Договор купли продажи дома под материнский капитал

город Екатеринбург, первое июня две тысячи одиннадцатого года

заключили настоящий договор о нижеследующем:

  1. Продавцы передают в общую долевую собственность Покупателям (по 1/4 доли каждому), жилое помещение — квартиру, расположенную по адресу: Россия, Свердловская область, город Екатеринбург, улица ______________, дом __ (прописью), квартира __ (прописью), состоящую из двух комнат, общей площадью 44,1 (Сорок четыре целых одна десятая) кв.м. (далее по тексту –Квартира).
  2. Квартира принадлежит Продавцам в равных долях каждому на праве собственности на основании Договора № 00 безвозмездной передачи квартир в совместную собственность граждан от 00.00.0000 года, зарегистрирован МУП «БТИ г.Екатеринбурга» 00.00.0000 г., инвентарное дело №0000; Свидетельство о государственной регистрации серии 66 А 000000, выдано 00.00.0000 г.
  3. Стоимость Квартиры составляет 1700000 (Один миллион семьсот тысяч) рублей. Указанная стоимость Квартиры является окончательной и изменению не подлежит.
  4. Оплата стоимости Квартиры осуществляется Покупателями в следующем порядке:

    4.1. Покупатели передают Продавцам собственные наличные денежные средства в размере 1360359 рублей 63 копейки (Один миллион триста шестьдесят тысяч триста пятьдесят девять рублей 63 копейки) до подписания настоящего договора.

    4.2. Оставшаяся сумма в размере 339640 рублей 37 копеек (Триста тридцать девять тысяч шестьсот сорок рублей 37 копеек) будет выплачена Покупателями за счет средств материнского (семейного) капитала.

    Право Покупателя на указанные средства подтверждено Государственным сертификатом Серия МК-I №0000000, выданным 00.00.0000 года государственным учреждением — Управлением Пенсионного фонда Российской Федерации в Чкаловском районе города Екатеринбург.

    Денежные средства до 31 августа 2013 года перечисляются Пенсионным фондом РФ в соответствии с реквизитами лицевого счета №00000000000000000000, открытого Продавцом – Ивановой Светланой Ивановной в кредитной организации Октябрьское ОСБ 8544 Уральского Банка СБ РФ:

    почтовый адрес город Екатеринбург, ______________________, д.__
    ИНН 0000000000 БИК 000000000
    КПП 000000000
    Банк получателя Екатеринбург отделение 0000 г.Челябинск
    Р/счет 00000000000000000000
    К/счет 00000000000000000000

  5. Обязательства Покупателей по оплате квартиры считаются выполненными с даты получения Продавцом денежных средств, указанных в пункте 4 настоящего договора, в полном объеме.
  6. Покупатели произвели осмотр Квартиры, всех ее помещений и оборудования перед заключением настоящего договора, качественным и техническим состоянием указанной квартиры удовлетворены. При осмотре квартиры дефектов и недостатков, препятствующих ее использованию в соответствии с функциональным назначением, либо о которых не были предупреждены Продавцами не обнаружили.
  7. В соответствии со ст. 556 ГК РФ квартира передается от Продавцов Покупателям без подписания передаточного акта.
  8. В Квартире, кроме Продавцов никто не зарегистрирован. Освобождение и снятие с регистрационного учета Продавцов производится в срок до 14 июня 2011 года.
  9. Покупатели осуществляют за свой счет ремонт и эксплуатацию указанной квартиры с момента регистрации права собственности в полном размере, в соответствии с правилами и нормами, действующими в РФ для государственного и муниципального жилищного фонда.
  10. Настоящий договор подлежит обязательной государственной регистрации и в соответствии со ст.433 ГК РФ считается заключенным с момента его государственной регистрации.
  11. Расходы, связанные с переходом права собственности на Квартиру, несут Покупатели.
  12. Настоящий договор составлен и подписан в трех экземплярах: один предоставляется в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, и по одному экземпляру передается Продавцам и Покупателям.

ПОДПИСИ СТОРОН:

Продавцы:

Материнский капитал можно направить на приобретение долевой собственности, если молодая семья живет в квартире, другие собственники которой готовы продать свои доли. Разрешается также выкупать долю у родственников. Об этом в среду, 10 июля, рассказал юрист Сергей Агапов.

«Согласно законодательству, купить долю в квартире у родственника на материнский капитал можно. Однако существует ряд особенностей при совершении данной сделки», — цитирует Агапова сайт aif.ru.

По словам юриста, покупка доли в праве собственности не препятствует направлению маткапитала на эти цели, если жилое помещение пригодно для проживания, а жилая площадь в результате такой покупки становится больше.

Агапов подчеркнул, что выкупить долю в квартире можно только в том случае, если она четко поделена на части. Должно быть указано, какая доля принадлежит продавцу. Нельзя выкупать часть квартиры, когда она принадлежит нескольким людям на праве общей собственности, а доли не распределены. Также недопустимы сделки между мужем и женой. Запрещено покупать долю в квартире, которая со временем должна перейти одному из супругов.

Еще одним важным условием является то, что приобретение части жилья должно обеспечивать семье получение отдельного жилого помещения — комнаты или квартиры.

Материнский капитал выдают семьям при рождении или усыновлении второго и последующих детей. Его можно потратить на улучшение жилищных условий, увеличение накопительной пенсии матери или образование детей. В текущем году размер маткапитала составляет 453 026 рублей.

Потратить маткапитал на улучшение жилищных условий можно, когда второму или последующему ребенку, в связи с рождением которого оформляется выплата, исполнится три года.

Материнский капитал можно использовать сразу после рождения (усыновления), если он идет на уплату первоначального взноса по жилищному кредиту или займу, а также направляется на погашение жилищных кредитов и займов.

9 июля результаты исследования Всероссийского центра изучения общественного мнения (ВЦИОМ) показали, что более половины граждан РФ (64%) признают эффективность материнского капитала в плане стимуляции семей заводить второго и последующего ребенка.

Чтобы разобраться в вопросах недвижимости, сделок, оформления прав, получения жилищных займов и пр., придётся изучить много законов и часто консультироваться у экспертов. Чтобы получить хорошие знания, следует выбрать верные источники информации. Одним из таких в Екатеринбурге является открытый семинар «День недвижимости», который ежегодно проводит Уральская палата недвижимости при поддержке администрации города. В программе присутствуют темы нотариального оформления сделок, государственной регистрации прав на недвижимое имущество, получения кредитов и использования материнского капитала, налогообложения имущества и получения налоговых льгот. Мероприятие ежегодно собирает около 500 слушателей, конференц-зал в здании мэрии заполнен до отказа.

На вопросы о выдаче и использовании мат. капитала в этом году на семинаре ответила Алёна Кузнецова, начальник отдела социальных выплат Отделения Пенсионного фонда по Свердловской области. Она уточнила, что с 2007 года в области было выдано 273 тысячи сертификатов, из них более 180 тысяч заявителей распорядились средствами для покупки и строительства жилья. Объём перечислений денежных средств из Фонда за этот период составил более 70 млрд рублей.

Что нужно знать

Покупатели, желающие использовать сразу два сертификата материнского капитала – федеральный и региональный (который выдаётся при рождении третьего ребёнка), – должны учитывать, что эти сертификаты отличаются по предоставлению и распоряжению.

Условия предоставления федерального МСК определены федеральным законом № 256-ФЗ о дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих двои и более детей. Господдержка распространяется на семьи, в которых один из детей рождён в период с 1 января 2007 года или будет рождён до 31 декабря 2021 года. Мама и «сертифицируемый» ребёнок при этом должны иметь гражданство РФ.

Сроки подачи заявления на распоряжение мат. капиталом – это первое, что нужно знать обладателям сертификата. Подать заявление на распоряжение средствами мат. капитала можно по достижении ребёнком, за которого дают сертификат, возраста трёх лет. Исключение составляют погашение кредита на приобретение или строительство жилья, или внесение первоначального взноса по ипотеке – в этом случае распоряжаться средствами можно сразу после получения сертификата.

Виды расходов, на которые могут быть направлены деньги, – второе, в чём нужно разбираться семье. Существуют правила, утверждённые постановлением правительства РФ от 12 декабря 2007 года № 862, согласно которым средства для улучшения жилищных условий направляются на приобретение, строительство жилья, в том числе и с использованием кредитных средств.

Строительство жилья подразумевает участие в долевом строительстве, в жилищно-строительном кооперативе, строительство индивидуального жилого дома при привлечении подрядных организаций, когда средства перечисляются непосредственно подрядной организации, самостоятельное возведение жилого дома (средства направляются непосредственно на счёт обладателя сертификата без предоставления подтверждающих документов) и компенсацию на построенный или реконструированный объект.

Как проверить объект

Приобретаемое на средства МСК жилое помещение должно находиться на территории РФ, быть изолированным и пригодным для постоянного проживания, в том числе и по санитарно-техническим нормам. На средства мат. капитала приобретается жилое помещение, которое, согласно Гражданскому кодексу РФ, может быть квартирой, частью квартиры, домом, частью дома и комнатой.

Чтобы покупателям не отказали в Пенсионном фонде и направили средства на покупку жилья, нужно предварительно проверить, не состоит ли дом в списке ветхого и аварийного жилья, подлежащего сносу. Такие списки имеются в администрации города или в общедоступных правовых ресурсах, информацию можно проверить по данным технической инвентаризации, когда проводилась она в последний раз. Также важно знать, каков процент износа дома. Если жильё подобрано в каменном доме, то уровень его износа не должен превышать 70 процентов, если в деревянном – не более 65 процентов. Если для сделки оценка объекта специалистом не проводится, то следует проверить его визуально – качество фундамента, крыши, отопления и электропроводки. Пенсионный фонд проверяет все данные по объекту, направляет запросы в компетентные органы.

Как купить долю на МСК

Часто граждане спрашивают, можно ли с МСК купить долю в праве собственности на квартиру. Направить средства на такую покупку можно в том случае, если после приобретения семья станет владеть всей квартирой. Такую сделку в Пенсионном фонде называют «докупкой до целого». Также можно купить долю в праве собственности, если из документов сотрудники Пенсионного фонда увидят, что семья с приобретением доли получит отдельную изолированную комнату в квартире. Если иных собственников больше, чем комнат в квартире, допустимо представить письменное соглашение об использовании имущества, находящегося в долевой собственности, с учётом норм ст. 247 ГК РФ. Например, у двухкомнатной квартиры три собственника – бабушка, дедушка, мама и двое детей, в том числе и сертифицируемый. Если будет представлено письменное соглашение о том, что родители мамы будут пользоваться одной комнатой, а другой – мама с детьми, на такую сделку средства перечислят.

Категория земли

Если покупается дом, то важна категория земли. Пенсионному фонду нужны описания и характеристика жилья, поэтому дом, зарегистрированный по декларации «дачной амнистии», должен быть охарактеризован дополнительно компетентными органами. Если не будет такой информации о доме, в выдаче средств могут отказать.

Если покупка с займом

Законом определён перечень организаций, кредиты которых подлежат погашению средствами МСК. Это лицензированные кредитные организации, банки, кредитно-потребительские кооперативы, которые работают не менее трёх лет, входят в саморегулируемую организацию, и информация об этом имеется на сайте Центробанка, иные организации, с обязательными условиями безналичного перечисления и ипотеки, конкретизации порядка предоставления займа – в договоре с кредитной организацией указаны наименование и номер счёта, на которые будут перечисляться заёмные средства. Дата заключения кредитного договора не имеет значения, кредитный договор может быть заключён до вступления в брак, до рождения ребёнка, главное – наличие невыполненных обязательств по кредитному договору. Заёмщиком по кредитному договору займа должен быть или обладатель сертификата или супруг. Если заёмщиками выступают и иные лица, например, родители обладателя сертификата, от них может понадобиться обязательство о том, что выделят доли после снятия обременения. Кредит, на погашение которого используется МСК, не направляется на оплату обязательств иных лиц, и это должно быть очевидно по графику погашения всеми участниками кредита.

Кредит на покупку или строительство должен быть целевым. И не кредитом на реконструкцию или ремонт, не потребительским кредитом.

Рефинансированные кредиты оплачиваются средствами МСК при условии, если рефинансирование состоялось до рождения ребёнка, с которым возникло право на получение МСК.

По договорам купли-продажи

При совершении сделки важно сразу выполнить требование о наделении долями всех членов семьи. Покупателями по данной сделке должны быть все члены семьи обладателя сертификата.

Перечисление средств по договорам купли-продажи возможно только в том случае, если на момент обращения с документами в Пенсионный фонд обязательства по данному договору будут не выполнены. Договор должен содержать конкретизированный порядок расчёта. Срок оплаты на момент обращения не должен истечь, – если в договоре купли-продажи указано, что расчёты с продавцом должны быть произведены до 1 апреля, а заявитель обращается в мае, то оснований по перечислению средств по такому договору в Пенсионном фонде не увидят и понадобится заключить дополнительное соглашение. Также договор купли-продажи должен содержать банковский счёт продавца для перечисления мат. капитала.

По покупке строящегося жилья

Покупая жильё с мат. капиталом по договору «долёвки», нужно помнить, что такой договор должен быть зарегистрирован. Если покупка происходит по договору переуступки права требования, то направить средства разрешается и сюда. Причём здесь есть новшества: раньше при переуступке права требования Пенсионный фонд перечислял средства только в случае, если задолженность в результате переуступки возникала перед юридическим лицом (перечисления осуществлялись только на счета предприятий), сейчас положительно рассматривает и задолженность перед физическим лицом.

О проверках Пенсионного фонда

Помимо обязательных проверок, ПФ РФ проводит дополнительные проверки по распоряжению средствами материнского капитала. Если заявление о распоряжении средствами подаётся по месту фактического проживания обладателя (когда прописан в одном месте, а проживает в другом) и адрес этот отражается только в заявлении, то Пенсионный фонд делает запрос участковому об установлении факта жительства заявителя. Если человек не живёт по указанному адресу, откажут из-за нарушения порядка подачи документов – указал недостоверные сведения. В обязательном порядке адрес проверяется также при подаче заявления доверенным лицом.

При строительстве дома, помимо обязательного запроса о выдаче разрешения на строительство, Пенсионный фонд направляет дополнительные запросы об инфраструктуре в данном населённом пункте, – позволит ли она проживать гражданам с несовершеннолетними детьми, есть ли школа, детский сад, больница, прямое транспортное сообщение. Также запрашивает сведения о коммуникациях (электроснабжении, газоснабжении, водопроводе) на участках и о планируемых сроках ввода их в эксплуатацию.

Время на решение и перечисление МСК

В течение 30 дней после сдачи заявления Фонд решает, выдавать ли средства по обращению. После того, как положительное решение принято, средства мат. капитала перечисляются в течение 10 рабочих или 14 календарных дней.

Отказы

Три основания, по которым отказывают в перечислении денег, связаны с отсутствием права у мамы – лишение родительских прав, совершение преступления против личности ребёнка, ограничение в родительских правах в отношении ребёнка, с рождением которого выдан сертификат. Права матери проверяются Пенсионным фондом в обязательном порядке.

Также отказ даётся при нарушении порядка подачи заявления – подано раньше срока, до достижения сертифицированным ребёнком возраста трёх лет (по тем направлениям, когда это требование действует), не представлено нотариальное обязательство о наделении долями, сведения о счёте в договоре займа и выписке со счёта (когда нельзя установить, какие средства поступили, средства займа или иные) не соответствуют.

Третья распространённая причина отказа в перечислении средств – приобретение, не предусмотренное законом, например, когда выбрано ветхое жилье.

Четвёртое основание – запрос суммы, превышающей объем МСК. Чтобы такого не произошло, остаток средств можно заранее проверить на сайте Пенсионного фонда в личном кабинете, или заказав справку на сайте или по телефону.

Ещё один вид отказа связан с кредитной организацией, которая не выполняет требования законодательства об МСК, – не оформлена ипотека или оформлена не в пользу займодавца.

Вопросы

– Если ребёнок умер до выдачи свидетельства о рождении в возрасте 20 дней, право на материнский капитал сохраняется?

– Смерть ребёнка, если не связана с совершением мамой преступления против личности ребёнка, не прекращает право на получение и использование материнского капитала. Свидетельство о рождении ребёнка – обязательный документ при подаче заявления о получении государственного сертификата на материнский капитал. За разъяснениями о порядке его получения необходимо обратиться в органы ЗАГС.

– Если мать лишена родительских прав, может ли она воспользоваться капиталом для покупки недвижимости? Если нет, то кто может это сделать?

– С лишением родительских прав в отношении ребёнка, с рождением которого возникло право на материнский капитал, право использования МСК прекращается. Если первоначально у мамы было право на материнский капитал, то после прекращения (это дата вступления в силу решения суда о лишении родительских прав) право на материнский капитал переходит отцу детей или в случае отсутствия права у отца, переходит непосредственно всем детям в равных долях.

Сведения о лишении родительских прав указываются в заявлении, и заявитель несёт ответственность за достоверность представленных сведений.

Указанная в заявлении информация в обязательном порядке подлежит проверке органом ПФР путём направления запросов в порядке межведомственного взаимодействия в органы ЗАГС и органы опеки.

– При смерти первого ребёнка доля в праве собственности переходит второму ребёнку или в произвольном порядке другим членам семьи?

– Если вопрос о праве на долю в приобретённом с использованием средств материнского капитала жилом помещении, то за разъяснениями необходимо обратиться к нотариусу.

– Первый ребёнок рождён в браке, который распался в 2010 году. Мама родила второго ребёнка в новом браке. Бывший муж имеет право на долю при покупке недвижимости с использованием МСК?

– Жилое помещение, приобретаемое с использованием средств материнского капитала, оформляется в общую собственность родителей, являющихся супругами, и всех детей с определением размера долей по соглашению (вопрос компетенции нотариусов).

– Можно ли использовать материнский капитал при взносе в жилищно-строительный кооператив, если ребёнок не достиг трёхлетнего возраста? Без участия банка (займа).

– Направить материнский капитал для вступительного взноса и (или) паевого взноса в жилищно-строительный кооператив можно только после достижения ребёнком, с рождением которого возникло права, возраста трёх лет.

Материнский капитал все чаще используется для приобретения жилья и улучшения жилищных условий. Государство в этом вопросе практически всегда идет навстречу семьям, но при этом важно знать ряд условий, при которых можно получить материнский капитал для приобретения жилья.

Образец типового договора купли-продажи дома с земельным участком под материнский капитал

Для начала разберемся со структурой договора и тем, что в нем должно быть указано:

  • Номер и наименование договора. В наименовании очень важно указать, что жилье приобретается с использованием средств материнского капитала;
  • Место и время подписания. Указывается населенный пункт и точная дата, когда стороны ставят свои подписи под договором;
  • Сведения о продавце и покупателе. С продавцом все достаточно просто, следует указать его паспортные данные. В случае с покупателем все немного сложнее. Дело в том, что недвижимость, приобретенная с использованием материнского капитала, является собственностью всей семьи, а значит, следует указывать информацию о каждом новом долевом собственнике. Но при этом в роле фактического покупателя будет всегда выступать мать. Именно она будет заполнять, и подписывать документы;
  • Описание предмета договора. Здесь описывается непосредственно приобретаемый объект недвижимости (дом), который переходит в долевую собственность новым владельцем. Важно указать все детали согласно техническим документам, чтобы участок можно было индивидуализировать. В этом пункте важно указать, что на момент подписания договора в доме никто не проживает, что он не имеет никаких обременений, и нет недостатков, которые препятствуют нормальной жизни;
  • Цена договора. В этом раздел указывается точная цена, которую покупатель должен заплатить за приобретаемый объект. В этом пункте указывается и способ оплаты. Сюда включается информация о том, какую сумму платит сам покупатель, а какую выплачивает за счет материнского капитала (обязательно делается ссылка на законодательный документ);
  • Обязанности и ответственность сторон, а также возможность расторжения договора без последствий. Это все стороны могут описать по желанию;
  • Срок действия договора. Здесь указываются сроки, в которые продавец должен передать имущество покупателю, а также срок, когда покупатель должен оплатить сделку. Если покупатель не вложился в срок действия договора, то он аннулируется, без возврата задатков и авансов;
  • Реквизиты сторон и их подписи. В случае с покупателем подпись оставляет только мать.

Скачать образец договора купли-продажи дома с земельным участком под материнский капитал.

Скачать бланк договора купли-продажи дома с земельным участком под материнский капитал.

Основной пакет документов при купле-продаже дома с земельным участком под материнский капитал

Оформление документации в данном случае, немного отличается от стандартного пакета документов, и выглядит следующим образом:

  • Документ, подтверждающий, что продавец является собственником дома. Это может быть договор купли-продажи, дарственная, документы о получении наследства и прочее;
  • Обязательство продавца о переводе долей в праве собственность на жилье, всех членов семьи, в течение 6 месяцев с момента регистрации сделки;
  • Остаток средств, который должен заплатить покупатель лично, без учета средств материнского капитала;
  • Сам договор купли-продажи.

Собрав все документы, следует отправиться в Пенсионный фонд, с просьбой предоставить средства материнского капитала на покупку. Если все проходит успешно и заявка на получение средств подтверждена, указанная сумма в течение определенного срока будет переведена на счет продавца (только безналичным платежом).

Существует еще один способ без обращения в Пенсионный фонд. В этом случае покупателю следует пойти в банк и оформить ипотечный кредит на недвижимость, который будет погашен средствами материнского капитала.

Оформление договора купли-продажи дачи и земельного участка.

Про образец предварительного договора купли-продажи квартиры

Этот случай используется тогда, когда необходимо срочно оплатить сделку, и нет времени на ожидание перевода от Пенсионного фонда. В таком случае государственные средства будут переведены на банковский счет для погашения ипотечного кредита.

Что нужно знать при купле-продаже дома с земельным участком под материнский капитал?

Если семья хочет воспользоваться средствами материнского капитала для приобретения недвижимости, обязательно следует знать следующее:

  • Самое главное в данном процессе – улучшение жилищных условий. Говоря проще, приобретаемая недвижимость обязательно должна соответствовать всем нормам, и быть пригодной для комфортного проживания. Немаловажно знать и то, что такая недвижимость должна быть правильно оформлена. То есть, даже если соблюдены все условия, но документы не в порядке (например, постройка самовольная), Пенсионный фонд не подтвердит заявку;
  • Приобретаемое жилье обязательно должно быть переведено в долевую собственность. Самым главным здесь является наличие доли у ребенка. В таком случае, продать дом без его согласия не получиться. Если ребенок еще не достиг совершеннолетия, то его права защищают сотрудники органов опеки. Размеры долей владельцев законом не устанавливаются, но практически всегда они равны для всех. В таком случае не возникает личных вопросов, а процесс оформления проходит намного легче;
  • Материнский капитал можно использовать не только на приобретение жилья, но и на погашение уже имеющихся кредитов на жилье;
  • Период перевода средств на банковский счет, с момента одобрения заявки, не может превышать период в 90 дней;
  • Наличие другой недвижимости никак не влияет на принятие или отказ заявки. Даже если в семьи есть огромное количество имущества, они могут претендовать на выдачу средств под покупку дома наравне с остальными.

Была ли Запись полезна? 24 из 29 читателей считают Запись полезной.

Законный порядок

Эти средства можно потратить на улучшение жилищных условий — на покупку квартиры или дома, на строительство жилья или участие в долевом строительстве, правда, при соблюдении определенных правил. И одно из них касается права собственности на недвижимость, приобретаемую или строящуюся с помощью материнского капитала. Жилое помещение должно быть оформлено в общую собственность родителей и детей с определением размера долей по соглашению. В этом-то и кроется главная проблема, с которой можно столкнуться при покупке жилья, ранее приобретенного с помощью материнского капитала.

Существующая практика

Все дело в том, что у родителей, использующих материнский капитал на улучшение жилищных условий, не всегда есть возможность выделить долю в недвижимости своим несовершеннолетним детям. Например, если приобретается строящееся жилье или средства материнского капитала направляются на участие в долевом строительстве, право собственности можно оформить только, когда объект будет введен в эксплуатацию, и соответственно, пока этот момент не наступит, выделить долю детям невозможно. Аналогично и при покупке жилья в ипотеку: «Банк не даст кредит на покупку недвижимости, собственниками которой вместе со взрослыми будут и несовершеннолетние дети», — утверждает Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс» . Жилье, приобретаемое в кредит, становится предметом залога, и если заемщики не могут погасить долг, залог продается, чтобы покрыть заем. Однако, когда среди собственников жилья есть несовершеннолетние, вопрос с продажей надо согласовывать в органах опеки и попечительства, причем по закону несовершеннолетним детям необходимо предоставить другое жилье, соответствующее их долям в продаваемом объекте, либо выплатить сумму, эквивалентную стоимости этих долей. «Органы опеки контролируют соблюдение имущественных интересов несовершеннолетних, включая размеры долей собственности, жилую площадь, техническое состояние и уровень благоустройства жилых помещений», — сообщает Мария Полякова, директор департамента инноваций, методологии и стандартизации АИЖК . Поэтому реализовать недвижимость, собственником которой значится несовершеннолетний, очень непросто. И естественно, банкам такие заморочки совсем не нужны.

Собственно поэтому обладателям материнского капитала разрешили делить недвижимость между членами семьи не сразу при оформлении сделки, а позже: «Если при использовании средств материнского капитала на приобретение/строительство жилого помещения супруг (супруга) распорядителя материнского капитала и дети не были включены в число собственников, то распорядитель представляет в Пенсионный фонд РФ нотариально удостоверенное обязательство о наделении их долями в последующем», — рассказывает Мария Полякова (АИЖК). Оно должно быть выполнено в течение шести месяцев после перечисления средств материнского (семейного) капитала либо сдачи недвижимости в эксплуатацию (для строящихся объектов), а в случае ипотеки — через 6 месяцев после снятия обременения, что обычно происходит после оплаты последнего взноса.

В стандартных сделках купли-продажи таких сложностей нет, так как доли родителей и детей можно выделить при регистрации права собственности, но взрослые не всегда идут на это. Кто-то просто не хочет делиться, а у кого-то в планах скорейшая перепродажа жилья, а значит, при выделении долей несовершеннолетним придется согласовывать сделку с органами опеки и выделять детям доли в новом жилье либо перечислять на их счета соответствующие деньги. Поэтому очень часто даже при обычной купле-продаже обладатель сертификата на материнский капитал не выделяет доли другим членам своей семьи, а дает нотариально заверенное обязательство оформить жилье в долевую собственность супругов и детей в течение 6 месяцев с момента перечисления «материнских» денег.

Возможные риски

Само по себе вышеуказанное обязательство вполне безобидно, однако есть одно но. Контроль за его соблюдением не ведется, поэтому «данное условие чаще не выполняется, чем выполняется», уверяет Мария Полякова (АИЖК). Это связано и с банальной ленью, когда не хочется совершать дополнительных действий по выделению долей, и с нежеланием в дальнейшем — в случае перепродажи жилья — столкнуться с органами опеки и попечительства и обязательством о наделении несовершеннолетних иным жильем взамен продаваемого. Это особенно не выгодно, если с помощью материнского капитала покупается жилье с инвестиционными целями либо для обналичивания денег (объект покупается и сразу же продается). И для покупателя недвижимости, ранее приобретенной с помощью материнского капитала, все это может иметь весьма неприятные последствия.

«Если не были выполнены требования законодательства, сделка может быть признана оспоримой и недействительной», — уверяет Павел Лепиш («Домус финанс»). Оспорить ее, как сообщает Мария Полякова (АИЖК), имеет право территориальный орган Пенсионного фонда РФ, в котором хранится нотариально удостоверенное обязательство распорядителя средств материнского капитала о наделении долями детей и супруга (супруги), или органы опеки и попечительства, если им станет известен факт обделения несовершеннолетних долями в жилом помещении. «Правда, законодательством и нормативно-правовыми актами не установлен порядок контроля со стороны Пенсионного фонда РФ за исполнением обязательств, данных распорядителями материнского капитала. А также нет связи между Пенсионным фондом и органами опеки и попечительства», — сообщает Мария Полякова (АИЖК), поэтому вероятность вышеописанного исхода невелика.

Скорее в суд за признанием сделки недействительной могут обратиться члены семьи, не получившие свои доли. «Причем сроки исковой давности для взрослых — 3 года с момента, когда они узнали или могли узнать об ущемлении своих прав (т.е. фактически с момента приобретения жилья с помощью материнского капитала. — От ред.), а для детей, которые на момент сделки были несовершеннолетними, — 3 года после их 18-летия. Таким образом, новые собственники фактически оказываются на мине замедленного действия», — рассказывает Ирина Кажикина, руководитель ипотечной службы компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость» . Мина взорвется, и можно остаться и без квартиры, и без уплаченных за нее денег. «Если сделка будет признана недействительной, то каждая из сторон возвратит другой все, что было по ней получено (т.е. покупатель вернет недвижимость, а продавец — деньги. — От ред.). Но пока дети достигнут совершеннолетнего возраста и станут оспаривать сделку, стоимость жилья, наверняка, успеет значительно вырасти, поэтому покупатель останется в проигрыше», — рассуждает Павел Лепиш («Домус финанс»). Более того, у достигших совершеннолетия детей и их родителей может не оказаться средств, достаточных для возмещения стоимости недвижимости, ведь ясно, что вырученные когда-то деньги уже будут потрачены. И тогда суд, скорее всего, обяжет их делать отчисления с каждой зарплаты, и выплаты займут годы, а то и десятилетия.

Исходя из всего вышесказанного, самое разумное, что можно сделать, — предупредить такую ситуацию. «Для этого нужно провести дополнительную проверку продавца и жилого помещения», — советует Мария Полякова (АИЖК). «Прежде всего, надо выяснить сколько у продавца детей и есть ли у него дети, рожденные начиная с 1 января 2007 года, т.е. было ли у него право на материнский (семейный) капитал. И если было, то необходимо узнать, использовал ли он при покупке жилья средства материнского капитала», — объясняет Павел Лепиш («Домус финанс»). Положительный ответ означает, что недвижимость должна быть в собственности обладателя сертификата на материнский капитал, его супруга (супруги) и всех детей. Если же это не так, то, скорее всего, было дано обязательство оформить недвижимость в общую собственность, которое осталось невыполненным, т.е. возникает вышеописанный риск, и покупать такой объект не стоит. Кстати сказать, если приобретается недвижимость с длинной историей, и средствами материнского капитала воспользовался не нынешний продавец, а любой из предыдущих владельцев, то риск будет ничуть не меньше, поэтому при любом подозрении на нарушение законодательства по использованию материнского капитала от сделки лучше отказываться.

Конечно, не все продавцы честно отвечают, использовали они материнский капитал или нет. Поэтому этот факт лучше проверить: «Когда из свидетельства о государственной регистрации права собственности или выписки из единого государственного реестра прав видно, что один из супругов и дети не являются собственниками жилого помещения, то рекомендуется запросить у продавца дополнительный документ — справку из территориального отделения Пенсионного фонда РФ об остатке средств материнского капитала. Если он равен размеру материнского капитала, установленному законодательством на момент заключения сделки купли-продажи (в 2012г. это 387 640,3 руб.), то продавец не реализовал свое право на материнский капитал, а значит, мог приобрести жилое помещение без выделения долей супругу (супруге) и детям. А вот если остаток средств меньше указанной суммы или вообще равен нулю, то можно предположить, что средства (часть средств) МСК были израсходованы на улучшение жилищных условий. Следовательно, продавец должен был выделить доли супругу (супруге) и детям», — говорит Мария Полякова (АИЖК). От покупки недвижимости в последнем случае лучше отказаться либо нужно обязать продавца разделить имущество подобающим образом до совершения сделки.

Когда недвижимость куплена с помощью материнского капитала, не стоит заключать и договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве. Конечно, пока дом строится, выделить доли всем членам семьи невозможно, и, в принципе, продавец не нарушает данное Пенсионному фонду обязательство, но лучше не рисковать и приобрести другой объект.

Если же продаваемым жильем, приобретенном в свое время с использованием средств материнского капитала, владеют все члены семьи, включая несовершеннолетних, то сделку заключать можно, только нужно обязательно проверить, получил ли продавец разрешение на продажу от органов опеки и попечительства, полагающееся в таких случаях. Без этого разрешения продавец не имеет права реализовать жилье, и покупать недвижимость у него рискованно.

«В общем, нужно быть внимательными и отслеживать при покупке недвижимости, приобретенной прежними владельцами с помощью материнского капитала, надлежащее исполнение законодательства и наделение собственностью всех членов семьи, тем более что было немало случаев обналичивания семейного капитала через покупку жилья. То есть квартиры и дома продавались очень быстро и без соблюдения всех правил и обязательств», — подводит итог Ирина Кажикина («РЕЛАЙТ-Недвижимость»).

Резюме

Использование материнского (семейного) капитала может таить в себе угрозу для последующих владельцев недвижимости. Если для покупки жилья привлекаются «материнские» средства, его нужно делить на всех членов семьи, включая несовершеннолетних детей. Но иногда, например, в случае с ипотекой, это просто невозможно, а порой не хочется делать это сразу, и тогда распорядитель материнского капитала дает Пенсионному фонду обязательство наделить своего супруга (супругу) и детей долями в квартире или в доме позднее. Вот только это обязательство выполняется совсем не часто, т.е. нарушается закон, а значит, последующие сделки купли-продажи приобретенной с помощью материнского капитала недвижимости могут быть оспорены и признаны недействительными, и тогда новый владелец остается без жилья. Чтобы избавить себя от такого риска, нужно всегда выяснять, не был ли в предыдущих сделках с данной недвижимостью привлечен материнский капитал и правомерно ли он использовался.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *