Договор доверительного управления имуществом

Среди большого числа прав, сделок, ограничений на недвижимое имущество, обязательность государственной регистрации которых предусмотрена гражданским законодательством, отдельной разновидностью государственной регистрации является доверительное управление недвижимым имуществом.

Обязательство, возникающее из договора доверительного управления имуществом, представляет собой чрезвычайно интересную цивилистическую конструкцию. Несмотря на то, что положения о доверительном управлении имуществом, закрепленные в главе 53 ГК РФ, применяются уже более десять лет, внимание ученых и практиков к этому институту не ослабевает.

В последнее время при заключении договоров доверительного управления стороны все чаще избирают объектом управления недвижимое имущество. Как правило, это нежилые здания или сооружения, реже — земельные участки или доли в праве собственности на землю.

Для договора доверительного управления недвижимым имуществом характерны специальные требования к форме. В соответствии с (п. 2 ст. 1017 ГК РФ) договор доверительного управления недвижимым имуществом должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества. Следовательно, необходимо составление одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

Кроме того, передача недвижимости в доверительное управление, как и переход права собственности при продаже недвижимости, подлежит государственной регистрации. В силу прямого указания (ст. 1017 ГК РФ), несоблюдение формы договора, как и требования о государственной регистрации передачи недвижимости в доверительное управление, влечет недействительность договора.

Одним из немаловажных вопросов, который отнюдь не носит формального характера, является вопрос о том, какие регистрационные действия должны производиться в соответствии со (ст. 1017 ГК РФ) при заключении договора доверительного управления недвижимым имуществом.

На основании (п. 2 ст. 1017 ГК РФ), государственной регистрации подлежит не сам договор, а производится государственная регистрация ограничения права собственности на объект недвижимости, который передается в доверительное управление. Связано это с тем, что в указанной выше норме Гражданского кодекса содержится положение о регистрации именно факта передачи, что по существу является обременением прав собственника недвижимого имущества правами третьего лица (доверительного управляющего).

Между тем, согласно ст. 30 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»  (далее — Закон о регистрации прав), которая носит название «Доверительное управление и опека, связанные с недвижимым имуществом», в сущности, не определяет порядка совершения соответствующего регистрационного действия. Более того, в ней содержится весьма неопределенная формулировка: «Любые права на недвижимое имущество, связанные с распоряжением им на условиях доверительного управления или опеки, должны регистрироваться только на основании документов, определяющих такие отношения, в том числе на основании договоров или решения суда». Указанная норма может создать впечатление, что договор доверительного управления порождает у управляющего некое право, подлежащее государственной регистрации.

Тем не менее, такое представление об отношениях по доверительному управлению имуществом было бы неверным. В современной науке гражданского права сложилось и закрепилось убеждение в том, что доверительный управляющий не приобретает в связи с заключением договора доверительного управления каких-либо вещных прав.

Отсутствие в доверительном управлении вещно-правового эффекта отразилось не на (ст. 30 Закона о регистрации прав), а на других нормах указанного закона. Так в соответствии со (ст.ст. 1 и 4 Закон о регистрации прав), доверительное управление подлежит государственной регистрации в качестве ограничения (обременения) права собственности или иного вещного права. Согласно (ст. 12 Закона о регистрации прав), доверительное управление регистрируется как запись об ограничении (обременении) права собственности и других прав на недвижимое имущество и вносится в подраздел III Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП).

В соответствии со (ст. 1017 ГК РФ) сам договор доверительного управления недвижимостью государственной регистрации не требует, поэтому проставлять штамп регистрационной надписи на оригинале документа, выражающего содержание сделки, строго говоря, оснований нет.

В связи с указанным обстоятельством в практике доверительного управления недвижимым имуществом выявился интересный вопрос, каким документом может быть удостоверен факт государственной регистрации передачи недвижимости в доверительное управление .

Прежде всего, факт государственной регистрации передачи недвижимости в доверительное управление отражается в ЕГРП, о чем государственный регистратор вносит запись в подраздел III-6.

Содержание

Регистрация договора доверительного управления имуществом

Таким образом, факт государственной регистрации ограничении (обременении) права собственности по общему правилу можно подтвердить выпиской из ЕГРП. Однако принимая во внимание то обстоятельство, что выписка из ЕГРП актуальна только на момент ее выдачи, некоторые специалисты в области государственной регистрации предлагают возможность подтверждать проведение государственной регистрации договора доверительного управления по аналогии с государственной регистрацией договора аренды, а именно, проставлять штамп о проведенной государственной регистрации ограничении (обременении) права собственности.

Таким образом, после предоставления заявителем на государственную регистрацию документов предусмотренных Законом о регистрации, государственный регистратор проводит правовую экспертизу.

В процессе проведения государственной регистрации могут быть истребованы дополнительные документы, в случаях, установленных законодательством.

С заявлением о государственной регистрации данного ограничения может обратиться либо собственник объекта недвижимости, либо лицо, в пользу которого будет зарегистрировано это ограничение (в данном случае это — доверительный управляющий).

При представлении документов с целью государственной регистрации ограничения — передачи в доверительное управление, необходимо учитывать и общие положения Закона о регистрации, а именно (ст. 13 Закона о регистрации), в соответствии с которой государственная регистрация ограничения возможна при наличии государственной регистрации права собственности на объект недвижимости в ЕГРП.

После проведения правовой экспертизы, представленных на государственную регистрацию документов, государственный регистратор принимает одно из решений предусмотренных Законом о регистрации, а именно:

-решение о проведении государственной регистрации ограничения (обременения) прав (в этом случае осуществляется запись в лист подраздела III-6 согласно Правилам ведения ЕГРП);

-решение о приостановлении государственной регистрации ограничения (обременения) прав (ст. 19 Закона о регистрации);

— решение об отказе в проведении государственной регистрации ограничения (обременения) прав (ст. 20 Закона о регистрации).

Государственный регистратор                                                                                                   С.А. Кульченков

 

Поэтому управляющая компания коммерческой недвижимостью Rio invest group предупреждает своих клиентов о том, что:

  • Владельцы бизнеса – это не бесправные эмигранты, которым в случае чего можно указать на дверь и отказать в последующей аренде;
  • Кроме того, они, наверняка, попытаются не только защитить свои интересы в виде вложенных средств в ремонт и раскрутку объекта, но и попробуют переложить на собственника всю ответственность за текущий и капитальный ремонт помещения, возможные его последствия и многое другое.

Хотите, чтобы управление коммерческой недвижимостью выполнялось качественно, а вы, как собственник, избежали всевозможных проблем? Тогда перестаньте неустанно вбивать в поиск: «доверительный управляющий коммерческой недвижимостью Москва», а сразу обращайтесь в компанию «Рио Инвест Групп».

Мы специализируемся на управлении коммерческой недвижимости в Москве и готовы заниматься сдачей в аренду площадей торговых центров, складских и офисных помещений, а также любого другого вида бизнес недвижимости.

Договор доверительного управления недвижимым имуществом

Почему управление нежилой недвижимостью стоит доверить нам?

  • Мы имеем большой опыт по сдаче в аренду коммерческой недвижимости;
  • Мы знакомы со всеми нюансами рынка и через многое прошли на собственном опыте;
  • Мы грамотно составляем договор и рассматриваем в нем все возможные развития событий;
  • Мы постоянно контролируем арендаторов и напоминаем им об их обязанностях;
  • Мы требуем от арендаторов защищать помещения пожарными сигнализациями и другими средствами защиты;
  • Мы требуем страховать объекты и соблюдать все нормы действующего законодательства.

Кроме того, мы берем на себя всю юридическую часть вопроса, начиная с создания юридического лица, от имени которого будет работать собственник, и до полного сопровождения бизнеса (сдачи отчетности, оптимизации налогообложения и оформления сотрудников).

Среди наших клиентов есть не только бизнесмены, желающие заказать доверительное управление нежилым имуществом, но и люди или целые компании, которые осуществляют инвестиции в недвижимость.

Будем рады предложить таким клиентам консалтинг замкнутого цикла или, проще говоря, полный комплект услуг доверительного управления инвестиционной недвижимостью на постоянной основе.

Порядок проведения государственной регистрации доверительного управления недвижимым имуществом

Среди большого числа прав, сделок, ограничений на недвижимое имущество, обязательность государственной регистрации которых предусмотрена гражданским законодательством, отдельной разновидностью государственной регистрации является доверительное управление недвижимым имуществом.

В соответствии со ст. 1012 Гражданского кодекса(далее по тексту ГК РФ) по договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).

Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему. Осуществляя доверительное управление имуществом, доверительный управляющий вправе совершать в отношении этого имущества любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя. Однако законом или договором могут быть предусмотрены ограничения в отношении отдельных действий по доверительному управлению имуществом. Сделки с таким имуществом доверительный управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве такого управляющего. Это условие считается соблюденным, если при совершении действий, не требующих письменного оформления, другая сторона информирована об их совершении доверительным управляющим в этом качестве, а в письменных документах после имени или наименования доверительного управляющего сделана пометка «Д.У.». При отсутствии такого указания доверительный управляющий обязывается перед третьими лицами лично и отвечает перед ними только принадлежащим ему имуществом.

Статья 1013 ГК РФ предусматривает, что объектами доверительного управления могут быть предприятия и другие имущественные комплексы, отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу. Имущество, находящееся в хозяйственном ведении или оперативном управлении, не может быть передано в доверительное управление. Передача такого имущества возможна только после ликвидации юридического лица, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которого имущество находилось, либо прекращения права хозяйственного ведения или оперативного управления имуществом и поступления его во владение собственника по иным предусмотренным законом основаниям.

Имущество не может быть передано в доверительное управление государственному органу или органу местного самоуправления.

Доверительный управляющий не может быть выгодоприобретателем по договору доверительного управления имуществом.

В ГК РФ предусмотрены существенные условия договора доверительного управления имуществом, которыми являются:

— состав имущества, передаваемого в доверительное управление;

— наименование юридического лица или имя гражданина, в интересах которых осуществляется управление имуществом (учредителя управления или выгодоприобретателя);

— размер и форма вознаграждения управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договором;

— срок действия договора.

Кроме того, договор доверительного управления имуществом может быть заключен на срок, не превышающий пять лет. Однако для отдельных видов имущества, передаваемого в доверительное управление, законом могут быть установлены иные предельные сроки, на которые может быть заключен договор.

В соответствии с положениями статьи 1017 ГК РФ передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации. Несоблюдение этого требования влечет недействительность договора. Таким образом, действующее законодательство напрямую связывает действительность заключения договора доверительного управления недвижимым имуществом с фактом государственной регистрации.

Обязательна ли регистрация доверительного управления?

Однако указанная регистрация имеет свои особенности.

В данном случае государственной регистрации подлежит не сам договор, а производится государственная регистрация ограничения права собственности на объект недвижимости, который передается в доверительное управление. Связано это с тем, что в указанной выше норме ГК РФ содержится положение о регистрации именно факта передачи, что по существу является обременением прав собственника недвижимого имущества правами третьего лица (доверительного управляющего).

На государственную регистрацию ограничения права собственности на объект недвижимого имущества на основании договора доверительного управления должны быть представлены следующие документы:

— документ, удостоверяющий личность заявителя;

— нотариально удостоверенная доверенность или иной документ, подтверждающий полномочия на представление интересов в Управлении Федеральной регистрационной службы по Томской области (в случае подачи заявления и документов представителем);

— документ, подтверждающий оплату государственной пошлины за государственную регистрацию передачи имущества в доверительное управление (оплата вносится как за государственную регистрацию ограничения);

— для юридического лица:

учредительные документы юридического лица или нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица, а представитель юридического лица, кроме того, документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица, или нотариально удостоверенную копию этого документа. Если в деле правоустанавливающих документов уже имеются копии учредительных документов, то возможно представление выписки из Единого государственного реестра юридических лиц, свидетельствующей об отсутствии изменений и дополнений учредительных документов юридического лица);

свидетельство о регистрации в Едином государственном реестре юридических ЛИЦ;

свидетельство инспекции ФНС России по Томской области о постановке на налоговый учёт;

документ, подтверждающий полномочия руководителя юридического лица (выписка из протокола, приказ, т.д.);

— договор доверительного управления недвижимым имуществом;

— акт приёма-передачи имущества, передаваемого в доверительное управление;

— нотариально удостоверенное согласие супруга на совершение сделки по передаче имущества в доверительное управление, если объектом доверительного управления является недвижимое имущество, находящееся в совместной собственности супругов;

В процессе проведения государственной регистрации могут быть истребованы дополнительные документы, в случаях, установленных законодательством.

С заявлением о государственной регистрации данного ограничения может обратиться либо собственник объекта недвижимости либо лицо, в пользу которого будет зарегистрировано это ограничение (в данном случае это – доверительный управляющий).

При представлении документов с целью государственной регистрации ограничения – передачи в доверительное управление, необходимо учитывать и общие положения Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 19.07.1997 № 122-ФЗ, в соответствии с положениями ст.13 которого государственная регистрация ограничения возможна при наличии государственной регистрации права собственности на объект недвижимости в Едином государственном реестре прав.

Похожие документы:

  1. Управление общим имуществом в многоквартирном доме проблемы и решения

    Документ

    … .: Кузнецова О.В. Государственнаярегистрация прав на недвижимоеимущество и сделок с ним в кондоминиуме // Государственнаярегистрация прав на недвижимость: теория и практика …

  2. Закон о государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений (обременений) Принят Постановлением Народного Совета 24 июня 2016 года

    Документ

    недвижимогоимущества (сервитута, ипотеки, доверительногоуправления, аренды, соглашений, ареста имущества и других). Статья 3. Принципы государственнойрегистрации вещных прав 1. Государственнаярегистрация

  3. Программа дисциплины управление государственной и муниципальной собственностью для направления подготовки 081100 «Государственное и муниципальное управление»

    Программа дисциплины

    … . Управлениегосударственной собственностью, сданной в аренду. Государственная собственность в доверительномуправлении. Объекты доверительногоуправления. Национализация: цели, объекты, основания и условия проведения. Управление

  4. В связи с проведением 20 ноября 2013 года «Дня правовой помощи детям» информируем о действующих нормативных правовых актах на территории Российской Федерации, п

    Документ

    … рекомендаций по порядку проведениягосударственнойрегистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с … отдельными государственными полномочиями, государственной услуги "Оформление документов о доверительномуправленииимуществом несовершеннолетнего …

  5. Ы семинарских занятий курсу «Сделки с недвижимостью» Тема Общие положения о сделках с недвижимостью. Характеристика (правовой режим) объектов недвижимости, вещные права на которые подлежат государственной регистрации

    Планы семинарских занятий

    … . Распоряжение имуществом учреждения. Тема 3. Процедура государственнойрегистрации прав на недвижимость и сделок с недвижимостью. Принципы государственнойрегистрации. 1. Заявительный порядокпроведениягосударственнойрегистрации. Документы …

Другие похожие документы..

Общие положения

Договор доверительного управления имуществом урегулирован главой 53 Гражданского кодекса РФ (далее по тексту – ГК РФ) – ст. ст. 1012-1026. В соответствии с п.1 ст. 1012 ГК РФ “По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).

Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему”. Это легальное (законодательное) определение сущности договора доверительного управления имуществом.

Из приведенного определения понятия договора можно назвать признаки, содержащиеся в нем и отражающие рассматриваемый договор:

1. Доверительное управление имуществом осуществляется в течение ограниченного срока.
2. При доверительном управлении не происходит перехода права собственности на передаваемое имущество от учредителя управления к доверительному управляющему.
3. Доверительное управление осуществляется либо в интересах самого учредителя управления, либо указанного им лица, именуемого выгодоприобретателем.

Требования, предъявляемые к договору доверительного управления имуществом

Статья 1016 ГК РФ содержит ряд требований, без соблюдения которых договор доверительного управления имуществом считается незаключенным. Так, согласно п.1 ст. 1016 ГК РФ, в договоре должны быть определены следующие существенные условия о:

• составе имущества, передаваемого в доверительное управление;
• наименовании юридического лица или имени гражданина, в интересах которых осуществляется доверительное управление имуществом (учредителя управления или выгодоприобретателя);
• размерах и форме вознаграждения доверительному управляющему, если его выплата предусмотрена договором доверительного управления имуществом
• сроке действия договора.

Согласно п.2 вышеназванной статьи, максимальный срок, на который может заключаться договор доверительного управления имуществом, составляет пять лет.

Форма договора доверительного управления имуществом

Требования, установленные для формы договора доверительного управления имуществом, изложены в ст. 1017 ГК РФ. Исходя из вышеназванной статьи:

1.  Договор доверительного управления имуществом заключается в письменной форме.
2.  Договор доверительного управления недвижимым имуществом заключается в той же форме, что и договор купли-продажи недвижимого имущества. При этом, передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации.
3. Несоблюдение формы договора доверительного управления имуществом или требования о регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление влечет недействительность договора.

Субъекты договора доверительного управления имуществом

Субъектами договора доверительного управления имуществом являются:

1. Собственник имущества
2. Орган опеки или попечительства
3. Душеприказчик – исполнитель завещания
4. Другие лица.

Доверительным управляющим может быть:

1. Коммерческая организация
2. Индивидуальный предприниматель
3. Гражданин – физическое лицо
4. Некоммерческая организация.

Доверительным управляющим не может быть:

 1. Унитарное предприятие
 2. Учреждение
 3. Государственный орган
 4.

Доверительное управление недвижимостью

Орган местного самоуправления
 5. Выгодоприобретатель по договору доверительного управления имуществом.

Объекты договора доверительного управления имуществом

К объектам договора доверительного управления имуществом относятся:

1.

Предприятия и другие имущественные комплексы
2. Отдельные объекты недвижимого имущества
3. Ценные бумаги
4. Права, удостоверенные бездокументарной ценной бумагой
5. Исключительные права
6. Иное имущество.

По общему правилу, самостоятельным объектом договора доверительного управления имуществом не может быть:

1. Деньги – за исключением случаев, указанных в законе.
2. Имущество, находящееся в хозяйственном ведении или оперативном управлении.

Передача такого имущества в доверительное управление возможно в следующих случаях:

1. Ликвидация юридического лица, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которого находится данное имущество.
2. Прекращение права хозяйственного ведения или оперативного управления и поступление соответствующего имущества во владение собственника по иным основаниям, предусмотренным в договоре.

При передаче в доверительное управление заложенного имущества доверительный управляющий должен быть предупрежден о наличии обременения на переданное имущество. Если доверительный управляющий не знал или не должен был знать о наличии обременения залогом, то он может потребовать в суде расторжения договора и уплаты причитающегося ему вознаграждения за один год. Это является одним из оснований расторжения договора доверительного управления имуществом.

Следует учитывать, что учет имущества, переданного в доверительное управление, должен производиться обособленно как от другого имущества учредителя управления, так и от имущества самого доверительного управляющего, и отражается у доверительного управляющего на отдельном балансе. Для произведения операций с имуществом, находящимся в доверительном управлении, открывается отдельный банковский счет.

Объем правомочий доверительного управляющего

В отношении переданного в доверительное управление имущества доверительный управляющий осуществляет правомочия собственника в соответствии с законом и договором доверительного управления имуществом, а распоряжаться таким недвижимым имуществом только согласно договора доверительного управления имуществом. Права, приобретенные доверительным управляющим в результате доверительного управления имуществом, включаются в состав этого имущества, а обязанности, возникшие в результате таких действий доверительного управляющего, исполняются также за счет данного имущества. Доверительный управляющий вправе требовать всякого устранения препятствий, нарушающих его право, путем предъявления соответствующих исков (ст. ст. 301, 302, 304, 305).

В порядке, установленном в договоре доверительного управления имуществом, доверительный управляющий представляет отчет о своей деятельности учредителю управления или выгодоприобретателю.

Очень важно остановиться еще на одной детали при анализе настоящего раздела. По общему правилу, доверительный управляющий лично осуществляет доверительное управление имуществом. Однако, в некоторых случаях доверительный управляющий может поручить другому лицу от своего имени совершать действия, необходимые для управления имуществом. К этим случаям относятся:

1. Возможность такой передачи закреплена в самом договоре доверительного управления имуществом.
2. Получение в письменном виде согласия на такую передачу учредителя управления.
3. Обеспечение интересов учредителя управления или выгодоприобретателя в силу наступивших обстоятельств при отсутствии возможности получения указаний от учредителя управления в разумный срок.

Ответственность доверительного управляющего

Рассмотрим основные положения, характеризующие ответственность доверительного управляющего по договору доверительного управления имуществом:

1. Если доверительный управляющий не проявит при осуществлении доверительного управления должной заботливости об интересах учредителя управления или выгодоприобретателя, то он возмещает учредителю управления причиненные убытки, вызванные утратой или повреждением имущества с учетом его износа, а выгодоприобретателю – упущенную выгоду за время доверительного управления имуществом, если не докажет, что эти убытки возникли либо вследствие непреодолимой силы, либо действий учредителя управления или выгодоприобретателя.
2. Если для погашения долгов по обязательствам, возникшим в связи с доверительным управлением имуществом, не хватает этого имущества, то взыскание может быть обращено на имущество доверительного управляющего, а при недостаточности его имущества – на имущество учредителя управления, не переданное в доверительное управление.
3. Если доверительный управляющий при совершении сделки превысил предоставленные ему полномочия или нарушил установленные для него ограничения, а участвующие в этой сделки третьи лица не знали и не должны были знать о допущенных нарушениях, то возникшие обязательства подлежат погашению за счет этого имущества, а при его недостаточности – в порядке, указанном в п.2 настоящего раздела. При этом, учредитель управления вправе потребовать от доверительного управляющего возмещения причиненных ему убытков.
4. В договоре доверительного управления имуществом может быть предусмотрена возможность предоставления доверительным управляющим залога в обеспечение возмещения убытков, могущих возникнуть у учредителя управления или выгодоприобретателя вследствие ненадлежащего исполнения договора доверительным управляющим.

Прекращение договора доверительного управления имуществом

Договор доверительного управления имуществом прекращается в следующих случаях:

1. Смерть физического лица или ликвидация юридического лица, являющимися выгодоприобретателями, если иное не предусмотрено договором доверительного управления имуществом.
2. Отказ выгодоприобретателя от получения выгод по договору доверительного управления имуществом, если иное не предусмотрено в договоре доверительного управления имуществом.
3. Смерть гражданина, являющегося доверительным управляющим, а также признание его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим.
4. Признание индивидуального предпринимателя несостоятельным (банкротом).
5. Отказ доверительного управляющего или учредителя управления от осуществления доверительного управления в связи с невозможностью для доверительного управляющего лично осуществлять доверительное управление имуществом.
6. Отказ учредителя управления от договора доверительного управления имуществом по иным причинам при условии выплаты доверительному управляющему предусмотренного в договоре вознаграждения.
7. Признание несостоятельным (банкротом) индивидуального предпринимателя, являющегося учредителем управления.

юрист А.А. Рудаков

Если у Вас возникли какие-то дополнительные воросы — прошу присылать их мне.

июль,2001г.

Аннотация. В настоящей статье рассмотрены вопросы правового регулирования Гражданским кодексом РФ договора доверительного управления имуществом. Для удобства восприятия и простоты понимания анализ вышеназванного договора производится по отдельным разделам.

Ключевые слова: договор доверительного управления имуществом, доверительный управляющий, выгодоприобретатель, учредитель управления.

Среди большого числа прав, сделок, ограничений на недвижимое имущество, обязательность государственной регистрации которых предусмотрена гражданским законодательством, отдельной разновидностью государственной регистрации является доверительное управление недвижимым имуществом.

Обязательство, возникающее из договора доверительного управления имуществом, представляет собой чрезвычайно интересную цивилистическую конструкцию. Несмотря на то, что положения о доверительном управлении имуществом, закрепленные в главе 53 ГК РФ, применяются уже более десять лет, внимание ученых и практиков к этому институту не ослабевает.

В последнее время при заключении договоров доверительного управления стороны все чаще избирают объектом управления недвижимое имущество. Как правило, это нежилые здания или сооружения, реже — земельные участки или доли в праве собственности на землю.

Для договора доверительного управления недвижимым имуществом характерны специальные требования к форме. В соответствии с (п. 2 ст. 1017 ГК РФ) договор доверительного управления недвижимым имуществом должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества. Следовательно, необходимо составление одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

Кроме того, передача недвижимости в доверительное управление, как и переход права собственности при продаже недвижимости, подлежит государственной регистрации. В силу прямого указания (ст. 1017 ГК РФ), несоблюдение формы договора, как и требования о государственной регистрации передачи недвижимости в доверительное управление, влечет недействительность договора.

Одним из немаловажных вопросов, который отнюдь не носит формального характера, является вопрос о том, какие регистрационные действия должны производиться в соответствии со (ст. 1017 ГК РФ) при заключении договора доверительного управления недвижимым имуществом.

На основании (п. 2 ст. 1017 ГК РФ), государственной регистрации подлежит не сам договор, а производится государственная регистрация ограничения права собственности на объект недвижимости, который передается в доверительное управление. Связано это с тем, что в указанной выше норме Гражданского кодекса содержится положение о регистрации именно факта передачи, что по существу является обременением прав собственника недвижимого имущества правами третьего лица (доверительного управляющего).

Между тем, согласно ст. 30 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»  (далее — Закон о регистрации прав), которая носит название «Доверительное управление и опека, связанные с недвижимым имуществом», в сущности, не определяет порядка совершения соответствующего регистрационного действия. Более того, в ней содержится весьма неопределенная формулировка: «Любые права на недвижимое имущество, связанные с распоряжением им на условиях доверительного управления или опеки, должны регистрироваться только на основании документов, определяющих такие отношения, в том числе на основании договоров или решения суда». Указанная норма может создать впечатление, что договор доверительного управления порождает у управляющего некое право, подлежащее государственной регистрации.

Тем не менее, такое представление об отношениях по доверительному управлению имуществом было бы неверным. В современной науке гражданского права сложилось и закрепилось убеждение в том, что доверительный управляющий не приобретает в связи с заключением договора доверительного управления каких-либо вещных прав.

Отсутствие в доверительном управлении вещно-правового эффекта отразилось не на (ст. 30 Закона о регистрации прав), а на других нормах указанного закона. Так в соответствии со (ст.ст. 1 и 4 Закон о регистрации прав), доверительное управление подлежит государственной регистрации в качестве ограничения (обременения) права собственности или иного вещного права. Согласно (ст. 12 Закона о регистрации прав), доверительное управление регистрируется как запись об ограничении (обременении) права собственности и других прав на недвижимое имущество и вносится в подраздел III Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП).

В соответствии со (ст. 1017 ГК РФ) сам договор доверительного управления недвижимостью государственной регистрации не требует, поэтому проставлять штамп регистрационной надписи на оригинале документа, выражающего содержание сделки, строго говоря, оснований нет.

В связи с указанным обстоятельством в практике доверительного управления недвижимым имуществом выявился интересный вопрос, каким документом может быть удостоверен факт государственной регистрации передачи недвижимости в доверительное управление .

Прежде всего, факт государственной регистрации передачи недвижимости в доверительное управление отражается в ЕГРП, о чем государственный регистратор вносит запись в подраздел III-6. Таким образом, факт государственной регистрации ограничении (обременении) права собственности по общему правилу можно подтвердить выпиской из ЕГРП.

Обязательна ли регистрация доверительного управления?

Однако принимая во внимание то обстоятельство, что выписка из ЕГРП актуальна только на момент ее выдачи, некоторые специалисты в области государственной регистрации предлагают возможность подтверждать проведение государственной регистрации договора доверительного управления по аналогии с государственной регистрацией договора аренды, а именно, проставлять штамп о проведенной государственной регистрации ограничении (обременении) права собственности.

Таким образом, после предоставления заявителем на государственную регистрацию документов предусмотренных Законом о регистрации, государственный регистратор проводит правовую экспертизу.

В процессе проведения государственной регистрации могут быть истребованы дополнительные документы, в случаях, установленных законодательством.

С заявлением о государственной регистрации данного ограничения может обратиться либо собственник объекта недвижимости, либо лицо, в пользу которого будет зарегистрировано это ограничение (в данном случае это — доверительный управляющий).

При представлении документов с целью государственной регистрации ограничения — передачи в доверительное управление, необходимо учитывать и общие положения Закона о регистрации, а именно (ст. 13 Закона о регистрации), в соответствии с которой государственная регистрация ограничения возможна при наличии государственной регистрации права собственности на объект недвижимости в ЕГРП.

После проведения правовой экспертизы, представленных на государственную регистрацию документов, государственный регистратор принимает одно из решений предусмотренных Законом о регистрации, а именно:

-решение о проведении государственной регистрации ограничения (обременения) прав (в этом случае осуществляется запись в лист подраздела III-6 согласно Правилам ведения ЕГРП);

-решение о приостановлении государственной регистрации ограничения (обременения) прав (ст. 19 Закона о регистрации);

— решение об отказе в проведении государственной регистрации ограничения (обременения) прав (ст. 20 Закона о регистрации).

Государственный регистратор                                                                                                   С.А. Кульченков

 

Договор доверительного управления имуществом. Договор доверительного управления имуществом-одна сторона (уч­редитель управлений} передает другой стороне (доверительному управляюще­му) на определенный срок

Договор доверительного управления имуществом-одна сторона (уч­редитель управлений} передает другой стороне (доверительному управляюще­му) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сто­рона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учреди­теля управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).

Особенности:

предмет договора — юридические и фактические действия управляю­щего в отношении переданного имущества;

стороны договора:

-учредитель управления — собственник имущества, передаваемого в управление;

-доверительный управляющий — лицо, осуществляющее управление имуществом от своего имени, но в интересах учредителя управления либо иного выгодоприобретателя;

договор носит длящийся характер, заключается на определенный срок, а не на совершение определенного действия;

передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности;

основаниями передачи имущества в доверительное управление явля­ются:

-волеизъявление учредителя управления;

-необходимость управления имуществом лица, находящегося под опекой или попечительством;

-назначение в завещании исполнителя;

-иные основания, предусмотренные законом.

Условия договора. Существенными условиями являются:

-состав имущества, передаваемого в доверительное управление;

-наименование выгодоприобретателя (юридического лица или гражда­нина);

-размер и форма вознаграждения управляющему;

-срок действия договора.

Срок действия договора не может быть более пяти лет. Для отдельных ви­дов имущества законом могут быть предусмотрены иные предельные сроки.

Договор доверительного управления должен быть заключен в письменной форме, а если предметом договора выступает недвижимое имущество, он под­лежит также государственной регистрации.

Несоблюдение данного требования влечет недействительность договора.

Объектом договора доверительного управления могут быть:

-ценные бумаги;

-права, удостоверенные бездокументарными ценными бумагами;

-исключительные права;

— предприятия и имущественные комплексы;

-отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу;

-иное имущество.

Управляющим может быть:

-индивидуальный предприниматель;

-коммерческая организация (исключение — унитарное предприятие);

-гражданин в случаях, предусмотренных законом.

Не могут быть управляющим—государственные органы или орган местно­го самоуправления, а также выгодоприобретатель по данному договору.

Права и обязанности сторон.

Регистрация договора доверительного управления недвижимым имуществом

Управляющий:

-обязан осуществлять управление имуществом лично. Может уполномо­чить на это другое лицо:

· если такая возможность предусмотрена в договоре;

· при получении согласия учредителя в письменной форме;

· в силу обстоятельств для защиты интересов выгодоприобретателя;

· отвечает за действия поверенного как за свои собственные;

-осуществляет управление имуществом в пределах, установленных зако­ном и договором. Приобретенные права включаются в состав имущества, обя­занности исполняются за счет имущества;

-при совершении сделок обязан информировать другую сторону, что вы­ступает в качестве доверительного управляющего. При отсутствии таких указа­ний сделка признается заключенной им лично;

-обладает правом требования защиты нарушенных прав;

-обязан представлять учредителю и выгодоприобретателю отчет о своей деятельности в определенные договором сроки и порядке;

-имеет право на вознаграждение и возмещение необходимых расходов, произведенных при управлении имуществом, за счет доходов от использования этого имущества;

-обязан возместить упущенную выгоду выгодоприобретателю, убытки, причиненные утратой или повреждением имущества, в случае, если при управ­лении имуществом не проявил должную заботливость об интересах данных лиц;

-не отвечает за убытки, причиненные непреодолимой силой либо дейст­виями учредителя или выгодоприобретателя;

-при превышении своих полномочий несет ответственность своим лич­ным имуществом;

-в случае если в результате управления имуществом возникли долги по обязательствам, то при недостаточности имущества они взыскиваются с имуще­ства доверительного управляющего, а при их недостаточности—с иного имуще­ства учредителя;

-обязан при прекращении договора передать имущество учредителю
управления.

Учредитель управления (выгодоприобретатель):

-передает имущество доверительному управляющему, у которого оно от­ражается на отдельном балансе и ведется отдельный учет;

-имеет право залога в обеспечение возможных убытков, причиненных не­надлежащим исполнением договора доверительным управляющим на его иму­щество;

-обязан предупредить доверительного управляющего о том, что переда­ваемое имущество обременено залогом;

-вправе отказаться от договора, предупредив об этом управляющего за три месяца до прекращения, если иное не предусмотрено договором;

-при банкротстве учредителя допускается обращение взыскания по его долгам на имущество, переданное в доверительное управление.

Договор доверительного управления прекращается в случае:

смерти гражданина или ликвидации юридического лица- выгодоприоб­ретателей, если договором не предусмотрено иное;

отказа выгодоприобретателя от получения выгод по договору, если до­говором не предусмотрено иное;

смерти гражданина- доверительного управляющего, признания его не­дееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим;

признания индивидуального предпринимателя -доверительного управ­ляющего несостоятельным (банкротом);

отказа доверительного управляющего или учредителя управления от осуществления доверительного управления в связи с невозможностью для до­верительного управляющего лично осуществлять доверительное управление имуществом;

отказа учредителя управления от договора по иным причинам, при усло­вии выплаты доверительному управляющему обусловленного договором возна­граждения;

признания несостоятельным (банкротом) гражданина-предпринимате­ля — учредителя управления.

Дата добавления: 2016-06-13; просмотров: 215;

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *