Доверительное управление недвижимостью

Статья 30. Доверительное управление и опека, связанные с недвижимым имуществом

Согласно ст. 1012 ГК РФ договор доверительного управления это договор, по которому одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая обязуется осуществлять управление имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к управляющему, и последний обязан во всех сделках с третьими лицами указывать, что он действует в качестве доверительного управляющего, т.е. подчеркивая тем самым, что данная сделка совершается не в его личных интересах, а в интересах третьего лица. Несмотря на это, доверительный управляющий не является представителем, поскольку не являются представителями лица, действующие хотя и в чужом интересе, но от своего имени. Это позволяет относить доверительное управление к видам ограничения (обременения) права собственности.

Доверительным управляющим может быть индивидуальный предприниматель или коммерческая организация, за исключением унитарного предприятия.

В случаях, когда доверительное управление имуществом осуществляется по основаниям, предусмотренным законом, доверительным управляющим может быть гражданин, не являющийся предпринимателем, или некоммерческая организация, за исключением учреждения.

Порядок заключения, исполнения и прекращения договора установлен в гл. 53 ГК РФ. Наибольшее значение для соблюдения процедуры государственной регистрации передачи недвижимости от собственника к управляющему при заключении договора имеет ст. 1017 ГК. Она включает в себя два важнейших требования к форме договора доверительного управления недвижимостью: а) его форма должна соответствовать форме договора продажи недвижимости; б) передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности. Несоблюдение этих двух требований влечет за собой недействительность договора.

Договор доверительного управления имуществом заключается на срок, не превышающий пяти лет.

Статья 1013 ГК РФ исключает возможность передачи в доверительное управление объектов иных вещных прав, нежели права собственности. В таком положении находится государственное или муниципальное имущество, переданное в хозяйственное ведение или оперативное управление унитарному предприятию или учреждению. Указанное имущество может стать предметом договора доверительного управления только после прекращения по основаниям, предусмотренным законом, названных вещных прав на него и возврата собственнику.

Государственной регистрации подлежит не сам договор, а передача недвижимого имущества в доверительное управление. С точки зрения процедуры она аналогична государственной регистрации перехода права собственности при продаже недвижимости и начинается с подачи учредителем управления и доверительным управляющим заявления о регистрации передачи имущества в доверительное управление. К заявлениям должны быть приложены подписанные оригинал договора и акт приема-передачи имущества, а также оригиналы правоустанавливающих документов, подтверждающих право собственности учредителя управления на передаваемое в управление имущество.

В процессе регистрации передачи в доверительное управление предприятия к акту или иному документу о его передаче должны быть приложены: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и срока их требований (ст.

Доверительное управление имуществом

561 и 563 ГК РФ).

Удостоверяется государственная регистрация штампом регистрационной надписи на оригинале документа, выражающего содержание договора доверительного управления имуществом (п. 77 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

Доверительное управление может быть учреждено при: необходимости управления недвижимым имуществом подопечного, лица, над которым установлено попечительство в форме патронажа, лица, признанного безвестно отсутствующим, умершего.

Во всех указанных случаях в органы регистрации прав должны быть представлены документы о назначении конкретного лица опекуном, попечителем, решение органа опеки и попечительства о назначении управляющего и др.

Что касается возможности управляющего распоряжаться имуществом учредителя, то она возникает после государственной регистрации передачи такого имущества в управление. Законом определено, что распорядиться недвижимостью возможно только в случае, если это прямо предусмотрено в договоре.

Опека и попечительство устанавливаются над гражданином:

опека — над малолетними в возрасте до 14 лет, над гражданами, признанными судом недееспособными вследствие психического расстройства,

попечительство — над несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет; над гражданами, ограниченными судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами.

Попечитель в отличие от опекуна непосредственно в сделки не вступает. В соответствии с п. 2 ст. 33 ГК РФ он лишь дает согласие на совершение самим подопечным сделок по распоряжению его недвижимостью.

Обязательное проведение государственной регистрации передачи недвижимости опекуну, как вида ограничения (обременения) права собственности подопечного не требуется.

Однако, это не исключает возможности проведения государственной регистрации опеки добровольно, по заявлению органов опеки и попечительства или опекуна, что позволило бы избежать случаев совершения опекуном сделок по распоряжению имуществом подопечного от своего имени и в своих интересах, а также совершения самим подопечным либо его незаконными представителями.

В случае регистрации опеки необходимо учитывать, что она может быть проведена лишь в случае, если право собственности (иное вещное право) на недвижимость самого подопечного зарегистрировано.

Регистрация сделок, совершаемых опекуном с недвижимостью подопечного в отличие от добровольной регистрации передачи недвижимости под опеку, обязательна.

Одним из основных документов в этом случае будет согласие органа опеки и попечительства на совершение конкретной сделки по отчуждению недвижимого имущества подопечного. Заявление на осуществление государственной регистрации подается в регистрирующий орган от имени подопечного.

Подтверждением полномочий опекуна является опекунское удостоверение либо постановление (решение) органа опеки и попечительства о назначении его опекуном.

Согласно ст. 40 ГК РФ опека над совершеннолетним гражданином прекращается после вынесения судом решения о признании его дееспособным, а над малолетним — по достижении последним 14-летнего возраста. В этом случае гражданин, осуществлявший обязанности опекуна, становится попечителем несовершеннолетнего без вынесения об этом дополнительного решения.

Попечительство над гражданином, признанным ограниченно дееспособным, прекращается после отмены ограничения дееспособности решением суда.

Попечительство над несовершеннолетними прекращается без особого решения по достижении несовершеннолетними 18 лет, также при вступлении их в брак и в других случаях приобретения ими полной дееспособности до достижения совершеннолетия (п. 2 ст. 21 и ст. 27 ГК РФ).

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *