Договор собственника с ТСЖ

ТСЖ и собственник нежилого помещения

Вопрос выстраивания отношений ТСЖ с собственником нежилого помещения на сегодняшний день поднимается очень часто. Такая ситуация главным образом складывается не из-за того, что у ТСЖ или хозяина нежилого помещения возникают какие-либо исключительные требования, а просто потому, что закон "не видит" специфики нежилого помещения, а значит, не делает никакого различия в регулировании его правового статуса и статуса жилого помещения.

Нежилое помещение как объект права

Законодательно нежилое помещение в многоквартирном доме было признано самостоятельным объектом недвижимости целым рядом нормативных актов достаточно давно. Так, в соответствии с Приложением 3 к Постановлению ВС РФ от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" нежилые помещения, построенные за счет 5- и 7-процентных отчислений на строительство объектов социально-культурного и бытового назначения, подлежали передаче в муниципальную собственность.

Нежилые помещения, перечисленные в п. 5.14.6 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ, утвержденной Указом Президента РФ от 24.12.1993 N 2284, и в разд. 4 Основных положений Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ после 1 июля 1994 г., утвержденных Указом Президента РФ от 22.07.1994 N 1535, до сих пор остаются одним из основных объектов приватизации.

С 31 января 1998 г. вступил в силу Федеральный закон от 21.07.1997 N 123-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в ст. 1 которого нежилое помещение прямо названо в числе самостоятельных объектов недвижимости.

Между тем параллельно с перечисленными документами действовал Федеральный закон от 15.06.1996 N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья", а затем был принят и Жилищный кодекс. Последние два документа определили состав общего имущества многоквартирного дома, а также право общей долевой собственности на это имущество собственников помещений многоквартирного дома.

Если учесть, что большинство нежилых помещений многоквартирного дома располагаются в подвале, на цоколе, на чердаке (мансарде), то понятно, что вопрос о возможности выделения нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости вызывает огромное количество споров. Очень часто собственники или ТСЖ как их представитель сталкиваются с тем, что помещение, в котором расположены общедомовые коммуникации и инженерное оборудование, обслуживающее многоквартирный дом, принадлежит на праве собственности какому-либо лицу, а значит, и доступ в них закрыт. Это, в свою очередь, ставит под угрозу безопасное проживание в самом доме. Практика разрешения данных споров на сегодняшний день крайне противоречива, поскольку суду приходится опираться на достаточно скупые нормы законодательства <1>.

<1> См., например, Постановления ФАС ДВО от 31.03.2008 N Ф03-А51/08-1/822, ФАС СЗО от 29.05.2008 N А56-11487/2007.

Бремя содержания общего имущества

Прежде всего следует подчеркнуть, что Жилищный кодекс не делает различий в правовом статусе жилого и нежилого помещения, возлагая равные обязанности и наделяя равными правами собственников как одного, так и другого. Отсюда неважно, является нежилое помещение пристроенным или встроенным, главное — оно признается составной частью жилого здания в соответствии с техническим паспортом дома, а значит, в силу п. 1 ст. 39 ЖК РФ собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме обязаны наравне нести бремя расходов на содержание общего имущества. Это бремя должно быть соразмерно долям в праве общей собственности на общее имущество.

По поводу возможности установления иной дифференциации обязанностей оплаты, нежели предписывает ЖК РФ (например, путем принятия решений на общем собрании многоквартирного дома), нужно признать, что позиция законодателя не предполагает изъятий. Согласно пп. 3 п. 1 ст.

26.01.2016 | Взаимодействие ТСЖ с УО

137 ЖК РФ ТСЖ должны устанавливать размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество. Других оснований для дифференциации участия в содержании общего имущества ЖК РФ не предусматривает.

Таким образом, неважно, пользуется ли собственник нежилого помещения подъездом, крышей, лифтом многоквартирного дома или иным общим имуществом, вопрос о возможности освобождения от платы за пользование и содержание общего имущества решается однозначно. В Решении от 26.05.2005 N ГКПИ05-588 Верховный Суд указал, что обязанность по содержанию общего имущества жилого дома, в том числе и лифта, возлагается на всех без исключения нанимателей жилых помещений в этом доме независимо от того, на каком этаже находится занимаемое жилое помещение. И хотя речь шла о нанимателях, а не о собственниках, на сегодняшний день ни для тех, ни для других не предусмотрено никаких исключений.

Понятно, что собственникам нежилых помещений подход ЖК РФ, предусматривающий равную плату за содержание общего имущества, может казаться несправедливым и нелогичным, но другого на сегодняшний день не дано.

Договорные отношения между ТСЖ и собственником нежилого помещения

Для регулирования отношений по несению собственником нежилого помещения (не являющегося членом товарищества) расходов на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома ЖК РФ предписывает ТСЖ заключение соответствующего договора с собственником помещения. Такой договор может носить разные названия, например договор долевого участия в эксплуатационных расходах или договор на управление эксплуатацией многоквартирного дома, но, на наш взгляд, наиболее правильным является название, указанное в ЖК РФ <2>.

<2> Договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме (п. 2 ст. 138 ЖК РФ).

В отличие от договора управления, который заключается управляющей компанией в порядке ст. 162 ЖК РФ, договор между ТСЖ и собственником нежилого помещения может содержать условия, отличные от условий договора, заключенного с собственником жилого помещения, не являющегося членом ТСЖ. Особенность договора с собственником нежилого помещения — необходимость предусмотреть, кроме стандартных условий (состав общего имущества многоквартирного дома, перечень услуг и работ по его содержанию и ремонту, порядок изменения такого перечня, порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения), следующие моменты:

  • права собственника в части пользования общим имуществом многоквартирного дома, например подвалом;
  • порядок доступа представителей ТСЖ в помещение собственника и представителей собственника в подвальные помещения, например, для снятия показаний с индивидуального прибора учета.

Кроме того, в договоре имеет смысл разграничить ответственность по благоустройству придомового земельного участка, поскольку нередко собственник нежилого помещения видит территорию перед своим магазином или офисом в виде, отличном от того, который в состоянии обеспечить ТСЖ. При этом следует учитывать, что данный вопрос может попасть в компетенцию органов местного самоуправления. Например, в соответствии с п. п. 3.1.2 и п. 3.1.3 Правил благоустройства г. Н. Новгорода, утвержденных Постановлением Городской думы г. Н. Новгорода от 20.06.2007 N 56, Администрация г. Н. Новгорода оставляет за собой право закрепления за юридическими лицами территории с целью содержания и уборки.

Снабжение нежилых помещений коммунальными ресурсами

По смыслу Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 N 307, ТСЖ не является исполнителем коммунальных услуг для собственников нежилых помещений. Напомним, что согласно данному документу исполнители — юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, предоставляющие коммунальные услуги, производящие или приобретающие коммунальные ресурсы и отвечающие за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги. Потребителем же является гражданин, использующий коммунальные услуги для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Поскольку большей частью собственник нежилого помещения использует его в предпринимательской деятельности, то Правила предоставления коммунальных услуг гражданам не применяются. Следовательно, собственник нежилого помещения должен самостоятельно заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями, то есть стать абонентом.

Предоставление услуг энергоснабжения, в том числе электроэнергии, регулируется § 6 гл. 30 ГК РФ. Согласно ст. 539 ГК РФ по договору энергоснабжения энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии. Договор энергоснабжения заключается с абонентом при наличии у него отвечающего установленным техническим требованиям энергопринимающего устройства, присоединенного к сетям энергоснабжающей организации, и другого необходимого оборудования, а также при обеспечении учета потребления энергии. К отношениям по договору энергоснабжения, не урегулированным ГК РФ, применяются законы и иные правовые акты об энергоснабжении, а также обязательные правила, принятые в соответствии с ними.

Статья 543 ГК РФ включает положения об обязанности покупателя по содержанию и эксплуатации сетей, приборов и оборудования. Пункт 1 этой статьи гласит, что абонент обязан обеспечивать надлежащее техническое состояние и безопасность эксплуатируемых энергетических сетей, приборов и оборудования, соблюдать установленный режим потребления энергии, а также немедленно сообщать энергоснабжающей организации об авариях, пожарах, неисправностях приборов учета энергии и об иных нарушениях, возникающих при пользовании энергией. Следует отметить, что правила, предусмотренные ст. ст. 539 — 547 ГК РФ, применяются к отношениям, связанным со снабжением тепловой энергией, газом, нефтью и нефтепродуктами, водой и другими товарами через присоединенную сеть, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Например, порядок пользования системами водоснабжения и водоотведения регулируется Правилами пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в РФ <3>, в соответствии с которыми абонентами признаются юридическое лицо, а также ПБОЮЛ, имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении объекты, системы водоснабжения и (или) канализации, которые непосредственно присоединены к системам коммунального водоснабжения и (или) канализации, заключившие с организацией водопроводно-канализационного хозяйства в установленном порядке договор на отпуск (получение) воды и (или) прием (сброс) сточных вод.

<3> Утверждены Постановлением Правительства РФ от 12.02.1999 N 167.

Таким образом, собственник, использующий принадлежащее ему нежилое помещение в предпринимательских целях, должен заключить отдельные договоры с ресурсоснабжающими организациями. Вместе с тем нередко данные организации не имеют технической возможности поставлять услуги в нежилые помещения многоквартирного дома отдельно от других помещений этого дома. В этих случаях собственнику нежилого помещения необходимо заключить договор с ТСЖ (он просто вынужден это сделать) на предоставление коммунальных услуг, идентичный договору с собственником жилого помещения.

М.А.Чистякова

Юрист

Нижегородской ассоциации ТСЖ

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *