Документы при покупке квартиры вторичка

Стоимость на недвижимость в Кирове постоянно растёт, поэтому купить квартиру в новостройке далеко не всем под силу. Из-за такой ситуации на рынке около 80% всех сделок по покупке/продаже квартиры осуществляется на вторичном рынке.

Чтобы обезопасить себя от махинаций и, в последующем, от новых вложений в квартиру, стоит прислушаться к советам при покупке квартиры на вторичном рынке.

Совет 1. Перед покупкой квартиры обязательно поговорите с её собственником. Из разговора с владельцем вы сможете узнать о важных нюансах данной квартиры, которые могут быть не освещены, если продажа идёт через третьи лица. Если вас никак не хотят сводить с собственником, по причине его отъезда или болезни, то стоит задуматься над приобретением такой квартиры, т.к. почти треть всех махинаций на вторичном рынке происходит при помощи третьих лиц и поддельных документов.

Совет 2. Осматривайте квартиру днём и, желательно, в будни. Вечером, возможно, вы не заметите, как шумит работающая неподалёку фабрика, не видно пейзажа из окна (стройка или свалка прямо под окном). Об этих, несомненно, важных деталях продавец может умолчать. А для вас они будут неприятным сюрпризом. При осмотре самой квартиры обратите внимание на следующие моменты:

  • состояние электропроводки и сантехники;
  • работоспособность вентиляции;
  • состояние напольных покрытий.

Замена сантехники и скрипучих полов – дело очень затратное и трудоёмкое, лучше сразу избавить себя от таких неожиданностей.  

Совет 3. Пообщайтесь с соседями. Сразу можно понять, насколько адекватные люди будут жить рядом с вами. Они же могут и рассказать вам о владельце квартиры, которую собираетесь купить. Если эту квартиру перепродают уже не первый раз, возможно, и вам стоит отказаться от этой покупки.

Совет 4. Используйте банковскую ячейку при передаче денег продавцу. Прежде чем подписать договор купли-продажи, обратитесь к опытному юристу, который проверит правильность заполнения всех необходимых бумаг. После чего вы можете подписать договор с продавцом прямо в банке. Далее продавец, используя только этот договор, сможет забрать деньги из банковской ячейки.

Совет 5. Не забывайте про налоговый вычет. После покупки квартиры вы можете вернуть себе 13% от стоимости квартиры, не превышающей 2 млн. рублей. Если квартира стоит более 2 млн. рублей, то вернуть вы сможете не более 260 000 рублей (2 млн.

Экспертизы для безопасной покупки квартиры на вторичном рынке: советы эксперта

* 13%). Все подробности вы найдете в ст. 220 Налогового Кодекса РФ.

Совет 6. Перед заключением сделки обязательно изучите законодательство, которое регулирует процесс покупки-продажи квартиры и другого имущества. Да, статей много, но они необходимы, чтобы обеспечить безопасность сделки.

  • Гражданский кодекс РФ, статьи 21, 37, 130, 131, 154, 160, 161, 164, 166 – 171, 176 – 181, 209 – 211, 218, 223, 224, 244 – 246, 250, 256, 288 – 290, 292, 330, 331, 407, 408, 420 – 422, 433, 454, 549 – 551, 554 – 558.
  • Семейный кодекс РФ, статьи 33, 34, 35, 60.
  • Жилищный кодекс РФ, статьи15, 16, 18.
  • Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 28.07.2012) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Покупка жилья – ответственный шаг, поэтому не пренебрегайте мелочами и консультациями юристов, тщательно проверяйте документы, и квартира принесёт вам только радость от приобретения, а не головную боль.

Процедура покупки жилья на вторичном рынке может показаться довольно сложной и не совсем логичной, но на самом деле она отрабатывалась годами и существует для того, чтобы обеспечить максимальную в условиях российского рынка безопасность сделок.

О том, как в общих чертах происходит такая покупка, нашему корреспонденту рассказал юрист Московской Ассоциации — Гильдии Риэлтеров Антон ИЛЬИН. Условно весь процесс можно разделить на пять этапов.

1. Заключение договора с агентством недвижимости

Найти квартиру, конечно, можно и без агентства недвижимости, но… Нужно учитывать один момент — в Москве спрос на жилье сильно превышает предложение. Не говоря уже о том, что в условиях российского законодательства и рыночных реалий гораздо удобнее свалить все проблемы на плечи того риэлтора, которого к вам прикрепят, — ему за это деньги платят.

Поиск квартиры и сопровождение сделки — это услуга, за которую агентства берут определенное вознаграждение. Это может быть либо фиксированная цена — обычно, начиная от 1000 долларов, либо процент от сделки, либо все те же гооо долларов за поиск подходящей квартиры плюс процент от ее стоимости.

Если агентство берет плату за поиск квартиры, то деньги придется вносить вперед. В этом случае в договоре, который вы заключите с агентством, должно присутствовать как можно более подробное описание нужной вам квартиры. Так же в договоре указывается, сколько вариантов, соответствующих указанным параметрам, вам предоставят для выбора.

Как самостоятельно купить квартиру на вторичном рынке без риэлтора и опыта за 7 шагов

Поиск подходящего жилья

После того как заключен договор с агентством, последнее начинает подбор квартиры. Идеальный вариант — квартира, владелец которой заключил договор на продажу именно с вашим агентством. В этом случае агентство, как правило, сразу проверяет документы и историю квартиры. Если же у агентства такой квартиры нет, оно ведет поиск по всем доступным источникам.

Когда более-менее подходящая квартира найдена, ваш агент приглашает вас на ее просмотр. Во время просмотра клиент обычно подписывает Акт осмотра квартиры. Если квартира не соответствует тем параметрам, которые вы заявляли и которые прописаны в вашем договоре с агентством, то это стоит указать в Акте осмотра. В этом случае вариант не засчитывается.

Если же квартира вас устраивает, то вы переходите к следующему этапу.

3. Проверка чистоты квартиры и подготовка сделки

Сбор документов для проведения сделки с жильем требует определенного времени и денег. При этом все необходимые справки имеют ограниченный — срок годности, т.е. их нельзя подготовить впрок. Поэтому весь процесс начинается тогда, когда покупатель подтвердит свое намерение приобрести данную квартиру. Таким подтверждением является определенная сумма, которую в просторечии могут называть задатком или авансом.

Часто бывает так, что на просмотр квартиры приходят сразу несколько потенциальных покупателей. Если квартира понравилась сразу нескольким, то в выигрыше окажется тот, кто первым внесет предоплату. Бывают, правда, и случаи аукционов, когда жадный (pardon, очень расчетливый) покупатель прямо заявляет, что отдаст квартиру тому, кто больше предложит. Что делать в этом случае — решать вам, но стоит отметить, что если в результате аукциона цена квартиры переваливает за ту, которая указана в вашем договоре поиска, то этот вариант также не засчитывается.

Если же все в порядке и вы внесли требуемую сумму, то начинается самый, пожалуй, ответственный этап — сбор документов и их проверка. Напомним, что сегодня из всех участников рынка недвижимости покупатель оказывается самым с юридической точки зрения беззащитным. Юридическая практика такова, что в случае признания сделки недействительной стороны возвращаются в первоначальное положение и возвращают друг другу все полученное по сделке. Если вспомнить о том, что подавляющее большинство квартир на вторичном рынке продается по оценочной стоимости БТИ, то нетрудно догадаться, что именно эту сумму получит покупатель в качестве возврата всего полученного по сделке. Даже революционный шаг в российском законодательстве — защита государством прав добросовестного приобретателя — осуществляется в размере максимум одного миллиона рублей.

Расширенная выписка из домовой книги (берется в РЭУ или ДЭЗе). В этой выписке указаны все, кто проживал в данной квартире с момента постройки дома, а также на каких основаниях они оттуда выехали.

Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В ней указаны собственник или собственники квартиры, основания для возникновения права собственности. Наличие или отсутствие ограничений или обременения права.

Поэтажный план и экспликация БТИ. То, что вы видели при осмотре квартиры, должно соответствовать тому, что вы видите на плане. Согласно Жилищному кодексу РФ, если в квартире выявлена незаконная перепланировка, то владелец квартиры обязан за свой счет привести квартиру в первоначальное состояние. Есть, правда, возможность зарегистрировать перепланировку постфактум.

Это основные моменты, которые нужно учесть. Для описания всех возможных ситуаций не хватит целой газеты. Поэтому остановимся еще только на нескольких типичных случаях.

Если продавец квартиры — пожилой или сильно пьющий человек, то стоит получить справки из районных психоневрологического и наркологического диспансеров. Причем если раньше человек был зарегистрирован по другому адресу, то нужно посетить и диспансеры того района. Слишком много сделок впоследствии оспаривалось родственниками продавца на основании того, что последний якобы не мог осознавать последствия своих действий. Поэтому в особо подозрительных случаях можно провести в день заключения сделки медицинское освидетельствование.

Если сделка осуществляется по доверенности и продавец живет в пределах страны, то лучше потребовать личного присутствия продавца и его подписи на договоре купли-продажи. Отговорки занятостью работой и т.д. должны заставить насторожиться.

Если в выписке из домой книги указано, что в квартире проживали несовершеннолетние, которые не участвовали в приватизации квартиры, знайте, что таким образом их права были нарушены и по достижении совершеннолетия они могут попытаться эти права восстановить.

И, наконец, последнее правило — это указание в договоре купли-продажи квартиры именно той суммы, за которую вы ее покупаете.

4. Заключение договора купли-продажи квартиры и денежные расчеты

Итак. Документы собраны и проверены, препятствий для проведения сделки не обнаружено. Вы назначаете день сделки. Приготовьтесь к тому, что этот день будет весьма насыщенным. Во-первых, вам нужно будет зайти в депозитарий или банк, предоставляющий в аренду депозитные сейфовые ячейки. Такая ячейка берется в аренду, и в дополнение к основному договору аренды ячейки прикрепляются так называемые дополнительные условия. В этих дополнительных условиях указывается — кто, когда и на каких основаниях имеет допуск к ячейке после закладки денег. В случае сделки с квартирой первым имеет право доступа продавец, но только при предъявлении зарегистрированного договора купли-продажи квартиры. Если продавец с таким договором не приходит в течение назначенного срока (сделка не прошла государственную регистрацию, т.е. не состоялась), то он лишается права доступа к ячейке, и такое право предоставляется покупателю, который приходит и забирает свои деньги обратно. Первоначальный допуск к ячейке (для того чтобы положить в нее деньги) обычно имеют все заинтересованные лица (продавец, покупатель, агенты). Таким образом, деньги пересчитываются в присутствии продавца.

После того как деньги пересчитаны, проверены и заложены в ячейку, вы отправляетесь в отделение Росрегистрации или к нотариусу для заключения договора. В Росрегистрации ваш договор составляет и заверяет государственный регистратор. С этого момента сделка считается состоявшейся.

5. Государственная регистрация сделки и перехода права собственности на жилье

Срок государственной регистрации сейчас составляет один месяц.

Через месяц стороны сделки получают на руки свои экземпляры договора. На договоре продавца стоит одна печать, подтверждающая регистрацию сделки. С этим договором продавец идет в банк (депозитарий), получает доступ к ячейке и забирает свои деньги. На договоре покупателя стоят две печати: одна подтверждает регистрацию сделки, вторая — регистрацию права собственности. Кроме того, покупатель получает Свидетельство о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости — квартиру. С этого момента он становится полноправным собственником.

Также стороны должны подписать Акт приема-передачи объекта недвижимости. Для государственной регистрации сделки этот акт не нужен, но без него сделка также считается не заключенной. Вот с этого момента действительно можно сказать, что сделка состоялась.

Михаил Козырев, «Московские новости»

При приобретении квартиры на вторичном рынке, чтобы не столкнутся впоследствии с «неприятными» моментами и обманом со стороны продавца, нужно в первую очередь обратить внимание на следующие важные моменты:

Во-первых, не заключайте сделку купли-продажи, не осмотрев предварительно недвижимость. Важно убедится в том, что предлагаемая квартира именно то, что нужно и продавец не вводит вас в заблуждение.

Во-вторых, требуется уделить особое внимание документам, касающиеся непосредственно самой сделки.

Обязательно необходимо провести тщательную и качественную экспертизу полноты, достоверности и правильности составления необходимой документации.

В данном вопросе важно обратиться к услугам грамотного специалиста. Ему же стоит доверить составление самого договора необходимого при заключении данной сделки.

В-третьих, необходимо выявить всех лиц, имеющих на момент заключения сделки права на данную квартиру, включая потенциальных.

При этом немаловажно побеседовать с соседями, участковым полицейским, возможно с предыдущими хозяевами продаваемой квартиры, что может помочь выяснить обстоятельства способные помешать нормальному проведению сделки или признать впоследствии ее недействительной.

Советы при покупке квартиры

В-четвертых, выбор риэлтора. По возможности постарайтесь сами нанять риэлторскую компанию, ведь агент не может одновременно представлять интересы обеих сторон. При таком раскладе ваши интересы будут соблюдаться в первую очередь.

В-пятых, с регистрационного учета должны быть сняты все проживающие в продаваемой квартире до заключения сделки. При этом удостоверьтесь в местном отделении паспортного стола в том, что на момент заключения сделки квартира юридически свободна.

В-шестых, до того как сделка будет заключена необходимо нанять независимого эксперта для документального подтверждения технического состояния.

В-седьмых, так же немаловажно производить оплату по сделке купли-продажи через наиболее безопасные системы расчетов, таки как, например, аккредитив или сейфинг.

Существует еще множество немаловажных моментов, которые нужно учесть при покупке квартиры, но их, как правило, нужно рассматривать в каждой конкретной ситуации.

Как самостоятельно купить квартиру на вторичном рынке без риэлтора и опыта за 7 шагов

Главное быть очень бдительными и внимательными и обращаться к услугам исключительно грамотных, положительно зарекомендовавших себя экспертов и специалистов в данной области…

——

Понравилась статья? Пожалуйста, поделитесь с друзьями. Спасибо 🙂

Приобретение жилых помещений на сегодня относится к числу довольно ответственных процессов, поскольку в их реализацию вкладываются большие деньги, зарабатываемые зачастую десятками годов. Поэтому с наступлением момента покупки жилья важно не только выбрать его комфортное территориальное нахождение, близость к общественным местам и удобство автомобильной развязки, но и хорошего собственника здания, который продает недвижимость исключительно для своих целей.

Сегодняшние покупки квартир или домов неоднократно заканчиваются разнообразными махинациями, где в погоне за низкой ценой можно остаться вообще без денег и… потенциального здания. Каждый подозрительный шаг со стороны продавца должен быть рассмотрен как желание незаконного изъятия чужих денег, а, соответственно, к подобному событию стоит относиться с полным пониманием и осторожностью.

Однозначно правильным будет считаться решение, предусматривающие наем специалиста юридического направления. Именно ему, знающему все тонкости законодательства и возможных подвохов, стоит доверить окончательную проверку перед подписанием договора с учетом всех устных договоренностей. Юрист, посвященный в особенности сделки купли/продажи, может посоветовать потенциальному покупателю — брать объект недвижимости или отказаться от него в силу названных конкретных причин.

Советы юриста о том, что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке

Естественно, право последнего решения никто у клиента не забирает, он может прислушаться к юридически подкованному специалисту, а может проигнорировать его предупреждения.

Купить квартиру и не попасть на мошенника – большая радость, так как в нынешнее время данных категорий людей, желающих незаконно завладеть чужим имуществом, очень много. С целью адекватного и правильно подписанного договора необходимо проверить задолженность по платежам коммунального характера, уточнить в специальных органах, нет ли в стенах продаваемого здания прописанного подростка, иначе его никто не вправе выселить оттуда до достижения совершеннолетнего возраста. Вообще подвох может быть везде, поэтому остерегаться его нужно постоянно. Обращаясь в агентства недвижимости, можно значительно снизить риск попадания в руки мошенников, поскольку этими компаниями проверяются все данные до того, пока объект недвижимости будет предложен клиенту. Риск попасться на недобросовестных продавцов одинаков, вне зависимость от того какой тип недвижимости вы собираетесь приобрести. Это может быть вторичка в Южном Бутово или новостройка в Новой Москве.

И еще, остерегаться при покупке недвижимости стоит не только отрицательных «сюрпризов» со стороны собственников, но и возможности наличия, например, грибка в помещении и прочих микробов, тяжело выводящихся за пределы стен или планы Московской Мэрии по строительству очередного "грязного" производства неподалеку от вашей недвижимости, которые могут существенно ухудшить экологическую ситуацию в вашем районе.

Все в жизни надо делать с головой, это правило касается и приобретения жилья на вторичном рынке. Покупка квартиры что нужно знать покупателю вторички?

Лучшее время для покупки жилья — это весна или осень

В эти периоды появляется гораздо больше выгодных предложений. Если вы не достаточно осведомлены во всех юридических вопросах, то, возможно, есть смысл обратиться за помощью к специалисту, чтобы не быть обманутыми.

Топ-5 ошибок при покупке вторичного жилья

Основанием для передачи прав собственности на жилье является договор купли—продажи. В настоящее время обязательным правилом стало то, что если продавцов больше одного, то сделка должна быть обязательно нотариально заверенной. Когда договор составлен, в нем указаны все нюансы, связанные с приобретением жилья, следующий этап — это подача документов в регистрационную палату.

Полезное: Квартиры в городе Королев

Очень важным вопросом является оплата сделки при оформлении. Кто за что платит? Когда происходит покупка квартиры что нужно знать покупателю вторички. Если попался адекватный продавец, то договоритесь с ним по данному вопросу *на берегу*. Есть смысл оплатить услуги нотариуса пополам, а гос.пошлину за регистрацию договора возьмите на себя, здесь не сильно большие деньги.

В современном мире существует большое количество подвохов и моментов для обмана людей

А все, что связано с денежными вопросами, гораздо привлекательнее для мошенников. Надо быть очень осторожными, чтобы ваши деньги, действительно, принесли вам пользу, а не попали в руки к обманщикам, от которых их будет невозможно вернуть. Когда вы решились на внесение аванса, а это имеет место быть, так как является некой гарантией для обеих сторон, заключите договор о внесение аванса. В нем необходимо указать все моменты, связанные с передачей денег продавцу, на каких условиях и т.д. Чтобы в случае непредвиденных обстоятельствах можно было вернуть свои деньги без лишних проблем. Никогда не надейтесь на авось и берите расписку от продавца за полученные деньги. Это нехитрая бумажка является доказательством того, что вы деньги передали, а другой человек получил.

Любые вопросы, связанные с будущей покупкой, всегда обговаривайте с другой стороной сделки. Даже если вам покажутся вопросы мелкими и несерьезными, лучше спросить, чем пребывать в домыслах. Организационные вопросы по сделке обсудить точно необходимо: когда нынешние владельцы освободят помещение, когда будут выписаны все зарегистрированные люди, что продавец готов оставить из вещей или попросить ничего не оставлять и т.д.

Нужен ли юрист при покупке квартиры?

Покупка своей квартиры — одно из главнейших событий в жизни любого человека, поэтому легко можно понять покупателей, которые хотят приобрести квартиру без участия посредника.

Как торговаться с продавцом квартиры

Однако купля-продажа квартиры — это одна из сложнейших процедур с точки зрения законодательства и без сопровождения юриста простому человеку не обойтись.

Юристы компании «Московский юридический центр» — опытные практики, составившие немало договоров купли-продажи квартиры, мы участвовали как в оформлении ипотеки, так и при покупке квартиры в строящемся доме. Мы проконсультируем вас по всем возможным нюансам покупки недвижимости, и не дадим вас обмануть на любом из этапов сделки.

Какие могут быть риски при совершении сделки купли-продажи квартиры?

  • В первую очередь следует проверить документы продавца. Если вы покупаете квартиру у физического лица — смотрите паспорт, можно сделать запрос в паспортный стол, чтобы проверить правильность сведений.
  • При оформлении сделки купли-продажи с продавцом, действующим на основании доверенности, внимательно изучите доверенность, которая должна быть оформлена и заверена нотариальной подписью. Также на такой доверенности должна стоять дата выдачи документа, без нее он будет недействительным.
  • Среди рисков, возникающих при купле-продажи квартиры, может оказаться оформление договора по поддельной доверенности. Юристы компании «Московский юридический центр» помогут избежать данного риска, проверив:
  • составлена ли доверенность по всем требованиям законодательства;
  • действует ли представитель клиента в рамках своих полномочий, которые зафиксированы в доверенности;
  • возможные условия передоверия.
  • Опытного юриста насторожит факт частой продажи квартиры, а также ее более низкая, чем в среднем по рынку, цена — подвох может быть в том, что квартира находится в доме, который идет под снос, или же квартира криминальная.
  • Следует обратиться к юристу и в том случае, если продавец предоставил вам только копии документов на квартиру, даже если они заверены нотариусом — таким образом продавец может совершать сделку купли-продажи с несколькими покупателями.

Даже если вы думаете, что предусмотрели все возможные риски — не экономьте на процедуре проверки юридической чистоты квартиры, доверьте ее профессионалам компании «Московский юридический центр».

КОНСУЛЬТАЦИЯ ПО ТЕЛЕФОНАМ
Круглосуточно!
ТОЛЬКО ДЛЯ ЖИТЕЛЕЙ МОСКВЫ И М.О.
8(495)740-50-26
8(925)444-70-75

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *