Границы придомовой территории многоквартирного дома

Определение нормативов придомовой территории многоквартирного дома

Как узнать придомовую территорию многоквартирного дома

Как определить границы придомовой территории? Кто должен ремонтировать дворы и дороги в городе?

Все статьи Занятие земельного участка как уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме (Чаркин С.А., Зарубин А.В.)

В практике судов весьма распространены дела, связанные с переводом квартир в нежилые помещения, например, для оборудования офиса или торговой точки. Как правило, в нежилые переводятся квартиры на первых этажах многоквартирных домов с оборудованием отдельного входа, поскольку согласно ч. 2 ст. 22 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению.
Оборудование отдельного входа, необходимого для выполнения требований ч. 2 ст. 22 ЖК РФ, неизбежно сопряжено с занятием земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Сам земельный участок в силу п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, а потому решающее значение приобретает их воля. Вопросов в этой части не возникает.
Проблема появляется тогда, когда ставится вопрос о том, должно ли приниматься решение сособственников о предоставлении земельного участка под входную группу единогласно или большинством голосов. Дело в том, что согласно ч. 3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. При этом в силу п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им. Такие решения принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). То есть, если занятие земельного участка под входную группу квалифицировать как уменьшение общего имущества, необходимо согласие всех сособственников, а если исходить из того, что здесь имеет место вопрос о пределах использования земельного участка, необходимо согласие двух третей голосов, которое получить намного легче.
В научной литературе данной проблеме внимание почти не уделяется. Нам удалось найти лишь размышления по вопросу о целесообразности единогласного принятие решения <1> и о том, что в ч. 3 ст. 36 ЖК РФ речь идет не о любом уменьшении общего общества, а только о таком, которое имеет место вследствие реконструкции. Правда, в последней части появилась небольшая интрига. Одни авторы отрицают связь между реконструкцией и уменьшением земельного участка, другие подобную связь наблюдают. В частности, О.А. Городов пишет, что указанная выше норма права "показывает на единственно возможный с точки зрения законодателя способ уменьшения размера общего имущества — реконструкцию многоквартирного дома, точнее, один из ее вариантов, реализация которого должна иметь следствием уменьшение общей площади многоквартирного дома" <2>. По мнению О.А. Городова, изменение границ земельного участка, а также его уменьшение не подпадает под действие ч. 3 ст. 36 ЖК РФ. Другое, более распространенное мнение высказывает П.В. Макеев. Он считает, что согласие сособственников жилого помещения на организацию отдельного входа и соответствующее изменение режима использования земельного участка, по сути, является согласием на реконструкцию многоквартирного жилого дома с уменьшением размера общего имущества <3>. В отношении сферы действия п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ в литературе высказывается мнение о его применимости к случаям, не связанным с реконструкцией или иным изменением многоквартирного дома. Например, для решения вопроса о размещении автостоянки или детской площадки <4>.
———————————
<1> Макеев П.В. О проблемах реализации положений Жилищного кодекса Российской Федерации при переводе жилого помещения в нежилое // Жилищное право. 2009. N 12. С. 67 — 74.
<2> Городов О.А., Губаева А.К., Долгополый М.Н. и др. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / Под ред. О.А. Городова. 4-е изд., перераб. и доп.

Сколько метров считается придомовая территория многоквартирного дома?

М.: Проспект, 2012. С. 154. Автор главы — О.А. Городов.
<3> Макеев П.В. О проблемах реализации положений Жилищного кодекса Российской Федерации при переводе жилого помещения в нежилое // Жилищное право. 2009. N 12. С. 67 — 74.
<4> Андропов В.В., Гетман Е.С., Гонгало Б.М. и др. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2012. С. 185. Автор главы — В.Н. Симонов.

Итак, юридическая литература разделяет занятие земельного участка в результате реконструкции, в частности обустройства отдельного входа, распространяя на эти случаи ч. 3 ст. 36 ЖК РФ, согласно которой сособственниками решение должно быть принято единогласно, а также занятие земельного участка как некоего самостоятельного объекта, чьи полезные свойства сособственники намерены использовать. В последнем случае применим п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, а следовательно, решение принимается большинством голосов.
Существует также мнение, что использование участка для размещения отдельного входа не влечет уменьшения общего имущества, исключая возможность применения ч. 3 ст. 36 ЖК РФ. Данный подход обосновывается тем, что земельный участок под планируемым сооружением не выделяется в натуре и оттого общая площадь земли не уменьшается. Задействованный входной группой участок остается, пусть и в измененном виде, во владении сособственников. Таким образом, разрешение на занятие земли под входную группу, по сути, является разрешением вопроса о пределах использования участка (п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Вряд ли с таким мнением можно согласиться, поскольку, если следовать данной логике, можно допустить присоединение к квартире части общего коридора, ведь общая площадь жилого дома от этого не уменьшится.
Что касается судебной практики, то она примерно одинакова по всей России, в том числе Волгоградской области. И состоит она на том, что оборудование входной группы сопряжено с реконструкцией и уменьшает размер общего имущества. Так, рассматривая дело по иску о возложении обязанности демонтировать входную группу на ограждающей несущей конструкции, суд апелляционной инстанции установил, что собственником квартиры была произведена реконструкция, переустройство и перепланировка жилого помещения, а именно выполнено устройство входной группы на ограждающей несущей конструкции (стене дома) с пристройкой лестничного пролета на земельном участке, на котором расположен жилой дом. По мнению суда, это повлекло за собой уменьшение размера земельного участка и ограждающей несущей конструкции. Входная группа и лестница входа находятся вне границ жилого помещения, принадлежащего ответчику, то есть он провел реконструкцию, переустройство и перепланировку квартиры с присоединением к ней части общего имущества без согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме <1>.
———————————
<1> Апелляционное определение Волгоградского областного суда по делу N 33-3224/2015 // Архив Центрального районного суда г. Волгограда.

Иногда недобросовестные сособственники в обоснование своих возражений против требования предоставить разрешение всех сособственников ссылаются на то, что земельный участок под многоквартирным домом не сформирован и не поставлен на кадастровый учет. Суды не считают данный довод убедительным. В частности, по делу по заявлению о признании незаконным постановления органа местного самоуправления суд апелляционной инстанции установил, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет. При этом суд указал, что согласно ч. 1 ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. Приведенная позиция отражена в п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав": если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу ч. ч. 3 и 4 ст. 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.
Практика Волгоградского областного суда соответствует практике Верховного Суда РФ. Правда, высшая инстанции прямо не говорит о том, что занятие входной группой земельного участка является уменьшением общего имущества. Упор больше делается на то, что подобная реконструкция неизбежно связана с увеличением проема в стене дома, а стена является общим имуществом. Именно ее уменьшение, а не уменьшение земельного участка является решающим аргументов. Кроме того, Верховный Суд РФ руководствуется ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, указывая, что, поскольку для реконструкции необходимо присоединение земельного участка, требуется единогласное решение сособственников. В частности, в Определении от 9 сентября 2015 г. N 73-КГ15-8 Верховный Суд РФ указал: из анализа положений ст. ст. 36 и 40 ЖК РФ следует, что в качестве обязательного условия перевода жилого помещения в нежилое необходимо наличие согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме в случае, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме либо передачи при этом части общего земельного участка. В этом же Определении указано, что оборудование отдельного входа повлечет внесение конструктивных изменений в общее имущество многоквартирного дома путем частичного разрушения внешней стены дома, являющейся ограждающей несущей конструкцией, то есть уменьшение размера общего имущества. Обустройство входной группы в нежилое помещение повлечет также изменение режима использования части земельного участка, занимаемого жилым домом и прилегающего к нему.
Итак, занятие земельного участка для обустройства входной группы подпадает под понятие реконструкции и связано с присоединением общего имущества, а потому применим ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, который предусматривает получение согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме. Кроме того, завладение соответствующим земельным участком можно расценивать как уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции, что в силу положения ч. 3 ст. 36 ЖК РФ также предполагает получение согласия всех сособственников. То обстоятельство, что земельный участок под многоквартирным домом может быть не сформирован и не поставлен на кадастровый учет, не освобождает от обязанности получить согласие ото всех собственников, поскольку они являются законными владельцами земли с вытекающими отсюда правомочиями (п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:

Сегодня мы решили рассказать вам о дороге на прилегающей территории, а точнее о тех нарушениях, которые могут вам предъявить за неправильное использование подобных дорог. Часто водители не задумываются над данным вопросом, пока не окажутся в неприятной ситуации. Инструкторы по вождению напоминают, что существуют свои правила езды на прилегающей территории, о которых и будет рассказано в данной статье.

Нарушение ПДД на прилегающей территории

Сегодня на многих парковках и АЗС имеются раздельные выезды и въезды, которые организуются при помощи соответствующих знаков. Если автолюбитель проехал в обратном направлении, и его остановили сотрудники ДПС, то это нарушение расценивается как движение по встречке на дороге с односторонним движением.

Как узнать границы придомовой территории?

При обучении вождению, нас учат, что такой маневр запрещен.

Если вы нарушили вышеуказанные правила, то вам грозит или штраф (сегодня он составляет 5 000 рублей), или вам придется забыть о своих ВУ на 4-6 месяцев.

Что такое прилегающая территория?

Как гласят ПДД, прилегающей территорией называется та территория, которая является соседствующей к дороге, и она не предназначена для сквозного передвижения ТС. Сюда относятся дворы, автостоянки, АЗС, жилые массивы, территории предприятия и т.п.

Многих интересует такой вопрос: есть ли дорога на прилегающей территории? Многие ошибочно полагают, что раз там есть проезжая часть, которая является элементом дороги, то и дорога там имеется.

Напомним, что проезжая часть, согласно ПДД, — это элемент дороги для движения безрельсового транспорта.

В жилых зонах и во дворах пешеходы могут двигаться как по проезжей части, так и по тротуарам, то есть в таких зонах люди имеют преимущество перед транспортом. Но пешеходы в любом случае не должны создавать каких-либо помех транспорту.

Из вышесказанного можно подвести итог, что жилая зона имеет тротуары и проезжую часть, то есть там есть дорога. Однако по разделу 17 ПДД жилые зоны и дворы упоминаются при определении прилегающей территории (заправки, парковки и т.д.).

Вроде бы все логично. Но это не совсем так. В разделе 17 указаны признаки жилых зон:

  • тротуары;
  • наличие знака 5.21 и знака 5.22,
  • наличие проезжей части.

К тому же здесь запрещается сквозное движение ТС, стоянка с работающим мотором, стоянка грузовиков, учебная езда. Эти требования распространяются и на дворы, но только требования, а не признаки жилых зон.

Таким образом, на прилегающей территории (за исключением жилых зон), нет ни тротуаров, ни проезжих частей, ни дорог. Поэтому привлекать автомобилистов за движение по дороге с односторонним движением во встречном направление на прилегающей территории нельзя (за исключением движения в жилых зонах).

Мнение Верховного Суда

Приведем пример решения Верховного суда:

Первое решение было вынесено в апреле прошлого года. Согласно термину «прилегающая территория» к ней относится территория, прилегающая к дороге, и которая не должна использоваться для сквозного движения ТС. Довод водителя о том, что на такой территории нет дорог, и правила здесь не действуют, несостоятелен, потому что на прилегающих территориях бывают элементы дорожной сети, а именно тротуар, проезжая часть и др. Именно это и представляет собой дорогу.

Видеоматериал о том, как использовать прилегающую территорию для разворота:

Будьте внимательны на дорогах и соблюдайте правила!

В статье использовано изображение с сайта infovideo.ru

Комментарии

Константин 25 Июнь 2016 в 14:03

Я не могу ответить на ваш вопрос, на изначально рисунке написано тротуар, я не вижу данного места в живу, на фото или карте.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *