Долг по ипотеке

Образовалась просрочка по ипотечному кредиту: что делать?

Что делать, если появилась задолженность по ипотеке?

Основной совет специалистов – это не скрывать от банка факта неспособности погашать кредит в полном объеме.

Можно обратиться с заявлением об отсрочке платежей, но решение по такому вопросу полностью зависит от усмотрения кредитного учреждения.

Допустимо воспользоваться услугами квалифицированного посредника – медиатора, который позволит выработать компромиссное решение и, возможно, рассрочить платежи по кредиту на более длительный срок.

Банк должен дать согласие на подобную процедуру, что не всегда возможно при настойчивости кредиторов и их желании взыскать с заемщика долг в полном объеме.

Задолженность по ипотеке возникает при ухудшении материального состояния заемщика – из-за потери работы или другого источника постоянного дохода. Просрочка допускается, если у клиента банка, помимо ипотеки, возникли иные обязательства – по компенсации ущерба, оплате алиментов.

Зарплаты должника может попросту не хватать на оплату ипотечного кредита и других долгов плюс расходов на бытовые нужды.

Возможны случаи, когда банк изменяет процентную ставку в одностороннем порядке, ссылаясь на текущий курс доллара.

Подобное условие может быть предусмотрено в ипотечном договоре, о чем невнимательный заемщик может изначально не подозревать.

Задолженность по ипотеке

Следует точно знать о размере своей задолженности перед банком. Для этого стоит изучить график платежей, в котором указаны суммы, подлежащие оплате каждый месяц.

Если просрочка небольшая, то нужно найти средства для ее погашения. Это может быть:

  • реализация наличного ценного имущества;
  • небольшая ссуда от других лиц.

В любом случае заемщику нужно сделать все возможное для поиска средств, необходимых для оплаты кредита.

Способы решения проблемы

Предлагается несколько вариантов решения проблемы задолженности перед банком, но, ни один из них не будет на 100% эффективным, если заемщик:

  • оказался в плохой финансовой ситуации;
  • не располагает ценным имуществом для погашения долга.

Продление срока

Заявитель имеет право обратиться в банк с заявлением о продлении срока кредита. Это возможно сделать в том случае, если ипотека оформлялась на время, не превышающее максимальный срок кредитования в конкретной финансовой организации.

Продление срока может быть чревато повышением процентной ставки по кредиту, дополнительными комиссиями, но избавит должника от потери заложенной банку квартиры.

Переуступка прав

Федеральный закон «Об ипотеке» (залоге имуществе) и статьи 382 – 392.3 ГК РФ позволяют банку уступать требования по кредиту другим лицам – в порядке цессии, суброгации (страховым компаниям).

Замена кредитора не означает снижение долга. Задолженность по ипотеке может остаться прежней.

Разрешено перевести обязанности по залогу на третье лицо.

Закон не запрещает реализовать квартиру в ипотеке, но покупатель:

  • должен знать о подобном обременении;
  • дать письменное согласие на перевод обязательств по ипотеке на себя в полном объеме.

Банки сами могут подыскать покупателя на заложенную недвижимость.

Клиентам – новым обладателям ипотеки, выгодно приобретать уже заложенную банку квартиру потому, что процентная ставка по таким кредитам может быть ниже по сравнению с ипотекой, требующей самостоятельного поиска жилья.

Перекредитование

Банки могут пойти на уступку должнику и разрешить ему взять другой кредит для погашения задолженности по ипотеке.

Рефинансирование позволяет вернуть долги банку за счет нового займа.

Отрицательные моменты такого решения заключаются в том, что:

  1. Банки не всегда дают согласие на подобную меру.
  2. Процентная ставка по таким кредитам будет достаточно высокая 13-16%.
  3. Гражданин становится должником сразу по двум кредитам.

Рефинансирование возможно, если должник обладает платежеспособностью:

  • разрабатывается новый график погашения платежей;
  • устанавливается иной срок полного погашения ипотечного кредита.

Интересуют плюсы и минусы военной ипотеки? Смотрите тут.

Продажа предмета залога

Банк имеет право договориться с должником в досудебном порядке о продаже квартиры по цене, устраивающей обе стороны.

После реализации недвижимости кредитному учреждению должна быть выплачена полная стоимость ипотеки, включая:

Оставшаяся сумма может быть возвращена должнику. Практика показывает, что даже после продажи объекта залога клиента может оставаться должным банку значительную сумму.

Оптимальный выход из ситуации – это предварительное страхование объекта недвижимости от возможных рисков в сочетании с дополнительным страхованием жизни и здоровья заемщика.

Признание заемщика банкротом

ФЗ № 476 от 29.12.2014 г. позволяет гражданам, имеющим задолженность свыше 500 тыс. рублей и не способным погасить свои долговые обязательства более чем на протяжении 3-х месяцев, обращаться в суд общей юрисдикции с заявлением о признании банкротом.

Возможно 3 варианта выхода из тяжелой материальной ситуации:

  • подписание с банком мирового соглашения (с выработкой взаимно приемлемых условий по погашению ипотеки);
  • реструктуризация задолженности и рассрочка платежей на срок до 3-х лет;
  • принятие решения о банкротстве.

Признание банкротом не освобождает должника от исполнения обязательств по ипотеке.

Заложенная банку квартира будет продана с торгов. Состояние банкротства сохраняется в течение 5 лет.

Что делать, если банк подал в суд?

Необходимо:

  • детально изучить исковое заявление;
  • подготовить на него обоснованное возражение;
  • собрать все платежные документы, подтверждающие оплаты ипотеки за определенный срок.

Если ответчик уверен, что банк незаконно начисляет комиссии и другие платежи, то следует подавать встречный иск об их возврате.

Будет идеальным вариантом прийти к мировому соглашению и не доводить дело до того, как будет вынесено судебное решение и возбуждено исполнительное производство по выселению должника из квартиры.

Каким может быть решение?

Суд может вынести постановление об:

  • оплате должником полной стоимости ипотечного кредита, включая дополнительно начисленные проценты и пени;
  • отсрочке платежей на конкретный срок.

Суд также может обязать стороны согласовать новый график платежей.

Велика вероятность того, что судья примет решение о полном возврате ипотечного долга, не учитывая сложное материальное положение должника.

Часто задаваемые вопросы

Что делать при задолженности по ипотеке – вопрос, интересующий должников. Актуальны проблемы по просрочке платежей, незаконно начисленных процентов.

Заемщиков интересует порядок обращения взыскания на заложенную банку квартиру.

Через какое время выселяют?

Через какое время после просрочки в оплате банк имеет право обратиться с иском в суд и выселить заемщика?

Обычно банк обращается в суд, когда просрочка составляет более 3-х месяцев или превышает 5% от стоимости объекта недвижимости.

Сколько раз можно взять ипотеку? Читайте здесь.

Каковы требования к поручителю по ипотеке? Подробная информация в этой статье.

Списание долга при рождении ребенка

Можно ли уменьшить размер долга по ипотеке после рождения второго ребенка?

Подобная возможность не предусматривается. При помощи материнского капитала можно оплатить часть жилищного кредита.

Задолженность по ипотеке может существенно повлиять на планы заемщика. При необходимости можно попробовать сдавать квартиру в аренду и вырученными деньгами оплачивать кредит.

В случае судебного разбирательства следует обратиться за помощью к квалифицированным адвокатам.

1500000 в ипотеку рассчитать
Сбербанк вопрос по ипотеке телефон

Что делать, если появилась задолженность по ипотеке?

Оформление ипотечного кредита имеет серьезную ответственность. Никто из нас не застрахован от форс-мажорных обстоятельств. Бывает, что ухудшение финансового состояния приводит к невозможности оплачивать ипотечный кредит. Заболевание, потеря работы и т.д. Однако, выход есть всегда. Одно из самых важных правил – не стоит скрываться от банка. Долг при любом раскладе будет неумолимо расти, что может в дальнейшем привести к серьезным последствиям.

Если по ипотечному кредиту уже образовался долг, который вы не в состоянии выплатить – срочно необходимо обратиться в банк к специалисту. Банку выгодно, если вы восстановитесь и продолжите исправно платить ипотечный кредит. Также банку можно предъявить документы, подтверждающие ваше тяжелое финансовое положение.

Банк может предложить реструктуризацию долга. Происходит увеличение срока кредитования. При этом ежемесячный платеж становится меньше. Специалист в банке подберет вам более выгодные условия, пока ваше финансовое положение не нормализуется. Также некоторые банки могут предложить кредитные каникулы. Клиент в течение определенного срока освобождается от платежей, за счет этого срок кредитования увеличивается.

Никто не хочет лишаться квартиры, особенно если это единственное жилье. Пока ипотечный кредит не выплачен полностью, квартира считается собственностью у банка. Поэтому забрать банк ее может в любое время, если оплата не будет производиться на протяжении 5-8 месяцев.

В дальнейшем, если заемщик игнорировал все просьбы и требования банка, квартира реализуется через торги. Пока дело не дошло до торгов у заемщика еще есть время отвоевать квартиру. Это можно сделать несколькими способами:

  1. Посетить банк, при этом собрать пакет документов, подтверждающий о вашем тяжелом финансовом положении.

    При этом банк может пойти вам навстречу только в том случае, если вы внесете определенную сумму, которую он потребует. Некоторые банки также требуют досрочного погашения ипотечного кредита.

  2. Если урегулировать вопрос с банком не удалось, есть возможность все сделать через суд. Однако, при этом у вас должны быть весомые доказательства того, почему ипотека не оплачивалась долгое время.

    Долг по ипотеке, что делать с задолженностью?

    Суд при положительном решении может предоставить вам отсрочку. Она обычно длится не более одного года. При этом сумма оставшегося долга должна быть незначительной, по сравнению уже с выплаченной суммой.

  3. Если банк пойдет вам на встречу, есть возможность договориться о самостоятельной продаже квартиры, где вы сможете продать недвижимость по рыночной цене и в дальнейшем расплатиться с банком. Однако при этом вы лишаетесь квартиры, а на руках может остаться остаток в небольшом размере.
  4. Также стоит обратиться к специалисту, который поможет вам решить данную проблему. С банком лучше отношения не портить. В любом случае банк останется в выигрыше, если конечно вы не соберете всю сумму долга по ипотечному кредиту и не закроете все досрочно. Стоит помнить, что доводить дело до торгов не стоит. Банк не будет долго ждать и поэтому ему выгоднее быстрее продать квартиру. При этом стоимость квартиры может быть ниже рыночной, что вам совершенно невыгодно.
  5. Если реализовать квартиру на первых торгах не удастся, банк снижает цену. Так будет происходить, пока квартира не найдет своего покупателя. Главное не доводить все до крайностей. С банком можно договориться еще на начальной стадии, когда вы понимаете, что платить какое-то время ипотечный кредит не будет возможности.
  6. Статью подготовила
    Валерия Штерн

Самое неприятное в ипотеке — это реальная возможность потери жилья, предусмотренная Федеральным законом N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998, а именно… "залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное…"
По договору ипотеки имущество находится в залоге у банка: "Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке" (п. 1 ст. 37 ФЗ N 102-ФЗ "Об ипотеке").

Что делать, если нечем платить ипотеку?

Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.
Очень часто, на практике, встает вопрос: супруги развелись и как в таком случае будет погашаться ипотечный кредит и чья это обязанность? В случае расторжения брака у супругов возникает солидарная ответственность перед банком по погашению кредита в равных долях. Это следует из норм ст. 323 Гражданского кодекса РФ: "При солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом, как полностью, так и в части долга. Кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных солидарных должников. Солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью".
При поверхностном изучении вопроса может показаться, что в обязательном порядке кредит будут погашать оба супруга, поскольку в силу норм п. 1 ст. 33 Семейного кодекса РФ "законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности. Законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное". Об этом же говорят и нормы ст. 34 Семейного кодекса РФ: "Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью". "Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество, независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.
Однако это бывает только в том случае, если супруги являются созаемщиками, т.е. если банк заключил договор ипотечного кредитования с ними обоими одновременно.
При более детальном рассмотрении вопроса выясняется, что существуют нюансы. Например, в п. 15 Постановления N 15 от 05.11.1998 Пленум ВС РФ дает следующие разъяснения: "Не является общим совместным имущество, приобретенное хотя и во время брака, но за счет средств одного из супругов, принадлежавших ему до вступления в брак, полученное в дар или в порядке наследования…" Таким образом, если в суде этот факт будет доказан, то данное имущество будет исключено из общей собственности, соответственно, обязательства по нему будет нести собственник.

Существует и другая возможность разделения между супругами долгов по ипотечному кредиту. Можно внести изменения в договор путем подписания дополнительного соглашения, в результате которого общая обязанность по выплате кредита будет изменена на индивидуальную.

Имеется также и еще один способ разрешения конфликтной ситуации — это разделение долей в оплате по кредиту между супругами пропорционально долям в имуществе. Чаще всего кто-то один из супругов имеет более весомый по размеру (в несколько раз) заработок. В этом случае лучше сесть за стол переговоров и самим договориться, кому будет принадлежать большая доля в квартире, а значит, на него и ляжет обязанность оплачивать большую часть кредита.
И последним способом решения спорной проблемы с выплатой ипотечного кредита можно назвать следующий — продажа недвижимости и погашение кредита сразу одним единовременным платежом. Данный вариант возможен только при согласии обоих разводящихся супругов и банка соответственно. В основном в данном случае недвижимость реализуется только при участии риелторов, которые являются партнерами банка, и под его контролем. Если после продажи недвижимости и выплаты кредита останутся какие-либо денежные средства, то они могут быть поделены между разводящимися супругами. Хотя на практике такое случается крайне редко!
До полного исполнения условий договора ипотечного кредитования квартира будет находиться в залоге у банка, и соответственно, вы не сможете проводить с ней сделки без его разрешения (п. 2 ст. 11 ФЗ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)), поэтому изначально настаивайте на внесении пункта с подобным разрешением в договор. Не стесняйтесь отстаивать свою позицию. Как правило, в результате долгих и нудных переговоров банк все равно пойдет вам навстречу в этом вопросе, поскольку весьма заинтересован в получении прибыли (т.к. желающие оформить ипотеку не являются туда "пачками" каждый день).
Заключая договор ипотечного кредитования, помните о том, что сумма по договору не является окончательной. Подобный договор обязательно сопровождается процедурой заключения договора страхования, следовательно, в принудительном порядке вы обязаны будете понести накладные расходы на страхование (п. 4 ст. 31 ФЗ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998).
Заключая договор страхования обязательств по ипотеке, обратите внимание на то, чтобы в нем был пункт о страховании имущественных прав ("титула собственности"). В этом случае при утрате вами предмета залога (недвижимости) компенсацию банку будет вынуждена выплатить страховая компания, а не вы.
Стремление банка сделать деньги несколько раз на одном и том же клиенте уже становится притчей во языцех. Это касается и оформления договора ипотечного кредитования. Наличие подводных камней, в виде различного вида скрытых комиссионных выплат даже не подлежит сомнению. В договоре не должно быть пункта о взимании с вас комиссии за открытие и ведение ссудного счета, поскольку это незаконно. На этот счет уже имеется решение высших судебных органов, позиция ВАС отражена там однозначно (п. 3 Постановления Президиума ВАС от 02.03.2010 и Постановление Президиума ВАС N 8274/09 по делу N А50-17244/2008 от 17.11.2009).
Желание банка в одностороннем порядке изменить кредитную ставку по договору незаконно, поскольку ущемляет права потребителя (п. 2 Постановления Президиума ВАС от 02.03.2010). При подобной попытке смело укажите на это менеджеру банка. Поверьте, результат не заставит себя долго ждать. Банк быстро сделает вид, что это ошибка.
В случае неисполнения основного обязательства (неуплаты ежемесячных платежей по договору) взыскание обращается только на заложенное недвижимое имущество (никаких дополнительных санкций со стороны банка быть не может).
Для того чтобы существенно уменьшить сумму неустойки, апеллируйте нормами п. 1 ст. 333 ГК РФ: "Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку".
Если вы не платили по кредиту в течение года, а банк делал вид, что не знал об этом, и подал на вас в суд спустя полтора или два года, смело обращайтесь к нормам п. 1 ст. 404 ГК РФ: "…суд также вправе уменьшить размер ответственности должника, если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению…", и доказывайте, что банк сделал это умышленно!
В ипотеке имеются и небольшие приятные моменты. Не следует забывать, что, заключив договор ипотечного кредитования, в будущем вы можете использовать предоставленное вам законом право на осуществление налогового вычета, согласно нормам пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ. Государство вернет вам уплаченный вами подоходный налог в размере 13% от стоимости квартиры. Потолок суммы вычета определен на сегодня в размере 2 000 000 руб. 00 коп.
Нужно понимать, что в данном каверзном вопросе результативность решения будет зависеть, прежде всего, от четкого понимания серьезности проблемы и желания обоюдно договариваться.

Вопрос о спорах при выплате ипотечного кредита с юридической точки зрения достаточно серьезен и щекотлив. В данном случае все же лучше обратиться за помощью к юристу!

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *