Если застройщик банкрот

Публикация от 12.08.2015

Банкротство застройщика – ситуация, которая всё чаще возникает в условиях экономической нестабильности. Зачастую она идентифицируется с потерей многолетних накоплений и чувством правовой незащищенности интересов. Всегда следует помнить, что государственная регистрация договора участия в долевом строительстве и жесткая правовая регламентация действий застройщика, сами по себе не гарантируют дольщику благополучного завершения строительства в виде передачи в собственность возводимого жилья, а участие в долевом строительстве по-прежнему предполагает наличие серьезных финансовых рисков. Практика показывает, что в случае финансовой несостоятельности, когда застройщик не может завершить строительство объекта, он прибегает к двум путям разрешения ситуации: затягиванию насколько возможно строительства в поисках нового инвестора или инициированию процедуры банкротства…

В первом случае при нарушении сроков сдачи объекта долевого строительства дольщики зачастую предпочитают расторгнуть договор (ДДУ), потребовав возврата инвестированных денежных средств, а также оплаты неустойки. Однако так поступать целесообразно только в том случае, если у застройщика есть имущество или денежные средства, на которые возможно обратить взыскание, то есть исполнить соответствующее решение суда. Альтернативный вариант защиты интересов — обратиться в суд общей юрисдикции с иском о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры (иного объекта долевого строительства).

Оценить положительные перспективы принятия подобного решения, безусловно, помогут квалифицированные юристы. В первую очередь ими должны быть учтены такие обстоятельства, как: степень готовности объекта долевого строительства, финансовые взаимоотношения сторон, содержание прав и обязанностей в заключенном договоре участия в долевом строительстве, имеющаяся судебная практика по аналогичным делам, как в целом, так и в суде в котором будет рассматриваться предполагаемый спор.

Во втором случае, когда организация-застройщик находится в процедуре банкротства, у дольщика есть выбор:

  • в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора (то естьрасторгнуть договор) и ожидать выплаты суммы внесенных в строительство жилья инвестиций, которые при наличии средств будут ему выплачены как кредитору третьей очереди;
  • сохранить действие заключенного договора, с целью получения возводимого объекта недвижимости (жилья).

В этих случаях, правоотношения между дольщиком и застройщиком будут регулироваться уже не только законодательством об участии в долевом строительстве, но Законом «О несостоятельности (банкротстве)».

Важно отметить, что при отказе дольщика от исполнения договора (одностороннее расторжение договора) требование о включении его в реестр требований кредиторов с возмещением финансовых претензий не гарантирует полного возврата ранее внесенных застройщику денежных средств. Процедура банкротства юридического лица при наличии значительного количества кредиторов порой может затянуться на годы. Зачастую по итогам процедуры арбитражный суд выносит решение о завершении процедуры банкротства и погашении неисполненных финансовых требований кредиторов в неполном объеме, то есть частично. Даже при обнаружении средств, за счет которых арбитражный управляющий сможет оплатить часть финансовых претензий дольщиков, такие выплаты осуществляются только после полного погашения требований кредиторов первой и второй очереди, как этого требует положение статьи 201.9 Закона о банкротстве.

Если дольщик после введения в отношении застройщика процедуры наблюдения или конкурсного производства делает выбор в пользу получения объекта недвижимости в свою собственность, он должен предпринять меры, направленные на его включение в реестр требований о передаче жилых помещений. Такой выбор объективно целесообразен, например, если объект долевого строительства построен, но в силу каких-то причин не введен в эксплуатацию.

Для включения в реестр требований как о включении его в реестр требований кредиторов (с возмещением финансовых претензий), так и о передаче жилых помещений дольщик должен согласно положениям Закона «О несостоятельности (банкротстве)» подготовить и направить застройщику, арбитражному управляющему и в арбитражный суд, который принял решение о введении в отношении должника процедуры наблюдения, заявление о включении в реестр требований. Несмотря на отсутствие строго определенной формы, заявление должно в обязательном порядке содержать предусмотренные законом сведения, и, желательно, включать наиболее полную информацию о предъявляемых к застройщику требованиях.

Консультации Бюро: FAQ по вопросам участия в долевом строительстве.

Публикация Бюро: Закон о Фонде застройщиков.

Публикация Бюро: Выплаты из Фонда застройщиков.

Полное раскрытие информации рекомендуется нами как практическая гарантия быстрого принятия судом решения об удовлетворении заявленного требования. Подать заявление следует в течение 30 дней с момента опубликования в газете «КоммерсантЪ» сведений о введении процедуры наблюдения в отношении застройщика. Своевременное включение в реестр на этом этапе позволит дольщику стать полноправным участником дела о банкротстве застройщика, участвовать уже в первом собрании кредиторов, активно защищая и отстаивания свои финансовые интересы.

Банкротство застройщика

При подаче заявления за пределами 30-тидневного срока его рассмотрение отодвигается как минимум на шесть календарных месяцев (до введения следующей процедуры банкротства).

При подаче заявления о включении в реестр требований о передаче жилых помещений необходимо обратить внимание на обязательное наличие оригиналов документов: договора долевого участия (ДДУ) с отметкой регистрирующего органа и платежных документов об исполнении договора.

Отметим, что рассмотрение заявления дольщика осуществляется Арбитражным судом по всем правилам судопроизводства, в том числе и по правилу о том, что каждая сторона доказывает то, на что ссылается. Отсутствие у дольщика доказательств заключения договора, его оплаты согласно условиям договора может привести к фатальному для дольщика решению суда — об отсутствии у него права на объект долевого строительства. Не следует надеяться, что застройщик и арбитражный управляющий автоматически признают требование дольщика и подтвердят исполнение им своих обязательств по оплате договора.

Практика показывает, что некоторые участники долевого строительства, получив информацию об официальном признании застройщика проблемным, спешат включиться в реестр обманутых дольщиков и на этом успокаиваются, ошибочно полагая, что отныне их право на объект долевого строительства юридически подтверждено. Кроме того, бытует ошибочное мнение, что факт регистрации договора в установленном законом порядке подтверждает право дольщика на долю в возводимом объекте недвижимости. Так называемый «реестр обманутых дольщиков» вообще не имеет какого-либо правового значения при банкротстве застройщика и не имеет ничего общего с реестром требований о передаче жилых помещений, формируемым при осуществлении процедуры банкротства застройщика.

Также обратим внимание, что в соответствии со статьей 201.4 Закона о банкротстве арбитражный управляющий обязан уведомлять всех известных им участников строительства о введении наблюдения или об открытии конкурсного производства. Он информирует дольщиков о возможности предъявления участниками строительства требований о передаче жилых помещений и о возможности одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора. Подобное информирование осуществляется арбитражным управляющим на основании переданных ему сведений о месте нахождения дольщика.

Учитывая данный факт, мы настоятельно рекомендуем своевременно извещать застройщика о всяком смене места жительства или адреса регулярного получения корреспонденции, даже если они производятся на незначительный срок (с сохранением доказательств такого уведомления).

Вам также следует помнить, что ни застройщик, ни арбитражный управляющий не вправе самостоятельно включать в реестр требований кредиторов-дольщиков. На это уполномочен только Арбитражный суд и только при наличии соответствующего волеизъявления от дольщика. Подача заявления может быть осуществлена как дольщиком лично, так и с помощью юридического представителя, в частности, адвоката, специализирующего на вопросах долевого строительства.

Только определение суда о включении дольщика в реестр требований о передаче жилого помещения является основанием для включения его в этот реестр и дает ему права полноценного участника дела о банкротстве. Заблуждения граждан относительно их прав и обязанностей в этом вопросе не имеют значения, поскольку по общему правилу незнание положений закона не освобождает от последствий его неприменения.

Адвокат Надежда Домкина

Приостановление строительства многоквартирных домов в столице и в целом по России уже не вызывает удивления. Новости о «заморозке» строительства того или иного жилого комплекса появляются в СМИ с завидной регулярностью. Граждан, вложившихся в долевое строительство интересует вопрос: можно ли воздействовать на застройщика с целью достраивания дома или возврата денежных средств? О методах решения проблемы рассказал наш постоянный эксперт, генеральный директор юридической компании «Деловой дом», к.ю.н., Алексей Кузнецов.

Достроить жилье

Говоря о застройщиках, в отношении которых введена процедура банкротства, следует понимать, что мы имеем дело с финансовой несостоятельностью девелопера. Если у человека нет денег, его же не заставить приобрести себе, к примеру, автомобиль? Так и с застройщиком. Способов воздействия на него фактически нет, так как заставить его достать деньги для достраивания объекта или расчетов с дольщиками невозможно.

Другое дело, если финансовая несостоятельность имитирована застройщиком и окончание строительства затягивается искусственно. Такие случаи, к сожалению, встречаются. Недобросовестное поведение таких застройщиков позволяет им спокойно пользоваться деньгами одних дольщиков для строительства другого объекта, а первоначальный объект замораживается. В подобных случаях бороться с обстоятельствами можно и нужно, поскольку ситуация приостановки строительства не обусловлена объективными причинами.

В первую очередь дольщикам необходимо привлечь как можно больше внимания общественности к своей проблеме, иными словами, создать шум вокруг застройщика. Этого можно добиться с помощью проведения митингов, собраний. Эффективным методом станет и привлечение СМИ, публикация негативных отзывов в социальных сетях. О застройщике заговорят как о неблагонадежном, соответственно, его репутация будет испорчена, что сильно затруднит его дальнейшую деятельность. Поэтому шансы на скорое разрешение проблемы значительно увеличиваются. Надо отметить, что такой способ борьбы показывает наилучшие результаты при его использовании против крупного застройщика, привлекающего денежные средства граждан недобросовестно.

Кроме «народных» способов борьбы, существуют и административные рычаги воздействия. Это обращение в органы исполнительной власти субъекта в сфере строительства с заявлениями о проверке целесообразности расходования застройщиком денежных средств дольщиков. Положительный эффект может оказать обращение в прокуратуру, правоохранительные органы и т. д.

Сочетание названных методов борьбы, как показывает практика, дает наилучший эффект.

Вернуть деньги

Что касается возврата денежных средств, то такой способ разрешения ситуации возможен и используется дольщиками. Реализуется он посредством расторжения договора участия в долевом строительстве.

Порядок действий дольщиков при банкротстве застройщика

Прекращение или приостановление строительства при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект не будет передан дольщику, является безусловным основанием для расторжения договора в судебном порядке. При этом досудебный порядок урегулирования данного вопроса допускается опустить. Если дольщик решит пойти по пути мирного урегулирования конфликта и вначале обратится к застройщику с претензией и требованием возврата уплаченных по договору денежных средств, то следует знать, что законом для ответа со стороны застройщика отведен 10-дневный срок. Полученный отказ или отсутствие ответа расценивается как повод для обращения в суд.

Стоит предостеречь граждан от необдуманного расторжения договоров. Использовать данный способ защиты рекомендуется только в случае, если имеется 100-процентная уверенность, что деньги действительно будут возвращены. В противном случае иные долговые обязательства застройщика отодвинут требования дольщика на второй план, и он рискует остаться и без квартиры, и без денег на долгий срок.

Как государство защищает обманутых дольщиковЗастройщик: мошенник или потерпевший?Кто поможет дольщику при банкротстве застройщика

Многие люди, когда задумываются о покупке своей квартиры, встают перед выбором: на каком рынке жилья ее приобретать. Вроде бы понятно: новые дома прослужат дольше времени. А если строители соблюдали все нормы, то стены предотвращают утечку тепла, а также возможность слышать жизнедеятельность соседей. Кажется, что это оптимальный вариант, и большинство должно отдавать предпочтение первичному рынку. Но на самом деле у такого жилья есть недостаток — жилого дома еще не существует. Поэтому возникает необходимость ждать, когда застройщик возведет и сдаст здание в эксплуатацию. В такой ситуации покупатель рискует вложить деньги в строительство дома, производимое недобросовестной фирмой, которая может объявить банкротство.

Людей, вложивших в строительство здания, называют дольщиками, и требуется знать, что делать, если компания заморозила строительство или объявила себя банкротом. В первом случае следует обратиться к юристу, чтобы он составил требование возвратить денежные средства и оценил моральный ущерб. Если суд признает справедливость требований, то выдает исполнительный лист, по которому компания должна совершить платеж в пользу заявителя.

Но существуют фирмы, которые уклоняются от выплаты обязательств. В таком случае необходимо снова обратиться в суд с просьбой объявить компанию банкротом. Для этого нужно, чтобы с даты первого постановления прошло 90 дней, и сумма компенсации превышала 100 000 рублей.

Если суд удовлетворяет заявление, то начинается процедура банкротства. При этом вкладчики должны в течение 60 дней внести себя в реестр кредиторов, высказав, что они желают получить. Существует два варианта: вкладчик может потребовать обратно денежные средства или чтобы в его собственность отдали недостроенное жилье.

Требовать отчуждения недостроенного здания имеет смысл, когда до завершения осталось небольшое количество шагов. Для этого вкладчики должны организовать жилищно-строительный кооператив и подать соответствующее прошение.

Что делать при банкротстве застройщика?

После его удовлетворения здание переходит к новым владельцам. При этом необходимо помнить, что для дальнейшего строительства придется вкладывать дополнительные средства. Когда вкладчиков слишком мало, чтобы суд утвердил их претензии на здание, то рассчитывается их доля в строительстве и возмещается в денежном эквиваленте.

Все вышеперечисленное относится к компаниям, которые объявили о банкротстве и не собираются дальше курировать здание. Но зачастую фирмы не желают проходить через долгие проверки и перепоручают завершить строительство другой компании. При этом новые застройщики берут на себя все обязанности и не имеют права разрывать или изменять условия договоров, заключенных с дольщиками.

Банкротство застройщика – особая история, потому что затрагиваются права обычных граждан. У них есть привилегии в делах о несостоятельности девелоперов, хотя на практике больше могут получить банки. В 2017 г. дольщиков наделяют принципиально новыми правами. Что изменится — покажет время. Пока же главная задача неудачливых покупателей — все-таки получить оплаченное жилье. Она усложняется, если дом еще не достроен. Еще одна повсеместная проблема — некачественное строительство, завершив которое, застройщик может ликвидироваться. Впрочем, как показывают примеры, выход есть из любой ситуации.

Банкротство застройщика – особая история, потому что затрагиваются права обычных граждан, которые могут потерять единственное жилье или значительную сумму денег, которую приходится копить (или отдавать банку) долгие годы.  И обстановка тут не улучшается, даже наоборот. За последний год застройщики стали банкротиться в три раза чаще, оставив несколько десятков тысяч недостроенных квартир. Причины такого роста объясняет Жанна Колесникова, ведущий юрист практики строительства и недвижимости Адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры».

Жанна Колесникова

Ведущий юрист практики строительства и недвижимости Адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры»

Есть несколько факторов, которые объясняют рост числа банкротств застройщиков. Во-первых, по ним ударил затянувшийся экономический кризис: стройматериалы дорожают, покупательная способность населения падает. Во-вторых, закон ужесточает требования к застройщикам в части уставного капитала, раскрытия информации, предоставления бесконечной отчетности и т. п., когда становится проще обанкротить компанию, чем соответствовать предъявляемым к ней требованиям. В-третьих, жесткие требования предъявляют и к страховщикам девелоперов. В результате их остались единицы, а затраты на страхование выросли. Четвертый фактор — банальная самонадеянность застройщиков и надежда на извечный русский авось. Сейчас мы наблюдаем последствия распространенной схемы, при которой строительство одного дома финансируется за счет средств дольщиков другого. Этот мыльный пузырь неизбежно лопается.

Банкротство застройщиков в законе о несостоятельности регулируется особой главой. Она призвана защитить дольщиков и наделяет их особыми правами по сравнению с рядовыми кредиторами. Участники строительства вправе:

— выбрать, хотят они получить квартиру или вернуть уплаченные за нее деньги (без расторжения или оспаривания договора);

— требовать возмещения доказанного реального ущерба;

— проводить специальные собрания кредиторов-участников строительства;

— возместить требования в третьей, а не четвертой очереди кредиторов.

Однако в целом практика показывает, что обманутые дольщики защищены очень слабо, констатирует партнер «Инфралекс» Артем Кукин. «Изначально, когда принимался закон 214-ФЗ («Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»), считалось, что основная гарантия дольщиков – это их право залога земельного участка и строящегося объекта, — объясняет Кукин. – Однако в 2006 году банки, которые кредитуют застройщиков, получили новые широкие права. Именно они стали получать имущество в залог. А в случае банкротства вырученные деньги делятся между банками и дольщиками в соотношении 60% на 25% (еще 15% предназначены для финансирования процедуры и удовлетворения социальных требований)».

Поскольку получить полную стоимость квартиры вряд ли удастся, в большинстве случаев лучше бороться за недвижимость, а не деньги, даже если дом не достроен. Требования о передаче квартир включаются в отдельный «подреестр» кредиторов. Если дом уже сдан, можно требовать передачи жилых помещений или подать отдельный иск о признании права собственности на квартиру. Это поможет исключить ее из конкурсной массы.

С недостроенными многоэтажками сложнее. С декабря 2015 г. их могут передавать новому девелоперу, чтобы он завершил строительство. Достроить дом вправе и сами дольщики, если они объединятся в жилищно-строительный (или иной специализированный) кооператив. В этом случае суд может передать им объект незавершенного строительства и земельный участок.

В этом случае дольщикам необходимо найти новых инвесторов, способных достроить дом, или достраивать его своими силами, советует руководитель практики банкротства Адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры» Елена Якушева. Так, банкротство строительной компании ЗАО «Финансовая корпорация» началось в Арбитражном суде Москвы еще до кризиса – летом 2013 года. Как следует из материалов дела А40-80775/2013, компания не смогла закончить строительство 18-этажного элитного жилого дома на улице Малыгина в столице, в котором насчитывается 137 квартир. После начала банкротства застройщика дольщики добились признания их прав на недостроенные квартиры в районных судах. А затем объединились в ТСЖ «Малыгина, 12», которое продолжило стройку. Закончить ее планируют до конца 2016 г., как сообщалось в мае этого года. Строительство ведется в основном силами самих покупателей элитной недвижимости.

Дать дольщикам новые гарантии призваны изменения в закон о долевом строительстве, которые начнут действовать с 2017 г. Деньги, уплаченные за квартиры, будут заблокированы на специальных эскроу-счетах до конца стройки. Девелопер получит их лишь после того, как передаст жилье покупателям.

Что делать дольщику в случае банкротства застройщика?

Так их защитят от банкротства застройщиков или срыва сроков строительства. Кроме того, планируется создать единый компенсационный фонд с государственным статусом, который заменит неэффективную систему страхования. Компании будут отчислять в фонд не более 1% от стоимости строительства. За счет этих средств планируется заканчивать «брошенные» объекты.

Юридическая магия: как «воскресить» должника и вернуть свои деньги

Если должник не хочет отвечать по долгам и ввязываться в долгую процедуру банкротства, он может принять решение о ликвидации и при этом скрыть свои обязательства перед кредиторами. Схема незаконная, но легкая, признает Елена Якушева. По ее словам, сообщение о ликвидации часто  проходит незамеченным. Кредиторы, как правило, следят за новостями о банкротстве, а не ликвидации контрагента. Но защитить свои права в случае ликвидации должника им гораздо труднее, предупреждает Елена Якушева. Шанс «воскресить» компанию есть лишь в том случае, если имеется вступившее в законную силу решение о взыскании с компании-должника соответствующей задолженности. При этом решение должно вступить в законную силу до внесения в ЕГРЮЛ записи о ликвидации должника, отмечает Елена Якушева. Но даже если такое решение есть, оспорить запись о ликвидации очень сложно, практики недостаточно, признает она. Одним из редких примеров стало «воскрешение» подмосковного застройщика.

Юридическая "многоходовка"

Покупатели 118 домовладений в элитном коттеджном поселке близ Красногорска недолго радовались новоселью. У домов почти сразу же начала протекать крыша. Эксперты оценили стоимость ремонта каждого дома в 500-800 тыс. руб., следует из материалов дел. В добровольном порядке исправить недочеты строительства застройщик отказался. Жильцы отремонтировали за свой счет, а потом отправились в суд взыскивать затраты с застройщика. Последний всячески затягивал процессы – ходатайствовал о передаче дел по подсудности, оспаривал всевозможные судебные  акты, просил о назначении судебной экспертизы, перечисляет Елена Якушева, которая представляла интересы владельцев таунхаусов. В одном из процессов суд принял обеспечительную меру – запретил вносить в ЕГРЮЛ изменения в отношении застройщика. Но когда это определение было отменено в вышестоящей инстанции, девелопер отчитался перед налоговым органом, что у него нет долгов, и успешно ликвидировался.

Жильцы оспорили ликвидацию в суде (А41-38638/12). Они сообщили, что начали тяжбы с застройщиком еще до принятия решения о ликвидации. Суд учел, что компания составила недостоверный ликвидационный баланс, и «воскресил» ее. Следом владельцы таунхаусов заявили о банкротстве компании (А41-58249/2012).  Уже в ходе этой процедуры выяснилось, что в преддверии ликвидации застройщик за бесценок продал аффилированной компании все свое имущество, в том числе два земельных участка в Красногорском районе, говорит Елена Якушева. Но эти сделки были оспорены, и имущество вернулось в конкурсную массу, продолжает она.

В итоге удалось не только оспорить ликвидацию, но и помочь владельцам таунхаусов получить все, что они требовали от застройщика, отмечает Елена Якушева. Жильцы уступили свои права требования к застройщику товариществу собственников жилья, членами которого они являются. Их требования были удовлетворены в полном объеме. ТСЖ, в свою очередь, стало единственным конкурсным кредитором девелопера. Было заключено мировое соглашение. ТСЖ  в качестве отступного получило все имущество банкрота: коммуникации и оба земельных участка, говорит Елена Якушева. «Таким образом, жители в лице ТСЖ получили в свое распоряжение все необходимое для обслуживания поселка, а также возможность сократить расходы на его содержание», — рассказывает юрист.

По ее словам, банкротство в отношении этой компании не вводилось – для этого не было оснований. Но девелоперы часто строят некачественно, поэтому этот спор с застройщиком не менее интересный и показательный, подытоживает Елена Якушева.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *