Договор обратного выкупа

Keywords: security purchase and sale, authorized capital, bisness company, complex contract, complex of obligations of one contractual type or kind (subspecies), freedom of contract, elements of contract, which hasn’t been provided in the law. 02 сентября 2012 года | Бычков А.И. В статье рассматриваются вопросы, связанные с использованием в гражданском обороте конструкции обеспечительной купли-продажи доли в уставном капитале хозяйственного общества, определяются правовая природа такого договора и его место в системе гражданско-правовых договоров России, а также правовое регулирование. Договор купли-продажи книжной продукции Калькулятор расчёта пени за капитальный ремонт по новым правилам от 4 июля 2018 года от команды Договор-Юрист.Ру (ставки ЦБ от 19.09.2018) Вам задержали зарплату — Вы можете получить проценты Калькулятор процентов задолженности по зарплате (ст.

Содержание

Договор купли-продажи квартиры с правом обратного выкупа

Инфо

Датой передачи Продавцом Покупателю права собственности на Имущество считается дата и время произведённой Покупателем оплаты за Имущество. Обязанность Продавца по передаче права собственности на Имущество считается исполненной в момент оплаты Покупателем цены за указанное Имущество. 2.2. Срок, по истечении которого Покупатель, согласно п. 1.3.

настоящего
2.4.

Жилищный консультант

Существенное значение имеет также исключительная простота совершения сделки в случае с ценными бумагами не предъявителя, а также относительно высокая ликвидность ценных бумаг. В случае прогнозируемой неустойчивости курса бумаг их цена (то есть «залоговая» стоимость) для указанной сделки может устанавливаться ниже рыночной. Для целей рассматриваемых сделок возможным является также использование иного, нежели ценные бумаги, движимого имущества.
Это порождает некоторые сложности, главная из которых состоит в большинстве случаев в необходимости уплаты НДС. Однако эта сложность довольно легко разрешается с помощью некоторых юридических схем либо просто возложением риска дополнительных расходов на фактического заемщика.

Условная купля-продажа может стать конкурентом залогу

Образцы договоров Расписка займодавца в получении всей суммы по договору займа Договора дарения: Договор дарения доли в праве общей собственности Договор дарения жилого дома Договор дарения земельного участка Договор дарения квартиры Договора купли-продажи: Договор купли-продажи здания Договор купли-продажи земельного участка Договор купли-продажи квартиры Договор купли-продажи нежилого помещения Другие договора: Договор залога недвижимого имущества Договор залога предприятия Договор на возмездное оказание услуг Договор финансовой аренды Для получения подробной консультации позвоните нам по телефону (812) 389-66-21 или заполните он-лайн заявку на кредит под залог недвижимости .

Договор купли-продажи с обязательством обратного выкупа

Если вы, несмотря на большой риск потери своего имущества все равно намерены заключить договор купли-продажи с правом обратного выкупа, то придерживайтесь следующих правил:

  1. Обязательно нужно будет сформулировать условие, которое и будет касаться обратного выкупа, со стороны должника, кредитора, продающего имущество;
  2. Нужно указать и стоимость, по ней собственно и станет осуществляться данная процедура, что является не менее важным условием;
  3. Указывается и срок;
  4. В процессе сделки, ее участники в обязательном порядке станут согласовывать уплату налога на данное имущество. Если в документе нет подобных строчек, то его нельзя считать завершенным.

Порой возникают ситуации, когда те важные условия, которые должны быть в договоре, отсутствуют.

Снова о продаже с правом обратного выкупа

  • Четко формулируйте условие об обратном выкупе в интересах должника, как обязанность кредитора продать имущество;
  • Указывайте конкретную цену, по которой будет осуществляться обратный выкуп квартиры;
  • Согласовывайте и указывайте в договоре четкий срок обратного выкупа квартиры.
  • Заключая договор купли-продажи квартиры с правом обратного выкупа, участники сделки должны согласовать порядок уплаты налога на имущество, коммунальных и иных платежей, связанных с содержанием квартиры, поскольку при отсутствии таких договоренностей последние из названных расходов должны быть понесены кредитором, к которому на время пользования заемными средствами переходит право собственности на квартиру (ст.

Договор купли продажи с обратным выкупом

Другой пример. В отношении должника инициируется процедура банкротства. Если купля-продажа поставлена под отменительное условие, то кредитор защищен — он является собственником, имущество в конкурсную массу должника не попадает. Если же наличествует отлагательное условие, кредитор лишается обеспечения — обеспечивающее имущество включают в конкурсную массу, а требование кредитора удовлетворяют в общем порядке.
Подобные обеспечительные конструкции имеют неоднозначную оценку в практике арбитражных судов, что и неудивительно, поскольку условная купля-продажа действующим законодательством не регулируется, а какие-либо устоявшиеся в российской доктрине взгляды на эту конструкцию и на те вопросы, которые она перед нами ставит, отсутствуют. ПРАКТИКА. Стороны заключили договор о предоставлении кредитной линии, обеспечением по которому выступили два договора купли-продажи.
При этом любой заключенными сторонами договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (п. 1 ст. 422 ГК РФ). Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Жилищный Консультант

Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.


Договор купли-продажи квартиры с правом последующего выкупа не противоречит требованиям ст. 421 ГК РФ, а заключение такого договора является допустимым между лицами.

Договор купли продажи квартиры с обратным выкупом образец

Эксперт: Илья Дедковский

  • Почему условная купля-продажа может быть выгоднее залога
  • Чем различаются условная купля-продажа и купля-продажа с правом обратного выкупа
  • Когда суды признают куплю-продажу с правом обратного выкупа притворной сделкой

Как известно, действующее гражданское законодательство содержит открытый перечень способов обеспечения исполнения обязательств, что означает допустимость использования и способов, отличных от тех, что прямо названы в законе (ст.

329 ГК РФ). Одним из таких способов является условная купля-продажа, которая представляет собой одну из форм обеспечительной передачи правового титула. Купля-продажа с правом обратного выкупа выглядит предпочтительнее условной купли-продажи Отношения при «отлагательной» купле-продаже выглядят следующим образом.

В современной банковской практике широко применяемым способом обеспечения возвратности кредитов либо вообще особым видом активных банковских операций стало совершение сделок купли-продажи имущества с обязательством его обратного выкупа по заранее оговоренной цене и в заранее установленные сроки. Суть данной сделки в следующем. Кредитная организация покупает у продавца (фактического заемщика) какое-либо имущество и одновременно обязуется продать это же имущество заемщику через срок за определенную цену. Юридически сделка РЕПО представляет собой совокупность двух договоров купли-продажи.

Оба они оформляются чаще всего в виде единого документа. Отличаются эти договоры только ценой (цена договора «обратной» продажи выше) и сроками исполнения (первый банковский договор займа исполняется непосредственно после заключения, а второй – через определенный срок).

Договор купли продажи квартиры с обратным выкупом образец

Договора, указанная цена Имущества при обратном выкупе, будет меньше цены Имущества первичной купли-продажи, Продавец обязуется выкупить Имущество у Покупателя по цене первичной купли-продажи. 4. Порядок расчетов 4.1. Расчет между Сторонами по первичной купли-продаже осуществляется путем внесения наличных денежных средств в кассу Продавца, либо безналичным денежным переводом на расчетный счет Продавца. 4.2. Расчет между Сторонами по обратному выкупу осуществляется путем передачи наличных денежных средств из кассы Продавца Покупателю, либо безналичным денежным переводом на счет Покупателя. 5. Ответственность сторон 5.1.

Договор купли-продажи квартиры с правом обратного выкупа

Внимание

ОБРАЗЕЦ ТЕКСТА ДОГОВОРА ДОГОВОР № / купли-продажи (с условием обратного выкупа по фиксированной цене) г. Калининград « » 20 г. ООО «Инвест», (ОГРН 1153926009797 / ИНН 3906957588 / КПП 390601001), в лице генерального директора Бородич Владимира Анатольевича, действующего на основании Устава, именуемое(-ый) в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и , именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор о следующем: 1.

1.3.

Жилищный консультант

Инфо

Представляется, что основной причиной удовлетворения иска послужила не притворность сделки (которая является скорее обоснованием), а сам фактический состав, который имел место. В описанной ситуации банк получил не только причитающиеся ему по кредиту денежные средства (пускай и с просрочкой), но и имущество, сопоставимое по стоимости с размером кредита.

Условная купля-продажа может стать конкурентом залогу

Договор купли-продажи с правом продавца на обратный выкуп товара « » 20 г. , именуем в дальнейшем «Продавец», в лице , действующего на основании , с одной стороны и , именуем в дальнейшем «Покупатель», в лице , действующей на основании , с другой стороны заключили настоящий договор о нижеследующем: 1. Общие положения купли-продажи применяются, если нормы, регулирующие заключение конкретных видов договоров, указанных в главе 30 ГК РФ, не предусматривают иное.
По договору купли-продажи, как самостоятельному договору, можно реализовывать любые вещи (с учетом норм об оборотоспособности, указанных в статье 129 ГК РФ), кроме электроэнергии, недвижимости и предприятий, для которых предусмотрены специальные виды договоров купли-продажи. К существенным условиям договора купли-продажи в общем смысле относится только условие о реализуемой вещи (товаре) .

Договор купли-продажи с обязательством обратного выкупа

По условиям первого договора заемщик продал банку акции, а в силу второго договора происходила обратная продажа. При этом в соответствии с договором о предоставлении кредитной линии заемщик терял право обратного выкупа, если не вернет сумму кредита в срок.

Важно

Как несложно догадаться, заемщик просрочил возврат кредита и обратился к банку с требованием вернуть акции. Суды трех инстанций в удовлетворении иска отказали. Президиум ВАС РФ отменил судебные акты нижестоящих судов, иск удовлетворил.

При этом Президиум исходил из того, что все три договора — договор о предоставлении кредитной линии, договор купли-продажи, договор «обратного выкупа» — являлись взаимосвязанными, а договор купли-продажи — притворной сделкой, прикрывающей залог акций.

Снова о продаже с правом обратного выкупа

Действительно, целью кредитной организации в сделке не приобретение права собственности на имущество, а возврат с «процентами» выданных (под видом уплаты за покупку) денежных средств. Равно и целью продавца выступает не отчуждение своего имущества, а получение на время определенной суммы денег. И только неисполнение «заемщиком» своих обязательств способно привести к «окончательному» присвоению банком имущества. Эти доводы могут отвести обвинения в «торговой деятельности» банка, но порождают сомнения в действительности сделки, поскольку она может расцениваться как притворна.

Типовой образец договора купли-продажи с правом обратного выкупа

Статья 170 Гражданского Кодекса РФ устанавливает, что притворная сделка, то есть сделка, которая с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа применяется относящиеся к ней правила.

Договор купли продажи с обратным выкупом

На момент первичной купли-продажи Продавец гарантирует Покупателю: — Продавец является собственником Имущества; — Имущество свободно от любых прав третьих лиц; — Нет запрета на оборот, передачу, отчуждение Имущества; — Фактическое наличие указанного Имущества на балансе Продавца; — Надлежащие условия хранения Имущества; — Имущество застраховано надлежащим образом и в соответствии с действующим законодательством. 5.2. На момент обратного выкупа Покупатель гарантирует Продавцу: — Покупатель является собственником Имущества; — Имущество свободно от любых прав третьих лиц; — Нет запрета на оборот, передачу, отчуждение Имущества.

5.3. При нарушении условий, указанных в п. 1.5., 5.1. и п. 5.2., Продавец (Покупатель) выплачивает Покупателю (Продавцу) штраф в размере 10% (десяти процентов) от цены Имущества. 6. Порядок рассмотрения споров 6.1.
Однако анализ арбитражной практики показывает, что если наступление условия в той или иной мере может зависеть от воли одной из сторон, такое условие автоматически признается потестативным. Несмотря на то, что Гражданский кодекс РФ не содержит запрета на постановку сделки под потестативное условие, судебная практика однозначно стоит на существовании такого запрета.


В качестве примера можно привести одно из дел ФАС Московского округа. В судебном акте было указано, что по смыслу статьи 157 ГК РФ «условие должно быть обстоятельством, не зависящим от воли сторон, и относится к будущему времени»7.

В связи с чем, безусловно, существует опасность признания условной купли-продажи ничтожной сделкой по причине ее противоречия статье 157 ГК РФ. Однако в судебной практике можно обнаружить и иной подход.

Договор купли продажи квартиры с обратным выкупом образец

Москвы. В связи с тем, что займ компенсируется залогом недвижимости, то нет необходимости собирать большие пакеты документов, справку с уровнем дохода, иметь идеальную кредитную историю.Предварительный договор купли-продажи квартиры Содержание предварительного договора купли-продажи Предварительный договор купли-продажи имущества содержит в себе все необходимые условия для составления основного договора и сведения о сделке. В указанном документе обязательно прописываются сроки, в которые между сторонами будет совершена сделка купли-продажи недвижимости; размер вносимой покупателем денежной суммы (5-10% от стоимости квартиры, иногда может быть прописана другой порядок расчета) в качестве аванса или задатка.Договор купли-продажи с правом продавца на обратный выкуп товара Наш опыт — Ваш результат Есть вопросы? Звоните по бесплатному номеру: 8-800-333-45-16 доб.

В указанном случае это означает, что сделка должна рассматривать как выдача банковского кредита под залог имущества. Следует логический вывод, что у кредитора возникает не право собственности на имущество, а лишь залоговое право.

Так же он не может отказаться от возврата имущества в случае возврата кредита после установленного срока. Однако можно привести аргументы, обосновывающие действительность сделки.

В пользу действительности рассматриваемой сделки свидетельствует принцип свободы договора, в соответствии с которым, в частности, стороны могут заключить договоры как предусмотренные, так и не предусмотренные законом, а также содержащие элементы различных договоров. С этой позиции можно иначе, чем это сделано ранее, истолковать процитированную фразу из ст.170 ГК о сделке, «которую стороны действительно имели в виду».

Обратный выкуп недвижимости

Многих людей, имеющих на руках определенную сумму денег, интересует вопрос, куда их вложить.

Большинство представителей среднего класса предпочитают консервативные пути сохранения и приумножения капитала: покупка недвижимости или депозиты.

При этом многие осторожные частные инвесторы стараются обходить стороной самые выгодные вложения – приобретение недвижимости в новостройке на ранней стадии строительства с целью дальнейшей перепродажи.

А зря…

Квартиры в новостройках каждый год дорожают, и доход от такой инвестиции может составить 15% годовых.

Договор купли-продажи квартиры с правом обратного выкупа

Конечно, риски есть. Ведь застройщик может затянуть сроки сдачи объекта, а экономический кризис может привести к удешевлению стоимости квартир.

С этой целью на рынке недвижимости существует механизм, позволяющий эффективно страховать риски – схема «обратный выкуп». Данная схема дает клиенту гарантию, что он сможет вернуть квартиру через несколько лет и получить свои средства обратно с процентами.

Обратный выкуп в России

Для России схема «обратный выкуп» пока является диковинкой. На сегодняшний день она успешно используется только одной компанией-застройщиком – «Дон-Строй».

Благодаря такому нововведению компания «Дон-Строй» смогла привлечь к себе новых покупателей и внимание экспертов рынка.

А вот за рубежом схема обратного выкупа используется активно и позволяет привлекать средства на первичном рынке недвижимости.

Суть обратного выкупа

Суть услуги состоит в том, что девелопер накладывает на себя дополнительные обязательства перед инвестором, обещая после определенного срока выкупить недвижимость обратно. Срок этот, как правило, привязывают к окончанию строительства.

Схема обратного выкупа является для покупателя исключительно добровольной. Он вовсе не обязан продавать квартиру застройщику обратно, если может выгодно распорядиться ею сам.

Но в случае, если на рынке недвижимости что-то пойдет не по плану, частный инвестор имеет гарантию возврата своих средств. Причем, он гарантированно получает не только потраченную сумму, но и некий фиксированный процент от стоимости недвижимости.

Предложение компании «Дон-Строй»

В качестве тестирования застройщик «Дон-Строй» запустил услугу обратного выкупа на одном из своих объектов – ЖК «Сердце Столицы».

Застройщик предлагает инвесторам гарантированный выкуп недвижимости через три года по первоначальной стоимости плюс 13%.

Стартовая стоимость недвижимости в среднем составляет 6 миллионов рублей. По окончании строительства стоимость квартир обещает вырасти до 8-9 миллионов рублей. Таким образом, вложение обещает покупателям существенную выгоду.

Однако если в силу каких-либо обстоятельств эти расчеты не оправдаются, застройщик обязуется вернуть инвестору 6 миллионов 800 тысяч рублей.

Схема обратного выкупа и величина процента фиксируется на этапе заключения сделки.

Преимущества обратного выкупа квартир

Механизм обратного выкупа выгоден для всех – и для застройщика, и для инвестора.

Для застройщика, при условии, что он ответственный и твердо стоит на ногах, данная услуга является беспроигрышным маркетинговым ходом.

Застройщик получает:

  1. Дополнительные инвестиции от самых осторожных инвесторов;
  2. Улучшение имиджа в глазах потенциальных покупателей и экспертов.

Объективные риски финансовых потерь при этом минимальны, так как рынок недвижимости является довольно стабильным и в незначительной степени зависит от финансовых колебаний. Резко обесцениться квадратные метры могут разве что в условиях глобальной экономической катастрофы.

Выгода частных инвесторов состоит в следующем:

  • Схема помогает решиться вложить капитал даже самым осторожным инвесторам;
  • Увеличиваются шансы на пассивный заработок по истечении определенного срока;
  • В самом худшем случае инвестор гарантированно вернет средства вместе с процентами.

Какие риски существуют?

Все прекрасно понимают, что бесплатный сыр бывает только в мышеловке. Поэтому, как и любая инвестиция, приобретение недвижимости с услугой «обратный выкуп» требует осмотрительности.

На основе опыта западных коллег эксперты советуют инвесторам соблюдать меры предосторожности.

Избегайте сделок, сулящих сверхприбыль

Не стоит принимать за чистую монету слишком выгодные обещания. Если застройщик обещает выкупить квартиру с 50% сверх первоначальной цены, то велик риск попасть в руки мошенников.

Реальная экономически обоснованная величина процента, которую может позволить себе ответственный застройщик, равна 5-15% от суммы сделки.

Не покупайте неликвидные объекты по «акции»

В идеале услуга обратного выкупа выгодна застройщику, так как дает возможность привлечь дополнительный капитал на развитие проекта и укрепить собственный имидж.

Тем не менее, для любого девелопера на первом месте стоит получение прибыли, поэтому за слишком привлекательными предложениями нередко может скрываться мыльный пузырь.

Довольно часто застройщики устраивают различные акции и скидки на недвижимость для того, чтобы сбыть с рук неликвид: квартиры на первых этажах, с плохим видом из окна или неудобной планировкой.

Таким образом, инвестор, купившись на заманчивые предложения, в итоге получает недвижимость, которую тяжело будет перепродать третьим лицам. Да, он сможет вернуть свои средства, однако выгоды никакой от совершения сделки не получит. Тогда как застройщик будет иметь возможность распоряжаться его капиталом на протяжении нескольких лет.

Доверяй, но проверяй

Схема обратного выкупа – инструмент для крупных компаний-застройщиков, уверенно стоящих на ногах. По сути, подобная акция убедительно подтверждает хорошую репутацию компании.

Если же столь щедрыми предложениями разбрасываются малоизвестные компании, то у клиента есть все основания искать подвох.

Теоретически все сделки между девелопером и инвестором скрепляются письменным договором, однако это, к сожалению, не дает гарантированную защиту от банкротства. Так, если строительство будет заморожено, то схема обратного выкупа будет слабым утешением покупателю.

Перспективы развития схемы обратного выкупа в России

Схема обратного выкупа – довольно распространенная практика на западе, которая успешно используется не только в сфере недвижимости, но и на рынке ценных бумаг. В России эта схема находится только начальной стадии развития, но уже есть все основания полагать, что она успешно приживется на рынке первичного жилья.

В мировой практике схема обратного выкупа имеет две стороны. Она в равной степени может быть свидетельством финансовой стабильности девелопера, как и символическим криком о помощи компании-застройщика, которая остро нуждается в привлечении дополнительного капитала для реализации проекта.

Поэтому стоит ли удивляться, что всплеск подобных услуг приходится на кризисные моменты, когда одни застройщики таким способом пытаются завоевать доверие осторожных инвесторов, а другие – просто удержаться на плаву.

В целом же, на российском рынке внедрение схемы «обратный выкуп» является позитивным моментом. Это закономерный отклик застройщиков на растущую активность инвесторов.

Все статьи про ипотеку

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *