Гостиница в нежилом помещении

I. Общие положения

1. В соответствии с Положения "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации", утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 октября 1997 года N 1301, технический учет жилищного фонда возлагается на специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации — унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро (далее именуются — БТИ), методическое обеспечение которых осуществляет государственная специализированная организация.

Форма федерального государственного статистического наблюдения "Сведения о жилищном фонде" заполняется организациями (бюро) технической инвентаризации (БТИ) по всему жилищному фонду независимо от его принадлежности и форм собственности и представляется органу государственной статистики по месту, установленному территориальным органом Госкомстата России в республике, крае, области, городе федерального значения.

Жилищный фонд — совокупность всех жилых помещений, независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы — приюты, дома маневренного фонда, жилые помещения из фондов жилья для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, специальные дома для одиноких престарелых, дома — интернаты для инвалидов, ветеранов и другие), квартиры, служебные жилые помещения и иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

Жилым зданием (домом) считается строение, имеющее почтовый номер (адрес, утвержденный распорядительным документом органа местного самоуправления), вся или не менее половины площади которого предназначена для постоянного проживания, расположенное на земельном участке в определенных границах со всеми находящимися на нем вспомогательными сооружениями, элементами благоустройства, здание, пригодное для постоянного проживания, в котором жилые помещения составляют более половины площади помещений здания.

Гостиницы и апартаменты относятся к жилому или нежилому фонду?

Жилые дома подразделяются на многоквартирные и одноквартирные.

В отчет включаются временно пустующие по каким-либо причинам (ремонт, переоборудование и т.д.) жилые здания (дома), бараки, жилые дома из сборно — щитовых и каркасно — засыпных конструкций, пустующие (бесхозяйные) дома или в которых постоянно не проживают.

В числе жилых зданий (строений) не учитываются дачи, летние садовые домики, охотничьи домики, спортивные и туристические базы, мотели, кемпинги, санатории, дома отдыха, пансионаты, дома для приезжих, гостиницы, казармы, кельи, железнодорожные вагончики и другие строения, а также помещения, предназначенные для отдыха, сезонного и временного проживания.

В площадь квартир жилых зданий не включается площадь:

лестничных клеток, лифтовых холлов, тамбуров, общих коридоров, вестибюлей, галерей, балконов, лоджий, террас, неотапливаемых мансард и мезонинов;

нежилых помещений, занятых жилищно — эксплуатационными организациями, магазинами, отделениями связи, детскими учреждениями, предприятиями службы быта и т.д.

Ветхие здания (дома) — каменные дома с износом свыше 70%, деревянные и прочие дома — свыше 65%.

Аварийные здания (дома) определяются компетентными комиссиями в остановленном порядке.

Квартира — жилое помещение, состоящее из одной или нескольких комнат и вспомогательных помещений (кухни, санузла, кладовых, коридоров), расположенное в жилом или нежилом здании.

Общежитие — жилое здание или жилые помещения в жилых домах и нежилых строениях, на которые выдан единый ордер. К общежитиям также относятся специальные дома для престарелых, детские дома, дома — интернаты для инвалидов, ветеранов, интернаты при школах и школы — интернаты, приюты.

Виды жилищного фонда:

Частный жилищный фонд:

фонд, находящийся в собственности граждан: индивидуальные жилые дома, приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома, квартиры в домах жилищных и жилищно — строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом, в домах товариществ индивидуальных владельцев квартир, квартиры и дома, приобретенные в собственность гражданами на иных основаниях, предусмотренных законодательством;

фонд, находящийся в собственности юридических лиц (созданных в качестве частных собственников), построенный или приобретенный за счет их средств, в том числе за счет средств жилищных, жилищно — строительных кооперативов с не полностью выплаченным паевым взносом.

Государственный жилищный фонд:

ведомственный фонд, находящийся в государственной собственности Российской Федерации и находящийся в полном хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к федеральной государственной собственности;

фонд, находящийся в собственности субъектов Российской Федерации, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к соответствующему виду собственности.

Муниципальный жилищный фонд:

фонд, находящийся в собственности района, города, входящих в них административно — территориальных образований, в том числе в городах Москве и Санкт — Петербурге, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении муниципальных предприятий или оперативном управлении муниципальных учреждений;

Общественный жилищный фонд:

фонд, состоящий в собственности общественных объединений;

Жилищный фонд смешанной <*> формы собственности — находящийся в совместной или долевой собственности различных субъектов частной, государственной, муниципальной собственности, собственности общественных объединений.

<*> Понятие смешанной формы собственности соответствует действующему Общероссийскому форм собственности (ОКФС), утвержденному Госстандартом России (письмо от 05.07.99 N 210-14-321).

2. В формы указывается полное наименование отчитывающейся организации в соответствии с учредительными документами, зарегистрированными в установленном порядке, а затем в скобках — краткое наименование.

По "Почтовый адрес" указывается наименование территории, юридический адрес с почтовым индексом.

формы заполняется отчитывающейся организацией в соответствии с общероссийскими классификаторами на основании информационного письма органов государственной статистики о включении предприятия (организации) в Единый государственный регистр предприятий и организаций всех форм собственности и хозяйствования.

3. Сведения представляются по состоянию на 1 января следующего за отчетным года 25 февраля после отчетного периода отдельно по городской и сельской местности.

Информация заполняется в тех единицах измерения, которые указаны в форме. При составлении должна быть обеспечена полнота заполнения и достоверность содержащихся в ней статистических данных.

В Санкт–Петербурге существует такая практика: открывать гостинцы в жилых домах, например, на первых этажах. Так у нас в городе возникло множество мини-гостиниц эконом-класса.

Если разобраться с вопросом организации гостиницы в жилом доме, возникает множество нюансов и сложностей. Их необходимо учесть, чтобы выполнить перевод жилого дома под гостиницу. А, в некоторых случаях он и не требуется.

Гостиница в жилом доме — все по закону

Существует приказ № 197 «Об утверждении положения о государственной системе классификации гостиниц и прочих средств размещения». Он гласит, что к средствам размещения относятся и гостиницы, и хостелы, и модели, а номером является одно или несколько жилых помещений с необходимым оборудованием и мебелью.

ЖК РФ и, в частности, статья 19 определяет гостиницы, как жилищный фонд коммерческого использования. Поэтому решать вопрос о том, что такое гостиница (жилое или нежилое помещение), неактуально. Гостиница в общем смысле и с определенным статусом может быть и жилым, и нежилым помещением.

Существует другой вопрос: можно ли собственнику оказывать гостиничные услуги в жилом доме?

В этом смысле в законодательстве существуют определенные противоречия. Так, против размещения говорят следующие документы:

  • Постановление правительства РФ №490 (от 25.04.1997 года) «Об учреждении правил предоставления гостиничных услуг» говорит о том, что гостиницей называется имущественный комплекс, который служит для предоставления услуг, а он относится к предприятию;
  • Гражданский кодекс (статья 288, пункт 3) запрещает размещать производства (имущественные комплексы) в жилых помещениях;
  • ГОСТ Р 51185-2008 о туристических услугах и общих требованиях называет гостиницу предприятием, которое оказывает услуги размещения и совмещает их с услугами питания, приема и т.п.;.

Если следовать этой логике, то в жилом доме никак нельзя обойтись без его перевода в нежилой для размещения гостиницы.

Однако есть и другая сторона медали. По ГОСТу 51185-2008 по договору оказания услуг исполнитель отдает свои помещения для проживания граждан. А если посмотреть ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» и его статью 23, то предоставлять гражданам нежилые помещения для проживания запрещено.

Гостиница в жилом доме — практика и реальность

Как же расположить гостиницу в жилом доме?

Собственник имеет право сдавать принадлежащую ему площадь в аренду, однако только по назначению, т.е.

Каким нормативным документом регулируется деятельность общежитий / хостелов / мини-гостиницы ?

в помещении должны проживать люди.

Так как гостиница является местом для предоставления услуг, то и использовать жилое помещение под гостиницу нельзя, поэтому его необходимо перевести в нежилой фонд.

Для этого требует собрать пакет документов:

  • нотариально заверенная доверенность для организации, которая будет заниматься переводом;
  • нотариально заверенные копии документов на помещение (свидетельство о праве собственности и т.п.);
  • документы о фирме (если действует юридическое лицо), ее регистрация и свидетельство о постановке на налоговый учет;
  • и другие документы по необходимости.

После перевода объекта собственнику следует пройти сертификацию согласно закону «Об основах туристической деятельности». Все объекты туристической индустрии классифицируются аккредитованными органами исполнительной власти организациями. Каждая гостиница должна иметь соответствующее свидетельство, за отсутствие которого предусмотрен штраф по КоАП РФ (от 7000 до 10 000 рублей — на должностных лиц, от 40 000 до 50 000 рублей для юридических лиц).

Когда не обязательно переводить жилое помещение под гостиницу в нежилое?

Если жилые помещения, принадлежащие собственнику, будут сдаваться в аренду для проживания по договорам, то и перевод в нежилой фонд не потребуется. Помещение собственника продолжает числиться в жилищном фонде согласно ЖК РФ статье 19. А ГК РФ (статья 288) дает право собственникам предоставлять помещения в найм по договору как физическим, так и юридическим лицам.

Однако в последнем случае стоит помнить, что если помещение остается жилым, выполняется перепланировка, и выдается оно за гостиницу, то она не будет иметь своего статуса. Зарегистрировать ее по всем правилам не получится, гостиница будет «серой».

А значит, ее владелец потеряет часть клиентов. Ведь в такой гостинице не смогут разместиться люди, приезжающие в официальную командировку, так как им необходимы отчетные документы по командировке. Сотрудничать с турфирмами данная гостиница также не сможет, ей придется самой искать клиентов и рекламироваться.

Если планируется оформлять помещение именно как гостиницу, перевод в нежилой фонд обязателен.

Требования к гостиницам

На основании требований, предъявляемых к гостиницам Гражданским кодексом, федеральным законом «Об основах туристической деятельности», «О защите прав потребителей» и концепцией развития туризма, средства размещения должны соответствовать:

  • ГОСТу 51185–98 как средства размещения;
  • Правилам предоставления услуг;
  • Правилам регистрации и снятия с нее граждан РФ по месту пребывания;
  • ГОСТу 50645–94 по классификации гостиниц;
  • ГОСТу 50644–94 требованиям по обеспечению безопасности;
  • ГОСТу 171313 по охране природы;
  • ГОСТу 121004–91 по пожарной безопасности.

В Петербурге организация мини–гостиниц происходит и следующим образом: отдельные квартиры, принадлежащие разным собственникам, передаются для управления компании, которая организует их посуточную сдачу в аренду.

Поэтому перевод жилого дома под гостиницу необходим только если хозяин хочет иметь все преимущества статуса гостиницы и собирается в дальнейшем расширять свое дело.

Хотите сделать гостиницу в жилом доме? Обращайтесь к нам: мы специалисты в этой области!

Звоните: 8 (812) 777–12–07

«Студия ТМ» — согласование любых перепланировок!

Статья 16. Виды жилых помещений. 1. К жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;
2) квартира, часть квартиры;
3) комната.
2. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
3. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
4.

Ошибка 404

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
Комментарий к статье 16
1. Так сложилось, что понятие "жилое помещение" используется в широком смысле. Им охватываются не только жилые комнаты, но и места вспомогательного пользования (прихожая, коридор, кухня, ванная, гардеробная, туалет и пр.).
Это понятие родовое. К жилым помещениям относятся все объекты, названные в ч. 1 комментируемой статьи. Но отсюда следует, что других жилых помещений не бывает. Нельзя признать (с точки зрения ЖК) жилым помещением юрту, ярангу, сборно-разборный дом, вагончик, балок и т.п. Это значит, что ЖК РФ отношения по поводу пользования этими объектами не регулирует.
2. Для жилищного права определение того, что есть жилой дом, квартира или комната, большого значения не имеет. Это скорее нужно для ведения государственного учета жилищного фонда и для государственной регистрации прав на жилые помещения (см. ст. 18, ч. 4 — 5 ст. 19 ЖК и соответствующие комментарии).
3. Определив понятие "жилой дом", "квартира" и "комната", ЖК РФ умалчивает о том, что следует понимать под частью жилого дома (п. 1 ч. 1 ст. 16) и частью квартиры (п. 2 ч. 1 ст. 16 ЖК).
По-видимому, частью жилого дома или квартиры следует считать несколько комнат этого дома или квартиры, являющихся объектом жилищных прав.
Не исключено и возникновение жилищных прав на неизолированные части жилого дома или квартиры — в частности, при заключении договора поднайма и вселении временных жильцов.

Вернутся в раздел Комментарии к законам

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *