Документы регистрации оперативного управления

Вопрос регистрации имущественных прав на объекты недвижимости традиционно один из самых сложных как в теории, так и на практике. При этом бытует ошибочное мнение, что регистрации подлежит только право собственности, хотя оно не единственное из имущественных прав, требующих государственной регистрации. Право оперативного управления, на основании которого казенные учреждения распоряжаются недвижимостью, также должно быть удостоверено не только на бумаге, но и в Едином государственном реестре прав. Как же это сделать? Какие документы нужно подготовить и в какие органы их представить? Попробуем ответить на эти непростые вопросы.

Каковы основания для регистрации оперативного управления?

В Федеральном законе от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон N 122-ФЗ) нет прямого ответа на этот вопрос, как и нет упоминания о праве оперативного управления. Поэтому обратимся к нормам гражданского законодательства. В ст. 131 ГК РФ сказано, что госрегистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право постоянного пользования, ипотека, а также иные права в случаях, предусмотренных законодательством. Таким образом, право оперативного управления как один из видов имущественных прав подлежит государственной регистрации, общий порядок проведения которой описан в Законе N 122-ФЗ. Им установлена обязательная регистрация прав на земельные участки, участки недр и всех объектов, которые связаны с землей таким образом, что их перемещение без несоразмерного ущерба назначению объектов невозможно, в том числе права на здания, сооружения, жилые и нежилые помещения. Многие из перечисленных объектов могут находиться у казенных учреждений на праве оперативного управления, поэтому им следует позаботиться о том, чтобы все права на объекты недвижимости были зарегистрированы в законном порядке.

К сведению. Право оперативного управления учреждения на недвижимое имущество, возникшее до введения в действие Закона N 122-ФЗ, признается действительным при отсутствии его государственной регистрации (Определение ВАС РФ от 11.05.2011 N ВАС-5289/11).

Кто занимается регистрацией недвижимости?

Уполномоченным федеральным органом по регистрации недвижимости является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), которая через свои территориальные органы выполняет возложенные на нее полномочия <1>. Росреестр не только координирует и контролирует деятельность своих территориальных органов, но и обеспечивает соблюдение Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним <2>, а также разрабатывает и издает методические рекомендации по вопросам практики ведения госрегистрации прав объектов недвижимости.

<1> Положение о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утв. Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 N 457.
<2> Утверждены Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219.

К сожалению, на данный момент нет подробных рекомендаций, касающихся государственных (муниципальных) учреждений и регистрации за ними права оперативного управления на недвижимость. Поэтому в этом вопросе казенным учреждениям ничего не остается, как руководствоваться общими нормами и отдельными положениями некоторых методических рекомендаций. В частности, в абз. 2 п. 2 Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на создаваемые, созданные, реконструированные объекты недвижимого имущества <3> сказано, что госрегистрацию права оперативного управления государственных (муниципальных) учреждений на находящиеся в государственной собственности объекты недвижимого имущества рекомендуется осуществлять одновременно с государственной регистрацией права государственной или муниципальной собственности на данные объекты. Это правило, как и упомянутые рекомендации, касается создаваемых, созданных, реконструированных объектов недвижимого имущества. Если объект недвижимости уже возведен и эксплуатируется, то право оперативного управления на него может быть зарегистрировано позже, чем право государственной (муниципальной) собственности. Главное, чтобы и то и другое было сделано, так как при отсутствии государственной регистрации права оперативного управления не исключены притязания на объект недвижимости со стороны других казенных учреждений, которым имущество может быть передано собственником.

<3> Утверждены Приказом Росрегистрации от 08.06.2007 N 113.

Этапы «хождения» документов по инстанциям

Порядок проведения государственной регистрации прав прописан в ст. 13 Закона N 122-ФЗ. В целях наглядности выделим на схеме все основные этапы данной процедуры.

—————————————————————————¬
¦ Прием документов на государственную регистрацию ¦
L————————————T————————————-
————————————-+————————————¬
¦ Правовая экспертиза и проверка законности сделки ¦
L————————————T————————————-
————————————-+————————————¬
¦ Сопоставление заявленных и зарегистрированных прав на недвижимость ¦
L————————————T————————————-
————————————-+————————————¬
¦ Внесение записей в Единый государственный реестр ¦
L————————————T————————————-
————————————-+————————————¬
¦ Совершение надписей на правоустанавливающих документах ¦
L————————————T————————————-
————————————-+————————————¬
¦ Выдача удостоверений о государственной регистрации прав ¦
L—————————————————————————

Государственная регистрация прав проводится в месячный срок со дня приема заявления и документов для проведения данной процедуры. После этого заявителю выдается свидетельство о государственной регистрации прав как итоговый документ о зарегистрированном праве оперативного управления на объект недвижимости. Но, чтобы его получить, нужно собрать пакет подтверждающих имущественное право документов.

Документы, необходимые для регистрации права

В связи с тем что регистрация имущественного права имеет добровольный (заявительный) характер, первое, что потребуют в регистрационной службе, это заявление о государственной регистрации прав на недвижимое имущество (п. 1 ст. 16 Закона N 122-ФЗ). К заявлению (в одном экземпляре) прилагаются акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество (не менее двух экземпляров), выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их выхода. Возможно, потребуются и иные документы о передаче прав на недвижимое имущество, например, согласие собственника государственного или муниципального имущества на распоряжение передаваемым или находящимся в оперативном управлении имуществом казенного учреждения.

Здесь стоит упомянуть Методические рекомендации по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним <4>, в которых большое внимание уделяется наиболее важным моментам сбора и представления документов на регистрацию недвижимости. В частности, документы должны соответствовать требованиям, установленным законодательством, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Представляемые бумаги должны содержать описание недвижимого имущества (Постановление ФАС ВВО от 17.01.2011 по делу N А82-1733/2010), вид регистрируемого права, быть скреплены печатями, иметь надлежащие подписи сторон или определенных должностных лиц (п. 1 ст. 18 Закона N 122-ФЗ). В случае если на государственную регистрацию был представлен документ (документы), имеющий подчистки, приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в нем исправления, исполненный карандашом, а также с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать его содержание, он не подлежит приему на государственную регистрацию.

<4> Утверждены Приказом Минюста России от 01.07.2002 N 184.

В связи с тем что в Законе N 122-ФЗ не указан порядок отказа в приеме ненадлежаще оформленных документов, а уклонение от регистрации права может быть обжаловано в суде, органы, принимающие документы, вправе приостановить государственную регистрацию до того момента, когда все документы будут собраны, а недочеты и ошибки исправлены. В противном случае непредставление требуемого и надлежаще оформленного документа до окончания срока регистрации (приостановления регистрации) повлечет вынесение решения об отказе в регистрации прав казенного учреждения на объект недвижимости.

Отметим, что заявление о государственной регистрации прав и иные документы, необходимые для нее, могут быть представлены одновременно с заявлением о государственном кадастровом учете. Сведения о таком учете являются обязательными для подтверждения прав при совершении сделок с недвижимостью, особенно если вместе с ней передаются права на земельные участки. Кстати, скоро планируется принять новый федеральный закон, объединяющий отдельные процедуры регистрации прав на объекты недвижимости и их кадастрового учета. То есть, возможно, будет единый закон, устанавливающий правила внесения и предоставления сведений сразу из двух источников (ЕГРП и ГКН). Это и есть тот самый принцип «одного окна», о котором, в частности, говорится в Концепции создания единой федеральной системы в сфере государственной регистрации прав на недвижимость и государственного кадастрового учета недвижимости <5>.

<5> Утверждена Приказом Минэкономразвития России от 18.12.2009 N 534.

Плата за госрегистрацию

Как сказано в Законе N 122-ФЗ, вместе заявлением о госрегистрации прав и другими прилагаемыми к нему документами представляется документ об уплате государственной пошлины. При этом без взимания госпошлины производится регистрация прав Российской Федерации, субъекта РФ, муниципального образования на государственное, муниципальное недвижимое имущество, не закрепленное за государственными, муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющее соответственно государственную, региональную или муниципальную казну (абз. 2 п. 3 ст. 16). Однако регистрация права оперативного управления казенного учреждения — это несколько иная операция, поэтому за нее нужно заплатить госпошлину, установленную пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ.

Когда отказ в регистрации неправомерен?

Практика показывает, что не всегда учреждениям и организациям удается зарегистрировать имущественное право владения (распоряжения) недвижимостью. В таком случае отказы регистрационных органов можно оспорить в судебном порядке. Выделим несколько решений, в которых заявителям удалось отстоять свое право на регистрацию.

Как следует из Определения ВАС РФ от 01.04.2010 N ВАС-3723/10, регистрирующий орган отказал в регистрации права оперативного управления на комнаты в здании дома культуры, ссылаясь на отсутствие кадастрового паспорта, содержащего сведения о комнатах как о помещениях, представляющих собой самостоятельные объекты недвижимого имущества. Между тем, по мнению заявителя и судей, описание объекта недвижимости содержит все сведения о спорных комнатах, необходимые для государственной регистрации права оперативного управления. Поэтому предоставление кадастровых паспортов на каждую из комнат является необязательным. Закрепление собственником части принадлежащего ему объекта недвижимости за учреждением на праве оперативного управления не влечет вследствие этого прекращения права собственности на объект недвижимого имущества в целом и образования новых объектов недвижимости.

В Определении ВАС РФ от 06.04.2011 N ВАС-3267/11 причиной отказа государственному учреждению в регистрации права оперативного управления на здание главного корпуса послужило отсутствие документа о закреплении за ним этого здания на праве оперативного управления. В то же время учреждение представило с заявлением о государственной регистрации права оперативного управления документы, в том числе договор с учредителем, условиями которого подтверждается факт принадлежности государственному учреждению спорного имущества на праве оперативного управления.

В Постановлении ФАС МО от 25.07.2011 N КА-А41/7741-11 управление Росреестра отказало в регистрации права учреждения на здание, сославшись на непредставление документа, подтверждающего предоставление земельного участка для строительства, а точнее, на невозможность из подобного документа идентифицировать спорный объект, а также земельный участок для строительства объекта недвижимости. Однако постановление администрации главы района об утверждении разрешения на ввод в эксплуатацию содержало полное описание спорного объекта недвижимости. В подтверждение прав в отношении земельного участка учреждение представило государственный акт на право бессрочного (постоянного) пользования земельным участком. Факт предоставления земельного участка для строительства объекта подтверждался также постановлениями местной администрации, из содержания которых усматривалось, что государственному учреждению было разрешено строительство объекта недвижимости. Перечисленных документов оказалось достаточно, чтобы признать отказ регистрирующего органа неправомерным.

В Постановлении ФАС МО от 14.02.2011 N КГ-А40/16569-10 в обоснование отказа в государственной регистрации права оперативного управления недвижимого имущества управление Росреестра указало, что представленный приказ Рособразования не является правоустанавливающим документом, подтверждающим передачу имущества на баланс учреждения и наличие у Российской Федерации права собственности на это имущество. Но, как выяснилось, спорный объект уже был внесен в реестр объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности, поэтому представления регистрирующему органу документов-оснований для возникновения права федеральной собственности на спорные объекты недвижимости не требовалось. То есть один из аргументов отказа чиновников (отсутствие у РФ права собственности) был не обоснован. Что касается другого основания (о передаче имущества на баланс), то суд напомнил, что право оперативного управления имуществом возникает у учреждения с момента передачи имущества, если иное не установлено законом, иными правовыми актами или решением собственника. В качестве правоустанавливающего документа, подтверждающего закрепление за государственным учреждением на праве оперативного управления имущества, был представлен приказ уполномоченного Федерального агентства по образованию, что является достаточным для удостоверения права оперативного управления на имущество и его регистрации за госучреждением.

Несколько слов о правах на земельные участки

Следует знать, что права на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, приобретают юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на таких земельных участках (п. 1 ст. 36 ЗК РФ). При этом в силу норм ст. 20 данного Кодекса государственным и муниципальным учреждениям земельные участки предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование. Регистрация права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками проводится в том же порядке, что и регистрация иного недвижимого имущества. При этом учреждения, в том числе казенные, не обязаны переоформлять право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право их аренды или приобретать земельные участки в собственность, как это предписано сделать иным юридическим лицам (п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Практика проверок показывает, что на балансе казенного учреждения могут числиться объекты недвижимости, на которые зарегистрировано в установленном порядке право оперативного управления. Однако не всегда сотрудники учреждения могут представить документы, подтверждающие права на земельные участки, на которых находится объект недвижимости. Это является нарушением п. 1 ст. 25 ЗК РФ, обязывающего регистрировать права на земельные участки в установленных законами случаях (один из них — передача земли в постоянное (бессрочное) пользование казенному учреждению). Чтобы ничего не нарушать, учреждению нужно зарегистрировать не только право на объект недвижимости, но и право на занятый им земельный участок.

Ответственность за нарушение порядка регистрации имущества

Ответственность за такое нарушение предусмотрена ст. 19.21 КоАП РФ: несоблюдение порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество или сделок с ним влечет наложение административного штрафа на должностных лиц от 3000 до 4000 руб., на юридических лиц — от 30 000 до 40 000 руб. Привлечь нарушителя к ответственности можно в том случае, если он на момент проверки не подал документы на государственную регистрацию прав на объект недвижимости. Если это сделано, но удостоверяющие документы еще не получены, учреждение может избежать ответственности, сославшись на то, что Законом N 122-ФЗ не установлен срок для подачи управомоченным лицом заявления на регистрацию прав на недвижимое имущество. Месячный срок, отнесенный к порядку государственной регистрации, установлен только для органа, осуществляющего регистрацию прав на недвижимое имущество. Но все же советуем не затягивать с регистрацией объектов недвижимости и земельных участков, так как это является обязательным требованием гражданского и земельного законодательства.

* * *

В принципе штрафы за нарушение порядка регистрации прав на объекты недвижимости и на земельные участки для казенного учреждения не так уж существенны. Однако могут возникнуть проблемы в решении различных правовых вопросов, а также не исключены сложности с учетом и налогообложением. Надеемся, что статья поможет внести ясность в порядок государственной регистрации объектов недвижимости, принадлежащих казенным учреждениям на праве оперативного управления, и лишний раз подтвердит ее необходимость.

С.Булаев

Эксперт журнала

«Казенные учреждения:

бухгалтерский учет и налогообложение»

12 марта в Общественном штабе по контролю за реализацией Программы реновации состоялся приём с начальником Управления ведения жилищного учета Департамента городского имущества города Москвы Русланом Биктимировым. Один из часто задаваемых вопросов, по которому были даны разъяснения, касался перерегистрации учетного дела, то есть обновления документов по всем жителям в квартире или коммунальной комнате, стоящим на очереди.

Граждане могут сами по собственному желанию обновить дело и заняться перерегистрацией, но обычно Департамент городского имущества сам направляет уведомление о необходимости пройти такую процедуру.

Перерегистрация также нужная процедура, если жители планируют взять социальную ипотеку или субсидию, а не ждать, когда подойдёт их очередь на получение именно жилья от города. ДГИ важно рассчитать, какую сумму они могут выделить гражданам, а для этого необходимы обновленные документы о доходах, финансовом состоянии и т.д. Подробнее об этих возможностях улучшения своих жилищных условий можно узнать в ДГИ.

И в обязательном случае проходят перерегистрацию жители-очередники уже переселяемых домов. (Напомним, в настоящее время по Программе реновации переселяются москвичи из 50 старых домов в 33 новых дома). В случае нехватки какого-либо документа, ведомство в обязательном порядке информирует об этом граждан.

Порой после перерегистрации выясняется, что у жителей изменились финансовая ситуация, жилищные условия, семейное положение. Всё это влияет на получение новой квартиры. Так, в ходе приёма выяснилось, что семья из 7 человек, зарегистрированная в однокомнатной квартире, по договору мены получает равнозначную квартиру, поскольку у трех граждан имеются доли в других квартирах и домах.

Ещё одна семья не сможет в данный момент улучшить условия, но остаётся в очереди, поскольку в семье был развод, а мораторий сроком в 5 лет ещё не истек.

Порой граждане негативно воспринимают данную информацию и заявляют о намерениях обращаться в суд. Как отмечает представитель ДГИ, ведомство действует исключительно в рамках закона. Если человек/семья нуждаются в улучшении жилищных условий, есть документальное подтверждение этому, то семье будет предоставлена квартира по нормам закона.

Одна из женщин просила пояснить, почему в уведомлении на новую квартиру не указан размер кухни, санузлов, а только общая, жилая площади и количество комнат. Как отметил Руслан Биктимиров, прописывается то, что требуется нормативными правовыми актами.

О. МАНАННИКОВ
Олег Мананников, и.о. заместителя начальника Главного управления Федеральной регистрационной службы по Архангельской области и Ненецкому автономному округу.
Органы БТИ в период реформ
Регистрационное удостоверение (далее — удостоверение) ранее выдавалось органами, осуществлявшими технический учет жилых помещений — жилищно-коммунальными органами технической инвентаризации (ОТИ, секторами, БТИ и пр., далее — БТИ).
Можно согласиться с утверждением о том, что данные жилищно-коммунальные органы входили в состав органов исполнительной (государственной) власти до проведения в начале 90-х годов прошлого века экономических и политических преобразований нашего общества. В процессе осуществления указанных реформ в подавляющем большинстве случаев БТИ постепенно утратили свой статус государственных органов, регулирующих жилищно-коммунальное хозяйство, и были переведены нормативными актами местного самоуправления (либо в некоторых случаях актами субъектов РФ) в муниципальные (городские) (либо государственные — на уровне субъекта) предприятия или учреждения, созданные при органах исполнительной власти (исполкомах) в сфере жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ).
————————
Положение о секторах технической инвентаризации МКХ АССР, краевых и областных отделов коммунального хозяйства и бюро технической инвентаризации горисполкомов городов республиканского (РСФСР) подчинения и горкомхозов остальных городов РСФСР (утв. Минкоммунхозом РСФСР 28.01.52), письмо Минкоммунхоза РСФСР от 28.05.70 N 01-15-107 «По вопросу утверждения Положений об организациях технической инвентаризации», Постановление Совета Министров СССР от 10.02.85 N 136 «О порядке государственного учета жилищного фонда», распоряжение Совета Министров РСФСР от 22.02.85 N 264-р и пр.
Таким образом, уже к 1994 году БТИ не относятся ни к органам муниципальной 1, ни к органам государственной 2 власти, т.к. не обладают властными полномочиями, присущими органам государственного принуждения. Функции БТИ в этот период носили характер, более близкий к оказанию платных услуг (техническое описание объектов недвижимости), и, кроме прочего, были направлены на выполнение ряда социально значимых задач (учет жилищных фондов и пр.). Именно поэтому документы, издаваемые БТИ с начала 90-х годов и по сегодняшний день, не имели и не могли иметь статуса «актов (свидетельств) о правах на недвижимое имущество, выданных уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания» 3, как ошибочно полагают некоторые юристы. Впоследствии государством стали предприниматься и предпринимаются до сих пор попытки создать единую стройную систему государственного (технического, статистического, бухгалтерского, кадастрового и пр.) учета объектов недвижимости 4.
————————
1 Глава 3 Закона РСФСР от 06.07.91 N 1550-1 «О местном самоуправлении в РСФСР».
2 Указ Президента РФ от 10.01.94 N 66 «О структуре федеральных органов исполнительной власти».
3 Пункт 1 ст. 17 ФЗ РФ от 21.07.97 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации).
4 Постановление Правительства РФ от 13.10.97 N 1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации» и др.
Статус регистрационного удостоверения
Что же на самом деле представляли собой регистрационные удостоверения, которые оформлялись БТИ? Первые упоминания, которые удалось обнаружить в нормативных источниках, об удостоверениях, выдаваемых коммунальными органами, содержатся в инструкциях Народного комиссариата коммунального хозяйства РСФСР 1942 — 1945 гг. . Регистрационное удостоверение как «возобновительный документ» могло выдаваться только в определенных случаях «отсутствия правоустанавливающих документов» с точным указанием, взамен какого утерянного документа производится это «возобновление».
————————
Инструкция НККХ РСФСР и НКЮ РСФСР от 05.10.42 N 506 (Б-И-7) «О порядке восстановления документации на право владения строениями и пользования земельными участками в местностях, где указанная документация утрачена в связи с условиями военной обстановки», Инструкция НККХ РСФСР от 25.12.45 «О порядке регистрации строений в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФСР».
Само регистрационное удостоверение в числе правоустанавливающих документов не называлось. Основанием выдачи удостоверения могло служить исключительно решение соответствующего исполкома местного Совета, принятое с учетом заключения БТИ по итогам рассмотрения документов, «косвенно подтверждающих право».
В следующей по хронологии Инструкции от 1968 г. удостоверение указано в перечне документов, устанавливающих право собственности, но опять-таки только в качестве «возобновительного» документа. При этом на основании регистрационного удостоверения новой регистрации не производится, т.е. другое удостоверение не выдается. Мало того, если имеются другие правоустанавливающие документы (кроме решения исполкома), то регистрация производится не путем выдачи удостоверения, а путем проставления на них штампов и внесения записей в реестр (п. 18 Инструкции). То есть удостоверение выдается на прежних основаниях и в прежних случаях.
————————
Приказ Минкоммунхоза от 21.02.68 N 83 «Об утверждении Инструкции «О порядке регистрации строений в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФСР».
В 1985 г. вступила в действие очередная Инструкция, которая подтвердила, что «регистрация проводится на основании документов, устанавливающих право собственности (правоустанавливающих документов)» (п. 1.10), и включила в перечень таковых «регистрационные удостоверения коммунальных органов» (п. 2.1). Однако, как и прежде, удостоверение приобретало статус правоустанавливающего документа только в случае отсутствия иных документов из указанного перечня и при наличии косвенных документов, подтверждающих право собственности, а также положительного заключения БТИ. Как и ранее, единственным основанием выдачи удостоверения могло служить только решение исполкома Совета народных депутатов (п. 4.6, п. 4.7, п. 6.8).
————————
Инструкция «О порядке проведения регистрации жилищного фонда с типовыми формами учетной документации», утв. Приказом ЦСУ СССР от 15.07.85 N 380.
Мало того, в отличие от прежнего порядка регистрационные удостоверения выдавались местному Совету народных депутатов, государственному кооперативному или общественному учреждению, предприятию или организации «при оформлении права собственности на принадлежащий им жилой дом (помещение)». Гражданам должны были выдаваться «свидетельства о праве личной собственности» (п. 3.4, п. 4.7), хотя Инструкция не была совершенна с точки зрения последовательности и логики изложения (п. 6.8). Таким образом, был определен относительный субъектный состав обладателей регистрационных удостоверений, куда граждане включены не были.
Следует отметить, что удостоверение теперь могло выдаваться дополнительно в том случае, когда на правоустанавливающем документе не хватало места для штампа регистрационной надписи. Однако тогда удостоверение признавалось неотъемлемой частью документа, а не заменяло последний и не могло существовать отдельно. Форма регистрационного удостоверения стала единой и была утверждена в приложении N 1 к Инструкции (п. 4.7, п. 5.1, форма N 3).
Следующая Инструкция отменила предыдущую только 4 августа 1998 года и уже учитывала положения законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В этой Инструкции регистрационное удостоверение не упоминается.
————————
Приказ Минземстроя РФ от 04.08.98 N 37 «Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ».
Кроме всего вышеизложенного, нельзя не остановиться на объектах регистрации, осуществляемой БТИ. В 40-х годах прошлого столетия коммунальные органы регистрировали строения или домовладения , позднее — основные строения и жилые дома . И, наконец, с 15.07.85 объектами регистрации стали жилые помещения, «жилые дома с отдельными порядковыми номерами по улице, переулку, площади» и строения различных фондов . Лишь в последней Инструкции было использовано понятие «правовая регистрация», которая производилась «с целью установления права собственности (права оперативного управления) на жилые дома».
————————
Пункты 1 — 6 Инструкции НККХ РСФСР от 25.12.45.
Пункт 5 Инструкции, утв. Приказом Минкоммунхоза от 21.02.68 N 83.
Пункты 1.1, 1.3 Инструкции, утв. Приказом ЦСУ СССР от 15.07.85 N 380.
Принимая во внимание последнее замечание, можно сделать следующий вывод: «Регистрационные удостоверения, выдаваемые коммунальными органами (БТИ), до момента изменения их статуса на муниципальные (государственные) учреждения (предприятия) могут рассматриваться как акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшем в месте и в момент их издания , при условии, что основаниями выдачи таких удостоверений являлись исключительно решения исполкомов соответствующих Советов депутатов».
————————
Статья 17 Закона о регистрации.
Действия регистратора
С учетом вышесказанного попытаемся оценить действия государственного регистратора прав при проведении государственной регистрации по заявлению гражданина на основании одного лишь регистрационного удостоверения. Согласно п. 1 ст. 6 Закона о регистрации, возникшие до 1 февраля 1998 года права на недвижимое имущество признаются юридически действительными. Сразу отметим, что если регистрируется только одно такое право без последующего перехода права или сделки, то взимается государственная пошлина в половинном размере (для граждан — 250 руб.) от установленного ст. 333.33 НК РФ, в других случаях государственная пошлина вообще не взимается (п. 2 ст. 6 Закона о регистрации, п. 8 ст. 333.35 НК РФ).
При этом законодатель установил случаи обязательности или добровольности регистрации ранее возникших прав. Однако независимо от добровольности или обязательности регистрация прав, возникших до указанной даты, должна проводиться в порядке и по общим правилам, т.к. никаких исключений, кроме уменьшения государственной пошлины, законом для таких случаев не предусмотрено.
Регистратор обязан проверить наличие соответствующих прав у органа, подготовившего регистрационное удостоверение, его юридическую силу и действительность, а также провести его правовую экспертизу (ст. ст. 9, 13, 17 Закона о регистрации). Более того, регистратор обязан убедиться в отсутствии оснований для отказа в регистрации, в том числе в том, что регистрационное удостоверение соответствует законодательству по форме и содержанию (ст. 20 Закона о регистрации).
В этой связи неубедительной выглядит точка зрения о том, что регистратор не вправе отказать в государственной регистрации ранее возникшего права только по тому основанию, что оно «признается юридически действительным при отсутствии государственной регистрации» этого права, введенной Законом о регистрации. Очевидно, что эта норма направлена на защиту интересов граждан, т.к. она исключает из оснований оспаривания права отсутствие регистрации, введенной Законом о регистрации. Все остальные основания возникновения сомнений в законности приобретения права данной нормой не исключены.
Иной подход означал бы возможность регистрации за кем бы то ни было любых прав на основании любых документов, датированных до 1 февраля 1998 года (например, регистратор должен был бы осуществить регистрацию «с закрытыми глазами» права собственности приобретателя, у которого имеется договор со штампом регистрации БТИ, но договор этот является заведомо ничтожной сделкой, где отчуждатель признан недееспособным до момента совершения сделки, и у регистратора имеется о том решение суда и др.).
Между тем ни для кого не секрет, что регистрационные удостоверения в 90-х годах очень часто выдавались с нарушениями законодательства, не на основании решений соответствующих исполкомов, а на основании, скажем, писем коммерческих организаций или протоколов профсоюзных организаций, или различных инспекций и комиссий .
————————
Постановление Президиума ВАС РФ от 03.11.98 N 1771/98.
Вызывает сильные сомнения обоснованность признания государством (регистрация) «права» собственности, «возникшего» в 1995 году на основании письма ООО в муниципальное учреждение БТИ с просьбой о регистрации права собственности гражданина на объект. А о законности регистрационного удостоверения, выданного по такому письму, говорить вообще не приходится.
Поэтому в случае обращения заявителя с регистрационным удостоверением в качестве правоустанавливающего документа задача регистратора состоит в осуществлении всех действий, предусмотренных законом, но без истребования госпошлины либо с истребованием только половины последней.
Судебная практика
С учетом всех приведенных размышлений весьма странной представляется судебная практика, складывающаяся при рассмотрении судами дел по признанию незаконными отказов регистрирующих органов в регистрации прав, «возникших» на основании подобных регистрационных удостоверений (решения судов г. Архангельска: Соломбальского от 10.08.1999 N 2-1956, от 11.12.2002 N 2-1049, Октябрьского от 19.05.2000 N 2-8118, от 13.09.2004 N 2-1357, от 09.02.2005 N 2-192, от 15.02.2005 N 2-315, от 24.02.2005 N 2-414, Определения Судебной коллегии по гражданским делам Архангельского областного суда от 11.10.1999 N 33-2679, от 24.07.2000 N 33-2065, от 20.01.2003 N 33-132, от 18.10.2004 N 33-2546, Определения судей и письма председателя Архангельского областного суда от 14.12.1999 N 4г-1422, от 12.02.2001 N 4г-1972, от 18.03.2003 N 4г-578, от 13.05.2003 N 4г-1323, от 29.05.2003 N 4г-1499, от 22.07.2003 N 4г-2082, от 08.08.2003 N 4г-2240, от 12.08.2003 N 4г-2289, от 28.12.2004 N 4г-3255, от 09.02.2005 N 4г-192, Постановление Президиума Архангельского областного суда от 27.11.2002 N 44г-1056, Определения судей и заместителей Председателя Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2003 N 1Ф03-125, от 21.11.2003 N 1-В03-6, от 16.01.2004 N 1Ф03-97, от 21.01.2004 N 1В03-6, от 11.03.2004 N 01Ф03-125 и др.). Единым лейтмотивом всех перечисленных судебных актов выступает мнение об отсутствии полномочий у регистратора на отказ в государственной регистрации права гражданина, если у последнего имеется на руках регистрационное удостоверение, а также приравнивание такого удостоверения к актам государственной власти.
Можно согласиться с тем, что нет вины (кстати говоря, далеко не всегда) гражданина в незаконном оформлении возникновения его права собственности. Но при этом совершенно нельзя согласиться с тем, что его права, не подтверждаемые законными основаниями возникновения, т.е. не оформленные надлежащим образом, могут быть защищены посредством признания незаконными действий регистрирующего органа, который действует строго в рамках, установленных законом.
В ситуации с оспариванием действий регистратора нет ни необходимости, ни целесообразности сводить действующее право до состояния «голого». Наоборот, следует использовать существующий закон, который в ст. 12 ГК РФ предусмотрел широкий набор способов защиты нарушенного права, в частности, путем обращения с иском о «признании права».
ЭЖ-Юрист, 2005, N 13

ПОЛОЖЕНИЯ, ВЫЗЫВАЮЩИЕ УДИВЛЕНИЕ «

Государственная регистрация права оперативного управления

Право оперативного управления возникает с момента произведения его госрегистрации (п. 5 постановления «О некоторых вопросах» от 29.04.2010 Пленума ВС РФ № 10, пленума ВАС РФ № 22).

Данная процедура производится Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

Для получения данной услуги необходимо обратиться с соответствующим заявлением в названный госорган лично или через уполномоченного представителя. Также можно представить документы через многофункциональный центр или с помощью официальных интернет-ресурсов: портала госуслуг или сайта Росреестра.

Сформировать заявление в электронном формате можно на данной странице сайта Росреестра. В рассматриваемом случае при выборе цели обращения в представленной форме выбирается пункт «Регистрация иного вещного права» и из выпадающего списка далее — «Права оперативного управления».

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Полный и бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Обратите внимание! Заявителем в данном случае по общему правилу выступает юрлицо, получающее названное вещное право (подп. 1 п. 3 ст. 15 закона «О госрегистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Срок предоставления услуги составляет максимум (п. 1 ст. 16 указанного закона):

  • 7 рабочих дней, если документы подавались непосредственно в регистрирующий орган;
  • 9 рабочих дней при представлении документации через многофункциональный центр;
  • 3 рабочих дня — на основании заверенных нотариусом документов;
  • 1 рабочий день, если указанные в предыдущем пункте списка документы представлены в электронной форме.

Более подробно с содержанием данного вещного права можно ознакомиться с помощью статьи Право хозяйственного ведения и оперативного управления.

Регистрация права оперативного управления: размер госпошлины

Важно! За предоставление данной услуги взимается госпошлина в размерах, регламентированных подп. 22 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ. С учетом того, что получателями данной услуги являются юрлица, сумма пошлины составляет 22 000 руб.

Госпошлина за госрегистрацию права оперативного управления недвижимостью, находящейся в муниципальной или госсобственности, не взимается (подп. 4.1 п. 3 ст. 333.35 НК РФ).

Перечень документов для регистрации права оперативного управления

Список необходимых документов для получения данной госуслуги:

  1. Заявление (рекомендуем ознакомиться с правилами его заполнения, см. приказ Минэкономразвития от 08.12.2015 № 920).
  2. Документы — основания возникновения права. К ним относятся (п. 1 ст. 17 закона «О госрегистрации»):
    • акт или иной распорядительный документ собственника о закреплении имущества за бюджетной организацией;
    • договор оперативного управления, если имущество передавалось на основании соответствующей сделки.
  3. Документы, подтверждающие личность (например, паспорт) и полномочия представителя правообладателя (например, доверенность, приказ и т. д.).
  4. Учредительная документация юрлица (по желанию).
  5. Документ, подтверждающий передачу недвижимого имущества (например, акт приема-передачи).
  6. Документ, подтверждающий закрепление имущества за бюджетным предприятием или приобретение права на него иным способом (договор, решение суда и т. д.).

Важно! Предоставление выписки из ЕГРЮЛ со стороны заявителя необязательно — Росреестр может сам запросить ее в порядке межведомственного взаимодействия в ФНС.

***

Итак, госрегистрация рассматриваемого в статье вещного права осуществляется на основании заявления правообладателя Федеральной службой госрегистрации, кадастра и картографии. Общий срок проведения процедуры — до 10 рабочих дней. Госпошлина не уплачивается, если в оперативное управление передается имущество из муниципальной или госсобственности.

Компания «КонсалтикаПлюс» » Вопрос эксперту » Часто задаваемые вопросы » Что регистрируется первым за вновь построенным объектом недвижимости право оперативного управления или право собственности? Какое нарушение будет в том случае, если сначала зарегистрировано право оперативного управления?

Первоначально, необходимо зарегистрировать право собственности за лицом, которое передает имущество в оперативное управление (собственником). В приказе Росрегистрации от 08.06.2007 № 113 также отражено, что учитывая положения статьи 299 ГК РФ, государственную регистрацию права оперативного управления государственных предприятий (учреждений) на находящиеся в государственной собственности объекты недвижимого имущества рекомендуется осуществлять одновременно с государственной регистрацией права государственной или муниципальной собственности на данные объекты.

Таким образом, если права на построенные объекты недвижимости не зарегистрированы за собственником, первоначально необходимо будет первоначально зарегистрировать право собственности на вновь построенный объект недвижимости.

Ответственность за регистрацию первоначально права оперативного управления, а не права собственности не предусмотрена, однако территориальное подразделение Росреестра на основании закона может отказаться от регистрации права оперативного управления, при отсутствии регистрации права собственности на вновь построенный объект.

Обоснование:

Все основные положения о различных имущественных объектах, правах на них содержатся в Гражданском кодексе РФ (далее – ГК РФ). Владеть недвижимым имуществом можно не только на праве частной или общей собственности. Согласно ст. 296 ГК РФ различным учреждениям и предприятиям имущество может передаваться и в оперативное управление. Передаваемое имущество может быть, как движимым, так и недвижимым.

Статьей 131 ГК РФ предусматривается необходимость зарегистрировать такие права в отношении передаваемых объектов недвижимости в установленном порядке. Любые действия по регистрации недвижимых объектов осуществляются на основании положений ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ (далее Закон № 218).

Под государственной регистрацией любых прав на недвижимые объекты понимается официальное признание, подтверждение факта существования этих прав, их возникновения, перехода, прекращения. По сути, регистрация – это юридический акт, совершаемый путем внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости. Данное определение дается законодателем в Законе № 218.

Гос. регистрация права оперативного управления на объекты недвижимости производится в Росреестре на основании документов, устанавливающих наличие (возникновение, переход) прав на такое имущество, в частности: заявления о государственной регистрации, договора о передаче соответствующего имущества на праве оперативного управления; договора купли-продажи (в т. ч. государственного (муниципального) контракта); решения собственника о закреплении имущества на праве оперативного управления; документов о гос. регистрации учреждения и его учредительных документов; документов об объекте недвижимости; других документов, предусмотренных законодательством. Это следует из пункта 6 статьи 131 Гражданского кодекса РФ. Однако следует учитывать, что первоначально, необходимо зарегистрировать право собственности за лицом, которое передает имущество в оперативное управление (собственником).

Как разъяснено в п.5 Постановления Пленума ВС РФ, Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 в соответствии с пунктами 1, 2 статьи 299 ГК РФ право хозяйственного ведения и право оперативного управления возникают на основании акта собственника о закреплении имущества за унитарным предприятием или учреждением, а также в результате приобретения унитарным предприятием или учреждением имущества по договору или иному основанию. В силу абзаца пятого пункта 1 статьи 216 ГК РФ право хозяйственного ведения и право оперативного управления относятся к вещным правам лиц, не являющихся собственниками. В этой связи право хозяйственного ведения и право оперативного управления на недвижимое имущество возникают с момента их государственной регистрации. При этом, в приказе Росрегистрации от 08.06.2007 № 113 также отражено, что учитывая положения статьи 299 ГК РФ, государственную регистрацию права оперативного управления государственных предприятий (учреждений) на находящиеся в государственной собственности объекты недвижимого имущества рекомендуется осуществлять одновременно с государственной регистрацией права государственной или муниципальной собственности на данные объекты.

Таким образом, если права на построенные объекты недвижимости не зарегистрированы за собственником, первоначально необходимо будет первоначально зарегистрировать право собственности на вновь построенный объект недвижимости.

Обязательным условием для регистрации завершенного строительством объекта недвижимости является наличие разрешения на ввод его в эксплуатацию (ч. 10 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ).

Для регистрации завершенного строительством объекта в территориальное подразделение Росреестра представляются следующие документы:

— заявление о государственной регистрации;

— документ об уплате госпошлины;

— копию документа, удостоверяющего личность заявителя, представителя организации-заявителя (выписка из ЕГРЮЛ в отношении организации-заявителя);

— документ, подтверждающий полномочия представителя организации-заявителя;

— копию устава организации-заявителя; копию свидетельства о госрегистрации организации-заявителя;

— копию документа, подтверждающего право собственности на земельный участок либо право пользования участком (аренды);

— копию разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;

— копию разрешения на строительство, за исключением случаев, когда разрешение не требуется (ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ);

— кадастровый (технический) паспорт объекта незавершенного строительства, содержащий его описание.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *