Аферы с задатком со стороны покупателя

Согласно законодательству РФ задатком является денежная сумма или движимое имущество, которое выдается кредитору должником в счет причитающихся с него по договору платежей, в подтверждение обязательства и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от его суммы должно быть совершено в письменной форме. При получении задатка по договору купли-продажи жилого помещения продавец не вправе производить какие-либо другие операции с предметом договора, например, перепродавать его. В случае неисполнения договора стороной, получившей задаток, она обязана уплатить другой стороне, в данном случае покупателю, двойнуюсумму задатка. Ввиду того, что на рынке жилья отсутствует контроль, а законодательство еще недостаточно совершенно, мошенники могут получить задаток не с одного, а с нескольких покупателей. При этом собственники жилья могут быть как мнимыми, так и настоящими. Они показывают квартиру сразу нескольким потенциальным покупателям и берут с них задаток в размере 10-15 процентов от стоимости жилья. Мошенник может даже оставить расписку о получении задатка и копии правоустанавливающих документов, которые подтверждают его право собственности на жилье. Оговаривается, что продажа жилья состоится через неделю или две. После того, как мошенник собрал задаток от потенциальных покупателей, он как можно быстрее продает квартиру одному из них. Затем мошенник исчезает, а обманутые потенциальные покупатели, отдавшие задаток, выясняют отношения с новым собственником квартиры.

Для избежания этого способа обмана обязательно заключите с продавцом договор задатка. В этом случае вероятность обмана существенно уменьшается.

Однако и заключив договор задатка покупатель полностью не может обезопасить себя от возможной аферы с договором задатка. Например, покупатель заключил договор задатка, а после этого узнал, что покупаемая им квартира не обладает юридической чистотой. Что происходит в такой ситуации? Покупатель чаще всего отказывается от проведения сделки. Однако ему придется расстаться и с задатком, так как в этом случае покупатель считается виновником расторжения договора о задатке и этот задаток агентство недвижимости имеет право не отдавать покупателю назад. Конечно, это может не произойти, если покупатель докажет, что договор задатка был расторгнут по вине агентства, которое не предоставило всей необходимой инфориации по квартире. В любом случае, прежде чем подписывать договор задатка, его следует внимательно прочитать и лучше если рядом с покупателем будет находиться его юрист.

belchonock/

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Вы можете обратиться в Росреестр и подать заявление о запрете любых регистрационных действий с Вашей недвижимостью. Заявление подается в МФЦ, можете воспользоваться сайтом Госуслуг.

Новые схемы мошенничества с недвижимостью

Чем опасно доверительное управление недвижимостью?

Отвечает юрисконсульт офиса «Зеленоград» департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Марианна Бердыган:

На сегодняшний день на законодательном уровне нет гарантированного способа защиты от подделки электронных подписей. Вызвано это тем, что ни Росреестр, ни удостоверяющие центры, выдающие электронную подпись, не проводят глубокой проверки лица, обращающегося за ее получением. Хотя в законе об электронной подписи и говорится, что удостоверяющий центр выдает такую подпись только при условии установления личности получателя, однако порядок удостоверения личности определяется каждым удостоверяющим центром самостоятельно. Таким образом, в сделке появляется звено в виде коммерческой организации, целью которой является привлечение наибольшего количества клиентов, и которая устанавливает личность гражданина самостоятельно, используя свои инструкции и навыки. Что касается Росреестра, то он проверяет действительность самой электронной подписи, но никак не законность ее выдачи и использования ее надлежащим лицом.

Для того чтобы обезопасить свое имущество от сделок, совершенных по поддельным электронным подписям, следует аккуратно относиться к предоставлению третьим лицам копий своего паспорта и правоустанавливающих документов на недвижимость.

В интернете распространено мнение, что поданное гражданином в Росреестр заявление о невозможности проведения сделок с недвижимостью без личного участия обезопасит этого гражданина и от мошеннических сделок с электронной подписью. В реальности это не совсем так, поскольку документ, подписанный электронной подписью, считается подписанным лично. Данное заявление, конечно, не будет лишним и свидетельствует о Вашей осмотрительности, но оно защитит Вас только от действий мошенников, совершаемых по доверенности. Видимо, для рассматриваемой ситуации необходимо подавать несколько иное заявление – о невозможности проведения сделок с Вашей недвижимостью именно с помощью электронной подписи.

Как отличить честного продавца квартиры от мошенника?

Главные признаки того, что продавец квартиры – мошенник

Законодатель осознает, что с появлением права проведения сделок с использованием электронной подписи собственник не защищен от мошенничества, поэтому в Государственную Думу уже внесено предложение (на момент публикации текста закон принят Госдумой) осуществлять переход прав на недвижимость физического лица на основании заявления, поданного в электронной форме, только в том случае, если собственник заранее уведомил Росреестр о возможности такой формы подачи документов.

Отвечает юрист юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Андрей Есилевский:

Самое эффективное оружие в защите от мошенников – внимательность. Для того, чтобы втайне от собственника изготовить его электронно-цифровую подпись и использовать ее, мошеннику необходимо получить доверенность на право получения электронно-цифровой подписи. Как правило, это делается следующим образом: собственнику предлагается оформить доверенность, например, на оформление недвижимости, и в такую доверенность вписывается не только полномочия на получение техпаспорта, кадастрового паспорта и прочих документов, необходимых для юридических действий с недвижимостью, но еще и получение электронно-цифровой подписи. Юридически неграмотный человек обычно не читает, какие полномочия вписаны в подписываемые им доверенности.

Другой способ защитить свою недвижимость от юридических манипуляций с ними за Вашей спиной – это обратиться в Росреестр с заявлением о запрете совершения сделок с недвижимостью без Вашего личного присутствия: в этом случае на недвижимость накладывается соответствующее обременение, о котором пишется в выписках из ЕГРН («установлен запрет на осуществление сделок без присутствия собственника»). И тогда сделка с недвижимостью не будет зарегистрирована даже при наличии доверенности, не говоря уже об электронно-цифровой подписи.

Как проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?

Как не стать жертвой мошенников, покупая квартиру?

Отвечает руководитель центрального отделения городской недвижимости «НДВ» Светлана Жукова:

Согласно статье 36 ФЗ «О госрегистрации недвижимости», собственник может запретить Росреестру проводить регистрацию сделок по переходу права собственности без его личного присутствия. То есть если кто-то принесет документы о продаже квартиры на регистрацию по доверенности, даже оформленной нотариально, Росреестр обязан вернуть их в течение пяти рабочих дней с отказом. Пока собственник не отзовет свое заявление, запрет действует бессрочно.

Заявление подается либо в Росреестр, либо в МФЦ, а также через Госуслуги владельцем квартиры по форме, утвержденной государственным органом. Образец размещен на официальном сайте Росреестра.

Отвечает вице-президент ГК АРИН, руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николай Лавров:

Можно поступить следующим образом: обратиться в ближайший многофункциональный центр государственных услуг «Мои документы», взять талон на услуги Росреестра «Подача документов» и в окошке сказать, что хотите поставить свою квартиру «на контроль». То есть чтобы без Вашего личного присутствия никаких сделок по квартире не могло бы быть, в том числе это касается и передачи жилья в качестве залога под кредит.

Текст подготовила Мария Гуреева

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

5 признаков того, что агент по недвижимости – мошенник

Чем опасно для покупателя вторички банкротство продавца?

15 текстов о том, как защититься от мошенничества с квартирами

Кажется, что продавцу квартиры почти ничего не угрожает: как правило, обманывают покупателей недвижимости. К сожалению, это не так — продавец может потерять как квартиру, так и деньги. Сегодня рассказываем, как надурить наивного собственника.

Оштрафовать за срыв сделки

Сделки не заключаются сразу: зачастую договор купли-продажи подписывают спустя несколько месяцев после первой встречи продавца и покупателя. Затянутые сроки — это риск: если в последний момент кто-то из участников решит отказаться от сделки — вторая сторона понесет убытки. Чтобы обезопасить себя от потери денег и времени, продавец и покупатель заключают предварительный договор купли-продажи или договор задатка. С его помощью можно «застолбить» понравившийся объект или готовых к сделке покупателей.

По условиям договора покупатель передает продавцу деньги. Это — задаток. Если покупатель откажется от сделки, его не вернут: он останется у собственника в качестве компенсации ущерба. Если же сделка сорвется по вине продавца — покупатель может потребовать вернуть сумму в двойном размере.

Договор задатка призван обезопасить стороны, но иногда его используют мошенники. Схема выглядит так: недобросовестный покупатель составляет договор и включает в него какое-то трудновыполнимое условие — например, за один день выписать всю семью включая несовершеннолетних детей. Если продавец не может решить этот вопрос, покупатель вправе заявить, что не соблюдены существенные условия договора. Сделка срывается, причем по вине продавца квартиры. Значит, он должен вернуть полученный задаток в двойном размере. Сумма может оказаться весьма значительной – размер задатка никак не ограничен законом. Покупатель может передать как 10%, так и 50% от стоимости объекта.

Продать дороже, чем договорились

Продавцы всё чаще обращаются в агентства недвижимости. Это удобно: не нужно мониторить рынок, размещать рекламу, проводить просмотры, разбираться с документами и проверять каждую строчку в договоре. Если продавец занят и не может выкроить время— он может оформить доверенность на кого-то из сотрудников агентства. Правда, в таком случае к выбору риэлтора нужно подойти с особой осторожностью.

Недобросовестный агент может обмануть: пожаловаться на якобы низкий спрос и попросить сбить цену, даже если покупатель уже найден. Риэлтор выйдет на сделку, продаст квартиру подороже и оставит себе разницу между реальной стоимостью и ценой, которую вы обсудили накануне. Продавец же заплатит комиссию в двойном размере.

Подсунуть фальшивые деньги

Расчет наличными деньгами встречается очень редко: в основном люди используют ячейки и аккредитивные счета. Тем не менее, этот способ до сих пор существует.

Будьте бдительны, если получаете деньги из рук в руки. Во-первых, есть риск получить «куклу» — это когда покупатель сначала показывает и дает пересчитать настоящие деньги, а потом незаметно подсовывает стопку резаной бумаги, для достоверности прикрытую парочкой купюр. Во-вторых, есть риск получить не всю сумму: оригинальной может оказаться только часть купюр. Остальные будут фальшивыми.

Лучше не рискуйте. Если отважились взять оплату наличными — пересчитайте деньги на специальной машинке в любом российском банке.

Подождать, пока закончится срок аренды ячейки

Банковская ячейка — самый удобный и распространенный способ расчета. Это относительно безопасно: продавец и покупатель приходят в банк, пересчитывают деньги под присмотром сотрудников, запечатывают их в пакет и кладут в заранее арендованную ячейку. Открыть ячейку можно только после регистрации договора купли-продажи.

К сожалению, мошенники могут надурить даже банковских сотрудников. В договоре аренды ячейки они прописывают сроки доступа: по истечении этого времени продавец не сможет забрать деньги. При подаче договора в Росреестр недобросовестный покупатель «случайно» допускает ошибку и затягивает процесс регистрации договора — так мошенники ждут, пока срок доступа к деньгам истечет. В результате покупатель остается с квартирой и деньгами, а продавец — ни с чем.

Поймать на жадности

Если объект недвижимости стоит меньше миллиона рублей, прибыль с его продажи не облагается никаким налогом. Чтобы сэкономить, ушлые продавцы прописывают в договоре стоимость, которая укладывается в налогооблагаемый минимум. Зачастую они становятся жертвами своей же жадности: покупатель платит ровно столько, сколько написано в документе, и спокойно регистрирует договор. Наказать мошенника практически невозможно: формально он не нарушает закон.

Попросить заранее закрыть долг

Некоторые продавцы идут навстречу покупателям, у которых не хватает денег — и предоставляют рассрочку платежа. К сожалению, не все заемщики честные и добросовестные люди.

Чтобы не платить, мошенники всеми правдами пытаются уговорить продавца сообщить Росреестру о том, что расчет произведен полностью. Даже если на самом деле долг ничуть не уменьшился. Обманщик всегда найдет, чем обосновать свою просьбу: хочет сделать перепланировку, перевести квартиру в нежилой фонд или объединить с соседней квартирой — что угодно, для чего нужно снять обременение.

Чтобы доказать чистоту намерений, мошенник может оформить доверенность на распоряжение своим имуществом, заключить договор займа или написать расписку.

Не верьте. Отозвать доверенность можно в тот же день. Залоговое имущество легко переоформить на другого человека. В результате взыскать долг будет очень трудно — так что вместо того, чтобы идти навстречу, предложите покупателю взять кредит в банке.

Как не попасться на уловки

Прежде всего — тщательно вычитывать все документы, просчитывать последствия и риски, уточнять условия договоров, которые кажутся вам подозрительными. Если покупатель начинает юлить, отказывается менять невыгодные для вас условия и торопит с принятием решения — откажитесь от такой сделки. Потерять покупателя не так страшно, как потерять несколько миллионов рублей.

Если вы плохо разбираетесь в законах — наймите юриста, который поможет оформить договор так, чтобы вас не обманули. Или обратитесь в агентство недвижимости. Так вы получите помощь сразу всех нужных специалистов: юристов, оценщиков, ипотечных брокеров. Деятельность риэлторских компаний не лицензируется, так что выбирайте большое агентство с сильным юридическим отделом. Желательно, чтобы компании было больше пяти лет.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *