Что проверять при покупке квартиры

Содержание

Договор купли-продажи квартиры на вторичном рынке

Договор купли-продажи – это документ, регламентирующий стороны продавца и покупателя на право обладания и пользования недвижимостью. Вторичный рынок жилья – это недвижимость уже находящаяся в собственности.

Порядок покупки квартиры на вторичном рынке регулируется Гражданским Кодексом РФ. В 30 главе ГК РФ договор купли-продажи определен, как основополагающая генеральная договорная конструкция.

В соответствии ГК участниками купли-продажи выступает продавец и покупатель. При этом продавец не обязательно является собственником имущества, а может представлять интересы собственника – агентство по недвижимости.

Требования к квартире на вторичном рынке при покупке

Покупка квартиры на вторичном рынке требует определенных условий. Недвижимость должна быть приватизирована. Не прошедшая приватизацию жилплощадь по закону считается муниципальной собственностью, а проживающие люди в ней являются нанимателями. Такую собственность невозможно продать по договору. Единственный способ получить прибыль – обмен.

Приобретаемая недвижимость по ипотеке должна обладать ликвидностью, т.е. быть востребованной на рынке. Также обязательное условие – наличие обособленной от других жильцов дома кухни и санузла. В ином случае одобрение выбранной жилплощади банком может быть затруднено.

Порядок оформления договора купли-продажи

Порядок оформления покупки квартиры на вторичном рынке заверяется нотариусом или без него. Нотариальное заверение, хотя и предпочтительнее, является не обязательным. Оформление покупки без нотариуса требует меньше расходов, но обладает определенными рисками.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефонам: +7 (499) 553-09-05 в Москве, +7 (812) 448-61-02 в Санкт-Петербурге, +7 (800) 550-38-47 по все России. Звонки принимаются круглосуточно.

Нотариальная контора устанавливает и проверяет лица, участвующие в оферте, на соответствие законодательства. В таком случае уполномоченное лицо является гарантом осуществления законной сделки.

В договоре купли-продажи квартиры обязательно должна содержаться следующая информация:

  • Паспортные данные участников правового отношения.
  • Описание рассматриваемого объекта, адрес квартиры, ее площадь.
  • Перечень документов, удостоверяющих правомочность обладания жильем у владельца.
  • Место и дата совершения сделки.
  • Стоимость недвижимости в числовом и буквенном формате.
  • Правовая ответственность сторон.
  • Порядок передачи собственности.
  • Подписи сторон с указанием полной ФИО.

Статья 558 пункт 2 ГК РФ повествует, что договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента государственной регистрации сделки. С 2013 года сам договор не подлежит обязательной регистрации. С точки зрения закона, покупатель квартиры вступает в фактическое обладание только после записи в РосРеестр.

Порядок регистрации перехода прав собственности

Правила для регистрации:

  1. Сбор необходимой документации. В зависимости от алгоритма действий и особенностей приватизации жилья перечень документации может быть различен.
  2. Подготовка заявления в государственный орган. Нотариально удостоверенный документ подается представителем из нотариальной конторы. При обоюдной сделке, подается два письменных заявления от покупателя и продавца.
  3. При несоответствии определенным требованиям, собирается дополнительный пакет документов. Например, согласие супруга продавца или договор о поручительстве.
  4. Однократная уплата госпошлины. Она различна для физических и юридических лиц. Регулируется Налоговым кодексом РФ.
  5. Подача заявления с пакетом документов в регистрирующий орган. При процедуре подачи заявления регистрирующий орган должен добавить запись в учетную книгу и присвоить порядковый входящий номер.
  6. Получение расписки от регистрирующего органа о начале делопроизводства. Здесь должна быть отмечена дата поступления заявления, перечень предоставленной документации, количество листов в каждом акте, реквизиты, номер учетной книги и присвоенный номер для делопроизводства.

В соответствии ст. 551 ГК РФ регистрация проходит в местном управлении Федеральной службы кадастра с занесением записи в РосРеестр.

Срок регистрации – не более одного месяца со дня подачи искового заявления. Обычный срок – 10 дней за наличный расчет, 5 дней – для приобретения жилья под ипотеку.

Список необходимых документов

Согласно порядку покупки квартиры на вторичном рынке, сторонам потребуются следующие документы:

  • Заявление на регистрацию (при нотариальной сделке – одно от нотариуса, при обоюдной – два, от каждой из сторон).
  • Акт на квартиру (договор купли продажи, акт о наследовании, судебный вердикт).
  • Количество прописанных жильцов (выписка из домовой книги).
  • Справка от коммунальных структур о наличии задолженности.
  • Нотариально удостоверенное соглашение супруга.
  • Чек об уплате госпошлины.
  • Письменное разрешение органов попечительства (в случае участия в оферте несовершеннолетних и недееспособных лиц).
  • Копии учредительных документов (в случае участия юридического лица).
  • Письменное согласие банка (при покупке квартиры под ипотеку).

Порядок передачи денег за квартиру

Передача денег – завершительный этап заключения сделки. Покупка квартиры на вторичном рынке может быть осуществлена за наличный или безналичный расчет. Схема оплаты наличными проста. Покупатель оплачивает покупку в момент государственной регистрации. Но процедура регистрации занимает некоторое время.

При передаче средств в момент подачи регистрации рискует покупатель. Процедура может быть прервана. И продавец мошенник оставит деньги себе.

Передача денег после завершения регистрации опасна для продавца. Потенциальный покупатель получает акт о приобретении недвижимости и фактически может уклониться от уплаты.

Действия во избежание рисков: воспользоваться услугами третьей стороны или осуществить безналичный расчет с протекцией по времени и коду.

При передаче средств наличными следует получить расписку. Желательно присутствие свидетелей. Идеально применить видеосъемку момента оплаты за квартиру.

Дополнительная страховка – прибегнуть к услуге третьей стороны – банка. Банк принимает наличности во временное хранение, пока не закончится регистрация. При этом оговаривается срок услуги и вопросы передачи денег продавцу недвижимости.

Риски, связанные с покупкой квартиры на вторичном рынке

Вторичное жилье не новое и возможно не соответствует необходимому техническому состоянию. Также жилье, как минимум имело не одного собственника, у которого могут быть претенденты на раздел имущества. Неприятных нюансов может всплыть множество. Рассмотрим распространенные риски при покупке квартиры на вторичном рынке:

  • На приобретаемое жилье наложен арест или оно находится в залоге. Во избежание проблемы следует направиться в Федеральную регистрационную службу (ФРС) и сделать запрос.
  • По адресу квартиры прописаны третьи лица либо есть наследники. Наследники не обязательно могут быть у продавца, а претендующие на наследство бывшего хозяина, или находящиеся в местах лишения свободы и за рубежом. Обезопаситься от риска: сделать выписку в ФРС и в правоохранительных органах.
  • Неудовлетворительное состояние жилья. При первичном осмотре клиент не увидел трещин за обоями и перекрытиями. Расторжение сделки возможно только в судебном порядке.
  • Долги. Перед заключением сделки следует попросить у продавца справку из налоговой службы и выписку об отсутствии долгов в коммунальной организации.
  • Жилье под снос. Покупаемая квартира находиться в аварийном доме, для которого необходима реконструкция либо снос. Следует узнать в местном городском органе о планах реконструкции относительно вашего дома.
  • Неопределенность в нотариальных затратах. Перед заключением сделки необходимо заранее определиться, кто понесет финансовую нагрузку за оплату нотариальных услуг, оплату государственной пошлины и подобные расходы.

Пример по порядку купли-продажи квартиры на вторичном рынке

При покупке квартиры на вторичном рынке выяснилось, что по квартире имеются долги за коммунальную сферу и собственность разделена на четыре доли. Две доли у супругов, две – у несовершеннолетних детей.

Продавец – риелтор представлял интересы супруги, муж которой находится в заключении. Документы на квартиру были в норме, и на первоначальном этапе необходимо было разрешение супруга и отдела попечительства.

С заключенным супругом много проблем не возникло. Супруга получила от него доверенность на право перерегистрации. На основании этой доверенности супруга выписали из продаваемой квартиры.

Что касается несовершеннолетних детей, то отдел попечительства обязал предоставить им равные доли от стоимости продаваемого жилья. Мать детей получила согласие органов опеки на прописку их в другом месте. Также она обязалась перевести на счета детей половину суммы продажи квартиры в равных долях.

После сбора необходимой документации и подачи заявления на регистрацию сделки купли-продажи – квартира была благополучно переоформлена. Что качается долга за коммунальные платежи – он автоматически остается за бывшими хозяевами. Новый владелец по закону обязан оплачивать коммунальные услуги со дня приобретения прав на недвижимость.

Заключение

Необходимо внимательно выбрать квартиру среди обширного рынка жилья. Подводные камни возможны не только в техническом состоянии, в юридической составляющей «чистоты» приобретаемого жилья, а также на любом другом этапе порядка покупки квартиры на вторичном рынке.

В заключение следует привести основополагающие советы по порядку покупки-продажи жилья на вторичном рынке:

  • Договор купли-продажи составляется между продавцом и покупателем. Посредником отношений может быть риелтор – агентство по продаже недвижимости. Подготовка договора может быть самостоятельной или посредством работы нотариальной конторы.
  • Приобретаемая недвижимость должна быть приватизирована.
  • Процессуальные отношения регулируются Гражданским кодексом РФ, в соответствии этого любые вопросы решаются через судебные органы.
  • При заключении сделки нужно следить за подлинностью реквизитов и паспортных данных обеих сторон.
  • Согласно ГК РФ договор вступает в силу с момента регистрации. До момента регистрации выплата денег чревата финансовыми махинациями.
  • Передачу денег лучше фиксировать на камеру при свидетелях, а также воспользоваться услугой третьей стороны – банка.
  • При подаче заявления в регистрирующий орган вам обязаны выдать расписку с полным перечнем принятых документов и присвоенным номером делопроизводства.
  • Перед подачей заявления следует убедиться в юридической «чистоте» квартиры. За этим необходимо обратиться в государственные органы для предоставления подробных сведений.

Нюансов грамотного оформления сделки купли-продажи множество. Если есть время и знания можно довериться на собственные силы. Если есть неуверенность, то следует обратиться за помощью в юридическую компанию.

Список законов

  • Статья 558 ГК РФ
  • Статья 551 ГК РФ

Вам будут полезны следующие статьи

  1. Согласие супруга на покупку квартиры
  2. Как узнать, кто прописан в квартире
  3. Передача денег за квартиру
  4. Продажа комнаты в коммунальной квартире

Остались вопросы? Задайте их профессиональным юристам прямо сейчас!

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

  • Москва МО: >+7 (499) 553-09-05
  • Санкт-Петербург и ЛО: >+7 (812) 448-61-02
  • Общероссийский: >+8 (800) 550-38-47

Заявки и звонки принимаются круглосуточно и без выходных дней.

Какие документы нужно проверить при покупке квартиры

Существует минимальный (обязательный, базовый) перечень документов для покупки квартиры (для каждой сделки с квартирой), и дополнительные документы, состав которых зависит уже от конкретной ситуации с квартирой и ее правообладателем (Продавцом). Причем, речь идет именно о документах, которые нам как Покупателю предстоит проверить (т.е. получить из них определенную информацию). Для регистрации же сделки понадобятся только некоторые из этих бумаг. Теперь обо всем по порядку.

Обязательный список документов для проверки при покупке квартиры на вторичном рынке:

  1. Выписка из ЕГРП (ЕГРН) на квартиру
    — Этот документ подтверждает, кто является собственником данной квартиры на текущую дату, а также наличие или отсутствие обременений (например, залога или ареста квартиры). Подробнее – по ссылке.
    Те же сведения содержатся и в Свидетельстве о регистрации права собственности на квартиру, но информация из Выписки ЕГРН актуальнее, а значит, надежнее.
    Заказать Выписку из ЕГРН на любую квартиру можно на нашем сайте – .
  2. Документ-основание получения права собственности
    — Это основной правоустанавливающий документ, он указывает, на основании чего квартира стала собственностью Продавца, подробнее – по ссылке.
  3. Выписка из Домовой книги (данные о «прописанных» в квартире жильцах), либо заменяющий ее Единый жилищный документ (ЕЖД)
    — Для регистрации это не требуется, но нам это необходимо для получения сведений о тех, кто имеет права пользования квартирой, подробнее – по ссылкам.
  4. Паспорт собственника квартиры, либо доверенность от собственника (в случае, если его интересы представляет другое лицо).

Это тот базовый минимум документов для проверки, которые нам нужно получить от Продавца при любом раскладе, то есть ПРИ КАЖДОЙ покупке квартиры на вторичном рынке. Именно эти документы дают нам основные сведения о правообладателях покупаемой квартиры, а некоторые из этих документов потребуются потом для регистрации сделки с квартирой в Росреестре.

Возможные обременения прав на квартиру. Что это значит для сделки купли-продажи, и как об этом узнать Покупателю – см. по ссылке в Глоссарии.

Если ситуация совсем простая, например, Продавец – одинокий взрослый, дееспособный человек, без семьи, да к тому же наш старый знакомый – приватизировал недавно свою квартиру и желает ее нам продать, то базового пакета документов может быть достаточно. Но это большая редкость.

Гораздо чаще бывает, когда Продавца мы видим первый раз в жизни, его подозрительная внешность не внушает нам доверия, а его блуждающий взгляд наводит на нехорошие мысли. Для рынка недвижимости это обычная ситуация, и к ней мы должны быть готовы.

У Продавца может быть семья, а значит, возможны права некоторых членов семьи на эту квартиру, да и с самой квартирой могут быть разные ситуации: она могла быть приватизирована или куплена, получена в дар или в наследство, обременена залогом или правами третьих лиц, и т.п.

В таком случае собираются дополнительные документы. На саму квартиру, на Продавца и членов его семьи.

Причем, некоторые из этих дополнительных документов может потребовать регистратор в обязательном порядке, а некоторые – понадобятся только нам лично, для подтверждения сведений о квартире и ее хозяевах. Эти сведения помогут нам избежать различных «сюрпризов» в виде неожиданных претензий, ограничений или правопритязаний, которые иногда случаются уже после завершения сделки.

Мошенничество с квартирами. Поучительные истории с примерами из практики.

По требованию регистратора могут понадобиться следующие документы при покупке квартиры:

  1. Кадастровый паспорт квартиры
    — он нужен в случае, если квартира еще не стоит на кадастровом учете, или в случае, если в квартире была сделана перепланировка, подробнее – по ссылкам.
  2. Согласие супруги на продажу квартиры, или Брачный договор, или Соглашение о разделе общего имущества супругов, или Решение суда о разделе общего имущества супругов
    — один из этих документов понадобится, если Продавец женат или был женат на момент получения квартиры в свою собственность, подробнее – смотри по ссылкам.
  3. Разрешение органов опеки и попечительства
    — если в семье Продавца есть несовершеннолетние дети, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи, подробнее – по ссылке.
  4. Согласие залогодержателя на сделку
    — если квартира находится под залогом в банке.
  5. Согласие получателя ренты
    — это только в случае, если наш Продавец получил квартиру в обеспечение пожизненного содержания прежнего хозяина квартиры, подробнее – по ссылке.
  6. Извещение о сделке других участников долевой собственности и их письменный отказ от права преимущественной покупки доли в квартире
    — это если мы покупаем долю в квартире, подробнее – по ссылкам.

В отдельных регионах РФ местные отделения Росреестра требуют в составе пакета документов еще и подписанный Акт приема-передачи квартиры.

Что значит «добросовестный приобретатель» квартиры? Какую защиту дает это понятие? Смотри в Глоссарии по ссылке.

Для полноты информации Покупателю дополнительно могут потребоваться следующие документы:

  1. Расширенная (архивная) выписка из Домовой Книги
    — для получения сведений о тех, кто был прописан в квартире ранее, подробнее об этом – по ссылке.
  2. Расширенная Выписка из ЕГРП / ЕГРН (Выписка о переходе прав собственности)
    — это поможет нам узнать историю смены владельцев выбранной квартиры; заказать такую выписку можно на нашем сайте –
  3. Заключение о рыночной стоимости квартиры
    — это типовое требование банка, если мы используем для покупки ипотечный кредит.
  4. Справки из НД и ПНД на Продавца/-цов квартиры
    — это нас немного успокоит, снижая риск возможной недееспособности Продавца.
  5. Копия финансово-лицевого счета и Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам
    — это данные из бухгалтерии жилищно-эксплуатационной организации, эти данные мы так же можем получить и из Единого жилищного документа (ЕЖД).
  6. Разрешение на перепланировку (если таковая производилась в квартире), или Поэтажный план квартиры (чтобы убедиться, что перепланировки не было);

Какие именно из этих дополнительных документов нам понадобятся, зависит от конкретной ситуации. Например, если Продавец не был женат на момент получения квартиры в свою собственность, значит Согласие супруги нам не потребуется. Если у Продавца нет детей, то Органы опеки тоже могут от нас отдохнуть. Если квартира находится в типовом панельном доме, то наличие или отсутствие перепланировки видно и без «поэтажки».

А вот Архивную Выписку из Домовой Книги и Справку об отсутствии задолженностей желательно взять в любом случае. Информация из этих документов лишней точно не будет.

Подробнее о том, как выбирать нужные документы и как их анализировать – на следующих шагах ИНСТРУКЦИИ.

Итак, подбодрив Продавца крепким словом и обещанием вечного блаженства, мы отправили его собирать документы. А перед нами встал всего один простой, но скользкий вопрос: «что делать дальше?»

Скоро перед нами окажется целая пачка важных, красивых, но непонятных бумаг. Какую информацию из них черпать? Какие выводы делать?

Идем дальше. И не торопимся. Дело-то серьезное.

>Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке

Как правильно купить вторичку

Процедура перехода прав собственности при покупке-продаже может совершаться только на основании соответствующего соглашения:

Стороны договариваются о сделке Как правило, продавец требует задаток, для этого нужно будет:

  • оформить отдельное соглашение о передаче аванса, где прописать все реквизиты и адрес;
  • указать сумму аванса в размере 1−10% от общей стоимости;
  • заключить предварительный ДКП, указав сроки подготовки документов;
  • при передаче задатка оформить расписку, ее подписывают обе стороны.
Подготовить документы, необходимые для проведения сделки Если недвижимость будет приобретаться в ипотеку, то перечень несколько иной – его указывает банк.

В стандартном порядке без кредита понадобятся:

  • паспорта;
  • правоустанавливающие и технические бумаги на жилье;
  • справка о составе семьи или о прописанных;
  • выписка из ЕГРН, подтверждающая права;
  • оценочная стоимость помещения или справка из БТИ;
  • согласие супруга продавца, если квартира приобреталась в браке;
  • согласие совладельцев, если она находится в долевой собственности;
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • справка об отсутствии долгов по коммунальным.
Подготовить проект ДКП Если помещение находится в долевой собственности, соглашение обязательно заверяется нотариально. В других случаях на усмотрение сторон можно и не заверять.
Провести регистрацию сделки в Росреестре Когда на основании ДКП и заявления права владения переоформляются на покупателя, и необходимые сведения заносятся в базу данных. Для регистрации оплачивается госпошлина. Подать следует 3 экземпляра, один из них остается в Росреестре в архивах, и другие бумаги.
Сделать окончательный расчет по деньгам
  1. Способ оговаривается заранее. Возможно, на этапе его подписания и получения ипотеки − это аренда банковской ячейки.
  2. В других случаях средства переводятся на карту (счет) приобритателя или передаются ему в руки в присутствии свидетелей.
  3. Если по факту не сделаеть этого, придется обращаться в суд и доказывать, что передачи денег не было.
Продавец обязан оплатить НДФЛ
  1. В размере 13% от полученных за недвижимость денег, если он владел ею менее 3 лет. Если квартира будет реализована по первоначальной стоимости, т. е. без прибыли, то оплачивать налог не придется.
  2. Гражданин, наоборот, имеет право вернуть потраченные деньги в размере 13%, если получит налоговый вычет.
  3. Сумма не должна превышать 2 млн. руб., а покупатель способен доказать, что работает официально.

Существуют некоторые правила реализации недвижимости, которые нужно учесть:

  • аванс является гарантией, что имущество не продастся другому лицу, но в соглашении требуется указать штрафные санкции для обеих сторон на случай, если одна из них откажется;
  • к соглашению об авансе отдельно составляется приложение о состоянии продаваемой квартиры с фото и другими доказательствами;
  • в договоре купли-продажи указывается, когда после завершения сделки помещение будет освобождено, а жильцы выпишутся, если они не сделали этого раньше.

Список городов с самой дорогой недвижимостью в России

Какие нужно проверить документы

Перед началом процедуры покупки-продажи обязательно должна быть проверена юридическая чистота недвижимости, а также паспорта.

Следует проверить:

  • правоустанавливающие бумаги, сверить указанные в них сведения с паспортными данными продавца;
  • технические документы и соответствие помещения его плану на случай неузаконенной перепланировки;
  • наличие у владельца доли, письменного отказа совладельцев от преимущественного права на покупку;
  • справку о составе семьи или домовую книгу, т. е. есть ли прописанные граждане, особенно несовершеннолетние дети, инвалиды, престарелые, матери-одиночки;
  • доверенность, если продавцом является не собственник, а его представитель;
  • справку из ЕИЦ о размере долгов по коммунальным.

Что стоит учитывать, если покупать в ипотеку

Не имея на руках полной суммы, потенциальный приобретатель может запросить кредит в банке, если хозяин будет не против.

Разрешается привлечь для приобретения жилья для семьи и материнский капитал. Но в среднем заемщик может за квартиру переплатить до 300% за весь срок кредитования от реальной стоимости.

Покупателю, который решился на ипотеку, нужно:

  • заранее подобрать кредитора с наиболее выгодными для него лично условиями;
  • затем подать предварительную заявку, чтобы по документам финансовое учреждение определило, может ли он выдать кредит (особенно важна справка о доходах);
  • подобрать вариант жилья и еще раз убедиться, что на его приобретение могут быть выданы средства;
  • приготовить бумаги для банка на оформление кредита.

Одним из важных будет являться акт оценки. Стоить такая процедура может в пределах 10−40 тыс. руб.

Как правило, в кредитной организации можно получить 80−90% от стоимости недвижимости. О наличии денег на оплату первоначального взноса заемщику необходимо представить документ или выписку со счета.

Помимо бумаг, которые обычно нужны для оформления сделки, для подписания ипотечного договора потребуется:

  • справка о доходах за последние 6−12 месяцев;

    Образец справки о доходах

  • копия трудовой;

    Образец трудовой книжки

  • документы о наличии дополнительных доходов, если они есть;
  • свидетельство о браке или разводе, рождении несовершеннолетних детей, если есть.

    Образец свидетельства о заключении брака

    Образец свидетельства о расторжении брака

Образец договора купли-продажи недвижимости:

Лист 1

Лист 2

Банк обяжет подписать договор страхования на покупаемое жилье и жизни. Дополнительно, если заемщик в браке, его супруг должен выступить созаемщиком и представить свои документы о доходах.

Оформлением ипотеки занимается кредитная организация, требуется проверить его содержание, обратить внимание на такие пункты:

  • штрафы за просрочку;
  • будет ли переуступка прав требования коллекторам при непогашаемом долге;
  • запрет на досрочное погашение;
  • можно ли сразу после переоформления прав собственности прописаться в квартиру самому и зарегистрировать своих несовершеннолетних детей;
  • другие нюансы.

В один день нужно подписать все договоры:

  • купли-продажи (двусторонний или трехсторонний, где еще участвует банк);
  • кредитный;
  • залога;
  • страхования.

Как правильно покупать квартиру

Как найти подходящий вариант жилья

При поиске вариантов на вторичном рынке необходимо придерживаться некоторых понятий:

Что такое вторичное
  1. Это помещения, у которых уже есть собственник с оформленными правами на него, т. е. оно прошло в свое время регистрацию в Росреестре.
  2. Он мог получить их от предыдущего владельца или напрямую через застройщика.
  3. Рынок в России намного больше, чем первичного. Квартира может находиться и в новом доме, который введен в эксплуатацию.
Какие предлагаются на вторичном рынке
  1. Эконом-класса. Обычно это старые малогабаритные в домах высотой 2−4 этажа. Иногда в этих постройках нет отдельной ванной комнаты, а кухня очень маленькая.
  2. Стандартные, расположенные в домах, выстроенных по типовым проектам высотой 5−16 этажей. Здесь можно купить 1−3 комнатную гражданину со средним доходом.
  3. Улучшенной планировки. На рынке жилья такими считаются квартиры, расположенные в зданиях, построенных с применением современных технологий и материалов. Они отличаются хорошими планировками и комфортностью для проживания.
  4. Элитное. Такие могут быть построены по типу коттеджей, в них всего до 30-ти квартир.
  5. Помещение может быть двух- или трехэтажным или занимать весь этаж. Придомовая территория огорожена и облагорожена, имеется охрана, автопарковка и другие удобства.
Какие цели может ставить покупатель
  1. Инвестирование. Обычно при наличии свободных средств приобретается недвижимость в развивающихся районах (новых, элитных) с целью дальнейшей перепродажи со временем, когда на них поднимется цена.
  2. Для проживания. Гражданин подыскивает жилье в соответствии со своими финансовыми возможностями и потребностями семьи.
  3. По габаритам. Некоторые желают купить стандартную квартиру или элитные апартаменты из расчета количества кв. м. на каждого. Обычно так поступают молодые или малообеспеченные, другие категории претендентов, у кого есть возможность приобретать по госпрограмме.
Что будет влиять на стоимость Цена зависит от многих факторов:

  • района населенного пункта;
  • наличия развитой инфраструктуры, близости метро и автостоянки, магазинов, школы и детсада;
  • общей площади и количества комнат;
  • обустройства придомовой территории;
  • присутствие ремонта;
  • возраста дома и его состояния;
  • этажа.
Как проводить осмотр помещения Обратить внимание необходимо на:

  • общее положение, наличие хотя бы косметического ремонта;
  • разводку коммуникаций;
  • состояние дверных и оконных проемов, они не должны быть покосившимися;
  • насколько стены, пол и потолки ровные;
  • какая температура летом и зимой;
  • электропроводку;
  • уровень влажности и плесень, неприятного запаха;
  • установленную сантехнику;
  • плиту (газовая или электрическая);
  • то, была ли сделана перепланировка, на нее должны быть разрешение и акт ввода в эксплуатацию;
  • то, кто соседи;
  • состояние подъезда;
  • другие моменты.

Как обезопасить сделку

Нужен ли риэлтор

Его участие выгодно не только покупателю, но и продавцу.

Специалист:

  • подскажет, в какое время года лучше приобретать/продавать жилье;
  • поможет при необходимости снизить или повысить цену;
  • должен вместе с клиентом подготовить пакет документов и проверить на «чистоту»;
  • предоставит доступ к имеющейся в агентстве базе данных и вместе с покупателем подберет для него наиболее подходящий вариант;
  • будет полностью сопровождать сделку от начала до конца переоформления права собственности.

При выборе риэлторского агентства необходимо обратить внимание на наличие лицензии, сертификатов и наград, состояние офиса и отзывы о работе в интернете.

Без посредников

Если потенциальный приобретатель решил подыскивать жилье самостоятельно, он может придерживаться стандартных схем:

«Сарафанное радио» Иногда достаточно поделиться с друзьями, коллегами и соседями своим намерением приобрести новую квартиру, как сразу находятся варианты, которые можно рассмотреть.
Интернет ресурсы Сегодня помочь найти недвижимость или оформить ее в собственность предлагают как агентства, так и частные посредники.

Прежде чем обращаться к риелтору, покупатель может промониторить цены, выяснить стоимость услуг специалистов и т. д.

Доски объявлений Поиск по объявлениям приносил всегда неплохие результаты. Продавцы стараются развешивать объявления в общественных местах в районе, где продается, публиковать их в местной прессе.

Самые дешевые квартиры

Как торговаться

Цену всегда изначально назначает хозяин, но человеку необходимо понимать, как можно торговаться и когда:

  • «мертвым» сезоном для недвижимости является лето;
  • рынок активируется осенью и весной;
  • рассчитывать на снижение цены можно, если операцию проводить зимой;
  • снижение возможно в пределах 20−30%.

Продавец готов снизить цену только реальному покупателю. Если квартира продается давно или требуется провести сделку срочно, то владельцы также идут на уменьшение стоимости. Но следует выяснить, с чем связана срочная продажа.

Для начала нужно тщательно осмотреть и начинать торговаться, если она действительно подходит. Торг возможен только при личной встрече с собственником, нельзя это делать по телефону или в личной переписке.

Если жилье подходит, лучше не высказывать излишней радости, а показать себя, как информированного современного человека. С продавцом требуется наладить доброжелательные отношения, используя различные психологические уловки, в то же время нельзя перехвалить предмет продажи.

Кроме психологических приемов, покупателю необходимо придерживаться и конкретных критериев, которые позволяют «сбивать» цену:

  • указать на неоспоримые недостатки помещения;
  • прийти на осмотр несколько раз с различными людьми (родственники, друзья), тем самым высказывая сомнения;
  • сообщить хозяину, что есть подобные варианты несколько дешевле, можно даже показать реальный список посещений адресов;
  • следует на каждой встрече вести себя уверенно, называть конкретные суммы и аргументы «за» и «против»;
  • предложить оплату услуг нотариуса и риэлтора, проведение государственной регистрации за «свой» счет.

Если приобретателю удалось «сбить» цену, необходимо без отлагательства заключать договор.

Имущественный налоговый вычет при покупке недвижимости

Как избежать обмана

Желательно тонкостями поинтересоваться заранее:

  1. Покупка по доверенности всегда должна настораживать. Проводить сделку следует только после проверки документов на жилье и продавца, а также его представителя. С настоящим собственником необходимо встретиться лицом к лицу, − требуется быть психически здоровым и дееспособным, не страдать зависимостью и хотя бы устно дать согласие.
  2. Владельцем выступает частное лицо, а не юридическое или государственный орган.
  3. Можно поинтересоваться, как он приобрел права на квартиру. Если частично за счет материнского капитала, то доли недвижимости принадлежат и несовершеннолетним детям. Их нужно сначала выписать в другое, лучшее только с согласия органа опеки, иначе не избежать судебного разбирательства. Сделать это лучше до продаж.
  4. При осмотре требуется познакомиться с соседями и выяснить, кто является настоящим хозяином, чем тот занимается в жизни. Необходимо всегда помнить, что у близких родственников всегда есть право оспорить в суде, если они претендуют на площадь.
  5. Если есть совладельцы, а это нужно проверить по бумагам, они могут заявить в суд о незаконной продаже (без их согласия) собственником своей доли. Лучше получить не только письменное разрешение от них, но и при личной встрече.
  6. На наличие обременений проверяется по выписке из ЕГРН, заложенную или арестованную продавать нельзя.
  7. Если купить с неузаконенной перепланировкой, то оформлять на нее документы придется новому хозяину. Но это возможно будет, если только ремонт сделан с учетом требований, предъявляемых к жилым помещениям. Иначе контролирующий орган потребует вернуть его к первоначальному состоянию.
  8. Если дом находится в аварийном состоянии или предназначен под снос, подписывать договор купли-продажи на приобретение в нем квартиры запрещено законом.
  9. На недвижимость, полученную по наследству, могут претендовать наследники, которые появятся намного позже. Сделка легко в суде будет признана недействительной.
  10. Если при приватизации пройти процедуру неправильно, не учитывая интересы всех, кто мог принять участие, в дальнейшем заинтересованные лица опротестуют продажу.

Что нужно сделать после сделки

Последний этап после переоформления прав на собственность – это вселение новых жильцов.

По закону старый владелец обязан освободить в течение 2-х недель, но по взаимной договоренности покупателя и продавца это можно сделать в течение месяца. По факту освобождения квартиры новому хозяину передаются ключи, и он может перевозить свои вещи.

Далее желательно:

Прописаться на своей жилплощади, но он имеет полномочие этого и не делать При переезде необходимо учитывать законные требование – подача документов на перепрописку осуществляется в течение 7 дней с момента вселения в другое помещение.
Переоформить на основании выписки из ЕГРН лицевые счета по коммунальным Для этого придется посетить каждую службу в отдельности.
Получить налоговый вычет, если есть такая возможность Следует обратиться в налоговую с заявлением и другими бумагами, декларацией о своих доходах за последний год.
При обращении в регистрирующий орган для переоформления прав на квартиру нужно сразу запросить выписку из ЕГРН, когда процедура полностью завершится Такой документ может понадобиться в любую инстанцию. По новым правилам свидетельство о регистрации больше не выдается.

Какие документы должен предоставить продавец покупателю

Заявление о государственной регистрации права

Где получить: бланк размещен на сайте Росреестра, можно взять образец в справочной региональной службе.

Содержание: наименование территориального органа Регистрационный службы, ФИО заявителя, паспортные данные, семейное положение, дата рождения, адрес проживания, контакты, основание, вид права, тип договора, кому переходят права, вид недвижимости, площадь, кадастровый номер, адрес, прошение выдать свидетельство, дата и время подачи заявления.

Квитанция об оплате государственной пошлины

Где получить: любой банк РФ.

Содержание: официальное подтверждение оплаты со всеми реквизитами. Госпошлина за регистрацию договора купли продажи недвижимости для покупателя составляет 1000 рублей.

Договор купли-продажи

Где получить: составляется у нотариуса в 3-х экземплярах.

Договор купли-продажи должен состоять из множества разделов (на основе таких сведений и документов):

  1. информация о времени и месте проведения сделки;
  2. основные сведения о продавце и покупателе (ФИО, дата рождения, место жительства, данные из паспорта);
  3. информация о том, что продавец принял адекватное и свободное решение передать квартиру в собственность второй стороны, которая обязуется выплатить за нее определенную сумму;
  4. описание квартиры по кадастровому паспорту (адрес, площадь номер и прочее);
  5. информация о государственной регистрации прав продавца;
  6. стоимость жилья, сроки и порядок оплаты;
  7. сведения об отсутствии долгов, арестов, обременения данного жилья;
  8. документы, подтверждающие согласие законных представителей;
  9. свидетельство о соответствии жилья указанной в документах планировке;
  10. справку о том, что в квартире никто не зарегистрирован (отсутствуют прописки);
  11. документ о том, что по делу нет притязаний со стороны третьих лиц;
  12. справка о том, что квартира не рассматривается в рамках судебного дела.

Примеры договоров купли продажи
Договор купли-продажи в долевую собственность
Договор купли-продажи ипотека
Договор купли-продажи простой

Акт приема-передачи жилья

Прилагается к договору купли-продажи.

Кадастровый паспорт

Где получить: МФЦ, Кадастровая палата, сайт Ростреестра.

Содержание: кадастровый номер, сведения о жилье, стоимость, схемы расположения жилья и его строения.

Примечание: если кадастровый паспорт уже сдавался в Регистрационную службу, повторная подача не совершается.

Как получить кадастровый паспорт на квартиру — узнайте в этой статье https://realtyinfo.online/5440-polucheniya-kadastrovogo-pasporta-na-kvartiru-documenty

Согласие супруга

Где получить: написать заявление на специальном бланке у нотариуса.

Содержание: в случае, если продавец состоит в браке или недавно его расторгнул, в заявлении супруг выражает согласие с будущей сделкой.

Примечание: согласие не требуется, если имеет место брачный договор или жилье является наследством или подарком.

Выписка из домовой книги

Где получить: МФЦ, УФМС, БТИ, управляющая компания, товарищество собственников, в администрации, портал Госуслуги.

Содержание: сведения о прописанных гражданах.

Какие дополнительные документы нужно проверить при покупке квартиры

Свидетельство о смерти, если супруг скончался

Где получить: ЗАГС.

Содержание: ФИО покойного, дата и место смерти, номер акта, место регистрации, дата выдачи.

Выписка из Единого государственного реестра права

Где получить: МФЦ, Регистрационная палата.

Содержание: сведения о правообладателе, обременении жилья.

Состояние лицевого счета

Где получить: сайт Госуслуги, ПФР, МФЦ.

Содержание: сведения о клиенте, суммы полученных и поступивших на счет средств, пенсионные накопления, инвестирование накоплений.
Образец выписки из лицевого счета квартиры можно посмотреть в этой статье

Уведомление об отсутствии коммунальных задолженностей

Как узнать свои долги по ЖКХ узнать свои долги по ЖКХ можно разными способами — через интернет, по телефону, а также лично. Подробнее об этих вариантах читайте в этой статье

Где получить: МФЦ, ЕИРЦ, Жилищно-эксплуатационная контора, обслуживающая компания.

Содержание: сведения о владельце жилья, информация о квартире, кем выдан, официальное подтверждение, требование представления.

Примечание: помимо электричества, газа и воды, учитывается также оплата домофона, телефона и даже интернета.

Справка от психиатра-нарколога и невролога

Где получить: психоневрологический, наркологический диспансеры по месту регистрации.

Содержит: заключение врача об адекватности продавца.

Примечание: покупатель вправе потребовать этот документ даже, если нет повода сомневаться во вменяемости продавца.

Справка об отсутствии налоговых задолженностей

Где получить: налоговая инспекция.

Содержание: подтверждение уплаты налогов.

Примечание: нужна, если квартира была унаследована или подарена.

Отказ от доли, когда продается часть квартиры

Где получить: написать от руки.

Содержание: ФИО отказчика, предмет отказа, какая доля отведена отказчику, стоимость доли и порядок оплаты.

Согласие родителя на покупку, если ребенку 14-18 лет

Где получить: оформляется у нотариуса.

Содержание: сведения о заявителе и ребенке, фактическое согласие, информация о сделке.

Договор купли-продажи, подписанный родителем от имени ребенка (до 14 лет)

Где получить: оформляется в органах опеки.

Содержание: подтверждение того, что родитель действует исключительно в интересах ребенка.

Свидетельство о рождении ребенка

 предоставляется в Росреестр. Эти документы понадобятся лишь в том случае, если ребенок является собственником продаваемого жилья. Если же он не был собственником, разрешение опеки не понадобится.

Заявление о регистрации договора при долевой покупке квартиры в новостройке

Квартира в новостройке Выбирая квартиру в новостройке, стоит обратить внимание на несколько важных моментов — например, адекватность будущих соседей или разветвленность инфраструктуры. Подробнее читайте в этой статье

Где получить: образец размещен на сайте Ростреестра, в регистрационном управлении.

Содержит: информация о сторонах, предмет договора, сроки, права и обязанности сторон, порядок сделки и расчета.

Договор о долевом участии

Где получить: оформляется у нотариуса.

Содержит: информацию о собственниках, жилье, интенсивности строительства, процент затрат покупателя.

Шаг 1 – проверка правоустанавливающих документов на квартиру

Если вам приглянулась квартира на вторичном рынке, то начинать изучать историю вопроса нужно с проверки документов, на основании которых возникло право собственности продавца. Наиболее распространенные варианты – договоры купли-продажи, мены, дарения; реже – вступившие в законную силу решения суда, свидетельства о праве на наследство, договор ренты. Очевидно, что эти документы ни в коем случае не должны содержать признаков подделки, подчисток и т. п. Если в тексте есть исправления, они должны быть удостоверены подписями всех сторон договора. Если договор удостоверен нотариусом, то исправления скрепляются печатью и подписью нотариуса, пишет Собственник.

«Проверьте факт надлежащей государственной регистрации договоров, – советует юрист компании Penny Lane Realty Сергей Поправка. – Если в документах, на основании которых возникло право собственности, прописаны условия, несоблюдение которых является основанием для расторжения сделки, убедитесь в том, что эти условия выполнены. Таким условием может быть, например, обязательство покупателя (который, взаимодействуя с вами, уже выступает как продавец) выплатить стоимость квартиры спустя некоторое время после заключения договора. В случае неисполнения данной обязанности договор может подлежать расторжению».

Немаловажный нюанс: если вы обнаружите, что квартира была кому-то подарена или завещана по наследству (при этом ее новый собственник не является родственником), и вскоре после этого новый владелец начинает эту квартиру быстро продавать, то такой факт должен вас насторожить.

Шаг 2 – проверка истории квартиры

Попросите у собственника выписку из Единого
государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В этой выписке будет отражена вся история объекта (переходы права собственности, а также наличие арестов на квартиру, запретов на совершение сделок), начиная с 1998 года, то есть с момента создания ЕГРП, чего вполне достаточно для вашего душевного спокойствия.

«Если из этой выписки вы увидите, что квартира за последнее время очень часто перепродавалась и переходила из рук в руки, и по факту в ней никто долго не жил, то вполне вероятно, что сделки по этой недвижимости были «не чистыми» и таким способом некто пытался «подставить» добросовестного приобретателя», – предостерегает Ольга Рыкова, директор юридического департамента компании Panorama Estate. В этом случае эксперты советуют насторожиться и лучше – поискать более благонадежный объект.

Из выписки будет также понятно, находилась ли квартира в эпицентре спора или нет, накладывались ли на нее аресты и т. п. И если в результате изучения этой информации вы обнаружите какие-либо споры, обратите внимание на то, сколько лет прошло с момента их возникновения.

По российскому законодательству, максимальный срок давности по признанию сделок недействительными, в том числе сделок с недвижимостью, – 3 года. Поэтому если в течение трех последних лет до предполагаемой покупки никаких споров с квартирой не было, то можете не волноваться, что предыдущие владельцы вдруг предъявят свои права. Но если вы поймете, что за последние 3 года споры все-таки были, то попросите собственника предоставить судебное решение, исходя из которого можно будет сделать окончательные выводы о правомерности владения данной квартирой. Если же судебное решение еще не вынесено, то имеет смысл его дождаться, прежде чем пойти на сделку.

Правда, бывает, что квартира не числится в ЕГРП. Как правило, это случается с недвижимостью из старого жилого фонда. Если такой квартиры нет в реестре, значит, после ее приватизации с ней не совершалось никаких сделок, то есть это идеальная с юридической точки зрения квартира, она абсолютная «чистая». Для стопроцентной уверенности покупатель может подать запрос в Департамент жилищной политики, чтобы убедиться в истинных правах ее владельца. Больше ничего делать не нужно.

Шаг 4 – проверка продавца

С не менее пристальным вниманием следует проверить и самого собственника. Для начала убедитесь в подлинности его паспорта. Сделать это можно с помощью специализированного сервиса на официальном сайте Федеральной миграционной службы РФ. Полученная таким образом информация носит, конечно, больше справочный характер. Для получения юридически значимой официальной информации создатели сайта рекомендуют обратиться в территориальное подразделение ФМС (попросту говоря, местный паспортный стол).

«Крайне внимательным надо быть, если договор подписывает представитель продавца по доверенности, – замечает Сергей Поправка. – Следует знать, что доверенность, выдаваемая физическим лицом, обязательно должна быть нотариально удостоверена. Следует убедиться, не отозвана ли доверенность, а также четко уяснить перечень полномочий доверенного лица: вправе ли он только подписывать договор аренды или может еще и, например, получать оплату по договору. Вообще, надо понимать, что подписание договора доверенным лицом создает дополнительные риски».

Гораздо сложнее будет разобраться с дееспособностью продавца. Но сделать это обязательно нужно (сколько бы доверия ни внушал человек), дабы быть уверенным, что на момент заключения договора собственник не находится в плановом месячном запое, в состоянии наркотического воздействия и что он психически здоров. Не поленитесь вместе с продавцом посетить наркологический и психоневрологический диспансеры для получения соответствующих справок.

Шаг 5 – проверка прав третьих лиц

Попросите собственника предоставить вам
расширенную выписку из домовой книги. Она позволит проверить, кто в квартире зарегистрирован по месту жительства и сохраняют ли эти люди в соответствии с законом право проживания в квартире при ее продаже.

Дело в том, что один из существенных рисков при покупке жилья – это возможное оспаривание прав на квартиру третьими лицами. Споры могут возникнуть, например, при наличии безвестно отсутствующего члена семьи, прописанного в квартире. «Никто не гарантирует, что это безвестно отсутствующее лицо не явится через несколько лет и не будет оспаривать сделку. Такие случаи бывают, – говорит Ольга Рыкова. – Люди сидят в тюрьме, не хотят сообщать об этом родственникам, а потом выходят на свободу и заявляют о своих правах». Поэтому, покупая квартиру, в которой прописан безвестно отсутствующий член семьи, временно выбывший в долгосрочную арктическую командировку, на длительное лечение (например, в психоневрологический или наркологический диспансер) или в места лишения свободы, вы идете на определенный риск. Подумайте, может быть стоит поискать другой вариант?

В зоне риска находятся также квартиры, где прописаны несовершеннолетние дети, интересы которых надо соблюдать. И если в ходе сделки были затронуты права несовершеннолетних, убедитесь в наличии соответствующих разрешений органов опеки.

«Кроме того, необходимо обращать внимание на права супругов продавца: если продавец состоит в браке или же квартира была приобретена в браке, то в договоре должно быть зафиксировано наличие согласия супруга на продажу», – обращает внимание Ирина Шугурова, заместитель генерального директора «МИЭЛЬ-Брокеридж» по правовым вопросам.

В деле купли-продажи квартиры важны, безусловно, все нюансы: содержание договора купли-продажи, процесс передачи денег за квартиру, грамотное написание расписок продавцом, контроль над фактической передачей квартиры – все это составляющие целого понятия «сделка». Главное – помнить, что при приобретении квартиры стоит не верить (на слово), бояться (обмана), просить (документы).

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *