Долги предыдущего собственника квартиры

Содержание

Покупая квартиру с долгами по коммунальным платежам, важно помнить ряд правовых особенностей, которые обезопасят вас в будущем от судебных споров и притязаний третьих лиц.

Вы решили приобрести квартиру в многоквартирном доме. В лучшем случае при оформлении документов, а хуже — после регистрации права собственности, всплывает неприятный факт: предыдущий собственник недобросовестно исполнял свои обязанности по уплате коммунальных платежей и образовался долг перед коммунальными службами. Что делать в ситуации, если вы купили квартиру с долгами по коммунальным платежам и как обезопасить себя от «нечистой» сделки рассмотрим ниже.

Статьей 153 Жилищного Кодекса РФ, граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 Жилищного Кодекса РФ (данное исключение заключается в обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт, которая возникает у собственников помещений в многоквартирном доме по истечении восьми календарных месяцев, если более ранний срок не установлен законом субъекта Российской Федерации, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована утвержденная региональная программа капитального ремонта, в которую включен этот многоквартирный дом, за исключением случая, установленного частью 5.1 статьи 170 Кодекса).

Однако при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт.

Напомним, что момент возникновения права собственности определяется правилами Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 2 статьи 8.1, статьи 218, 219, 223, пункт 4 статьи 1152 ГК РФ).

Кто оплачивает долг по коммунальным платежам при покупке квартиры?

В рассматриваемом случае применим п.2 ст. 8.1 ГК РФ, согласно которому права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно разъяснениям, которые дал по данному вопросу Верховный Суд РФ в Постановлении Пленума от 27.06.2017 № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности», граждане, осуществляя право пользования жилым помещением и право получения коммунальных услуг надлежащего качества, несут обязанность по своевременной и полной оплате жилого помещения и предоставленных коммунальных услуг.

Гражданский кодекс РФ в статье 210 устанавливает, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Перевести долг на нового собственника возможно только по ст. 391 ГК РФ: перевод долга с должника на другое лицо может быть произведен по соглашению между первоначальным должником и новым должником. Если такого согласия нет, то перевод считается ничтожным.

Если вы попали в такую ситуацию, то необходимо проверить, чтобы в договоре купли-продажи не было пункта о том, что при переходе права собственности на квартиру переходят и долги по оплате коммунальных платежей. Разумным будет указать в договоре, что между покупателем и продавцом не было договоренности об уплате долга новым собственником квартиры. Также к договору можно приложить справку об имеющейся задолженности, ответственность за которую несет продавец недвижимости. Чтобы в будущем обезопасить себя от претензий со стороны управляющей компании, можно перед сделкой купли-продажи уведомить о предстоящей смене собственников. Также в договоре купли-продажи можно прописать, что покупатель обязуется нести расходы на содержание жилого помещения и оплачивать коммунальные услуги с момента предоставления права пользования жилым помещением/регистрации права собственности. Следует при этом помнить, что в силу ч. 11 ст. 155 ЖК РФ неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

При покупке недвижимости меняется не только владелец квартиры, но еще и лицевой счет для начисления всех коммунальных услуг. Поэтому после регистрации права собственности в любом случае необходимо уведомить управляющую компанию о смене собственника.

Итак, если вы купили квартиру с долгами по коммунальным платежам, то необходимо помнить, что за новым владельцем не остается обязанности погашать долг предыдущего собственника. Исключение составляет долг по оплате капитального ремонта. Если новому собственнику будут выдвинуты требования об уплате долга по коммунальным платежам — это будет неправомерно. Обязанность об уплате коммунальных платежей может возникнуть только из соглашения о переводе долга. Если предыдущий собственник добросовестно признает долг, можно прописать в договоре купли-продажи пункт о достигнутом соглашении по уплате долга с предоставлением, например, рассрочки.

Важно помнить!
приобретая квартиру с долгами по коммунальным платежам —
долги по коммунальным платежам закреплены за человеком, но не за квартирой.

Юрист Коллегии адвокатов «Терновцов и партнеры»
Яна Чумакова

Поделиться новостью

На печать…

ТРЕХСТОРОННИЙ ДОГОВОР О ПЕРЕВОДЕ ДОЛГА

г. ______________                                     "___"_________ ___ г. _______________________________ в лице ___________________________________,действующ___ на основании _______________, именуем__ в дальнейшем "Цедент",_______________________________ в лице ___________________________________,действующ___ на основании __________, именуем__ в дальнейшем "Цессионарий",_______________________________ в лице ___________________________________,действующ___ на основании _________________________, именуем__ в дальнейшем"Должник",  вместе  именуемые  "Стороны",  заключили  настоящий  договор  онижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Цедент уступает, а Цессионарий принимает права (требования) по Договору ___________ N ____ от "___" __________ ____, заключенному между Цедентом и Должником.

1.2. Сумма уступаемого в соответствии с п. 1.1 настоящего Договора права (требования) составляет _____________ (_______________) рублей.

2. ОБЯЗАННОСТИ И ПРАВА СТОРОН

2.1. Цедент обязан:

2.1.1. Передать Цессионарию в ___ -дневный срок с даты подписания настоящего Договора все необходимые документы, удостоверяющие права (требования), по акту приема-передачи, а именно: Договор, указанный в п. 1.1 настоящего Договора, со всеми приложениями, дополнительными соглашениями и другими документами, являющимися его неотъемлемой частью.

2.1.2. Сообщить Цессионарию в тот же срок все иные сведения, имеющие значение для осуществления Цессионарием своих прав по указанному в п. 1.1 настоящего Договора Договору _______________.

2.2. Цессионарий обязан за уступаемые права (требования) выплатить Цеденту денежные средства в сумме, указанной в п. 3.1 настоящего Договора.

2.3. Должник обязан выплачивать задолженность по Договору ____________, указанному в п. 1.1 настоящего Договора, Цессионарию в следующем порядке: ___________________ (вариант: согласно Графику платежей (Приложение N___ к настоящему Договору)).

3. СУММА ДОГОВОРА

3.1. За уступаемые права (требования) Цессионарий выплачивает Цеденту денежные средства в сумме ________________ (___________) рублей.

3.2. Оплата указанной в п. 3.1 настоящего Договора суммы производится в следующем порядке: _______________________________ (например: безналичными денежными переводами на расчетный счет Цессионария).

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

4.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение настоящего Договора стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

4.2. Цедент несет ответственность за достоверность передаваемых в соответствии с настоящим Договором документов и сведений; гарантирует наличие и передачу всех уступленных Цессионарию прав (требований).

5. ФОРС-МАЖОР

5.1. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему Договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения настоящего договора в результате обстоятельств чрезвычайного характера, которые стороны не могли предвидеть или предотвратить.

5.2. При наступлении обстоятельств, указанных в п. 5.1 настоящего Договора, каждая сторона должна без промедления известить о них в письменном виде другую сторону. Извещение должно содержать данные о характере обстоятельств, а также официальные документы, удостоверяющие наличие этих обстоятельств и, по возможности, дающие оценку их влияния на возможность исполнения стороной своих обязательств по данному Договору.

5.3. Если сторона не направит или несвоевременно направит извещение, предусмотренное в п. 5.2 настоящего Договора, то она обязана возместить второй стороне понесенные ею убытки.

5.4. В случае наступления обстоятельств, предусмотренных в п. 5.1 настоящего Договора, срок выполнения стороной обязательств по настоящему Договору отодвигается соразмерно времени, в течение которого действуют эти обстоятельства и их последствия.

5.5. Если наступившие обстоятельства, перечисленные в п. 5.1 настоящего Договора, и их последствия продолжают действовать более ____________, стороны проводят дополнительные переговоры для выявления приемлемых альтернативных способов исполнения настоящего договора.

6. КОНФИДЕНЦИАЛЬНОСТЬ

6.1.

Покупать квартиру с долгами – это опасно?

Условия настоящего договора и соглашений (протоколов и т.п.) к нему конфиденциальны и не подлежат разглашению.

6.2. Стороны принимают все необходимые меры для того, чтобы их сотрудники и другие лица без предварительного согласия другой стороны не информировали третьих лиц о деталях данного договора и приложений к нему.

7. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

7.1. Во всем остальном, что не предусмотрено условиями настоящего Договора, стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.

7.2. Настоящий Договор вступает в силу со дня его подписания сторонами и действует до полного исполнения обязательств по Договору, указанному в п. 1.1 настоящего Договора <1>.

7.3. Настоящий Договор составлен в 3 (трех) экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой Стороны.

8. РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

ЦЕДЕНТ:

_____________________________________________________________________________

_____________________________________________________________________________

_____________________________________________________________________________

ЦЕССИОНАРИЙ:

_____________________________________________________________________________

_____________________________________________________________________________

_____________________________________________________________________________

ДОЛЖНИК:

____________________________________________________________________________

____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

9. ПОДПИСИ СТОРОН

ЦЕДЕНТ                           ЦЕССИОНАРИЙ                  ДОЛЖНИК_______________                  __________________           _______________ М.П.                             М.П.                          М.П.

 

 

Как купить квартиру с долгом по квартплате

Зачастую необходимость продать собственность возникает независимо от наличия или отсутствия долгов по коммунальным услугам. Продавца «нехорошей» квартиры мучают вопросы — законно ли это, можно ли продать квартиру с долгом по коммунальным платежам, скрыть или сказать всю правду покупателям? Как поступить? В данной статье рассмотрены законные обоснования совершения сделок купли-продажи с подобной недвижимостью, а также некоторые правовые нюансы и «лазейки». Обязанности по уплате Жилищный Кодекс Российской Федерации накладывает на собственника или нанимателя жилья обязанность оплачивать коммунальный и жилищные услуги своевременно и в полном объеме. Основываясь на ЖК РФ, лица, проживающие в квартире и получающие коммунальные услуги обязаны оплачивать их до 10 числа месяца, следующего за отчетным.

Как продать квартиру с долгом по коммунальным платежам?

При обращении покупателя в жилищную контору, ему обязательно выдаётся справка о состоянии учёта по всем платежам. Этот документ может стать основанием при определении окончательной цены за квартиру.

Жилищный Консультант

Кроме управляющей компании справки о задолженности может выдать банк, в котором принимают коммунальные платежи:

  • в запросе вы указываете адрес квартиры и её номер;
  • работники банка представляют вам информацию о том, имеется ли задолженность по данному объекту недвижимости.

Самый корректный способ узнать о задолженности — это попросить самого продавца представить вам справку из управляющей компании о наличии или отсутствии задолженности. Это обычная практика при покупке квартиры, она обеспечивает безопасность сделки.

Как продать квартиру с долгом по коммунальным платежам в 2017 году

Инфо

Поэтому уведомить управляющую компанию о смене собственника является необходимостью. Это делается письменно в свободной форме на имя руководителя управляющей компании.

Правовая безграмотность россиян зачастую приводит к тому, что радостное событие приобретения собственного жилья омрачается пониманием того, что вас обвели вокруг пальца.

Купля-продажа квартиры с долгом. риски и советы юриста

Важно

Есть и другие причины, но все они так или иначе связаны с тяжелыми жизненными ситуациями и часто сопровождаются давлением со стороны УК, вынуждающей человека срочно погасить задолженность. В подобной ситуации человеку приходит в голову закономерная мысль &#8212; избавиться от проблемного жилья и тем самым избавиться от стресса.

Однако, многие не знают, могут ли они продать квартиру, не выплатив сначала долги. Причина возникновения данного вопроса в распространенном заблуждении, что долг числится за квартирой, а не за человеком.

Внимание

Выписка не снимает имеющихся финансовых обязательств. Более того, человека могут принудить выплатить долг в судебном порядке.

ЖЭК может начать активные действия именно после того, как человек заявит о своем намерении сняться с квартирного учета. Конституционные права защищаются на законодательном уровне, однако нельзя забывать и про обязанности, среди которых своевременная оплата за получаемые блага.
Статья 153 Жилищного кодекса закрепляет за управляющей компанией права по защите собственных интересов в судебной инстанции. Для принятия решения по делу от человека не требуется даже личного присутствия в зале суда.

Чтобы выписаться из квартиры при наличии долга, нужно идти в управляющую компанию и пытаться договориться. Если покрыть долг в полном объеме не представляется возможным, можно просить про его реструктуризацию.

Post navigation

Например, формулировка «выплату всех долгов по коммунальным платежам берет на себя новый владелец», в судебном разбирательстве может быть истолкована как намерение нового владельца выплачивать все последующие задолженности перед ЖКХ, а не задолженности прошлого владельца. Впрочем, тут мы подходим к третьему варианту. Игнорирование задолженности.

Даже если при воплощении второго варианта вы столкнетесь с недобросовестностью покупателя, это вам мало чем грозит. По прошествии трехлетнего срока ваша задолженность будет аннулирована.

Но все же подобный способ наименее желаем, поскольку на протяжении этого срока вам могут сильно подпортить настроение разыскивающие вас коллекторы. Конечно вы можете оспорить претензии ЖКХ в судебном порядке, или просто сменить номера телефонов, но все же подобные меры не назовешь приятными. Список необходимых документов.

Как можно продать квартиру с долгом по квартплате

Во многих случаях продажа квартиры, за собственником которой числятся долги, не противоречит российскому законодательству и является вполне осуществимой операцией. Речь идет, например, о коммунальных задолженностях. Ведь должником считается человек, а не квартира.

Объект недвижимости по определению не способен иметь долговые обязательства. Другое дело, что не всякий человек захочет покупать такую квартиру: вместе с жильем он может получить еще и проблемы с жилищной конторой: хотя коммунальные службы и не вправе будут требовать от него погашения долгов предыдущего хозяина, они могут направлять по его адресу письма и счета на оплату долгов.

Поэтому самый главный совет лучше адресовать покупателям жилья: перед любой покупкой недвижимости нужно тщательно ознакомиться со всеми документами. А без профессионального нотариуса сделать это не всегда просто.

Жилищный консультант

В этом случае старый хозяин может полагаться исключительно на порядочность нового, поскольку у него не будет никаких обязательств перед коммунальными структурами, и они не смогут требовать от нового владельца погашения задолженности. Если долг не будет погашен, он будет числиться за предыдущим хозяином на протяжении трех лет.Когда идет речь о продаже жилища с долгами, нужно учитывать, что судебные приставы могут наложить на нее арест, и тогда она не сможет быть продана до того момента, пока долг не будет полностью погашен. Еще один возможный поворот событий – коммунальные службы могут отключить подачу тепла, электричества, воды, что сделает продажу практически невозможной. Таким образом, при продаже квартиры с долгами лучше найти средства для погашения образовавшихся долгов.

Продажа квартиры с долгами по коммунальным услугам

Самый простой вариант — составление предварительного договора купли-продажи, в котором будет расписано: Общая стоимость покупаемой квартиры и сумма задатка Размер долга по услугам жкх и обязательство продавца оплатить их из денежных средств задатка Срок в течение которого задолженность должна быть погашена Временной промежуток в течении которого должен быть заключен основной договор купли-продажи Предварительный договор — документ официальный, поэтому лучше всего его составлять и подписывать у нотариуса. После заключения основного договора предварительный уничтожается.

В принципе все основные данные переносятся с одного документа в другой, но также в основном договор могут быть внесены какие-то незначительные изменения. Уведомление управляющей компании При покупке недвижимости меняется не только владелец квартиры, но еще и лицевой счет для начисления всех коммунальных услуг.

Продажа квартиры с долгами по коммунальным платежам

В жилье, которое не приватизировано, суммы за предоставление услуг и арендная плата начисляются по установленным тарифным ставкам или согласно с условиями контракта, который заключен с государственным арендодателем. Оформить право собственности на такое жилье можно после предоставления пакета документов, один из них выписка о состоянии лицевого счета, которая действительна на протяжении месяца со дня выдачи.

В справке не должно значиться никаких долгов по коммунальным услугам. С выпиской Человек может выписаться из квартиры даже при наличии у него долгов по квартплате.

Данное право закреплено в статье 27 Конституции РФ, а также правительственном постановлении №715. При этом не имеет никакого значения, какое это жилье: муниципальное или частное. Однако не нужно рассчитывать на то, что, если выписаться, не придется ликвидировать накопившиеся долги.

"Квартира с долгами" меняет собственника

Учет и контроль дебиторской задолженности, воздействие на неплательщиков, судебное взыскание долгов — такова рутина работы управляющих организаций и ТСЖ. Сегодня мы рассмотрим ситуацию, когда собственник, не погасив долг перед исполнителем жилищно-коммунальных услуг, продал свое помещение. Можно ли взыскивать долги с новых хозяев? Как привлечь к ответственности прежнего собственника?

К сожалению, не все граждане добросовестно оплачивают оказанные жилищно-коммунальные услуги и выполненные работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Эта проблема одинаково касается и управляющих компаний, и ТСЖ, и ЖСК. Практика работы НП "Нижегородская ассоциация ТСЖ" показывает, что даже небольшая задолженность собственника перед ТСЖ влечет причинение значительных убытков, поскольку товарищество — организация некоммерческая и единственным источником дохода зачастую имеет плату собственников за жилое помещение. Между тем для ресурсоснабжающих организаций не имеет значения, является ли их абонент коммерческой организацией, и они законно требуют платы по договорам ресурсоснабжения, а также неустойку за просрочку оплаты.

Обратимся к ситуации, когда задолженность по плате за жилое помещение возникла до момента приобретения права собственности на жилое помещение. Другими словами, прежний собственник продал, подарил, совершил иную сделку с квартирой, не оплатив задолженность перед управляющей организацией. Самый простой выход, к которому нередко прибегают управляющие организации, — требовать оплаты долга от нового собственника. Эмоции последнего вполне понятны: он сомневается, должен ли оплачивать услуги, которые не потреблял?

Чтобы ответить на данный вопрос, следует рассмотреть два варианта:

  • в договоре о передаче квартиры отсутствует пункт об оплате задолженности по жилищно-коммунальным платежам новым собственником;
  • в договоре такой пункт есть.

Новый собственник ни при чем

Не секрет, что первая ситуация встречается гораздо чаще. При отсутствии в договоре о передаче квартиры пункта об оплате задолженности по жилищно-коммунальным платежам новым собственником (покупателем, одаряемым, дольщиком) последний не обязан оплачивать задолженность, образовавшуюся до его вступления в право собственности.

В соответствии со ст. 210 ГК РФ бремя содержания имущества несет его собственник. Согласно ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности. В силу п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Права на недвижимое имущество (к которому относится квартира) подлежат государственной регистрации (п. 1 ст. 131 ГК РФ).

Таким образом, обязанность по оплате жилищно-коммунальных услуг, предоставляемых в отношении приобретенной квартиры, возникает после регистрации перехода права собственности к новому собственнику. До этого момента обязанность оплачивать услуги несет предыдущий собственник квартиры.

Если управляющая организация направила новому собственнику счет на оплату задолженности прежнего собственника, законному владельцу можно посоветовать сообщить управляющей организации о переходе права собственности на жилое помещение и потребовать прекратить выставлять ему требования о погашении задолженности. К данному заявлению следует приложить копии договора купли-продажи и свидетельства о государственной регистрации права, а также показания счетчиков, заверенные соответствующими организациями, зафиксированные на момент вступления во владение квартирой.

Управляющая организация в свою очередь имеет право обратиться в суд с иском к прежнему собственнику о взыскании задолженности по обязательным платежам (управляющая организация — на основании договора управления, заключенного с прежним собственником, либо на основании факта потребления услуг; ЖСК и ТСЖ — в силу обязанности, определенной в уставе и п. 8 ст. 138 ЖК РФ, как лицо, обязанное представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами).

Взыскание с прежнего собственника

Для обращения в суд необходимо составить исковое заявление, приложив к нему квитанцию об оплате госпошлины и документы, подтверждающие основание и размер взыскания.

Размер государственной пошлины исчисляется в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ и зависит от цены иска. Так, при взыскании задолженности, размер которой не превышает 10 000 руб., госпошлина исчисляется как 4% цены иска, но не менее 200 руб. Если цена иска укладывается в пределы от 10 001 до 50 000 руб., госпошлина составит 400 руб. плюс 3% суммы задолженности, превышающей 10 000 руб.

Купили квартиру с долгами по коммунальным платежам: что делать?

Исковое заявление подается мировому судье при цене иска до 100 000 руб., свыше 100 000 руб. — в районный суд.

В судебном заседании истцу (управляющей организации, ТСЖ, ЖСК) необходимо будет подтвердить следующие факты.

Во-первых, размер образовавшейся задолженности. Для этого обязательно составляется подробный расчет суммы долга с учетом действовавших тарифов и показаний приборов учета.

Во-вторых, размер тарифа на содержание и ремонт. В отличие от тарифов на коммунальные услуги (устанавливаются регулирующим органом), размер платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома определяется собственниками помещений в таком доме либо членами ТСЖ, если дом управляется ТСЖ (п. п. 7, 8 ст. 156 ЖК РФ). И только если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления. Таким образом, необходим протокол общего собрания собственников помещений многоквартирного дома либо общего собрания членов ТСЖ.

В-третьих, наличие или отсутствие договора с собственником. Напомним, что, если домом управляет ТСЖ, оно обязано заключить договор на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома и предоставление коммунальных услуг с собственником, не являющимся членом ТСЖ, и договор на предоставление коммунальных услуг с каждым членом ТСЖ. При обслуживании дома управляющей компанией обязателен договор управления, при отсутствии такого договора управляющей компании придется доказывать факт выполнения работ и оказания услуг путем предоставления различного рода актов выполненных работ, договоров на оказание услуг и т.д. <1>.

<1> См. статью "Если управляющая организация не имеет договора с собственником нежилого помещения", N 3, 2009.

Не следует забывать и об обязательном подтверждении полномочий представителя организации. Это может быть протокол об избрании председателя для ЖСК и ТСЖ или доверенность от управляющей организации.

Кроме того, срок исковой давности по требованиям о взыскании задолженности но обязательным платежам и оплате оказанных услуг составляет три года (ст. 196 ГК РФ).

Существуют ли превентивные меры?

Следует отметить, что управляющая организация не имеет никаких законных способов повлиять на заключение сделки с жилым помещением при наличии задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг, поскольку отношения по поводу продажи (или другой формы отчуждения) квартиры возникают между собственником и приобретателем, а отношения по поводу долга — между собственником и управляющей организацией.

В соответствии с п. 4 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения <2> на государственную регистрацию договора продажи в соответствии со ст. ст. 16 и 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" представляются:

  • заявления сторон договора о государственной регистрации договора продажи;
  • подлинный платежный документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за государственную регистрацию договора продажи;
  • правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности продавца на отчуждаемое жилое помещение;
  • план жилого помещения и документ, содержащий описание жилого помещения;
  • договор продажи;
  • справка о лицах, имеющих право пользования жилым помещением;
  • документ, удостоверяющий личность.

<2> Утверждена Приказом Минюста России от 06.08.2001 N 233.

Как видим, для государственной регистрации перехода права собственности не требуется документ, подтверждающий отсутствие задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг, которым может быть справка из управляющей организации об отсутствии задолженности.

Между тем, на наш взгляд, просьба со стороны приобретателя квартиры к собственнику о предоставлении такой справки более чем логична (во избежание неожиданностей в будущем). Помимо справки можно попросить собственника предъявить последние платежные квитанции за соответствующие услуги. И в случае наличия задолженности, которую собственник не может погасить до продажи жилого помещения, возможен вариант погашения долга перед управляющей компанией новым собственником при соответствующем уменьшении цены возмездного договора о передаче квартиры (продажи, долевого участия в строительстве).

Перевод долга на нового собственника

Договоры о переходе права собственности на квартиру с условием о возложении на покупателя обязанности по оплате долгов продавца встречаются гораздо реже. Формулировка может выглядеть так: "Стороны договорились о том, что квартира передается продавцом покупателю обремененной задолженностью по плате за жилое помещение в сумме XXX руб. Обязанность по оплате указанной задолженности переходит на покупателя с момента государственной регистрации права собственности на квартиру".

При наличии такого условия имеет место перевод долга. В силу ст. 391 ГК РФ перевод должником своего долга на другое лицо должен быть оформлен в письменной форме (требование соблюдается при наличии рассмотренного условия в договоре либо если составлено дополнительное соглашение) и допускается лишь с согласия кредитора. Иначе говоря, одного включения условия в договор недостаточно, необходимо получить письменное согласие управляющей организации на перевод долга с прежнего собственника на приобретателя жилого помещения.

Соответственно, все требования по оплате жилищно-коммунальных услуг, оговоренные продавцом, покупателем и управляющей организацией, предъявляются к новому собственнику.

М.А.Пургина

Юрисконсульт

НП "Нижегородская ассоциация ТСЖ"

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *