Договор купли продажи недвижимости

Содержание

Договор купли-продажи недвижимого имущества

Образец договора купли-продажи недвижимого имущества (два объекта; оплата по частям), заключаемый между юридическими лицами.

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ

недвижимого имущества

г.

«» 2018 г.

в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель – принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество (далее – Имущество):

  • , общей площадью кв. м, -этажное (далее – объект 1), кадастровый номер ;
  • , общей площадью кв.

    Договор купли-продажи объекта недвижимости образец бланк

    м, — этажное (далее – объект 2), кадастровый номер .

Площадь каждого объекта недвижимости определена согласно данным кадастрового паспорта, изготовленного . Указанное недвижимое Имущество расположено:

  • объект 1 — по адресу: ;
  • объект 2 — по адресу: .

Организация-проектировщик (исполнитель строительных работ) .Характеристики объектов: .

1.2. Имущество принадлежит Продавцу на праве собственности на основании .

1.3. Схема расположения указанных в п.1.1 настоящего договора объектов недвижимого Имущества на земельном участке приведена в Приложении №1, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора.

1.4. Продавец гарантирует, что он является единственным собственником отчуждаемого Имущества, что передаваемое по настоящему договору Имущество никому другому не продано, не заложено, не является предметом спора, под арестом или запретом не состоит и свободно от любых прав третьих лиц.

2. ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК

2.1. Указанное в п.1.1 договора Имущество расположено на земельном участке площадью кв. м, кадастровый номер , принадлежащем Продавцу на праве .

2.2. Согласно ст. 552 ГК РФ к Покупателю одновременно с правом собственности на Имущество, указанное в п.1.1 настоящего договора, переходит право пользования земельным участком площадью кв. м, который занят этим недвижимым Имуществом и необходим для его использования, на тех же условиях, что существовали для Продавца.

2.3. Права Покупателя на земельный участок подлежат оформлению и государственной регистрации в порядке, установленном действующим законодательством РФ.

2.4. Продавец обязуется предоставить все необходимые документы для оформления прав Покупателя на земельный участок, а также совершить иные действия, необходимые с его стороны, для оформления прав Покупателя.

3. ЦЕНА ДОГОВОРА

3.1. Общая цена договора составляет рублей и включает в себя стоимость объекта 1 и объекта 2. Указанная цена установлена соглашением Сторон, является окончательной и изменению не подлежит. Стоимость объекта 1 составляет рублей, в том числе налог на добавленную стоимость % — рублей. Стоимость объекта 2 составляет рублей, в том числе налог на добавленную стоимость % — рублей.

3.2. Цена договора включает цену права на передаваемый земельный участок, занимаемый Имуществом. Продавец не вправе требовать дополнительной оплаты за передачу права на земельный участок.

3.3. Все расходы по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое Имущество и по оформлению прав на земельный участок несет Покупатель. Настоящие расходы не включаются в сумму, указанную в п.3.1 настоящего договора, и уплачиваются по мере необходимости и своевременно.

4. ПОРЯДОК ОПЛАТЫ

4.1. Покупатель обязуется оплатить часть стоимости Имущества, указанной в п.3.1 настоящего договора, в размере рублей в течение дней с момента подписания Сторонами настоящего договора.

4.2. Вторую оплату стоимости Имущества в размере рублей Покупатель осуществляет в течение дней после получения свидетельства о государственной регистрации права собственности на объекты недвижимого Имущества, указанные в п.1.1 настоящего договора.

4.3. Оставшуюся часть стоимости Имущества в размере рублей Покупатель перечисляет Продавцу в течение дней после получения Свидетельства о государственной регистрации права на земельный участок, на котором расположены передаваемые по настоящему договору объекты недвижимости.

4.4. Все расчеты по настоящему договору производятся в безналичном порядке путем перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца.

4.5. Обязательства Покупателя по оплате соответствующей части стоимости Имущества считаются выполненными с момента списания денежных средств с расчетного счета Покупателя.

5. ПЕРЕДАЧА ИМУЩЕСТВА

5.1. Имущество передается Продавцом Покупателю по передаточному акту, подписанному уполномоченными представителями Сторон, в течение дней после подписания Сторонами настоящего договора. Одновременно передается вся имеющаяся техническая документация на Имущество, технические паспорта БТИ, договор купли-продажи недвижимого Имущества № от «»2018 г., свидетельства о праве собственности на Имущество и документы на земельный участок.

5.2. Со дня подписания передаточного акта Покупателем ответственность за сохранность Имущества, равно как и риск его случайной порчи или гибели несет Покупатель.

5.3. Обязательство Продавца передать Имущество считается исполненным после подписания Сторонами передаточного акта и государственной регистрации перехода права собственности на Имущество в .

6. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

6.1. Продавец обязан:

6.1.1. Передать Покупателю в собственность Имущество, являющееся предметом настоящего договора и указанное в п.1.1 настоящего договора.

6.1.2. Обеспечить явку своего уполномоченного представителя для подписания передаточного акта, а также предоставить Покупателю все необходимые документы и совершить все необходимые действия для государственной регистрации настоящего договора и оформления прав землепользования.

6.2. Покупатель обязан:

6.2.1. Оплатить выкупленное Имущество в полном объеме.

6.2.2. Принять Имущество на условиях, предусмотренных настоящим договором.

6.2.3. Нести все расходы, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности на Имущество и оформлением прав на земельный участок.

7. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

7.1. За просрочку платежей, предусмотренных в разделе 4 настоящего договора, Покупатель уплачивает Продавцу пеню в размере % от суммы долга за каждый день просрочки, но не более %.

7.2. В случае уклонения Продавца от подписания передаточного акта Имущества и/или предоставления документов для оформления прав на земельный участок в соответствии с п.2.3 настоящего договора Продавец уплачивает Покупателю штраф в размере % от суммы договора.

7.3. В случае невыполнения или ненадлежащего выполнения одной из Сторон обязательств по настоящему договору виновная Сторона возмещает другой Стороне убытки, причиненные невыполнением или ненадлежащим выполнением обязательств, в соответствии с действующим законодательством РФ.

8. ПЕРЕХОД ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ

8.1. Государственная регистрация перехода права собственности на Имущество производится после подписания Сторонами передаточного акта.

8.2. Право собственности на Имущество возникает у Покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности в установленном законом порядке.

9. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

9.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами и действует до полного выполнения Сторонами своих обязательств по нему.

9.2. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим договором, Стороны руководствуются действующим законодательством РФ.

10. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

10.1. Споры, возникающие при исполнении настоящего договора, подлежат рассмотрению в арбитражном суде в порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ.

11. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

11.1. Все изменения и дополнения к настоящему договору считаются действительными, если они совершены в письменной форме, подписаны уполномоченными представителями Сторон и зарегистрированы в установленном порядке в .

11.2. Настоящий договор составлен в экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из Сторон и экземпляров – для хранения в .

11.3. В случае невозможности совершения и/или регистрации сделки по одному из объектов сделка может быть совершена по любому из объектов.

12. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

ПродавецЮр. адрес:Почтовый адрес:ИНН:КПП:Банк:Рас./счёт:Корр./счёт:БИК:

ПокупательЮр. адрес:Почтовый адрес:ИНН:КПП:Банк:Рас./счёт:Корр./счёт:БИК:

13. ПОДПИСИ СТОРОН

Продавец _________________

Покупатель _________________

Более года назад, в конце 2014 года, в Налоговый кодекс был внесён целый ряд изменений. Отдельный блок поправок был посвящён вопросу определения налоговой базы физического лица при продаже недвижимого имущества.

Надо заметить, что указанным изменениям ни налогоплательщики, ни эксперты, ни, тем более, налоговые органы почему-то не уделили должного внимания. И это при том, что налогообложение обычных граждан при продаже недвижимого имущества кардинально меняется с 2016 года.

Итак, обо всём по порядку.

1.    Порядок определения НДФЛ до 01.01.2016 г.

До 01.01.2016 г. статьями 217 и 220 НК РФ были определены условия налогообложения при продаже гражданами любого имущества, в том числе и недвижимого (жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе).

При этом вопрос уплаты НДФЛ закон напрямую связывал с двумя условиями:

  • Трёхлетний период владения имуществом.

В ситуации, когда недвижимость находится в собственности данного гражданина более трёх лет, налоговых последствий не наступает. Независимо от размера дохода.

Если же продаваемая недвижимость была приобретена менее, чем за три года до момента продажи, то у гражданина есть возможность применить налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей.

То есть при продаже, например, квартиры за 1 500 000 рублей, находящейся в собственности менее трёх лет, продавец обязан уплатить НДФЛ в размере 13 % от 500 000 рублей (1 500 000 руб. – 1 000 000 руб.), а именно 65 000 руб.

  • Размер расходов, понесённых ранее на приобретение данного имущества.

Если же квартира ранее была приобретена за те же 1 500 000 рублей, то продавец и вовсе может избежать налоговых последствий, так как сумма доходов от продажи квартиры будет полностью «перекрываться» размером расходов на приобретение этой квартиры. Ну, а если бы данная квартира была продана уже за 2 000 000 рублей, то размер налога составил бы 13% от 500 000 (от разницы между доходом и расходом).

Казалось бы, весьма удобный и понятный способ планирования своих налоговых обязательств. Однако, зачастую можно было встретить ситуацию, когда стоимость квартиры указывалась сторонами в размере одного миллиона рублей. При том, что реальная рыночная стоимость могла многократно превышать эту сумму.

Договор купли-продажи недвижимого имущества

Делалось это с одной целью – уход от уплаты НДФЛ за счёт применения вычета.

Стала ли эта ситуация причиной изменений или же законодателем двигали иные мотивы, но в конце 2014 года в НК РФ были внесены изменения, кардинально меняющие приведённый порядок.

2.    2016: новый порядок исчисления НДФЛ

Стоит сразу оговориться, что нормы, позволяющие уменьшать сумму доходов на размер ранее понесённых расходов, остались неизменными. Налогоплательщик по-прежнему вправе не платить налог, если он продаёт объект за сумму, которая не превышает его собственные затраты на приобретение этой недвижимости.

Что же касается иных положений, касающихся НДФЛ, то здесь стоит остановиться подробнее.

Во-первых, при приобретении недвижимого имущества после 1 января 2016 г. минимальный срок владения для освобождения от уплаты НДФЛ при продаже этого имущества увеличивается до пяти лет.

То есть в случае, если в 2016 году гражданин приобретёт квартиру, то для того, чтобы быть свободным от уплаты НДФЛ при её продаже, владеть ей нужно будет не менее пяти лет.

Исключения из данного правила составляют следующие случаи:

1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;

2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;

3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком — плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

В указанных трёх случаях минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года.

То есть в данных случаях налогообложение осуществляется по прежним правилам.

Во-вторых, в 2016 году продолжают действовать правила о возможности использовать имущественный налоговый вычет в сумме 1 000 000 руб.

Согласно п. 5 данной статьи, в случае, «если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7».

Переводя эту норму на русский язык, отметим, что с 2016 года стороны договора купли-продажи должны учитывать кадастровую стоимость объекта.  Теперь доход (для целей налогообложения) продавца от продажи объекта недвижимости привязан именно к ней. Сама же кадастровая стоимость установлена органами государственной власти (Кадастровая палата).

В том случае, если в договоре купли-продажи цена объекта недвижимости будет меньше 70% кадастровой стоимости, то доходом (для целей налогообложения по НДФЛ) будет признаваться именно 70% кадастровой стоимости недвижимости, независимо от цены, которая была реальна получена продавцом.

Пример:

Гражданин приобрёл квартиру в феврале 2016 года. В начале 2017 года решил продать данный объект недвижимости за 1 000 000 рублей.

Кадастровая же стоимость данной квартиры составляет 2 499 654 руб.

И если ранее продажа квартиры за данную стоимость не влекла никаких налоговых последствий, то теперь ситуация изменилась.

В случае, если в договоре купли-продажи стоимость квартиры будет указана, например, 1 000 000 рублей, то налог будет составлять 13 % от 749 758 рублей ((2 499 654 руб. * 0,7) – 1 000 000 руб.), что составит 97 468 рублей.

Аналогичный порядок будет применяться для любых иных сделок по продаже недвижимости гражданами.  

В свою очередь, нормы пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ в 2016 году также продолжают действовать, и продавец в данном примере вправе вместо получения имущественного налогового вычета в общей сумме 1 000 000 руб. уменьшить сумму дохода от продажи данной квартиры на сумму фактически произведённых им и документально подтверждённых расходов, связанных с приобретением данной квартиры.

В результате данных изменений ключевым фактором для расчёта налоговой базы становится не та цена, которая указана в договоре, а кадастровая стоимость объекта, определяемая уже без участия сторон.

Наталья Болотова, партнер компании «ЮрИнвест»:

«Конечно, данные изменения направлены на борьбу с теми «уловками», которыми зачастую пользовались собственники объектов недвижимого имущества при его продаже.

Необходимо обратить внимание, что в случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества не определена по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на объект недвижимости, положения ст. 217.1 НК РФ не применяются.

Кадастровую стоимость любого объекта недвижимости можно уточнить по его кадастровому номеру на официальном сайте Федеральной кадастровой палаты.

Таким образом, с 2016 года гражданам необходимо учитывать данные изменения законодательства (в том числе обязательно смотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости, которая определена на дату совершения сделки) при продаже своего недвижимого имущества.

И еще раз подчеркнём, что данные изменения будут распространяться только на те объекты недвижимости, которые приобретены в собственность после 01.01.2016».

Договор купли-продажи недвижимости 2018 года: скачайте образец бланка для заполнения в Word, PDF

В настоящее время регистрация договора купли-продажи квартиры отменена. Это нововведение призвано упростить совершение сделок с недвижимостью, однако, нужно быть внимательным при заключении договоров, чтобы не стать добычей мошенников.

Есть один момент, который позволит определить, требовалась ли регистрация сделки купли-продажи квартиры или нет. Нужно обращать внимание на дату заключения договора: если он был подписан до первого марта 2013 года, то регистрация необходима. Без нее договор не действителен, а соответственно, не наступает необходимых юридических последствий, поэтому приобретение такой недвижимости не соответствует букве закона.

Общие сведения о договоре

В связи с тем, что возможна путаница в понятиях, хочется сразу отметить, что регистрировать переход права от одного лица к другому надо как и прежде. Таким образом, если вы приобретаете любую недвижимость (дом, квартиру и пр.), существует два механизма оформления сделки:

  1. Если покупатель приобрел квартиру до начала марта текущего года, он должен был зарегистрировать сам договор о покупке и переход права;
  2. Если покупатель купил квартиру после вышеуказанного срока, требуется только регистрация, которая подтверждает смену собственника.

Предостережение

Если вас пытаются убедить в обратном, например, дата договора указана 28 февраля 2013, но вам говорят, что по каким-то причинам договор подписывался позднее и пр., надо четко понимать, что регистрация купли-продажи квартиры все равно должна иметь место. Ведь доказать, что договор подписан позднее вряд ли удастся, так как дата четко фиксируется в договоре, а что написано пером…

Если вы не хотите быть обманутым продавцом квартиры, следует пойти к юристу, который поможет вам не только с оформлением документов и сделает это в соответствии с законом, но и даст юридическую оценку документам.

Сразу оговоримся насчет риэлторских агентств. Многие из них предлагают свои услуги при совершении различных сделок с недвижимостью, в которые входит и регистрация договора купли-продажи квартиры, но основная масса данных «специалистов» даже не следит за изменениями в законодательстве по данному вопросу, не имеет юридического образования, а некоторые не разбираются в самых элементарных вещах.

Процедура регистрации

Регистрация сделки купли-продажи квартиры осуществлялась путем подачи документов в госорган.

Договор купли-продажи жилого недвижимого имущества

При этом должна была быть уплачена госпошлина. В настоящее время регистрируется лишь смена собственника, для этого нужно подать заявление с полным пакетом документов, в их числе и сам договор о продаже. Также данное действие совершается после оплаты госпошлины.

Итак, регистрация купли-продажи квартиры на сегодняшний день состоит только из регистрации смены владельца недвижимости, сам же договор регистрировать уже не нужно

Не нашли ответ? Задайте свой вопрос юристам

8783 юристов ждут Вас Быстрый ответ, бесплатно!

Из всего многообразия форм и видов гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом договор купли-продажи является наиболее распространенным.

В свою очередь договор купли-продажи недвижимости имеет несколько разновидностей, такие как: договор купли-продажи с рассрочкой платежа, договор купли продажи с использованием средств кредитной организации или средств материнского капитала, и так далее. Мы с вами остановимся на обычном договоре, где покупатель использует для приобретения недвижимости собственные денежные средства.
Предметом договора должны являться следующие объекты недвижимости: земельный участок, здание, сооружение, жилой дом, садовый дом, дача, гараж, квартира, иной объект недвижимого имущества; либо часть здания, нежилое помещение, часть дома, часть квартиры; доля в праве общей собственности на объект недвижимого имущества.
Правовую основу таких договоров и их государственной регистрации составляет §7 главы 30 Гражданского Кодекса Российской Федерации, Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» №122-ФЗ от 21.07.1997.
Под договором купли-продажи недвижимости понимается соглашение, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороне (покупателю) определенное договором недвижимое имущество, а покупатель в свою очередь обязан заплатить за это недвижимое имущество согласованную сторонами плату.
Первое, на что следует обратить внимание сторонам договора, это соблюдение его формы, а также указание в тексте договора его существенных условий, без которых данный договор будет недействительным.
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Следует знать, что при составлении договора необходимо указание даты и места его подписания.
В вводной части договора указывается наименование сторон договора (указывается полностью: фамилия, имя, отчество, место проживания физических лиц, организационно-правовая форма и полное наименование юридических лиц, документ, подтверждающий полномочия лиц на совершение сделки). Также указываются дополнительные сведения: дата рождения; реквизиты документов, устанавливающих личность граждан (данные паспорта либо другого документа, удостоверяющего личность).
В договоре должно указываться местоположение объекта недвижимости: адрес, расположение на земельном участке, расположение части объекта в составе объекта; наименование, назначение, площадь, в том числе жилая, этажность и другие необходимые параметры, позволяющие однозначно определить предмет договора.
Следующее условие договора – это его цена. Она может быть установлена сторонами в виде общей суммы за продаваемое имущество, может быть указана за каждый объект в отдельности (в случае продажи нескольких объектов, входящих в состав домовладения) с указанием в итоге общей суммы, а также может быть установлена в договоре продажи недвижимости на единицу ее площади или иного показателя ее размера. В этом случае общая цена продаваемого недвижимого имущества, подлежащая уплате покупателем, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
В договоре продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома, части квартиры необходим перечень проживающих лиц и их прав пользования после приобретения жилого помещения покупателем либо положение об отсутствии таковых. В договоре продажи объекта недвижимости жилого фонда может предусматриваться обязанность проживающих в данном объекте лиц (не являющихся собственниками) сняться с регистрационного учета к конкретной дате.
Требование о государственной регистрации договора купли-продажи установлено ст. 558 ГК РФ только в отношении недвижимого имущества жилого назначения (жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры). Такой договор считается заключенным с момента такой регистрации.

Как составить договор купли-продажи недвижимости?

Правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в статье 558, не подлежит применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 года (Федеральный закон от 30.12.2012 N 302-ФЗ).
На основании ст. 432 ГК РФ договор продажи недвижимости нежилого назначения (а также земельного участка) считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям. При этом, переход права собственности на недвижимость (любого назначения) по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ).
Перечень документов, необходимых для проведения государственной регистрации договоров купли-продажи недвижимости, а также требования к ним установлены ст. 16, 17 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»:
1.    документ, удостоверяющий личность заявителя, либо его представителя;
2.    нотариально удостоверенная доверенность, если действует представитель;
3.    платежный документ, подтверждающий оплату госпошлины;
4.    договор купли-продажи;
5. правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности продавца на недвижимость;
6. нотариально удостоверенное согласие супруга для совершения одним из супругов сделки по распоряжению совместно нажитым недвижимым имуществом и сделки, подлежащей регистрации (если супруги разведены — документ, подтверждающий расторжение брака);
7.   при отчуждении жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, находящиеся под опекой, а также при отчуждении собственности несовершеннолетних и недееспособных, необходимо согласие органов опеки и попечительства, свидетельство о рождении несовершеннолетнего.
В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, на государственную регистрацию договора продажи, представляются и иные документы.

 

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *