Что влияет на стоимость квартиры

При продаже или покупке любой квартиры каждый должен знать, что на стоимость жилья оказывают влияние некоторые факторы, отчего недвижимость в одном районе отличается от аналогичной в другом. Часть таких факторов считается объективными, то есть общими для всех, а некоторые факторы будут зависеть в отдельности от каждого конкретного случая. С точностью нельзя сказать, что же именно будет влиять на стоимость, однако иметь об этих  факторах четкое представление все же следует. Имеются внутренние и внешние факторы, благодаря которым вы можете представить реальную цену квартиры.

Внешние факторы, которые отображаются на цене недвижимости:

1. Местоположение в городе. Если квартира находится в промышленной зоне или в районе, где превышен преступный уровень, то эти данные будут однозначно снижать стоимость жилья. В случае непосредственной близости к дому леса, парка, природного объекта или водоема, цена такого жилья будет выше.

2. Наличие в шаговой доступности (15 минутах ходьбы) остановок общественного транспорта либо станций метро. В Москве большей актуальностью пользуются дома, которые размещены рядом со станциями метро, так как постоянные пробки вынуждают местных жителей пересаживаться с наземного общественного транспорта на подземный. Конечно, если рядом есть метро – то это, несомненно, повышает стоимость жилья.

3. Наличие рядом объектов инфраструктуры – средних школ, детских садов, продовольственных  магазинов, государственных поликлиник. Все эти учреждения положительно сказываются на стоимости жилья при продаже, то есть повышают ее.

4. Этаж квартиры. По стоимости квартиры на верхних и нижних этажах всегда меньше, чем средние этажи в том же доме.

5. Вид из окон. Если окно квартиры выходит во двор или же парк, то это обеспечит потенциального покупателя не только приятным видом, но также низким уровнем шума. При выходе окон на проезжую часть, в частности на оживленную автомагистраль или железнодорожную ветку, стоимость квартиры может снизиться.

6. Ухоженность дома, дворовых территорий и озелененность. Зеленый, ухоженный двор с цветочными клумбами и отремонтированными детскими площадками дает возможность продавцу поднять цену на жилье. Если перед подъездом расположены мусорные контейнеры, то квартиры в нем по сравнению с прочими подъездами в том же доме будут стоить ниже.

7. Состояние подъезда (надписи на стенах, запахи). Подъезды с неприятными запахами, изрисованными стенами и мусором не придадут квартире большей стоимости.

8. Неприятное соседство. Если рядом с квартирой проживают алкоголики или наркоманы, то этот факт не только может понизить стоимость квартиры, но и отпугнуть потенциального покупателя. Однако зачастую такое соседство всплывает позже уже после покупки, что, конечно на руку продавцам.

Внутренние факторы, которые могут повлиять на стоимость жилья:

1. История квартиры. Квартира с богатой историей и многочисленными собственниками будет проигрывать квартире, которая была приватизирована одним собственником либо квартире в новостройке. Если квартира перепродается по решению суда, то этот факт резко снизит ее стоимость на 10-30 процентов. Квартира, которая свободна в юридическом и физическом плане (вещи вывезены, в ней уже никто не зарегистрирован) будет выигрывать по стоимости квартире, в которой прописаны родственники или прочие люди.

2. Наличие в квартире евроремонта/ремонта. Если в отделке квартиры имеются дефекты, то у покупателя это может создать неприятное впечатление, нежели при опрятной квартире с ремонтом.

3. Санузел. По стоимости выигрывают квартиры, в которых санузел разделен.

4. Соотношение площади квартиры с площадью кухни. В качестве определяющего фактора стоимости жилья выступает его площадь, и соотношение площади кухонного помещения к общей площади квартиры, иногда даже в ущерб площади жилой.

Факторы, влияющие на стоимость квартиры

Высота потолков. Благодаря высоким потолкам, квартира смотрится просторнее и светлее, поэтому, чем потолки выше, тем выше цена квартиры.

6. Наличие лоджии или балкона. Если в квартире присутствует просторная лоджия или же балкон, а возможно и то и другое вместе, то такая квартира однозначно будет стоить больше, чем квартира без них.

7. Качество дома. Монолитные дома, а также дома сталинской постройки или с оригинальной архитектурой преимущественны по цене перед панельными домами и «хрущевками», также как кирпичные перед панельными.

8. Слаботочное обеспечение. Наличие в квартире телефона, кабельного, Wi-Fi прибавит квартире стоимости.

9. Планировка квартиры. Если квартира свободной планировки или есть возможность перепланировки, то стоить она будет дороже, чем прочие. Перед покупкой квартиры следует проверить документы (если была сделана перепланировка), а иначе в дальнейшем у нового хозяина могут возникнуть проблемы.

10. Готовность квартиры к непосредственной продаже. При сборе всей необходимой документации, вывезенном имуществе, и отсутствии в квартире фактически и юридически проживающих, такое жилье будет стоить дороже той, где хозяева собираются жить до момента ее продажи.

Конечно, среди такого обилия факторов, имеются более или менее важные из них, хотя многое зависит от человека, который продает или покупает квартиру.

При независимой оценке объектов недвижимости учитывается большое количество самых разнообразных факторов, одни из которых повышают стоимость объектов, а другие, наоборот, понижают ее. Некоторые факторы являются универсальными, общими для всех оцениваемых объектов, а другие факторы имеют значение лишь при определении цены отдельных объектов недвижимости, например, земельного участка или комнаты.

Факторы, влияющие на изменение стоимости всех объектов недвижимости

На величину стоимости любых объектов недвижимости оказывают влияние следующие факторы:

  • Местоположение.  Этот фактор включает в себя престижность района, удаленность от метро  и оживленных автомагистралей,  наличие рядом промышленных производств и др. Чем престижнее район, чем ближе расположено метро, тем выше и стоимость оцениваемой недвижимости. Наличие рядом промышленных предприятий снизит цену, а отсутствие – поднимет.
  • Транспортная доступность. Чем больше возможностей быстро доехать до объекта недвижимости, тем выше его стоимость.
  • Развитость инфраструктуры. Чем больше поблизости от оцениваемой недвижимости объектов социального и торгового значения, тем выше стоимость недвижимости.

    Что влияет на стоимость недвижимости, квартиры при продаже

    Близкое расположение детских садов и школы , а также продовольственных магазинов повышает цену квартиры или дома.

  • Размеры оцениваемого объекта.  Чем больше площадь объекта недвижимости, тем выше цена.
  • Экологическая обстановка. Чем лучше экология, тем положительнее это сказывается на стоимости недвижимости.
  • Ситуация на рынке. Уровень спроса и предложения, их соотношение и прогнозы на будущие изменения на рынке могут существенно поднять или, наоборот, снизить цену за квадратный метр недвижимости.
  • Состояние недвижимости. Наличие ремонта увеличивает стоимость объекта.  Значение также имеет и хорошее состояние подъезда, благоустройство придомовой территории.

НО: необходимо учитывать, за выполненный ремонт продавец недвижимости не получит, скорее всего, и половину суммы, на этот ремонт потраченной. Наличие ремонта позволяет быстрее найти покупателя на дом или квартиру.
Рассмотрим более подробно и  факторы, имеющие значение для определенных видов недвижимого имущества.

Определение стоимости квартиры

Факторы, повышающие цену:

  • Средние этажи,
  • Наличие лифта в пятиэтажном доме,
  • Наличие отдельного грузового лифта в многоэтажном доме,
  • Размеры кухни более 8 кв.м.,
  • Наличие изолированных комнат,
  • Квартира – «распашонка» (окна выходят на разные стороны),
  • Наличие лоджии или балкона (застекленный балкон или лоджия – тоже плюс),
  • Квадратная форма комнат,
  • Благоустройство придомовой территории (наличие хороших площадок для детских игр и занятий спортом),
  • Хорошее состояние подъезда и квартиры, наличие ремонта,
  • Уровень безопасности. Наличие консьержа или диспетчерской службы, домофона и видеонаблюдения.
  • Наличие просторной парковки возле дома,
  • Близкое расположение парков или зеленых зон,
  • Панорамный вид из окон,
  • Дом, в котором расположена квартира, построен монолитно-кирпичным способом,
  • Год постройки – новостройка, «сталинка», «старый фонд».

Факторы, снижающие стоимость:

  • Расположение на 1-ом этаже – понижение стоимости на 3-12%,
  • Расположение на 2-ом или последнем (само верхнем) этаже – снижение стоимости  на 2-5%,
  • Наличие смежных комнат,
  • Совмещенный санузел,
  • Маленькая по площади кухня,
  • Плохое состояние квартиры, отсутствие ремонта влечет снижение цены на 3-10%,
  • Некрасивый вид из окна (на промышленные производства, стену соседнего дома или на шумную улицу) способен уменьшить стоимость на 2-7%,
  • Промышленный район или район  с плохой экологией,
  • Большая удаленность от метро,
  • Большое предложение аналогичных объектов на рынке (особенно в том же районе города, что и оцениваемый объект)
  • Дом, в котором находится квартира, является панельным,
  • Год постройки – «хрущевка», «брежневские дома».

Определение стоимости комнаты

Факторы, влияющие на стоимость комнаты, во многом такие же, как т факторы, влияющие на цену квартиры.  Но есть и свои, специфические факторы. Так, причинами, способными значительно снизить или увеличить цену комнаты в коммунальной квартире, могут быть:

  • Число комнат в квартире,
  • Количество лиц, проживающих в соседних комнатах, их социальное положение,
  • Число  лицевых счетов,
  • Площадь комнаты,
  • Состояние комнаты, а также мест  общего пользования в квартире,
  • Размеры кухни,
  • Согласие соседей на продажу комнаты,
  • Каким путем получено право собственности на комнату: путем приватизации, купли комнаты или доли квартиры,
  • В случае владения комнатой как долей квартиры важным является факт определения порядка пользования комнатой.

Определение стоимости  земельного участка

Специфическими являются и некоторые факторы, способные повлиять на рыночную стоимость земельного участка. Перечислим основные из них:

  • Целевое назначение земли,
  • Возможность перевода в другую категорию. Наличие такой возможности может значительно увеличит стоимость земли,
  • Удаленность от города и крупных трасс,
  • Наличие поблизости водоемов,
  • Физические характеристики участка, его размеры, состав почв,
  • Наличие строений на оцениваемом участке,
  • Варианты эксплуатации близлежащих участков, их целевое и фактическое назначение,
  • Наличие инженерных сетей на участке или возможность подключения к ним,
  • Наличие ограничений, обременений или сервитутов при пользовании землей.

Определение цены загородного дома

Здесь на величину стоимости дополнительно к универсальным факторам могут влиять следующие моменты:

  • Категория земли, на которой расположен дом: ИЖС, садоводство,
  • Состояние подъездных путей,
  • Материал, из которого построен дом, год постройки,
  • Состояние дома,
  • Площадь дома, этажность,
  • Благоустройство придомового участка,
  • Наличие инженерных коммуникаций на участке, в доме,
  • Тип поселения: поселок, деревня, коттеджный поселок,
  • Уровень безопасности поселка и дома: наличие охраны,  КПП в поселке, наличие системы видеонаблюдения в доме,
  • Обеспеченность поселения объектами инфраструктуры,
  • Удаленность поселения от города,
  • Экология в районе,
  • Близость лесных массивов и водоемов.

Как видно из вышеописанного, цена любого объекта недвижимого имущества складывается из целого ряда факторов. И при оценке каждого объекта, будь то квартира, дом или земля, надо учитывать не только общие факторы, но и специфические моменты, присущие отдельному виду недвижимого имущества. И вот здесь задачей опытного оценщика становится правильное, максимально точное определение рыночной стоимости недвижимости.

Главный, определяющий фактор стоимости недвижимости – её месторасположение. Она потому и НЕДВИЖИМОСТЬ, потому, что её невозможно переместить в пространстве. Скажем, есть на продажу замечательный домик в деревне по смешным ценам. Он вас полностью устраивает. Планировка, отделка, коммуникации, вид из окна, рядом лес и речка. Всё хорошо, только находится он в Мордовии, или прошу прощения, на Колыме. Вам такой дом нужен? Цена интересует? Нет. Нас, прежде всего, волнуют цены на недвижимость в Москве.

Аналогично и с квартирами – львиную долю стоимости недвижимости определяет её месторасположение. Поэтому самые дешёвые московские квартиры, как правило, находятся в удалении от ближайшей станции метро (более 20 минут транспортом) и расположены на границе с Московской областью вблизи МКАД. Ещё дешевле квартиры в ближайшем Подмосковье. Цены тают как весенний снег с удалением от столицы и от железнодорожной платформы. На расстоянии более от Москвы рынок недвижимости становится региональным и несколько живее, чем на окраине области за счет работающих в Москве вахтовым методом или по графику сутки – трое.

В Москве наиболее престижными и дорогими районами считаются: Остоженка, набережные Москвы реки, Патриаршие пруды, Тверская и Арбат (с прилегающими переулками), Воробьевы горы, Кутузовский проспект…

Бывшие рабочие окраины постепенно превращаются в гетто и стремительно теряют свою привлекательность. Это, прежде всего: Серп и молот, Текстильщики, Люблино, Лианозово, ….

Многие новостройки также малопривлекательны не только из-за удалённости от центра и от благ цивилизации, но и пугают своим окружением. Нужно помнить, что вместе с покупкой квартиры у вас появятся новые соседи. Для многих наших клиентов этот фактор оказывается даже решающим. Например, в неблагополучных районах некоторые родители боятся отпускать детей даже во двор, возят в школу (детский сад) на другой конец города. Поэтому не только само наличие школ, больниц, магазинов, различных мест досуга, но и их качество влияет на стоимость жилья. Цены на такое жильё в Москве отдельную категорию покупателей вообще не интересуют. Они им не нужны даже даром!

Оценивая стоимость квартиры, опытный риелтор всегда интересуется состоянием подъезда, ухоженностью двора. На вторичном рынке на стоимость квартиры влияет возраст дома, его перекрытия и дата капитального ремонта. Важно, на каком этаже располагается квартира, особенно если в доме нет лифта. Квартира на первом этаже, стоит, как правило, на 10 процентов меньше, чем аналогичная на других этажах. Несколько дешевле могут быть квартиры на последнем этаже. Исключения составляют пентхаусы, квартиры имеющие выход на крышу или с приватизированным техническим этажом. Такие квартиры наоборот стоят дороже чем, расположенные под ними. 

Важным моментом, от которого будет зависеть цена, является вид из окна. Согласитесь, что если из окна видны трубы ТЭЦ, или на расстоянии вытянутой руки расположены окна соседнего дома, то это не прибавит стоимости жилья. Если, напротив, из окна открывается панорамный вид на город, реку, памятник архитектуры или парк – это существенно влияет на стоимость квартиры.

Материал, из которого построен дом, качество строительства и планировка также влияют на цену. Дороже стоят квартиры в монолитно-кирпичных домах, дешевле – в блочных и панельных домах. Есть категория жилья, на покупку которого банки не выдают ипотечных кредитов. Это, прежде всего пятиэтажки, дома с деревянными перекрытиями, газовыми колонками и прочей «экзотикой». Разумеется, это обусловлено повышенными рисками. Стоимость квартир в таких домах значительно отличается от аналогичных по площади в соседних домах.

В отдельную группу следует выделить квартиры в домах подлежащих отселению в связи со сносом дома, его капитальным ремонтом.

В настоящее время рынок недвижимости – рынок покупателя. Он играет первую скрипку и диктует свои условия. Несколько лет назад ситуация была иной и продавец доминировал на рынке. Поэтому на стоимость квартиры влияло даже то, сколько лет в собственности она находилась у продавца. В соответствии с налоговым кодексом, при получении дохода от продажи недвижимости продавец должен платить налог (13% от дохода). Если квартира у него в собственности более трех лет, то налог не платится. Так вот, при определении стоимости квартиры продавцы зачастую пытались включить собственные налоги в стоимость квартиры. Либо, занимаясь "оптимизацией налогообложения", предлагали оформить сделку по цене не превышающей 1 млн.руб. 

На стоимость квартиры может влиять: планировка, высота потолков, наличие балкона или лоджии, нескольких санузлов, подземного гаража, наличие подсобного помещения… С другой стороны, состояние квартиры, то когда в последний раз в ней делался ремонт, встроенная кухня и шкафы при продаже дорогих квартир большого значения не имеют. Чистота, ухоженность и порядок в квартире больше влияют не на её стоимость, а на ликвидность. С владельцем такой квартиры покупателю приятнее иметь дело, такую квартиру можно быстрее (но не дороже) продать!

       
Знание всех особенностей формирования цен на квартиру, поможет вам сэкономить время и деньги.

Какие факторы влияют на рыночную стоимость квартиры.

Постарайтесь чётко определить требования к своему будущему жилищу. Расставьте приоритеты – что для вас значимо, а что второстепенно. Это поможет быстро подобрать квартиру с необходимыми для вас удобствами и по приемлемой цене.

Вы можете заказать у нас онлайн подбор квартиры с заданными параметрами.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *