Аренда земли у администрации

Аренда через аукцион по инициативе граждан

С 1 июня 2015 года на территории Москвы, Санкт-Петербурга, а также Севастополя для получения земельного участка в аренду аукцион не проводится.

Законодательством не допускается утверждение схем расположения участков земли на указанных территориях. Это означает, что проведение аукционов допускается только в том случае, если участки уже были ранее сформированы, либо если они не сформированы, но находятся за пределами города.

Сформированными признаются участки земли, которые ранее были поставлены на государственный кадастровый учет, и сведения о них имеются в Росреестре. В качестве собственника выступает муниципальный орган или государство.

Шаг 1 — найти свободный муниципальный участок

Перечень участков земли, арендовать которые можно на основании соглашения об аренде, можно узнать на официальном сайте городской администрации или Росимущества.

Внимание! Эффективным способом получения информации является ознакомление с участками на карте Росреестра. С помощью этого сервиса можно получить сведения о статусе участка, его категории, сведения о дате постановки на кадастровый учет, о площади, кадастровой стоимости и о том, кому он принадлежит.

Шаг 2 — осмотреть участок на местности

После того как земельный участок будет найден, его необходимо осмотреть на местности.

На земельном участке не должны быть возведены хозяйственные постройки, трансформаторные будки или иные коммуникации.

Следует проверить наличие возможности подключения к имеющимся инженерным сетям.

Когда земельный участок подходит для аренды, необходимо посетить администрацию, на территории которой он расположен, и подать заявление.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Оформление земельного участка из аренды в собственность.

Шаг 3 — подать заявление в администрацию на проведение аукциона

Заявление составляется в соответствии с той формой, которая утверждена постановлением администрации. В качестве получателя указывается глава администрации. В заявлении в обязательном порядке указывается цель использования участка земли.

Период рассмотрения заявления составляет 30 дней.

Шаг 4 — победить на торгах и заключить договор аренды

После назначения торгов и регистрации участников проводится аукцион. Победителем считает тот, кто предлагает наибольшую ежегодную арендую плату за пользование земельным участком.

Важно! Как правило, начальная ставка составляет 1-2% от определенной кадастровой стоимости.

После аукциона:

  • результаты аукциона должны быть занесены в протокол, составляемый в двух экземплярах;
  • итоговый документ подписывается основным организатором и победителем;
  • в документ вносятся сведения об участке, о победителе, размере арендой платы;
  • в течение трех дней подлежат возврату задатки, внесенные остальными участниками аукциона;
  • заключается соглашение об аренде земельного участка.

Минусы аукциона

Основным недостатком проведения аукциона является то, что только на основании результатов аукциона, если заинтересованное лицо победит, оно сможет стать участником соглашения об аренде.

С другой стороны нельзя не отметить преимущества такого порядка.

Нужно ли вступать в СНТ, если земля в собственности?

Как отказаться от земельного участка, чтобы не платить налог, .

Как оформить в собственность земельный участок находящийся в аренде, читайте по ссылке: https://potreb-prava.com/otvety-na-voprosy-chitatelej/kak-oformit-arendovannuyu-zemlyu-v-sobstvennost.html

Заметьте! Выделяют следующие причины, при наличии которых муниципалитет отказывает в проведении аукциона:

  • не удается установить границы участка земли;
  • в аукционе участвует только один человек;
  • не установлено право собственности на желаемый участок земли;
  • отсутствуют сведения о техническом состоянии коммуникаций на земельном участке;
  • не установлено допустимое использование участка земли, или оно не соответствует тем сведениям, которые заявлены в заявлении;
  • на участке земли возведены постройки, которые принадлежат иным физическим или юридическим лицам;
  • участок земли изъят или не допущен к обороту;
  • участок земли зарезервирован для государственных или муниципальных нужд;
  • на участке подлежат размещению только объекты федерального или регионального значения;
  • земля предназначается для возведения на ней зданий по государственным программам РФ;
  • земельный участок подлежит передаче иным лицам по предварительному согласованию;
  • участок расположен в пределах границ общего пользования землей;
  • земля была изъята для государственных или муниципальных нужд.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам.

По инициативе администрации

Когда муниципальной администрацией приняты Правила землепользования и застройки, это означает, что поселение подразделено на участки в соответствии с видами разрешенного строительства.

Это означает, что все участки земли, которые выделены для осуществления строительства и выставлены администрацией на аукцион, согласованы и сформированы.

В связи с этим для получения сведений о наличии земель, передаваемых в аренду, необходимо обратиться в органы муниципалитета или ознакомиться информацией на официальном сайте.

Помните, что с 2015 года не допускается проведение аукционов, когда в одном лоте выставлено более одного участка земли.

Учтите! Выделяют следующие условия, на которых проводятся аукционы по передаче земельного участка в аренду:

  • инициация аукциона местными органами власти;
  • далее назначается период заключения соглашения и начальная ставка аренды;
  • муниципальный орган определяет время и место проведения аукциона, а также порядок подачи заявления на участие;
  • администрация определяет процедуру внесения денежных средств и шаг аукциона;
  • после определения всех существенных условий аукциона информация о его проведении публикуется на официальных ресурсах муниципалитета не менее чем за 30 дней до проведения аукциона.

Для участия в аукционе заинтересованное лицо подготавливает следующий перечень документальных сведений:

  • заявление, заполненное по установленной администрацией форме;
  • копия документа, удостоверяющего личность;
  • квитанция о внесении денежных средств в качестве задатка.

Документы подаются не позднее 5 дней до даты проведения аукциона.

Посмотрите видео. Как взять землю в аренду у государства:

Аренда земли без торгов по упрощенной схеме

Передача земельного участка, передаваемого в аренду, осуществляется в упрощенном порядке.

Новый порядок можно рассмотреть на примере выделения в аренду участка земли, предназначенного для ИЖС.

Такой же алгоритм действий применим и для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, дачного хозяйства или крестьянско-фермерского хозяйства.

Шаг 1 — Найти несформированный участок на карте

В первую очередь следует найти участок, который не отображается на карте Росреестра.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Как оформить в собственность земельный участок в СНТ?

Шаг 2 — Подготовить схему расположения земельного участка

Далее необходимо подготовить схему расположения участка земли на кадастровом плане территории. Это потребуется в связи с тем, что отсутствует проект межевания территории, и необходимо образовать отдельный участок земли от имеющегося.

Схемой является изображение границ образованного земельного участка или нескольких образуемых земельных участков на плане территории.

В таком изображении подлежит указанию площадь участка земли и условные номера каждого участка, если образовываются несколько.

Ст. 11-13 Земельного кодекса РФ разъясняют как, в какой форме, в каком порядке должна быть подана и утверждена схема.

Шаг 3 — Подать два заявления в администрацию

Земельные участки, на которые не определена государственная собственность, принадлежат соответствующему региону. Правом распоряжения такой землей обладает муниципалитет, на территории которого расположен участок земли, то есть необходимо обращаться с заявлением в муниципальную администрацию.

Таким образом, после того как заинтересованное лицо получило схему расположения земельного участка, необходимо обратиться в отдел местной администрации, который занимается вопросами распределения земель, для получения бланка заявления о предоставлении земли в аренду.

Внимание! После этого следует для муниципального органа подготовить следующий перечень заявлений:

  • об утверждении подготовленной вами схемы расположения участка земли на кадастровом плане территории. В положениях земельного законодательства указаны правила оформления схемы;
  • о предварительном согласовании порядка предоставления участка земли.

Постановление, вынесенное администрацией о предварительном согласовании порядка предоставления участка земли, является основанием для последующего выделения его из муниципальной собственности и организации в его отношении торгов.

Составление и подача заявления должны быть осуществлены заранее, для того чтобы организатор не смог признать аукцион несостоявшимся.

В заявлении подлежат указанию кадастровые данные и цели использования земельного участка.

К заявлению прикладывается схема расположения участка земли и копия кадастрового паспорта.

Период рассмотрения заявления не может составлять более 30 дней. В течение этого времени муниципальный орган проводит процедуру извещения заинтересованных лиц о предоставлении участка земли, которая установлена на основании устава административной единицы, размещает информацию о предоставлении участка на официальном сайте либо выносят решение об отказе в предоставлении участка.

Когда по прошествии 30 дней со дня осуществления размещения публикации в официальных источниках заявлений об участии в аукционе для заключения соглашения об аренде не поступило в администрацию, то уполномоченное лицо принимает решение о передаче участка земли по правилам, которые предусмотрены ст. 39.15 ЗК РФ.

Такое положение применяется в том случае, когда передаваемый участок земли должен быть образован, и отсутствует проект межевания, а также границы его должны быть учтены согласно Федеральному Закону «О государственном кадастре недвижимости». Далее решение подлежит направлению заинтересованному лицу.

Итогом обращения является получение от муниципальной администрации Постановления, которым утверждена схема расположения участка земли, и Постановления о предварительном согласовании передачи земельного участка без проведения торгов или аукциона. Постановления могут быть отправлены в виде единого документа.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец заявления заключения соглашения аренды ЗУ без аукциона:

Шаг 4 — Поставить участок на кадастровый учет

После получения Постановления о проведении предварительного согласования предоставления земельного участка необходимо заняться схемой расположения. Для этого необходимо обратиться к специалисту, занимающемуся составлением кадастрового паспорта, межевых планов и постановкой нового участка земли на кадастровый учет.

Важно! Постановка полученного участка земли на государственный кадастровый учет происходит в соответствии со следующим алгоритмом:

  • инженер проводит подготовительную работу и определяет стоимость земли;
  • далее оформляется технический план участка;
  • после этого осуществляется уведомление заинтересованных лиц, в качестве таковых выступают соседи по участку;
  • далее на земле устанавливаются границы для составления в дальнейшем межевого плана;
  • после установления знаков на территории земельного участка устанавливаются его координаты;
  • далее подлежат определению размеры и площадь участка земли;
  • собственник и инженер совместно подписывают акт о межевании границ выделенной территории участка земли;
  • после этого инженер разрабатывает межевой план, выдает его заказчику в электронной форме;
  • после этого обращается в Росреестр для постановки на государственный учет земельного участка, который был образован посредством проведения кадастровых работ;
  • орган в течение двух недель осуществляет проверку достоверности и правильности представленной информации. Земельному участку присваивается номер, ставят его на кадастровый учет и заносят в государственный реестр, после чего оформляется кадастровый паспорт.

По истечении 5-10 дней земельный участок начинает отображаться на официальном ресурсе Росреестра, в публичной кадастровой карте.

Для постановки на учет кадастровый инженер представляет в Росреестр следующий перечень документальных сведений:

  • постановление, вынесенное главой районной администрации о предварительном согласовании выделения земельного участка;
  • межевой план, который подтверждает координаты границ земельного участка;
  • квитанция об оплате государственной пошлины.

Осуществить постановку участка земли на кадастровый учет можно удаленно так же, как заказать межевой план.

Для этого можно воспользоваться официальным сервисом Гарант, который подготавливает документы не более 5 дней.

Работы подлежат выполнению инженером, который должен обладать лицензией, выданной в соответствии с Постановлением №921 Минэкономразвития России.

Учтите! Общая стоимость работы составляет около 8 000 рублей.

По истечении двух календарных недель после оплаты услуг земельный участок появится на публичной кадастровой карте. После этого можно будет обратиться в администрацию для заключения соглашения об аренде.

Шаг 5 — Подать заявление о предоставлении земли в аренду

После окончания кадастровых работ необходимо снова обратиться в администрацию для подачи заявления на имя руководителя городской администрации о предоставлении уже конкретного земельного участка на основании соглашения об аренде без проведения торгов.

К заявлению следует прикладывать собранные документы.

Шаг 6 — Заключить договор аренды

Поступившее заявление рассматривается в течение 30 дней после его поступления. За этот период времени администрация подготавливает соглашение об аренде.

После этого заинтересованному лицу выдадут копию соглашения для ознакомления и предоставят еще 30 дней для ознакомления с его условиями.

После подписания соглашения оно подлежит регистрации в Росреестре. Для этого необходимо оплатить 200 рублей государственной пошлины.

Далее вносится платеж по аренде.

Запомните! В Росреестр необходимо представить следующий перечень документов:

  • три идентичных экземпляра соглашения об аренде, которые подписаны всеми сторонами соглашения;
  • изданное Постановление главы администрации о предоставлении участка земли для целей, указанных в заявлении;
  • документ, удостоверяющий личность;
  • при наличии супруга его согласие на заключение соглашения об аренде;
  • платежный документ, подтверждающий оплату государственной пошлины.

Минусы аренды по упрощенной процедуре

Можно выделить следующий перечень минусов заключения соглашения об аренде в упрощенном порядке:

  • возможность проиграть в проводимом администрацией аукционе. В этом случае никто не компенсирует затраты, которые связаны и понесены лицом в связи с проведением кадастровых работ;
  • долгий период ожидания результатов обращения. Как правило, период, в течение которого заключается соглашение об аренде, составляет не менее двух месяцев. В связи с этим наиболее выгодным по времени считается вариант заключения соглашения в отношении участка, который был сформирован администрацией или государством, и информация о котором имеется в официальных источниках;
  • зачастую выгоднее заключать соглашение об аренде в отношении земельного участка, предоставляемого для ведения садоводства или огородничества, поскольку кадастровая стоимость таких участков в разы ниже, чем участков, предоставляемых для осуществления строительства. Это значит, что стоимость аренды будет в разы ниже.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец договора аренды земельного участка:


С последующим выкупом

Получить право собственности на участок можно до того, как истечет период аренды. Для получения права собственности действует общий порядок, в соответствии с которым заинтересованное лицо обращается в администрацию с заявлением.

Далее определяется выкупная стоимость земельного участка. Так, когда земля находится в пределах города, то ее стоимость составит 15-20% от результатов кадастровой оценки.

Земля, расположенная на территории сельских поселений, будет стоить не больше 3% от результатов кадастровой стоимости.

Допускается получение в собственность участка земли на льготных основаниях. Для этого участок земли должен относиться к категории ИЖС или ЛПХ.

Получить право собственности можно и посредством возведения на участке жилой постройки с последующей регистрацией прав на нее.

В соответствии с положениями закона собственник постройки, возведенной на арендованном земельном участке, имеет преимущественное право получения этого земельного участка в собственность.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец заявления о выкупе земельного участка из аренды в собственность:

Основания для получения земли в аренду

Передача земельного участка, принадлежащего муниципалитету, в пользование гражданам или юридическим организациям допускается в соответствии со ст. 606 ГК РФ.

Обратите внимание на то, что, когда целью получения участка земли является возведение на нем постройки или здания, то земля передается только на период, который необходим для строительства.

После окончания стройки арендатор обязан выкупить землю у собственника и оформить свои права на нее. Допускается также продление срока аренды. Более конкретно порядок передачи земельного участка в аренду, указан в Земельном кодексе РФ.

Этим нормативно-правовым актом устанавливается:

  • процедура определения земельного участка, подлежащего передаче в аренду;
  • процедура передачи участка органами местного самоуправления на основании соглашения об аренде;
  • положения, регламентирующие право владения земельным участком;
  • аспекты, связанные с особенностями пользования чужим участком земли;
  • порядок получения прав собственности на земли, находящиеся в собственности государства.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Кто имеет право получить земельный участок бесплатно?

Сколько стоит аренда земли

Размер стоимости аренды земельного участка формируется в соответствии с наличием разных показателей. Так, площадь участка является одним из основных критериев, который берется за основу при расчете цены аренды.

Немаловажное значение имеет расстояние между земельным участком и городом, наличием коммуникаций на нем. Стоимость аренды в городах федерального значения намного выше, чем в регионах страны.

Специалисты утверждают, что выгодно заключать соглашение об аренде после того, как была проведена кадастровая оценка стоимости объекта, поскольку при установлении суммы аренды можно отталкиваться от установленной результатами оценки суммы.

Обратите внимание на то, что кадастровая оценка осуществляется не реже одного раза в пять лет.

Посмотрите видео. Выкуп арендованного земельного участка:

Таблица 19. ПРЕДЕЛЬНЫЕ СРОКИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ
ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
N Цель Предельный срок
1 Для строительства, реконструкции зданий, сооружений, за исключением отдельных случаев 3 — 10 лет
2 Для размещения линейных объектов 49 лет
3 ИЖС, ЛПХ в границах населенного пункта 20 лет
4 КОТ или ведение дачного хозяйства 3 — 5 лет
5 Для завершения объекта незавершенного строительства 3 года
6 Если заключено концессионное соглашение срок действия соглашения
7 Если заключен договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемных домов срок действия договора
8 Если строительство наемного дома осуществляет некоммерческая организация, созданная субъектом РФ или муниципальным образованием срок, определенный законом субъекта РФ
9 Для сельскохозяйственного производства (за исключением строки 10 настоящей таблицы) 3 — 49 лет
10 Если участок предоставлен гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества 3 года
11 Собственнику здания, строения, расположенного на данном участке 49 лет
Необходимо отметить, что закон определяет не только максимальные сроки предоставления участков в аренду, но и в некоторых случаях минимальные сроки.
Так, п. 9 ст. 39.8 ЗК РФ определяет, что в случае предоставления земельного участка, в соответствии с основным ВРИ которого предусмотрено строительство зданий, сооружений, в аренду на аукционе (за исключением предоставления в собственность для ИЖС, ЛПХ в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, крестьянского (фермерского) хозяйства), договор заключается на срок, превышающий в два раза срок, установленный для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений.
При этом если в соответствии с основными ВРИ земельного участка предусмотрено строительство нескольких зданий, сооружений, договор аренды такого земельного участка заключается исходя из наибольшего срока, установленного для таких зданий, сооружений в соответствии с положениями настоящего пункта.
В соответствии с Приказом Минстроя России от 27.02.2015 N 137/пр <1> такой срок определяется в зависимости от площади планируемых к размещению объектов. Максимальный срок установлен для комплекса зданий и составляет 54 месяца.
———————————
<1> Приказ Минстроя России от 27.02.2015 N 137/пр «Об установлении срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений».
Продолжая обсуждение вопроса о сроках договора аренды, нельзя не упомянуть п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ, согласно которому арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
При этом необходимо учитывать, что для проведения торгов прежнему арендатору необходимо освободить участок от некапитальных построек, которые он размещал в рамках договора аренды, и только потом, если он выиграет торги, вернуть данные постройки на место. Единственное послабление для этого случая указывается в информации Минэкономразвития России <1>, согласно п. 11 которой на отношения по аренде земельных участков распространяется п. 2 ст. 621 ГК РФ.
———————————
<1> Ответы на часто задаваемые вопросы по реализации положений Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Иными словами, если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Также законодатель урегулировал ситуацию с объектами незавершенного строительства на арендованных земельных участках.
Раньше застройщик арендованного у города земельного участка, если он не успел возвести строение в пределах срока договора аренды, как правило, мог все равно зарегистрировать право собственности на такой недострой.
В этом ему помогали разъяснения Пленума ВАС РФ. Согласно п. 24 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 <1> отказ в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства только на основании того, что срок аренды земельного участка, на котором был возведен объект незавершенного строительства, истек, противоречит закону.
———————————
<1> Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».
Между тем после окончания договора аренды земельного участка и регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства возникала патовая ситуация, в которой застройщик становился вечным пользователем землей фактически без права ее выкупить, а публичный субъект никак не мог передать незавершенный объект другому застройщику или сделать с ним что-либо еще, поскольку этот объект находился в собственности застройщика. Для того чтобы подобные ситуации больше не возникали, законодатель внес в ГК РФ поправки, устанавливающие новое основание для прекращения права собственности. Согласно ст. 239.1 ГК РФ в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.
Единственным способом защиты застройщика в такой ситуации является доказывание того, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (п. 3 ст. 239.1 ГК РФ).
Исходя из п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ предоставление земельного участка с незавершенным строительством объектом для завершения работ в отношении такого объекта осуществляется однократно без проведения торгов:
1) новому собственнику объекта незавершенного строительства, который приобрел право собственности на торгах на срок, определяемый в соответствии с Приказом Минстроя России от 27.02.2015 N 137/пр;
2) прежнему собственнику объекта на срок до трех лет (пп. 6 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ) в одном из следующих случаев:
1) уполномоченные органы в течение 6 месяцев после прекращения договора не обратились в суд с требованием об изъятии объекта;
2) суд отказал в удовлетворении указанного выше требования;
3) если в торгах на право собственности на недостроенный объект никто не изъявил желания поучаствовать.
Необходимо отметить, что согласно п. 33 ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 171-ФЗ) положения ст. 239.1 ГК РФ не будут распространяться на случаи, когда договор аренды был заключен до 01.03.2015.
Таким образом, если застройщик заключил договор аренды до указанного дня и договор прекратился до завершения строительства, ему дадут однократную возможность достроить объект в течение трех лет.

Проблемы пролонгации договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, предоставленных для строительства до изменений Земельного кодекса РФ 01.03.15 г.

Пролонгация договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставленных под строительство до 01.03.2015 г. без проведения торгов (с предварительным согласованием места размещения объекта)

С 1 марта 2015 года вступили в силу значительные изменения в российское законодательство, регулирующее порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности (Федеральный закон №171-ФЗ от 23.06.2014 г. О внесении изменении в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ, Федеральный закон №42-ФЗ от 08.03.2015 г. О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса РФ).

Основные тезисы:

(1) По общему правилу земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, предоставляются физическим и юридическим лицам на торгах в форме аукциона. Утвержден закрытый перечень исключений из этого общего правила (30 пунктов).

(2) Порядок продления аренды (через заключение нового договора) зависит от того, как был предоставлен участок первому арендатору – по результатам торгов или нет.

(3) Запрещено преимущественное право арендатора на заключение на новый срок договора аренды земельного участка без проведения торгов, ранее предусмотренное в п.3 ст.22 ЗК РФ.

(4) Введены 17 вариантов предельных сроков договоров аренды (п.8 ст. 39.8 ЗК РФ, например: для земельных участков, предоставляемых для строительства, – срок от 3 до 10 лет; для земельных участков, предоставленных для завершения начатого строительства объекта, – до 3 лет, максимальный срок 49 лет сохранился для собственников зданий и сооружений)

Нормы, конкретизирующие возможность продления аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, изложены в пунктах 3 — 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

(1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 ЗК РФ – здесь речь идет о заключении договора по итогам несостоявшихся торгов, в которых принял участие один участник и автоматически стал победителем);

(2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

При этом, для реализации такой возможности необходимо еще и соблюдение в совокупности следующих условий, предусмотренных пунктом 4 статьи 39.6 ЗК РФ:

(1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

(2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных ЗК РФ, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

(3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 ЗК РФ;

(4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 — 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Анализ п.2 ст.39.6 ЗК РФ позволяет выделить только одно применимое условие для арендаторов земельных участков, ранее предоставленных для строительства без проведения торгов:

пп.10 – земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 ст. 39.6 ЗК РФ, а именно:

(1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

(2) собственнику объекта незавершенного строительства, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Порядок отчуждения объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка, определен в ст.239.1 Гражданского кодекса. Однако, в силу п.33 Закона №171-ФЗ эти положения не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до 01.03.2015 г.

Кроме того, в соответствии с п. «н» ст.11 Федерального закона № 171-ФЗ, посвященной изменениям в Федеральном законе от 25.10.2001 г. №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ, в случае, если:

(а) объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и

(б) право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, то

(в) собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 — 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации (при условии, что ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в этом порядке).

Дополнительное переходное положение:

В соответствии с п.1 ст.34 Федерального закона №171-ФЗ до 1 марта 2018 года земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду, в соответствии со статьями 31 и 32 ЗК РФ, посвященными предоставлению земельных участок для строительства без торгов в порядке предварительного согласования места размещения объекта (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона) на основании заявления без проведения торгов, если:

(а) предоставление такого земельного участка лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, принятым до 1 марта 2015 года, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка,

при этом:

(б) такой земельный участок, в течение трех лет со дня принятия этого решения о предварительном согласовании места размещения объекта, не может быть предметом аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка и не может быть предоставлен без проведения торгов лицу, если оно не указанно в этом решении.

Вопрос: как быть арендатору земельного участка, договор аренды которого был заключен до указанных выше изменений, если к моменту окончания срока аренды строительство объекта не начато, а подготовительные мероприятия (сбор тех.условий, изыскания и проектирование) выполнены?

В соответствии с ч.1 ст.450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Прямой запрет на изменение срока аренды по соглашению сторон ни в одной из указанных выше норм Земельного кодекса и сопутствующих законов не предусмотрен.

Таким образом, если в договоре аренды земельного участка, заключенного до 01.03.2015 г., есть условие о возможности продления договора по соглашению сторон, то единственным возможным способом сохранения прав аренды остается заключение соответствующего дополнительного соглашения к договору аренды, в котором будет изменен его срок.

Однако, практика обращения в органы местного самоуправления, свидетельствует о том, что заключение таких соглашений официально не предусмотрено (сотрудники не принимают заявление «не по установленной форме», а форма для пролонгации заключенных договоров отсутствует). Участие в торгах арендатора не вдохновляет. Остается только путь «через форточку»?

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *