Что происходит с недвижимостью в 2018 году?

Год начался неактивно

За последние месяцы произошло очень много изменений на российском рынке недвижимости. Это события, связанные с застройщиками: введение эскроу-счетов, серьезные изменения ипотечных ставок, которые повысились почти на 1,5%, рост цен на недвижимость. При этом мы наблюдаем стабилизацию ситуации во внешней политике.

Одновременно с этим на мировом рынке недвижимости серьезная просадка. В первом квартале в США наблюдалось одно из худших значений показателя по падению количества объема сделок за последние десять лет. Гонконг, ОАЭ также фиксируют серьезное падение рынка на 20–25% к прошлому году. В России объемы сделок падают на 14% к уровню марта-апреля 2018 года. Это много. Это большой вызов для отрасли. Помесячную динамику выдачи ипотеки можно посмотреть на рис. 3, учитывая, что доля сделок с ипотекой почти не менялась начиная с 2018 года, можно говорить об активности на рынке в целом.

Ветер перемен, какой ты?

Наверное, ожидание граждан от любой реформы сферы недвижимости — это снижение стоимости жилья, увеличение объемов предложения и минимизации рисков, повышение качества приобретаемой недвижимости. Отметим, что риск, скорее всего, уже к 2021 году будет сведен к нулю, это действительно важное достижение. Но есть еще моменты, над которыми необходимо серьезно поработать — цены на недвижимость растут ощутимо быстрее инфляции, все меньше возможностей для покупки новостроек. Причина — в последние годы растет число продаваемых новостроек с более дальней сдачей в эксплуатацию, а темпы ввода нового жилья серьезно падают, в целом 2018 год стал не лучшим с точки зрения объемов ввода в эксплуатацию новых многоквартирных домов.

На рис. 1 отображена статистика, где видна отрицательная динамика, при этом динамика ввода загородной недвижимости, где нет серьезного регулирования, выглядит более убедительно.

Рис. 1. Объем ввода жилья в России с 2014 года, млн кв. м

Фото: Данные Росстата, АН «Этажи»

И в этой ситуации меньше всего хотелось, чтобы мы превратились в Европу, где очень дорогое и недоступное даже при небольших ипотечных ставках жилье. Хотелось бы видеть собственный путь, когда мы будем способны обеспечить и низкую цену, и большой объем жилья. Тем более так и было до начала реформ в строительной сфере. Ну а если при этом ипотечная ставка станет на уровне 6–7%, это был бы высший пилотаж!

Рис. 2. Средняя цена 1 кв. м общей площади квартир на рынке жилья в России, руб.

Фото: По данным Росстата (2-й квартал — по данным АН «Этажи»)

Основные тенденции в отрасли

Первое — увеличение объемов предложения на вторичном рынке недвижимости из-за уменьшения среднего спроса, вызванного повышением банковских ставок по ипотеке. В частности, за январь — апрель текущего года наблюдаем рост объема предложений на вторичном рынке жилья примерно на 17%. Рекордный прирост за четыре месяца за последние 15 лет. Думаю, именно благодаря этому цены на недвижимость находятся в разумных пределах. Если на секунду допустить, что объем предложения на вторичном рынке не увеличится, то нас ждет еще более серьезный рост цен.

Рис. 3. Количество ипотечных жилищных кредитов в рублях, единиц

Фото: По данным ЦБ РФ (апрель — по данным АН «Этажи»)

Второе — рынок готовится к снижению ставок по ипотеке и надеется на лучшее. На рис. 3 четко видно, что взаимосвязь между средней ставкой и объемами сделок заметна невооруженным глазом. Мы ожидаем, что крупные банки в ближайшее время объявят о новых снижениях. И, скорее всего, речь идет о начале нового цикла очень плавного снижения ставок.

Положительные надежды вселяет и нефтяной рынок. В марте и апреле цены на нефть подросли, что наряду со снижением ставки может стимулировать активность в третьем и четвертом кварталах 2019 года. Традиционно цены на недвижимость и уровень спроса находятся в очень сильной корреляции со стоимостью нефти. Для примера на рис. 4 показаны взаимосвязи за последние пять лет. Снижение стоимости барреля приводит к ухудшению экономических показателей в стране, что в свою очередь влияет на покупательную способность населения, а значит, падает спрос на недвижимость. Колебание стоимости нефти приводит к коррекции цен на жилье, динамика заметна спустя шесть месяцев.

Рис. 4. Корреляция цены на нефть со стоимостью недвижимости

Фото: По данным аналитики АН «Этажи»

Третье — в 2019–2020 годах стоимость жилья в регионах России будет показывать разную динамику. Надо признать, что ситуация в регионах различается. Мы этот тренд видим по статистике, по динамике цен на недвижимость. Где-то стоимость не меняется, где-то, наоборот, растет на 15%, где-то видим увеличение выдачи ипотеки к прошлому году на 25%, а где-то стабильность. Рынок стал более локальным.

Рис. 5. Динамика цены в регионах (март 2019 года к марту 2018 года)

Фото: По данным domofond.ru via АН «Этажи»

Так же сильно стала прослеживаться тенденция к смещению активности в сторону столичных регионов, что видно на рис. 6. На мой взгляд, это не очень хороший тренд, равномерное развитие территорий в сфере недвижимости — отличное подспорье для опережающего роста экономики страны в целом.

Рис. 6. Доля выданных ипотечных жилищных кредитов в рублях в Московской и Ленинградской областях от общего объема, %

Фото: По данным ЦБ РФ via АН «Этажи»

Новые правила работы в долевом строительстве

Сейчас нет смысла в сослагательном наклонении рассуждать, что было бы, если бы не было государственной реформы (новые поправки в 214-ФЗ.). Реальный вопрос — какой процент строителей захочет работать по новым условиям. Если количество компаний, которые не смогут или не захотят работать в новых условиях, превысит критический уровень, то, на мой взгляд, это сильно повлияет на рынок. В частности, сократится объем предложения, повысятся цены и дальнейшая цепочка легко выстраивается.

По сути, сейчас вводится еще один регулятор рынка — банки, при этом государство не уменьшает свои функции, то есть все будет дополнительно к тому, что есть, а не вместо. А сколько еще возможно потерь энергии между двумя уровнями, пока мы даже не представляем. Будем надеяться, что они выстроят эту систему лучше, чем в ситуации со страховыми компаниями, когда их так же пытались подключить к данному вопросу, но в итоге по сути ввели в отрасли страховой сбор, который никого не защитил, а лишь добавил головной боли строителям и повлек за собой удорожание недвижимости.

Тем не менее понять изменения можно. Как выяснилось, доверить регулирование рынка нового жилья больше некому. Это, конечно, плохой индикатор для системы. Предыдущие меры регулирования реально привели к большому числу обманутых дольщиков. Вопрос сейчас только в том, не слишком ли дорого это стоит и не будет ли суммарно отрицательных последствий больше, чем положительных.

Еще один важный момент в этой истории — удорожание строительства жилья. После введения эскроу-счетов себестоимость строительства только из-за финансовой составляющей вырастет сразу на 7%. Также не стоит сбрасывать со счетов и увеличение налогового бремени — повышение НДС до 20%.

И еще один эффект, который не так очевиден. Для перехода на эскроу банкам в моменте нужен будет большой объем финансирования. Даже по самым скромным оценкам — 1,5 трлн руб. Эта ситуация отразится на том, что банки не смогут резко снижать ставки по ипотеке, так как существенная часть ликвидности будет уходить на кредитование застройщиков. То есть глобально у физических лиц появился конкурент на получение финансов от банка в виде застройщиков, хотя раньше они не конкурировали, а граждане могли кредитовать застройщиков напрямую. Я думаю, мы еще даже не осознаем реальную стоимость для экономики России создания этого узкого финансового горлышка.

По какому сценарию пойдет рынок

В случае умеренного развития событий, а я под этим подразумеваю рост цен от 8% до 10% в год, поддержание спроса на уровне 2,7–3,3 трлн ипотеки, не прогнозирую больших колебаний, рынок будет стабилен.

Но если внутренний спрос приблизится к 2,5 трлн выдачи ипотеки (а пока дело идет к этому) — это будет тест для рынка. При росте же спроса до уровня 3,5–3,7 трлн возможен рост цен на 15–20%. Думаю, летние месяцы станут определяющими.

Спрос смещается в сторону вторичного жилья

В первом квартале 2019 года доля ипотеки на вторичном рынке стала исторически рекордной по отношению к первичному жилью. То есть строители за счет повышения цен теряют рынок, и он уходит в сторону вторички (на рис. 7 четко прослеживается эта тенденция). Плюс строительная отрасль стала более регулированной. Кроме этого, на рынке все меньше готового жилья от застройщиков. Рынок просто голосует рублем за вторичную, загородную недвижимость и арендное жилье.

Рис. 7. Доля ипотечных кредитов по ДДУ в общем объеме выдачи в России, %

Фото: По данным ЦБ РФ via АН «Этажи»

Также фактически повышен барьер входа на рынок строительства и все надежды на увеличение объемов строительства связаны с действующими компаниями. Если говорить про увеличение предложений, то механизм, который запускает правительство РФ, реально даст результат не ранее чем через три года. Поэтому будем следить за развитием событий. На сегодня рынок хороший, позволяет работать «без пенки» и развивать эффективный бизнес. Но компании, которые работают в этом бизнесе, должны адаптироваться к условиям. Не у всех получится. Стрессов не будет, но и большие прорывы на рынке маловероятны.

Риелторы и аналитики разъяснили, в какое время выгоднее приобретать жилую недвижимость Фото: fizkes/

Режим самоизоляции, введенный из-за пандемии коронавирусной инфекции, привел к снижению числа сделок с жильем в Москве. Покупатели отложили просмотры, а продавцы показы квартир для того, чтобы минимизировать контакты с людьми во время эпидемии.

Риелторы и аналитики рассказали, стоит ли покупать квартиру летом 2020 года или подождать со сделкой до осени.

«После завершения изоляции лотов на рынке определенно будет больше»

Марина Толстик, председатель совета директоров компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости»:

— Во время карантина заметно сократилось предложение: так, только за апрель число лотов на вторичном рынке Москвы упало на 30%. Это обусловлено и боязнью участников сделок заразиться, и сложностями с проведением показов, и общей нервозной обстановкой. Поэтому сейчас многие предложения находятся в замороженном состоянии и, скорее всего, будут выставлены в продажу по завершении карантинных мер.

Мы фиксируем накопление отложенного спроса во время изоляции: когда эти меры будут сняты, покупатели одномоментно начнут решать свои жилищные вопросы, а продавцы вернут лоты в продажу, то есть на рынке вторичной недвижимости возникнет заметное оживление.

Покупать или нет квартиру — это решение, которое принимается индивидуально в каждой ситуации. Но после завершения изоляции лотов на рынке определенно будет больше, а значит, появится возможность выбора, проведения более сложных альтернативных сделок. Важно понимать, что альтернатив сейчас большинство, в некоторые месяцы — до 70%. Поэтому увеличение объемов предложения дает больше возможностей и продавцам, и покупателям.

«Ждать, на мой взгляд, не стоит, так как к осени усилится спрос»

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой»:

— Ждать, на мой взгляд, не стоит, так как к осени усилится спрос на новую ипотечную программу со ставкой 6,5% годовых (а некоторые банки уже предлагают 5,9%), ведь программа рассчитана до ноября 2020 года. За прошедшее время банки уже выдали почти 82 тыс. кредитов по этой программе. Также не будем забывать о том, что и сейчас, несмотря на пандемию, застройщики повышают цены — некоторые делают это ежемесячно. За апрель средняя цена метра в новостройках Москвы выросла на 3%. Даже те, кто отказался от повышения цен летом, осенью это сделают непременно, так как издержки компаний растут, в том числе и в связи с вынужденным простоем строек и офисов продаж. Так что именно сейчас можно увеличить выгоду, приобретая квартиру с помощью новой ипотечной программы по текущим ценам.

«Многие застройщики уже дают скидки»

Алексей Балакин, директор по развитию департамента городской недвижимости Point Estate:

— Если приобретать недвижимость сейчас, то есть шанс воспользоваться льготной ставкой по ипотеке (для Москвы — в бюджете до 8 млн руб.) и купить квартиру в новостройке. Можно найти варианты и дороже, однако на сумму сверх установленного лимита льготы не распространяются. Сейчас на рынке есть немало интересных строящихся жилых комплексов от известных девелоперов, поэтому брать жилье на первичном рынке выгодно. Многие застройщики уже дают скидки, в премиальном сегменте неофициально иногда достигающие 15%, но после снятия ограничений из-за вируса они сойдут на нет, а цены вряд ли будут заметно ниже. На вторичке тоже можно покупать квартиру сейчас, однако если подождать несколько месяцев, можно найти более выгодные предложения или договориться с собственниками о скидках.

«Снижение доходов и накоплений населения негативно скажется на спросе»

Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука жилья»:

— Существенного изменения условий на первичном рынке жилья ждать не стоит. На данный момент мы прогнозируем уменьшение стоимости, но пока несущественное — в размере 3–5% в среднем по рынку. В этом отношении у застройщиков есть ряд ограничений по уменьшению стоимости на квартиры в своих комплексах: банковское проектное финансирование, обслуживание кредита, необходимость достижения заложенных инвестиционных показателей в начале реализации проектов. Также, если к покупке рассматривается не многокомнатная квартира, имеет смысл воспользоваться льготной ипотекой, действие которой заявлено до конца сентября. По условиям этой ипотеки максимальный размер кредита составляет 8 млн руб. При минимальном первоначальном взносе в размере 20% общий бюджет квартиры составит 10 млн руб. На данный момент на рынке новостроек Старой Москвы количество квартир и апартаментов в пределах данного бюджета составляет 13,6 тыс. лотов. При более высоком первоначальном взносе количество лотов, соответственно, увеличивается.

С сентября 2019 года вплоть до конца апреля в сегменте новостроек без учета элитной недвижимости наблюдался ежемесячный рост средней стоимости квадратного метра — за семь месяцев средняя цена выросла на 6,4%. По предварительным итогам в мае, впервые с прошлой осени наблюдалась отрицательная динамика — в среднем снижение на 1,6%, до 221,3 тыс. руб. В разрезе по классам пока снижение заметно только в массовом сегменте.

Спрос по итогам апреля и мая, естественно, снизился из-за введенных мер по самоизоляции. Тем не менее застройщикам удалось перенести многие процессы продажи в режим онлайн, и по итогам, к примеру, апреля количество ДДУ в Старой Москве составило 2,8 тыс. В период одного-двух месяцев после снятия всех ограничений ожидаются активные продажи в связи с отложенным спросом. В дальнейшем многое зависит от глубины кризисных явлений. Пока можно сказать, что снижение доходов и накоплений населения, вызванное текущей ситуацией, а также неопределенность с работой у многих негативно скажутся на спросе.

«Рынок недвижимости с трудом будет возвращаться к нормальному функционированию»

Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость»:

— Согласно нашим наблюдениям, по итогам мая количество сделок на вторичном рынке жилья Старой Москвы снизилось в четыре раза по отношению к марту (обычный рабочий период), число вносимых авансов — в восемь раз. Количество звонков, поступающих в компанию по вопросам купли-продажи вторичного жилья, за это время сократилось в пять раз. На данный момент каждый третий участник рынка недвижимости строго соблюдает режим самоизоляции и не готов полноценно заниматься решением жилищных вопросов. А так как обычно для заключения сделки на вторичке необходимо участие как минимум трех человек — продавца, покупателя и риелтора, — то сейчас почти в каждом таком треугольнике недостает одной из сторон, из-за чего сделка (а иногда и цепочка альтернативных сделок) состояться не может.

Главной движущей силой вторичного рынка сейчас являются покупатели из возрастной группы 25–40 лет — в большинстве своем они не боятся ходить на просмотры квартир, общаться с продавцами, вместе подписывать договоры. Более того, некоторые из них считают, что риски, связанные с пандемией, сильно преувеличены. В то же время представители старшего поколения, в особенности люди старше 60 лет, обычно стараются соблюдать самоизоляцию и на время откладывают решение жилищного вопроса. В результате доля молодых покупателей на вторичке в феврале равнялась 55%, а в мае возросла до 80%.

В целом мы предполагаем, что даже после окончания режима всеобщей самоизоляции рынок недвижимости столицы с трудом будет возвращаться к нормальному функционированию. Платежеспособность большей части населения (в том числе потенциальных покупателей квартир) заметно ухудшится, многие граждане будут откладывать приобретение квартиры, даже если раньше планировали это сделать. Поэтому, согласно нашим прогнозам, как летом, так и осенью спрос во вторичном сегменте Старой Москвы будет находиться на пониженном уровне. Согласно данным аналитического центра «Инком-Недвижимости», средняя стоимость предложения 1 кв. м на вторичном рынке недвижимости Старой Москвы составляется сейчас 227,7 тыс. руб., это весьма высокий результат. Однако не стоит ориентироваться на эту цифру: в условиях сильного затормаживания рынка рост среднего ценового показателя происходит не из-за активности покупателей, а во многом из-за снятия с продажи объектов, в том числе самых бюджетных.

«Откладывать покупку недвижимости целесообразно, только если…»

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE):

— Сегодня в стране разворачивается кризис мирового масштаба, и россияне уже ощутили на себе его последствия: многие потеряли привычный уровень дохода, а работники целого ряда сфер попали под угрозу увольнения или лишились работы. Именно поэтому дать универсальный совет невозможно, слишком многое зависит от финансовой устойчивости конкретного клиента. Также стоит ориентироваться на цели покупки. Если клиент подбирает объект для инвестиций, то нужно учитывать, что сегодня выбор высоколиквидных проектов с хорошим потенциалом к росту значительно сузился. Во-первых, за последние месяцы резко снизилась динамика выхода новых проектов. В первом квартале 2020 года объем предложения пополнили лишь восемь комплексов, то есть почти вдвое меньше, чем в прошлом году. Во-вторых, с начала 2020 года массовые новостройки подорожали более чем на 7%, причем еще с 2019 года новые проекты выходили по стартовым ценам, приближенным к средним по рынку. Сегодня в столице все еще можно найти высоколиквидные предложения, но речь идет о единичных проектах.

При покупке квартиры для личного проживания необходимо иметь в виду несколько факторов. Во-первых, в апреле стремительный рост цен на столичные новостройки замедлился, а в мае средняя стоимость квадратного метра осталась практически на прежнем уровне. В ближайшие месяцы эта ситуация наверняка сохранится, поскольку разнонаправленные тенденции уравновешивают друг друга. С одной стороны, радикальное падение спроса делает невозможным дальнейшее наращивание цен. С другой, в текущей ситуации застройщики не в состоянии демпинговать. Только в апреле девелоперы недополучили от 30% до 70% прибыли в зависимости от проектов, при этом платили налоги, проценты по кредитам, несли расходы на содержание активов и т. д. Таким образом, в краткосрочной перспективе не стоит ожидать коррекции цен.

Во-вторых, объем предложения на столичном рынке заметно сократился. В первом квартале падение в массовом сегменте превысило 20%. В апреле количество реализуемых лотов выросло на 6%, в мае — снизилось на 3,9%. Причем на протяжении последних двух месяцев на рынок не вышло ни одного нового комплекса комфорт-класса. При этом в мае наметился восстановительный рост спроса, наиболее ликвидные лоты стали уходить с рынка. С учетом того, что низкая динамика выхода новых проектов наверняка сохранится и в последующие месяцы, нужно понимать, что выбор квартир в новостройках продолжит сужаться. В-третьих, в период самоизоляции целый ряд застройщиков (MR Group, ФСК, Ingrad, УК «Развитие» и др.) совместно с банками разработали программы по дополнительному субсидированию льготной ставки в среднем до 0,1–0,5% годовых на период до года. Причем в большинстве проектов воспользоваться данным предложением можно лишь до конца июня. Таким образом, в текущей ситуации откладывать покупку недвижимости целесообразно, только если клиент столкнулся с серьезными финансовыми трудностями и не уверен, что может стабильно выполнять финансовые обязательства перед банком. В остальных случаях промедление, скорее, приведет к негативным последствиям: выбор ликвидных квартир сужается, а срок действия специальных предложений от застройщиков вскоре истечет.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *