Что считается перепланировкой квартиры

Как сделать перепланировку в квартире по закону?

Жить в условиях, максимально отвечающих собственным представлениям о комфорте – вполне законное и похвальное желание каждого человека. Поэтому неудивительно, что, въезжая в новое жилое помещение, мы стараемся обустроить его на свой вкус, в том числе перепланируя принадлежащие нам квадратные метры.

Однако перепланировка – вовсе не такое безобидное дело, как может показаться на первый взгляд. Неграмотное перенесение или снос несущих конструкций, демонтаж или изменение трасс электрических, газовых, канализационных коммуникаций могут повлечь за собой негативные последствия для всего жилого дома, вплоть до его разрушения.

Как сделать перепланировку в квартире по закону

Также следует учитывать, что жилые помещения в зданиях, относящихся к историческим памятникам архитектуры, перепланировке по закону не подлежат.

К перепланировочным работам относятся:

  1. остекление фасадов (балконов, лоджий, эркеров),
  2. установка наружных блоков сплит-систем или антенн,
  3. возведение или демонтаж перегородок и стен внутри квартиры,
  4. перенос или замена газовых, водяных коммуникаций и приборов,
  5. корректировка месторасположения дверей и оконных проёмов,
  6. добавление отдельного входа в помещение или перевод его в категорию нежилого.

Существует ряд нормативных актов и положений, которые регулируют этот процесс. Соответственно, приступая к перепланировке жилья, нужно понимать, что самостоятельное проведение таких работ без соответствующего согласования противозаконно и влечёт за собой штрафы и административную ответственность.

Как сделать перепланировку в квартире по закону? Для этого существуют различные пути.

Самостоятельное оформление документального разрешения на перепланировку. В этом случае вам понадобится самостоятельно собрать следующие разрешительные документы:

  1. Документ, подтверждающий ваше право собственности на квартиру;
  2. Паспорт и выписка БТИ;
  3. Технический план –чертёж помещения;
  4. Акт состояния квартиры;
  5. Архитектурный план изменений;
  6. Согласие соседей и членов семьи на планируемую перестройку;
  7. Письменное заявление.

После выполнения всех работ необходимо получить в БТИ акт об их окончании, новый план и технический паспорт квартиры.

Проведение перепланировки при помощи специализированной компании.

В настоящее время существует большое количество фирм, специализирующихся на оформлении разрешительных документов для перепланировочных работ. Подобные работы может проводить и управляющая компания ЖКХ, занимающаяся управлением объектами недвижимости собственников жилья. Обратитесь к одной из вышеперечисленных компаний, если вы не уверены в собственных силах и профессионализме, или же если у вас просто нет времени заниматься всем этим самостоятельно. В случае если в организации, занимающейся управлением и обслуживанием объектов недвижимости Вам отказали, то стоит задуматься о смене управляющей компании.

Подбирая для себя фирму-консультанта, обращайте внимание на то, сколько лет она уже существует в данной сфере деятельности и каковы отзывы о работе её специалистов.

Закон о перепланировке квартир отвечает современным стандартам градостроительных норм.

Вот уже несколько лет подряд многих людей волнует перепланировка квартир советской эпохи на новый лад, в соответствии с новыми стандартами. Но, как и любая другая архитектурная деятельность, переустройство жилья должно отвечать действующему законодательству. Недопустимо, чтобы ремонтные работы выходили за положенные рамки и создавали аварийную ситуацию всего дома. Именно поэтому был разработан и утвержден закон о перепланировке квартир, основная суть которого отвечает нормам Жилищного права.

Вместе с тем, переустройство жилых домов регулируется целым рядом законов и нормативно-правовых актов, начиная от общегосударственных положений (например, Жилищный кодекс) и заканчивая локальными актами (постановления местных органов субъектов РФ).

В положении определяются:

  1. Вопросы оформления ремонта;
  2. Согласование реставрации с жилищными инспекциями;
  3. Узаконивание деятельности собственника;
  4. Порядок проведения реконструкции жилых и нежилых помещений;
  5. Вопросы самовольного переустройства дома;
  6. Штрафы и санкции к нарушителям закона.

ЖК РФ устанавливает, что передел частей квартиры должен проводиться на законных основаниях и не иметь отклонений от установленных правил.

Закон об амнистии перепланировки

В 2016 году в Госдуму был внесён законопроект, дающий право на амнистию тем собственникам, которые затеяли самовольную (несогласованную) перепланировку. Основным условием предоставления амнистии является безопасность ремонтных работ для жизни и здоровья жильцов дома.

Законопроект носит характер поправок к уже действующему КоАП. В соответствии с положением, амнистии подлежат собственники, которые осуществили самовольную ремонтную деятельность до 1 марта 2005 года.

Закон об амнистии перепланировки призван осуществлять контроль градостроительных норм по принципу вынесения предупреждений. По словам специалистов, предупреждения помогают пресечь незаконные ремонтные работы, тем самым обезопасив других жильцов от ухудшения условий проживания.

По новым правилам закона планируется пересмотреть процедуру согласования на уровне БТИ. В частности, речь идет о создании типовых проектов. Разработанные законом положения значительно ускорят процесс, освободив собственников квартир от хождения по жилищным инстанциям.

Перепланировка квартиры: законодательство

Нюансы операции закрепляются в ст. 7.21 КоАП. В особый раздел выделены санкции к владельцам домов, затеявших незаконный ремонт.

Закон разрешает производить следующие работы без узаконивания:

  1. Операции с не несущими стенами и дверными проёмами;
  2. Застекление лоджий и балконов;
  3. Установку кондиционерных узловых частей;
  4. Перемещение мебели и бытовых приборов (например, кухонной плиты или ванны).

Если производится более комплексная перепланировка квартиры, законодательство запрещает:

  1. Ухудшать жилищные условия в многоквартирном доме;
  2. Разрушать несущие конструкции;
  3. Воздействовать на вентиляцию, отопление водо- и газоснабжение;
  4. Размещать радиаторы в пределах лоджии;
  5. Заниматься монтажом тёплых полов в не предназначенных для этого помещениях.

Главным критерием законности является сохранение эксплуатационных свойств дома и архитектурного строения жилья.

Законная перепланировка квартиры

Что такое законная перепланировка квартиры? В первую очередь, это согласованное во всех инстанциях переустройство жилой площади. В частности, имеется в виду Бюро технической инвентаризации (БТИ), которое отвечает за соответствие перепланировки градостроительным стандартам и ГОСТам.

Порядок действий собственника жилого объекта по закону:

  1. Разработка или подбор проекта передела частей жилья по текущим правилам.
  2. Составление заявления о цели произвести переустройство квартиры.
  3. Сбор и подача документов в БТИ.
  4. Проведение независимой экспертизы (как правило, она выполняется сотрудниками БТИ в период не позднее месячного срока).
  5. Оценка переустройства со стороны жилищной комиссии (критерии оценивания закреплены в ст.

    Перепланировка квартиры: как сделать её правильно и законно

    28 ЖК РФ).

  6. Отражение изменений в техпаспорте на жилье.
  7. Получение новых кадастровых документов или внесение поправок в уже имеющиеся.

Как мы видим, ничего сложного в перепланировке по закону нет. Единственное, что следует учесть – это характер проводимых работ. Перепланировка не должна представлять опасность для жизни и здоровья жильцов дома.

Новый закон о перепланировке

В целом, закон о переустройстве умещается в Жилищный кодекс РФ.

В нём прописаны основные нюансы проведения ремонтных работ. Новый закон о перепланировке также тесно координируется с КоАП, особенно в той части, где зафиксированы штрафы за незаконный передел недвижимости. Размер санкций может варьироваться от 1 до 30 тысяч рублей, в зависимости от характера нарушения.

Следование закону позволяет осуществить ремонтные работы по всем правилам градостроительной документации. Лучше один раз получить разрешение, чем демонтировать незаконно возведенные компоненты дома и уплачивать штрафы.

При необходимости срочного осуществления ремонта рационально обратиться к специалистам. Подобные услуги предоставляют лицензированные компании, чья деятельность учитывает изменения в законах РФ.

Самовольная перепланировка жилого помещения — это перепланировка, проведенная без согласования ответственного органа или с нарушением проекта перепланировки (ч. 1 ст. 29 ЖК РФ).

Узаконить самовольную перепланировку можно в административном и судебном (если административный порядок легализации не даст результата) порядке (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ).

Чтобы узаконить самовольную перепланировку, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Обратитесь за консультацией в орган, осуществляющий согласование перепланировки, по месту нахождения квартиры

В зависимости от региона этим органом может быть жилинспекция, отдел капитального строительства при администрации и т.д. Там вам помогут определить, нужно ли согласовывать перепланировку, и если нужно, то к какому виду относится перепланировка и какие документы необходимо собрать.

Чтобы получить консультацию, вам понадобятся технический паспорт квартиры, оформленный до 01.01.2013, поэтажный план дома и экспликация. Если эти документы выданы до перепланировки, отметьте на них произведенные изменения.

Если документов у вас нет, их нужно получить в БТИ. В документах, выданных после перепланировки, органы БТИ сделают отметку о самовольной перепланировке (так называемые красные линии).

Шаг 2. Закажите проект или самостоятельно сделайте эскиз перепланировки

Проект перепланировки можно заказать в организации или у индивидуального предпринимателя, которые являются членами саморегулируемой организации (СРО) (ч. 1 ст. 55.8 ГрК РФ).

Организация или предприниматель, разработавшие проект, согласуют его в компетентных органах (Роспотребнадзоре, СЭС, архитектурно-планировочном управлении и пожнадзоре).

Эскиз перепланировки можно сделать самостоятельно. Обычно это увеличенная копия поэтажного плана с выделенными на нем красным цветом изменениями планировки.

Шаг 3. Подготовьте документы и представьте их в уполномоченный орган непосредственно или через МФЦ

Вам понадобятся, в частности, следующие документы (ч. 2 ст. 26, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ):

1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке;

2) правоустанавливающие документы на квартиру — подлинники или нотариально заверенные копии (например, свидетельство о праве собственности или договор социального найма);

3) согласие всех собственников помещения (при присоединении в результате перепланировки части общего имущества в многоквартирном доме) или письменное согласие всех членов семьи нанимателя помещения, занимаемого по договору социального найма, на проведение перепланировки;

4) документы БТИ (технический паспорт на квартиру, поэтажный план и экспликация до и (или) после перепланировки);

5) проект или эскиз перепланировки;

6) договор с проектной организацией (при перепланировке по проекту);

7) заключения компетентных органов (Роспотребнадзора, СЭС, архитектурно-планировочного управления и пожнадзора);

8) техническое заключение о допустимости и безопасности произведенных работ.

Документы, указанные в п. п. 2, 4, 7, вы можете представить по собственной инициативе. Если вы этого не сделаете, то орган, осуществляющий согласование перепланировки, самостоятельно запросит их в рамках межведомственного взаимодействия (ч. 2.1 ст. 26 ЖК РФ).

О принятии заявления и прилагаемых документов вам выдадут расписку (ч. 3 ст. 26 ЖК РФ).

Шаг 4. Получите решение о согласовании перепланировки или об отказе в согласовании

В течение 45 дней с момента представления всех документов орган, осуществляющий согласование перепланировки, примет решение о согласовании перепланировки жилого помещения либо об отказе в согласовании. Если вы подавали документы через МФЦ, этот срок исчисляется со дня передачи МФЦ таких документов в орган, осуществляющий согласование перепланировки (ч. 4 ст. 26 ЖК РФ).

В течение трех рабочих дней после принятия решения орган, осуществляющий согласование перепланировки, направит это решение вам (ч. 5 ст. 26 ЖК РФ).

Справка.Согласование перепланировки в г. Москве

В г. Москве согласованием перепланировок занимается Мосжилинспекция (п. 4.2.2 Положения, утв. Постановлением Правительства Москвы от 26.07.2011 N 336-ПП).

Перечень документов установлен п. п. 2.10, 2.15 Административного регламента, утв. Постановлением Правительства Москвы от 25.10.2011 N 508-ПП.

Если орган, осуществляющий согласование перепланировки, принял отрицательное решение, вы вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением (ч. 1 ст. 218 КАС РФ).

Шаг 5. Обратитесь в суд с административным исковым заявлением

Административное исковое заявление о признании незаконным решения об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подается в районный суд по вашему месту жительства или по месту нахождения органа, осуществляющего согласование перепланировки, в течение трех месяцев со дня, когда вам стало известно об отказе в согласовании перепланировки (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ; ч. 1 ст. 22, ч. 3 ст. 24, ч. 1 ст. 219 КАС РФ).

В административном исковом заявлении нужно указать в том числе наименование суда, сведения об административном истце и ответчике, наименование и дату принятия оспариваемого решения, сведения о правах и законных интересах административного истца, которые нарушаются оспариваемым решением, нормативные правовые акты и их положения, на соответствие которым надлежит проверить оспариваемое решение (ст. 220 КАС РФ).

К административному исковому заявлению приложите следующие документы (ст. 126 КАС РФ):

1) уведомление о вручении другим лицам, участвующим в деле, направленных им копий административного искового заявления и отсутствующих у них документов или копии административного искового заявления и документов по количеству административных ответчиков и заинтересованных лиц, участвующих в деле;

2) квитанцию об уплате госпошлины в размере 300 руб. (пп. 7 п. 1 ст. 333.19 НК РФ);

3) решение об отказе в согласовании перепланировки;

4) правоустанавливающие документы на квартиру (например, свидетельство о праве собственности или договор социального найма);

5) документы БТИ (технический паспорт на квартиру, поэтажный план и экспликацию до и (или) после перепланировки);

6) проект или эскиз перепланировки жилого помещения;

7) договор с проектной организацией (при перепланировке по проекту);

8) заключения компетентных органов (Роспотребнадзора, СЭС, архитектурно-планировочного управления и пожнадзора);

9) иные документы, подтверждающие обстоятельства, на которых вы основываете свои требования;

10) документы, удостоверяющие статус и полномочия адвоката, если представитель имеет статус адвоката; документы о высшем юридическом образовании, а также удостоверяющие полномочия — для представителя, не являющегося адвокатом (ст. 55, ч. 4, 5, 8 ст. 57 КАС РФ).

Шаг 6. Примите участие в судебном заседании

Суд должен рассмотреть дело в течение месяца (ч. 1 ст. 226 КАС РФ).

В суде вам необходимо будет доказать (ч. 1 ст. 62 КАС РФ):

1) что незаконная перепланировка не нарушает права и законные интересы граждан или не создает угрозу их жизни или здоровью;

2) незаконная перепланировка осуществлена в соответствии со строительными правилами и нормами;

3) вы предприняли все возможные действия для получения разрешения на перепланировку.

В ходе судебного заседания может возникнуть необходимость провести строительно-техническую экспертизу, чтобы подтвердить, что незаконная перепланировка проведена в соответствии со строительными требованиями и нормами. Расходы по экспертизе несет та сторона, которая обратилась с ходатайством о назначении экспертизы (ч. 4 ст. 78 КАС РФ).

Шаг 7. Получите решение суда и обратитесь в орган регистрации прав для внесения соответствующих изменений

После вынесения решения суда дождитесь вступления его в законную силу. Решение суда вступает в законную силу по истечении срока на апелляционное обжалование, если оно не было обжаловано.

Как законно сделать перепланировку квартиры?

Срок для подачи апелляционной жалобы составляет месяц со дня принятия решения суда в окончательной форме (ч. 5 ст. 227, ст. 186, ч. 1 ст. 298 КАС РФ).

Для внесения изменений в технические характеристики помещения закажите у кадастрового инженера подготовку нового технического плана, после чего обратитесь с заявлением в орган регистрации прав (Росреестр) о внесении изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости (п. 1 ст. 29 Закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ; ч. 1, 2 ст. 14, ст. 24 Закона N 218-ФЗ).

Полезная информация по вопросу

Официальный сайт Государственной жилищной инспекции г. Москвы — www.mos.ru/mgi/

Подготовлено на основе материала

адвоката Богаткова С.А.

Правила и нормы перепланировки квартиры. Практическое руководство

«Список запрещенных работ при перепланировке жилых и нежилых помещении»

(Согласно требований Жилищного кодекса РФ от 01.01.2005 г.; СНи П 2.08.01-89 «Жилые здания»; СНи П 2.08.01-89 «Отопление и вентиляция жилых зданий»; Сан Пин 2..1.2..2645-10 «Санитарно эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям»; СТ СЭВ 3976-83 «Стандарт экономической взаимопомощи»)

• демонтаж несущих конструкций, опор, стен и балок;

• демонтаж вентиляционных коллекторов;

• увеличение площади кухни, санузла, ванной, балконов за счет жилого помещения и наоборот. То есть увеличивать площадь жилого помещения за счет ванны и застекленных, закрытых лоджий и балконов также нельзя;

• перепланировка помещений, которая приводит к ухудшению эксплуатационных условий и ухудшению доступа к отключающим устройствам и коммуникациям общего пользования, проходящим по помещению или установленных в помещении собственника;

• полноценный перенос кухни на жилую площадь;

• уменьшение, ликвидация или замуровывание каналов естественной вентиляции;

• перепланировка жилого помещения, объединяющая кухню с газовой плитой и жилое помещение;

• установка подогреваемых полов, приборов отопления или специальных устройств на балконах и лоджиях;

• перепланировка, подразумевающая прямой выход из помещения с унитазом в жилое помещение;

• перепланировка квартир в строениях, готовящихся к сносу в ближайшие три года. Исключение составляют перепланировки, которые приводят к повышению безопасности проживания в данном здании;

• перепланировка помещения без информирования совершеннолетних жильцов квартиры и согласия самого владельца квартиры;

• перепланировка помещения, которая ухудшает работу противопожарных устройств;

• перепланировка, которая изменяет в худшую сторону прочность и внешний вид фасадов;

• перепланировка, которая предварительно не будет внесена в паспорт домовладения. Речь также и о смежных помещениях;

• перепланировка помещений, находящихся под контролем Штаба по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций. Чтобы проводить перепланировку в таких помещениях, нужно получить официальное разрешение начальника Штаба;

• перепланировка, в которую входит замуровывание разводки и газовых стоек в стены;

• перепланировка помещения, в которую входит установка санузла над кухней или жилыми помещениями соседей;

• ликвидация естественного освещения или перекрытие отопительного оборудования;

• запрещается нарушение любых строительных, технических, санитарно-гигиенических и других официальных требований;

• перепланировка и прочие мероприятия, которые приведут к любому ухудшению эксплуатации жилого помещения;

• мероприятия, которые ухудшают условия проживания;

• перепланировка, после которой образуется комната со следующими минимальными размерами: площадь – 9 кв. м, ширина – 2,25 м;

• перепланировка, которая изменяет площадь подсобной площади в минус жилой;

• перепланировка находится под запретом, целью которой является изменение внешнего облика балконов и лоджий вразрез с архитектурным стилем всего жилого помещения.

В зависимости от сложности перепланировки существуют два варианта согласования перепланировки. Первый из них – согласование перепланировки по эскизу или так называемая упрощенная перепланировка. Второй вариант – согласование перепланировки по проекту. К нему относятся все виды перепланировки жилых помещений, которые изменяют какие-то несущие конструкции или фасад зданий.

Упрощенная перепланировка или согласование по эскизу

Итак, эти случаи входят в согласование перепланировки жилых помещений по эскизу:

• простое перемещение сантехнических приборов;

• разборка ненесущих перегородок внутри жилого помещения;

• замуровывание или полная заделка дверных проемов;

• устройство проемов в ненесущих перегородках и самих перегородок;

• изменение месторасположения нагревательных приборов без создания дополнительных сетей. Как и было написано выше, исключение составляют радиаторы на лоджиях и балконах.

Для того чтобы оформить согласование перепланировки по эскизу, нужно также получить ряд документов:

• документы БТИ (технический паспорт, форма 1а);

• правоустанавливающие документы (свидетельство о собственности, договор купли-продажи и др.);

• эскиз предполагаемой перепланировки (2 экземпляра обязательно);

• выписка из ЕИРЦ, паспортного стола;

• техническое заключение по требованию жилстройинспекции ТЗК.

Перепланировка по проекту

Список случаев, включенных в перепланировку по проекту:

• перенос лестниц внутри жилого помещения; перенос перегородок, который приведет к увеличению нагрузки на несущие стены;

• мероприятия по изменению конструкции и последующих характеристик пола, которые приведут к изменению нагрузки на несущие конструкции;

• перенос проемов в перекрытиях. Как правило, такие изменения нужно при объединении двух квартир, находящихся друг над другом;

• перенос и изменение проемов в несущих стенах;

• перенос и изменение проемов в межквартирных перегородках;

• перенос ванных, кухонь и туалетов.

Не по плану

Речь, естественно, идет не только о сантехническом оборудовании;

• установка электроплит на места, где располагаются обычные газовые плиты;

• создание застекленных, закрытых лоджий и балконов;

• изменение, перенос (то есть создание новых и заделывание старых) входов и входов-тамбуров, а также изменение формы тамбуров;

• перенос балконов и лоджий; перепланировка, включающая изменение лестницы;

• изменение, создание или уничтожение оконных и дверных проемов во внешних стенах и крышах. Причем изменения не должны объединять внутренние жилые помещения с лоджиями и балконами;

• монтаж кондиционеров, антенн и других элементов, включающих лифты или поручни для малоподвижных людей;

• объединение двух и более квартир в одну;

• монтаж тамбуров, витрин или иных сооружений, сопоставимых с текущими размерами здания, площадью до 30 кв. м. Сюда включают случаи, когда сооружения используют дополнительный участок земли;

• монтаж, демонтаж или замена всевозможного оборудования, которое приведет к увеличению энергопотребления или водопотребления. Сюда относят и случаи с проведением новых подводящих сетей.

Как и в случае с перепланировкой по эскизу, перепланировка по проекту потребует от Вас получения ряда документов. Напомним, что официальное разрешение на перепланировку выдает исключительно Мосжилинспекция.

В данном случае количество необходимых документов будет намного больше, чем в случае относительно простой перепланировке по эскизу. Именно поэтому считается, что серьезная перепланировка жилых помещений в Москве – это очень тяжелая задача, отнимающая много времени и сил. Достаточно взглянуть на список документов, чтобы поверить в правдивость этой точки зрения:

• новая справка БТИ (обязательно не старше одного года);

• техническое заключение (ТЗК) о возможности проведения соответствующей перепланировки квартиры;

• проект перепланировки квартиры, который подготовлен компанией, имеющей официальную лицензию на проектирование;

• положительное заключение СЭС, которое разрешает перепланировку квартиры;

• выписка из домовой книги;

• согласие всех собственников квартиры;

• положительное заключение Департамента архитектуры при главе администрации (если перепланировка меняет фасад здания);

• положительное заключение авторов проекта дома или уполномоченной архитектурной организации о возможности перепланировки данной квартиры;

• положительное заключение ГУ МЧС России (пожарная служба), которое разрешает перепланировку квартиры;

• согласование с балансодержателем помещения (Управляющая компания или ТСЖ);

• удостоверенная копия финансово-лицевого счета;

• договор на осуществление полноценного технического надзора за строительными работами с организацией, имеющей соответствующую лицензию;

• нотариально заверенная копия свидетельства о собственности на жилое помещение, квартиру;

• согласие владельцев соседних помещений или действительный страховой полис, страхующий от рисков причинения вреда примыкающим соседним помещениям.

Стоит отметить, что данный, весьма обширный список необходимых документов не является окончательным. Список документов постоянно пополняется, да и в некоторых случаях от Вас могут потребовать дополнительные документы и официальные бумаги.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *