Что нужно спрашивать при аренде квартиры?

Сергей Слюсарь 1615 5 месяцев назад Практикующий риэлтор в Петербурге: https://sergej-slusar.ru/ +7 (911) 08-08-145

Этот ответ написан и доступен на

Этот ответ написан и доступен на Яндекс Кью

Документы на квартиру. Если человек, который хочет сдать вам недвижимость, не является её собственником, то собственники могут выселить вас в минуты.

«Хорошо», если вам квартиру сдаст родственник собственника – у вас есть какие-то шансы получить обратно деньги, заплаченные вперёд. Но если это мошенники, то… А бывает, что вы имеете дело с «арендаторами», которые сняли для того, чтобы найти себе «жертву». Как вы понимаете, у них есть и ключи от квартиры, и расположение вещей они изучили, и т.п. Тогда шансов на возврат денег нет. Иногда и собственники при этом в сговоре…

Есть и тонкости, о которых люди в массе своей и знать не знают. Договариваться можно с одним собственником, но если их несколько, то от остальных нужно получить их согласие – письменное. А если собственник женат и квартира покупалась в браке, то его супруга тоже должна дать согласие. А бывает…

Второе, что проверьте, это паспорт: вдруг вам показывают настоящие документы на квартиру (родственнику они чаще всего доступны), но сдавать пытается другой человек. Другие собственники согласие тоже должны давать лично, в согласии должны быть прописаны данные паспорта, который вы тоже должны видеть сами.

Я назвал случаи, когда, как это ни печально, не поможет и договор. Почему? А договор неизвестно с кем и/или заключенный не по закону не имеет юридической силы.

Остальные «подводные камни» надо учесть в договоре с наймодателем. Это и сроки, порядок и способ расчётов, и условия содержания, и условия (исключение как правило) субаренды, и условия посещения собственником (в том числе наличие др него ключей)… С договором, если он не от вас, надо тщательно ознакомиться, внести после согласования с другой стороной свои правки… – всё как всегда и должно быть при заключении договора. И отдельно (хотя можно и «внутри» договора) не забудьте акт приёма-передачи имущества, с описанием его сохранности, функциональности всяческой техники…

Сдающий вам жильё не хочет показывать документы на квартиру и паспорт: «Я тут вам не кто-нибудь где-то!»? Или про договор говорит: «Что даю – то и подписывайте!»? Или вообще не хочет заключать договор? Разворачивайтесь и уходите.

Какими законами регламентируется?

Cдача в аренду гражданину другого государства регламентируется такими правовыми законами и актами:

Федеральный Закон №109 «О миграционном учете иностранных граждан и лиц без гражданства в Российской Федерации»;

Федеральный закон №115 «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации»;

Жилищный кодекс РФ гл.7 разд.3 «Основание и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма»;

Гражданский кодекс РФ гл.35 «о договорах найма»;

Федеральный Закон № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», гл.4 о договорах аренды;

Федеральный Закон от 27.12.2009 № 374-ФЗ в ст. 45 ч. Налоговый Кодекс гл. 25.3 ч. II и (ст.333.28, п.1, п/п 20) о госпошлине и налогах.

Как видно из перечня, бумаг придется изучить немало, прежде чем заняться бизнесом по поселению у себя чужестранцев и лиц без гражданства, к ним приравненных. Если иностранца командирует в Россию по делам службы его компания, сама же и занимающаяся его поселением, то налоговые тяготы она берет на себя, выступая налоговым агентом, а владелец помещения избавлен от этих проблем. Когда же поселением физического лица, гражданина другого государства, занимается сам собственник, то его порядок действий должен выглядеть примерно так, с прояснением следующих моментов.

Как подготовить помещение для сдачи в наем?

Все документы, ценные вещи нужно вывезти в надежное место; разумеется, следует выполнить хотя бы косметический ремонт, генеральную уборку. Жилище должно быть обезличено, только самое необходимое для проживания, освобожденное от личных вещей владельца, наличие бытовой техники, без которой современное проживание не будет комфортным. Следует подготовить акт передачи квартиры квартиросъемщику. В нем должно быть зафиксировано, что именно передается в пользование гостям, а также отметить исправность работы коммуникаций. О том, как составить опись имущества, вы можете узнать из нашей статьи. Такая бумага, с подписями обеих сторон, должна послужить квартиросъемщику сигналом, что после выселения все указанное в акте должно иметься в наличии и быть исправным.

Подбор агента.

Так как аренда для иностранцев выводится из тени, и за получение прибыли все равно придется уплачивать налоги, смысла скрываться нет, и стоит привлечь к сдаче жилья внаем агентство недвижимости в лице риэлтора, надежного и знающего свое дело. Искать в интернете такое агентство не следует – есть опасность стать жертвой фирмы-однодневки. Старый метод, по рекомендации друзей или родственников, работает до сих пор. Отличным агентом может стать нотариус или адвокат. Профессиональный юрист сможет проконтролировать тонкости юридического сопровождения сделки. Кстати, при первой встрече с квартиросъемщиком из числа иностранцев очень важно, чтобы этот человек также присутствовал.

Какие документы должен предоставить иностранный гражданин?

У иностранца следует спросить о наличии: паспорта; миграционной карты. Проверяя бумаги, важно сличить фото на всех документов, а также персональные данные, чтобы убедиться, что все бумаги принадлежат одному и тому же человеку. Наличие подчисток, исправлений в документах недопустимо.

Важно обратить внимание на дату пересечения границы и предполагаемый срок возвращения на родину, так как при составлении соглашения дата окончания предоставления услуг и срок отбытия иностранца должны совпадать.

Документы можно только посмотреть, изучить, но ни в коем случае не забирать – это противоречит закону.

Нужна ли временная регистрация для иностранного гражданина?

Для зарубежных гостей требуется постановка на регистрационный учет, для реализации которой нужно в течение 3-х рабочих дней с даты приезда: заполнить бланк уведомления; приложить к нему копии миграционной карты и паспорта квартиранта. Так как в уведомлении нужно указывать новый адрес, то эта несложная регистрация предполагает, что вопрос с наймом уже решен, и обязанность зарегистрировать гостя по своему адресу падает именно на хозяина квартиры или дома, и сделать это нужно в течение суток с момента заселения.

Сам арендодатель не должен иметь в наличии ничего, кроме своего паспорта, а соглашение найма или аренды, документа на владение жильем никто не потребует. Уведомить органы ФМС вместо арендодателя может его агент, если на него оформлена доверенность, в крайнем случае, это может сделать и сам мигрант. Постановка на учет подтверждается наличием отрывной части уведомления с отметками ФМС. Арендодатель должен себя подстраховать и сделать для себя ксерокопию паспорта и миграционной карты. Также важно записать телефоны жильца, причем не только мобильные, но и рабочие. Не помешает знать, кем и где работает жилец. Звонок по указанному им рабочему телефону поможет проверить иноземца на правдивость. Так как плата за пользование жилплощадью и есть доход, который подлежит обложению налогами, то все чеки, квитанции и прочие документы, подтверждающие ежемесячное получение платы от мигрантов, нужно обязательно хранить.

С кем необходимо согласовать сдачу внаем?

Сдача квартиры внаем иностранцу согласовывается:

  • с налоговой инспекцией по месту регистрации владельца жилья;
  • с районной администрацией, на территории которой расположено жилье.

Эта процедура подчиняется требованиям гл.4 ФЗ №122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», и заключается в регистрации договора найма. Этот закон не требует согласования больше ни с кем, даже с соседями по коммунальной квартире, если внаем сдается одна комната, ни с совладельцами сдаваемой недвижимости, если жилье приватизировано. Муниципальное жилье сдавать более проблематично. Потребуется письменное согласие всех членов семьи и ЖЭК, которую тоже нужно уведомить о возможности поселения иностранца специальным договором, самым лаконичным, но зато коммерсант будет уверен, что претензий к сдаче жилья у конторы нет.

Какие документы необходимо оформить?

Оформить нужно договор найма жилого помещения. Договор можно взять типовой. Этот документ непременно должен содержать описание предмета найма, иначе не ясно, о чем вообще идет речь, и бумагу не примут для регистрации.

В нем обязательно должны содержаться:

  • сроки, с указанием начала и окончания найма;
  • порядок расчетов — в какие числа месяца, сумма аренды, оплата коммунальных услуг (за что платит владелец жилища, а за что – квартирант);
  • конкретизированные обязанности и ответственность сторон, в том числе и штрафы за просрочку оплаты аренды;
  • сумма залога.

Непременно следует дополнить контракт пунктами о возможном посещении жильца его родными, к коим причислить жену, детей, в противном случае может оказаться в гостях десяток-другой соотечественников квартиранта.

Также гость России должен быть уведомлен, что арендодатель имеет право в любое время появиться в своей квартире. Нелишним станет вопрос о невозможности субаренды. При составлении договора как раз очень полезно сотрудничество с агентом, которым может быть риэлтор или адвокат. Эти лица могут подсказать важные моменты заключения договора и различные юридические уловки. Например, если контракт заключен на срок 11 месяцев, то есть до года, то его регистрировать не нужно, он будет пролонгирован после истечения указанных 11 месяцев. Главное, чтобы итоговая продолжительность действия документа не превысила срока в 5 лет. Если срок действия составляет 12 месяцев и более, то регистрация обязательна, и документ считается набравшим юридическую силу именно с даты его регистрации в ЕГРП. У каждого из представителей будет один экземпляр оригинала договора, как и приложения к нему – акта передачи квартиры.

Есть ли особые требования к договору найма жилого помещения для иностранного гражданина?

Он должен быть составлен на двух языках — русском и родном языке иностранца. Это требование подлежит неукоснительному исполнению, чтобы квартиросъемщик из-за границы не мог утверждать, что ему было непонятно, что в контракте написано.

Какова ответственность за сдачу квартиры мигрантам?

Сдавая жилплощадь мигрантам, нужно понимать, что придется платить налоги (а это около 13% от прибыли), а попытки скрыть доходы приведут неминуемо к наказанию. Если квартира сдается через агентство, то оплата налогов выполняется им, а хозяин жилища получает уже чистый доход. Кроме штрафов за сокрытие налогов, можно также пострадать материально, если сдавать жилье множеству мигрантов, сделав его, так называемо, «резиновым». Если поймают на тайной незаконной сдаче жилья внаем, то в соответствии со ст.122 НК РФ штраф составит 20% от неуплаченной суммы, а если будет доказана умышленность такого действия, как сокрытие, то штраф может достичь 40% суммы неуплаты.

Если все сделать по закону, то есть оформить соглашение и регистрацию иностранца, а затем подать декларацию с честно указанной суммой дохода, то размер налога выйдет около 13% от суммы прибыли. Когда вопрос касается серьезных сумм, неоплаченных налогами на протяжении трех и более лет, то суммы штрафов могут составлять по ст. 198 УК РФ от 100 до 300 тыс. руб., а уклонение от налогов в особо крупных размерах – от 200 до 500 тыс. руб., а то и от 1 года до 3-х лет тюрьмы. Но от сдачи одной-двух квартир таких проблем не будет. А вот фиктивная регистрация мигрантов с декабря 2013 г. на своей жилплощади угрожает владельцу жилья такими проблемами: штраф 100-500 тыс. руб.; принудительные работы на срок до 3-х лет; срок отбытия в заключении до 3-х лет.

Не стоит связываться и с поселением у себя мигранта без разрешительных документов – нелегала, за это можно схлопотать штраф от 2-х до 5-ти тыс. руб. Размер платы за съем жилья составляет неплохую сумму, особенно если квартира или дом расположены в элитном районе, где есть парковки, транспортные развязки, а само жилье ухожено и хорошо обставлено, есть телефон, интернет. Для своего же спокойствия лучше потерять 13% дохода, которые уйдут на налоги, чем постоянно жить в страхе разоблачения.

Понятие аренда недвижимости происходит от латинского Arrendare — вид договора, при заключении которого недвижимость передаётся во временное владение и использование, либо только во временное пользование арендатору за определенную арендную плату.

Стороны в договоре аренды

Арендодатель, лессор — юридическое или физическое лицо, которое сдает в аренду недвижимость арендатору во временное пользование и владение или только во временное использование за плату . Сдать в аренду недвижимость может только его владелец или официально уполномоченное собственником или законом на это лицо.

Поиск объектов недвижимости

  • Снять квартиру
  • Снять дом
  • Участок в аренду
  • Помещения в аренду
  • Добавить объявление

Арендатор, lessee (лесси), possesor (посессор), renter (рентер), tenant (тенант) — юридическое или физическое лицо, подписавшее договор аренды недвижимости с другой стороной и оплачивающее пользование или владение и пользование недвижимостью арендодателю. Законодательство не предусматривает каких-либо требований и ограничений к арендодателю, за исключением гражданской дееспособности, как и к иным субъектам гражданско-правовых отношений.

Аренда недвижимости – один из самых больных вопросов на сегодня в Киеве, т.к. очень многие сталкиваются с ситуациями, когда приходится брать в аренду недвижимость. Но аренда недвижимости – задача, которую не так легко решить без риэлторов и других посредников, как стороне ищущей, так и арендодателям.

Аренда недвижимости — один из основных видов деятельности большинства агентств недвижимости. Мы рекомендуем Вам обратиться к специалистам по аренде недвижимости и выбрать известное агентство недвижимости с хорошей репутацией

Аренда недвижимости – кому это выгодно?

У большинства молодых людей после совершеннолетия появляется желание отделиться от родителей, чтобы жить своей жизнью. Позволить себе купить квартиру может далеко не каждый, поэтому на помощь приходит такая обоюдно выгодная услуга, как аренда недвижимости – срочное и возмездное пользование недвижимостью.

Для какой категории людей аренда недвижимости является, чуть ли не единственным спасением? Это, в первую очередь, молодые семьи, имеющие желание жить отдельно от родителей. Аренда недвижимости выручает и в случае ухода мужа из семьи, в период развода, или просто если в своей квартире затеяли ремонт.

Аренда недвижимости интересует также людей, работающих в центре Киева, но имеющих недвижимость далеко за городом. Аренда недвижимости также пользуется спросом у иностранных компаний, которые снимают квартиры для своих сотрудников.

Сегодня снова в спросе профессия рантье. Рантье – человек, живущий на % со сдаваемой в аренду недвижимости. Можно смело разделить рантье на тех, кто сдает в аренду свои квартиры и комнаты для прибавки к пенсии, тех, кто отдает под аренду пустующую квартиру, а также тех людей, для кого аренда недвижимости — успешный бизнес и единственный источник доходов.

В последнем случае недвижимость покупают как инвестицию для получения прибыли, несмотря на то что сегодня рынок аренды все еще далек от совершенства: арендаторы сетуют на непорядочность или нетактичность владельцев квартир, которые могут без предупреждения увеличить плату, или взять деньги, а жилье не предоставить. Арендодатели сетуют на арендаторов, которые могут не платить месяцами, портить имущество, а то и обворовать хозяев.

Спрос на недорогую аренду приводит к мысли о создании имевших место в истории дореволюционного периода доходных домов. Это что-то среднее между отелем и квартирой. В таких доходных домах все квартиры сдаются в аренду и можно получить за отдельные деньги дополнительные услуги: подземный паркинг, мойку автомобиля, уборку квартиры и даже приготовление еды.

Однако существующий рынок еще не готов воспринимать такие проекты, как отдельный вид бизнеса. Временное жилье всегда пользовалось и будет пользоваться огромным спросом. В столицу все так же будут приезжать иностранные граждане, которые предпочтут уют квартиры гостиничному номеру, но никуда не денутся от аренды недвижимости и те, кто до сих пор не решил свой квартирный вопрос.

Юридические аспекты аренды недвижимости

В Киеве владельцы квартир не редко сталкиваются с проблемами между арендатором и арендодателем. Для того чтобы избежать конфликтов и нежелательных последствий, необходимо заключать письменный договор аренды

Заключение договора аренды недвижимости

Зачем необходимо заключать договор аренды недвижимости? Договор аренды нужен при возникновении спорных конфликтных ситуаций между арендатором и арендодателем, когда невозможно аргументировать свои претензии, если условия аренды зафиксированы в устной форме.

Претензий как с одной, так и с другой стороны может быть огромное количество: от небрежного отношения арендатора к жилью и имуществу, до сдачи арендатором в субаренду.

В оформлении договора аренды все просто: можно обратится в агентство недвижимости и заверив договор подписями с обеих сторон. Заверение договора аренды жилья у нотариуса не является обязательным: договор аренды имеет юридическую силу и без него.

Теперь о содержании договора аренды недвижимости – это паспортные данные обоих сторон договора, подробное описание квартиры, документ на квартиру, удостоверяющий, что арендатор имеет дело с владельцем. Так же нужно указать права и обязанности сторон договора, условия оплаты и расторжения договора аренды, его сроки.

Условия и порядок посещения хозяином квартиры для проверки ее состояния, ведь за квартиросъемщиком закрепляется право неприкосновенности жилья. Не помешает, если в договоре аренды будут стоять подписи всех владельцев и прописанных в квартире.

Подписав договор аренды недвижимости, арендатор вправе пользоваться жильем и имуществом во время всего срока действия договора, а также может заселить мужа или жену и своих детей при наличии согласия владельца. Арендатор обязан, выселится в указанный срок.

Арендатор должен позволять владельцу квартиры проверять состояние недвижимости и имущества сдаваемого в аренду. Арендатор обязан вовремя выплачивать оплату за аренду недвижимости, телефонные переговоры и расход электроэнергии.

Как правило, коммунальные услуги оплачивает владелец квартиры. Самый верный способ избежать недоразумений – это расписки.

Rss лента статей Просмотров: 4058

Фото: А. Искрицкая

Прежде чем арендовать квартиру, стоит сразу решить все вопросы. Иначе, после подписания договора, арендатор может оказаться в невыгодном положении.

Реклама

Сайт «Сегодня» узнал, какие вопросы следует задавать арендодателю жилья.

Стоит поинтересоваться у арендодателя, сдавалось ли жилье раньше и почему съехали предыдущие арендаторы – советует Платон Даниленко, партнер юридической фирмы «Экспатпро»

Узнать, есть ли задолженности по коммуналке и как нужно будет платить по счетам: по счетчикам или по нормативам. Можно попросить последние квитанции, чтобы посмотреть, есть ли задолженность. Чтобы долги не легли на кошелек арендатора, в договоре нужно прописать текущие показания счетчиков.

  • В Киеве взлетели цены на аренду жилья

Реклама

Стоит спросить, возможно ли зарегистрировать место проживания в установленном законом порядке, и не зарегистрированы ли по этому адресу юрлица.

«Обязательно нужно согласовать порядок расторжения договора и прописать обязанность собственника уведомить о прекращении договора за длительный срок до момента, когда арендаторы должны фактически освободить помещение», – говорит юрист.

В тренде

Дорогой доллар немного упал в цене: курс Нацбанка

Если квартира имеет несколько собственников, нужно получить согласие от каждого из них. Ведь может оказаться, например, что один из них решил передать жилье в аренду, а другие вообще об этом ничего не знали, отмечает старший партнер адвокатского бюро «Дроздова и партнеры» Михаил Гончаров.

«Если есть недостатки в работе бытовой техники, наличие сломанной техники или приборов, повреждений на мебели или ином оформлении квартиры, требуйте от арендодателя указать об этом в отдельном акте приема-передачи жилья. И пусть этот акт будет зафиксирован в договоре как его неотъемлемое приложение. Опять же, вы не будете отвечать за те повреждения имущества собственника жилья, которые не наносили. Тем более, согласно статье 815 Гражданского кодекса Украины, именно в обязанности нанимателя принадлежит сохранение жилья в надлежащем состоянии», – добавляет адвокат.

Затем можно составлять договор. Только после подписания соглашения арендатор оплачивает аренду и услуги посредников. В договоре нужно решить как можно больше вопросов, чтобы не было проблем в будущем.

Реклама

Основные пункты в договоре аренды:

  • Что сдается, адрес
  • Кто сдает (ФИО, его паспортные данные и идентификационный код).
  • Документы, подтверждающие право собственности.
  • На какой срок заключается договор аренды.
  • За какой период собственник должен предупредить арендатора об освобождении жилья. В каких случаях расторгается договор аренды, и что должны стороны возместить друг другу.
  • Размер арендной платы.
  • Кто делает мелкий ремонт.
  • Какая сумма передавалась в момент подписания договора аренды.
  • Какая техника и мебель есть в квартире/доме.
  • Показания счетчиков на коммунальные услуги. Какие коммунальные оплачивает арендатор.

Чтобы сэкономить лучше искать квартиру в первые месяцы весны, в июне и июле.

Также эксперты рассказали «Сегодня», как снять жилья и не попасть на мошенников.

Подпишись на наш telegram

Только самое важное и интересное

Подписаться

Реклама

Источник: Сегодня

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *