Целевое назначение земельного участка

Целевое назначение и разрешенное использование — юридические признаки земельного участка

Мисник Николай Николаевич, доцент кафедры гражданского права Федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего профессионального образования (ФГАОУ ВПО) "Южный федеральный университет", заместитель декана юридического факультета, кандидат юридических наук.

Исследование правовых вопросов определения целевого назначения земельного участка востребовано потребностями хозяйственной деятельности. По мнению автора, для изменения обычного узкого целевого назначения земельного участка достаточным может быть наличие индивидуального акта органа местного самоуправления, в то время как для изменения разрешенного использования земельного участка необходима корректировка соответствующего нормативного акта. Выводы, изложенные в статье, могут быть использованы в правоприменительной практике.

Ключевые слова: целевое назначение, разрешенное использование, земельный участок, земли, Земельный кодекс.

Target purpose and permitted use-legal characteristics of a land plot

N.N. Misnik

The study of legal issues determining a target purpose of a land plot is necessary for economic activity. According to the author a narrow purposed land plot can be changed by an individual act of the local government while in cases of permitted use of a land plot it's necessary to correct the existing regulation. The conclusions made in the article may be used in law-application practice.

Key words: target purpose, permitted use, land plot, Land Code.

Вопрос об определении целевого назначения и разрешенного использования и их соотношении является малоисследованным в юридической литературе. Р.С.

56. Целевое назначение и разрешенное использование земельных участков

Баразгова, например, пишет, что в земельном праве "до сих пор многие базовые, основополагающие категории никем и никак не определены и нередко произвольно толкуются различными правоприменителями.

Типичным примером является ситуация с двумя базовыми земельно-правовыми категориями: целевое назначение и разрешенное использование" <1>. Солидарны с ней и другие авторы <2>. Соглашаясь с ними в целом, отметим лишь, что в литературе попытки дать определение, например, разрешенного использования все же встречаются <3>.

<1> Баразгова Р.С. Целевое назначение и разрешенное использование земельных участков: содержание и соотношение понятий // КонсультантПлюс: КомментарииЗаконодательства.
<2> См.: Михайлова А.Л. Изменение целевого назначения и разрешенного использования земельных участков сельскохозяйственных угодий, не относящихся к особо ценным землям // КонсультантПлюс: КомментарииЗаконодательства.
<3> См., например: Анисимов А.П. Разрешенное использование земельных участков: вопросы теории // КонсультантПлюс: КомментарииЗаконодательства.

Целевое назначение и разрешенное использование часто выступают в ЗК как категория парная. При этом характеризуют они как земли (пп. 8 п. 1 ст. 1; п. 2 ст. 7 ЗК), так и земельные участки (п. 3 ст. 11.2; п. 4 ст. 11.3 ЗК).

Отдельно же разрешенное использование и в ЗК (в большинстве случаев), и в Градостроительном кодексе характеризует только земельные участки. Целевое назначение в Градостроительном кодексе вообще не упоминается. В ЗК отдельно от разрешенного использования оно предназначается в основном для характеристики земель (п. 1 ст. 7; п. 1 ст. 8; п. 3 ст. 14 и др.), однако применяется и к земельным участкам (п. 1 ст. 40; ст. 42; п. 2 ст. 45; п. 2 ст. 46, п. 1 ст. 57, п. 3 ст. 95). В ГК разрешенное использование не упоминается, а целевое назначение применяется в большинстве случаев к земельному участку (п. 2 ст. 260; п. 1 ст. 263; п. 2 ст. 276; ст. 280, 284, 285) и только в п. 2 ст. 260 — к землям.

Представляется, что для параллельного, соединительного упоминания понятий целевого назначения и разрешенного использования нет оснований. Ответ на вопрос о соотношении этих понятий состоит в том, что целевое назначение и разрешенное использование — это одно и то же.

Целевое назначение может быть предельно широким. Таковым является целевое назначение определенной категории земель (ст. 7 ЗК). В соответствии же со ст. 14 Федерального закона от 21 декабря 2004 г. (в ред. от 25 декабря 2009 г.) N 172-ФЗ "О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую" отнесение земель или земельных участков в составе таких земель к одной из установленных ЗК категорий земель является обязательным <4>. Целевое назначение может быть более узким, характеризующим лишь некоторые земли, входящие в категорию земель. Например, сельскохозяйственные угодья или земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, в составе категории земель сельскохозяйственного назначения (ст. 77 ЗК). Целевое назначение может быть и предельно узким. Таково, например, целевое назначение пашен, сенокосов, пастбищ и других земель, входящих в состав сельскохозяйственных угодий (ст. 79 ЗК). Все это виды установленного законом целевого назначения, которое ограничивает или не допускает использование земель для других целей (ст. 261 ГК). Использование земли не в соответствии с этим назначением будет противоправным.

<4> СЗ РФ. 2004. N 52 (ч. 1). Ст. 5276.

Разрешенное использование выполняет ту же функцию, а потому также является предельно узким целевым назначением земли. Но это не обычный вид целевого назначения. Во-первых, он устанавливается только для земельных участков. Об этом свидетельствует подавляющее большинство норм о разрешенном использовании. И лишь посредством того, что земельные участки с одинаковым разрешенным использованием составляют одну территориальную или иную зону, разрешенное использование становится характерным и для нее (п. 7 ст. 1; п. 9 ст. 1 Градостроительного кодекса). Во-вторых, этот вид целевого использования устанавливается специальным нормативным актом, в соответствии с которым производится зонирование. Например, правилами землепользования и застройки (п. 8 ст. 1 Градостроительного кодекса). Если установление целевого назначения земель определенной категории задает общий вектор использования земли и в некоторых случаях этого может оказаться достаточно для эффективности такого использования, то выделение в специальном, предусмотренном нормативным актом порядке территориальной зоны в условиях дефицита земель населенных пунктов существенно сужает это направление, делая его максимально эффективным.

Разница между обычным целевым назначением и разрешенным использованием хорошо видна в ситуации, когда необходимо изменить обычное узкое целевое назначение или разрешенное использование земельного участка. В первом случае достаточно будет, например, индивидуального акта органа местного самоуправления, во втором случае придется менять границы территориальной зоны посредством изменения уже нормативного акта. Таким образом, при зонировании и установлении разрешенного использования земли создаются большие правовые гарантии сохранения ее целевого назначения.

Поэтому, если в отношении земель произведено зонирование и установление разрешенного использования входящих в соответствующую зону земельных участков, упоминание наряду с разрешенным использованием целевого назначения указанных земель или входящих в их состав земельных участков будет излишним.

Если попытаться суммировать сказанное о целевом назначении и разрешенном использовании, то можно дать их и самое общее определение.

Целевое назначение — это установленное на основании закона и в предусмотренном им порядке разрешение властного органа на использование земель и входящих в их состав земельных участков только определенным образом. Разрешенное использование — наиболее узкое целевое назначение земельного участка, установленное нормативным актом, принятым в результате зонирования земель.

Итак, земель, не поделенных на категории, быть не может. И для каждой из этих категорий установлено целевое назначение. Но целевое назначение в массе статей действующего законодательства применяется и для характеристики земельного участка. Это позволяет прийти к следующим выводам. Во-первых, земельных участков, существующих вне той или иной категории земель, также не может быть. Во-вторых, земельный участок, как губка, впитывает органичное свойство той категории земли, к которой относится, — целевое назначение.

При этом у земельных участков может быть и особый, характерный только для них, вид целевого назначения: разрешенное использование. Но если зонирования земель в месте нахождения земельного участка, а следовательно, и его разрешенного использования может и не быть, то целевое назначение у земельного участка будет всегда.

Таким образом, у земельного участка есть не только фактические характеристики (границы, площадь), но и юридические — целевое назначение и разрешенное использование. Эти юридические характеристики отличают земельный участок от земли-территории и земли — природного объекта и ресурса, но сближают его с понятиями "земли" и "территориальная зона".

Их имманентность земельному участку определяется природой земли, ее ограниченностью как природного ресурса. Более того, эти правовые признаки влияют и на фактические характеристики земельного участка. Так, например, для личных подсобных хозяйств предельные размеры земельных участков будут одни, для крестьянских хозяйств — другие. Даже их установление происходит по-разному. В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 7 июля 2003 г. N 112-ФЗ (в ред. от 30 декабря 2008 г.) "О личном подсобном хозяйстве" предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения личного подсобного хозяйства, устанавливаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Максимальный размер общей площади земельных участков, которые могут находиться одновременно на праве собственности и (или) ином праве у граждан, ведущих личное подсобное хозяйство, устанавливается законом субъекта РФ <5>. Кроме того, в соответствии со ст. 12 Закона Российской Федерации от 11 июня 2003 г. N 74-ФЗ (в ред. от 28 декабря 2010 г.) "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" минимальные размеры земельных участков для ведения крестьянского хозяйства устанавливаются законами субъектов РФ <6>.

<5> СЗ РФ. 2003. N 28. Ст. 2881.
<6> СЗ РФ. 2003. N 24. Ст. 2249.

Земельный участок невозможно описать без его юридических признаков. Если в одних и тех же границах существует земельный участок с целевым назначением пашни, а затем это целевое назначение меняется в связи с отнесением земель, на которых находится земельный участок, к землям транспорта, то это не может быть один и тот же земельный участок. Это разные вещи, потому что предназначены они для разных целей.

Именно в силу своего правового характера целевое назначение и разрешенное использование отличаются от прочих (фактических) признаков земельного участка и иных вещей. Они являются еще и пределами вещных прав на земельные участки. Эти пределы устанавливаются путем указания на круг разрешенных действий, входящих в состав правомочия пользования субъекта вещного права. Здесь уже исчезает характерная в целом для гражданского права дозволительность (разрешено все, что прямо не запрещено) и появляется предписание определенного поведения. Если большинство вещей можно использовать и не в соответствии с их обычным назначением, и для закона это будет безразлично, то земельный участок нельзя не только описать, но и использовать, не соблюдая его юридические признаки, без риска возникновения негативных последствий, установленных законом.

Однако некоторые исследователи, например Г.А. Мисник, прямо отказывают целевому назначению в качестве индивидуализирующего признака земельного участка и на основе этого делают следующий вывод: "…утрата полезных свойств земельного участка, создающая непригодность его использования по целевому назначению, не влечет прекращения существования земельного участка как объекта имущественных отношений" <7>. Это утверждение, являясь по сути верным, не может, как будет показано ниже, следовать из тезиса о том, что целевое назначение не является признаком земельного участка. Во взаимосвязи же оба они означают, что если бы целевое назначение относилось к признакам земельного участка, то утрата полезных свойств земельного участка, повлекшая непригодность его использования по целевому назначению, автоматически влекла бы прекращение существования земельного участка как объекта имущественных отношений, или, иначе говоря, как вещи, являющейся объектом вещных и обязательственных прав.

<7> Вишневецкая Р.Я., Мисник Г.А., Мисник Н.Н. Постатейный комментарий к Земельному кодексу. Серия "Закон и общество". Ростов-на-Дону: Феникс, 2003. С. 42.

Другие авторы прямо не отрицают целевое назначение в качестве признака земельного участка, но их утверждения об этом свидетельствуют. Так, Д.В. Жернаков, справедливо считая земельный участок непотребляемой вещью, приводит тому несколько неудачное подтверждение. Он пишет, что невозможно представить полное потребление земельного участка — даже после снятия с него плодородного почвенного слоя он сможет выполнять эту базисную функцию <8>. Ту же мысль проводит и Е.В. Ельникова: "Плодородный слой может стать непригодным к использованию вследствие истощения, повреждения, заражения, частичного или полного изъятия, затопления, однако это не приведет к уничтожению поверхности земли в материальном смысле. Невозможность использования земельного участка по тому или иному назначению не означает невозможности его использования в принципе" <9>. То есть, по мнению этих авторов, невозможность использования земельного участка по целевому назначению не только не прекращает существование земельного участка как объекта имущественных отношений, но и не влияет на осуществление правомочия пользования им. Земельный участок, оставаясь тем же самым, еще и может использоваться так, как это фактически возможно.

<8> Жернаков Д.В. Земельный участок как объект гражданского правоотношения // Цивилистические записки. Межвузовский сборник научных трудов. Вып. 4. М., 2005. С. 387 — 388.
<9> Ельникова Е.В. Понятие "земельный участок" в современном российском законодательстве // КонсультантПлюс: КомментарииЗаконодательства.

Указанные точки зрения сложились без учета следующих обстоятельств. Непригодность использования участка по целевому назначению (равно как и в соответствии с разрешенным использованием) — это явление фактического порядка. Целевое же назначение и разрешенное использование — это юридические характеристики земельного участка. Также как невозможность осуществления права собственности не говорит об утрате этого права, так и невозможность использования земельного участка в соответствии с целевым назначением или разрешенным использованием еще не говорит о том, что эти юридические характеристики земельного участка перестали существовать. Они продолжают свое бытие, а потому сам земельный участок продолжает оставаться вещью, объектом имущественных отношений. Но правомочие пользования им становится фактически невозможным. В этом случае использование земельного участка каким-либо иным, фактически возможным, образом будет нецелевым, противоправным. Однако целевое назначение или разрешенное использование земельного участка могут быть приведены в соответствие с фактическими реалиями, изменены по решению властного органа. И тогда (и только тогда, а не автоматически) должен прекратить свое существование один земельный участок и в тех же границах возникнуть другой.

К сожалению, действующее законодательство этого не учитывает. Целевое назначение и разрешенное использование вопреки всей логике гражданского и земельного законодательства отнесены Федеральным законом от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ (в ред. от 27 декабря 2009 г.) "О государственном кадастре недвижимости" не к уникальным характеристикам земельного участка, позволяющим индивидуализировать его как недвижимую вещь, а к дополнительным сведениям о нем (п. 3 ст. 1) <10>. Изменение дополнительных сведений не приведет к изменению кадастрового номера. Изменившийся по сути, превратившийся в другую вещь земельный участок формально-юридически останется тем же самым. Это положение должно быть однозначно преодолено путем отнесения целевого назначения и разрешенного использования к уникальным характеристикам земельного участка. Целевое назначение и разрешенное использование могут перестать существовать лишь в одном случае: когда объект, чьей неотъемлемой характеристикой они являются, сам по каким-либо причинам перестанет существовать (например, гибель земельного участка в результате затопления).

<10> СЗ РФ. 2007. N 31. Ст. 4017.

РУБРИКА: Земельное право

ТЕМА: Чем отличается понятия «категория», «целевое назначение», «разрешенное использование» земельного участка"?

ВЫБРАТЬ ДРУГУЮ ТЕМУ

ВЫБРАТЬ ДРУГУЮ РУБРИКУ

Чем отличается понятия «категория», «целевое назначение», «разрешенное использование» земельного участка".

Пункт 1 статьи 7 Земельного Кодекса Российской Федерации устанавливает следующее:
«Земли по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли поселений;» и т. д.

Исходя из этого, земельное законодательство РФ в зависимости от целевого назначения делит земли на категории. Земли используются только в соответствии с установленным для них целевым назначением, следуя которому определяется их правовой режим.

Под «категорией земель» понимается тип, вид земельных участков, объединенных одним целевым назначением. «Целевое назначение земель» можно определить как особое направление использования земель, функции земель в различных общественных отношениях: производственных, природоохранных и т.д. Таким образом, понятия «категория земель» и «целевое назначение земель» не идентичны: «категория земель» это звено в законодательном делении земель, а «целевое назначение земель» это критерий такого деления.

Все без исключения лица обязаны использовать свои земельные участки в соответствии с той целью, которая была легально определена в момент предоставления земли. Целевое назначение в использовании земельного участка не может быть самостоятельно изменено его собственником или землепользователем. Отклонение от целевого назначения признается земельным правонарушением (глава XIII ЗК РФ, ст. 8.8. КоАП, ст. 285 ГК РФ).

Однако, по объективным причинам, в связи с экономической и социальной целесообразностью возможен перевод земель из одной целевой категории в другую. При осуществлении такого перевода обязательно должны быть соблюдены специальные процедурные нормы и условия. В зависимости от того, кто является собственником соответствующих земель, решение о переводе их из одной категории в другую принимается различными органами власти.

Назначение земельного участка: как можно использовать ресурс?

Если земля находится в федеральной собственности или собственности субъекта РФ, то решение об изменении категории принимается соответственно Правительством РФ или органами исполнительной власти субъектов РФ. Органы местного самоуправления принимают решения об изменении категории земель, находящихся в муниципальной или частной собственности. Исключение сделано для земель сельскохозяйственного назначения — решение об изменении земель этой категории принимается только на уровне субъектов РФ, кроме случаев, когда земля находится в федеральной собственности.

В соответствии со ст. 8 ЗК РФ порядок перевода земель из одной категории в другую должен быть установлен федеральным законом. Такой закон вступил в силу 05.01.2005 г. (ФЗ № 172-ФЗ от 21.12.2004 г. «О переводе земель из одной категории в другую»). Согласно новому закону перевод земли возможен только путем изменения категории земли. Об изменении целевого назначения земли в Законе ничего не говорится.  Однако, перевод земли из одной категории в другую возможен только при изменении ее целевого назначения, поскольку целевое назначение является критерием деления всех земель на категории.  Таким образом, законодатель, говоря о процедуре перевода земель из одной категории в другую, подразумевает и изменение целевого назначения земли.  

Что касается понятия «разрешенного использования земли». Разрешенное использование земельного участка — это использование его с учетом целевого назначения и установленных законом ограничений и обременений. Разрешенное использование помимо требований целевого назначения земли может содержать и требования, установленные федеральными законами и законами (правовыми актами) субъектов Федерации, а также актами местного самоуправления. Например, в соответствии со ст. 8 ФЗ "О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения" от 16.07.1998 г. N 101-ФЗ собственники, владельцы, пользователи, в том числе арендаторы земельных участков, в частности, обязаны: осуществлять производство сельскохозяйственной продукции способами, обеспечивающими воспроизводство плодородия земель сельскохозяйственного назначения, а также исключающими или ограничивающими неблагоприятное воздействие такой деятельности на окружающую природную среду; содействовать проведению почвенного, агрохимического, фитосанитарного и эколого-токсикологического обследований земель сельскохозяйственного назначения и выполнять другие обязанности, предусмотренные законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, субъектов РФ, а также органов местного самоуправления.

Следовательно, понятие «разрешенное использование земли» по своему содержанию имеет сложную юридическую структуру, включающую в себя, с одной стороны, правомочие, поскольку землепользователь использует участок, с другой — комплекс обязанностей (предусмотренных земельным, аграрным, экологическим и другим законодательством), в том числе обязанность использовать земельный участок рационально, по целевому назначению, в соответствии с ограничениями, установленными правовым режимом этого участка.

Таким образом, правовой режим земель "внутри" категорий зависит не только от целевого назначения, но также и от установленного разрешенного использования. Виды и условия разрешенного использования предусматриваются для каждой категории отдельно.

Как установлено п. ст. 7 ЗК РФ любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Порядок изменения разрешенного использования земельного участка законодательно не установлен, но исходя из смысла земельного законодательства такое изменение возможно при:

  • переводе земли из одной категории в другую в порядке, установленном новым ФЗ «О переводе земель из одной категории в другую» от 21.12.2004 г. № 172-ФЗ;
  • принятии, изменении или отмене федеральных законов и законов (правовых актов) субъектов Федерации, а также актов местного самоуправления, содержащих ограничения или обременения использования земельного участка.

юрист ООО «ПРЕЗИДЕНТ КОНСАЛТ» З. Брусова

ВЫБРАТЬ ДРУГУЮ ТЕМУ

ВЫБРАТЬ ДРУГУЮ РУБРИКУ

Категории земель и виды разрешенного использования

Виды разрешенного использования () земельного участка и зданий, строений и сооружений: Порядок определения, установления и изменения

Практически любые вопросы использования земельного участка, будь то его застройка, реконструкция существующих на нем объектов недвижимости, приобретение участка в собственность и другие, прямо или косвенно переплетаются с вопросами установления и изменения вида разрешенного использования земельного участка.

Вид разрешенного использования земельного участка – это установленная в публичном порядке совокупность разрешенных параметров использования земельного участка.

К параметрам, определяемым видом разрешенного использования земельного участка, можно отнести следующие:

  1. допустимые функциональные назначения зданий, строений и сооружений, расположенных на земельном участке.

    Под функциональным назначением в данном случае понимаются разрешенные параметры использования зданий, строений, сооружений, то есть конкретные возможные способы их эксплуатации для осуществления конкретных видов хозяйственной и иной экономической деятельности.

    Например, если на земельном участке с видом разрешенного использования «для промышленного производства» находится здание, являющееся производственным цехом, то установленный вид разрешенного использования участка определяет, что здание цеха не может использоваться в иных целях (например, для переоборудования в торговый комплекс либо офисно-деловой центр) без предварительного изменения вида разрешенного использования самого участка.

    Вид разрешенного использования земельного участка определяет и возможность осуществления реконструкции уже существующих зданий, а также нового строительства на земельном участке, влияя на то, какие именно здания (здания какого функционального назначения) могут создаваться на земельном участке.

    Функциональное назначение зданий, строений и сооружений, определяющее допустимые параметры и способы его использования также называется «видом разрешенного использования объекта капитального строительства».

  2. потенциальные параметры застройки земельного участка.

    Вид разрешенного использования земельного участка зачастую определяет и потенциальные параметры его застройки.

    К таким параметрам, зависящим от вида использования участка можно отнести:

    • установление минимальных и максимальных размеров участков, что может иметь принципиальное значение при осуществлении действий по разделению, преобразованию, выделению земельных участков;
    • возможная площадь застройки земельного участка, этажность строительства, плотность застройки и ряд других градостроительных режимов использования земельных участков.
    • кадастровая стоимость земельного участка.

      Вид разрешенного использования земельного участка является главным фактором, влияющим на определение кадастровой стоимости земельного участка, поскольку последняя является ничем иным как произведением удельной стоимости 1 кв.м. земельного участка, устанавливаемого для определенного вида разрешенного использования земельного участка, на площадь участка.

      Кадастровая стоимость земельного участка, в свою очередь, является одним из основных факторов, определяющих экономическую составляющую использования земельного участка, поскольку, исходя из ее размера, определяются:

      • размер земельного налога, уплачиваемого собственниками земельного участка и лицами, владеющими земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного (наследуемого) владения;
      • размер арендной платы, определяемой для арендаторов земельного участка;
      • стоимость земельного участка при его выкупе (приватизации) из государственной либо муниципальной собственности, в том числе при выкупе участков собственниками находящихся на них зданий, строений, сооружений;
      • размер платы за снятие запрета на строительство, установленного в г.

        Виды целевого назначения земельных участков в РФ

        Москве и г. Санкт-Петербурге при покупке земельного участка по льготной цене в 20 % от его кадастровой стоимости;

      • для г. Москвы от размера кадастровой стоимости земельного участка зависит и размер арендной платы, которая начиная с 2009 года должна единовременно уплачиваться арендаторами при изменении цели предоставления земельного участка с не предусматривающей строительство (реконструкции) на участке на предусматривающую такое строительство либо реконструкцию.

      Таким образом, вид разрешенного использования земельного участка значительно влияет не только на возможные варианты его использования, но и на затраты его правообладателей, связанные как с непосредственной эксплуатацией участка и расположенных на нем зданий, строений и сооружений, так и с осуществлением деятельности по строительству, реконструкции либо перепрофилированию текущей хозяйственной деятельности.

      Несмотря на всю важность вопросов, связанных с определением, установлением либо изменением видов разрешенного использования, действующее в настоящее время правовое регулирование данного вопроса является крайне скудным, запутанным, непоследовательным. Это создает для ответственных лиц органов государственной власти и местного самоуправления поле для осуществления действий, приводящих к существенному ограничению возможностей использования участка и, как следствие, увеличению затрат правообладателей при возникновении необходимости расширить или изменить текущий вид разрешенного использования.

      Сказанное выше является актуальным и для вопросов, связанных с определением видов разрешенного использования объектов капитального строительства.

      Как показывает практика, наибольший практический интерес представляют вопросы определения допустимых действующим законодательством видов разрешенного использования земельных участков, определение вида разрешенного использования земельного участка при первичной постановке земельного участка на кадастровый учет и при формировании участка путем его разделения, преобразования и т.д.

      Не меньший практический интерес, безусловно, представляет процедура изменения вида разрешенного использования земельного участка.

      Наиболее часто (в силу сложившейся конъюнктуры рынка) на практике встает вопрос об изменении вида разрешенного использования сельскохозяйственных земель в целях осуществления дачного строительства.

      Кроме того, на практике возникают ситуации, когда у правообладателя возникает необходимость оспорить вид разрешенного использования земельного участка, ранее ошибочно или некорректно внесенный в государственный земельный кадастр.

      Непрозрачность правового регулирования вопросов, связанных с видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, а также низкая информированность в данных вопросах приводит к тому, что тысячи правообладателей ежегодно излишне уплачивают значительные средства за завышенную арендную плату, за необоснованно определенную выкупную стоимость земельных участков, за неправомерно установленную плату за снятие запрета на строительство и т.д.

      Вместе с тем, неопределенность в рассматриваемых нами вопросах в скором времени должна быть разрешена.

      Не позднее 01.01.2012 во всех населенных пунктах должны быть приняты Правила землепользования и застройки, которые существенно изменят вопросы установления, определения и изменения видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального.

      Суть данных изменений заключается в том, что Правила землепользования и застройки должны определить для каждого участка совокупность так называемых «градостроительных регламентов», которыми в том числе будут определяться и виды разрешенного использования земельного участка и объектов капитального строительства.

      При этом, Правила будут являться открытым документом, в котором каждый правообладатель сможет найти всю информацию о способах использования своего участка.

      Обращаем Ваше внимание, что в ряде населенных пунктов (например, в Санкт-Петербурге, Сочи и ряде других городов) Правила землепользования и застройки уже приняты, то есть в этих населенных пунктах действуют правовые режимы, описанные в соответствующем разделе нашего сайта.

      В ряде населенных пунктов (в частности, в г. Москве) опубликованы проекты Правил землепользования и застройки, которые с незначительными изменениями будут приняты не позднее 01.01.2012. Изучение таких проектов поможет многим правообладателям установить допустимые параметры использования своих участков после принятия Правил землепользования и застройки и, как следствие, провести оптимизацию возможных расходов, связанных с использованием участков.

      Например, в некоторых случаях будет целесообразнее не менять до 01.01.2012 вид разрешенного использования земельного участка либо не снимать установленный запрет на строительство, уплачивая колоссальные денежные средства (от 60 до 80 процентов от кадастровой стоимости участка), а дождаться 2012 года и осуществить данные действия бесплатно.

      Правовой цент «Два М» предлагает широкий спектр юридических услуг по вопросам, связанным с установлением, изменением либо оспариванием вида разрешенного использования земельного участка, в том числе:

      • консультирование (как в устном, так и в письменном виде) по вопросам, связанным с видами разрешенного использования конкретных земельных участков;
      • юридическая экспертиза возможных способов использования земельного участка с учетом его вида разрешенного использования, а также оценка законности и обоснованности установленного вида разрешенного использования;
      • юридическое сопровождение процедуры постановки на кадастровый учет земельных участков, требующей отдельного обоснования выбора вида разрешенного использования земельного участка;
      • юридическое сопровождение процедуры изменения вида разрешенного использования земельного участка;
      • судебная защита прав землепользователей по всем вопросам, связанным с установлением, изменением либо оспариванием видов разрешенного использования земельных участков;
      • юридическая экспертиза проектов Правил землепользования и застройки, направленная на выявление потенциальных градостроительных регламентов земельного участка после принятия Правил землепользования и застройки и оптимизацию возможных расходов правообладателей земельных участков.

      В начало страницыПерейти на главную

      Подготовка правового заключения по градостроительным и земельным вопросам 

      По всем вопросам, связанным с предоставлением услуг, просьба связываться по телефонам:

      • (495) 225-74-27
      • (495) 225-74-28
      • (495) 225-77-83

      или по e-mail: margolin@2m.ru

      Добавить комментарий

      Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *