Договор с ТСЖ

Содержание

О заключении договоров на предоставление жилищно-коммунальных услуг с собственниками жилья, не являющихся членами ТСЖ

        В управление Роспотребнадзора по ТО  поступают жалобы потребителей —  собственников жилых помещений, проживающих в многоквартирных домах, где созданы ТСЖ, но не являющихся членами  товариществ на то, что правление ТСЖ не заключает с ними договор на предоставление жилищно-коммунальных услуг.

      Согласно п. 1 ст. 135 ЖК РФ целью создания ТСЖ является совместное управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечение эксплуатации этого комплекса, владение, пользование и в установленных законодательством пределах распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме. Кроме того, ст. 137 ЖК РФ  предусмотрено право ТСЖ заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества, а пп. 2 п. 1 ст. 138 ЖК РФ обязывает товарищество заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества.
       Также крайне важны нормы п. 5 и 6 ст. 155 ЖК РФ, в соответствии с которыми члены ТСЖ вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления товарищества (то есть в порядке, установленном на общем собрании членов ТСЖ). А собственники помещений в многоквартирном доме, не являющиеся членами ТСЖ, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом.

Нужен ли собственнику помещения договор с ТСЖ на предоставление коммунальных услуг и обслуживание?

        Исходя из анализа вышеуказанных норм, можно сделать следующие выводы. Во-первых, отношения между ТСЖ и собственниками помещений носят обязательственный характер и возникают из закона и договора, а значит, в силу ст. 7 ЖК РФ к рассматриваемым договорам применяются общие нормы Гражданского кодекса о договорах, обязательствах и сделках. Во-вторых, с членами ТСЖ договоры на оказание коммунальных услуг и выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома не заключаются, и отношения строятся на основании устава и решений общих собраний членов ТСЖ. С собственниками, не являющимися членами ТСЖ, заключение договоров обязательно.
          Зачастую собственники, не желающие вступать в товарищество, достаточно негативно относятся к данной организации либо являются весьма пассивными, поэтому заключить с ними какой-либо договор бывает проблематично. Жилищный кодекс же обязанность по заключению договора с собственником, не являющимся членом ТСЖ, полностью возлагает на ТСЖ (пп. 2 п. 1 ст. 138 ЖКРФ), не предусматривая подобную обязанность для собственника помещения. Поскольку к данному договору применяются общие положения о договорах, содержащиеся в Гражданском кодексе, для него обязательна письменная форма, а порядок заключения договора в данном случае регулируется ст. 445 ГК РФ, в соответствии с которой ТСЖ должно направить проект договора (оферту) собственнику помещения. Последний в 30-дневный срок обязан направить извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (то есть составить протокол разногласий к проекту договора). Если ответа от собственника помещения не последовало, ТСЖ, как правило,   считает свою обязанность исполненной, но договор так и остается незаключенным.

        Между тем необходимо учесть, что предъявление товариществом собственнику счета, в котором отражены существенные условия договора на оплату содержания и ремонта общего имущества (перечень выполненных работ и оказанных услуг и их стоимость, оплачиваемая собственником) и коммунальных услуг, а также оплата такого счета собственником могут расцениваться как заключение сторонами договора о предоставлении жилищно-коммунальных услуг (п. 3 ст. 434, п. 3 ст. 438 ГК РФ). При этом  условия предоставления услуг и выполнения работ ежегодно утверждаются на общем собрании членов ТСЖ, где устанавливается их перечень и стоимость (которые являются существенными условиями рассматриваемого договора).

       Таким образом, отношения между собственником помещения, не являющимся членом ТСЖ, и товариществом строятся на основании устава товарищества, решений общих собраний членов ТСЖ, а также главным образом Жилищного кодекса и Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.

      Обязанность ТСЖ по выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома  является его уставной обязанностью (п. 1 ст. 135, п. 1 ст. 138, п. 1, 2 ст. 161 ЖК РФ). ТСЖ обязано управлять всем комплексом имущества многоквартирного дома, а собственники, не являющиеся членами ТСЖ, не могут отказаться от предоставления им данных услуг, так как в силу п. 4 ст. 37 ЖК РФ выделение доли в праве общей собственности на имущество многоквартирного дома в натуре невозможно.

        На основании выше изложенного, следует, что гораздо больший интерес в заключение договора на предоставления ЖКУ может (и должен) иметь собственник помещения, поскольку такой договор, включающий более детальный перечень работ и услуг, лучше защищает интересы собственника как потребителя.  Кроме того сторонами по договору могут быть установлены повышенные требования к содержанию общего имущества, и только при заключении договора у собственника появится возможность требовать от товарищества не просто содержания общего имущества в соответствии с законодательством, а точного выполнения всех предусмотренных договором обязательств.

Договор между ТСЖ и управляющей организацией

Как показывает практика, управление многоквартирным домом — дело непростое, а подчас и крайне хлопотное. Многоквартирный дом — вещь сложная, управление им невозможно без целого багажа знаний и умений, а значит, требует привлечения профессионалов. Между тем из сказанного не следует делать вывод о том, что ТСЖ изначально проигрывает управляющей компании. Кроме того, на наш взгляд, противопоставление двух способов управления — посредством ТСЖ и управляющей организации — не имеет под собой достаточных оснований: ТСЖ и управляющая организация могут взаимовыгодно сосуществовать.

Привлечение ТСЖ управляющей компании к управлению многоквартирным домом возможно целым рядом способов. Ранее на страницах журнала <1> уже рассматривались две основные модели взаимодействия ТСЖ и управляющей организации. В данной статье мы более детально изучим различные варианты заключения договора управления между ТСЖ и управляющей организацией, их плюсы и минусы, а также моменты, на которые необходимо обратить внимание при заключении такого договора.

<1> См. статью "Передача дома в управление", N 3, 2008.

Возможность заключения договора управления между ТСЖ и управляющей организацией предусмотрена ЖК РФ. Так, согласно ст. 137 ЖК РФ ТСЖ вправе:

  • заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества;
  • выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги.

Согласно ст. 162 ЖК РФ управление многоквартирным домом, в котором создано ТСЖ, осуществляется с учетом положений разд. VI "Товарищество собственников жилья" ЖК РФ. Кроме того, п. 4 ст. 148 ЖК РФ предусмотрена обязанность правления ТСЖ управлять многоквартирным домом или заключить договор на управление им.

Таким образом, правовые основания заключения интересующего нас договора имеются. Но прежде чем заключать такой договор, необходимо определиться, как должны быть выстроены отношения между управляющей организацией и ТСЖ, ведь именно этим отношениям договор будет призван придать правовую форму.

Модели управления ТСЖ многоквартирным домом с привлечением управляющей организации

Модели взаимодействия ТСЖ и управляющей организации могут быть следующие:

  1. управление осуществляется управляющей организацией, а обслуживание и ремонт — наемным штатным персоналом ТСЖ;
  2. управление осуществляется управляющей организацией, а обслуживание и ремонт — подрядчиками (физическими или юридическими лицами) по договору (договорам) с товариществом;
  3. управление осуществляется управляющей организацией, а обслуживание и ремонт — штатным персоналом управляющей организации;
  4. управление осуществляется управляющей организацией, а обслуживание и ремонт — подрядчиками (физическими или юридическими лицами) по договору (договорам) с управляющей организацией.

Рассмотрим каждую из этих моделей.

Модель 1

Управление осуществляется управляющей организацией, а обслуживание и ремонт — наемным штатным персоналом ТСЖ

В рамках данной модели активную роль играет правление ТСЖ, которое нанимает штатный персонал для выполнения работ по обслуживанию и содержанию общего имущества многоквартирного дома (это могут быть работники различных профессий, начиная с сантехника и дворника и заканчивая начальником охраны и главным инженером), проводит общее собрание для утверждения бюджета товарищества, может выбирать управляющую организацию, решает текущие вопросы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

При этом управляющая организация руководит работами, выполняемыми персоналом товарищества, согласованными с правлением и общим собранием ТСЖ, может решать финансовые вопросы.

Образец договора ТСЖ с собственником

Также в договоре можно предусмотреть обязанность управляющей организации по ведению работы с неплательщиками.

Таким образом, отметим следующие положительные черты данной модели. Прежде всего, профессиональное управление многоквартирным домом. Деньги от собственников поступают на расчетный счет ТСЖ, то есть собственники, правление и ревизионная комиссия ТСЖ могут отслеживать перемещение денежных средств со счета ТСЖ. Правление ТСЖ имеет те же интересы, что и собственники, при этом обладает достаточным числом полномочий и обязанностей, чтобы не оставаться пассивным. Крайне важно, что управляющая организация ограничена рамками заказанных работ и услуг и получает вознаграждение только за фактически выполненные работы, то есть за результат. Поскольку для управляющей организации ТСЖ — один из клиентов, стоимость услуг управления может быть гораздо ниже, чем при самостоятельном управлении ТСЖ. Также актуально, что ТСЖ при таком способе управления не теряет возможности накапливать на своем счете средства на капитальный ремонт без налогообложения.

Среди недостатков данной модели можно выделить следующие. Главный недостаток заключается в необходимости наличия достаточно широкого штата работников ТСЖ, которым нужно платить постоянно, вне зависимости от качества и объема выполненных работ, а также производить отчисления с заработной платы. Кроме того, товарищество должно иметь свою материально-техническую базу для обслуживания дома. Как правило, ТСЖ не могут позволить себе нанять необходимое количество высококвалифицированных сотрудников, поэтому в штате зачастую появляются специалисты широкого профиля, что не всегда положительно сказывается на качестве работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома. Также нельзя не оценить и тот факт, что даже при переложении функций по управлению на управляющую организацию правление ТСЖ будет контролировать работу своих штатных работников вместе с ней.

Модель 2

Управление осуществляется управляющей организацией, а обслуживание и ремонт — подрядчиками (физическими или юридическими лицами) по договору (договорам) с товариществом

В рамках данной модели управление осуществляет управляющая организация, которая контролирует подрядные организации, выполняющие конкретные работы. Заключает договор с этими организациями ТСЖ, при этом оплата таких работ производится непосредственно по каждому из договоров за результат с расчетного счета ТСЖ. То есть в данном случае, кроме функций управления, управляющая организация может взять (а может и не взять) на себя функции агента по подбору подрядных организаций, поэтому возможно заключение агентского договора (его плюсы и минусы рассмотрим ниже). При заключении договора согласно рассматриваемой модели необходимо предусмотреть, кто осуществляет приемку выполненных работ, — управляющая организация или правление ТСЖ. На наш взгляд, акт приема-передачи выполненных работ должен подписываться и представителем управляющей организации, и представителем ТСЖ.

Что касается положительных моментов данного варианта, то к плюсам рассмотренной выше модели 1 добавляются следующие:

  • у ТСЖ нет необходимости создавать значительную материально-техническую базу и содержать большой штат работников, при этом управление, обслуживание и ремонт выполняются на должном профессиональном уровне;
  • управляющую организацию можно сменить, а деловые контакты, налаженные связи с подрядчиками останутся.

К недостаткам данной модели для ТСЖ относится только тот факт, что правление ТСЖ по-прежнему не сможет самоустраниться от контроля исполнения обязательств по договорам как управляющей, так и подрядными организациями.

В целом мы считаем, что рассмотренная форма сотрудничества ТСЖ и управляющей организации наиболее продуктивна и выгодна для ТСЖ, но только при наличии грамотного и детально расписанного договора. Подводные камни, с которыми можно столкнуться при заключении договора, будут рассмотрены ниже.

Модель 3

Управление осуществляется управляющей организацией, а обслуживание и ремонт — штатным персоналом управляющей организации

Эта модель — одна из наиболее часто встречающихся в практике ТСЖ. Предметом договора, заключаемого в рамках данной модели, является выполнение управляющей организацией своими силами работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, предоставлению коммунальных услуг собственникам помещений в таком доме.

То есть ТСЖ ежемесячно перечисляет на счет управляющей организации денежные средства за управление, содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и коммунальные услуги в размере, установленном в договоре. К плюсам профессионального управления, свойственным рассмотренным ранее моделям, можно добавить довольно существенный — управляющая организация в одном лице отвечает за весь комплекс работ, выполняемых в доме. Кроме того, правлению ТСЖ необходимо контролировать не несколько организаций, а только одну.

Между тем появляется целый ряд недостатков договоров такого рода. Во-первых, следует понимать, что собственники помещений имеют возможность контролировать только результаты деятельности по управлению многоквартирным домом и его содержанию, но не использование средств, перечисляемых управляющей организации: сэкономленные на обслуживании и ремонте средства — прибыль управляющей организации. Во-вторых, если ТСЖ надумает сменить управляющую организацию, то необходимо будет искать исполнителей работ и услуг по обслуживанию и содержанию дома. В-третьих, управляющая организация не всегда предложит специалиста того или иного рода лучше и дешевле, чем это сделает специализированная (обслуживающая) организация.

К сожалению, нам известны случаи, когда при заключении договора управления ТСЖ передает все свои права и обязанности управляющей организации, при этом либо у него вообще нет своего расчетного счета (что грубо нарушает законодательство), либо счет ТСЖ всегда остается пустым, так как все деньги от собственников помещений поступают на счет управляющей организации, а ТСЖ не имеет даже возможности оплатить обслуживание своего расчетного счета, работу бухгалтера и иные необходимые затраты. Другими словами, существование ТСЖ в таком случае носит номинальный характер. Между тем при уже существующем ТСЖ гораздо легче просто пересмотреть условия договора с управляющей организацией, нежели с нуля создавать ТСЖ и с чистого листа учиться управлять многоквартирным домом.

Модель 4

Управление осуществляется управляющей организацией, а обслуживание и ремонт — подрядчиками (физическими или юридическими лицами) по договору (договорам) с управляющей организацией

По данному договору управляющая организация выполняет работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома (как своими силами, так и по соглашениям со специализированными организациями), а также по предоставлению коммунальных услуг собственникам помещений в таком доме. В отличие от модели, в рамках которой управляющая организация осуществляет только функции управления, а договоры на содержание и ремонт заключаются с ТСЖ, в рассматриваемой ситуации ответственность за качество выполненных работ перед ТСЖ несет одна организация — управляющая.

Кроме того, в отличие от варианта, когда управляющая организация выполняет работы своими силами, данная модель обладает тем преимуществом, что при привлечении специализированных организаций качество работ выше.

Заключение договоров на оказание коммунальных услуг

При заключении договора управления между ТСЖ и управляющей организацией неизменно возникает вопрос, кто из них должен заключать договор с ресурсоснабжающими организациями. На этот счет было дано следующее разъяснение в Письме Минрегиона России от 03.05.2007 N 8326-РМ/07. В случае если ТСЖ (ЖСК) на основании пп. 1 п. 1 ст. 137 и ст. 162 ЖК РФ заключает с управляющей организацией договор управления многоквартирным домом, заключения договоров ресурсоснабжения ТСЖ (ЖСК) с ресурсоснабжающими организациями не требуется. При такой организации договорных отношений формирование заказа представителями собственников помещений в лице органов управления ТСЖ (ЖСК) будет сочетаться с исполнением профессионального управления на основании договора управления многоквартирным домом. В указанном случае все потребляемые в многоквартирном доме коммунальные ресурсы должны подаваться ТСЖ (ЖСК) управляющей организацией.

Если ТСЖ (ЖСК) не заключает договор управления многоквартирным домом, то привлечение для обслуживания внутридомовых инженерных систем специализированных (жилищно-эксплуатационных) организаций производится путем заключения им возмездных договоров с одним или несколькими лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

Таким образом, Минрегион в своем разъяснении не учитывает возможности разного порядка передачи и объема функций по управлению, говоря, что при наличии договора управления ответственность за предоставление коммунальных услуг несет управляющая организация. В целом можно согласиться с таким подходом, поскольку функция по предоставлению коммунальных услуг собственникам — одна из составляющих понятия управления многоквартирным домом.

Подводные камни при заключении договора управления Договор управления или агентский договор?

В соответствии с п. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления ТСЖ) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. Таким образом, данный договор регулируется не только Жилищным, но и Гражданским кодексом, а именно гл. 37 "Подряд" и 39 "Возмездное оказание услуг". Соответственно, оплата услуг управляющей организации производится за фактически выполненные работы.

Договор агентирования в силу ст. 1005 ГК РФ предполагает, что одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала. То есть управляющая организация по поручению ТСЖ может заключить договоры (от своего имени или от имени товарищества) с подрядными организациями за счет ТСЖ. При заключении агентского договора следует понимать, что требовать от управляющей организации заключения договоров с ресурсоснабжающими предприятиями нельзя: в отличие от договора управления, агентский договор этого по определению не предполагает. Также это означает, что управляющая организация не будет нести ответственность за качество работ, выполняемых подрядными организациями, и вознаграждение агента не будет зависеть от фактически выполненных работ, а будет установлено в фиксированном размере. Договор агентирования может быть с достаточной долей взаимовыгодности применен при использовании модели 2, когда управление осуществляется управляющей организацией, а обслуживание и ремонт — подрядчиками (физическими или юридическими лицами) по договору (договорам) с товариществом.

Кто вправе подписать договор управления?

Казалось бы, ответ на этот вопрос очевиден — председатель правления ТСЖ. Но имеется ряд тонкостей, незнание которых иногда приводит к признанию договора недействительным <2>. Согласно ст. 53 ГК РФ юридическое лицо приобретает права и принимает на себя обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами. Органами управления ТСЖ являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества (ст. 144 ЖК РФ).

<2> См. Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 05.10.2009 N 09АП-16093/2009-ГК.

В силу ст. 148 ЖК РФ в обязанности правления ТСЖ входят, в частности, управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им, заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме (п. п. 4, 6). Таким образом, либо договор управления должен быть подписан со стороны ТСЖ всеми членами правления, либо обязательным приложением к нему должен стать протокол заседания правления ТСЖ, в котором председателю поручено подписать указанный договор.

Еще несколько советов

Анализируя практику НП "Нижегородская ассоциация ТСЖ", можно отметить, что, во-первых, зачастую ТСЖ, заключая договор управления, передают все функции по управлению, в том числе и финансовому, на откуп управляющей организации вместе со всеми средствами, полученными от собственников. Между тем совершенно нет необходимости сразу передавать средства на капитальный ремонт управляющей организации, они должны накапливаться, и лучше — на счете ТСЖ. Конечно, эти средства носят целевой характер и будут возвращены собственникам при расторжении договора управления, но, возможно, возвращать их придется через суд, а обращение в суд — дело нелегкое, занимающее много времени. Если же ТСЖ все-таки решило передать денежные средства, предназначенные для капитального ремонта дома, на счет управляющей компании, то в договоре управления следует прописать условие, что при его расторжении эти средства в полном объеме возвращаются ТСЖ.

Во-вторых, все, что касается стоимости, вида, объема и характера оказываемых услуг и выполняемых работ, должно соответствовать решению общего собрания членов ТСЖ об установлении платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома и утвержденной смете доходов и расходов ТСЖ на год. Написать в договоре, что управляющая организация обязуется проводить работы по содержанию и ремонту общего имущества, недостаточно. Необходимо перечислить все работы и услуги с указанием стоимости и периодичности (срока выполнения) каждой. Нелишним будет условие о согласовании денежной суммы, которую управляющая организация может потратить на приобретение материалов для проведения работ <3>. Все это избавит от разногласий в будущем при расчетах за фактически выполненные работы.

<3> Решение Арбитражного суда Пермского края от 31.08.2009 N А50-12659/2009.

В-третьих, в договоре обязательно нужно определить, кто осуществляет взыскание задолженности с собственников помещений в доме.

Таким образом, договор управления между ТСЖ и управляющей организацией может стать достойным инструментом профессионального управления в руках ТСЖ. На наш взгляд, именно взаимодействие ТСЖ и управляющих организаций будет наиболее востребованной формой управления в будущем.

Статья подготовлена с использованием материалов проекта "Поддержка собственников жилья", осуществляемого Фондом "Новая Евразия" при поддержке USAID.

М.А.Пургина

Юрисконсульт

НП "Нижегородская ассоциация ТСЖ"

ДОГОВОР ТСЖ С СОБСТВЕННИКОМ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

1 Поставка коммунальных услуг в нежилые помещения с 01.01.2017

2 Предмет договора аренды нежилого помещения

Нежилое помещение в многоквартирном доме имеет пристроенную часть

Договор тсж с собственником нежилого помещения

290 ГК РФ и п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения и несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.

По нормам ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества.

Защита прав Арендатора в спорах с Управляющей компанией

Как правило, в договор аренды специально включают условия об обязанности арендатора содержать общее имущество и заключить договор с Управляющей организацией.

По договору аренды арендодатель предоставляет арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (п. 1 ст.

606 ГК РФ). Согласно п.

С того момента как арендатор «заселяется» в нежилое помещение Управляющая организация начинает выставлять счета на оплату расходов по содержанию общего имущества, а так же требовать заключение с ней договора по управлению общим имуществом. О том, насколько правомерны требования Управляющей организации и пойдет речь в данной статье. Обязан ли арендатор заключать договор с Управляющей организацией?

Обязан ли арендатор содержать общее имущество дома? Для ответа на первый вопрос обратимся к действующему законодательству.

Из положений ст.

Образец договора ТСЖ с собственником

Подорожная, дом 11, кВ.

Образец договора ТСЖ с собственником

854, с другой стороны, именуемый в дальнейшем “Собственник “, заключили настоящий договор о нижеследующем: 1.

Предмет договора 1.1.

Стороны объединяются для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме. 1.2.

Стороны несут совместные расходы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. 1.3. Собственник поручает Товариществу совершать от имени Собственника и за его счет совершать следующие юридические действия: — представлять законные интересы Собственника в договорных отношениях с управляющей, ресурсоснабжающими, обслуживающими и прочими организациями, в отношениях с органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также в суде; — заключать договора на выполнение работ и оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также на предоставление коммунальных услуг; — осуществлять контроль и требовать исполнения обязательств по заключенным договорам; — осуществлять начисление, сбор и перечисление обязательных платежей Собственника управляющей организации или обслуживающим, ресурсоснабжающим и прочим организациям (если иной порядок не установлен решением общего собрания членов Товарищества или правлением); — проводить регистрацию и страхование опасных производственных объектов (газовой котельной, лифтов и т.п.).

Вопросы о членах ТСЖ

Так, в соответствии с приложением 3 к Постановлению ВС РФ от 27.12.1991 N 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» нежилые помещения, построенные за счет 5- и 7-процентных отчислений на строительство объектов социально-культурного и бытового назначения, подлежали передаче в муниципальную собственность.

ТСЖ

ДОГОВОР АРЕНДЫ ЧАСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
Какие документы нужны для сдачи в аренду Перед тем как сдавать в аренду земельный участок, готовят следующий пакет документов. Свидетельство о праве собственности. Если объектом владеет несколько собственников, их согласие в письменном виде. Договор

МОЖЕТ ЛИ ТСЖ ПРОДАТЬ ЧАСТЬ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА
Из чего состоит общее имущество многоквартирного дома? В состав общего имущества многоквартирного дома входят помещения, которые не являются частью квартир и предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме – это лестничные

МОЖЕТ ЛИ АРЕНДАТОР ЗАКЛЮЧИТЬ ДОГОВОР С ТСЖ
Не секрет, что если нежилое помещение находится в многоквартирном доме, то для его содержания необходимо не только постоянно оплачивать коммунальные ресурсы, но и нести расходы на общее имущество всего дома (лифты, лестницы, земельный участок).

ДОГОВОР АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ МЕЖДУ ИП
Коротко: Договор аренды нежилого помещения – это соглашение, заключаемое между арендодателем и арендатором, планирующим заниматься бизнесом: вести торговлю, организовать склад, открыть магазин и т.д. Подробно Данный документ может оформляться ИП и

АРЕНДА КВАРТИРЫ ДЛЯ РАБОТНИКОВ: ОБРАЗЕЦ ДОГОВОРА
Как вариант места проживания командированных сотрудников все большую популярность приобретают частные квартиры. Это и понятно с учетом острого недостатка доступных гостиниц. Рассмотрим, на что надо обратить внимание при заключении договора аренды с

Договор управления с ТСЖ: миф или реальность?

Практика Ассоциации ТСЖ г. Нижнего Новгорода показывает, что за последние несколько лет граждане — собственники помещений в многоквартирных домах стали более грамотными в вопросах жилищного законодательства, все с большим доверием относятся к такой форме управления домом, как ТСЖ, и чаще предпринимают усилия для замены управляющих организаций, работа которых их не устраивает.

Договор с ТСЖ

Но сменить управляющую организацию — значит не просто отказаться от услуг нерадивого управленца. Необходимо найти более добросовестную и эффективную форму управления. В свою очередь ТСЖ зачастую могут конкурировать в вопросах профессионализма и экономии со многими управляющими компаниями. Однако ни для кого не секрет, что создание ТСЖ в доме — дело весьма трудоемкое, а работа в товариществе требует сил, времени и заинтересованности. В связи с этим вполне понятно желание собственников дома не создавать новое товарищество, а доверить управление домом уже существующему и хорошо себя зарекомендовавшему ТСЖ. Как это можно сделать?

Если дома являются соседними, граничат земельными участками и имеют общие инженерные коммуникации, дом можно отнести в ведение существующего ТСЖ, а собственникам помещений в присоединяющемся доме — войти в состав членов товарищества на основании ст. 136 ЖК РФ.

Но если подобных условий нет, а желание перепоручить свой дом именно этому ТСЖ велико, то придется рассматривать другие варианты. Например, тот, который вынесен в заголовок статьи: собственники помещений в доме могут выбрать в качестве способа управления управляющую организацию и заключить договор управления с ТСЖ. К сожалению, на наш взгляд, такой подход не соответствует действующему законодательству в силу нескольких обстоятельств.

В ст. 161 ЖК РФ указано, что собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из предложенных способов управления: непосредственное управление, управление ТСЖ, жилищным, иным специализированным потребительским кооперативом либо управляющей организацией. Безусловно, в широком смысле понятие "управляющая организация" наряду с управляющими компаниями, индивидуальными предпринимателями включает в себя и ТСЖ (ЖСК, ЖК и т.д.), но в контексте приведенной нормы понятия "управляющая организация" и "ТСЖ" противопоставлены. Управление посредством ТСЖ реализуется путем создания и участия собственников жилья в товариществе, а управление посредством управляющей организации — путем заключения договора управления с управляющей компанией.

Надо сказать, что законодатель несколько непоследователен в определении терминов, что, в частности, и порождает недопонимание. Так, в п. 3 Правил предоставления коммунальных услуг под управляющей организацией понимается юридическое лицо любой организационно-правовой формы, выступающее исполнителем по договору управления многоквартирным домом. Жилищный кодекс же следует другой логике. Об этом косвенно свидетельствует и определение сторон договора управления в ст. 162 ЖК РФ. По договору управления многоквартирным домом одна сторона — это управляющая организация, а другая — собственники помещений в многоквартирном доме, органы управления товарищества собственников жилья либо органы управления жилищного кооператива или органы управления иного специализированного потребительского кооператива. На наш взгляд, воля законодателя здесь выражена достаточно четко, и, если бы исполнителем по договору управления могло быть ТСЖ, в определении сторон этот факт получил бы свое отражение.

Таким образом, выбрать в качестве способа управления управляющую организацию, а в качестве такой организации — ТСЖ, мы считаем, нельзя. Но перепоручить свой дом надежному товариществу все же можно, например, заключив договор на оказание услуг (выполнение работ) по содержанию и ремонту общего имущества <1>.

<1> Подробнее об этом читайте в статье "ТСЖ + ТСЖ", N 3, 2010.

М.А.Пургина

Руководитель юридического отдела

Фонда жилищного просвещения

"Ассоциация ТСЖ г. Нижнего Новгорода"

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *