Аккредитив при покупке квартиры

Главная » Бухгалтеру » Оплата аккредитивом

Оплата аккредитивом

Вернуться назад на Аккредитив

Оплата аккредитивами – это способ безналичных расчетов между организациями, суть которого состоит в следующем. Банк плательщика дает поручение банку, обслуживающему получателя платежа, заплатить оговоренную денежную сумму в оговоренный срок при выполнении условий, предусмотренных в аккредитиве плательщика.

Бланк аккредитива внешне очень похож на бланк платежного поручения, который был представлен выше.

Аккредитив удобно использовать в ситуациях, когда идет речь о больших платежах, но деловые партнеры не очень доверяют друг другу.

В деловых взаимоотношениях момент оплаты, как правило, не совпадает с моментом получения товара или услуги, т. е. того, что оплачивается. Из за этого возникают риски.

Если раньше будут заплачены деньги, то плательщик рискует потерять их и не получить товар или услугу. Если раньше будет передан товар или предоставлена услуга, то получатель рискует не получить причитающиеся ему за это деньги. Чтобы разрешить это противоречие, получатель и плательщик привлекают двух посредников – банк получателя и банк плательщика. А аккредитив становится документом, которым оформляются взаимоотношения между плательщиком и получателем через посредничество двух банков.

Использование аккредитива при покупке недвижимости: обсудим все нюансы такой сделки

Несмотря на то, что банки иногда разоряются, можно смело утверждать, что средний российский банк гораздо надежнее средней российской организации. Это объясняется не тем, что в банках работают какие то особенные люди, а принципами организации банковской системы.

Поэтому в ситуации сложных взаимоотношений между организациями им имеет смысл довериться посредничеству более надежных банков. Само слово «аккредитив» происходит от латинского слова ассгеdifivus – доверительный.

В соответствии с аккредитивом определенная денежная сумма перечисляется с расчетного счета плательщика, открытого в его банке, в банк получателя. Но на расчетный счет получателя платежа эта сумма не перечисляется.

В аккредитиве оговариваются условия, при которых деньги могут быть зачислены на расчетный счет получателя. Например, получатель должен представить в свой банк оформленную определенным образом накладную или акт приемки сдачи, подтверждающие, что товары получены плательщиком или услуги ему оказаны и претензий у плательщика нет.

Аккредитив имеет срок действия.

Если в течение срока его действия условия аккредитива не будут выполнены, то банк получателя вернет деньги в банк плательщика и банк плательщика зачислит эти деньги обратно на расчетный счет плательщика.

Допускается частичная оплата по аккредитиву. Аккредитивы бывают отзывными и безотзывными. Отзывный аккредитив может быть отозван плательщиком из банка получателя в любой момент до истечения срока его действия без объяснения причин. А безотзывный аккредитив плательщик сможет получить обратно только по истечении срока действия аккредитива.

По условиям оплаты аккредитивы могут быть с акцептом или без акцепта. Условие оплаты с акцептом предусматривает следующее: для того чтобы деньги были зачислены на расчетный счет получателя, в дополнение к выполнению условий аккредитива потребуется акцепт плательщика или акцепт лица, уполномоченного плательщиком.

Безотзывный аккредитив может иметь дополнительное положительное свойство: он может быть подтвержденным. Подтверждает аккредитив банк получателя.

Самый логичный вариант аккредитива – это аккредитив безотзывный, подтвержденный и без акцепта. Именно этот вариант аккредитива в чистом виде выражает саму его идею: деловые партнеры исключают все риски, связанные с их возможной взаимной недобросовестностью, передавая окончательное выполнение платежа педантичному нейтральному посреднику.

Есть еще одна разновидность аккредитивов, несущественная для получателя, но важная для плательщика: аккредитивы могут быть покрытыми и непокрытыми. Покрытый аккредитив для плательщика означает, что с его расчетного счета сразу же снимается соответствующая денежная сумма. Непокрытый аккредитив означает, что платежи по аккредитиву берется обеспечить банк плательщика, а денежная сумма будет снята банком с расчетного счета плательщика только после исполнения аккредитива. То есть банк оказывает плательщику некоторую услугу, предоставляя ему денежный кредит на срок действия аккредитива. Подобные услуги банки оказывают, естественно, не бесплатно.


Аккредитивы: преимущества и недостатки

       Одним из инструментов международных расчетов способствующих осуществлению внешнеэкономической деятельности является аккредитив. Использование аккредитивной формы  целесообразно при учете следующих факторов:

— Сложность корректной оценки рисков вследствие территориальной удаленности контрагента;

— Сложность разрешения хозяйственных споров между сторонами, в том числе высокая стоимость организации арбитражного процесса, различная правосубъектность сторон контракта, сложность применения решений суда одного государства на территории другого;

— Большая степень подвижности зарубежных рынков, вызванная активной конкурентной борьбой и изменениями рыночной конъюнктуры;

— Более высокий уровень убытков в случае неисполнения контрагентом обязательств, вследствие применения штрафных санкций государственных контролирующих органов за нарушение валютного законодательства.

    Для снижения рисков, вызванных вышеперечисленными причинами, и применяется аккредитив. Участником аккредитивной формы расчетов является, приказодатель аккредитива — лицо, которое в соответствии с обязанностями договора купли-продажи дает разрешение на открытие аккредитива. Одним из ключевых звеньев сделки является банк-эмитент – банк, открывающий аккредитив. Обычно этим банком является банк импортера. Возможно, когда поставщик не согласен на платежное обязательство незнакомого для него банка, то он может настаивать на открытии аккредитива в признанном кредитном учреждении. Необходимо учесть значимость исполняющего банка, которым может быть либо сам банк эмитент, либо банк продавца, либо третий банк.

Особенности оформления аккредитива при покупке недвижимости

Этот банк может произвести платеж, принять на себя обязательства платежа, акцептовать тратту, произвести негоциацию, оплатить стоимость переводного векселя и/или переводного документа по аккредитиву, если соблюдены все условия.

Рассматривая с положительной стороны данный продукт можно выделить следующие аспекты:

— платеж по аккредитиву будет выполнен только после того, как соответствующие документы подтвердят, что продавец выполнил условия, указанные в аккредитиве;

— продавец может быть уверенным, что необходимая сумма за поставку товара будет своевременно оплачена;

— банки являются гарантами соблюдения всех условий, указанных в кредитном договоре;

— при форс-мажорных ситуациях денежные средства будут возвращены обратно на счёт покупателя;

— нет необходимости высвобождения денежных средств из процесса производства.

     Аккредитивная форма расчетов имеет и ряд недостатков, к которым можно отнести следующие:

— значительный объём комиссионных платежей, что усложняет оценку реальной стоимости такого продукта;

— для клиентов, которые ранее не работали с указанным банковским продуктом, достаточно сложно разобраться во всех тонкостях аккредитивных схем;

— сложный процесс документооборота;

— высокая стоимость операции.

     Данный продукт используется чаще всего, когда:

— торговые партнеры установили новые, непроверенные деловые отношения;

— продавец не уверен в платежеспособности покупателя, а покупатель не уверен в способности продавца поставить товар, выполнить, работы, оказать услуги;

— предметом контракта являются крупные проекты или товары, изготовленные по специальному заказу.

   Учитывая специфическую особенность данной формы расчетов, лишь отдельные банки на своих сайтах размещают информацию о комиссионных тарифах по аккредитивным расчетам. Например,  ОАО«МТБанк» по аккредитивам использует следующие тарифы:

1). Импортные аккредитивы:

—    Открытие аккредитива — 0,15 % от суммы (min 50 USD, max 600 USD);    

 —     Прием, проверка и платеж против документов — 0,15 % от суммы (min 50 USD, max 500 USD);

      —     Рассмотрение документов с расхождениями — 40 USD.

     а). Изменение условий аккредитива:

 изменение суммы аккредитива 0,15 % от суммы изменения (min-50 USD, max 600 USD);

— прочие 30 USD (за каждое заявление);

    б). Подтверждение аккредитива нашим банком:

— с покрытием, либо подтверждение аккредитива, выставленного банком, на который установлен лимит — 0,2 % от суммы покрытия (min 50 USD, max 500 USD);

— без покрытия по договору;

— аннуляция аккредитива до истечения срока — 30 USD

    2). Экспортные аккредитивы

— Предавизование — 20 USD;

— Авизование — 0,1 % от суммы (min-50 USD,max-200 USD);

— Прием, проверка и оформление документов для их отсылки — 0,15 % от суммы (min 50 USD, max 500 USD);

— Рассмотрение документов с расхождениями (возврат клиенту документов, предоставленных с расхождениями с условиями аккредитива или запрос согласия банка-корреспондента на принятие таких условий) — 40 USD;

    а). Изменение условий аккредитива:

— Изменение суммы аккредитива -0,15 % от суммы изменения (min 40 USD, max 600 USD);

— Прочие — 30 USD (за каждое заявление);

       б). Подтверждение аккредитива нашим банком:

— С покрытием (комиссия взимается ежеквартально за квартал или его часть) — 0,15% от суммы покрытия (min 50 USD, max 500 USD);

— Без покрытия по договору;

— Аннуляция аккредитива до истечения срока -30 USD;

— Перевод аккредитива (трансферабельный) -0,15 % от суммы(min 30 USD, max 300 USD);

— Негоциация по договору;

— Платеж бенефициару на счет в другом банке через корреспондентский счет банка Nostro -0,2% от суммы (min 10 USD, max 50 USD).

      Таким образом, аккредитив — это важный расчетный инструмент, в котором нуждаются контрагенты при осуществлении внешнеэкономической деятельности.

Расчеты по договорам ипотеки: аккредитив или банковская ячейка?

Для осуществления расчетов по договорам ипотеки может быть использован расчет наличными денежными средствами через депозитные банковские сейфовые ячейки. Однако банковской ячейке есть альтернатива: многие банки предлагают своим клиентам при осуществлении сделок с недвижимостью воспользоваться расчетами через аккредитив. Рассмотрим порядок отражения расчетных операций, проводимых с использованием такой разновидности безналичных расчетов, как аккредитив, при заключении сделок по договорам ипотеки и определим достоинства и недостатки данного варианта расчетов.

Несмотря на свою распространенность, расчеты с использованием банковской ячейки таят в себе высокий риск, связанный с тем, что банк несет ответственность только за сохранность ячейки, а не за ее содержимое: в случае ограбления ячейки владельцу наличных денежных средств возмещение потерь не производится. Кроме того, пользование ячейкой может быть не совсем удобно и выгодно с точки зрения тарифов.

Предлагаемые банком расчеты по аккредитиву — это разновидность безналичных расчетов, которая регулируется ГК РФ (ст. ст. 867 — 873), Положением Банка России от 03.10.2002 N 2-П "О безналичных расчетах в Российской Федерации" (далее — Положение N 2-П), Положением Банка России от 01.04.2003 N 222-П "О порядке осуществления безналичных расчетов физическими лицами в Российской Федерации". В международной практике аккредитивные расчеты регулируются Унифицированными правилами и обычаями для документарных аккредитивов (ICC Uniform Customs and Practice for Documentary Credits ICC Publication No.

Что такое аккредитив в банке при покупке квартиры

600, UCP 600), а также банковскими правилами и обычаями делового оборота. Расчеты по аккредитиву имеют ряд преимуществ, позволяющих использовать аккредитивы для осуществления безналичных расчетов при кредитовании.

Порядок осуществления расчетов по аккредитиву в ипотечном жилищном кредитовании Этап первый

Банк предоставляет физическому лицу целевой кредит на приобретение жилого помещения, сумма кредита перечисляется на его ссудный счет:

Дт 455 "Кредиты и прочие средства, предоставленные физическим лицам"

Кт 40817 "Физические лица".

Заключая кредитный договор, банк предлагает заемщику использовать аккредитив в расчетах с продавцом жилого помещения, то есть в данном случае банк выступает в роли банка-эмитента. Аккредитив обособлен и независим от основного договора.

Если кредитным договором и договором купли-продажи будет предусмотрено, что продавец жилого помещения открывает свой текущий счет в этом же банке, банк-кредитор будет также выступать еще и в качестве исполняющего банка.

Этап второй

В соответствии с требованиями Положения N 2-П банками могут открываться следующие виды аккредитивов:

  • покрытые (депонированные) и непокрытые (гарантированные);
  • отзывные и безотзывные (могут быть подтвержденными).

Рассмотрим, как используется на практике безотзывный покрытый аккредитив. Данный вид аккредитива позволяет учесть интересы и продавца, и покупателя, и самого банка.

Для продавца безотзывный покрытый аккредитив — гарантия получения им денежных средств от покупателя после передачи жилого помещения; для покупателя жилой недвижимости — удобная форма расчетов, обеспечивающая снижение рисков, связанных с ненадлежащим исполнением продавцом своих обязательств; для банка — способ контроля целевого использования кредитных средств.

В заявлении на открытие аккредитива указываются следующие сведения:

  • наименование банка-эмитента;
  • наименование банка — получателя средств;
  • наименование исполняющего банка;
  • вид аккредитива (отзывный или безотзывный);
  • условия оплаты аккредитива;
  • перечень и характеристика документов, представляемых получателем средств, и требования к оформлению указанных документов;
  • дата закрытия аккредитива, период представления документов;
  • наименование жилой недвижимости, для оплаты которой открывается аккредитив, срок передачи жилой недвижимости от продавца к покупателю.

Предполагая, что используется покрытый аккредитив, физическое лицо — покупатель жилого помещения открывает аккредитивный счет (как правило, в этом же банке). Оформляется следующая проводка:

Дт 40817 "Физические лица"

Кт 40901 "Аккредитивы к оплате".

Покупатель и продавец должны указать условия, при выполнении которых деньги с аккредитивного счета переходят на счет продавца. Наиболее часто таким условием становится наличие зарегистрированного договора купли-продажи.

На основании заявления на открытие аккредитива банк-эмитент составляет аккредитив на бланке формы 0401063 (Приложение 5 к Положению N 2-П). При большом перечне документов, подлежащих указанию в аккредитиве, может составляться приложение к аккредитиву в произвольной форме, на которое делается ссылка в аккредитиве и которое является неотъемлемой частью аккредитива.

Кроме того, условие о расчетах по аккредитиву должно быть закреплено в договоре купли-продажи жилой недвижимости с обременением ее ипотекой в силу закона.

Этап третий

Если покупатель и продавец в качестве условия перехода средств со счета покупателя на счет продавца указали зарегистрированный договор купли-продажи, до момента государственной регистрации договора купли-продажи продавец получить деньги со счета не сможет, поскольку аккредитивный счет будет заблокирован.

При получении документов по аккредитиву исполняющий банк (в рассматриваемом случае совпадает с банком-эмитентом) проверяет соответствие представленных документов и их реквизитов условиям аккредитива на основании самих документов, то есть осуществляется проверка по внешним признакам.

Срок проверки документов не должен превышать семи рабочих дней, следующих за днем получения документов.

При проверке внешних признаков обесценения банк основывается на принципах разумной тщательности, строгого соответствия представленных документов условиям аккредитива и независимости аккредитива от основного договора.

Необходимо стремиться к тому, чтобы документы, являющиеся условиями исполнения аккредитива, были максимально индивидуализированы: это позволит предотвратить факт оплаты лицу, не исполнившему все условия аккредитива.

Банк не несет ответственности за подлинность и юридическую силу представляемых по аккредитиву документов.

Если банк устанавливает соответствие документов по внешним признакам условиям аккредитива, то есть государственная регистрация имущества прошла и покупатель стал собственником квартиры, то продавец получает деньги. При этом оформляется проводка:

Дт 40901 "Аккредитивы к оплате"

Кт 20202 (423) "Касса кредитных организаций" ("Депозиты и прочие привлеченные средства физических лиц").

Наиболее сложный момент в расчетах по аккредитиву — это определение его срока. Срок действия аккредитива необходимо определять таким образом, чтобы продавец и покупатель успели зарегистрировать договор купли-продажи, а также переход права собственности на жилое помещение от продавца к покупателю. Процедура продажи недвижимости растянута во времени, и после подписания документов по купле-продаже должна еще состояться регистрация перехода права собственности на покупателя, а она тоже занимает определенное время, кроме того, если возникают какие-либо сложности, то на регистрацию перехода права собственности может потребоваться несколько месяцев. В связи с этим на практике банки наиболее часто устанавливают, что:

  • срок действия аккредитива — установленный срок государственной регистрации прав на недвижимость, увеличенный на два месяца;
  • аккредитив открывается на любой срок (до 180 дней), который может быть пролонгирован при совместном решении покупателя (заемщика) и продавца. Если срок истек и не был продлен, а право собственности на объект недвижимости не перешло к заемщику, денежные средства возвращаются на его счет.

Мнение. М.В. Карпекин, Банк "Санкт-Петербург", зам. директора, начальник управления торгового финансирования

Использование аккредитивов в расчетах по сделкам с недвижимостью имеет как преимущества, так и недостатки. Как, впрочем, и любая другая конструкция. Здесь нет и не может быть идеальной формы расчетов. В использовании аккредитивов при купле-продаже, а также в других сделках с объектами недвижимости можно выделить несколько тенденций. Во-первых, в сделках между физическими лицами аккредитивы — редкость. Это связано как с консервативностью большинства участников сделки, так и с невозможностью банков облегчить им жизнь. Банк при оформлении аккредитивной сделки не может избежать формальных процедур на всех этапах ее проведения. В одном банке этих процедур больше, в другом — меньше, но у клиента все эти незнакомые бумажки, которые он видит в первый, а возможно, и в последний раз в жизни, вызывают беспокойство. Такое настороженное отношение складывается и у продавца, и у покупателя.

Другая тенденция прослеживается в отношении расчетов между физическим лицом (покупателем) и застройщиком (продавцом). Здесь аккредитивная форма расчетов приобретает растущую популярность. В большой степени это связано и с интересом банка, готового продвигать и популяризировать аккредитивы. Банку в таких сделках достается ресурс, формируемый за счет депонируемых на аккредитивных счетах средств большого количества физических лиц. Отдельно можно выделить сделки между юридическими лицами при строительстве, покупке-продаже, других операциях с недвижимостью. Но эта тема требует специального рассмотрения, поскольку здесь речь может идти не только о рублевых, но и о валютных аккредитивах.

Сдерживающие факторы

Несмотря на массу преимуществ, которые несет в себе такая форма безналичных расчетов, как аккредитив, существуют факторы, которые оказывают сдерживающее влияние (таблица). Остановимся на них подробнее.

Таблица

Преимущества и недостатки расчетов по аккредитиву в ипотечном жилищном кредитовании

Достоинства Недостатки
1 Все платежи осуществляются
безналичным путем
Комиссии за снятие наличных или за
перевод средств в другой банк могут
быть существенными
2 Риск потерять деньги для покупателя
сведен к нулю (в отличие от
использования ячейки)
Комиссия за открытие аккредитива,
как правило, больше, нежели плата
за аренду ячейки
3 Для продавца существует гарантия
получения им денежных средств от
покупателя после передачи
недвижимости
Отсутствие возможности
осуществления "налоговой
оптимизации": проведение сделки по
заниженной стоимости исключается
4 За нарушения, допущенные при
исполнении аккредитивной формы
расчетов, банк несет
ответственность в соответствии с
законодательством. При расчетах
через ячейку банк не отвечает за
сохранность ее содержимого
5 У продавца появляется выбор: после
сделки он может перечислить свои
деньги на счет в другом банке либо
снять их наличными
6 Использование аккредитива позволяет
банку осуществлять контроль за
целевым использованием кредита
7 Использование аккредитива
положительно сказывается на
увеличении объемов ипотечного
кредитования в банке по сделкам,
где продавцами недвижимости
выступают юридические лица
8 Не требуется аренда ячейки

Время нахождения недвижимости в собственности продавца очень часто рассматривается продавцами жилой недвижимости как сдерживающий фактор для осуществления расчетов с помощью аккредитива.

Дело в том, что в соответствии с п. 1 ст. 210 НК РФ при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной форме или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со ст. 212 Кодекса (к таким доходам, в частности, относятся доходы, получаемые налогоплательщиком по договорам купли-продажи). А в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет жилых домов, квартир, комнат (включая приватизированные жилые помещения), но не превышающих в целом 1 млн руб.

То есть если произошла продажа недвижимого имущества, находившегося в собственности продавца менее трех лет, оснований для освобождения от налогообложения доходов от его продажи не имеется, следовательно, продавцу придется уплатить налог в размере 13% (НДФЛ) с суммы, превышающей 1 млн руб.

На практике с целью оптимизации налогообложения стоимость недвижимости в договоре нередко указывается в сумме менее 1 млн руб. независимо от оговоренной сторонами рыночной цены. И если расчеты с использованием банковской ячейки позволяют с легкостью реализовать данную схему, то при расчетах по аккредитиву она работать не будет: само определение аккредитива не допускает расхождений между стоимостью недвижимости по договору и фактической суммой средств, получаемой на руки продавцом.

В этом случае необходимость уплаты налога в размере 13% с суммы, превышающей 1 млн руб., скорее всего, приведет к отказу от использования такой формы безналичных расчетов, как аккредитив.

Еще один сдерживающий фактор для применения аккредитива — это комиссии банка.

Размер и порядок оплаты услуг банка при расчетах по аккредитивам регулируются условиями договоров, заключаемых с клиентами. Условиями договора может быть предусмотрено взимание различных комиссий, например за открытие аккредитива, снятие наличных или перевод средств в другой банк. Размер комиссий может быть существенным, кроме того, зачастую комиссия за открытие аккредитива оказывается больше расходов на аренду ячейки в случае, если бы покупатель предпочел расчетам по аккредитивам расчеты наличными через ячейку депозитария банка.

Если клиент воспринимает комиссии только как дополнительную финансовую нагрузку, банк может учитывать их уплату для оценки обслуживания долга по кредиту, причем это может быть актуальным при осуществлении оценки ссуды до определенного договором срока выплаты процентов и (или) сумм основного долга.

На основании п. 3.8 Положения Банка России от 26.03.2004 N 254-П "О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности" (далее — Положение N 254-П) обслуживание долга может быть оценено не лучше чем среднее при оценке финансового положения заемщика как среднего при осуществлении оценки ссуды до определенного договором, на основании которого ссуда была предоставлена, срока выплаты процентов и (или) сумм основного долга. В соответствии с этим категория качества такой ссуды должна быть оценена как сомнительная как минимум до первой уплаты процентов согласно условиям договора.

В основном кредитные договоры в банке предусматривают уплату комиссии сразу после подписания кредитного договора, как правило, не позднее первой выдачи средств по кредитному договору. В то же время первая уплата процентов по кредиту, как правило, происходит не ранее чем через один месяц после выдачи средств.

Оплаченная заемщиком банка комиссия при выдаче кредита может быть признана "процентами по ссуде". В случае если уплаченная заемщиком комиссия является единственным платежом по ссуде, информация о своевременной уплате комиссии может быть принята во внимание, если сумма данного платежа сопоставима, то есть равна или больше суммы ежемесячного платежа, предусмотренного в рамках ежемесячного обслуживания долга по ссуде. При этом комиссионный платеж должен быть осуществлен из собственных средств заемщика. В противном случае обслуживание долга по ссуде следует оценивать в соответствии с пп. 3.7.2.1 Положения N 254-П. Таким образом, кредитная организация вправе при уплате комиссии при предоставлении ссуды оценить качество обслуживания долга заемщиком как хорошее при оценке его финансового положения не хуже чем среднее. Аналогичная позиция изложена в Письме Банка России от 27.01.2011 N 15-1-3-9/299 "О применении Положения N 254-П".

Резюмируя вышеизложенное, отметим, что аккредитивная форма расчетов сегодня не имеет широкого распространения по сравнению с банковской ячейкой. Вместе с тем данный вид расчетов обладает рядом неоспоримых преимуществ, выражающихся, например, в виде увеличения объемов ипотечного кредитования в банке.

А.В.Габбасова

Аудитор

департамент банковского аудита

ООО "Листик и Партнеры"

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *