Что проверить при покупке квартиры

Приобретение квартиры на вторичном рынке имеет свои риски, основной из которых — возможность оспаривания права на квартиру, поэтому в целях проверки чистоты сделки необходимо, в частности, удостовериться в подлинности представленных вам документов и отсутствии притязаний третьих лиц на квартиру.

1. Основания для оспаривания прав на квартиру

Основаниями для оспаривания прав на квартиру могут быть:

  • конфликт между прошлыми наследниками квартиры или попытка раздела квартиры бывшими супругами после расторжения брака;
  • признание бывшего продавца квартиры недееспособным в судебном порядке (по причине преклонного возраста и (или) душевных расстройств, алкоголизма или наркомании);
  • возвращение из мест лишения свободы ранее прописанного в квартире лица;
  • появление безвестно отсутствовавшего лица, которое ранее было прописано в квартире;
  • выписка из квартиры без согласия органа опеки и попечительства несовершеннолетних детей, прописанных в данной квартире.

2. Документы, требующие проверки перед заключением сделки

Чтобы не допустить возникновения рисков или минимизировать их, необходимо изучить следующие документы.

2.1. Документы продавца

К таким документам, в первую очередь, относятся:

  • паспорт (гражданство РФ или иное);
  • справка из психоневрологического и наркологического диспансера относительно дееспособности продавца (выдается в ПНД, НД лично гражданину в день обращения).

2.2. Документы, удостоверяющие право собственности на квартиру и полномочия представителя

К указанным документам относятся (ст. 185.1 ГК РФ; п. 3 ст. 35 СК РФ; ч. 2 ст. 14, ч. 1 ст. 28 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ч. 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ; ст. 34.4 Основ законодательства о нотариате):

  • выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН, до 01.01.2017 — ЕГРП), выданная Росреестром. До 15.07.2016 государственная регистрация возникновения и перехода прав на квартиру удостоверялась также свидетельством о государственной регистрации прав;
  • правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи, по которому ранее квартира приобреталась, или договор мены, дарения, ренты, договор передачи квартиры в собственность (приватизации) или свидетельство о праве на наследство);
  • нотариальная доверенность (подлинник) в случае продажи квартиры по доверенности. Желательно обратиться в нотариальную палату, чтобы проверить действительность доверенности и полномочия нотариуса. Доверенность может быть отозвана собственником в любой момент. Чтобы избежать недействительности сделки, следует сделать запрос нотариусу, выдавшему доверенность, о ее действительности либо воспользоваться сервисом проверки доверенностей в составе Единой информационной системы нотариата с помощью сети Интернет;
  • нотариальное согласие супруга на отчуждение квартиры, если квартира приобреталась в период брака.

2.3. Документы и сведения для проверки отсутствия притязаний третьих лиц

К таким документам, в частности, относятся (ст. 62 Закона N 218-ФЗ):

  • выписка из домовой книги, в которой содержатся сведения обо всех зарегистрированных в данной квартире лицах;
  • выписка из ЕГРН, в которой содержатся сведения обо всех сделках, которые происходили в отношении данной квартиры.

Важно, чтобы выписка из ЕГРН была актуальной (уже через несколько дней она может устареть).

По запросу, направленному нотариусом в электронной форме в автоматизированном режиме, запрошенные сведения предоставляются в электронной форме незамедлительно, но не позднее следующего рабочего дня после дня направления соответствующего запроса (ч. 14 ст. 62 Закона N 218-ФЗ).

Из выписки видно, находилась ли квартира под арестом, была ли обременена каким-либо иным образом, сколько раз продавалась, дарилась, были ли в отношении данной квартиры гражданско-правовые споры.

Обратите внимание!

Если есть какие-либо сомнения (частые продажи квартиры, продажа по доверенности, временная выписка из квартиры и т.п.), обратите внимание на давность этих сделок или споров, поскольку срок исковой давности о признании сделок недействительными составляет один или три года, в зависимости от оснований, по которым сделка может быть признана недействительной (ст. 181 ГК РФ).

Если сведения о квартире в ЕГРН отсутствуют, значит, после приватизации никаких сделок с ней не осуществлялось. Однако следует иметь в виду, что сведения о сделках с недвижимостью вносятся в ЕГРН с 31.01.1998. Сведения о сделках до указанной даты можно получить либо в местной администрации (в Москве уполномоченным органом является Департамент городского имущества г. Москвы и его территориальные подразделения), либо в Бюро технической инвентаризации, поскольку до 1998 г. функция по ведению реестра объектов недвижимости была возложена на данный орган (ч.

Проверяем документы на квартиру

1 ст. 69 Закона N 218-ФЗ).

В этом случае при продаже квартиры в ЕГРН сначала вносятся сведения о квартире, а затем регистрируется переход права собственности к покупателю.

Указанный вариант покупки квартиры является наиболее предпочтительным и безопасным. Однако и в этом случае следует обращать особое внимание на ранее прописанных в квартире жильцов (несовершеннолетних, престарелых, отбывающих срок лишения свободы и безвестно отсутствующих) (п. 1 ст. 558 ГК РФ).

Полезная информация по вопросу

Официальный сайт Росреестра — https://rosreestr.ru

Официальный сайт Федеральной нотариальной палаты — https://notariat.ru/

Подготовлено на основе материала

адвоката Богаткова С.А.

Проверка квартиры перед покупкой

Задать вопрос или Заказать услуги

Каждый знает, что перед покупкой надо обязательно проверить юридическую чистоту квартиры. Но не каждый понимает – что это значит и как это делать. Профессионально оценить риски покупателя и проверить документы на квартиру может только юрист, который специализируется на сделках с недвижимостью. Не просто так банки содержат целые отделы сотрудников, которые проводят юридическую экспертизу собственности и правового статуса продавца.

Мы тоже это делаем!

Как проверить чистоту сделки купли-продажи квартиры на вторичном рынке?

Вы можете заказать через наш сайт проверку квартиры перед авансом и перед покупкой.

Недвижимость — самое дорогое вложение денег для большинства из нас.
Сэкономив на юридической экспертизе, можно остаться и без квартиры, и без денег.

Проверить обременения

Любой регион России

Вы предоставляете:

  • точный адрес
  • кадастровый номер (если есть)

Вы получаете:

  • Выписку из ЕГРН "Сведения об объекте недвижимого имущества"
  • Выписку из ЕГРН "О переходе прав на объект недвижимого имущества"
  • Чек-лист вопросов для разговора с Продавцом

550 руб.

Специальное предложение
для Москвы!

Полная юридическая экспертиза с получением выписки из домовой книги!

Юридическая проверка перед сделкой

Любой регион России

Вы предоставляете:

  • точный адрес
  • кадастровый номер (если есть)
  • копию выписки из домовой книги
  • копию документа-основания

Вы получаете:

  • Выписку из ЕГРН "Сведения об объекте недвижимого имущества"
  • Выписку из ЕГРН "О переходе прав на объект недвижимого имущества"
  • Полный отчет по итогам юридической проверки объекта недвижимости, правового статуса Продавца
  • Профессиональные рекомендации по проведению сделки

6 500 руб.

Проверка квартиры перед авансом (программа "Проверить обременения") позволит установить личность собственника и удостовериться, что квартира не продана, не заложена и не находится под арестом. Также будет предоставлена информация об истории квартиры.

Дополнительно высылается чек-лист вопросов для разговора с продавцом, чтобы ничего не забыть во время переговоров (посмотреть образец чек-листа).

Проверить квартиру можно по точному адресу и по кадастровому номеру, дополнительные документы не требуются.

Проверку квартиры перед сделкой (программа "Юридическая проверка перед сделкой") в первую очередь надо заказывать покупателям, которые уже выбрали свой вариант и приобретают недвижимость без помощи агентства недвижимости.

В ходе экспертизы тщательно изучаются документы на квартиру и проверяется гражданское положение продавца (долги, судимости, банкротство и т.п.). Потому что невозможно сделать верные заключения и определить риски покупателя без необходимых источников.

Результаты проверки с разъяснениями по каждому пункту и рекомендации по проведению сделки высылаются в виде "Отчета по итогам юридической проверки объекта недвижимого имущества" (посмотреть образец Отчета).

Риски покупки приватизированных квартир

В данной статье рассмотрен вопрос о выявлении возможных рисков при покупке приватизированной квартиры, при условии, что хотя бы одно из лиц, зарегистрированных по месту жительства в такой квартире на момент ее приватизации, отказалось от своего права и не участвовало в приватизации.

На практике нередко имеет место следующая ситуация: в квартире зарегистрированы несколько членов семьи, но при приватизации один (несколько) из них отказывается от своего права на участие в приватизации и получения доли в праве собственности.

В таком случае крайне важно исследовать процедуру приватизации и установить дееспособность отказавшегося лица на момент распоряжения им своим правом.

Что проверить перед покупкой квартиры на вторичном рынке

Если квартира приватизировалась через суд – необходимо внимательно изучить материалы соответствующего гражданского дела. Кроме того, нужно выяснить, не было ли такое лицо впоследствии признано недееспособным.

Подробнее о процедуре юридической проверки недвижимости

Пример из нашей практики

Пример из практики: от приватизации отказалась пожилая женщина, проживавшая в квартире с семьей одного из своих сыновей. По прошествии 5 лет она была признана судом недееспособной в силу значительного расстройства своих когнитивных способностей и над ней установлена опека. После этого квартира была выставлена на продажу.

При исследовании материалов судебного дела о признании указанной гражданки недееспособной выяснилось, что, исходя из Заключения судебно-психиатрической экспертизы, назначенной судом по данному делу, она страдала соответствующими заболеваниями еще за длительное время до судебного разбирательства.

Из материалов дела по приватизации квартиры следует, что суд, принимая к сведению отказ одного из членов семьи от приватизации, не исследовал дееспособность отказавшегося лица.

Таким образом, при приобретении подобной квартиры крайне высок риск того, что наследники оспорят отказ члена семьи от приватизации как сделку, совершенную гражданином, неспособным на момент ее совершения осознавать значение своих действий в силу имевшегося у него уже на тот моменткогнитивного расстройства.

В таком случае велика вероятность того, что такой отказ будет признан судом недействительным, а имущество – истребовано у добросовестного приобретателя (Покупателя такой квартиры).

Чтобы избежать подобных ситуаций и чтобы риски покупки приватизированных квартир не стали реальными неприятностями, специалисты нашей компании рекомендуют при покупке-продаже недвижимости пользоваться услугами по сопровождению операций с недвижимостью.

Собираетесь купить приватизированную квартиру?

Задать вопрос, обратиться за помощью к специалистам нашей компании Вы можете по телефонам и электронной почте, указанным в разделе Контакты

Обратиться за помощью / задать вопрос

Образец акта осмотра квартиры

Акт обследования жилого помещения (квартиры) — это документ, фиксирующий текущее состояние объекта жилого фонда на момент проведения осмотра, который обычно совершается комиссионно. В статье мы расскажем о том, зачем нужен такой документ, как правильно его составить, и приведем образец акта обследования жилого помещения.

Когда и зачем нужен акт осмотра помещения?

Такой документ может потребоваться в нескольких случаях.

Во-первых, он должен являться неотъемлемой частью многих договоров: найма жилых помещений, купли-продажи, обмена, залога.

Во-вторых, акт составляется в случаях нарушения прав собственников жилого помещения. Например, в случае затопления квартиры, пожара, иных действий третьих лиц, вызвавших порчу имущества собственника жилого помещения.

Данный акт составляется в присутствии должностных лиц уполномоченных органов (экспертов, специалистов ТСЖ или ЖЭКа и т.

12 секретов — как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой

п.), виновника повреждения имущества или потерпевшего (если таковые имеются), свидетелей (например, соседей), сторон договора (если осмотр квартиры инициирован в результате совершения сделки) и т. п. После того как осмотр завершается, каждый из участников подписывает акт, подтверждая его правдивость, либо указывает в письменном виде свои мотивированные возражения по поводу содержания документа.

Акт обследования может быть составлен и одной из сторон, после чего он направляется для подписания другой стороне. В данном случае необходимо подкрепление документа дополнительными доказательствами: фото, видео, свидетельствами соседей и т. п.

Следует сказать и о том, что в любом случае заверка акта двумя независимыми гражданами лишней не будет.

Правила составления актов обследования жилого дома, жилища

Акт обследования жилого дома (квартиры) должен составляться в письменном виде. При этом каждая из сторон получает оригинальный экземпляр документа и имеет право оспорить содержащиеся в нем сведения, сделав соответствующие отметки в самом акте при подписании или направив соответствующее уведомление в адрес другой стороны.

Общая форма акта законодательно не установлена, а посему можно сделать вывод, что содержание его определяется исключительно вашей фантазией. Однако даже в этом случае необходимо следовать простейшим правилам: соблюдать деловой стиль письма, не использовать ненормативной лексики или просторечных выражений.

По центру вверху страницы указывается наименование документа — «Акт», дата и место составления. После этого, в начале основного текста, необходимо указать, кто производит осмотр и в каком объекте данный осмотр проводится. Перечисляются все присутствующие, фиксируется адрес, по которому располагается осматриваемое жилое помещение, этаж, площадь жилья.

Далее описывается его текущее состояние. Описанию подлежат те характеристики объекта, которые необходимы в вашем конкретном случае.

Если акт составляется, например, в связи с затоплением квартиры, то описывать необходимо только повреждения, которые вызваны воздействием воды (отклеившиеся обои, плитка, сломанная техника, испорченный пол и т. п.). Если акт составляется в качестве приложения к договору найма, то его целью является фиксация текущего состояния квартиры для того, чтобы избежать разногласий в будущем между квартирантами и наймодателем. В этом случае необходимо фиксировать недостатки ремонта, мебели, бытовой техники, дефекты оконных и дверных проемов и т. д.

В завершении такого акта проставляются личные подписи всех присутствующих. Кроме того, если у кого-то из участников осмотра имеются дополнения или возражения по поводу его содержания, то они также указываются в конце документа.

Важно сказать, что осмотр должен проводиться в присутствии всех заинтересованных сторон. Например, если составление акта связано с затоплением в результате небрежности соседа сверху, то присутствовать должен потерпевший, виновное лицо, представители УК, независимые свидетели (например, соседи).

Для наглядности приведем образец такого документа. Его можно использовать в качестве общей формы акта, изменяя данные в зависимости от особенностей каждого конкретного случая.

Образец акта обследования жилого помещения

АКТ

осмотра жилого помещения

Обследуемая квартира находится по адресу: город Москва, улица Ленина, дом 1, квартира 1, расположена на 3 этаже 5-этажного дома, имеет 2 комнаты общей площадью 42 кв. метра. Осмотр производится 16.03.2015 комиссией в составе:

собственника указанного жилого помещения — Кравчука Михаила Сергеевича;

председателя УК (ТСЖ, ДЭЗа) — Иванова Ивана Ивановича;

соседей:

Семеновой Анны Юрьевны, проживающей по адресу: город Москва, улица Ленина, дом 1, квартира 2;

Климова Петра Васильевича, проживающего по адресу: город Москва, улица Ленина, дом 1, квартира 3;

Трофимова Павла Леонтьевича, проживающего по адресу: город Москва, улица Ленина, дом 1, квартира 4.

16 марта 2015 года произошло затопление указанного жилого помещения. В связи с чем имуществу Кравчука М.С. был причинен следующий ущерб:

обои во всех комнатах, а также коридоре и кухне отошли, наблюдается изменение их цвета и текстуры;

потолочная плитка в комнатах отклеилась, деформировалась, изменила цвет;

паркетная доска в комнатах и коридоре деформировалась, местами образовались щели;

вышли из строя электроприборы, находящиеся в момент затопления во включенном состоянии (телевизор марки «Ветер», серийный номер 111111; холодильник марки «Морозко», серийный номер 222222);

мягкая мебель, расположенная в одной из комнат, имеет неестественный цвет, видны подтеки и разводы.

Все присутствующие при осмотре лица подтверждают, что приведен исчерпывающий перечень выявленных при осмотре нарушений и данный ущерб прямо связан с затоплением указанного жилого помещения. Стороны предупреждены о возможности внесения корректировок в настоящий перечень только при условии письменного уведомления всех присутствующих лиц и проведения повторного осмотра.

_____________ Кравчук Михаил Сергеевич (паспортные данные);

_____________ Иванов Иван Иванович;

_____________ Семенова Анна Юрьевна (паспортные данные);

_____________ Иванов Петр Васильевич (паспортные данные);

_____________ Трофимов Павел Леонтьевич (паспортные данные).

Еще один образец акта обследования жилого помещения

УТВЕРЖДАЮ
Руководитель ____________________
(организация,
_________________________________
в управлении которой находится
_________________________________
многоквартирный дом)
________________ ________________
(подпись) (Ф.И.О.)

АКТ N ______

обследования жилого помещения N ___, расположенного по адресу:
_____________________________________,

по факту ущерба, причиненного в результате затопления

г. _____________________ "___"___________ ____ г.

Комиссия в составе:
__________________________________________________________________________,
(Ф.И.О. представителя управляющей организации, ТСЖ, ЖСК, ЖК и т.п.)
__________________________________________________________________________,
(Ф.И.О. представителя организации, обслуживающей многоквартирный дом)
__________________________________________________________________________,
(Ф.И.О. иного лица)
произвела обследование квартиры N ________ дома N _______, корп. _________,
ул. __________________, с целью выявления ущерба, причиненного затоплением.

При обследовании жилого помещения присутствовали также:
собственник (наниматель) поврежденного жилого помещения N _____________
__________________________________________________________________________,
(Ф.И.О., паспортные данные)
собственник (наниматель) вышерасположенного жилого помещения N ________
__________________________________________________________________________.
(Ф.И.О., паспортные данные)

В результате осмотра на месте установлено, что "___"___________ ____ г.
в результате затопления, причиной которого является _______________________
(обстоятельства
__________________________________________________________________________,
затопления жилого помещения)
___________________________________________________________________________
жилому помещению N ___ нанесены следующие повреждения:
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
__________________________________________________________________________.

В результате осмотра вышерасположенного жилого помещения N ____________
установлено: _____________________________________________________________.

Ремонт должен быть произведен за счет ________________________________.
(собственника (нанимателя) вышерасположенного
жилого помещения либо обслуживающей организации)

Замечания присутствующих при обследовании жилого помещения:
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
__________________________________________________________________________.

Настоящий акт составлен в ________ (__________) экземплярах.

Комиссия:
_______________________/___________________________/
(подпись) (должность, Ф.И.О.)
_______________________/___________________________/
(подпись) (должность, Ф.И.О.)
_______________________/___________________________/
(подпись) (должность, Ф.И.О.)

Собственники (наниматели) жилых помещений:
кв. N ____ _______________________/___________________________/
(подпись) (Ф.И.О.)
кв. N ____ _______________________/___________________________/
(подпись) (Ф.И.О.)

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *