ДДУ

Подводные камни договора долевого участия

Проверить договор долевого участия

Проверить договор долевого участия надо перед тем, как принимать решение о его подписании. К сожалению, как показывает опыт, эта прописная истина понятна всем, но игнорируется на практике.

Подводные камни при заключении договора долевого участия в строительстве

Тем не менее, чтобы избежать неприятностей и расходов в будущем, желательно проверить и документы застройщика, дающими ему право на строительство, и внимательно прочитать текст договора. Итак, договор долевого участия: на что обратить внимание?

1. В первую очередь, вам надо проверить наличие у застройщика разрешения на строительство объекта. Именно разрешение удостоверяет, что проектная документация, которую подготовил застройщик, соответствует требованиям градостроительного плана земельного участка, на котором будет размещен объект. Разрешение удостоверяет и право на ведение строительства. При этом в разрешении должно быть определено, что застройщику разрешается строительство именно многоквартирного жилого дома, а не нулевого цикла (фундамента)

Разрешение на строительство содержит также срок, в течение которого строительные работы должны быть окончены. Вы можете сравнить этот срок с тем, который обозначает вам сам застройщик.

2. Во-вторых, стоит удостовериться, что застройщик имеет права на земельный участок, на котором планируется строительство жилого дома. Это может быть право собственности или право аренды (субаренды). Во всех случаях права должны быть зарегистрированы в Росреестре. Узнать о том, действительно ли права застройщика на земельный участок удостоверены можно, обратившись с запросом в Росреестр. Плата за выдачу указанных сведений на сегодняшний день составляет 200 руб.

Изучая свидетельство о праве застройщика на земельный участок обратите внимание на целевое использование земли. Если земельный участок предоставлен в аренду, то в документе должно быть указано, что участок по данному адресу предоставлен для строительства многоквартирного жилого дома. Если земля находится в собственности застройщика, то в свидетельстве должна быть указана категория земли, предусматривающая возможность ведения на ней строительства (земли поселений, населенных пунктов).

3. В-третьих, необходимо ознакомиться с проектной декларацией застройщика.

В проектной декларации указывается информация о самом застройщике, включая сведения о том, в каких проектах строительства застройщик принимал участие в течение последних трех лет с указанием адреса этих объектов недвижимости, сроков их ввода в эксплуатацию по проекту и фактически; сведения о финансовых показателях деятельности застройщика, о размере его кредиторской задолженности на дату публикации проектной декларации и т.д. Наряду с этим проектная декларация должна содержать информацию и о проекте строительства.

Проектная декларация должна находиться в открытом доступе и должна быть опубликована застройщиком в СМИ или в сети Интернет.

4. В-четвертых, желательно ознакомиться с учредительными документами застройщика, а также свидетельствами о государственной регистрации, постановке на налоговый учет.

5. В-пятых, желательно изучить бухгалтерскую отчетность застройщика – по общему правилу, за три последних года (в пределах срока исковой давности). Если же застройщик применяет упрощенную систему налогообложения – книгу учета доходов и расходов.

6. В-шестых, необходимо ознакомиться с аудиторским заключением, составленным по итогам последнего года деятельности застройщика.

Договор долевого участия в строительстве подводные камни

Все указанные документы застройщик обязан представить любому обратившемуся к нему лицу для ознакомления.

Проанализировав эти документы, вы сможете принять взвешенное решение о надежности застройщика хотя бы на дату вашего у нему обращения. О том, как грамотно заключить договор долевого участия в строительстве вы можете прочитать здесь.

Договор долевого участия (ДДУ) с юридической точки зрения – это целый конгломерат правоотношений.

С одной стороны – это чистейший договор подряда, по которому застройщик, как подрядчик, обязуется выполнить работы в определенный срок и за определенное вознаграждение.

Открыть файлСкачать файл

С другой стороны – это договор двух соинвесторов, которые вкладываются в строительство объекта жилой недвижимости.

В совокупности же деятельность застройщика по ДДУ – это предпринимательская деятельность по строительству жилых домов, в ходе которой платежи от клиентов принимаются в авансовом порядке либо при полной предоплате.

Подобная многоплановость делает договоры ДДУ одними из наиболее сложных в современном контрактуальном праве.

Виды ДДУ

Различаются несколько видов договоров долевого участия.

Договор долевого участия: подводные камни

Как правило, каждый из видов «тянет» за собой заключение последующих договоров. Каждый из промежуточных договоров, по своей сути, это хорошо проработанная хитрость застройщиков.

Дело в том, что строительство объектов жилой недвижимости – это многоэтапная процедура и застройщик стремится свести к минимуму собственные траты по каждому из этапов. Более того, застройщик стремится к получению выгоды даже в случае, если объект вообще не будет построен, хотя в этих случаях уже можно говорить о мошенничестве.

В соответствии с этапами деятельности застройщика появились и распространились следующие виды договоров ДДУ:

  1. договор о намерении (предварительный ДДУ или ПДДУ);
  2. технический ПДДУ;
  3. собственно ДДУ.

ПДДУ

Как ясно из названия, заключается подобный договор между контрагентами с целью фиксации намерений. При этом намерением застройщика является выполнение заказа клиента (именно здесь впервые проявляется аспект подрядных услуг), а намерением клиента – потенциальный заказ на строительство жилья. Договор намерений подразумевает дальнейшее заключение основного договора.

Самой распространенной причиной заключения ПДДУ является банальное отсутствие у застройщика разрешения на строительство. При отсутствии подобного разрешения основной ДДУ вообще нельзя заключать, поскольку на это имеется законодательный запрет. Но застройщику нужны клиенты и средства. Поэтому он идет на хитрость и заключает ПДДУ.

Это не значит, что у застройщика обязательно есть мошеннический умысел. ПДДУ практикуется уже давно зарекомендовавшими себя застройщиками. Для того, чтобы обезопасить себя от рисков при заключении ПДДУ следует выяснить репутацию застройщика. Дело в том, что получение разрешения на строительство зависит от многих причин – от нерасторопности местных органов власти до проблем с самой строительной фирмой. Возможно, разрешение не дается по причине отсутствия у фирмы права на земельный участок под строительство, или проект не прошел строительную экспертизу. Имеется большой риск, что разрешение вообще не будет выдано, и у дольщиков по ПДДУ начнутся серьезные проблемы.

Технические ПДДУ

Это тоже одна из хитростей застройщика. Как правило, строительные компании, предлагающие заключение технических ПДДУ уже получили все необходимые разрешения на начало строительство, но по различным причинам не желают сразу заключать со своими дольщиками основной ДДУ. Как правило, при заключении технических ДДУ рисков для дольщиков практически нет, при условии, что в ПДДУ срок заключения основного договора установлен на ближайшее время.

Основной договор

В основном договоре (ДДУ) прописываются абсолютно все условия, связанные с соглашением по долевому строительству. Ввиду того, что ДДУ проходит обязательную регистрацию в Росреестре, с момента подписания ДДУ риски дольщика сводятся к минимуму, хотя и не исключаются. Солидные компании за некоторое время до подписания ДДУ выдают дольщику образец договора для ознакомления. Если строительная компания отказывается ознакомить вас с образцом и требует немедленного подписания договора, то рекомендуем распрощаться с этим застройщиком.

При получении образца желательно не полагаться на собственные силы, а провести экспертизу договорных условий у специалиста в вопросах долевого строительства.

Если под строительство планируется получение ипотечного кредита, можно отнести образец в банк. Банки очень тщательно оценивают риски при ипотечном строительстве и отказывают в выдаче кредита, если пункты ДДУ внушают им сомнения.

Условия ДДУ

С момента подписания ДДУ дольщик превращается в инвестора строительства наравне с другими дольщиками. Перечисленные ими финансы направляются на строительство жилого дома.

Каждый договор ДДУ индивидуален, поскольку содержит в себе данные о конкретном жилье, с конкретным метражом, на конкретном этаже для определенного заказчика. Номер квартиры принимать во внимание не стоит, поскольку нумерация квартир к моменту сдачи в эксплуатацию дома может существенно измениться.

В ДДУ указывается:

  • количество комнат в квартире;
  • наличие вспомогательных помещений, балконов, мансард и лоджий;
  • метраж каждой комнаты и каждого помещения;
  • этажность.

Правильность отражения в договоре этих данных устранит потенциальные проблемы при регистрации права собственности на жилье. Дело в том, что регистраторы тщательно сравнивают квартиру с данными ДДУ.

Сроки

Правильно составленный ДДУ должен содержать четко определенные сроки передачи квартиры дольщику. Обтекаемые сроки, приуроченные, например, к полугодию, должны внушать опасения. Скорее всего, вас не обманут, но ожидание момента вручения ключей может существенно затянуться.

Важно! Сдача дома в эксплуатацию и передача ключей от квартиры дольщику – это разные правовые явления. В ДДУ срок сдачи в эксплуатацию может быть определен на первое или второе полугодий, но срок передачи квартиры должен быть нотифицирован точно, например «в течение 20 дней с момента сдачи дома в эксплуатацию».

Основные пункты ДДУ

Все основные пункты обязательств сторон по контракту сводятся к нескольким слова «дольщик платит» и «застройщик строит и передает дольщику квартиру», то есть так или иначе, весь ДДУ «закручен» вокруг этих условий.

В целом, контракт должен освещать следующие основные положения:

  1. стоимость, то есть цена одного квадратного метра жилья помноженного на метраж квартиры. Одновременно указываются сроки полной оплаты, периодичность платежей и способ.
  2. В процессе сдачи дома в экслуатацию метраж проверяется, и если он окажется меньше, чем нотифицировано в ДДУ, застройщик будет обязан вернуть стоимость излишне оплаченных квадратных метров. Спорным вопросом является доплата со стороны дольщика за лишние метры. Во всяком случае, застройщики пытаются взыскать оплату, но чисто юридически это незаконно, поскольку вопрос соответствия строительства условиям договора лежит всецело на застройщике;

  3. сроки гарантии. Они, как правило, варьируются, но в целом гарантия на систему трубопровода должна составлять не менее 3 лет, а на жилье – не менее 5 лет;
  4. кадастровые данные на земельный участок под строительство дома;
  5. сведения о страховании объекта строительства;
  6. адрес строящегося объекта в соответствии с планами градостроительства.

Кем подписывается ДДУ

Контрагентами в договоре долевого участия выступают дольщик и застройщик. Если с дольщиком все понятно, то в отношении строительной фирмы существуют жесткие требования.

Подписываться контракт должен либо лично директором фирмы, либо лицом, имеющим нотариальную доверенность от лица фирмы. Подписание ДДУ неуполномоченным на то лицом влечет за собой недействительность контракта.

Бланк договора долевого участияОбразец договора долевого участия

Подводные камни договора долевого участия (ДДУ 214-ФЗ): все, что нужно знать дольщику

При заключении договора долевого участия необходимо помнить, что он гарантирует взаимную выгоду для дольщика и застройщика.

Чем меньше проблем возникнет с заключением договора, тем более гладко и юридически чисто пройдёт сделка о долевом строительстве. Рассмотрим отдельные важные аспекты данного договора.

Объект договора

Объектом договора долевого строительства является обособленно определённый объект, который может являться жилым или нежилым помещением.

Объект должен обязательно входить в состав другого объекта недвижимости.

Например, это может быть квартира, когда возводится многоэтажная новостройка, это может быть дачный домик, который является частью дачного кооператива, это может быть гараж, если возводится комплекс гаражных боксов и так далее.

Исключением являются различные производственные помещения, которые не могут быть объектами подобных договоров. Например, это не могут быть заводы, шахты и так далее.

Создание объекта происходит силами застройщика. Дольщик принимает участие в процессе засчёт осуществления софинансирования процесса возведения объекта. После получения разрешения на его ввод в эксплуатацию, объект договора переходит дольщику.

Важно помнить, что в договоре его объект прописывается максимально чётко и недвусмысленно, чтобы избежать разночтений и возможностей обмана дольщика.

Должны быть указаны все имеющиеся характеристики объекта, включая этаж, площадь, число комнат и так далее.

Если застройщик не расписывает подобные детали, дольщик вправе заподозрить его недобросовестность.

Также помните, что у вас есть право переуступки своих прав на будущую квартиру, а также уступки требования неустойки.

Определение стоимости квартиры

Когда дольщик заключает договор долевого участия, ему предлагается определённая стоимость участия, которая является фиксированной и должна быть недвусмысленно прописана в договоре. Это четко прописано в действующем 214 ФЗ. Её изначально определяет застройщик, исходя из своих нужд для организации строительных работ.

Если сравнивать с обычной ценой типовой квартиры, то на долевое строительство всегда имеется определённый дисконт, который позволяет дольщику сэкономить.

Застройщик же, предоставляя данный дисконт, обеспечивает большую привлекательность проекта для дольщиков.

Определение рыночной стоимости квартиры в строящемся доме является сложной задачей ввиду того, что строительство не завершено. Но всё же это возможно.

Стоимость рассчитывается на основе потенциальной стоимости с учётом поправок на степень завершенности, рисков, которые могут возникнуть у дольщика и так далее.

В некоторых ситуациях допустимо соразмерное уменьшение стоимости ДДУ. Обычно возникает подобная необходимость при выявлении грубых нарушений в качестве постройки, либо несоответствии результата постройки заявленному проекту. В некоторых ситуациях у объекта может быть рассчитана неверная кадастровая стоимость, которую также можно оспорить.

Сроки регистрации

После своего заключения договор долевого строительства должен быть обязательно зарегистрирован в Росреестре, иначе он не будет считаться вступившим в силу. Сроки регистрации определяются федеральным законом и составляют:

  • не более 18 календарных дней после приёма пакета документов от первичного договора, то есть договора с первым участником ДДУ;
  • не более 5 рабочих дней для всех последующих договорах в строительстве данного долевого объекта.

Заключение и регистрация

После того как договор заключен, отслеживать его регистрацию ДДУ можно на сайте rosreestr.ru. Но перед тем как подписать договор, ещё раз стоит пройтись по основным вещам, которые там должны быть указаны:

  • Конкретный объект, который будет в дальнейшем будет передан дольщику. Если в дальнейшем возможно увеличение или уменьшение заявленной площади по БТИ, это также должно быть прописано.
  • Чёткий срок передачи объекта дольщику.
  • Цена договора, сроки, а также порядок её уплаты. Договор может предусматривать изменения цены, в таком случае надо внимательно изучить условия.
  • Гарантийный срок, который должен составлять не менее пяти лет.

Если хотя бы один из этих пунктов отсутствует, договор не считается легитимным.

Александр МарущенкоСтарший юрист

Что еще выглядит подозрительным? Количество аккредитованных банков, которые выдают ипотеку. Очень настораживает, когда такой банк один. Это значит, что при строительстве комплекса не все так чисто, как хотелось бы.

Подводные камни договора долевого участия

По-нашему опыту очень хорошо, когда ипотеку в данном ЖК выдают 3-5 банков. Если в перечне есть Сбербанк — это хороший знак. Они, как правило, очень досконально проверяю объект и не «входят в дело», если есть непорядок в документах. Если же ипотеку в ЖК дает только один банк — вероятнее всего, данный банк и кредитует застройщика. И чтобы хоть как-то вернуть свои деньги, он выдает ипотеку для граждан.

Александр МарущенкоСтарший юрист

Остались вопросы? Нужна помощь?

Позвоним → Ответим на вопросы (бесплатно) → Запишем на очную консультацию (по желанию). Ни к чему не обязываем.

или звоните по телефонам +7 (499) 455-09-87. Консультация — бесплатна!

 Даю согласие на обработку своих персональных данных в соответствии с соглашением и Федеральным законом о персональных данных

Согласитесь с пользовательским соглашением!

В настоящем договоре участвуют две стороны: застройщик — коммерческая организация, которая обязуется построить дом, и участник долевого строительства (дольщик) — гражданин, который приобретает право собственности на данное жилое помещение.

С принятием Федерального закона 214-ФЗ увеличены гарантии защиты прав и законных интересов дольщиков. Так, органы государственной власти обязаны заранее отсеивать, не допуская на рынок застройщиков, которые не удовлетворяют критериям добросовестности. 

Текущим контролем занимается Комитет города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвест). Он в том числе следит за целевым использованием застройщиками денежных средств участников долевою строительства, рассматривает жалобы граждан и юридических лиц, связанные с нарушениями законодательства в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Кроме того, дополнительная защита дольщиков заключается в том. что на отно¬шения между гражданином и застройщиком распространяется Закон РФ «О защите прав потребителей».

В связи с этим дольщик имеет право на возмещение морального вреда, освобож¬дается от уплаты государственной пошлины при обращении с иском в суд, если цена чека не превышает 1 000000 руб. В случае если цена иска превышает 1 000000 руб, "казанные плательщики уплачивают государственную пошлину в сумме, умень¬шенной на сумму государственной пошлины, подлежащей уплате при пене иска : 000000 руб! (ст. 333.36 ПК РФ).

Однако, несмотря на контроль власти за добросовестностью застройщиков, гражданам при заключении договора участия в долевом строительстве необходимо учитывать несколько факторов.

Надежность застройщика

Необходимо проверить надежность застройщика, посмотреть па опыт, извест¬ность и размер компании. На качество работы компании указывают уже построенные компанией дома, а также отзывы людей, купивших квартиры. Имеет смысл поискать судебные дела, которые ведет застройщик, на сайте регионального арбитражного суда. Кроме того, показателем надежности застройщика является ведение деятельности в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ. Например, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

В случае нарушения предусмотренного договором срока застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пеню). Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Застройщик обязан представить для ознакомления любому обратившемуся лицу учредительные документы застройщика; свидетельство о государственной регистрации застройщика; свидетельство о постановке на учет в налоговом органе; утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности и за фактический период предпринимательской деятельности при осуществлении застройщиком такой деятельности менее трех лет (за исключением регистров бухгалтерского учета); аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.
По требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления разрешение на строительство; технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; заключение государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом; проектную документацию, включающую все внесенные в нее изменения; документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок (ст. 6. 20, 21 Федерального закона № 214-ФЗ).

Существенные условия договора

Необходимо в договоре прописать все существенные условия. В соответствии: с ч.4 ст.4 Федерального закона № 214-ФЗ договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строи¬тельства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Так, указание конкретного объекта запрещает указание в договорах количества квадратных метров, подлежащих передаче дольщику;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Ценa договора долевого участия в строительстве может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия изменения.

Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

Регламентация гарантийного срока позволяет требовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

А в соответствии с п. 3 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ в случае су¬щественного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов.
Важным является указание срока договора, так как при нарушении данного срока застройщик обязан возместить убытки, уплатить неустойку за просрочку обязательства и возместить моральный вред.

Из анализа судебной практики можно сделать вывод, что суды при нарушении заказчиком сроков передачи квартир по договору об участии в долевом строительстве многоквартирных домов удовлетворяют иски дольщиков о ком¬пенсации морального вреда, взыскании неустойки и убытков.

Указание данных существенных условий в договоре позволяет осуществить защиту прав дольщиков.

Кроме того, п.

Договор долевого участия в строительстве жилья (ДДУ) в 2018 году

3 ст. 4 в Федерального закона № 214-ФЗ указано, что договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и счи¬тается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрен настоящим Федеральным законом.

В случае если не соблюдено условие о регистрации договора, то такая сделка не влечет правовых последствий, признается незаключенной и невозможно оспаривать сделку, которой юридически нет.

Альтернативные схемы заключения договора

Для обхода требований Федерального закона № 214-ФЗ застройщики нередко заключают иные договоры, нежели договор об участии в долевом строительстве многоквартирных домов.

Частью 2 ст. 1 Федерального закона № 214-ФЗ установлено правило об изъятии из-под сферы действия данного Закона корпоративных отношений (участие в жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативах) с целью удовлетворения потребностей в жилье. Поэтому застройщик создает юридическое лицо, например коммандитное товарищество (товарищество на вере), где полный товарищ — застройщик, а дольщики — коммандитисты. В соответствии с п. 2 ст. 61 ГК РФ юридическое лицо может быть создано для достижения определенной цели, в том числе и для цели какого-либо строительства. Поэтому создание такого товарищества соответствует закону, однако такая схема приводит к тому, что застройщик скрывается, а дольщики не могут защитить свои права.

Также распространенным случаем является привлечение денежных средств по предварительному договору долевого участия в строительстве. Поскольку — заключение предварительного договора участия в долевом строительстве не регламентировано Законом, то и отношения эти не подпадают под сферу его действия. Однако застройщик получает денежные средства дольщика по предварительному договору, но получение денежных средств дольщика — это исполнение его обязанности по основному договору. Получается, что исполняется договор, который еще не заключен. Данная схема является прикрытием настоящего договора и позволяет изъять отношения между дольщиком и застройщиком из-под действия закона.

Еще одним способом обойти закон является строительство таунхаусов. Из буквального перевода данного термина (таунхаус) можно сделать вывод, что если данном случае нет многоквартирного дома, а есть комплекс домов (хаусов), то действие данного Закона не распространяется. Также застройщики заключают договор уступки векселя. При использовании вексельной схемы клиент приобретает вексель, который застройщик обязуется погасить, передав квартиру в собственность. В случае невыполнения компанией обязательств дольщик сможет отсудить лишь сумму векселя без процентов. Если все-таки был заключен один из вышеперечисленных договоров взамен договора долевого строительства многоквартирных домов, то необходимо обратиться в суд с требованием признать такую сделку недействительной и применить последствия недействительности сделки. Таким образом, при заключении договора, по которому передаются денежные средства в счет будущего строительства дома, необходимо заключать именно договор долевого участия строительства многоквартирного дома, а никакой другой договор. Необходимо проверить надежность застройщика, в договоре обязательно указать конкретный объект долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщика, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства, цену договора, гарантийный срок на объект долевого строительства. Кроме того, необходима обязательная государственная регистрация данного договора. При соблюдении всех условий дольщик может минимизировать риски при заключении договора долевого участия строительства многоквартирного дома.

Использованы материалы статьи Иванова К.А., журнал "Советник юриста" № 10, 2013

Код для блогов / сайтов
Разместить ссылку на материал:

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *