Информационное письмо президиума вас 66

Обращаем внимание: Высший Арбитражный Суд РФ упразднен Законом РФ о поправке к Конституции РФ от 05.02.2014 N 2-ФКЗ.

Вместе с тем, разъяснения по вопросам судебной практики применения законов и иных нормативных правовых актов арбитражными судами, данные Пленумом ВАС РФ, сохраняют свою силу до принятия соответствующих решений Пленумом Верховного Суда РФ (часть первая статьи 3 Федерального конституционного закона от 04.06.2014 N 8-ФКЗ).

Тексты совместных постановлений Пленумов Высшего Арбитражного и Верховного Суда РФ размещены в разделе «Постановления Пленума Верховного Суда РФ».

В настоящем разделе приведены ссылки на тексты некоторых документов ВАС РФ, отсылки к которым имеются в публикациях данного сайта, в частности:

  • Постановления Пленума ВАС РФ;
  • Информационные письма Президиума ВАС РФ
  • Постановления Президиума ВАС РФ

Постановления Пленума ВАС РФ

Постановление Пленума ВАС РФ от 18.07.2014 N 51 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении споров с участием организаций, осуществляющих коллективное управление авторскими и смежными правами» (в редакции Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1) — утратило силу

Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 N 47 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами Федерального закона «О государственном регулировании производства и оборота этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции и об ограничении потребления (распития) алкогольной продукции»

Постановление Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 «О последствиях расторжения договора»

Постановление Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 «О свободе договора и ее пределах»

Постановление Пленума ВАС РФ от 08.11.2013 N 79 «О некоторых вопросах применения таможенного законодательства»

Постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 N 62 «О некоторых вопросах возмещения убытков лицами, входящими в состав органов юридического лица»

Постановление Пленума ВАС РФ от 08.10.2012 N 58 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами Федерального закона «О рекламе»

Постановление Пленума ВАС РФ от 12.07.2012 N 42 «О некоторых вопросах разрешения споров, связанных с поручительством»

Постановление Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 N 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве» (в редакции Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 N 53)

Постановление Пленума ВАС РФ от 23.03.2012 N 14 «Об отдельных вопросах практики разрешения споров, связанных с оспариванием банковских гарантий»

Постановление Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса РФ»

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»

Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 11 «О некоторых вопросах применения Особенной части Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях»

Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»

Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 63 «О текущих платежах по денежным обязательствам в деле о банкротстве»

Постановление Пленума ВАС РФ от 30.06.2008 N 30 «О некоторых вопросах, возникающих в связи с применением арбитражными судами антимонопольного законодательства» (в ред. Постановления Пленума ВАС РФ от 14.10.2010 N 52)

Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»

Постановление Пленума ВАС РФ от 15.12.2004 N 29 «О некоторых вопросах практики применения Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (в редакции Постановления Пленума ВС РФ от 21.12.2017 года № 53)

Постановление Пленума ВАС РФ от 02.06.2004 N 10 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при рассмотрении дел об административных правонарушениях» (в редакции от 21.12.2017 г.)

Постановление Пленума ВАС РФ от 31.07.2003 N 16 «О некоторых вопросах практики применения административной ответственности, предусмотренной статьей 14.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, за неприменение контрольно-кассовых машин»

Постановление Пленума ВАС РФ от 27.01.2003 N 2 «О некоторых вопросах, связанных с введением в действие Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях»

Постановление Пленума ВАС РФ от 22.10.1997 N 18 «О некоторых вопросах, связанных с применением Положений Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре поставки»

Информационные письма Президиума ВАС РФ

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 <Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными>

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.09.2011 № 147 «Обзор судебной практики разрешения споров, связанных с применением положений Гражданского кодекса РФ о кредитном договоре»

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.09.2011 № 146 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с применением к банкам административной ответственности за нарушение законодательства о защите прав потребителей при заключении кредитных договоров»

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 31.05.2011 N 145 <Обзор практики рассмотрения арбитражными судами дел о возмещении вреда, причиненного государственными органами, органами местного самоуправления, а также их должностными лицами>

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 20.10.2010 № 141 «О некоторых вопросах применения положений статьи 319 ГК РФ»

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.11.2008 N 127 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации»

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 N 120 <Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации>

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 21.12.2005 N 104 <Обзор практики применения арбитражными судами норм Гражданского кодекса РФ о некоторых основаниях прекращения обязательств>

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 21.12.2005 N 103 <Обзор практики применения арбитражными судами статьи 414 Гражданского кодекса РФ>

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 21.12.2005 N 102 <Обзор практики применения арбитражными судами статьи 409 Гражданского кодекса РФ>

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком»

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 17.11.2004 N 85 <Обзор практики разрешения споров по договору комиссии>

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.11.2003 N 75 <Обзор практики рассмотрения споров, связанных с исполнением договоров страхования>

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 24.09.2002 N 69 «Обзор практики разрешения споров, связанных с договором мены»

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 30.07.2002 N 68 «О практике применения части второй статьи 1002 Гражданского кодекса Российской Федерации»

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 29.12.2001 N 65 «Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований»

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 27.02.2001 N 61 «Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства»

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.07.2000 N 56 «Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве»

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 <О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений>

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 N 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда»

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2000 N 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении»

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 29.09.1999 N 48 «О некоторых вопросах судебной практики, возникающих при рассмотрении споров, связанных с договорами на оказание правовых услуг»

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 17.02.1998 N 30 «Обзор практики разрешения споров, связанных с договором энергоснабжения»

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 20.01.1998 N 28 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о поручительстве»

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 15.01.1998 N 26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге»

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли — продажи недвижимости»

Постановления Президиума ВАС РФ

Постановление Президиума ВАС РФ от 22.11.2011 г. № 7677/11

Постановление Президиума ВАС РФ от 13.01.2011 г. № 11680/10

Постановление Президиума ВАС РФ от 09.11.2010 г. № 4910/10

Постановление Президиума ВАС РФ от 15.07.2010 г. № 1027/10

Постановление Президиума ВАС РФ от 02.03.2010 г. № 7171/09

Постановление Президиума ВАС РФ от 02.02.2010 г. № 14107/09

Постановление Президиума ВАС РФ от 17.11.2009 г. № 8274/09

Постановление Президиума ВАС РФ от 22.09.2009 г. № 5451/09

Постановление Президиума ВАС РФ от 28.07.2009 г. № 4016/09

Постановление Президиума ВАС РФ от 28.07.2009 г. № 3607/09

Постановление Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 г. N 8985/08

Постановление Президиума ВАС РФ от 16.12.2008 г. № 9626/08

Постановление Президиума ВАС РФ от 19.01.1999 г. № 532/97

В экономическом обороте нередко возникают ситуации, когда арендодателем заключены несколько договоров аренды с разными лицами, но в отношении одного и того же имущества (так называемая проблема «двойной аренды»). Очевидно, что в большинстве случаев арендаторы, узнавшие о наличии другого договора аренды этого же имущества, будут находиться в поиске средства защиты, которое позволит восстановить их нарушенные права.

Казалось бы, для современного юриста, знакомого с действующим гражданским законодательством и основными правовыми позициями высших судебных инстанций, такие кейсы не должны вызывать особых затруднений. Достаточно обратиться к прямым разъяснениям на этот счет, изложенным в п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ № 73:

Если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом (за исключением случаев, когда арендаторы пользуются различными частями одной вещи или пользование вещью осуществляется арендаторами попеременно в различные периоды времени), то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения ст. 398 ГК РФ. Арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки.

При первом приближении эта правовая позиция кажется довольно ясной, а значит, в арбитражной практике должен сложиться единообразный подход к разрешению споров подобной категории. Однако анализ судебных актов судов нижестоящих инстанций демонстрирует, что с проблемой «двойной аренды» в российской правоприменительной практике все не столь однозначно. Так, в конце 2018 года на рассмотрении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ оказались сразу два спора, в рамках которых нижестоящие суды пришли к выводу о том, что наличие нескольких действующих договоров аренды в отношении одних и тех же объектов не соответствует требованиям ст. 606 ГК РФ. На основании этого суды заключили, что надлежащим способом восстановления нарушенного права арендатора, которому объект не передан, является признание сделки, не исполненной арендодателем, недействительной (ничтожной) по смыслу ст. 168 ГК РФ. Более того, в одном из дел проведена мысль о том, что на объект недвижимого имущества может быть заключен только один договор аренды (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 25.06.2018 года по делу № А40-142102/2017; Постановление Арбитражного Суда Московского округа от 04.05.2018 года по делу № А40-91725/2017).

Верховный Суд РФ предсказуемо обратил внимание, что действующим законодательством предусмотрен специальный способ защиты арендатора, лишенного возможности использовать вещь по причине того, что ранее она была в целом передана другому арендатору, — требовать возмещения убытков и уплаты установленной договором неустойки. Это означает, что наличие нескольких сделок аренды в отношении одного и того же имущества в целом не влечет недействительность этих сделок, такие договоры порождают лишь различные обязательства перед контрагентами. Следовательно, признание договора аренды, заключенного с арендатором, которому вещь не была передана, недействительной (ничтожной) сделкой только лишь на том основании, что арендодателем были заключены несколько договоров аренды в отношении этого же имущества, противоречит ст. 398, п. 3 ст. 611 ГК РФ и разъяснениям, изложенным в п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ № 73 (Определение Верховного Суда РФ от 04.12.2018 года № 305-ЭС18-12573 по делу № А40-91725/17).

Возникает закономерный вопрос: в чем причина такого расхождения практики нижестоящих судов с подходом высшей судебной инстанции? Кроется ли ответ исключительно в неправильном толковании позиции Пленума ВАС РФ судьями «на местах», или все же сами разъяснения не обладают признаком универсальности?

От ничтожности до возмещения убытков

Если обратиться к истории вопроса «двойной аренды» в современном отечественном праве, становится понятна неслучайность появления в актах нижестоящих судов вывода о том, что в отношении одного объекта недвижимого имущества может быть заключен только один договор аренды. В российской правовой доктрине действительно существует такая точка зрения (Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. 4-е изд., стереотипное. М.: Статут, 2002. Кн. 2). Стоит отметить, что даже Высший Арбитражный Суд РФ сначала воспринял именно эту идею. В ряде постановлений Президиум ВАС РФ сформировал правовую позицию, согласно которой договор аренды, заключенный в период действия другого договора аренды того же имущества, является ничтожной сделкой в силу ст. 168 ГК РФ (Постановления Президиума ВАС РФ: от 15.01.2008 года № 11694/07; от 08.11.2006 года № 4818/06). Такое решение проблемы «двойной аренды» шло вразрез с устоявшимся регулированием ситуации «двойной продажи»:

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, подлежит удовлетворению иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к ст. 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом. Если же за одним из покупателей уже произведена государственная регистрация перехода права собственности, то она сохраняется за ним, а другой — вправе защищать свои права иском к продавцу об убытках. Сегодня этот подход реализован в абз. 6-7 п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ № 10/22.

Нетрудно заметить, что при таком различии в регулировании могло сложиться впечатление, будто конструкция аренды влечет более сильный вещный эффект, чем купля-продажа, что, безусловно, слабо подчиняется законам логики. Однако в 2010 году последовало Постановление Президиума ВАС РФ, которое стало революционным с точки зрения поворота практики о ничтожности договора аренды, заключенного при наличии другого. В частности, высшая судебная инстанция признала незаконным отказ в государственной регистрации договора аренды лесного участка в ситуации, когда указанный земельный участок предоставлен нескольким арендаторам для осуществления разных видов деятельности: например, один арендатор использует земельный участок для заготовки древесины, другой — для ведения охотничьего хозяйства (Постановление Президиума ВАС РФ от 27.07.2010 года № 2111/10). Президиум ВАС РФ впервые отошел от незыблемости собственного подхода о ничтожности договора аренды только лишь на основании самого факта того, что он заключен в период действия другой аренды того же имущества. Было признано, что в отдельных случаях проблема наличия нескольких разных договоров аренды на один объект может иметь более гибкое решение, частности, если арендаторы не создают друг другу препятствий в пользовании объектом. Впоследствии указанный подход получил свое закономерное продолжение в п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ № 73.

«Одна вещь — одна аренда»?

Обсуждаемая тема неизбежно соприкасается с другим дискуссионным вопросом: возможна ли аренда части вещи. Мнения специалистов на этот счет расходятся. Подход арбитражной практики к данному вопросу также менялся. Так, в 2000 году Президиум ВАС РФ указал, что передача в пользование отдельного конструктивного элемента здания не является договором аренды (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»). Затем применительно к правам собственников общего имущества ВАС РФ допустил передачу отдельных частей здания в пользование и уточнил, что к таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, наделив таким образом указанные договоры статусом некоей «квази-аренды» (Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 года № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»). Наконец, в п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ № 73 (в редакции Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 года № 13) было прямо закреплено, что положения действующего законодательства не ограничивают право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

Замечу, что с точки зрения эффективного функционирования экономического оборота признание правомерности передачи в аренду части объекта представляется верным решением. Но еще одна проблема кроется в распространенном подходе, согласно которому в аренду может быть передан только тот объект, который отражен в документах кадастрового учета. Так, при аренде земельных участков и других видов недвижимого имущества предмет аренды идентифицируется по информации, содержащейся в документах кадастрового, технического учета недвижимого имущества, а также в документах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такое понимание вытекает из п. 3 ст. 44 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», в силу которого государственная регистрация договора аренды части земельного участка осуществляется в отношении части земельного участка, учтенной в ЕГРН, или одновременно с государственным кадастровым учетом такой части. Верховный Суд РФ попытался смягчить такой подход, указав, что кадастровый учет частей объектов недвижимого имущества (например, части переданного в пользование помещения, части крыши, стены здания), не являющихся самостоятельными объектами гражданских прав, осуществляется только в целях отражения в государственном кадастре сведений об ограничениях (обременениях) вещных прав («Обзор судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета», утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016 года). Конечно, по существу эта мера проблему не решает.

Точка зрения, при которой в аренду может быть передан лишь объект, учтенный в кадастре как вещь, представляется излишне формалистской. Невольно возникает ассоциация с регистрационным/учетным подходами к определению правового режима недвижимого имущества (недвижимостью может быть признан лишь тот объект, который зарегистрирован в реестре, или тот, в отношении которого возможно составление документов кадастрового и технического учета). И то, и другое является серьезным упрощением, придающим большее значение форме, нежели содержанию. Как отмечает В.А. Белов, акт государственной регистрации в арендных отношениях выполняет огласительную (деклараторную, учетную) функцию прав арендатора на объект аренды среди участников гражданского оборота (Белов В.А. Договор аренды и государственная регистрация // Вестник арбитражной практики. 2016. № 2). Иными словами, сама по себе государственная регистрация не влияет на признание арендных правоотношений правопорядком. Аналогично, как видится, свобода участников гражданского оборота по совершению сделок аренды не должна ограничиваться обязательным требованием учета объекта аренды в кадастре.

Примечательно, что в Определении Верховного Суда РФ от 04.12.2018 года № 305-ЭС18-12573, которое было упомянуто в начале настоящей статьи, этот вопрос также затронут. Экономколлегия Верховного Суда РФ заметила, что допустимо внесение в реестр нескольких записей об обременении на весь объект недвижимости в целом, если исполнение обязательств по одному из договоров аренды не будет препятствовать исполнению обязательств по другому договору (например, если арендаторы используют разные части недвижимой вещи). Соответственно, при наличии кадастрового паспорта на объект в целом, аналогичный документ в отношении части объекта не потребуется.

Критерий универсальности

Вернемся к урегулированию ситуации «двойной аренды». По общему правилу в конкуренции двух арендаторов преимущество получает тот из них, кто получил владение объектом аренды, если объект не передан, — тот, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, — тот, кто раньше предъявил иск (ст. 398 ГК РФ).

Почему этот подход не универсален? Приведу два примера.

  • Объект передан лицу, с которым заключен краткосрочный договор аренды. Параллельно арендодатель в отношении этого же имущества заключил долгосрочный договор аренды, который, к тому же, прошел регистрацию в государственном реестре. В этом случае с точки зрения стабильности экономического оборота было бы логичнее отдать приоритет арендатору, договор с которым заключен на больший срок.
  • Объект находится во владении арендатора по долгосрочному, но не зарегистрированному договору аренды. После чего арендодателем заключен краткосрочный договор аренды этого же имущества с лицом, который, добросовестно полагаясь на данные ЕГРН, не знал и не мог знать о существовании договора с первым арендатором. Представляется, что в этом случае решение должно быть иным. С политико-правовой точки зрения справедливо было бы предоставить преимущество второму арендатору.

Вывод

Будет справедливым отметить, что многообразие складывающихся между субъектами гражданского оборота правоотношений не позволяет помыслить все без исключения потенциальные модели таких отношений. Поэтому идея разрешения проблемы «двойной аренды» обращением к правилу ст. 398 ГК РФ, безусловно, не отвечает критерию универсальности. Но этот подход — «меньшее из зол» в сравнении с практикой признания договора аренды, заключенного при наличии другой, ранее заключенной аренды в отношении того же имущества, ничтожной сделкой. Кроме того, предложенное урегулирование ситуации «двойной аренды» максимальным образом приближено к практике разрешения споров о «двойной продаже», что логично.

Хочется надеяться, что нижестоящие суды в полной мере позитивно воспримут эту, к слову сказать, сформированную уже более шести лет назад позицию ВАС РФ. В результате этого в судебной практике должны перестать встречаться судебные акты нижестоящих судов, в которых проведена устаревшая на сегодня идея недопустимости наличия нескольких действующих договоров аренды в отношении одних и тех же объектов.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *