Долевое участие в инвестициях

Долевое участие инвестор

Вопрос:

В чем сходство и отличия договоров инвестирования и долевого участия? Каковы основные обязательства сторон по этим договорам?

Ответ:

Если в качестве инвесторов строительства выступают несколько лиц — юридических или физических — то организовать договорные отношения по строительству апарт-отеля между ними возможно через заключение либо инвестиционного договора (договора о совместной деятельности) либо договора долевого участия в строительстве.

  • Договор долевого участия в строительстве заключается в соответствии с ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости..» от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

По такому договору застройщик обязуется в оговоренный договором срок построить объект недвижимости и передать его дольщику, а участник долевого строительства обязуется оплатить цену договора и принять построенный объект согласно договору.

Договор с застройщиком заключает каждый дольщик, желающий получить в собственность недвижимость. Никакой деятельности по договору долевого строительства дольщик не ведет.

В результате дольщик получает в собственность обусловленный договором объект — жилое или нежилое помещение.

Долевое участие в строительстве регулируется также ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и ФЗ «О защите прав потребителей».

  • Особенности заключения и исполнения инвестиционного договора регулируются ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25.02.1999 г. №39-ФЗ.

Инвестиционный договор, или договор о совместной деятельности, по сути своей является договором простого товарищества (глава 55 Гражданского кодекса РФ)

В соответствии с договором об инвестиционной деятельности инвесторы (товарищи) объединяют свои вклады и осуществляют практические действия, согласно условиям договора, для получения прибыли или достижения иного полезного эффекта — достижения того результата, ради которого заключался договор. В нашем случае это завершенный строительством объект недвижимости.

Инвесторы имеют равные права на осуществление инвестиционной деятельности, на владение, пользование и распоряжение объектами и результатами капитальных вложений и др. (ст. 6 Закона).

Отношения между инвесторами регулируются заключенным между ними договором. Реализацию строительства объекта осуществляет уполномоченный инвесторами заказчик, при этом заказчиком может быть привлеченное лицо (физическое или юридическое), либо кто-то из инвесторов.

Договором определяются размеры вкладов, порядок и сроки их внесения, права и обязанности инвесторов, порядок ведения общих дел инвесторов (товарищей) и прочие условия совместной деятельности.

Правовым последствием осуществления инвестиционной деятельности является возникновение у инвесторов права общей долевой собственности на объект инвестиций (если иное не предусмотрено договором — ст. 1043 ГК РФ).

Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между её участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (ст. 252 ГК РФ).

Выбор той или иной формы договора зависит от целей, задач и предпочтенийинвесторов.

Основные отличительные особенности договоров инвестирования и долевого участия:

Договор инвестирования

Договор долевого участия

Форма договора

Заключается в простой письменной форме, не подлежит государственной регистрации

Заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации

Форма оплаты по договору, в счет инвестирования строительства

Денежные средства, ценные бумаги иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку

Только денежные средства

Заказчик

/Застройщик

Заказчики — уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. При этом они не вмешиваются в предпринимательскую и (или) иную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними. Заказчиками могут быть инвесторы.

Заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором (ст.4 Закона)

Застройщик — юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство (ст.2 Закона)

Ответственность застройщика

/заказчика

Заказчик отвечает за целевое использование инвестиционных средств, в соответствии с договором.

Ответственность Заказчика регулируется заключаемым им с инвесторами договором.

Застройщик отвечает по обязательством в соответствии с 214-ФЗ.

  • за срок передачи объекта строительства. Нарушение срока передачи влечет выплату неустойки участнику долевого строительства (ст.6 Закона)
  • гарантии качества объекта долевого строительства. Устанавливается гарантийный срок на объект долевого строительства не менее 5 лет (ст.7 Закона). Застройщик отвечает перед дольщиком за все недостатки и несоответствия объекта строительства.

В случае заключения договора с дольщиком — физ. лицом, Застройщик, несет ответственность и в соответствии с ФЗ «О защите прав потребителей».

Застройщик отвечает за целевое использование привлеченных средств.

Обязанности дольщика/

инвестора

Внести в установленные договором сроки и объеме вклад.

Остальные обязанности — в соответствиис договором о совместной деятельности.

В обусловленный срок оплатить цену договора и принять построенный объект недвижимости

Уступка прав по договору

Допускается передача инвесторомпо договору своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты в соответствии с нормами ГК РФ, касающимися перемены лиц в обязательстве (глава 24 ГК РФ)

Допускается только после уплаты дольщиком цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства.

Обеспечение обязательств по договору

При желании сторон договора — в соответствии с заключаемым договором

Исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, либо залогом, либо поручительством. (ст.12.1 Закона)

Ширинкина М.М., юрист

03.08.2011 г.

Широко применяемый договор инвестирования в бизнес, подпитывает начинание бизнесменов и воплощает в жизнь идеи. Образец можно скачать бесплатно.

Интересный, новый и широко применяемый договор инвестирования в бизнес, хорошо подпитывает начинание бизнесменов и воплощает в жизнь идеи. Начинающие предприниматели не имеют средств для реализации задуманного плана мероприятий и покупки материальных ценностей, поэтому вынуждены экономить. С другой стороны выступают физические и юридические лица, имеющие возможность вложить денежные средства в ноу хау, и получить с дальнейших результатов дивиденды.

Метод долевого участия

Образец договора инвестирования в бизнес можно скачать бесплатно по прямой ссылке.

Для получения инвестирования в свой бизнес, предпринимателю стоит приложить не мало усилий. Серьезные финансовые вложения требуют полных отчетов с его стороны. Для начала, потребуется показать проект планируемой работы. После этого необходимо озвучить гарантии, позволяющие кредиторам быть уверенными в своем инвестировании. Лучше всего представить данную информацию в виде таблицы, где четко обозначить цель, планируемые затраты, анализ рынка и конкуренции в данном направлении, всевозможные риски, прогнозы развития.

Обязательные пункты договора инвестирования в бизнес

:

  • Наименование акта, дата и место заключения сделки;
  • Реквизиты участников, адреса регистрации;
  • Предмет сделки, конкретная денежная сумма, являющаяся инвестированием проекта;
  • Условия возврата, процентные ставки, сроки;
  • Права, обязанности, ответственность, разрешение споров, форс мажор;
  • Заключительные положения, подписи и расшифровка.

К оформлению договора об инвестировании в бизнес стоит подойти ответственно и грамотно. Многократная проверка орфографических и пунктуационных ошибок позволит читателю отнестись к контрагенту серьезно. Договор распечатывается в необходимом количестве экземпляров. Многочисленные финансовые отношения на рынке не всегда сопровождаются написанием подобных пактов. Письменная фиксация передачи денег для любых целей обязательна. В современном мире письменные гарантии — единственное доказательство в судебных прениях.

Дата: 2016-01-31

Договор инвестирования в бизнес

Долевое участие в строительстве инвестирование или купля продажа

Переходим к разделу «Имущественные налоговые вычеты".

Декларация 2010, 2011, 2012, 2013

Сначала рассмотрим заполнение раздела "Имущественные вычеты" для "Декларации 2010" , «Декларации 2011», "Декларации 2012"и "Декларации 2013".

Также как и в предыдущих версиях программы для открытия раздела "Имущественные вычеты" необходимо нажать на кнопку с изображением домика. Напротив графы "Предоставить имущественный налоговый вычет" ставите галочку. Все окно становится активным для введения данных.

Вводим данные в подраздел "Сведения об объекте". Выбираем способ приобретения. Для этого ставим точку напротив граф "Договор купли-продажи" или "Инвестирование", в зависимости от способа приобретения недвижимого имущества.

Далее указываем "Наименование объекта". Для этого напротив графы "Наименование объекта" нажимаем на кнопку, откроется меню с перечнем объектов, выбираем нужный объет, кликнув по нему левой кнопкой "мыши". Если Вы выбрали способ приобретения "Договор купли-продажи", то это будет одно меню с видами объектов недвижимости. Для "Инвестирования" это другое меню с видами объектов. Вот такое меню появится при выборе способа приобретения "Договор купли-продажи".

Аналогично выбираем объект при "Инвестировании".

Далее необходимо определиться с "Видом собственности". Либо это единоличная собственность — соответствует в меню "Собственность", либо собственность общая долевая или собственность общая совместная. Для этого Вам необходимо напротив графы "Вид собственности" нажать кнопку, появится меню с выбором вида собственности, выбираем нужный Вам вид кликнув левой кнопкой "мыши" по нему.

Определяемся с "Признаком налогоплательщика". Выбираем либо «Собственник объекта» либо «Супруг(а) собственника объекта». Действуем аналогично, как в предыдущих случаях. Напротив графы "Признак налогоплательщика" нажимаем кнопку, появляется меню с выбором признака налогоплательщика, выбираем нужный.

Далее необходимо ввести данные о месте нахождения объекта недвижимости, то есть заполнить соответствующие графы: почтовый индекс, код субъекта РФ, город, район, населенный пункт и т.д.

Если Вы выбрали способ приобретения объекта "Договор купли-продажи", то после заполнения сведений о месте нахождения объекта станут активны графы: "Дата регистрации права собственности на …..", "Год начала использования вычета", "Доля". Необходимо внести соответствующие данные в эти графы.

Если Вы выбрали способ приобретения объекта "Инвестирование", то после заполнения сведений о месте нахождения объекта станут активны графы: "Дата акта о передаче ….", "Доля", "Год начала использования вычета". Необходимо внести соответствующие данные в эти графы.

Графа "Дата заявления о распределении имущественного вычета" активна только в определенных случаях (общая совместная собственность). Здесь ставится дата подачи Вами заявления о распределении между Вами и супругом(ой) долей при получении имущественного вычета в ИФНС.

Начиная с версии программы "Декларация 2012" появилась кнопка "Являюсь пенсионером". Данная опция предназначена для пенсионеров, которые вправе получить вычет за три предшествующих налоговых периода, с момента когда у них образовался остаток вычета. Для активации данной кнопки левой кнопкой мыши нажимаем в окошке напротив "Являюсь пенсионером"

После заполнения всех граф необходимо нажать кнопку "Перейти к вводу сумм".

Откроется окно "Расчет имущественного вычета", которое поделено на два подраздела: "Расходы по покупке (строительству) жилья" и "Расходы по погашению кредитов".

В подразделе "Расходы по покупке (строительству) жилья" в графе "Стоимость объекта (доли)" указываются произведенные затраты. При этом в итоговый расчет на листе «И» в п.1.11 программа укажет сумму не более 1 000 000 рублей (умноженного на долю собственности) при дате регистрации собственности до 2008 года, и не более 2 000 000 рублей (умноженных на долю собственности) при дате регистрации права собственности в 2008 году и позднее.

Если объект приобретается в рассрочку, то Вы не должны указывать итоговую сумму стоимости объекта, а лишь фактически уплаченную с момента начала выплат до конца 2010 года (не путать со случаем, когда объект оплачен полностью, а вы поэтапно рассчитываетесь с банком за кредит — в этом случае Вы в праве указать всю стоимость объекта сразу).

В графе "Вычет по предыдущим годам по декларации" указываются суммы имущественных вычетов на строительство (покупку) из Деклараций за прошлые годы. Если Вы впервые подаете декларацию на вычет, то данная графа не заполняется. Если Вы получаете имущественный вычет на строительство (покупку) более двух лет, то Вам придется сложить соответствующие суммы, взяв их из листа Л Деклараций прошлых лет, и итог внести в эту графу.

Графа "Вычет по предыдущим годам у налогового агента" заполняется лицами, получающим имущественный налоговый вычет у работодателя. В данной графе указываете сумму Вашего дохода за предыдущий год и в дальнейшем суммируете доходы за каждый год. В случае, если работодатель полностью выплатил Вам имущественный налоговый вычет за объект недвижимости, то смело можете ставить сумму равную размеру имущественного вычета (либо 1 000 000 либо 2 000 000).

Графа "Сумма, перешедшая с предыдущего года", заполняется также на основании данных декларации предыдущего года (лист "Л" п.2.10). Она образуется в том случае, если Ваш доход в предыдущем периоде был меньше понесенных расходов.

Графа "Вычет у налогового агента в отчетном году" заполняется лицами, которые получают имущественный вычет на работе у работодателя. В нее Вы вносите данные из справки ф.2-НДФЛ п. 4.1 код 311 суммируя все месяцы (для тех у кого в п.4.6 справки 2-НДФЛ указана общая сумма предоставленных имущественных налоговых вычетов, учитывающая также код 312 п.4.1). Если Вы получаете имущественный налоговый вычет на работе только за приобретение объекта недвижимости (квартиры, дома, комнаты), то данные берете из п.4.6 справки 2-НДФЛ.

В подразделе "Расходы по погашению кредитов" в графе "Проценты по кредитам в отчетном налоговом периоде" указывается сумма процентов, внесенная Вами в банк за предыдущий год, т.е за 2010 год, а не вся сумма процентов за все налоговые периоды.

Внимание, если Вы заполняете декларацию за 2011, 2012, 2013 годы, то в этой графе указывается сумма процентов, уплаченных за все налоговые периоды.

Это п.1.12 листа "И" налоговой декларации. Данная графа подлежит заполнению с момента выдачи кредита, независимо от того хватает или нет Вашего дохода для возврата уплаченного налога. В случае, если дохода не хватает, то программа автоматически отнесет проценты по кредиту как остаток на следующий налоговый период. Это будет отображено в листе И п.2.11.

В графе "Вычет по предыдущим годам по декларации" ставим сумму данных из п.2.9 и п.2.2 листа «Л», ранее сданной за предыдущий год декларации.

В графе "Вычет по предыдущим годам у налогового агента" указываем данные о размере уплаченных процентов по кредиту за предыдущие годы.

В графу "Сумма, перешедшая с предыдущего года" для лиц, получающих имущественный налоговый вычет у работодателя нужно вводить данные об уплаченных процентах за предыдущий год. А для всех остальных данные берутся из декларации за предыдущий год п. 2.11 листа Л.

В графе "Вычет у налогового агента в отчетном году" вводим данные из справки 2-НДФЛ п.4.1 код 312 суммируя все месяцы (для тех у кого в п.4.6 справки 2-НДФЛ указана общая сумма предоставленных имущественных налоговых вычетов, учитывающая также код 311 п.4.1).

Договор участия в долевом строительстве — это инвестирование?

Если Вы получаете имущественный налоговый вычет на работе только по процентам по кредиту , то данные берете из п.4.6 справки 2-НДФЛ.

Чтобы вернуться обратно к окну "Сведения об объекте" необходимо нажать кнопку "Вернуться к сведениям об объекте"

Декларации за 2008 и 2009 годы

Рассмотрим заполнение раздела "Имущественные вычеты" для"Декларация 2008" и "Декларация 2009".

Для перехода к разделу нажимаем кнопку с изображением домика.Отмечаем галочкой пункт "Предоставить имущественный налоговый вычет". Экран для ввода имущественных вычетов соответствует листу "Л" формы декларации за 2008, 2009 годы.

Заполняем подраздел "Сведения об объекте", данные берем из свидетельства о праве собственности, договора купли-продажи, иных документов на объект.

Должна получиться вот такая картинка для версии программы "Декларация 2008"

Для программы "Декларация 2009" картинка немного другая, так как появились дополнительные графы и изменено наименование некоторых граф.

Так добавились графа "Способ приобретения", в которой необходимо указать как именно был приобретен объект недвижимости: по договору инвестирования или по договору купли-продажи. Напротив предложенного варианта нужно поставить точку.

Также вместо графы "Дата приобретения" появилась графа "Дата акта о передаче", т.е в этой графе ставится дата подписания, оформления акта приема-передачи объекта. Графа "Дата регистрации или акта" заменена на графу "Дата регистрации права собственности", т.е данные берутся из свидетельства о праве собственности на объект.

Объектом у Вас может быть не только квартира, но и дом, комната.

Чтобы выбрать код субъекта, нажимаем кнопку с тремя точками, появляется окно «Справочник регионов». Передвигая ползунок справа, выбираем регион и нажимаем "Да".

В данном подразделе у Вас могут возникнуть вопросы по графе «Доля». Определить долю несложно.

Если Вы единственный собственник, то и доля будет в соотношении 1 к 1.

Если у Вас долевая собственность, то доли прописаны в свидетельстве о праве собственности. Доли указываем в соответствии со свидетельством. Соответственно и стоимость объекта будет равна цене доли.

Если у Вас совместная собственность, то Вы по согласованию с другим  собственником, определяете самостоятельно свои доли. Соответственно стоимость объекта будет равна цене доли. Также в данном случае, один из собственников может отказаться от получения вычета в пользу другого собственника, тогда долей не будет и весь вычет получит второй собственник.

Также следует не ошибиться с выбором года начала вычета — это год приобретения объекта недвижимости, момент, когда у Вас появились расходы на приобретение недвижимого имущества. То есть, если Вы приобрели квартиру в 2008 году, то подав декларацию в 2009 году за прошедший 2008 год Вы вправе получить налоговый вычет.

Также у Вас могут возникнуть вопросы по стоимости объекта (доли), после просмотра сформированной декларации. В графе 1.7 листа "Л" декларации Вы можете не увидеть реальную стоимость объекта, чистые расходы на приобретение, так как в данной графе программа указывает расходы, принимаемые к вычету. Т.е либо это 1 000 000 рублей (до 1.01.2008г.), либо 2 000 000 (после 1.01.2008г.), либо это Ваши чистые расходы, если они меньше указанных цифр.

В графе проценты по кредитам в отчетном налоговом периоде указывается сумма процентов, внесенная Вами в банк за предыдущий год, а не вся сумма процентов за все налоговые периоды. Это п.1.8 листа "Л" налоговой декларации. Данная графа подлежит заполнению с момента выдачи кредита, независимо от того хватает или нет Вашего дохода для возврата уплаченного налога. В случае, если дохода не хватает, то программа автоматически отнесет проценты по кредиту как остаток на следующий налоговый период. Это будет отображено в листе Л п.2.11.

Если Вы брали кредит в банке на приобретение квартиры, дома, комнаты, то в графе проценты по кредитам ставите сумму согласно справке, об общей сумме уплаченных процентов по кредиту за налоговый период, выданной банком. Либо при совместной или долевой собственности указываете сумму процентов в соответствии с принадлежащей Вам долей.

Далее заполняем подразделы "Расходы по покупке (строительству) жилья", "Расходы по погашению кредитов" (в том случае, если вычет уже предоставлялся налоговым органом). Если Вы впервые подаете декларацию, для получения имущественного вычета, то данные подразделы не заполняются.

В подраздел "Расходы по покупке (строительству) жилья" вписываем суммы, которые берем из предыдущей декларации (лист "Л"). Причем в графе  "Вычет по предыдущим годам по декларации" указываете Ваш доход за предыдущий год из п.2.1. В дальнейшем при подаче следующей декларации суммируете доходы за каждый год. Если Вам полностью возмещен имущественный налоговый вычет по покупке (строительству) жилья, здесь можете ставить сумму равную размеру имущественного налогового вычета (1000000 или 2000000)

Графа "Сумма, перешедшая с предыдущего года", заполняется также на основании данных декларации предыдущего года (лист "Л" п.2.10). Она образуется в том случае, если Ваш доход в предыдущем периоде был меньше понесенных расходов.

Графа "Вычет по предыдущим годам у налогового агента" заполняется лицами, получающим имущественный налоговый вычет у работодателя. В данной графе указываете сумму Вашего дохода за предыдущий год и в дальнейшем суммируете доходы за каждый год. В случае, если работодатель полностью выплатил Вам имущественный налоговый вычет за объект недвижимости, то смело можете ставить сумму равную размеру имущественного вычета (либо 1000000 либо 2000000).

Графа "Вычет у налогового агента в отчетном году" заполняется лицами, которые получают имущественный вычет на работе у работодателя. В нее Вы вносите данные из справки ф.2-НДФЛ п. 4.1 код 311 суммируя все месяцы (для тех у кого в п.4.6 справки 2-НДФЛ указана общая сумма предоставленных имущественных налоговых вычетов, учитывающая также код 312 п.4.1). Если Вы получаете имущественный налоговый вычет на работе только за приобретение объекта недвижимости (квартиры, дома, комнаты), то данные берете из п.4.6 справки 2-НДФЛ.

Подраздел "Расходы по погашению кредитов" заполняется аналогично.

В графе "Вычет по предыдущим годам по декларации" ставите сумму данных из п.2.9 и п.2.2 листа Л ранее сданной за предыдущий год декларации. В графе "Вычет по предыдущим годам у налогового агента" Вы указываете данные о размере уплаченных процентов по кредиту за предыдущие годы.

В графу "Сумма, перешедшая с предыдущего года" для лиц, получающих имущественный налоговый вычет у работодателя нужно вводить данные об уплаченных процентах за предыдущий год. А для всех остальных данные берутся из декларации за предыдущий год п. 2.11 листа Л.

В графе "Вычет у налогового агента в отчетном году" вводите данные из справки 2-НДФЛ п.4.1 код 312 суммируя все месяцы (для тех у кого в п.4.6 справки 2-НДФЛ указана общая сумма предоставленных имущественных налоговых вычетов, учитывающая также код 311 п.4.1). Если Вы получаете имущественный налоговый вычет на работе только по процентам по кредиту , то данные берете из п.4.6 справки 2-НДФЛ.

Обязанность регистрации объекта

Объекты недвижимости подлежат обязательной государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ). Полномочия по их регистрации (кадастровому учету) возложены на Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) (п. 5 постановления Правительства РФ от 1 июня 2009 г. № 457).

Обязательным условием для регистрации завершенного строительством объекта недвижимости является наличие разрешения на ввод его в эксплуатацию (ч. 10 ст.

Что такое долевые инвестиции

55 Градостроительного кодекса РФ).

Объект недвижимости регистрируйте по месту его нахождения (п. 4 ст. 2 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ).

Пакет документов для регистрации

Для регистрации завершенного строительством объекта в территориальное подразделение Росреестра представьте следующие документы:

  • заявление о государственной регистрации, форма которого утверждена приказом Минэкономразвития России от 29 ноября 2013 г. № 722. Этим же приказом утверждены и требования к заполнению данной формы;
  • документ об уплате госпошлины (для организаций – 15 000 руб.);
  • копию документа, удостоверяющего личность заявителя, представителя организации-заявителя (выписка из ЕГРЮЛ в отношении организации-заявителя);
  • документ, подтверждающий полномочия представителя организации-заявителя;
  • копию устава организации-заявителя;
  • копию свидетельства о госрегистрации организации-заявителя;
  • копию документа, подтверждающего право собственности на земельный участок либо право пользования участком (аренды);
  • копию разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;
  • копию разрешения на строительство, за исключением случаев, когда разрешение не требуется (ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ);
  • кадастровый (технический) паспорт объекта незавершенного строительства, содержащий его описание.

Такой порядок следует из подпункта 22 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса РФ, статей 16 и 25 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ.

Вместе с копиями для сверки представьте подлинники (ст. 18 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ).

В регистрационном управлении могут потребовать также справку об источниках финансирования строительства. Такая справка подтверждает отсутствие прав третьих лиц на объект строительства (ст. 218 ГК РФ). Унифицированного бланка данной справки нет. Поэтому ее можно оформить в произвольной форме. Также может потребоваться документ о присвоении объекту постоянного адреса. Его оформите в порядке, предусмотренном местным законодательством (см., например, решение Михайловской районной Думы Волгоградской области от 22 апреля 2008 г. № 38).

Привлеченный инвестор (дольщик) представляет в регистрирующий орган правоустанавливающие документы, на основании которых может быть признано его право собственности. Это прежде всего договор, заключенный с застройщиком (инвестиционный или договор долевого участия). Если инвестирование происходит по договору участия в долевом строительстве, то такой договор должен быть зарегистрирован и считается заключенным только с момента такой регистрации (ч. 3 ст. 4 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).

Кроме того, для регистрации необходим документ, подтверждающий передачу построенного объекта инвестору. Обычно это акт приемки-передачи построенного объекта. Типовой формы такого бланка нет. Поэтому застройщик должен разработать форму такого документа самостоятельно. При строительстве по договору долевого участия это передаточный акт или другой документ о передаче (ч. 4 ст. 16 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ). Подробнее об этом см. Как застройщику оформить передачу объекта дольщику при строительстве.

  • договоры инвестирования строительства.

При этом это совершенно разные виды договоров. Рассмотрению отличительных особенностей каждого из них и посвящена данная статья.

ДОГОВОР ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Договор долевого участия в строительстве следует квалифицировать как договор простого товарищества, основные правовые положения которого установлены в главе 55 Гражданского кодекса (ГК).

По договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.

Вкладом товарища признается все то, что он вносит в общее дело, в том числе (статья 1042 ГК):

  • деньги;
  • иное имущество;
  • профессиональные и иные знания;
  • навыки и умения;
  • деловая репутация и деловые связи.

Вклады товарищей предполагаются равными по стоимости, если иное не следует из договора простого товарищества или фактических обстоятельств. Денежная оценка вклада товарища производится по соглашению между товарищами.

Условие договора долевого участия в строительстве о вкладах сторон является существенным условием данного договора. Поэтому следует обращать особое внимание на необходимость денежной оценки вкладов, внесенных сторонами по договору: следует четко прописывать размер внесенных вкладов в денежном выражении и соответственно размеру внесенных вкладов следует определить доли сторон по договору простого товарищества в возводимом строительном объекте.

При отсутствии в договоре денежного эквивалента внесенного вклада в случае возникновения между сторонами спора он будет разрешаться с учетом п.

Долевое инвестирование

2 статьи 1042 ГК: вклады товарищей предполагаются равными по стоимости.

По договору долевого участия в строительстве взять на себя обязанность объединить вклады могут несколько лиц (товарищей), причем возможен вариант, когда новое лицо (товарищ) входит в договор уже в процессе строительства объекта.

Условиями договора следует определить также и порядок внесения вклада сторонами по договору долевого участия.

В условиях договора долевого участия в строительстве не может быть обозначен раздел "цена договора", поскольку ни одна из сторон договора не покупает у другого участника товары, работы или услуги, это противоречило бы сути договора данного типа.

Если договор простого товарищества не связан с осуществлением его участниками предпринимательской деятельности, каждый товарищ отвечает по общим договорным обязательствам всем своим имуществом пропорционально стоимости его вклада в общее дело. По общим обязательствам, возникшим не из договора, товарищи отвечают солидарно.

Существенным условием договоров является наличие у сторон общей цели. Наличие общей цели означает, что ни одна из сторон не покупает у другой стороны товары, работы или услуги, в силу чего требования одной из сторон по договору к другой стороне о взыскании с нее стоимости выполненных работ, оказанных услуг, внесенных в качестве вклада, не подлежат удовлетворению, а также ни одна из сторон не может извлекать прибыль и обогащаться за счет другой стороны.

В соответствии со статьей 432 ГК договор считается заключенным, если между сторонами в соответствующей форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Условиями договора следует предусмотреть также порядок ведения товарищами общих дел, порядок покрытия расходов и убытков, обязательства и ответственность товарищей по общим обязательствам, условия об охране возведенного объекта, прекращение договора долевого участия (статьи 1044 — 1050 ГК).

Согласно п. 1 статьи 1050 ГК договор простого товарищества прекращается, в частности, вследствие:

  • объявления кого-либо из товарищей недееспособным;
  • объявления кого-либо из товарищей несостоятельным;
  • смерти товарища или ликвидации либо реорганизации участвующего в договоре простого товарищества юридического лица;
  • истечения срока договора простого товарищества;
  • выдела доли товарища по требованию его кредитора.

При прекращении договора простого товарищества вещи, переданные в общее владение и (или) пользование товарищей, возвращаются предоставившим их товарищам без вознаграждения, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

С момента прекращения договора простого товарищества его участники несут солидарную ответственность по неисполненным общим обязательствам в отношении третьих лиц.

Раздел имущества, находившегося в общей собственности товарищей, и возникших у них общих прав требования осуществляется в порядке, установленном статьей 252 ГК.

ДОГОВОР ИНВЕСТИРОВАНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА

Договор инвестирования строительства отличается от договора долевого участия в строительстве тем, что дольщик (гражданин или организация, желающая приобрести квартиру либо квартиры в строящемся жилом доме) участвует в строительстве путем передачи строительной компании денежных средств в размере предполагаемой стоимости квартиры в этом доме.

Договор инвестирования строительства так же, как и договор долевого участия в строительстве, в соответствии со статьей 25 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не подлежит государственной регистрации, поскольку такие договоры регистрируются только в том случае, когда они являются предметом сделки.

Договор об инвестиционной деятельности ни в ГК, ни в Законе РСФСР от 26 июня 1991 г. №1448-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", ни в Федеральном законе от 25 февраля 1999 г. №39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" не упоминается.

Согласно статье 8 ФЗ Закона 39-ФЗ отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с ГК.

Согласно п. 1 статьи 421 ГК граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК, законом или добровольно принятым обязательством.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Как уже отмечалось, основные принципы взаимоотношений субъектов инвестиционной деятельности установлены в Законе 39-ФЗ. Однако данным Законом не урегулированы вопросы взаимоотношений участников инвестиционного договора.

Вид договора, оформляющего отношения участников инвестиционной деятельности, права, обязанности, ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение определяются на основании ГК.

В связи с этим признание договора инвестиционным не дает ответа на вопрос о его гражданско-правовой природе.

В большинстве случаев, по мнению ряда судов, суть этих отношений состоит в том, что гражданин передает деньги (осуществляет финансирование) организации, с которой заключает договор, а организация, в свою очередь, передает гражданину в собственность построенную квартиру.

Таким образом, между организацией и гражданином возникают отношения по передаче товара в собственность или по выполнению работ, завершающихся получением гражданином созданного результата.

Особенностью договора инвестирования строительства также является и то, что если дольщик вносит на начальном этапе строительства всю сумму за квартиру, то в договоре должно быть указано, что в данном случае цена на квартиру, стоимость которой оплачена в начальной стоимости строительства, изменению не подлежит.

Таким образом, гражданин получает возможность купить квартиру за цену, которая существенно ниже той цены, что будет у такой же квартиры на момент окончания строительства.

Однако заключая договор со строительной компанией, дольщик несет определенный риск, так как известны случаи так называемых "долгостроев", когда дом строится в течение многих лет, а иногда строительство просто замораживается.

Вернуть в таком случае свои деньги бывает весьма затруднительно. Также зачастую под маркой строительных компаний скрываются мошенники, которые собирают с людей деньги, обещая им прекрасные элитные квартиры в престижных районах, и затем исчезают. Поэтому при заключении договора инвестирования строительства нужно обратить внимание на правоустанавливающие документы строительной компании.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *