Дома блокированной застройки

Общие аспекты

В России основными видами зданий, которые могут относиться к частной собственности, считаются частные строения, многоквартирные здания и квартиры в многоэтажных домах.

Дома, имеющие статус блокированной застройки, обладают признаками всех перечисленных категорий. Это создает сложности при определении типа объекта в целях реализации права владения и пользования.

Основная проблема связана с неоднозначными определениями видов сооружений на законодательном уровне.

Теоретически дома блокированной застройки относятся к многоквартирным, но выдел доли в составе общедомовой собственности невозможен. Фактически общедомовое имущество в таких зданиях отсутствует.

В большинстве случаев неоднозначное определение категории здания требует обращения в суд. На основании индивидуальных особенностей объекта устанавливается тип строения.

От статуса дома зависит порядок его использования. Что же такое блокированная застройка применительно к дому?

Определение

В Градостроительном Кодексе под блокированными домами подразумевается блок малоэтажных однотипных зданий, имеющих общую стену.

По сути, это два или более одинаковых дома, примыкающих друг к другу. Но у каждого дома имеется изолированный вход.

Это основное различие блокированной застройки от типовых малоэтажных многоквартирных объектов. Детальное определение такого объекта присутствует в СНиП 2.08.01-89.

Здесь говорится о строении, состоящем из нескольких жилых секций, поделенных общей стеной и не больше трех этажей в высоту.

Главной особенностью строения признается отдельный выход на частную территорию. Проще говоря, жилой дом блокированной застройки это совокупность малоэтажных домов, возведенных в виде единого объекта.

Отличительными признаками блокированной застройки считаются:

  • придомовая территория может быть совместной или разгороженной;
  • отдельных участков может насчитываться от двух до десяти;
  • общий вход к отдельным блокам отсутствует;
  • отсутствуют помещения совместного пользования;
  • в каждом блоке наличествуют собственные коммуникации;
  • имеется выход на территорию коллективного пользования.

Каковы его особенности

Говоря об особенностях строений блокированной застройки, нужно подметить отдельные правовые нюансы:

При постановке на кадастровый учет Такое здание оформляется как целостное строение. Зарегистрировать лишь отдельный блок не получится
В наследство можно передать часть дома Вместе с прилегающей частью участка
Блокированная застройка признается цельным строением С отдельными выходами для всех блоков, что не позволяет отнести такие дома к многоквартирным

Важнейшим критерием установления объекта как блокированной застройки становится факт отсутствия общедомовой собственности.

То есть не имеется помещений общего пользования, предназначенных для обслуживания двух и более отдельных квартир (чердак, подвал, лестничная клетка, подъезд и т.д.).

Изолированность блоков ведет к отсутствию общедомовой собственности. Основной объект права это участок, на котором размещено здание и инженерные коммуникации с общими приборами учета.

За счет этого затруднен выдел доли каждого собственника и определение порядка обслуживания со стороны управляющих компаний.

Понятие объектов блокированной застройки и порядок их использования регламентированы разными правовыми документами.

В частности это ЖК РФ, которым определяются основополагающие характеристики таких объектов. Относительно земельных участков под ДБЗ нормы регулируются ЗК РФ.

Что касается правовых нюансов, то многие из них разъясняются Приказами Минстроя и Министерства развития экономики, а также Постановлениями Правительства РФ и строительными нормативами.

Отдельные уточнения возникают на основании судебной практики по особо сложным ситуациям.

Градостроительный Кодекс

В п.2 ч.2 ст.49 Градостроительного Кодекса дается определение касательно жилого здания, признаваемого блокированной застройкой.

Это объект жилого назначения, высотой до трех этажей, включающий в себя несколько обособленных блоков, но в целом не больше десяти.

Каждый блок предопределен для одной семьи/одного собственника и размещен на отдельном земельном участке, но обладает выходом на территорию совместного пользования.

По ГрК РФ дом блокированной застройки это единое здание, состоящее из совокупности отдельных жилых блоков.

По своим основным параметрам здания такого типа напоминают многоквартирные дома. Но существенным отличием выступает отсутствие общедомового имущества.

Жилищный Кодекс

В ч.2 ст.16 ЖК РФ жилым домом называется индивидуальное здание, состоящее из жилых комнат и вспомогательных помещений.

В ст.16 ЖК к видам жилого дома отнесены и многоквартирные дома, и дома блокированной застройки.

Единственным существенным отличием признается наличие общего имущества в МКД, которое не может применяться в качестве жилых помещений.

Определения ЖК РФ не позволяют точно определить вид дома, поэтому Минстрой РФ работает над проектами нормативов, которые окончательно и однозначно определят понятия «многоквартирных домов» и «жилых домов блокированной застройки».

На данное время это определение базируется на совокупности положений различных правовых актов.

Что значит дома блокированной застройки

Жилые дома блокированной застройки являются относительно новым явлением в современном строительстве.

Правовой статус такого объекта характеризует наличие обособленного права собственности на каждую составную часть здания.

В течение длительного времени блокированная застройка выступала предметом серьезных дискуссий.

Для признания объекта блокированной застройкой приходилось обращаться в суд, поскольку в большинстве случаев такие здания приравнивались к многоквартирным домам.

какова цена за оценку земли для оспаривания кадастровой стоимости смотрите в статье: оценка земельного участка для оспаривания кадастровой стоимости.

Как получить субсидию на приобретение жилья госслужащим, .

Основаниями, по которым дом признавался блокированной застройкой, признавались такие моменты, как:

Расположение дома на отдельном участке земли Являющемся общей собственностью всех собственников дома, но с возможностью выделения в личную собственность отдельного участка перед каждым блоком
Обособленность блоков и отсутствие связи меж ними через общедомовое имущество Что в сущности представляет собой соединение в цельное здание нескольких отдельных домов

Вместе с общими чертами дома блокированной застройки обладают различиями в дизайне, форме возведения, жилой площади.

Как пример, можно отметить несколько вариантов домов, которые относятся к жилым домам блокированной застройки:

Таунхаус Здание городской застройки, но с элементами загородного жилья. Небольшая площадь квартир, вертикальная планировка, отдельная функция для каждого этажа. Наличие отдельного входа для каждого собственника совмещается с небольшой личной территорией
Виолетта Элитная разновидность таунхаса с большой придомовой территорией, террасой, бассейном, верандой и гаражом
Лэйнхаус Блокированные дома небольшой площади, совмещенные в целый жилой комплекс. Каждый блок на своей территории обеспечен гаражом
Дуплекс Двухквартирные, чаще двухэтажные, блокированные дома с общей крышей и общей глухой стеной
Квадрохаус Включает в себя четыре отдельных блока, связанных общей стеной. Для каждого жилого помещения предусмотрен отдельный выход, придомовая территория и гараж

Существуют и иные варианты домов блокированной застройки. Но даже приведенные примеры свидетельствуют об общности признаков подобных объектов.

Однако у владельцев таких зданий все же возникают проблемы с определением статуса постройки.

Как признать его таковым

Порядок признания дома объектом блокированной застройки предполагает подачу заявки с соответствующей просьбой в:

  • БТИ;
  • органы местного самоуправления;
  • судебные инстанции.

Необходимость признания заключена в том, что статус блокированного дома позволяет оформить в собственность придомовую территорию. Для многоквартирных домов такая возможность отсутствует в принципе.

Обращение в суд становится последним этапом, если органы БТИ и администрация отказались удовлетворить обращение в пользу заявителя.

Руководствуясь существующими характеристиками, судебные органы определили достаточно эффективный метод для разграничения двух родственных понятий касательно жилых домов.

Суд признает дом блокированной постройкой, если каждая отдельная секция:

Не располагает едиными внутридомовыми системами Предоставления коммунальных услуг, а именно водоснабжение, отопление, электроснабжение и прочие услуги предоставляются непосредственно от поставщика
Обладает общим оборудованием За пределами жилых блоков с целью обслуживания независимых секций

Следовательно, отдельно стоящий дом с количеством этажей не больше трех, в котором каждая секция предназначена для проживания только одной семьи, при отсутствии элементов общедомового имущества, признается домом блокированной застройки.

Такой объект рассматривается как самостоятельное здание и ему присваивается уникальный идентификационный номер.

Технический план

Для ввода в эксплуатацию жилого объекта блокированной застройки потребуется технический план объекта капитального строительства.

Составляется он по правилам ст.24 ФЗ № 218 от 13.07.2015. В плане указывается:

Информация о здании Необходимая для постановки объекта на кадастровый учет
Сведения о частях здания При выполнении кадастровых работ
Данные о здании с присвоенным кадастровым номером Необходимые для внесения записи в ЕГРН

План состоит из графической и текстовой частей. Графическая часть отображает сведения кадастрового плана территории ил выписки из ЕГРН о земельном участке, на котором размещен дом, с указанием местоположения объекта.

В Письме Росреестра № 14-02689-ГЕ/17 от 6.03.2017 сказано, что при вводе в эксплуатацию жилого дома блокированной застройки каждый его блок ставится на кадастровый учет в виде отдельного здания, обладающего «жилым» назначением.

В том же письме говорится о необходимости подготовки технического плана для каждого отдельного блока блокированной застройки. При этом для каждого блока должен предусматриваться отдельный земельный участок.

Таким образом, основанием учета блоков в доме блокированной застройки выступают разрешение на ввод в эксплуатацию всего дома и технические планы для каждого блока.

Нюансы при межевании участка под ДБЗ

Согласно определению ДБЗ каждый отдельный блок дома должен располагаться на отдельном земельном участке с выходом на территорию общего пользования.

Такие нормы обуславливают особенности межевания участка под блокированную жилую застройку.

Если объект располагается на земле, предназначенной под индивидуальное жилое строительство, должна соблюдаться допустимая площадь под индивидуальную застройку.

То есть площадь участка под отдельным блоком должна быть не менее размера. Установленного Правилами землепользования и застройки соответствующего населенного пункта.

Межевание участка необходимо при постановке его на кадастровый учет. При межевании границей смежных участков признается общая стена блоков и по линии стены осуществляется раздел общего участка.

Выполняют процесс межевания кадастровые инженеры, выдавая по окончании работ межевой план. На его основании участку присваивается уникальный кадастровый номер, и участок ставится на кадастровый учет.

После того как межевание окончено и определены границы участка, собственники дома вправе обратиться в администрацию за передачей земли в собственность или для выкупа участка. Главным условием считается наличие права собственности на дом.

Как получить разрешение на строительство

В основном при получении разрешения на строительство дома блокированной застройки проблем возникать не должно, если проект подробно отображает тип строения и приняты в расчет все строительные нормы.

Видео: большая реконструкция

Но общие правила таковы, что возведение одного дома на нескольких земельных участках неправомерно. Предварительно нужно объединить участки.

Порядок действий для получения разрешения на строительство ДБЗ будет таким:

Объединить используемые участки В единый и отобразить процесс в межевом плане
Получить разрешение на строительство единого дома Состоящего из нескольких блоков, с размещением его на едином участке
Ввести готовый объект В эксплуатацию
Поделить участок меж собственниками Посредством подготовки отдельных межевых планов (ДБЗ ставится на кадастровый учет как единый объект из нескольких секций, но право у каждого собственника есть только на свой блок)

Кадастровая база будет содержать сведения об отдельном блоке вместе с частью прилегающей земли. Аналогично информация будет указываться и в выписке из ЕГРН.

При возведении дома блокированной застройки без разрешения на строительстве узаконить объект и учесть его в Кадастре необходимо через суд.

Судебная практика

В вопросах признания дома объектом блокированной застройки судебная практика такова, что судебные решение нередко оспариваются, иски отправляются на новое рассмотрение.

Апелляционное определение может полностью изменить предыдущее решение. Обусловлено это именно неоднозначностью определений.

Чаще всего случаи обращения в суд по поводу домов блокированной застройки связаны с такими ситуациями, как:

Признание законности возведения ДБЗ на участке Предназначенном под ИЖС
Признание объекта домом Блокированной застройки
Попытка оформления в частную собственность доли земельного участка под ДБЗ Такие иски сразу отклоняются, поскольку землю под таким объектом можно оформить только в долевую собственность при коллективном обращении всех собственников
Определение лиц Ответственных за обслуживание здания и капитальный ремонт
Порядок использования дома Блокированной застройки

Как пример из судебной практики можно рассмотреть Определение СК по гражданским делам ВС РФ № 56-КГ16-1 от 26.04.2016.

Суть дела в том, что владелец блока в ДБЗ провел реконструкцию своей части (возвел второй этаж).

Собственник другой секции потребовал приведения жилья в прежнее состояние, мотивируя это отсутствием согласия со своей стороны и нарушением своих жилищных прав, поскольку дом имеет единый фундамент и после реконструкции на фасаде образовалась трещина.

Как получить землю в аренду под ИЖС, как получить землю под ИЖС.

Как можно получить земельный участок молодой семье, .

Образец искового заявления о выписке из квартиры, .

Позицию истца поддержали суды двух инстанций. Но Верховный Суд отправил дело на пересмотр, указав на необходимость определения статуса дома, поскольку именно этот момент выступает основополагающим при разрешении спора.

В 2019 году понятие дома блокированной застройки обрело достаточно четкое определение. Этому способствовали и разъяснения различных органов, и судебная практика.

Однако порядок пользования такими объектами регламентирован не в полной мере. И отдельные ситуации требуют судебного рассмотрения.

Форматы жилья с иностранными названиями английского происхождения такие как таунхаус, дуплекс и им подобные пользуются большим спросом среди наших граждан. Но в российском законодательстве эти дома причисляются к малоэтажным домам блокированной застройки. Некоторые люди еще не знают, что из себя представляют эти жилища и как обстоят дела с их строительством и оформлением. Ответы на эти вопросы подробно раскрыты далее по тексту.

О земельных участках

Жилой район «Гармония» – это разные типы застройки по индивидуальным проектам:

  • Среднеэтажная многоквартирная жилая застройка (считается от 4 до 8 этажей);

  • Индивидуальная застройка (таунхаусы, дуплексы, флэтхаусы и особняки);

  • Коммерческие помещения (магазины и прочее);

  • Социальное строительство (детский сад, спортивный комплекс) в том числе религиозной направленности (храм святого Артемия, духовно-просветительский центр, дом Милосердия);

  • Инженерная инфраструктура (газоснабжение, электроснабжение, водоснабжение, водоотведение, автодороги);

  • Благоустройство (аллея «Ласточек», зоны отдыха, арт-объекты, спортивные площадки).

Строительство домов в жилом районе «Гармония» близ Ставрополя ориентируется на ГК РФ. Планирование и развитие территории рассчитано на ближайшие 5-10 лет согласно генеральному плану развития города Михайловска.

Основной градостроительный документ жилого района «Гармония» это утвержденный проект планирования развития территории в 702 гектара. На данный момент почти освоен первый этап застройки в 182 гектара.

В планировании учитывается:

  • Количество жителей;

  • Количество единиц жилья;

  • Социальные объекты;

  • Объекты инженерной инфраструктуры.

Исходя из этого рассчитывается плотность застройки и количество людей на 1 кв. метр.

Расшифровка понятия

Жилой дом блокированной застройки – это относительно новый объект для территории РФ. Он выражается в объединении отдельных единиц – самостоятельных блоков жилого назначения. Существуют некоторые особенности правового статуса подобного сооружения – с одной стороны, составные части конструкции имеют разных собственников. При этом присутствует и общее имущество, используемое всеми владельцами, к которому также относится и придомовая территория.

Более подробно определение дома блокированной застройки раскрывается в действующей редакции кодекса строительства городов РФ (ч. 2, п. 2, ст. 49). Такой документ определяет конструкцию в качестве сооружения, представляющего собой одно-, двух- или трехэтажное строение и включающего в себя две или больше частей отдельных блоков. Обязательным условием является максимально возможное количество таких блоков – оно не может превышать 10 штук. Все составляющие имеют одну или несколько общих стен без присутствия между ними характерных проходов.

Важно. Каждая из таких частей здания (блок жилого дома блокированной застройки) обязательно в своем составе содержит выход на улицу (придомовую территорию). Именно этот признак отличает конструкцию от многоквартирного дома.

Оформление документации

В процессе возведения подобных конструкций, как сами застройщики, так и будущие собственники отдельных составных частей сталкиваются с вопросом относительно того, как признать дом блокированной застройки.

Важно. Намереваясь стать владельцем квартиры в такой конструкции, субъект должен понимать, что признание ее сооружением блокированной постройки допустимо при соответствии характеристик установленным нормам. К ним относят этажность, количество блоков, отдельные выходы и т.д.

В ходе признания здания постройкой рассматриваемого вида необходимо направить заявление в следующие органы и учреждения:

  • Бюро технической инвентаризации;
  • Орган местного самоуправления, которому подчиняется территория, где возведено строение;
  • Судебный орган. Такой вариант понадобится в случае, если в связи с определенными обстоятельствами будет получен отказ от БТИ и муниципалитета. В ходе судебного разбирательства рассматривается вопрос о соблюдении требуемых норм здания и причина отказа в признании его блокированной постройкой. При наличии положений в законодательных актах, разъяснениях министерств или правительства, которые описывают аналогичную ситуацию, решение выносится в пользу истца.

Нюансы строительства

Возведение такой конструкции в первую очередь сталкивается с проблемой – под каждый блок могут выделяться отдельные участки. В связи с тем, что объединение таких блоков по документам будет идти как единое целое, потребуется также объединить выделенные части земли в одну единицу.

Получение разрешения на возведение объекта осуществляется в такие этапы:

  • Оформление документов на общий земельный участок под постройку;
  • Получение разрешения на возведение здания, которое состоит из отдельных блоков;
  • Формирование обособленных участков для определения расположения каждой отдельной квартиры, оформление межевого плана;

Далее выполняются и происходит ввод дома в эксплуатацию. строительные работы

Для справки. Управление зданиями такого типа осуществляется исключительно силами жильцов и собственников квартир в нем.

Итак, дома блокированной застройки представляют собой здания, состоящие из отдельных составных частей не выше трех этажей. Конструкция может признаться принадлежащей к такому типу при соблюдении правил строительства, в результате чего она будет иметь характеристики, отраженные в нормативной документации.

Блокированная застройка

Типичная рядовая застройка улицы в английском городе

Блоки́рованная застро́йка — тип малоэтажной жилой застройки, при котором расположенные в ряд однотипные жилые дома блокируются друг с другом боковыми стенами. Каждый из таких домов имеет отдельный вход, небольшой палисадник и, иногда, гараж.

Наибольшее развитие такая модель городского планирования получила в Великобритании колониального периода конца XVII в. — начала XX в. Блокированную застройку, как правило, отличают от одно- или двухсемейных домов, сблокированных попарно, называемых блокированными жилыми домами.

Первый ансамбль рядовой застройки был возведён в Париже на площади Вогезов в 1605—12 гг. В Англии первые образцы блокированной застройки появились после Великого лондонского пожара 1666 года. В XVIII веке в Англии создаются подлинные ансамбли рядовой застройки (лондонские Гросвенор-сквер, Парк-Кресчент, Бейзуотер, батская Квин-сквер).

Район Лоренсвилля в Питсбурге (США)

С развитием Промышленной революции и индустриализации английских городов, массовая блокированная застройка небольшими типовыми домами позволила решить вопрос жилья для рабочих заводов, доков и фабрик. В итоге к концу XIX века облик многих промышленных городов Англии (Манчестер, Ливерпуль) определялся длинными рядами предельно экономичных, но угнетающе мрачных и перенаселённых кирпичных домов с 2-ярусными квартирами. Ситуация стала меняться лишь в 1960—70-е гг., когда многие из таких кварталов были реконструированы, либо снесены — и площадки застроены зданиями, отвечающими современным архитектурным и градостроительным требованиям, принятым в Великобритании.

Блокированная застройка велась также в США (старые кварталы Филадельфии, Бостона, Питтсбурга, Сан-Франциско), в Германии, Скандинавии, в бывших британских колониях (Австралия, Индия и др.).

Рядовая застройка во Франкфурте-на-Майне (Германия)

Определение Градостроительного Кодекса РФ (ч.2, ст.49):

жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки).

Определение СП 55.13330-2011:

…блокированные дома, жилые блоки которых являются автономными и рассматриваются как отдельные одноквартирные дома, если они:

  • не имеют помещений, расположенных над помещениями других жилых блоков;
  • не имеют общих входов, вспомогательных помещений, чердаков, подполий, шахт коммуникаций;

> См. также

  • Градостроительное проектирование

Блокированный жилой дом

Смотреть что такое «Блокированный жилой дом» в других словарях:

  • блокированный жилой дом — Здание квартирного типа, состоящее из двух и более квартир, каждая из которых имеет непосредственный выход на приквартирный участок. Тематики здания, сооружения, помещения … Справочник технического переводчика

  • блокированный жилой дом — здание квартирного типа, состоящее из двух и более квартир, каждая из которых имеет непосредственный выход на приквартирный участок. (Смотри: МГСН 3.01 01. Жилые здания.) Источник: Дом: Строительная терминология , М.: Бук пресс, 2006 … Строительный словарь

  • Блокированный жилой дом — тип малоэтажного жилого дома, обычно состоящего из нескольких расположенных в ряд квартир, с изолированными входами в каждую квартиру и приквартирными земельными участками. Б. ж. д. бывают: 1 этажные; 2 этажные с квартирами в двух уровнях … Большая советская энциклопедия

  • БЛОКИРОВАННЫЙ ЖИЛОЙ ДОМ — тип малоэтажного жилого дома, обычно состоящего из неск. располож. в ряд квартир, с пзолиров. входами в каждую квартиру и приквартирными участками. Б. ж. д. бывают: 1 этажные, 2 этажные с квартирами в двух уровнях (коттеджный тип); 2 этажные с… … Большой энциклопедический политехнический словарь

  • блокированный жилой дом (дом жилой блокированной застройки) — 1.1г блокированный жилой дом (дом жилой блокированной застройки) Здание, состоящее из двух квартир и более, каждая из которых имеет непосредственно выход на приквартирный участок, в том числе при расположении ее выше первого этажа. Блокированный… … Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

  • Жилой дом блокированный — блокированные жилые дома жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без… … Официальная терминология

  • Жилой дом усадебного типа — одноквартирный либо двух и многоквартирный (блокированный) жилой дом, входы в квартиры которого организованы непосредственно с придомового участка. ( Положение о порядке осуществления ремонта и реконструкции жилых помещений (квартир) в… … Право Белоруссии: Понятия, термины, определения

  • Дом блокированный — малоэтажный жилой дом, состоящий из нескольких квартир с отдельными входами. Источник: Словарь архитектурно строительных терминов дом, образованный соединением нескольких примыкающих друг к другу одно или двухэтажных индивидуальных домов с… … Строительный словарь

  • Дом блокированный — – малоэтажный жилой дом, состоящий из нескольких квартир с отдельными входами … Словарь строителя

  • Дом Мельникова — Здание Дом мастерская архитектора К.С. Мельникова … Википедия

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *