Дарственная с пожизненным проживанием дарителя

Недвижимость в подарок – мечта миллионов людей.

Порядок дарения с правом пожизненного проживания

Увы, таких счастливчиков немного. Обычно дарение квартиры либо знак большой любви вплоть до самоотречения либо альтернатива завещанию. Как бы то ни было, такую сделку отличает немало юридических тонкостей.

— Как правильно оформить дарение квартиры? Какие документы нужны?

— Для начала необходимо отметить, что представляет собой дарение. Обратимся к Гражданскому кодексу. Согласно статье 572 ГК РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. Исходя из этих положений данная сделка является двухсторонней и носит безвозмездный характер, то есть имущество передается одаряемому бесплатно.

Данная сделка также является безусловной, то есть ни одна из сторон не вправе в договоре дарения заявлять какие либо условия. Для совершения данной сделки необходимо с помощью юриста составить договор дарения в простой письменной форме либо удостоверить данный договор у нотариуса (в настоящее время это делается по желанию сторон) и подписать его. К договору необходимо приложить правоустанавливающие документы на квартиру, свидетельство о государственной регистрации права, после чего необходимо сдать данный комплект документов на государственную регистрацию. Причем будет регистрироваться как сам договор дарения, так и переход права собственности на одаряемого. Иногда могут потребоваться и иные документы: согласие супруга собственника квартиры на дарение, справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженностей по налогам и сборам в соответствии с законодательством Российской Федерации, кадастровый паспорт квартиры и др. Полный перечень может назвать юрист при анализе правоустанавливающих документов.

— Облагается ли дарение налогом? Если да, то кто, сколько и когда должен платить?

— Согласно пункту 18.1 статьи 217 Налогового кодекса РФ доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами).

Факт родственных отношений вам придется документально доказать сотрудникам налоговой инспекции. Если же вы дарите недвижимое имущество другим лицам, например, соседу или другу, то данная сделка облагается налогом по ставке 13% от стоимости дара (недвижимого имущества), причем данный налог должен заплатить одаряемый, в связи с тем, что именно он получает доход. Он должен подать в налоговый орган декларацию в период с 1 января по 30 апреля и отчитаться о получении дохода в виде дарения за прошедший налоговый период, а после заплатить и сам налог.

— Имеет ли договор дарения обратную силу?

— Договор дарения недвижимости, прошедший государственную регистрацию, может быть расторгнут лишь в судебном порядке. Например, для этого дарителю необходимо подать в суд иск к одаряемому о признании договора недействительным и применении последствий недействительности сделки.

Судебные иски по расторжению договора дарения или признанию его недействительным довольно распространены. Часто основанием для признания договора дарения квартиры недействительным является как сделка, совершенная под влиянием заблуждения, обмана, угрозы, так и сделка, совершенная лицом, хотя и дееспособным, но находившимся в момент подписания в таком состоянии, когда оно не могло понимать значение своих действий или руководить ими. Еще один риск расторжения договора дарения связан с понятием притворности сделки, когда договором дарения недвижимого имущества прикрывается договор купли-продажи. Такие споры решаются судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.

— Иногда пожилые люди дарят квартиру вместо того, чтобы завещать, и надеются продолжать жить там до конца своих дней. Имеют ли они на это право по закону или их могут выставить на улицу? Может ли даритель сохранить прописку в подаренной квартире?

— Да, действительно, часто пожилые люди дарят квартиру своим детям, внукам, другим родственникам, а иногда и посторонним лицам, не задумываясь о том, что одаряемые после государственной регистрации права на квартиру станут полноправными собственниками квартиры и смогут ее продать либо распорядиться иным образом, причем, независимо от проживания в ней дарителя.

Очень часто одаряемые, становясь собственниками недвижимости, по-другому начинают относиться к дарителю. Поэтому, для подстраховки рекомендуем прописать в договоре дарения право дарителя на постоянное пользование квартирой и проживание в ней. Категорически не советуем дарить квартиру посторонним лицам: друзьям, соседям, знакомым.

-Что лучше: завещать квартиру или подарить?

— Для начала разберемся, что представляет собой завещание. Распорядиться имуществом на случай смерти гражданин может путем совершения завещания, являющегося односторонней сделкой, которая создает права и обязанности лишь после открытия наследства. Таким образом, написав завещание, гражданин остается собственником квартиры. Он вправе по своему усмотрению завещать имущество любым лицам, как угодно определить доли наследников в наследстве, лишить наследства одного, нескольких или даже всех наследников по закону, не указывая причин такого лишения, а также включить в завещание иные распоряжения. Он также может отменить или изменить совершенное завещание. Причем допускается составить завещание, содержащее распоряжение о любом имуществе, в том числе о том, которое его автор может приобрести в будущем.

Завещатель может распорядиться своим имуществом или какой-либо его частью, составив одно или несколько завещаний. Причем, он не обязан сообщать кому-либо о содержании, совершении, об изменении или отмене завещания. К сожалению, у данного документа есть и недостатки: свобода завещания ограничивается правилами об обязательной доле в наследстве. А именно: несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы наследодателя, подлежащие призванию к наследованию, наследуют независимо от содержания завещания не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону. Несмотря на большие плюсы завещания, граждане предпочитают еще при жизни подарить свое недвижимое имущество родственникам. Это, видимо, связано с тем, что они не хотят после своей смерти обременять родственников походами в различные организации, сбором документов, посещением нотариуса, оплатой государственной пошлины.

Если стоит выбор между завещанием и дарением, то я сторонник завещания. Во-первых, завещание полностью исключает риск остаться без квартиры, во-вторых, завещатель может не только завещать свое имущество, а также вправе возложить на наследников исполнение за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц, которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности, например, предоставить кому-либо право проживания в квартире, обязать наследников ухаживать за домашними животными.

Если же вы все-таки решили подарить квартиру, то мы рекомендуем включить в договор положения об отмене дарения, предусмотренные статьей 578 ГК РФ: даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя. В договоре дарения также можно предусмотреть право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого.

Не стоит забывать и о предусмотренном Гражданским кодексом запрете на дарение лицам, занимающим государственные и муниципальные должности. И если таковые имеются среди ваших родственников, лучше оставить им завещание.

Не стоит беспокоиться и в том случае, если вы не оставите при жизни завещание. В данном случае наследование будет осуществляться по закону, и ваши родственники унаследуют все ваше имущество.

Главная / Архив номеров / № 6 (26) 2013 /Статья «Дарственная»: есть ли ей достойная альтернатива?

«Дарственная»: есть ли ей достойная альтернатива?

С вопросами недвижимости в моей работе приходится сталкиваться постоянно, и частенько приходится объяснять, чем отличается тот или иной способ прекращения права собственности, что обыденным языком обычно звучит как «чем отличается «дарственная» от дарения и завещания». А про договор пожизненного содержания с иждивением и подавно почти никто не слышал.

Что очень часто происходит на практике? Приходит клиент с запросом: «Я хочу подарить квартиру». Начинаешь выяснять : «Вы куда-то уезжаете? Где будете жить?» Оказывается, что гражданин остается проживать в отчуждаемой квартире. Причем, практически всегда выражается это одними и теми же словами: «Здесь же буду жить до смерти, а он меня «доходит» и похоронит».Спрашиваю: «как «доходит»? «Ну, будет помогать, продукты покупать, лекарства, убираться в квартире» – отвечает посетитель. Что это? Совершенно точно – не договор дарения. Договор дарения – безвозмездный, а в этой ситуации налицо встречное предоставление. Объясняю, что в договоре дарения мы не сможем это все указать – ни проживание до ухода из жизни, ни помощь и уход, ни ритуальные услуги. Объясняю, что есть такая форма, как договор пожизненного содержания с иждивением, где все это можно указать, При этом учитываются интересы и той, и другой стороны – право  собственности переходит к плательщику ренты (к тому, кто будет «ухаживать»), а у получателя ренты остается законное право проживания до момента ухода из жизни, а также четко обозначенные и заверенные права на получение пожизненного содержания. При этом плательщик ренты хоть и становится собственником квартиры, но распорядиться (продать, подарить) ею сможет только после ухода из жизни получателя ренты, либо с его согласия.

В этой статье я постараюсь подробно рассмотреть каждый из этих четырех способов перехода права собственности на недвижимое имущество: договор пожизненного содержания с иждивением, договор дарения, наследование по завещанию и купля-продажа.

Договор пожизненного содержания с иждивением

Договор пожизненного содержания с иждивением – это договор, по которому получатель ренты – гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).

Договор ренты является двусторонней сделкой и подлежит нотариальному удостоверению. Переход права собственности по договору пожизненного содержания с иждивением подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. 

Основная обязанность получателя ренты при заключении названного договора состоит в передаче принадлежащей ему недвижимости плательщику ренты. Стоит отметить, что у получателя ренты возникает право залога на это имущество в силу закона.

Получателем ренты по данному виду договора может быть только гражданин.

Договор пожизненного содержания с иждивением обладает определенными особенностями:

— под выплату ренты может передаваться только недвижимое имущество, принадлежащее получателю ренты (жилой дом, квартира, земельный участок и иное недвижимое имущество);

— особо урегулированы рентные платежи (рента), которые носят название пожизненного содержания с иждивением.

В пожизненное пользование получателя ренты может быть предоставлено отчуждаемое жилое помещение, либо его часть, либо иное жилое помещение.

Пожизненное содержание с иждивением может включать в себя обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг. Следует отметить, что перечень услуг по договору пожизненного содержания с иждивением не носит исчерпывающего характера. На практике в данный вид договора часто включаются: обеспечение лекарственными средствами и медикаментами, помощь по хозяйству, выполнение каких-либо работ. Также в договоре можно указать порядок и периодичность работ, например: не реже двух раз в год мыть окна, не реже двух раз в неделю  мыть пол, по мере надобности помогать принимать ванну, готовить еду, возить в больницу, стирать белье и т.п. 

В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость общего объема содержания в месяц по договору пожизненного содержания с иждивением не может быть менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора пожизненного содержания с иждивением, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины не менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации. Договором может предусматриваться замена пожизненного содержания в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах. 

Договор ренты является возмездным и в этом его отличие от договора дарения. Ведь в случае обещания одаряемого по договору дарения производить выплаты дарителю, предоставлять содержание и прочее, если это обещание являлось условием передачи имущества в дар, превращает данную сделку в договор ренты. В этом случае сделка не будет являться дарением и будет признана ничтожной.

Договор дарения

Договор дарения – это договор, в котором одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность.

В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации договор дарения не требует нотариального удостоверения и заключается в простой письменной форме. Однако, по соглашению сторон договор дарения может быть удостоверен нотариально. Переход права собственности по договору дарения подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. 

Необходимо отметить, что договор дарения – это двусторонняя сделка.  Субъектами договора являются даритель и одаряемый. 

Договор дарения, который предусматривает передачу дара одаряемому после смерти дарителя ничтожен. Необходимо разграничивать договор дарения и распоряжение имуществом на случай смерти, что возможно только путем совершения завещания.

Расскажу похожую на приведенную в начале статьи историю, но с оформлением другого документа. Начало то же: «Я хочу подарить квартиру». На вопрос: «Вы где будете жить?» Ответ таков: «Так в квартире, я же после смерти хочу подарить. Вот умру, хочу, чтобы им квартира осталась». Это что? Конечно, это завещание – распоряжение  на случай смерти. Очень важно, чтобы на момент подписания любого документа гражданин осознавал последствия, которые документ влечет. И если с завещанием и договором пожизненного содержания с иждивением все понятно (обязательное нотариальное удостоверение подразумевает обращение к нотариусу, который объяснит разницу и последствия), то с договором дарения квартир все не так просто – договор совершается в простой письменной форме и не всегда собственник (особенно, пожилого возраста) понимает значение подписания такого документа. И это очень печально, так как для расторжения договора в дальнейшем необходимо обращаться в суд, что не всегда возможно в силу возраста или состояния здоровья.

Завещание

Завещанием признается личное распоряжение гражданина на случай смерти по поводу принадлежащего ему имущества с назначением наследников, удостоверенное в нотариальной или приравненной к ней форме.  

Завещание является односторонней сделкой, то есть сделкой, для совершения которой необходимо и достаточно выражения воли одной их сторон. Завещание в любое время можно изменить или отменить (составить новое завещание, либо подать распоряжение об отмене завещания), не объясняя причин. 

Предметом завещания является имущество, принадлежащее завещателю на праве собственности, не изъятое из гражданского оборота, а также имущественные права. Имущество, указанное в завещании, может быть предметом наследования только в том случае, если оно принадлежало наследодателю к моменту открытия наследства. Например, если гражданин составил завещание на квартиру и автомобиль, а при жизни подарил квартиру, то в наследственную массу по завещанию будет включен только автомобиль. Либо если гражданин завещал все свое имущество и потом купил земельный участок и жилой дом, то в наследственную массу будет включено все имущество, принадлежавшее ему к моменту открытия наследства (и земельный участок с жилым домом в том числе).

Дарственная на квартиру с правом пожизненного проживания дарителя

При составлении завещания завещатель может завещать либо все принадлежащее ему имущество или его долю, либо разделить имущество по видам между наследниками (например, жене – квартиру, сыну – автомобиль, дочери – вклады и т.п.), либо установить равные или разные размеры долей каждому из наследников (если в завещании отсутствуют указания на размеры долей, доли наследников признаются равными).  

Отношения по договору ренты и договору дарения невозможно отождествить с отношениями при наследовании по завещанию. Поскольку в случае составления завещания гражданин определяет судьбу принадлежащего ему имущества на случай своей смерти и сохраняет право собственности на это имущество, а при заключении договора ренты или договора дарения право собственности на имущество переходит к плательщику ренты/одаряемому при жизни получателя ренты/дарителя. При этом плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты, в то время как одаряемый может распоряжаться уже принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению без согласия дарителя.

Договор купли-продажи недвижимости

Согласно ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации договором купли-продажи недвижимого имущества (договором продажи недвижимости) признается договор, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации договор купли-продажи не требует нотариального удостоверения и заключается в простой письменной форме. Однако, по соглашению сторон, он может быть удостоверен нотариально.

Право собственности на любое недвижимое имущество, передаваемое по договору купли-продажи, возникает у покупателя с момента государственной регистрации. 

Сторонами по данному виду договора являются продавец и покупатель. Ими могут быть как физические, так и юридические лица.

Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются условия о предмете и цене. При этом в договоре должны быть указаны данные, позволяющие индивидуализировать предмет договора (адрес (местонахождение), площадь, кадастровый или условный номер, назначение объекта). Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества. 

Нотариус Белянская Елена Александровна

Адрес: г. Екатеринбург, ул. Фурманова, 48

Тел. (343) 295-15-76, 

(343) 257-22-99, 

Часы работы:

с понедельника по пятницу с 8:30 до 17:30

суббота с 10:00 до 16:00

перерыв с 13:00 до 14:00

Порядок уплаты покупной цены определяется по соглашению сторон. Уплата может производиться как до, так и после подписания договора/передачи имущества. В случае уплаты покупной цены после передачи имущества, в договоре указывается срок, в течение которого покупатель обязуется произвести оплату. 

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным. 

Обязательство продавца по передаче недвижимости считается исполненным после вручения имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта. Однако, если к моменту заключения договора имущество уже находится во владении покупателя, имущество признается переданным ему с этого момента.

Дорогие собственники! Будьте внимательны при распоряжении своей квартирой! И лучше для оформления или хотя бы консультации обращайтесь к профессионалам!

Сравнительная таблица

Договор пожизненного содержания с иждивением

Договор дарения

Завещание

Договор купли-продажи недвижимости

Стороны

2 стороны: Получатель ренты и Плательщик ренты

2 стороны: Даритель и Одаряемый

1 сторона-Завещатель

2 стороны: Продавец и Покупатель

Возникновение права собственности

Право собственности у Плательщика ренты возникает после регистрации права собственности.

Право собственности у Одаряемого возникает после регистрации права собственности.

Право собственности у Наследника(ов) возникает после оформления наследства после смерти Завещателя.

Право собственности у Покупателя  возникает после регистрации права собственности.

Форма

Обязательное нотариальное удостоверение.

Простая письменная форма, но по желанию сторон договор можно удостоверить нотариально.

Нотариальная форма, либо приравненная к ней (ст. 1127 ГК РФ).

Простая письменная форма, но по желанию сторон договор можно удостоверить нотариально.

Юридическая природа (основные особенности)

Возмездная сделка. В договоре могут быть подробно определенны виды ухода, помощи, их периодичность, а также предусмотрено пожизненное проживание получателя ренты в передаваемом отчуждаемом помещении.

Безвозмездная сделка. Одаряемый не может предоставить встречное обеспечение.

Завещание – это распоряжение на случай смерти.

Возмездная сделка. Продавец получает за исполнение своих обязанностей встречное предоставление (плату).

Ограничения (обременения)

У Плательщика ренты существует ограничение по отчуждению в виде обременения.

У Одаряемого нет ограничений по отчуждению.

Возможность по распоряжению  имуществом у Наследника(ов) возникает после оформления наследства после смерти Завещателя.

У Покупателя нет ограничения по отчуждению.

Расторжение (отмена)

В случае несоблюдения условий договора расторжение договора производится по соглашению сторон или в судебном порядке.

Расторжение производится в судебном порядке, если одаряемый совершил покушение на жизнь Дарителя, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения.

Завещание может быть в любое время отменено или изменено Завещателем.

В случае несоблюдения условий договора расторжение договора производится по соглашению сторон или в судебном порядке.

Автор: Нотариус Елена Белянская

Опубликовано: Правовая газета «Статус» № 6 (26) 2013 С. 3-4

 

Копирование любых материалов с сайта допускается только при указании на источник с активной ссылкой на сайт http://gazeta-status.ru/

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *