Аренда земельного пая

В данной статье изложен порядок оформления документов по арендной плате за земельные паи, если арендодатель умер.

Согласно ст. 1218 ГКУ, в состав наследства входят все права и обязанности, принад­лежавшие наследодателю на момент открытия наследства и не прекратившиеся вследствие его смерти. Без сомне­ния, и сам пай, и арендная плата за него должны наследо­ваться. Впрочем, сейчас мы хотели бы поговорить о дого­воре аренды пая. По сути, мы имеем дело с обязатель­ством — обязательством арендатора рассчитаться за пользование чужим имуществом. Соответственно, арен­додатель в этом правоотношении выступает кредитором. Если прислушаться к ч. 2 ст. 608 ГКУ, то обязательство пре­кращается смертью кредитора, только если оно неразрыв­но связано с личностью кредитора. В вашей ситуации та­кой неразрывной связи нет, что подтверждает ч. 1 ст. 770 ГКУ: в случае изменения собственника вещи, переданной в наем, к новому собственнику переходят права и обязан­ности наимодателя.

Новыми собственниками точно будут наследники, так что арендатору следует искать контакты именно с ними. Но что делать, если наследник прав и обязанностей арендодателя не выходит на связь с арендатором?

Убеждены, такому арендатору следует самостоятельно принять необходимые меры. И вот какие способы мы видим.

1. Если следователь статье 537 ГКУ, должник имеет пра­во выполнить свою обязанность и внести надлежащие кре­дитору деньги или ценные бумаги в депозит нотариуса, если кредитор или уполномоченное им лицо отсутствует в месте выполнения обязательства. В свою очередь, нотариус уве­домляет кредитора в порядке, установленном законом, о внесении долга в депозит (ч. 2 ст. 537 ГКУ). Но советуем обращаться к государственному нотариусу по месту про­живания арендодателя. Почему? Да потому что тут все рав­но возникнет вопрос наследования.

2. Можно направить письмо по месту проживания арен­додателя. В письме указывают, что предприятие хочет рас­считаться за аренду земпая, а потому наследнику арендо­дателя (естественно, со свидетельством о праве на наслед­ство) нужно появиться и забрать все надлежащее. Возмож­но, кто-то и придет. Но сработает это не всегда. Поэтому предлагаем еще один, по нашему мнению — наилучший, способ.

3. Следует обратиться к государственному нотариусу, который ведет наследственное дело умершего. Напом­ним: местом открытия наследства признают последнее по­стоянное место жительства наследодателя, а если оно не­известно — место нахождения имущества или его основ­ной части. Так что в большинстве случаев государственно­го нотариуса следует искать именно в том округе, где про­живал арендодатель. Такой способ удобен тем, что позво­ляет решить все вопросы, даже если арендная плата имеет натуральную форму.

Также арендатору следует различать два случая, когда:

1) арендную плату начислили до смерти арендодателя, но тот ее так и не получил;

2) арендную плату начислили после смерти арендода­теля.

Почему мы акцентируем ваше внимание на этом? Все очень просто: в первом случае наследники наследуют уже конкретное имущество. Это могут быть и деньги, и какая-то сельхозпродукция1 — в зависимости оттого, какая форма арендной платы предусмотрена договором. Тут перед на­следником может возникнуть вопрос об уплате налога с на­следства, а значит, и о предоставлении декларации (это все зависит от того, кто и что наследует). Впрочем, сегодня мы будем говорить конкретно о предприятии-арендаторе.

Во втором — доход в виде арендной платы возникает уже непосредственно у наследника. Это уже не наследование имущества. Теперь он выступает арендодателем, о чем ука­зано в уже упоминавшейся ст. 770 ГКУ

Так что давайте эти две ситуации рассмотрим более под­робно.

1. Арендную плату начислили до смерти арендодателя-наследодателя

Еще раз напомним, что здесь наследуют реальное иму­щество. Если речь идет о деньгах, то что делать с ними дальше, понятно из п. 193 Инструкции о порядке совер­шения нотариальных действий нотариусами Украины, ут­вержденной приказом Министерства юстиции Украины от 03.03.04 г. № 20/5 (далее — Инструкция № 20/5): «Денеж­ные суммы и ценные бумаги, которые остались после умершего, по просьбе наследников или других заинте­ресованных лиц по отдельной описи сдаются не позднее следующего после проведения описи дня в депозит но­тариусу, где находятся до выдачи наследникам или пе­редачи соответствующему финансовому органу в случае признания наследства выморочным и перехода имуще­ства в собственность территориальной общины (выделе­но авт. — С. С.)». То есть после общения с нотариусом арендная плата поступит прямиком на его депозитный счет. Там она и будет ждать решения своей участи.

А вот для натуральной арендной платы порядок несколь­ко иной. Однозначно, вам нужно уведомить государствен­ную нотариальную контору по месту открытия наследства о том, что умершему арендодателю принадлежит соответ­ствующее имущество (крупа, зерно, свекла и т. п.). Нотари­ус, согласно п. 190 Инструкции № 20/5, опишет унаследо­ванное имущество, назначит его хранителя и передаст ему на хранение. Кстати, если среди наследственного имуще­ства будут продукты питания, нотариус передает их наслед­никам. Если опись проводят без наследников, продукты дол­госрочного хранения передают соответствующим органи­зациям для реализации (п. 192 Инструкции №20/5). Это делают по отдельному акту, который подписывает, кроме нотариуса и свидетелей, наследник или представитель организации, которым переданы продукты.

Что касается уплаты налога с доходов, то здесь нет ника­ких проблем. Уже при начислении арендной платы аренда­тор исчислит сумму налога с доходов. Если в течение 30 дней ее не выплатят, то, руководствуясь пп. 8.1.2 Закона Украины «О налоге с доходов физических лиц» от 22.05.03 г. № 889-IV(далее — Закон о доходах), придется заплатить налог с до­ходов не позднее такого 30-го дня. После передачи имуще­ства нотариусу или наследнику в учете арендатора будет по­казана выплата арендной платы. При этом в расчете ф. № 1ДФ все данные о начислении и выплате арендной пла­ты будут отражены с использованием идентификационно­го номера умершего арендодателя, а не наследника.

2. Арендная плата начислена после смерти арендодателя

Однозначно, о том, что предприятие арендует земельный пай, следует уведомить нотариуса и лиц по месту жительства предыдущего арендодателя. А далее ждать появления наследника. Впрочем, выполняя условия договора, аренда­тору придется начислить арендную плату до того, как по­явится такое лицо.

Задерживать уплату налога с доходов в бюджет не сове­туем. Если, скажем, в договоре предусмотрено, что аренд­ную плату за год начисляют и выплачивают в декабре, а по­явления наследников нужно ожидать еще ой как долго, будь­те так любезны, заплатите налог в бюджет не позднее 30 числа месяца, следующего за месяцем начисления (указан­ного в договоре). Конечно, если вы выплатите арендную плату до этого срока, то будут действовать общие правила. Так, при выплате налогооблагаемого дохода в неденежной форме или наличными из кассы резидента, налог уплачи­вают (перечисляют) в бюджет в течение банковского дня, следующего за днем такой выплаты (пп. 8.1.4 Закона о до­ходах).

Но вот где проблема: предприятию-арендатору не поме­шало бы исполнить свою обязанность не только по уплате налога, но и по заполнению расчета ф. № 1 ДФ. И сделать это пока что нереально: предыдущий арендодатель умер, а идентификационный код будущего — неизвестен. Хорошо, если претендент на наследство один. Можно взять у него код, не дожидаясь, пока он получит свидетельство на на­следство. А если наследников много, можно только гадать, кто получит пай в наследство. Как быть? Мы советуем не заносить сведения о начисленной после смерти арендода­теля плате в ф. № 1 ДФ, а ждать нашествия наследников. Как только он (они) появится и сообщит свой идентификацион­ный номер, предприятию придется подать уточняющую ф. № 1 ДФ2 и соответствующие данные показать под его ко­дом. Почему мы так считаем? Объяснение элементарно. Часть 3 ст. 1223 ГКУ гласит, что право на наследование воз­никает в день открытия наследства. Таким днем является день смерти лица или день, с которого оно оглашается умер­шим (ч. 2 ст.

Как расторгнуть договор об аренде земельного пая? (страница 3)

1220 ГКУ). То есть ориентируясь на ст. 770 ГКУ, по нашему мнению, наследник приобретает право арендо­дателя со дня смерти наследодателя. Соответственно, до­ход в виде арендной платы (а не наследства) получает имен­но он. Правда, руководствуясь уже упоминавшейся нами ст. 537 ГКУ, арендную плату (денежную) можно сбросить на депозит у нотариуса. Но, напомним, в общем случае это правило, а не обязанность!

В завершение хотим сказать еще несколько слов, поче­му в обоих случаях мы ориентируемся именно надень смер­ти арендодателя, а не, скажем, надень приобретения соб­ственности. Потому что фактически право на пай, или, дру­гими словами, право требования, переходит к наследнику именно в день смерти. Нашу мысль подтверждает ч. 5 ст. 1268 ГКУ согласно которой независимо от времени при­нятия наследства он принадлежит наследнику со времени открытия наследства. Таким образом, поскольку переход права на земельный пай не регистрируют, можно утверж­дать, что наследник стал собственником пая со дня смерти арендодателя — наследодателя.

Понятно, когда наследников несколько, суть того, что про­исходит, не изменится. Но ситуация значительно усложнит­ся. Поэтому желаем предприятию быстро найти своего арен­додателя, а наследникам — мирно поделиться имуществом.

1Об отработочной форме мы не упоминаем, поскольку это никак не повлияет на налогообложение наследства. Пред­приятие выполнит работы и отразит это у себя как погаше­ние задолженности по арендной плате перед умершим арен­датором.

2 Конечно, если уже истечет срок предоставления этой фор­мы за отчетный квартал.

(По материалам газеты «Все о бухгалтерском учете «).

Поделиться в соц. сетях

Материал опубликован автором agrocart с метками земельное аграрное, право .
Добавьте в закладки постоянная ссылку.

Преимущества земельного пая

Земельный пай представляет собой право собственности на долю в земельном участке. Он определяется в процентном соотношении, то есть не имеет четких границ как земельное владение. В нашей стране это понятие появилось в 1991 г с принятием Постановления Правительства РФ от 29 декабря 1991 г. «О порядке реорганизации колхозов и совхозов» №86.

Работники реорганизованных сельскохозяйственных предприятий могли единовременно воспользоваться правом предоставления  доли на безвозмездной основе. Такую возможность получили и пенсионеры, ранее работавшие на указанных предприятиях. Согласно закону, земельный надел могли получить и учителя, работники культуры и медики, проживавшие в сельской местности. Для получения пая необходимо:

  • оплатить кадастровые работы;
  • своевременно оплачивать налог на землю;
  • воспользоваться правом на приватизацию, в противном случае лицо не включается в число пайщиков.

Отметим, что земельный пай может быть использован только для сельскохозяйственных целей.

Сегодня все вопросы, связанные с земельным паем, регулирует Федеральный Закон № 101 «О земельных паях сельскохозяйственного назначения» и Земельный кодекс.

Подобная собственность открывает перед владельцем ряд перспектив:

  • получение дохода в денежной или натуральной форме;
  • реализация пая;
  • обмен на другую недвижимость;
  • предоставление в аренду по договору;
  • передача в доверительное управление;
  • оформление в качестве залога или части уставного капитала.

Аренда и покупка

Земельный пай может быть сдан в аренду при соблюдении ряда условий.

Поскольку речь идет о доле, а не о конкретном участке, для оформления договора потребуется выделить точные границы владения. После выделения участок земли может быть сдан в аренду при наличии всех документов, гарантии своевременности выплат и согласии пайщиков.

Обычно арендатор приобретает право пользования землей в ходе специальных земельных торгов. Для оформления договора аренды потребуются следующие документы:

  • паспорт арендатора;
  • выписки из ЕГРП и ЕГРЮЛ;
  • заявление;
  • собственно договор аренды;
  • документы, удостоверяющие личность участников сделки;
  • бумага, подтверждающая право собственности продавца;
  •  заверенное у нотариуса согласие супруга (супруги) собственника на проведение операций с паем;
  • подтверждение отправки уведомления другим дольщикам.

Срок аренды может составлять:

  • от 3 до 49 лет для земель сельскохозяйственного назначения;
  • до одного года при аренде у государства;
  • до трех лет для аренды сенокоса и пастбища.

Арендная плата может определяться:

  • как фиксированная сумма;
  • в форме услуги;
  • в имущественной форме;
  • в виде процента от произведенного землей.

Договор аренды может быть расторгнут в случае невыполнения договоренностей, при обнаружении недостатков участка арендатором, или при ограничении доступа собственнику к арендуемому им участку.

Приобрести пай земли в собственность может юридическое или физическое лицо при наличии предложения на рынке. Для приобретения пая заключается договор купли-продажи, при этом участок земли также должен быть выделен.

Если предложение выглядит интересным, перед приобретением собственности учитываются рекомендации:

  • осмотреть участок, чтобы убедиться, что земля используется строго по назначению;
  • проверить документы владельца, подтверждающие его права в отношении выбранного объекта недвижимости;
  • проконтролировать отсутствие обременений;
  • удостовериться в согласии местных органов власти на отчуждение участка;
  • составить договор, проконсультировавшись у специалиста;
  • заключить сделку и произвести оплату;
  • оформить права нового владельца.

Для заключения сделки купли-продажи потребуются бумаги:

  • свидетельство о регистрации прав собственности;
  • основание для владения;
  • кадастровая выписка;
  • согласие супруга (супруги) на реализацию участка;
  • согласие муниципалитета и других собственников;
  • выписка из ЕГРП.

Продажа и дарение

Собственник имеет право распоряжаться паем земли по своему усмотрению. При желании подарить или продать собственность реализуется похожая последовательность действий.

Преимущественное право покупки имеют участники кооператива или предприятия, функционирующего на его базе, а так же местная администрация. Предложение должно содержать пункты:

  • цену;
  • характеристики участка;
  • порядок взаиморасчетов контрагентов.

Предложение рассматривается в течение месяца,  после чего, в случае отсутствия интереса, продажа может быть осуществлена любому лицу. Собственнику аналогичного пая земли можно продать долю без выделения участка и не уведомляя остальных пайщиков. Владелец в обязательном порядке должен учитывать преимущественное право покупки, в противном случае сделка может быть оспорена.

Для заключения сделки купли-продажи потребуются бумаги:

  • свидетельство о регистрации прав собственности;
  • основание для владения;
  • кадастровая выписка;
  • согласие супруга (супруги) на реализацию участка;
  • согласие муниципалитета и других собственников;
  • выписка из ЕГРП.

При продаже земли собственник может оформить рассрочку или передать участок в качестве уставного капитала кроме непосредственно сделки купли-продажи.

Процедура дарения подразумевает действия, аналогичные продаже пая, за исключением самого договора. Собственность переходит к новому владельцу по договору дарения согласно статье 572 ГК РФ. Лицо, получившее пай в собственность, обязано уплатить налог в размере 13% рыночной стоимости участка, за исключением членов семьи и близких родственников собственника. Права собственности нового владельца должны быть зарегистрированы в Росреестре. Для этого понадобятся:

  • паспорта участников сделки;
  • договор дарения;
  • документ, подтверждающий право собственности;
  • кадастровый паспорт;
  • межевой план;
  • может понадобиться справка об отсутствии обременения;
  • согласие супруга или супруги;

Перед подачей документов уплачивается госпошлина, которая составляет 350 рублей для земельного участка и 100 рублей для доли. Документы будут готовы через 10 рабочих дней после обращения.

Процедура выделения пая

Любые юридически значимые действия с недвижимостью подобного рода подразумевают выделение пая. Поскольку пай представляет собой только право на часть участка, возникает необходимость уточнения этой части. Выделение позволяет зафиксировать границы участка и его местоположение на местности. Проводится определенная последовательность действий:

  1. Кадастровый инженер, к которому обращается пайщик, составляет проект межевания.
  2. В местных СМИ публикуется информация о возможности ознакомления с проектом другими пайщиками. На ознакомление отводиться 30 дней.
  3. При отсутствии возражений в указанный срок, проект можно считать согласованным. Согласие пайщиков подтверждается протоколом собрания.
  4. Землеустроительное дело и проект межевания проходят процедуру проверки в местном земельном комитете, после чего участку присваивается учетный номер и выдается кадастровый план.
  5. Право собственности пайщика регистрируется в Росреестре после предоставления всех документов и заявления в установленной форме. Также необходимо уплатить пошлину, сумма которой колеблется от 200 до 1000 рублей.

Оформление земельного пая

Регистрация пая подразумевает два пути: выделение участка из общей собственности, как описано выше, и оформление в собственность недвижимости после заключения договора купли-продажи. Рассмотрим второй случай.

Оформление происходит в Регистрационной палате с предоставлением пакета документов:

  • паспорт гражданина РФ;
  • договор купли-продажи;
  • подтверждение уведомления пайщиков;
  • документ о праве собственности на участок;
  • согласие на покупку и продажу участка от супругов всех владельцев;
  • подтверждение уплаты государственной пошлины;
  • заявление.

Стоимость пая

Для целей покупки и продажи стоимость земли может быть определена исходя из ее денежного выражения, указанного в кадастре. С этой же целью используется и рыночная стоимость участка. В целом, на величину стоимости оказывают влияние следующие факторы:

  • месторасположение участка;
  • плодородность земли;
  • площадь владения;
  • удаленность объектов инфраструктуры;
  • состояние участка

Во многом цена определяется договоренностью между сторонами сделки, как и в случае с иным товаром. Для определения цены можно обратиться и в специальную организацию, занимающуюся оценкой стоимости недвижимости.

Варианты распоряжения

Без выделения доли возможны следующие варианты распоряжения:

  • внести пай в уставный капитал организации, занимающейся сельским хозяйством;
  • отказаться от собственности;
  • продать, подарить или передать в доверительное управление землю другому пайщику или сельскохозяйственной организации, использующей долевую собственность;
  • использовать для собственных сельскохозяйственных нужд.

После выделения участка, его можно продать или подарить стороннему физическому или юридическому лицу.

Налог

Налогообложение земельного пая регулируется статьей 389 Налогового кодекса. Данный налог относится к категории местных. Отсутствие свидетельства  о праве собственности на пай не освобождает от уплаты налога.

Как забрать землю у арендатора?

Право собственности может быть подтверждено выпиской местных властей решений о приватизации сельскохозяйственных угодий. Сумма налога рассчитывается, исходя из кадастровой стоимости участка и составляет 0,3% от этой стоимости в год. В случае сдачи в аренду, налог на землю может платить только собственник, ст. 388 НК РФ.

При продаже собственности или сдаче в аренду необходимо уплатить налог на полученный доход — 13%.

Я и члены моей семьи, являясь собственниками земельных паёв в Солонянском районе, передали их в аренду предпринимателю К.

После окончания срока аренды земли мы узнали, что предприниматель подделал содержание договоров и самовольно продлил срок действия аренды еще на три года.

После наших вопросов он подписал с нами акт возврата земли, но продолжает ею пользоваться.

Как забрать земельный пай у арендатора в Украине?

Мне известно, что он самовольно использует также паи умерших односельчан.

Как бороться с подобным беспределом, что мне делать, с чего начинать?

Бубнова Елена Владимировна

 

Указанные Вами действия арендатора (если таковые имели место) тянут на целый букет преступлений, наказание за которые предусмотрены действующим Уголовным Кодексом Украины – ст.358  (подделка документов), ст.197-1 (самовольное занятие земельного участка), ст.190 (мошенничество), ст.192 (причинение имущественного ущерба путем обмана или злоупотребления доверием) и другие.    

Для привлечения к ответственности махинатора Вам необходимо написать заявление о преступлении в прокуратуру и приложить к нему документы, подтверждающие и обосновывающие ваши подозрения, либо обвинения.

Достоверно выяснить, есть ли подделки в подписанных от вашего имени договорах аренды земли, Вы можете выяснить, обратившись в Отдел Госземагентсва в Солонянском районе Днепропетровской области с запросом о предоставлении копий договоров аренды земли и информации о сроках такой аренды.

Упомянутый отдел имеет всю информацию о договорах аренды земли в Солонянском районе.

Согласно ст.214 Уголовного процессуального кодекса (УПК) прокурор вносит информацию о Вашем заявлении в Единый реестр досудебных расследований и начинает следствие.

Отказ в принятии заявления о преступлении не допускается (ч.4 ст.214 УПК).

К сведению: только в Днепропетровской области в течение первого квартала 2013 года за нарушение законодательства, регулирующего земельные отношения,  превышение полномочий и служебные подлоги привлечено к ответственности 47 предпринимателей.

Статья 34 Закона «Об аренде земли» предусматривает, что в случае расторжения договора аренды земли (а это в Вашем случае произошло, коли арендатор подписал акт о возращении земли) арендатор должен возвратить арендодателю земельный участок на условиях, определенных договором.

Это означает, что арендатор не имеет права каким-либо образом использовать землю без согласия собственника.

В случае, если бывший арендатор продолжает использовать землю, а тем более мешает ёё использованию со стороны хозяина, Вы на основании пункта 1 статьи 390 Гражданского Кодекса имеете право требовать передачи всех доходов от обработки и использования земли за весь период незаконного владения.

Подобные споры решаются в судебном порядке путем обращения с иском в районный суд.

Таким образом, чтобы сохранить последовательность и законность Ваших действий, не говоря уже порядочности и соблюдении норм морали, рекомендуем Вам  перед обращением в правоохранительные органы письменно обратиться к бывшему арендатору с требованием-предупреждением (заказным письмом с уведомлением) о немедленном фактическом возврате незаконно используемой земли.

В этом письменном требовании нужно указать, что помимо уголовной ответственности, которая уже сама по себе может поставить крест на любой предпринимательской карьере, что горе-арендатора могут ожидать и другие материальные убытки.

Имеется в виду то, что урожай, который он пытается вырастить на участке, срок аренды которого истек, автоматически будет принадлежать собственнику данной земли.

Кроме того, незаконное использование земельного участка может быть расценено как изначальная попытка скрыть доходы от налогообложения. А это еще одна серьезная ответственность.

В случае проверки налоговой милицией предпринимательской деятельности данного субъекта (допустим, по заявлению собственника о незаконном использовании его земли) и фиксации нарушений в налоговых платежах (а налоговая милиция, как правило, находит их даже у законопослушных предпринимателей), арендатор должен будет возместить суммы неуплаченных налогов и оплатить штраф.

Ошибка в тексте? Выделите её и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить о ней редакции.

Калинин » Сб янв 24, 2009 02:28

Согласно ст. 12 Федерального закона «Об обороте земель с/х назначения» от 24.07..2002 № 101-ФЗ без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину — члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.
То есть, Ваш брат участвовал в выделении земельного )земельных) массивов, принадлежащего 500 участникам общей долевой собственности, став при этом снова участником долевой собственности, при этом обременив свою долю в праве договором аренды с множеством лиц на одной стороне.

Как забрать свой пай у арендатора

Порядок и условия расторжения договора аренды определяются в самом договоре аренды. Вместе с тем, ст. 619 и 620 Гражданского кодекса, а также ст. 46 Земельного кодекса предусматривают основания досрочного расторжения договора аренды по требования арендатора или арендодателя.
Согласно ст. 46 Земельного кодекса:
1.Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
2. Кроме указанных в пункте 1 настоящей статьи случаев аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае:
1) использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными статьей 8 настоящего Кодекса;
2) использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;
3) неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;
4) неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;
5) изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными статьей 55 Кодекса;
6) реквизиции земельного участка в соответствии с правилами, установленными статьей 51 Кодекса;
7) в иных предусмотренных федеральными законами случаях.
3. Прекращение аренды земельного участка по основаниям, указанным в подпункте 2 пункта 2 настоящей статьи, не допускается:
1) в период полевых сельскохозяйственных работ;
2) в иных установленных федеральными законами случаях.
Кроме того, можно прибегнуть к ст. 450 ГК РФ по расторжению договора аренды через суд.
Определение местоположения выделяемого участка проводится по ст. 13 Федерального закона «Об обороте земель с/х назначения» от 24.07.2002 № 101-ФЗ.

Калинин Сообщения: 2812Зарегистрирован: Вс мар 20, 2005 20:31

Вернуться к началу

Почему возникла необходимость в подготовке «Советов по вопросам заключения и исполнения договоров аренды земель сельскохозяйственного назначения»? Специалисты «АгроИнвеста» и его партнеры уже третий год внедряют в Днепропетровской, Ивано-Франковской, Николаевской, Одесской, Полтавской, Тернопольской, Херсонской и Черновицкой областях «Программу юридической помощи и консультаций сельским землесобственникам». «Среди проблем, с которыми к нашим специалистам обращаются собственники земельных участков, арендные вопросы занимают едва ли не первое место. Поэтому мы стремимся предоставить вам нужную информацию, чтобы вы могли предупредить возникновение проблем в вопросах аренды еще на этапе заключения договора с арендатором», — отмечают во вступительном слове авторы Рекомендаций.

Толчком для подготовки Рекомендаций также послужили результаты проведенных «АгроИнвестом» исследований, в частности, последнего по времени исследования, в ходе которого было проанализировано около 700 договоров аренды земли, заключенных крестьянами-землесобственниками в 70 районах 14 областей Украины. Оно позволило идентифицировать проблемные моменты в действующих договорах аренды и положения, которые часто приводят к нарушению законных прав и интересов арендодателей. Защита этих прав очень важна, поскольку арендные отношения в земельной сфере Украины остаются доминирующими, хотя в значительной степени – проблемными.

Преимущественно землевладельцы (50,3%) передают свои паи в пользование на незначительный срок: 1-5 лет. Еще более трети землесобственников (35,4%) отдают преимущество среднесрочной аренде, продолжительность которой колеблется в пределах 6-10 лет. И лишь 14,4% крестьян отваживаются на долгосрочную аренду, которая может достигать полстолетия.

Условия аренды не удовлетворяют 30,3% арендодателей. Преимущественно это обусловлено тем, что арендаторы часто выписывают условия договора аренды в свою пользу.
Специалисты «АгроИнвеста» отмечают, что нередко арендаторы также нарушают взятые на себя арендные обязательства. Например, они несвоевременно или в неполном объеме выплачивают собственникам земельных паев арендную плату. Бывают случаи, когда за гектары, которые в сельхозпроизводстве на арендных условиях используют фермеры или сельхозпредприятия, крестьяне вовсе не получают денег.

Главный юридический советник «АгроИнвеста» Павел Кулинич отмечает, что в значительной мере существующие в земельной сфере многочисленные проблемы обусловлены тем, что преимущественное большинство крестьян – собственников земельных паев недостаточно хорошо ориентируется в юридических вопросах. Значит, они лишены возможности надлежащим образом защитить свои законные права.

Землевладельцы в большинстве являются небогатыми людьми. Значит, подчеркивает Павел Кулинич, они лишены возможности обратиться за помощью к юристам, услуги которых обычно являются дорогими. Решению этой проблемы Проект «АгроИнвест» также старается помочь. Как отмечалось, партнерами Проекта внедряется «Программа юридической помощи и консультаций сельским землесобственникам», юристы которой делают большое дело, разъясняя крестьянам их земельные права и оказывая юридическую помощь.

Что необходимо знать при заключении договора аренды пая и в спорных ситуациях

Рекомендации призваны помочь им в этом, а также служить указателем в арендных вопросах землевладельцам из областей, которые не задействованы в «Программе».

По данным специалиста по аграрной политике Проекта «АгроИнвест» Александра Муляра, преимущественное большинство землесобственников имеют пенсионный или предпенсионный возраст. По этой причине многие из них не разбираются в тонкостях рыночной экономики и не имеют достаточной практики в отношениях, которые складываются между субъектами хозяйствования. Этим и пользуются некоторые арендаторы. Как результат, во многих договорах аренды земли, исследованных «АгроИнвестом», обнаружены нарушения действующего закона «Об аренде земли».

Рекомендации состоят из 9 разделов. Каждый из них посвящен отдельной проблеме в арендной сфере. В частности, они касаются неверного определения способа возобновления договора аренды земли, несоблюдения минимального уровня арендной платы за землю, отсутствия фиксации уровня арендной платы в процентах к нормативной денежной оценке земли, отсутствия зависимости уровня арендной платы от продолжительности договора аренды и пр.

Большое внимание авторы Рекомендаций уделили также освещению вопросов, которые связаны с нечеткостью определения арендной платы в натуральной форме, отсутствием фиксации в договорах аренды земли места доставки (получения) продукции, с ненадлежащим определением ответственности арендаторов за неуплату или несвоевременную уплату арендной платы, отсутствием в договорах аренды земли условий сохранения состояния земли, ограничений по использованию земель и соблюдения севооборотов, с нечеткостью формулировок о согласии арендодателя на возмещение арендатору затрат на улучшение арендованного земельного участка.

Каждый из перечисленных вопросов подкреплен статистикой, которая демонстрирует актуальность определенных проблем. Вместе с тем, – и в этом заключается наибольшая ценность Рекомендаций — предлагаются конкретные пути решения этих проблем. При этом делаются многочисленные ссылки на действующее законодательство, нормативные акты и другие документы, регламентирующие арендные отношения.

Как показывает практика, часто ситуация может предусматривать не одно решение существующей проблемы, а несколько. Авторы Рекомендаций перечисляют различные варианты, подробно описывая их особенности и преимущества. А задача арендодателей заключается в том, чтобы, учитывая реальные обстоятельства, в которых пребывают, принять для себя самое оптимальное решение.
Особенности Рекомендаций – их подготовили юристы, разбирающиеся в земельном законодательстве, имеющие богатый опыт решения земельных проблем. Поэтому их советы практичны, обеспечивают положительный результат.

Подобной литературы, которая предлагает украинцам самостоятельно браться за решение тех или иных жизненно важных вопросов, в последнее время немало появляется на полках книжных магазинов, на книжных раскладках. Много ее распространяется среди целевых аудиторий во время массовых акций, медиа-мероприятий, по соответствующим адресам. Но преимущественно такая литература имеет весомый недостаток – информация в ней подается языком, который понятен разве что представителям определенных профессиональных кругов.

Отличие Рекомендаций «АгроИнвеста» заключается в том, что сложные вопросы, характерные для арендных отношений, в них подаются доступным языком. Это значительно облегчает восприятие материала, понимание того, о чем идет речь и что именно предлагается.

«Это очень важно, — говорит Павел Кулинич, который к подготовке Рекомендаций приложил немало усилий. – Мы стремимся не только познакомить собственников земельных паев с теми трудностями, которые возникают в арендных отношениях, но и подсказать, как они могут защитить свои законные права, свои интересы еще не этапе подготовки к заключению договора аренды. Это значительно уменьшит напряжение в отношения, которые складываются между арендодателями и арендаторами, посодействует гармонизации арендных отношений, а значит, и развитию отечественной аграрной отрасли».

Как забрать земельный пай у арендатора в Украине?

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *