Имеет ли право арендодатель выселить арендатора зимой

Лилиана Вячеславовна(18.01.2014 в 01:05:40)

Уважаемая Марина! В соответствии с Гражданским кодексом РФ, ч.2: 1) ст. 609: "Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме." Соответственно, у вас на руках должен быть договор с арендодателем. 2) ст. 610: "1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. 2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Как выселить квартирантов за невыполнение обязательств

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок." Если вы уже 3 года арендуете помещение, значит, арендодатель должен был предупредить вас за 1 месяц — минимум. 3) ст. 619: "По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Получается арендодатель совершенно не прав в вашем случае. Почитайте внимательно договор аренды, в нем должны быть указаны все существенные условия, в том числе штрафы и пени за досрочное расторжение договора. В любом случае, суд будет на вашей стороне, а вы сможете возместить причиненные убытки в полном объеме, включая упущенную выгоду, а также моральный вред, и судебные расходы. Всего вам хорошего!

Сдаем квартиру по закону: права и обязанности сторон

Официально отношения между собственником/наймодателем и нанимателем следует оформить в соответствии с гражданским законодательством (гл. 35 ГК), заключив договор в надлежащей форме, чтобы предупредить большинство проблем, связанных с дальнейшей эксплуатацией недвижимости и устранить возможные споры и претензии. При сдаче во временное пользование жилых помещений заключается договор найма, когда речь идет о нежилых помещениях или жилое помещение передается в пользование юридическому лицу, заключается договор аренды.

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Зачастую используется простая письменная форма. По желанию сторон договор может быть заверен нотариально. Удостоверение договора у нотариуса помогает предотвратить некоторые проблемные ситуации. Например, если одна из сторон договора утверждает, что подпись под документом сделана другим человеком или подписанный договор содержит условия, которых в нем не было в момент его подписания. Предотвратить случаи, когда решение о сдаче квартиры в наем принимает не собственник, а представитель по доверенности, не уполномоченный на то владельцем, или квартирой владеют два собственника, один из которых не предоставил полномочий на сдачу квартиры в наем – задача специалиста. Выяснить эти обстоятельства необходимо до совершения сделки, изучив документы на недвижимость и доверенность представителя.

Если вами при заключении договора найма была выбрана простая письменная форма и впоследствии выяснилось, что наниматель снимает жилье без должного согласия собственника (собственников) квартиры, следует получить согласие после заключения договора. Если никто не заинтересован в признании вашего договора найма недействительным, согласие законного владельца, даже полученное после заключения договора найма, исключит претензии со стороны собственника. Закон допускает это и называет последующим одобрением сделки.

Действующее законодательство не предусматривает обязательной государственной регистрации договора коммерческого найма жилого помещения. Причем не подлежат регистрации как краткосрочные, так и долгосрочные договоры найма (отличие от договоров аренды, подлежащих государственной регистрации, заключенных на срок от года). То есть в ЕГРП не содержатся сведения о праве пользования нанимателей, и отчуждение такой квартиры может повлечь переход к новому cобственнику обременения правом пользования нанимателем. Такой вывод основан на ст. 675 ГК РФ: Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

По договору найма у сторон возникают взаимные права и обязанности. Основная обязанность собственника предоставить жилое помещение, пригодное для проживания. Отсюда вытекает обязанность собственника по надлежащей эксплуатации в целом жилого дома, обеспечить предоставление коммунальных услуг и проводить капитальный ремонт в случае необходимости. Встречными обязанностями нанимателя являются: использование жилого помещения только для проживания (при этом в договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем), проведение текущего ремонта и своевременное внесение платы, с том числе коммунальных платежей. Касательно платы хотелось бы рекомендовать разграничивать плату за наем и коммунальные платежи, которые могут включать в себя как твердую сумму, так и переменную по показаниям счетчиков. Стоит отметить, что одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, если такая возможность прямо не предусмотрена договором. В связи с чем, когда обе стороны заинтересованы в долгосрочном договоре найма, можно порекомендовать прописать условие ежегодного изменения/индексации размера платы.

Максимальный срок договора найма 5 лет. Стоит отдельно обратить внимание, что если в договоре найма срок не определен, то он считается заключенным на 5 лет. Это таит серьезные правовые последствия для собственника, когда с нанимателем не может быть достигнута договоренность о досрочном расторжении. Прежде всего, наниматель будет иметь преимущественное право на заключение договора на новый срок (Если собственник в течение года передаст жилое помещение по договору найма другому лицу и не сообщит об этом прежнему нанимателю, последний может обратиться в суд. При этом он в судебном порядке может выставить требование о переводе прав нанимателя на него, то есть потребовать замены нового нанимателя. Кроме того, признание сделки недействительной несет обязанность для наймодателя возместить новому нанимателю все полученное по сделке). Договор найма жилого помещения по требованию наймодателя можно будет расторгнуть только в судебном порядке при определенных условиях: — невнесение нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев; — разрушение или порча жилого помещения; — использование его не по назначению. Такие условия свидетельствует о правовых преимуществах нанимателя при расторжении договора и делают непривлекательным заключение долгосрочного договора коммерческого найма для собственников жилых помещений.

Отсюда вполне понятно, почему договоры найма на 11 месяцев так распространены. Краткосрочный договор найма (до 1 года) является более привлекательным для потенциальных наймодателей жилых помещений, в случае необходимости, он может быть расторгнут по инициативе наймодателя в судебном порядке при невнесении платы более двух раз.

Договор найма (краткосрочный в том числе) таит в себе подводные камни не только для наймодателей. Внимание нанимателей хотелось бы обратить на то, что по общему правилу о досрочном расторжении договора наниматель должен предупредить за три месяца (п.1 ст. 687 ГК РФ). Вот почему в договоре найма следует определить срок уведомления. В противном случае получается, что наниматель, предупреждая собственника об освобождении квартиры, например, за месяц в ответ от наймодателя слышит, что он удерживает обеспечительный платеж в качестве компенсации тех самых трех месяцев.

Как выселить квартирантов. Действуем правильно, по закону, без эмоций

Ситуация распространенная и проблемная – избежать ее можно, предварительно предусмотрев в договоре невозможность удерживать обеспечительный платеж иначе, как в качестве компенсации повреждения имущества наймодателя.

На практике часто можно встретить договор найма комнаты в коммунальной квартире. В основном условия идентичны договору найма квартиры. Но есть некоторые отличия. В него вносятся пункты об условиях пользования имуществом коммунальной квартиры, принадлежащим всем собственникам. В состав мест общего пользования входят кухня, коридор, санузел и т.п. По договору наниматель получает право пользоваться общим имуществом в данной коммунальной квартире. Несмотря на то, что это следует из положений закона, такое условие чаще всего все-таки включается в договор – для уточнения и во избежание возможных конфликтов с соседями. Не раз возникал и даже рассматривался судами вопрос — должны ли соседи давать согласие на сдачу комнаты внаем. СПб городским судом (Определение от 25.09.13 № 33-14049/2013) было установлено, что согласие не требуется. Передача права пользования жильем собственником комнаты в коммунальной квартире третьим лицам без согласия иных проживающих собственников не нарушает их имущественные права, так как комнаты в коммунальной квартире являются самостоятельным объектом права собственности, а общее имущество собственников комнат следует судьбе права собственности.

Обращаем внимание, что вывод суда основан на том, что комната – самостоятельный объект. Возможна иная ситуация: два собственника владеют 2-хкомнатной квартирой по ½ доле каждый. При намерении одного собственника сдать одну комнату потребуется согласие другого. В рассматриваемом случае доля не выделена, т.е. не определено, что ½ доле, принадлежащей такому-то собственнику, соответствует комната такой-то площади. А значит, сначала собственники между собой достигают договоренность и определяют порядок пользования комнатами и после этого сдают внаем конкретную комнату, а не долю в праве собственности.

Проанализировав договоры найма, можно прийти к неутешительному выводу — практический все они содержат условия, нарушающие императивные нормы закона, которые стороны не вправе менять (в части, сроки или порядок расторжения договора). По мнению самих агентов, только два агентских проекта договора найма из десяти подвергаются хоть какой-то корректировке сторонами при его подписании. Граждане-наймодатели, не осведомленные о тонкостях и последствиях заключаемого договора, подписав договор найма (особенно на срок год и более), рискуют попасть в кабалу, когда съемщик месяцами не оплачивает деньги за проживание, а у наймодателя нет правовых оснований выселить недобросовестного жильца.

Отсутствие закона о риэлторской деятельности, закрепляющего ответственность агентов по недвижимости при оказании посреднических услуг, и желание сторон сэкономить на оплате юриста при заключении договора найма создают поле для конфликтности, основанном на обычном не понимании и халатности сторон. Указание в договоре найма агентства недвижимости не делает его третьей стороной по сделке и не обязывает агентство к поиску иного объекта при досрочном расторжении договора найма. Данное обязательство должно быть закреплено в агентском договоре, на основании которого агентство оказывает посреднические услуги по найму жилых помещений.

Категория: Росчерк пера 05

 Вопрос относительно того, как выселить квартирантов из своей квартиры, довольно актуален на сегодняшний день.

Как выселить переставших платить арендаторов

В соответствии с нормами действующего законодательства, расторжение договора в данном случае может осуществляться по инициативе сторон или государственных органов. Причем, причины этого могут быть самыми разнообразными:

Как выселить квартирантов которые не платят?

  • использование жилплощади не по назначению;
  • порча имущества;
  • неисполнение договорных условий и обязательств;
  • несвоевременная оплата;
  • нарушение интересов соседей и т.д.

 Эти и многие другие причины могут выступить главным основанием жильцов в соответствии с нормами гражданского законодательства. Стоит также отметить, что процедура выселения может осуществляться различными способами в зависимости от того, заключался договор ранее или нет. Рассмотрим каждый из вариантов несколько подробнее, чтобы вы имели хоть некоторое представление.

Как выселить квартирантов без договора?

 Данный вариант в основном используется при сдаче жилья в аренду близким родственникам или знакомым. Стороны договариваются в устной форме. Выселение в данном случае осуществляется по первому же требованию. Однако, нередко приходится сталкиваться и с такими спорными ситуациями, когда съезжать такие жильцы не только не желают, но и начинают угрожать обращением в налоговые инстанции. А это может принести собственнику немало проблем. Какая ответственность предполагается в данном случае, вы сможете узнать при консультировании с ведущими юристами или адвокатами, практикующими в данном правовом направлении.

 Для того, чтобы избежать негативных последствий при выселении, стоит заручиться поддержкой юриста и следовать следующему плану:

  • Приходите в собственную квартиру с правоустанавливающими документами на нее и просите по-хорошему покинуть жилплощадь.
  • Если это не дает должного результата, то вызываете сотрудников полиции и говорите, что в вашей квартире находятся посторонние лица и не желают ее покидать. Они помогут вам выдворить таких несговорчивых жильцов на законных основаниях.
  • Если за время проживания ваши квартиранты сменят замки, то можете смело вызывать МЧС для взлома.

 При отсутствии договора вы можете смело выселять жильцов, независимо от времени суток и наличия несовершеннолетних детей.

Как выселить квартирантов, которые на платят, но были заселены по договору?

 В этом случае опасаться угроз или намерения жильцов сменить замки не стоит, поскольку эти меры противоправны и могут караться по закону. В свою очередь преждевременно выселить жильцов также затруднительно, поскольку был заключен официальный договор, и закон будет на стороне арендаторов. Как правило, расторжение договоров происходит исключительно в судебном порядке. Для реализации данной задачи вам потребуется собрать необходимые доказательства того, что условия договора были существенно нарушены и привели к нарушению законных прав другой стороны, а именно, арендодателя.

 События в данном случае могут развиваться по-разному, поэтому помощь квалифицированного юриста будет просто необходима. Досрочное расторжение договора возможно при невнесении оплаты за арендуемое помещение, причинении ущерба, нарушении законных прав соседей и т.д. При этом вам необходимо собрать достаточные доказательства и обратиться в суд.

С какими затруднениями можно столкнуться?

 Довольно часто граждан интересует вопрос, можно ли квартирантов выселить зимой или при проживании детей, не достигших совершеннолетнего возраста, а также при наличии временной регистрации. Рассмотрим каждый из этих случаев несколько подробнее.

Можно ли выселить квартирантов в отопительный сезон?

 Здесь возможно также два варианта. При отсутствии договора вы это сможете сделать в любой момент. Но если предполагается заключение договора, то стоит подгадать это таким образом, чтобы это пришлось на другое время года. Выселение жильцов происходит независимо от времени года исключительно в том случае, если в договоре прописаны сроки уведомления о выселении и условия его расторжения.

Выселение квартирантов с детьми

 Арендодатели стремятся заключать договора относительно сдачи помещения в аренду только лицам без детей во избежание возможных негативных последствий в будущем. Как правило, это связано с тем, что даже при нарушении договорных обязательств выселить семью с детьми довольно непросто, поскольку государство в первую очередь учитывает интересы несовершеннолетних лиц и суд может предоставить довольно солидную отсрочку для освобождения вашей жилплощади. Чтобы этого избежать, важно обратиться к юристу для того, чтобы грамотно составить договор, в котором будут предусмотрены все условия.

Выселение арендаторов, имеющих временную регистрацию

 В том случае, если вы оформите временную регистрацию на своих жильцов, то преждевременно избавиться от квартирантов у вас не получится, даже если условия договора будут нарушены. Но не стоит отчаиваться, поскольку через суд можно добиться расторжения договора при наличии веских оснований и доказательств вашей правоты.

 Выселение из коммунальной квартиры осуществляется проще всего. Достаточно просто оформить жалобу, в которой будет указано о том, что нарушаются устоявшиеся нормы и законные права остальных жильцов. Источник:

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *