Аукцион по продаже недвижимости

Несмотря на кризис и другие напасти последних лет, люди продолжают инвестировать свои активы в недвижимость. Стандартная сделка купли-продажи известна всем, а вот о приобретении квартир и домов с молотка знает не каждый. На аукционе можно поймать очень выгодные предложения, и IRR.ru расскажет, как это сделать.

Недвижимость банкротов

Имущество обанкротившихся физических и юридических лиц — то, ради чего большинство людей приходит на торги. Итоговая цена продажи изъятых объектов может оказаться ниже среднерыночной на 10–90 %, что позволяет участником аукциона экономить порой огромные суммы.

Имущество юридических лиц представлено множеством различных объектов: это и коммерческая недвижимость, и компьютеры, и производственные станки, офисная мебель, служебные автомобили… словом все, что может находиться на балансе организации.

В нашей ситуации более интересно имущество физических лиц, которое было использовано в качестве залога при заключении договора с банком. Недвижимость в виде квартир, земельных участков, домов и коттеджей кредиторы изымают чаще всего по договору ипотечного кредитования и продают на аукционе для погашения долга заемщика. По другим видам договоров залоговым имуществом может оказаться автомобиль, мотоцикл, ценные бумаги, предметы роскоши и остальные активы физических лиц.

Если ваша цель — крупные лоты вроде квартиры в центре Москвы или BMW X5, приготовьтесь к тому, что цена будет, конечно, ниже среднерыночной, но отнюдь не грошовая. На такое имущество имеется высокий спрос, поэтому, во-первых, продавец изначально не будет ставить низкую цену, во-вторых, найдутся еще десятки желающих, которые на торгах постепенно добьют стоимость практически до рыночных значений.

Площадки

Почувствовать себя героем фильма, в котором толстосумы на аукционе выкрикивают «Даю миллион долларов!», не удастся, потому что торги проводятся на электронных площадках. Это специализированные интернет-сайты, в которых представлен список лотов и указана вся информация о них: организатор торгов, контактное лицо, порядок и критерии определения победителя, правила подачи заявки на участие, порядок ознакомления с имуществом, заключения договора купли-продажи, данные должника, сроки и другие необходимые сведения.

Список самых популярных площадок, на которых можно искать торги по банкротству:

1. Единый федеральный реестр сведений о банкротстве

Название площадки говорит само за себя: это государственный сайт, на котором представлена информация абсолютно обо всех лотах.

2. Центр реализации

Аукционная площадка, специализирующаяся на торгах по банкротству. В наличии широкая база и удобные конфигурации поиска.

3. Фабрикант

Крупнейший ресурс с достойной репутацией, в котором имеется информация об аукционах и по закупкам, и по продаже. Собрано множество предложений по залоговому имуществу.

4. Российский аукционный дом

Специализируется на лотах с недвижимостью. Скооперированы предложения по продаже государственного имущества, элитной недвижимости, имущества банкротов.

5. Сбербанк-АСТ

Торговая площадка с удобным интерфейсом. Лотов по недвижимости значительно меньше, нежели на предыдущих сайтах, но ресурс обладает высокой надежностью.

Стартовый набор

Перед тем как начать мониторинг площадок, нужно подготовить небольшой арсенал.

Электронная цифровая подпись (ЭЦП)

Для регистрации на площадках и оформления сделок понадобится ЭЦП, которая является гарантом подлинности предоставленных данных. Кроме того, ЭЦП подтверждает, что подпись в электронных договорах принадлежит гражданину, предоставившему ее, и несет полноценную юридическую силу.

На деле ЭЦП выглядит как обычная флешка с закодированной информацией, а изготовляется в удостоверяющих центрах, которые есть в каждом городе. Стоимость услуги составляет 5 000–6 000 руб. в зависимости от ценовой политики фирмы.

Документы

ЭЦП по своей сути является документом, подтверждающим личность. Однако на многих площадках по правилам могут понадобиться электронные копии паспорта, ИНН, СНИЛС и других идентифицирующих документов, поэтому лучше заранее приготовить их сканы.

Деньги

Изначально определитесь с вашим лимитом для аукциона. Исходя из этого, нужно выбирать лоты, подходящие по первоначальной цене, и уже на торгах рассчитывать стратегию повышения цены на первых двух этапах (см. далее). Отметим, что для покупок на аукционе можно использовать не только собственные средства, но и кредитные.

Процедура покупки имущества

Теперь можно приступить к делу.

1. Поиск

Просмотрите интернет-площадки в соответствии с собственными критериями поиска недвижимости. Ищите до тех пор, пока не приглянется один из объектов.

2. Аккредитация

Далее проходим аккредитацию на площадке, где объект выставлен на торги. Это несложная процедура: заполняется заявление, к которому прикрепляются отсканированные документы, после чего все заверяется ЭЦП.

3. Ознакомление

Внимательно просматриваем приложенные документы на объект, условия сделки и участия на торгах.

4. Просмотр объекта

Обращаетесь к контактному лицу и договариваетесь о встрече для просмотра объекта.

5. Перевод задатка

Если все в норме, а недвижимость вас устраивает, то для доступа к участию в торгах необходимо перевести задаток, который составляет 10–20 % от цены объекта.

6. Участие в торгах

Торги проводятся в 3 этапа:

7. Заключение сделки купли-продажи или возвращение задатка

В случае победы на аукционе заключается договор купли-продажи с собственником имущества и переводится сумма, равная итоговой стоимости объекта за вычетом задатка. Если же участнику не удалось стать покупателем за все 3 этапа торгов, то задаток ему возвращается. Отметим, что когда победитель торгов отказывается от покупки объекта — задаток не возвращается.

Каким образом квартира может попасть на аукцион

Существует несколько устоявшихся способов передачи конфискованных и арестованных квартир на аукцион. Во-первых, в результате применения уголовной ответственности, предусмотренной Уголовным кодексом, во-вторых, по ипотечным кредитам, не уплаченным в срок, и в третьих, в качестве возмещения долга. Арестованное в судебном порядке имущество выставляется на торги. По статистике, в результате применения уголовной ответственности на торги попадает 5% квартир, по невыполненным кредитным обязательствам – 15%, остальные 80% – по вышеуказанным частным долгам.
Кроме того, квартиры в Москве могут выставляться на аукцион не только судебным исполнителем, но и местными (городскими) властями.

Недвижимость в России

В муниципальную собственность квартира попадает в результате смерти её владельца и отсутствия у него правопреемников.

Где можно получить информацию о проведении аукциона квартир?

В срок, не позже чем за 30 дней до проведения аукциона, организатор торгов на своём официальном сайте или же (и) в средствах массовой информации размещает уведомление о проведении аукциона.

    Существует установленный перечень данных, которые должно содержать в себе данное уведомление.

  • Дата и время, а также место проведения аукциона.
  • Дата и время, а также место оглашение итогов аукциона.
  • Данные о выставленном на торги недвижимом имуществе: его наименование, местонахождение, а также его основные характеристики.
  • Первоначальная цена имущества.
  • Резервная цена имущества (в случае если таковая есть).
  • Требования к оформлению заявки на участие в торгах, а также перечень необходимых документов.
  • Время и место, выделенные для осмотра самой недвижимости, а также документов на неё.
  • Размер задатка и порядок его внесения.
  • Порядок определение победителя аукциона.
  • Другая информация касательно недвижимого имущества и порядка проведение торгов.

Порядок подачи заявки на участие в аукционе

Участие в аукционе предусматривает регистрацию на одной из специально созданных электронных площадок и подачу заявки на участие.
Заявки принимаются в срок не более 30, но не менее 10 рабочих дней.
После приёма заявки организатором торгов, они вносятся в журнал регистрации. Каждой заявке присваивается номер, а также, указывается дата и точное время их приёма. Заявка подаётся в двух экземплярах.
Кроме подачи заявки, желающие принять участие в торгах, могут предоставить копии документов, имеющих информацию об участнике. После подачи заявки участники вносят задаток (оговорённый в объявлении организатора торгов). Не установлено определённого размера задатка, зачастую это 5% от первоначальной стоимости недвижимого имущества.

Особенности проведение торгов

По итогам проведения аукциона определяется победитель – участник, предложивший наибольшую цену за выставленный на продажу лот.
В случае участия в аукционе на продажу квартир и более участников, торги проходят в указанное в уведомлении время.
Вначале оглашают лот, выставленный на торги, объявляют его первоначальную стоимость и шаги аукциона.
Для выражения желания покупки определённого лота по цене, оглашенной организатором, участнику необходимо поднять специальную карточку. Аукционист должен определить, кто из участников первым выразил желание приобрести лот, после чего увеличить стоимость лота на один шаг.
Аукционист оглашает номер участника, выразившего желание приобрести лот, и стоимость лота, которую он согласился уплатить, после чего ударом молотка прекращает аукцион.

Квартира – это не только жилье, но и отличный объект для вложения средств. Они интересны как инвесторам, которые в дальнейшем планируют получить прибыль за счет перепродажи квартиры новым собственникам, так и обычным гражданам, собирающимся купить ее для своей семьи.

Этот важный вопрос мы решил выяснить у эксперта Вадима Куклина (Лидер финанс).

Возможные риски
Приобретение квартиры с аукциона – весьма рискованное мероприятие, в отличие от покупки той же коммерческой недвижимости. Это обусловлено наличием немалого количества "подводных камней", которые в итоге приведут к дополнительным затратам или даже потере недавно купленного жилья.

Первое, что необходимо сделать, это тщательно изучить всю историю заинтересовавшего лота. Выяснить, был ли кто-то прописан в квартире, были ли среди них инвалиды, несовершеннолетние лица и т.д. Почему это важно? После приобретения квартиры может выясниться, что ее продажа с аукциона ущемляет чьи-то права, к примеру, в свое время из нее незаконно выписали ребенка или инвалида. Как следствие, суд может вынести решение не в пользу нового владельца, вплоть до изъятия квартиры. Тот факт, что недвижимость приобреталась на законных основаниях и с соблюдением всех процедур, в данном случае никакой роли не играет.

Квартиры с обременениями
Наличие различных "обременений", как в примерах выше, не является существенной причиной для снятия квартиры с торгов. Согласно статистическим данным, около половины всех объектов реализуются со всевозможными "бонусами", которые в итоге могут сильно потрепать нервы конечному покупателю и привести к дополнительным затратам. Нередко квартира продается вместе с задолженность по квартплате. И хорошо, если она составит 10-15 тыс. рублей, но ведь сумма может доходить и до 100-200 тыс. рублей. Проблемы возникают и при отказе жильцов выселяться с проданной через аукцион квартиры. Порой для этого есть существенные основания – единственное жилье, в квартире прописаны инвалиды, дети, – хотя нередко семья попросту отказывается выезжать. Да, существует механизм выселения, но придется обращаться в суд, а разбирательство так и вовсе может длиться годами.

Аукцион по банкротству – лучший вариант приобретения квартиры
Есть ли более надежные варианты покупки квартиры, которые не сопряжены с вышеупомянутыми рисками и без необходимости пристального изучения понравившегося лота? Да, есть.

Такие квартиры продаются после банкротства домостроительных трестов, комбинатов. На их балансе нередко скапливаются вожделенные "квадратные метры", которые идут с молотка после банкротства предприятия. Все дело в распространенной модели работы домостроительных комбинатов: в обмен на поставку каких-либо материалов на объект застройщик расплачивается с ними не деньгами, а квартирами, передавая в собственность комбината заранее оговоренное их количество. Что будет, если домостроительный комбинат обанкротится? Квартиры на его балансе будут реализованы посредством аукциона. Чем это интересно частным лицам и инвесторам? Тем, что покупка квартиры на торгах банкротным имуществом не сопряжена с ненужными рисками. Новый владелец может не беспокоиться, что в будущем у него возникнут какие-то проблемы с внезапно обнаружившимися претендентами на жилье или он будет втянут в длинную череду судебных разбирательств из-за "темного прошлого" приобретенной недвижимости.

Большой выбор квартир на сайте: http://bankrot-spy.ru/

Пакетная продажа квартир
Подобные квартиры часто продают пакетами, в которые входит сразу 5 и более единиц. Это и хорошо, и плохо.

Аукционы по продаже имущества должников

Хорошо для крупных инвесторов, так как можно получить больше недвижимости при покупке одного лота, не распыляя внимание на отслеживание других предложений. Подобные инвестиции сулят значительную прибыль, поэтому пользуются спросом на торгах банкротным имуществом. Несколько иная ситуация с частными лицами. Для обычного покупателя, для которого покупка квартиры с аукциона по банкротству – вложение средств или гарантированное жилье для семьи, пакетная форма продажи подходит далеко не всегда, ввиду необходимости располагать значительной суммой денег. Но даже так можно отыскать немало интересных вариантов.

Заказать электронную подпись (ЭЦП) можно здесь: http://bankrot-spy.ru/request

Получить квалифицированную помощь для участия в торгах можно здесь: http://bankrot-spy.ru/assistance

Сервис «Банкротный шпион» подготовил статью по видеоматериалам Вадима Куклина (Лидер финанс)

Другие интересные статьи на банкротную тему: http://bankrot-spy.ru/articles/allarticles

Оценка для аукционов и конкурсов по продаже и сдаче в аренду недвижимости.

Независимая оценка недвижимости на сегодняшний день очень востребована в России. Благодаря ней становится возможным расчет не только рыночной стоимости объекта, но и различных прав в его отношении (например, аренды или права пользования). Причем не редки случаи, когда мнение собственника о реальной стоимости принадлежащей ему недвижимости после проведения оценки существенно изменяется. Сегодня в нашей стране растет популярность аукционов по недвижимости, которые очень распространены в других странах и являются не только инструментом для купли/продажи, но и способом объективной оценки стоимости имущества. В России аукционы только набирают свою популярность, но пока остаются достаточно новой формой совершения сделок. Аукционы хороши свойственной им открытостью и прозрачностью сделки.

Заказчики оценки:

Однако и тут может потребоваться проведение оценочной экспертизы. Она может быть нужна:

  • организаторам торгов при определении стартовой цены на выставляемый объект недвижимости;
  • потенциальному покупателю для определения рыночной цены объекта при возникновении сомнений в объективности указанной стартовой цены.

Стартовая стоимость объекта недвижимости, выставляемого на аукцион или конкурс, определяется как минимальная цена, по которой может быть продан/сдан данный объект. Эта стоимость вычисляется на основании данных о рыночной стоимости объекта и должна учитывать все ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта.

Вопрос-ответ: как купить квартиру на аукционе?

В то же время стартовая цена не должна быть ниже нормативной цены объекта.

Таким образом, в ходе оценочной экспертизы недвижимости для аукционов и конкурсов экспертом будет установлена рыночная стоимость объекта, проанализированы условия будущего аукциона или конкурса  и предложена объективная стартовая цена для оцениваемой недвижимости.

Для получения наиболее точной рыночной цены эксперты будут использовать в комплексе сразу три оценочных подхода, а именно затратный, доходный и сравнительный. Первый из них определяет то, какую сумму потребуется потратить для строительства аналогичного оцениваемому объекта. Второй основывается на предполагаемой доходности оцениваемого объекта недвижимости. Окончательный же результат рассчитывается из сравнения рыночных цен на объекты-аналоги и анализа текущей рыночной ситуации.

После проведения оценки заказчик получает на руки Отчет об оценке, выполненный в соответствии со всеми требованиями российских стандартов. В отчете будет указано подробное описание объекта, указана его рыночная стоимость и стартовая цена, а так же обоснование для расчета этой цены. Таким образом, отчет имеет статус официального документа, на который можно опираться при принятии управленческих решений.

Для произведения оценочной процедуры заказчик должен предоставить следующие документы:

  • документы, устанавливающие право владения или пользования на объект, а при необходимости и на земельный участок, на котором он расположен
  • тех.паспорт из БТИ или выписка из него
  • сведения о физических границах объекта (геодезический план)
  • сведения о балансовой стоимости
  • информация о наличии у объекта дополнительных обременений (долговых, налоговых или залоговых, наличие арендаторов, действующих договоров и прочее)
  • данные о сооружениях, входящих в состав оцениваемого объекта, для зданий — поэтажный план
  • информация об имуществе, подлежащем оценке вместе с объектом

В качестве объектов оценки могут также выступать:

Также мы производим оценку недвижимости для следующих целей:

Оставить заявку

Выкуп квартир у населения по программам государственных закупок.

Каким способом происходит покупка квартир?

            Для приобретения жилых помещений органы власти руководствуются Федеральным законом от 05.04.2013 г.

Извещения о проведении публичных торгов

№ 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд». Покупка квартир производится на аукционах в электронной форме.

Что такое  электронный аукцион?

Электронный аукцион – это аукцион на специальной электронной площадке в сети Интернете, созданный для купли/продажи объектов государством. В частности, именно на электронных аукционах государство приобретает жилье для государственных и муниципальных нужд по социальным программам для разных категорий граждан: дети-сироты, граждане, расселяемые из аварийного жилья и ветхого фонда, погорельцы, переселенцы из районов крайнего севера, и т.д. Кроме того, через электронные торги государство приобретает квартиры для работников федеральных структур и органов власти: федеральные и арбитражные судьи, руководители органов власти и их структурных подразделений, руководители организаций и предприятий с долей участия государства и т. п.

В чем Ваша, как продавца квартиры, выгода продажи жилья на электронном аукционе?

Во-первых, это процедура, которая регулируется специально изданным федеральным законом. Это означает, что законодательство всегда на Вашей стороне. Во-вторых, этапы процедуры строго регламентированы: с самого начала Вы точно будете знать, когда и в каком размере получите деньги за свою квартиру. В-третьих, конкуренция предложений на электронных торгах очень низкая, Ваши шансы на продажу квартиры на электронных торгах в разы больше, нежели продажа классическим способом.

И, главное, если мы выставляет Вашу квартиру в базу данных предложений для закупок по госпрограммам, — организаторы аукционов увидят Вашу квартиру ещё до объявления аукциона и могут сформировать аукционную документацию по критериям Вашей конкретной квартиры. В этом случае гарантирован стопроцентный результат продажи.

Кто мы? Какой у нас опыт работы? Как мы работаем?

Агентство недвижимости «Адрес» уже  20 лет работает на рынке недвижимости, имеет свой Правовой центр с опытными грамотными юристами, выполняющими любые юридические услуги в сфере недвижимости «под ключ». Наши специалисты обучены, аттестованы, компания сертифицирована, а риски застрахованы на сумму 130 млн. рублей.

Наша компания помогает гражданам реализовать их недвижимость по государственным программам в короткие сроки. Мы сотрудничаем с заказчиками на федеральном и муниципальном уровне, сопровождая сделки, связанные с приобретением объектов недвижимости путем государственных закупок через аукционы в электронной форме.

Мы имеем ЭЦП (электронно-цифровую подпись) с правом участия в государственных закупках, аккредитацию на ведущих электронных площадках, знаем все требования, предъявляемые при участии в электронных торгах и тонкости процедуры аукциона. Представляя Ваши интересы, как продавца объекта, мы проходим весь путь электронных торгов:

  • подготовка документов для подачи заявки;
  • направление денежной суммы в качестве обеспечения заявки;
  • направление заявки на признание участником электронных торгов;
  • участие в аукционе с предложением цены контракта;
  • осмотр квартиры комиссией организатора торгов;
  • направление организатору торгов денежной суммы в качестве обеспечения исполнения контракта;
  • подписание контракта ЭЦП и направление организатору торгов;
  • подписание контракта и акта передачи квартиры сторонами контракта;
  • обращение за государственной регистрацией перехода права собственности;
  • перечисление денежных средств за продажу квартиры продавцу.

Что нужно сделать продавцу, чтобы участвовать в аукционе с нашей помощью?

Чтобы мы могли помочь Вам в реализации квартиры посредством электронного аукциона, Вам  необходимо:

  1. Предоставить нам копии правоустанавливающих документов в электронном виде или разрешить отсканировать их.
  2.  Оформить у нотариуса доверенность на нас, которая дает нам право работать от Вашего имени и представлять Ваши интересы на аукционе.  Обращаем Ваше внимание, что в доверенности нет ни одного слова о праве продать квартиру и получить деньги за Вас.
  3. Привести квартиру в соответствие с требованиями заказчика.

ОТВЕТИМ НА ВОПРОСЫ тел.: 424-20-20

ЗАЯВКИ НА ПРОДАЖУ:  adresnn@bk.ru

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *