Договор переуступки прав

Перед покупкой квартиры по договору цессии стоит внимательно ознакомиться со всеми аспектами сделки.

Купить новую квартиру можно не только у компании застройщика, но и у частного лица. Например, у инвестора, который приобрел данную недвижимость на ранней стадии строительства и теперь продает ее по более высокой цене в почти готовом доме. В такой ситуации покупка будет оформляться через договор уступки прав требования. Стандартный договор купли-продажи получится использовать лишь в том случае, если дом уже сдан и квартира оформлена в собственность.

Содержание

Что представляет собой договор уступки прав требования?

Договор переуступки прав, по-другому называемый договором цессии, регламентируется ГК РФ, а при покупке объекта долевого строительства – также законом 214-ФЗ. Согласно договору уступки, от одного лица к другому передаются права на объект долевого строительства и все сопутствующие обязательства. То есть, как и в случае с договором долевого участия в строительстве, вы берете на себя обязательство выплатить деньги за недвижимость, а компания-застройщик – построить и передать вам квартиру. Если застройщик работает по 214-ФЗ, то договор уступки прав требования будет подлежать обязательной государственной регистрации.

Нужно отметить, что договор цессии также может использоваться компаниями, реализующими строящееся жилье по предварительному договору купли-продажи. Однако это более рискованный вариант, поскольку по договору уступки в данном случае вы получите лишь право на заключение основного договора купли-продажи.

Договор цессии при покупке квартиры в новостройке риски

При этом, как и предварительный договор купли-продажи квартиры, договор переуступки прав не будет подлежать обязательной регистрации, что повышает вероятность использования мошеннических схем.

Как правильно составить договор уступки прав требования?

Договор цессии должен включать в себя описание предмета уступки (недвижимость и ее характеристики) и сумму, уплачиваемую за передачу прав требования. Нужно внимательно изучить документы, на основе которых "продавец" имеет право на данный объект – договор ДУ или предварительный договор купли-продажи, обратить внимание на сроки передачи объекта и отсутствие на него прав требования со стороны третьих лиц. Согласие со стороны застройщика на сделку обязательным не является, если иное не указано в правоустанавливающих документах (ДДУ, предварительный договор).

Очень важный момент – нужно выяснить, не находится ли объект недвижимости в залоге. Если человек покупал квартиру в ипотеку, то приобрести ее вы сможете лишь после уплаты кредита или перевода долга на нового участника долевого строительства. Таким образом, для заключения договора уступки прав требования вам понадобится документ, свидетельствующий о погашении кредита, либо согласие банка на перевод долга на покупателя.

Приобретать новостройку по договору цессии настоятельно рекомендуется лишь в случае, если строительство ведется по 214-ФЗ. Типовые формы договора, как правило, имеются у каждого застройщика или агентства недвижимости. Следует знать, что передача прав происходит только после регистрации договора уступки прав требования. Покупателю стоит убедиться, что прежний дольщик известил застройщика о покупке в письменной форме.

Суть предварительного договора в том, что вы фактически не делаете уступку прав – вы договариваетесь с дольщиком о том, что он обязуется заключить с вами договор купли-продажи после того, как дом будет сдан и он войдет в право собственности. Есть сразу несколько минусов таких договорных отношений:

  • Вы никак не можете проверить обременение данного права требования – находится ли будущая квартира в ипотеке, или же в залоге по какой-то другой причине
  • Вы заключаете договор на то, чего еще нет. Фактически, вы заключаете договор на то, что когда-то будет заключен договор
  • В случае проблем с застройщиком вы не можете воспользоваться мерами поддержки дольщиков – ведь фактически инвестором все еще является человек, с которым вы заключили договор.

Безвозмездный договор цессии — между физическими или юридическими лицами

ИнфоАлгоритм сделки по уступке прав:

  • Поиск покупателя через риэлтерское агентство или посредника.
  • Получение согласия от застройщика.

Имеется два сценария для оформления цессии. Если арендатор полностью расплатился с застройщиком, ему по статье ФЗ-214, не нужно согласие последнего для оформления сделки переуступки права. Однако большинство застройщиков вносят это требование в договор отдельным пунктом, следовательно, уведомление строительной компании о смене кредитора сделать придётся.

Если сумма уплачена не полностью, то перед совершением сделки необходимо известить компанию застройщика о намерении сменить владельца документа и получить от него письменное разрешение. Уведомление о получении запроса необходимо сохранять.

Переуступка прав по дду

Однако безвозмездная переуступка права в данном случае является договором смешанного характера и при ее оформлении следует руководствоваться правилами об уступке, установленными в главе 24 ГК РФ и правилами о дарении, предусмотренными главой 32 ГК РФ. Это следует из пункта 1 статьи 572 ГК РФ, которая указывает на признаки дарения в безвозмездной сделке по передаче права требования. Поэтому при составлении договора безвозмездной уступки следует включить в договор существенные (обязательные) условия, предусмотренные гражданским законодательством для обоих видов договоров: уступки и дарения.
Например, существенным условием договора цессии является условие о передаваемом праве требования, а существенным условием договора дарения — условие о безвозмездной передаче права.

Переуступка прав по договору долевого участия (дду)

Также должно быть указано, в какой момент происходит оплатаЕсли вы расплачиваетесь перед подписанием договора, то добавьте строчку, что Цедент (продавец) гарантирует, что уступаемое право требование на квартиру полностью оплачено, а также не является предметом залога или иных обязательств, не находится под арестом. Ознакомиться с примером заполнения договора можно у нас на сайте (скачать образец). Также можно получить и шаблон с пустыми полями для самостоятельного заполнения (скачать бланк) Особенности Нужно понимать, что переуступка по ДДУ несет определенные риски.
Регулируется процесс Главой № 24 ГК РФ – «Перемена лиц в обязательстве».

Дарение прав требования к третьим лицам по сделкам и договорам

Юридическая фирма «Матч Пойнт» (13.11.2012 в 22:41:10) Если дом еще не сдан и акт сдачи-приемки вашей мамой не подписан, то вы можете осуществить уступку права. Она может быть и безвозмездной, Дарение — не только передача имущества, но и освобождение от имущественной обязанности (в данном случае, возмещения затрат по договору долевого участия). Возможность уступки должна быть зафиксирована в ДДУ, в нем могут быть определенные условия по согласованию уступки прав по ДДУ.


А вот что касается частичной уступки, т.к. обязательство передать жилое помещение (неделимое) по частям сложно (может доп. о введении еще одного участника), лучше дождитесь регистрации права собственности.

Переуступка права на квартиру. Что такое переуступка и зачем она нужна?

В принципе, все можно оформить, но зачем вам усложнять себе задачу, если нет особых причин для спешки? Если дом близок к сдаче, лучше получить право собственности и оформить дарение 1/2 доли.

Переуступка права по дду

  • 1 Понятие переуступки
  • 2 Покупка по ДДУ в новостройке
  • 3 Особенности совершения сделки
  • 4 Налогообложение по заключению договора уступки прав
  • 5 Платить ли налог при переуступке права ДДУ
  • 6 От чего зависит величина налога при продаже недвижимости
  • 7 Сделка по продаже жилой недвижимости
  • 8 Сделка по продаже нежилой недвижимости

Граждане участвуют в долевом строительстве не только для приобретения жилья в новостройке по сниженной цене, но и для выгодного размещения инвестиционного капитала. Это может быть сдача жилья в аренду, продажа готовой квартиры по договору купли-продажи или договору по уступке права третьему лицу или дольщику, если дом не введён в эксплуатацию.

Налог на переуступку прав по дду

ВажноСодержание

  • 1 Что такое переуступка по ДДУ
  • 1.1 Через предварительный договор
  • 1.2 По ДДУ
  • 2 Порядок оформления
  • 3 Договор переуступки
    • 3.1 Особенности
    • 3.2 Регистрация
    • 4 Плюсы и минусы
      • 4.1 Двойные продажи
      • 4.2 Без застройщика
      • 4.3 Налоги
      • 4.4 Без прав
      • 5 В заключении
      • Если вы решили продать или купить квартиру в новостройке, то мало найти второе заинтересованное лицо и оформить сделку в Росреестре. Ведь продаете или покупаете вы по сути не недвижимость, а лишь право требования на будущую квартиру. Поэтому если вы планируете провести переуступку по ДДУ – именно так называется этот процесс, лучше всего сначала разобраться в тонкостях законодательства и подводных камнях.

        Может договор переуступки быть безвозмездным?

        Конечно, в этой ситуации есть и минусы:

        • Достаточно долгий процесс оформления самого договора
        • Участие застройщика, причем некоторые из девелоперов берут дополнительные деньги
        • Если оформлена ипотека, то процесс затягивается – об это ниже

        Порядок оформления Переуступка договора долевого участия в строительстве является достаточно сложным процессом для неподготовленного человека. Он состоит из нескольких этапов: Продавец Покупатель В первую очередь нужно получить согласие от застройщика – без него сделка будет незаконной. Если застройщик потребует от вас дополнительную компенсацию на переоформление – торгуйтесь.


        По закону такие действия застройщика не противоправны Покупателю готовится к сделке проще.

        Кредитор по денежному обязательству, согласно ст. 383 ГК РФ, вправе передать в дар свое право требование не полностью, а в части, если это не противоречит нормам закона.

        Что важно знать о регистрации сделок с недвижимостью по договору уступки прав требования

        Обязательной государственной регистрации подлежит только уступка прав требования по договорам участия в долевом строительстве

        Такой договор закрепляет право истребования выполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве за третьим лицом, не указанным в изначальном договоре.

        Еще на этапе заключения такого договора важно быть очень внимательным: немалое количество афер с обманутыми дольщиками было проведено с его участием. Особенности, на которые важно обратить внимание:

        • в основном договоре (участия в долевом строительстве) не должно содержаться запретов и ограничений на уступку прав требования по нему;
        • квартира, являющаяся предметом основного договора, должна быть оплачена застройщику – с этим моментом может быть связано немало подводных камней;
        • основной договор обязательно должен быть зарегистрирован в Росреестре – иначе он считается недействительным.

        Ну и самое главное – как и основной договор, договор уступки прав требования считается заключенным не с момента подписания сторонами, а с момента его государственной регистрации. Только после этого вы будете считаться стороной по основному договору и получаете все права требования, принадлежавшие ранее вашему контрагенту по договору уступки.

        Специалисты «Оллвин Груп» помогут вам не совершить досадных ошибок в таком важном деле, как приобретение или продажа недвижимости.

        Мы внимательно изучим основной договор на предмет двусмысленностей или прямых запретов в отношении уступки прав, а также убедимся в отсутствии других препятствий. Также мы проведем экспертизу договора уступки – или составим его для вас.

        После этого мы убедимся в наличии всех необходимых документов, правильности их оформления, сроков действия – всего того, что может затянуть процесс регистрации договора уступки.

        Далее нам понадобятся заявления сторон по договору и доверенности на представление их интересов в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

        Ну а все остальное – дело техники: мы оплатим госпошлины, сдадим пакет документов на регистрацию, получим зарегистрированные экземпляры и доставим их вам в удобное время и место.

        Если у вас возникли дополнительные вопросы по услуге Регистрация договора уступки — позвоните нам в рабочее время по многоканальному телефону или заполните и отправьте нам форму заказа рядом с ценой услуги. Мы свяжемся с вами, как только получим заказ

        Список основных документов, необходимых для регистрации сделок с недвижимостью по договору уступки прав требования

        • Договор уступки прав требования в количестве, равном числу сторон договора (подлинники), плюс один экземпляр для Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.
        • Зарегистрированный договор участия в долевом строительстве, при наличии – договор уступки, дополнительные соглашения (предоставляет выбывающий участник) – подлинники.
        • Согласие супруга по сделке, требующей государственной регистрации, в случае заключения договора одним из супругов. Свидетельство о браке.

          Основные риски при покупке квартиры по переуступке прав в строящемся и сданном доме

        • Если стороной по договору является юридическое лицо – с его стороны нужны:
        • справка о процентном соотношении стоимости объекта долевого строительства к стоимости актива баланса на дату заключения договора уступки прав требования или решение полномочного органа о заключении сделки;
        • учредительные документы со всеми действующими изменениями и дополнениями.
      • Документ о произведенном расчёте по договору участия в долевом строительстве от застройщика либо от выбывающего участника долевого строительства (при наличии договора уступки).
      • Кредитный договор – если вы приобретаете права по основному договору при помощи банковского или иного займа.
      • Согласие застройщика на уступку прав требования по договору участия в долевом строительстве может быть оформлено в виде записи на договоре уступке, а может – в виде самостоятельного документа. В последнем случае его также необходимо предоставить.
      • Доверенность от участников договора на право представления их интересов в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.
      • О некоторых особенностях уступки права требования по договору участия в долевом строительстве жилья

        Синцов Глеб Владимирович, заведующий кафедрой "Частное и публичное право" юридического факультета ФГБОУ ВПО "Пензенский государственный университет", доктор юридических наук, доцент.

        Гошуляк Татьяна Витальевна, судья Первомайского районного суда г. Пензы, кандидат юридических наук.

        Ограничения на уступку прав требования по договору участия в долевом строительстве для участника долевого строительства установлены ст. 11 Закона об участии в долевом строительстве <1>, согласно положениям которой уступка участником долевого строительства прав требования по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

        <1> Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации: Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ // Российская газета. 2004. 31 декабря.

        Уступка участником долевого строительства права требования по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

        Таким образом, уступка права требования к застройщику по договору участия в долевом строительстве возможна при наличии следующих обстоятельств.

        Во-первых, для совершения уступки права требования к застройщику по договору долевого участия в строительстве требуется заключение отдельного договора уступки права требования, подлежащего государственной регистрации. Уступка прав требования по договору участия в долевом строительстве вступает в силу только после ее государственной регистрации.

        Во-вторых, уступка права требования без согласия застройщика возможна только в случае полной оплаты стоимости объекта долевого участия первоначальным кредитором. Однако при этом требуется письменное уведомление застройщика об уступке права требования.

        Уступка права требования в случае частичной оплаты цены сделки возможна только с одновременным оформлением перевода долга. В данном случае обязательно требуется письменное согласие застройщика. При этом погашение цены договора в полном объеме в обязательном порядке со стороны участника долевого строительства не требуется.

        Перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора. К форме перевода долга соответственно применяются правила, содержащиеся в п. 1 и 2 ст. 389 ГК РФ <2>.

        <2> Гражданский кодекс Российской Федерации // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. N 32. Ст. 3301.

        Долг переходит к новому должнику в полном объеме, однако обеспечивающие его исполнение залог и поручительство при этом прекращаются, если только залогодатель и поручитель не дали согласия отвечать за нового должника. Новый должник вправе выдвигать против требования кредитора возражения, основанные на отношениях между кредитором и первоначальным должником.

        В-третьих, как правильно отметил В.В. Шарапов, законодатель установил ограничение срока, в пределах которого допускается уступка права требования по договору участия в долевом строительстве. Она возможна от даты государственной регистрации договора участия в долевом строительстве до даты составления передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства <3>.

        <3> Шарапов В.В. Комментарий к Федеральному закону N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (постатейный) // СПС "КонсультантПлюс", 2011.

        Таким образом, до получения из органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, экземпляров договоров, содержащих специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, стороны не вправе производить уступку прав по договору участия в долевом строительстве.

        После подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства участник долевого строительства может передать свои права на объект долевого строительства другому лицу, но только не на основании договора уступки права требования, а на основании договора купли-продажи.

        Объем прав кредитора, переходящих к другому лицу, определен в ст. 384 ГК РФ следующим образом: "Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты".

        Если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору (см. п. 3 ст. 382 ГК РФ).

        Должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до представления ему доказательств перехода требования к этому лицу (см. п. 1 ст. 385 ГК РФ).

        Кредитор, уступивший требование другому лицу, обязан передать ему документы, удостоверяющие право требования, и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления требования (п. 2 ст. 385 ГК РФ).

        При заключении договора уступки права требования по договору участия в долевом строительстве следует иметь в виду, что первоначальный кредитор, уступивший требование, отвечает перед новым кредитором за недействительность переданного ему требования, но не отвечает за неисполнение этого требования должником, кроме случая, когда первоначальный кредитор принял на себя поручительство за должника перед новым кредитором (ст.

        Алгоритм переуступки прав собственности на квартиру в новостройке

        390 ГК РФ).

        При этом, как справедливо отмечает П.В. Крашенинников, необходимо разграничивать недействительность требования и недействительность соглашения об уступке права (требования). В том случае, если требование, переданное новому кредитору, признано недействительным, это не влечет недействительности соглашения об уступке права (требования) <4>.

        <4> Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Под ред. П.В. Крашенинникова. М., 2011.

        Недействительность данного требования является основанием для привлечения цессионарием к ответственности кредитора, уступившего требование (п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30 октября 2007 г. N 120) <5>.

        <5> Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2008. N 1.

        Так, Р.С. Бевзенко приходит к следующему выводу: "…следует согласиться с теми авторами, которые видят "переход права" в прекращении этого права у одного лица и возникновении точно такого же права у другого лица при одновременном преемстве и содержании права и в месте выбывающего лица в соответствующем правоотношении. Именно поэтому при переходе права от одного лица к другому никакого "изменения права" не происходит — субъективное право одного лица прекращается, а у другого — возникает" <6>.

        <6> Гражданское право: актуальные проблемы теории и практики / Под общ. ред. В.А. Белова. М., 2007. С. 355.

        То есть по договору уступки права требования фактически происходит замена стороны в обязательстве, и отношения сторон, которые строились на основании договора об участии в долевом строительстве между первоначальным кредитом и застройщиком, будут строиться на тех же условиях, но уже между новым кредитором и тем же застройщиком.

        С.В. Сарбаш указывает также на то, что, "поскольку Закон хотя и с необоснованными ограничениями, но все же допускает уступку прав по договору участия в долевом строительстве (ст. 11), возможны случаи, когда договор заключается не потребителем, а впоследствии права уступаются потребителю, и наоборот, договор изначально заключается потребителем, а затем он уступает права субъекту, статусом потребителя не обладающему" <7>. В данной ситуации права потребителя могут быть нарушены. В связи с чем особое значение имеет судебная защита прав потребителей.

        <7> Сарбаш С.В. Юридическая техника Закона об участии в долевом строительстве // Основные проблемы частного права: Сборник статей к юбилею доктора юридических наук, профессора Александра Львовича Маковского / Отв. ред. В.В. Витрянский, Е.А. Суханов. М., 2010.

        По нашему мнению, уступка участником долевого строительства будущих прав требования невозможна, поскольку нормами Федерального закона об участии в долевом строительстве, а также положениями Гражданского кодекса Российской Федерации уступка будущих прав требования не предусмотрена. Кроме того, такая уступка противоречит общим началам гражданского законодательства.

        По нашему мнению, для перехода к новому кредитору при уступке права требования по договору участия в долевом строительстве права требования об уплате неустойки за нарушение застройщиком срока передачи объекта долевого строительства заключение специального соглашения не требуется, исходя из следующего.

        В соответствии с ч. 2 ст. 382 ГК РФ для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

        Согласно положениям ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в т.ч. право на неуплаченные проценты.

        Кроме того, согласно ч. 2 ст. 382 ГК РФ для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

        В соответствии с вышеуказанными нормами материального права в случае перехода к новому кредитору при уступке права требования по договору участия в долевом строительстве заключение специального соглашения об уплате неустойки за нарушение застройщиком срока передачи объекта долевого строительства не требуется.

        Рассматривая вопрос о переходе к первоначальному кредитору права требования передачи объекта долевого строительства на условиях, измененных при уступке требования, полагаем следующее.

        В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

        Согласно п. 3 ст. 308 ГК РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).

        В соответствии с изложенными нормами материального права обязательство, возникающее из договора уступки права требования по договору участия в долевом строительстве на измененных условиях, не создало обязанностей для первоначального кредитора, который не являлся его участником.

        Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности могут возникать из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

        В соответствии с п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

        Статья 421 ГК РФ устанавливает свободу граждан и юридических лиц в заключении договора.

        Согласно п. 1 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

        В соответствии со ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в т.ч. право на неуплаченные проценты.

        Согласно ст. 11 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уступка участником долевого строительства права требования по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

        Уступка участником долевого строительства права требования по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

        Таким образом, поскольку Закон не предусматривает каких-либо случаев универсального правопреемства в обязательствах по долевому строительству жилья, к первоначальному кредитору при расторжении договора уступки права требования по договору участия в долевом строительстве автоматически не переходит право требования передачи объекта долевого строительства на условиях, измененных при уступке требования.

        Добавить комментарий

        Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *