Экономическое понятие недвижимости

Статья 130 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК) приравнивает к недвижимым вещам предприятие как имущественный комплекс.

В статье 132 ГК указано, что предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, капитальные строения (здания, сооружения), незавершенные законсервированные капитальные строения, изолированные помещения, машино-места, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законодательством или договором.

Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.

Предприятие как имущественный комплекс подлежит государственной регистрации на основании ст. 131 ГК и ст. 3 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 г. № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним».

Регистрация предприятия как имущественного комплекса имеет ряд положительных моментов.

Во-первых, применение данного подхода позволяет объединить различные виды имущества, которые в силу своих конструктивных особенностей и специфики эксплуатации не могут быть сформированы как отдельные объекты недвижимости. К примеру, это актуально для субъектов хозяйствования, осуществляющих свою деятельность на рынке кабельного телевидения. В силу отдельных норм законодательства сформировать и зарегистрировать сеть кабельного телевидения, состоящую из антенн приемников, внутриквартальных и внутридомовых кабельных сетей, специализированного оборудования, размещающегося в арендованном помещении, как единое капитальное строение не возможно. Для таких случаев и используется формирование предприятии как имущественного комплекса.

Во-вторых, предусмотренная процедура создания предприятия как имущественного комплекса влечет упорядоченность комплекса имущества и отдельных прав, так как на момент его создания все составляющие должны быть проинвентаризированы.

В-третьих, передача предприятия как имущественного комплекса существенно упрощает процесс передачи отдельных видов имущества, входящих в его состав. Так переход прав на отдельные капитальные строения и изолированные помещения, входящие в состав предприятия как имущественного комплекса будет осуществлен на основании указаний регистратора республиканской организации по государственной регистрации, посредством подачи одного заявления и пакета документов в республиканскую организацию по государственной регистрации. Правообладателю нет необходимости дополнительно обращаться в отдельные территориальные организации по государственной регистрации по каждому зданию или сооружению в отдельности. При наличии десятка или сотни отдельных объектов недвижимости такой подход существенно сокращает как временные затраты на закрепление прав, так и материальные издержки .

Также, создание предприятия как имущественного комплекса позволяет вовлечь вновь созданный объект недвижимого имущества в гражданский оборот. Например, предприятие как имущественный комплекс можно использовать для обеспечения долговых обязательств как предмет залога. Кроме того, учитывая специфику национального законодательства предприятие как имущественный комплекс можно использовать в целях смены собственника юридического лица, если это, к примеру, унитарное предприятие.

Таким образом, предприятие как имущественный комплекс – специфический и уникальный объект гражданских прав. Состав имущества предприятия не является фиксированным: одни виды его отчуждаются, другие приобретаются.

Отдельно стоит остановиться на вопросе включения деловой репутации (гудвилла) в состав предприятия как имущественного комплекса. Считается, что возникновение гудвилла обусловлено выгодными деловыми контрактами предприятия, его высокой репутацией среди клиентов, выгодным местоположением, монопольными привилегиями, высокой квалификацией сотрудников и другими факторами.

Международные стандарты финансовой отчетности определяют деловую репутацию в составе предприятия как имущественного комплекса как «выплату, производимую организацией-покупателем в ожидании будущих экономических выгод от активов, которые не могут быть индивидуально идентифицированы и отдельно признаны» .

В соответствии с п. 3 Инструкции по бухгалтерскому учету нематериальных активов, утвержденной постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 30 апреля 2012 г. № 25, данная Инструкция не применяется в отношении деловой репутации . То есть, так как отчуждение или существование деловой репутации отдельно от организации невозможно, то она не учитывается в составе нематериальных активов.

В законодательстве Республики Беларусь при определении состава предприятия как имущественного комплекса упор делается на имущественную составляющую. Однако стоимость предприятия, как правило, превышает, совокупную балансовую стоимость его наличного имущества или чистых активов. Разница между рыночной и балансовой стоимостью предприятия и является стоимостью деловой репутации.

Полагаем, что состав предприятия как имущественного комплекса должен быть расширен, и в него должен войти такой институт как деловая репутация.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ:

1. О некоторых вопросах бухгалтерского учета: постановление Министерства финансов Республики Беларусь, 30 апреля 2012 г., № 25. // Эталон-Беларусь / Национальный центр правовой информации Республики Беларусь. – Минск, 2013.

3. Международные стандарты финансовой отчетности 2006 : издание на русском языке М. : Аскери-АССА, 2006. – 1060 с.

Фінал конкурсу гарадскіх ідэй Regeneration

ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ТЕОРИЯ

УДК 330.1 С. Н. Максимов

НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ЭКОНОМИЧЕСКИЙ АКТИВ

Операции с недвижимым имуществом лишь недавно выделились в России в качестве особого вида экономической деятельности благодаря возникновению и развитию рынка недвижимости и стали в последнее время предметом достаточно широкого внимания со стороны экономистов, прежде всего тех из них, кому близка прикладная проблематика — вопросы эффективного использования объектов недвижимости, проблемы выбора между альтернативными вариантами использования недвижимости, вопросы определения наиболее адекватной цены при приобретении или отчуждении недвижимости и т. д. Проводимые ими исследования в значительной мере базировались на использовании уже имеющихся в мировой экономической литературе подходов, которые сложились прежде всего в таких странах, как США, Великобритания и т. д. Это нашло отражение и в экономической литературе в целом, и особенно в учебной литературе, которая часто представляет собой переложение на русский язык тех наработок, которые созданы в странах с развитыми рынками недвижимости.

Иного вряд ли, впрочем, можно было и ожидать: форсированное становление в стране рынка недвижимости вследствие ускоренной приватизации и либерализации экономики требовало быстрого создания прикладного инструментария, обеспечивающего функционирование этого рынка. В связи с этими потребностями в экономическом аспекте наиболее быстро развивается оценка стоимости недвижимости, в правовом — система регистрации прав на недвижимость, т. е. такие области прикладных знаний, без которых совершение сделок с недвижимостью почти невозможно.

На рубеже ХХ-ХХ1 вв. потребность в знаниях относительно закономерностей функционирования рынка, способов наиболее эффективного использования недвижимости возрастает в связи с расширением спектра практической деятельности на рынке недвижимости (появление девелопмента и управления недвижимостью как особых сфер деятельности на рынке), что находит свое отражение, с одной стороны, в появлении множества

Сергей Николаевич МАКСИМОВ — д-р экон. наук, профессор, заведующий кафедрой экономики и менеджмента недвижимости Санкт-Петербургского инженерно-экономического университета, профессор кафедры экономической теории Экономического факультета СПбГУ. Сфера научных интересов — экономическое реформирование, управление собственностью, экономика и управление недвижимостью. Автор более 100 научных и учебно-методических работ.

© С. Н. Максимов, 2010

курсов по проблемам инвестирования в недвижимость, управления недвижимостью (чаще всего с привлечением зарубежных преподавателей), с другой — в проникновении тематики недвижимости в систему высшего профессионального образования.

Последнее находит свое отражение в том, что с начала нового века дисциплина «Экономика недвижимости» включается в государственный образовательный стандарт высшего профессионального образования (ГОС ВПО) по специальности 060800 — «Экономика и управление на предприятии».

Это свидетельствовало о признании экономических проблем сферы недвижимости значимыми с точки зрения как функционирования экономики, так и того набора знаний, который должен получить выпускник вуза для того, чтобы быть эффективным в своей практической деятельности. В то же время как в связи с неразвитостью самого рынка недвижимости, так и ввиду неразработанности проблем недвижимости в научной экономической литературе, содержание этой дисциплины («дидактические единицы», под которыми понимаются логически самостоятельные части учебного материала, по своему объему и структуре соответствующие таким структурным компонентам, как понятие, теория, закон, явление, факт, объект и т. п.) было сведено буквально к нескольким фразам. Так, в указанном ГОС ВПО, по которому дисциплина «Экономика недвижимости» входит в федеральный компонент программы подготовки по специальности (т. е. является обязательной для вуза), ее содержание раскрывается следующим образом: «Рынок недвижимости: содержание основных понятий, законодательные и нормативные правовые акты; влияние стратегических направлений в развитии экономики страны на рынок недвижимости; принципы и технологии оценки стоимости недвижимости; методы оценки недвижимости, их практическое использование; оформление результатов оценки недвижимости». Как видно из приведенного текста, по сути, экономика недвижимости рассматривалась как парафраза на тему оценки стоимости недвижимости.

Введение в ГОС ВПО по весьма массовой экономико-управленческой специальности дисциплины «Экономика недвижимости» в единстве с приведенной трактовкой ее предмета сыграло двойственную роль в развитии знаний об экономических закономерностях функционирования сферы операций с недвижимостью, в основе которых должно лежать раскрытие природы недвижимости как особого экономического актива. С одной стороны, появляется значительное количество преподавателей вузов, которые ведут дисциплину и, следовательно, постепенно изучают ее проблематику. С другой стороны, возникает сначала «ручеек», а затем и достаточно «полноводный поток» учебных пособий и учебников под названием «Экономика недвижимости». Авторы некоторых из них выходят за пределы сформулированных в ГОС ВПО дидактических единиц и делают попытки определить экономическую сущность недвижимости, ее роль в экономической системе и т. д. . Однако в большинстве случаев учебные пособия и учебники по дисциплине не содержат ясного определения предмета дисциплины (и науки), позволяющего отличить ее от целого ряда других прикладных экономических дисциплин, таких как оценка стоимости недвижимости, управление недвижимостью и т. д.

Причина этого заключается в том, что пока еще в отечественной экономической литературе не сформировалось ясное представление о том, что такое недвижимость как экономический актив, какими свойствами он обладает, как эти свойства влияют на экономические закономерности функционирования рынка недвижимости, и шире — экономические закономерности функционирования сферы операций с недвижимостью (если под операциями понимать все действия, предметом которых является объект недвижимости, независимо от того, используются при этом рыночные механизмы или нет).

На наш взгляд, именно раскрытие особенностей, специфики недвижимости как особого экономического актива должно лежать в основе определения предмета экономики недвижимости как составной части экономических наук и как прикладной экономической учебной дисциплины и их места в общей системе экономического знания.

В качестве специфических характеристик недвижимости, оказывающих наибольшее влияние как на эффективность использования этого актива, так и на функционирование рынка недвижимости, на наш взгляд, следует назвать следующие:

— развитый объект недвижимого имущества (включающий в себя земельный участок и его улучшения) может быть представлен как результат взаимодействия двух факторов производства — земли и внеземельных факторов (в классической формулировке — капитала и труда);

— объект недвижимости представляет собой единство материального объекта и объекта права;

— объект недвижимости всегда несет на себе черты частного и коллективного блага;

— объект недвижимости одновременно является и товаром, удовлетворяющим потребности людей, и капиталом, приносящим доход;

— эффективность функционирования объекта недвижимости (доход, приносимый им) зависит и от характеристик объекта, и от качества оказания услуг, генерируемых на основе использования объекта.

Многие из этих характеристик являются достаточно известными, но не всегда из них делаются существенные с точки зрения функционирования сферы недвижимости выводы. А между тем именно они определяют всю проблематику экономики недвижимости и ее специфику.

Начать, очевидно, следует с того, что основа для понимания особенностей недвижимости как экономического актива кроется в простейшем ее определении, которое можно найти во множестве работ юридического или экономического характера, нормативных актах и т. п.: «Недвижимость — это земля, и все, что прочно с нею связано».

Это определение дает ключ к самому главному в недвижимости — ведущей роли земли, которая составляет не только базис, но и необходимую фундаментальную часть любого объекта недвижимости, определяя, прямо или косвенно, все ее специфические характеристики.

Во-первых, из него следует, что любой объект недвижимости, оцениваемый с экономической точки зрения, обязательно включает в себя часть земли — земельный участок, независимо от того, отражено ли это и насколько отражено в нормативной базе, регулирующей отношения в сфере недвижимости.

Например, во «Временном положении о регистрации и оформлении документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость в Санкт-Петербурге», принятом в декабре 1994 г., указывалось: «Объекты недвижимости подразделяются на собственно земельные участки, первичные и вторичные объекты недвижимости. Земельный участок — часть земельной поверхности, имеющая юридически и геодезически определенные границы, поворотные точки которых закреплены на местности межевыми знаками. Первичный объект недвижимости — земельный участок и все прочно связанные с землей объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (здания, сооружения). Вторичный объект недвижимости — оформленная в установленном порядке пространственная часть здания, сооружения, имеющая правовой статус, отличный от правового статуса первичного объекта недвижимости (квартиры, помещения, комнаты и т. п.)».

Таким образом, вводилось понятие «вторичный объект недвижимости», которое и сегодня используется в системе кадастрового учета недвижимости, и которое, трактуемое буквально, может создать впечатление, что есть объекты недвижимости, не включающие в себя землю как свой неотъемлемый элемент. Однако любой «вторичный объект недвижимости» существует лишь постольку, поскольку есть первичный объект недвижимости, и характеристики последнего, обусловленные характеристиками земельного участка, непосредственно отражаются и на ценности вторичного объекта. Таким образом, все объекты недвижимости могут быть сведены в две большие группы: незастроенные (свободные) земельные участки и застроенные земельные участки (земельные участки с улучшениями — внесенными человеком в землю изменениями). При этом в экономическом смысле (мы не затрагиваем здесь пока юридические трактовки недвижимости) возможен объект недвижимости, включающий в себя только земельный участок, но не может быть объекта недвижимости, включающего в себя только улучшения, поскольку тогда он теряет свой родовой признак — неразрывную связь с землей.

Во-вторых, из конституирующей роли земли следует, что материальное благо (объект недвижимого имущества) в силу его неперемещаемости может быть передано от одного субъекта другому только через изменение прав на него. Это делает систему передачи и регистрации прав на недвижимость необходимым условием функционирования рынка недвижимости, основой инфраструктуры этого рынка, что уже обусловливает тесное переплетение экономических и юридических аспектов на рынке недвижимости.

Таковы первые непосредственные следствия, обусловленные определяющей ролью земли во всех отношениях, возникающих по поводу недвижимости. Но из них вытекает целый ряд других выводов, которые не менее существенны. Начнем с того, что земля — это не только фактор производства, не только объект собственности, но и общее условие любой человеческой деятельности, так что тот или иной способ использования земли всегда затрагивает интересы общества, прежде всего той его части, жизнедеятельность которой осуществляется в зоне влияния объекта. Масштабы такого влияния, безусловно, различны и зависят от характеристик объекта. Так, например, строительство многоэтажного комплекса в условиях плотной городской застройки может привести к снижению уровня инсоляции (степени солнечной освещенности) для соседних зданий; создание крупного коттеджного поселка — к утрате целого массива сельскохозяйственных земель, и т. д. Но в любом случае мы имеем дело с тем, что способ использования недвижимого имущества его собственником или иным правообладателем оказывает или может оказать негативное влияние на реализацию интересов третьих лиц, местного сообщества и даже общества в целом.

Таким образом, при использовании земли могут возникать отрицательные внешние эффекты, т. е. ситуация, когда издержки собственника оказываются меньше совокупных общественных издержек в силу возникновения потерь, упущенной выгоды у владельцев соседних земельных участков или даже шире. (Так, при существенных изменениях в облике города, например Петербурга, вследствие нерегулируемой градостроительной активности может снизиться поток туристов, что приведет к потерям в целом ряде отраслей экономики.)

Возможность возникновения отрицательных внешних эффектов в процессе использования земли, а также то, что земля по своим характеристикам является не только частным, но и коллективным благом, поскольку любой земельный участок, любой объект недвижимости составляет часть окружающей среды и потребляется, в этом смысле, всеми членами местного сообщества, приводит к тому, что обществом разрабатывается целый

ряд способов снижения или предупреждения отрицательного эффекта от использования недвижимости — от штрафов до запретов и ограничений, накладываемых на возможности того или иного варианта использования. (Заметим, что возможны и положительные внешние эффекты, например улучшение доступности земельного участка при строительстве дорог и повышение вследствие этого его ценности и т. д.1).

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Наиболее распространенным способом борьбы с отрицательными внешними эффектами при использовании недвижимости является развитие систем земельного и градостроительного регулирования, в соответствии с которыми каждый участок земли имеет строго определенный правовой статус, от которого зависят возможности его использования. Так, согласно Земельному кодексу РФ все земли Российской Федерации разделены на категории по целевому назначению и должны использоваться в соответствии с ним; Градостроительный кодекс РФ предуматривает разделение земель поселений на территориальные зоны, для каждой из которых должны быть установлены виды разрешенного использования; можно привести и другие примеры накладываемых ограничений, в частности, в связи с исторической ценностью территории или объекта.

Наличие ограничений, вводимых государством или органами местного самоуправления на использование земли, безусловно, влияет на возможности реализации интересов собственника или пользователя земельного участка. Наиболее простой пример — высотные ограничения, накладываемые Генеральным планом города и Правилами землепользования и застройки (заметим, что такие ограничения известны еще со времен Древнего Рима). Они могут привести к существенному снижению выхода продукции на единицу площади, уменьшить коэффициент использования территории и тем самым серьезно скорректировать доходность инвестиций в строительство зданий.

Из сказанного видно, что вопрос о том или ином варианте использования земли всегда является предметом противоречий между интересами собственника земельного участка и интересами общества, отражая противоречивое сочетание присущих земле характеристик частного и коллективного блага.

Существование системы ограничений, накладываемых на возможности использования земли, отражение этих ограничений в нормативно-правовых документах показывают еще одну грань взаимосвязи экономического и юридического в недвижимости. Объектом экономических отношений в сфере недвижимости является не просто объект недвижимого имущества, но объект, всегда имеющий определенный правовой статус: например, предметом сделки является земельный участок, отнесенный к землям сельскохозяйственного назначения или находящийся в производственной территориальной зоне, и т. п. Иначе говоря, рыночный оборот на рынке недвижимости осуществляется исключительно через оборот прав на недвижимость, но объектом оборота является всегда сложный, двухкомпонентный объект: материальное благо в единстве с его правовым статусом.

Именно здесь, на наш взгляд, и лежит основа для различий между понятиями «недвижимое имущество», «объект недвижимого имущества», «недвижимость» и «объект недвижимости».

Недвижимое имущество — это особый класс материальных благ, общим родовым признаком которых является неразрывная связь с землей. Объект недвижимого имущества — индивидуальная вещь (материальное благо), принадлежащая к этому классу и имеющая строго определенные количественные параметры: местоположение, размер земельного участка, его конфигурация, материал здания, его этажность и т. п. Недвижимость — класс вещей, имеющих сложную природу и включающих в себя недвижимое имущество с его правовым статусом и определенным набором правомочий,

принадлежащих его правообладателю. Объект недвижимости — индивидуальная вещь, обладающая набором строго определенных физических, юридических и, как следствие, экономических характеристик (что находит отражение, в частности, в системе кадастрового учета недвижимости).

На рынке обращаются именно объекты недвижимости, а не объекты недвижимого имущества. Это означает, что экономическая ценность этих объектов определяется как физическими, так и юридическими характеристиками объекта, среди которых могут быть выделены: правовой статус объекта, объем и качество передаваемых при приобретении объекта прав. Так, даже если допустить наличие двух абсолютно идентичных объектов недвижимости по физическим параметрам, то при разном качестве права их ценность, а следовательно, и такие характеристики, как цена, сроки окупаемости вложений, требуемая доходность инвестиций будут отличаться. Можно указать и на иные аспекты влияния юридических характеристик на экономические параметры, характеризующие объект недвижимости для его пользователя: объем прав правообладателя (собственность, аренда, владение и т. п.), возможность повышения эффективности использования объекта через распределение прав между различными субъектами и т. д.

Следующее важное следствие, вытекающее из ведущей роли земли в отношениях, складывающихся в сфере недвижимости, состоит в том, что характеристики земли как особого фактора (транслирующего свои особенности и на недвижимость в целом), такие как невоспроизводимость, уникальность и иммобильность, имеют ключевое значение для понимания экономической природы недвижимости. Каждая из этих характеристик в отдельности, а также их взаимовлияние и рождаемый этим взаимовлиянием синергетический эффект оказывают влияние на параметры объекта недвижимости как экономического актива.

Так, невоспроизводимость земли означает, что при увеличении потребностей в недвижимости неизбежным в долгосрочной перспективе является рост стоимости земли, что делает инвестиции в недвижимость наиболее привлекательным направлением инвестирования для консервативных долгосрочных инвесторов.

Уникальность земельных участков, всегда отличающихся друг от друга по плодородию и местоположению (что особенно важно для экономики недвижимости), определяет уникальность объектов недвижимости, которая является их неотъемлемой характеристикой. Даже если мы имеем дело с абсолютно одинаковыми по своим техническим параметрам зданиями и сооружениями, они обязательно будут отличаться, по крайней мере, своим местоположением — привязанностью к конкретному уникальному земельному участку.

Следующее обстоятельство состоит в том, что развитие земли, внесение в нее улучшений (что составляет суть процесса девелопмента недвижимости), очевидно, возможно лишь через приложение к ней мобильных факторов производства (капитала и труда). Из этого, в свою очередь, вытекают, по меньшей мере, два следствия. Во-первых, такая характеристика земли, как ее иммобильность, означает, что мобильные (внеземельные) факторы производства должны «прийти» на данный земельный участок. Это возможно, очевидно, только в том случае, если они получат «достойное» вознаграждение, т. е. инвестиции в землю должны приносить доход не меньший, чем при альтернативных вариантах инвестирования с учетом существующих рисков, периода получения дохода и т. д. Отсюда вытекает, что рента — доход, приходящийся на землю, может быть получена лишь в том случае, если совокупный доход, приносимый объектом недвижимости, превышает доход, соответствующий внеземельным факторам2. Из этого следует, что между вкладами земли и внеземельных факторов должно быть такое соотношение,

которое даст синергетический эффект, обеспечивающий это превышение. Данное положение и находит свое отражение в широко применяемом в экономических дисциплинах, связанных с недвижимостью, понятии наилучшего и наиболее эффективного использования земли (недвижимости).

Суть концепции наилучшего и наиболее эффективного использования земли, базирующейся на таких экономико-теоретических новеллах, как концепция альтернативной стоимости, теория экономического равновесия, состоит в том, что в данной (или прогнозируемой) экономической ситуации всегда есть такой вариант использования земельного участка, при котором доход, приходящийся на землю, а следовательно, и стоимость земли будут максимальны. Этот вариант, именуемый наилучшим вариантом использования земли, соответствует оптимальному соотношению между вкладами земли и внеземельных факторов. При этом особенностью здесь является то, что для достижения оптимальности необходимо, чтобы вклад внеземельных факторов по объему и форме (варианту застройки) соответствовал бы земельному участку, к которому они прилагаются, с учетом его индивидуальных характеристик (местоположению, размеру, конфигурации).

У проблемы взаимодействия земли и внеземельных факторов есть и еще один важный аспект — так же как в иных случаях, например, при взаимодействии труда и капитала, один и тот же объем продукции может быть получен при различных комбинациях этих факторов, что делает актуальным вопрос о возможности замещения одного фактора (земли) дополнительными вложениями другого фактора (внеземельными факторами). Изучение этой проблематики особенно актуально в условиях разнонаправленности в динамике цен на землю и внеземельные факторы или при разной динамике этих цен. Например, при росте цен на землю прежний объем выпуска может быть сохранен путем сокращения площади застройки и увеличении коэффициента использования территории путем повышения этажности застройки. При этом, однако, нужно учитывать несколько обстоятельств: наличие высотных ограничений, влияние изменения высотности здания на поведение потенциальных приобретателей/пользователей, возможность сохранения используемых технологий строительства. Существуют и обратные варианты, когда достижение заданного объема выпуска происходит за счет более экстенсивного использования земли — переход к малоэтажной и индивидуальной застройкам и т. п.

Существенным фактором, определяющим специфику недвижимости как экономического актива, является сочетание в ней качеств реального и финансового активов (товара и капитала)3. С одной стороны, любой объект недвижимости удовлетворяет определенные потребности населения, бизнеса или государства и в этом смысле является реальным активом (товаром). С другой стороны, этот же объект недвижимости может выступать в качестве разновидности финансового актива, принося доход его собственнику (например, в виде арендной платы). При этом объект недвижимости одновременно несет на себе эти качества, что делает недвижимость достаточно уникальным экономическим активом4.

Указанная двойственность недвижимости имеет несколько важных следствий. Во-первых, она предопределяет многообразие мотиваций приобретателей недвижимости, сочетание среди них пользователей недвижимости и инвесторов. Во-вторых, рынок недвижимости соединяет в себе черты рынка товаров и рынка капиталов, что находит свое отражение и в ценообразовании на рынке. На уровень цен на рынке влияет как платежеспособный спрос со стороны потребителей, зависящий от уровня потребностей в недвижимости и доходов (богатства) потребителей, так и спрос со стороны инвесторов, определяемый уровнем доходности альтернативных инвестиций. В-третьих, в определенных условиях, например при высокой динамике роста цен, недвижимость может стать предметом

спекулятивного спроса среди инвесторов, а это способствует «перегреву» рынка. С учетом указанных обстоятельств исследование экономических проблем функционирования сферы недвижимости должно предполагать и изучение недвижимости с точки зрения ее специфики как товара и как капитала. Важным фактором, который также здесь должен быть принят во внимание, являются капиталоемкость недвижимости и ее влияние на функционирование рынка.

Еще одно важное обстоятельство, на которое следует обратить внимание, состоит в том, что значительная часть объектов недвижимости, прежде всего относимых к коммерческой недвижимости, призвана обеспечить пользователей недвижимости определенным уровнем услуг. Доходность таких объектов определяется совокупным качеством услуг, которое зависит как от характеристик самого объекта недвижимости (актива), так и от параметров деятельности субъекта, обеспечивающего функционирование объекта. При одних и тех же параметрах объекта качество оказываемых услуг может быть различным, если уровень квалификации управляющих и эксплуатирующих организаций не является одинаковым.

Выше отмечены далеко не все проблемы, которые определяют предмет экономики недвижимости как теоретико-прикладной экономической науки. В сферу ее проблематики входят такие вопросы, как особенности формирования, роль и возможности оптимизации трансакционных издержек на рынке недвижимости, проблемы сбалансированности рынка, вопросы формирования доходов и расходов в процессе жизненного цикла объектов недвижимости, роль, возможности и границы государственного регулирования сферы недвижимости.

Все эти проблемы также в основе своей имеют экономическую природу недвижимости. Так, высокий уровень трансакционных издержек на рынке является следствием переплетения экономических и юридических характеристик недвижимости, связан с низкой ликвидностью недвижимости как товара и высокой степенью государственного и муниципального регулирования в этой сфере. Формирование доходов и расходов в процессе жизненного цикла объекта недвижимости базируется на анализе взаимодействия факторов производства в процессе создания и функционирования недвижимости.

Следовательно, недвижимость как экономический актив обладает целым рядом особенных и противоречивых характеристик, вследствие которых общие экономические тенденции и закономерности приобретают в данной сфере особую специфику. Последняя и должна стать предметом изучения в рамках такой науки, как экономика недвижимости.

Характеризуя в итоге место и роль экономики недвижимости в системе экономических наук, сделаем общий вывод. Экономика недвижимости относится к числу тех экономических наук, предметом которых является исследование экономических закономерностей функционирования и развития факторов производства и их рынков. В этом отношении она стоит в ряду таких наук, как экономика труда, теория финансов, предметом которых является, соответственно, исследование экономических тенденций и закономерностей функционирования и развития труда и капитала. В исследовании своей проблематики она базируется на положениях экономической теории и сама является методологической основой для таких прикладных отраслей экономического знания, как оценка стоимости недвижимости, управление и развитие недвижимости.

1 Наличие или возможность возникновения отрицательных внешних эффектов есть, по нашему мнению, тот фактор, который определяет целесообразность объединения в юридической (законодательной) трактовке недвижимого имущества (отраженной, например, в ст.130 Гражданского кодекса РФ) совершенно различных по своей физической природе объектов: земельных участков, с одной стороны, и морских и воздушных судов

и т. п. — с другой. Отличаясь по своей физической природе, они качественно одинаковы как носители потенциальных отрицательных внешних эффектов.

2 Рента рассматривается, таким образом, как остаточный доход, что находит свое отражение в так называемой «остаточной» теории ренты и в таких практических инструментах, как оценка стоимости земли с использованием «техники остатка».

3 Следует заметить, что в ряде работ недвижимость рассматривается лишь как финансовый актив (см., напр.: ).

4 Двойственность недвижимости как экономического актива не нашла еще своего отражения в российской системе бухгалтерского учета, несмотря на то, что в соответствии с международными стандартами финансовой отчетности (МСФО 40) в составе активов предприятия может быть выделена инвестиционная недвижимость как финансовый актив. Так, Положение по бухгалтерскому учету «Учет основных средств » ПБУ 6/01 однозначно относит здания и сооружения к основным средствам, а в Положении по бухгалтерскому учету «Учет финансовых вложений» ПБУ 19/02 специально оговаривается, что «вложения организации в недвижимое и иное имущество, имеющее материально-вещественную форму, предоставляемые организацией за плату во временное пользование (временное владение и пользование) с целью получения дохода» не являются финансовыми вложениями .

2. Временное положение о регистрации и оформлении документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость в Санкт-Петербурге. Приложение к приказу Председателя КЗР и ЗУ Санкт-Петербурга № 87 от 29.12.94.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

3. Гражданский кодекс РФ. И^: www.consultant.ru/popular/gkrf1 (дата обращения: 08.12.09).

4. Балабанов И. Т. Операции с недвижимостью в России. М.: Финансы и статистика, 1996. 256 с.

5. Положение по бухгалтерскому учету «Учет основных средств » ПБУ 6/01.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *