Инвестиционные фонды недвижимости

Закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФы)

Закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФы)

ЗПИФ – один из видов паевых инвестиционных фондов, продажа паев которого осуществляется управляющей компанией в период его формирования и дополнительной выдачи. Приобретая паи закрытого фонда, инвестор размещает денежные средства на период функционирования фонда. В отличие от открытых паевых инвестиционных фондов, пайщик не имеет возможности в любой рабочий день продать свои паи управляющей компании. Однако ликвидность закрытых ПИФов может быть обеспечена через организацию биржевого обращения паев. В линейке Управляющей компании «ДОХОДЪ» закрытым фондом, паи которого имеют биржевое обращение, является «ДОХОДЪ – Рентная недвижимость».

Наши услуги в области ЗПИФов

Управляющая компания «ДОХОДЪ» предлагает услуги по созданию ЗПИФов различных направлений и управлению их активами в Санкт-Петербурге и других регионах. У компании есть значительный опыт в создании закрытых фондов недвижимости для финансирования строительства.

Компания также готова принять на обслуживание уже сформированный закрытый фонд. Наши специалисты всегда открыты к диалогу по вопросам эффективного использования в вашем бизнесе такого инструмента как ЗПИФ.

Готовые решения в области ЗПИФов

Наименование Статус Год начала работы фонда
ЗПИФ недвижимости «ДОХОДЪ-Новая квартира» Сформирован 2009
ЗПИФ комбинированный "ДОХОДЪ — Стратегические инвестиции" Сформирован 2011
ЗПИФ комбинированный "Капитал" Сформирован 2013
ЗПИФ комбинированный "ДОХОДЪ — Инвестиционное развитие" Сформирован 2014
ЗПИФ недвижимости «ДОХОДЪ – Рентная недвижимость» Сформирован 2015
ЗПИФ кредитный «ДОХОДЪ – Кредитные возможности» Сформирован 2016

Особенности ЗПИФов

  • Не является юридическим лицом
  • Обособленный от имущества управляющей компании комплекс имущества, которое находится в долевой собственности пайщиков фонда. Управляющая компания, имеющая лицензию на управление инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами, негосударственными пенсионными фондами осуществляет управление активами закрытого паевого фонда
  • Пайщики ЗПИФа – физические и юридические лица, резиденты и нерезиденты Российской Федерации. Возможно наличие только одного пайщика в фонде.
  • Возможность создания закрытых фондов для квалифицированных инвесторов. Такие фонды имеют более широкие возможности инвестирования по сравнению с традиционными ЗПИФами.
  • Наиболее распространены ЗПИФы недвижимости, а также кредитные ЗПИФы.

Как работает ЗПИФ

Схему работу закрытых ПИФов обеспечивают нескольких организаций, большая часть из которых осуществляет контроль над его деятельностью. Этим, в частности, и объясняется высокая надежность инвестиций в ЗПИФ.

Преимущества ЗПИФов

  • Широкие инвестиционные возможности. Реализация различных инвестиционных стратегии, в т.ч. возможность защиты капитала;
  • Внешний контроль — соблюдение прав инвесторов контролируют Банк России, спецдепозитарий, аудиторы;
  • Внутренний контроль – пайщики фонда осуществляют контроль через общее собрание пайщиков, регулируя решение таких вопросов, как изменение инвестиционной декларации через инвестиционный комитет, одобрение сделок с имуществом, составляющим фонд и др.;
  • Выгодная система налогообложения – ЗПИФ не является юридическим лицом, не уплачивает налог на прибыль. Налог исчисляется для инвестора только при продаже пая;
  • Отсутствие риска банкротства управляющей компании – ЗПИФ не отвечает по долгам управляющей компании, все средства, составляющие имущество (активы) закрытого фонда, остаются собственностью пайщиков;
  • Разделение функций управления, хранения и учета средств фонда между независимыми друг от друга структурами;
  • Эффективная работа фонда входит в сферу интересов управляющей компании.

Контакты:
(812) 635-68-60, 635-68-63 или 8-800-333-85-85

Фонды недвижимости ЗПИФ и REIT. Как инвестировать в недвижимость легко и просто.

Паевой инвестиционный фонд недвижимости

Основные функции участников ЗПИФ недвижимости

Кто может быть пайщиком ЗПИФа

Приобретение паев

Количество пайщиков ЗПИФа

Права владельцев паев ЗПИФН

Как обеспечивается защита прав пайщиков ЗПИФН

Налоговые преимущества ЗПИФН

Основные типы ЗПИФ недвижимости

Паевой инвестиционный фонд недвижимости
Паевой инвестиционный фонд недвижимости — это обособленный имущественный комплекс, состоящий из объектов недвижимости, прав собственности или аренды, а также иного имущества, указанного в инвестиционной декларации, и переданного пайщиками в доверительное управление Управляющей компании фонда.

Паевой инвестиционный фонд не является юридическим лицом. Имущество паевого инвестиционного фонда обособлено от имущества Управляющей компании фонда и принадлежит пайщикам фонда на праве общей долевой собственности. Все условия работы ЗПИФН определяются в Правилах доверительного управления фондом, которые регистрируются в Федеральной службе по финансовым рынкам (ФСФР).Паевой инвестиционный фонд недвижимости создается на срок от 1 года до 15 лет с возможностью пролонгации срока действия.

Основные функции участников ЗПИФ недвижимости
Управляющая компания обеспечивает функционирование всей инфраструктуры ЗПИФ недвижимости (Фонда) и координирует взаимодействие всех участников Фонда.

Специализированный депозитарий учитывает и хранит всё имущество Фонда, осуществляет строгий контроль за соблюдением Управляющей компанией Правил Фонда и норм законодательства.

Регистратор ведет реестр владельцев паев Фонда и учитывает количество паев, принадлежащих каждому пайщику Фонда.

Оценщик выполняет оценку имущества Фонда при приобретении в фонд или продаже объектов недвижимости фонда, а также не реже одного раза в год.

Аудитор проводит ежегодную проверку правильности ведения Управляющей компанией бухгалтерского учета и составления отчетности Фонда.

Риэлтор оказывает Управляющей компании услуги по приобретению в Фонд и продаже объектов недвижимости, а также по эффективному управлению этими объектами в составе Фонда.

Кто может быть пайщиком ЗПИФа
Пайщиком (владельцем паев) ЗПИФН может быть любое юридическое и физическое лицо, являющееся как резидентом, так и нерезидентом по российскому законодательству.

Основные категории пайщиков:

  • Собственники объектов недвижимого имущества;
  • Строительные компании и девелоперские организации;
  • Частные и институциональные инвесторы.

Приобретение паев
Для приобретения паев в Управляющей компании Фонда пайщик вносит в Фонд денежные средства или иное имущество, указанное в инвестиционной декларации фонда, стоимость которого предварительно должна быть определена Оценщиком Фонда.

Количество пайщиков ЗПИФа
Количество инвестиционных паев, выдаваемых управляющей компанией закрытого паевого инвестиционного фонда, указывается в правилах доверительного управления этим паевым инвестиционным фондом. В паевом инвестиционном фонде может быть как много пайщиков, так и только один пайщик, которому принадлежат все 100 % паев Фонда.

Права владельцев паев ЗПИФН
Инвестиционный пай является именной ценной бумагой, удостоверяющей право её владельца (пайщика) на долю в имуществе паевого инвестиционного фонда.

Владелец инвестиционного пая ЗПИФН имеет право:

  • долю его владельца в праве собственности на имущество, составляющее фонд;
  • право требовать от управляющей компании надлежащего доверительного управления фондом;
  • право на участие в общем собрании владельцев инвестиционных паев;
  • право на получение дохода по инвестиционному паю (если такая возможность предусмотрена правилами ДУ)
  • право требовать от управляющей компании погашения инвестиционного пая и выплаты в связи с этим денежной компенсации, соразмерной приходящейся на него доле в праве общей собственности на имущество, составляющее фонд, в случаях, предусмотренных Федеральным законом «Об инвестиционных фондах», нормативными правовыми актами федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг и правилами фонда;
  • право на получение денежной компенсации при прекращении договора доверительного управления фондом со всеми владельцами инвестиционных паев (прекращении фонда) в размере, пропорциональном приходящейся на него доле имущества, распределяемого среди владельцев инвестиционных паев.

Инвестиционные паи можно свободно продавать и покупать без ограничений после окончания формирования Фонда. Сделки купли-продажи с инвестиционными паями совершаются без необходимости уплаты НДС. Переход права собственности по инвестиционным паям регистрируется в реестре владельцев паев Фонда или в депозитарии.

Как обеспечивается защита прав пайщиков ЗПИФН
Деятельность ЗПИФ недвижимости строго регламентирована действующим законодательством РФ.

  • Федеральная служба по финансовым рынкам (ФСФР) постоянно контролирует работу Управляющей компании, Специализированного депозитария и Регистратора Фонда;
  • Имущество Фонда учитывается Управляющей компанией на отдельном балансе;
  • Специализированный депозитарий не вправе давать Управляющей компании свое согласие на совершение сделки и распоряжение имуществом Фонда, если при этом будет нарушены нормы законодательства или Правила Фонда;
  • Фонд не отвечает своим имуществом по обязательствам и долгам Управляющей компании;
  • По долгам пайщиков Фонда взыскание обращается на принадлежащие им паи и не распространяется на имущество, принадлежащее Фонду.

Налоговые преимущества ЗПИФН
Объекты недвижимости вносятся в ЗПИФН в обмен на инвестиционные паи Фонда без уплаты НДС. Плательщиком НДС по всем операциям с активами Фонда является Управляющая компания. Паевой фонд и пайщики Фонда не уплачивает налог на имущество, составляющее активы Фонда.

Паевой фонд не уплачивает налог на прибыль от прироста стоимости имущества Фонда и всех доходов, полученных от управления этим имуществом.

Пайщик уплачивает налог с дохода только:

  • при погашении или продаже паев фонда;
  • при получении промежуточных выплат дохода на паи по результатам работы фонда.

Основные типы ЗПИФ недвижимости
Рентный:

Основное направление деятельности фонда:

  • Эксплуатация коммерческих или производственных объектов недвижимости путем сдачи их в аренду или во временное пользование.

Привлекательность фонда для пайщика:

  • Оптимизация финансовых потоков от владения и использования объектов недвижимости за счет налоговых преимуществ паевого фонда;
  • Возможность привлечения дополнительных средств для развития бизнеса;
  • Повышение эффективности от эксплуатации объектов недвижимости и концентрация средств для приобретения новых объектов недвижимости.

Девелоперский:
Основное направление деятельности фонда:

  • Реализация проектов строительства и реконструкции жилья, объектов коммерческой и торговой недвижимости с целью их последующей эксплуатации или продажи.

Привлекательность фонда для пайщика:

  • Возможность привлечения дополнительных средств для завершения строительства путем продажи или залога паев фонда ;
  • Повышение эффективности использования привлеченных средств за счет налоговых преимуществ фонда.

Инвестиционный:
Основное направление деятельности фонда:

  • Приобретение земли, жилья, объектов коммерческой и торговой недвижимости с целью их последующей перепродажи и получения дохода;
  • Возможно переоформление, ремонт или реконструкция объектов недвижимости перед их продажей.

Привлекательность фонда для пайщика:

  • Простой, удобный и доступный способ инвестирования средств на рынке недвижимости;
  • Наличие многоуровневой защиты прав пайщиков, публичность и прозрачность работы фонда;
  • Возможность инвестирования средств в надежный актив для получения стабильного инвестиционного дохода.

ЗПИФ — ПИФ недвижимости

Фонды недвижимости — это, по мнению экспертов, оптимальный вариант для тех, кто хочет поиграть на рынке недвижимости, а имеющейся суммы не достаточно для покупки даже самой маленькой однокомнатной квартиры.

Технология работы фонда недвижимости

Принцип работы фонда недвижимости таков: инвесторы покупают паи, а управляющая компания (УК) размещает их деньги в самые разные объекты недвижимости: жилые помещения, офисы, спортивные и развлекательные комплексы, кинотеатры, торговые центры и др. Создается такой фонд на срок от одного года до 15 лет. Все фонды недвижимости в России — закрытые. Это значит, что, если в открытом фонде пайщик может потребовать свои деньги назад в любой момент, в интервальном — несколько раз в год (как правило, два), то в закрытом – лишь по истечении срока своего действия. Досрочно выйти из фонда можно, лишь найдя на вторичном рынке покупателя на свой пай. Из этого следует, что вкладывать в фонды недвижимости надо с прицелом на долгосрочную перспективу.

Типы фондов недвижимости

По объектам инвестирования фонды недвижимости делятся на девелоперские и рентные. Цель девелоперских ПИФов – вложить деньги в строительство новых зданий, а затем их продать по более высоким ценам.

Цель рентных фондов недвижимости – получение дохода от сдачи недвижимости в аренду. Сами УК считают более доходным первый вариант: деньги пайщиков вкладываются на нулевой стадии, когда метр строящейся площади продается практически по себестоимости, а после сдачи построенного объекта цена автоматически взлетает в среднем на 10-15%.

Прибавьте к этому общий рост цен на строящееся жилье, который в среднем составляет еще 15%.

Структурные фонды и фонды недвижимости

Меньший доход, но гораздо большую стабильность может обеспечить сдача в аренду коммерческой недвижимости (офисы, торговые центры и т.д.). Если УК сделала правильный выбор, доход может составлять от 10 до 15% годовых в валюте. Есть на российской рынке фонды недвижимости, выбравшие смешанную стратегию: сначала вкладывают деньги в строительство объекта, а затем зарабатывают тем, что сдают его в аренду.

Почему фонд недвижимости?

На сегодняшний день в России уже работает около 70 фондов недвижимости. Аналитики предрекают таким ПИФам большое будущее. Важным моментом является то, что УК стали обращать внимание не только на крупных игроков инвестиционного рынка, но и на более мелких инвесторов. Если раньше «входной билет» в ЗПИФН стоил от 1 млрд. рублей и приобретали его в основном сами строители или связанные с ними компании, то сейчас пай такого фонда может приобрести простой инвестор менее чем за 100.000 руб.

Согласно опросу исследовательского холдинга ROMIR MONITORING, 44% из 1500 опрошенных россиян из разных городов России хотели бы вложить свои деньги в недвижимость, так как считают такие инвестиции самыми безопасными и доходными. По мнению экспертов, российская недвижимость — действительно, один из самых привлекательных объектов вложения средств. На протяжении последних лет такие инвестиции приносили и продолжают приносить до 50% годовых в валюте. Но даже несмотря на этот факт, многие люди просто считают покупку квартиры самым надежным способом сохранить и приумножить свои деньги.

Рост популярности фондов недвижимости можно объяснить и по-другому. Во-первых, тем, что вложение денег в фонд недвижимости менее рискованно, чем прямые инвестиции в недвижимость. Работа УК находится под пристальным надзором госорганов: Федеральной службы по финансовым рынкам (ФСФР), специализированного депозитария, регистратора и аудитора. Кроме того, сами пайщики могут следить за работой управляющего, и если она их не устраивает, имеют право найти ему замену, внести изменения в инвестиционную декларацию Во-вторых, фонд недвижимости – неплохой выбор для тех инвесторов, кто не умеет самостоятельно проводить исследование рынка, понять какой сегмент рынка недвижимости на данный момент наиболее привлекателен.

Налогообложение фондов недвижимости

Одно из достоинств фонда недвижимости, как, впрочем, и любого другого вида ПИФа – в отсрочке налогообложения. Подоходный 13% -ный налог инвестор платит только по истечению срока работы самого ПИФа, когда и погашаются паи. Возможность реинвестирования – бесспорный плюс любого паевого инвестиционного фонда.

Однако в случае с фондами недвижимости, налоговый вопрос – не столько преимущество, сколько камень преткновения налоговиков и законодателей, а также головная боль как для инвесторов, так и для управляющих компаний. А дело вот в чем.фонды недвижимости вкладывают средства своих пайщиков в объекты недвижимости, и пайщики, согласно налоговым службам, являются владельцами этой недвижимости. Следовательно, они должны платить налог на имущество и НДС.

Однако, фактически пайщики, приобретая пай, ничего, кроме пая и не приобретают. А пай – это именная ценная бумага, как и акции, облигации и пр. Доходы от операций с ценными бумагами ни НДС, ни налогом на имущество не облагаются. Вот и получается такой законодательный пробел: пайщики фондов недвижимости — это и собственники недвижимости, (поэтому должны платить и НДС, и налог на имущество), и одновременно — владельцы ценной бумаги (поэтому ничего, кроме 13%-ного налога государству не должны).

Понятно, что подобая законодательная «неразбериха» препятствует росту популярности фондов недвижимости в России. Опасения инвесторов вполне объяснимы. Однако, как заверяют и госорганы, и управляющие компании, в ближайшем будущем этот вопрос должен быть решен. Тогда, уверены аналитики, ПИФы недвижимости смогут наверстать упущенное. По мнению многих специалистов, для пайщика закрытого фонда недвижимости существует и такой специфический риск как возможность падения цены на объекты недвижимости: на сегодняшний день скуплено очень много недвижимости с целью ее дальнейшей перепродажи.

Пайщики закрытого ПИФа почти не застрахованы от рыночного риска. Единственная гарантия не остаться в минусе — это «профессиональное чутье», способность управляющей компании предсказать изменение ситуации на рынке. Поэтому к вопросу о выборе как управляющей компании, так и конкретного фонда недвижимости нужно отнестись со всей серьезностью.

Покупка квартиры у закрытого паевого фонда (ЗПИФа) – дело еще не очень привычное.

Минимизация налогообложения недвижимости с использованием ЗПИФН

Однако в действительности это одна из самых безопасных покупок: ЗПИФ, пожалуй, самое зарегулированное со стороны государства инвестиционное объединение.

Вообще паевой фонд – это инструмент получения дохода на финансовом рынке: деньги пайщиков собираются в фонд, который занимается инвестированием в различные объекты (так обеспечивается больший прирост, чем на депозите в банке). ЗПИФ не является юридическим лицом и управляется специализированной управляющей компанией. Один из портфелей фонда обычно посвящен недвижимости.

Поэтому относиться к тому, что ваш желаемый объект принадлежит ЗПИФу, нужно спокойно, учитывая лишь особенности подобной сделки.

Что для этого нужно сделать

Запросите правила доверительного управления ЗПИФа, а также устав Управляющей компании, чтобы убедиться в полномочиях УК отчуждать имущество ЗПИФа. Поскольку имуществом ЗПИФа управляет специализированная управляющая компания, то свидетельство о праве собственности на квартиру может включать в себя соответствующее обременение. Но при регистрации сделки в Росреестре обременение будет снято, и вы получите свидетельство о праве собственности без зарегистрированных обременений.

Ознакомьтесь с правилами доверительного управления и с уставом УК: подписантом со стороны продавца наверняка будет выступать представитель Управляющей компании, которая осуществляет доверительное управление средствами Фонда.

Запросите в управляющей компании фонда одобрение спецдепозитария на вашу сделку: именно так называемый специализированный депозитарий осуществляет внешний контроль за деятельностью ЗПИФа и деятельностью управляющей компании.

Предложите продавцу использовать банковский аккредитив для передачи денег (использование безналичных денег посредством специального счета).

Чтобы проверить сам объект недвижимости, запросите у управляющей компании:

— свидетельство о государственной регистрации права на квартиру;

— основания, по которым квартира была приобретена ЗПИФом;

— кадастровый паспорт БТИ, чтобы увидеть поэтажный план и экспликацию на квартиру и удостовериться, что в квартире не произведено неузаконенных перепланировок;

— выписку из домовой книги: в квартире должны отсутствовать зарегистрированные лица;

— копию финансово-лицевого счета с указанием сведений об отсутствии задолженности по оплате коммунальных платежей.

Чем полезен юрист. Изучить документы ЗПИФа. Изучить документы на объект недвижимости. Оценить риски. Проверить договор и внести коррективы, если потребуется. Сопровождать подписание документов и передачу денег.

 Преимуществом приобретения квартиры у ЗПИФа является отсутствие рисков признания сделки недействительной по основаниям, установленным для физических лиц. Не надо убеждаться, что продавец не состоит на учете в психо- и нарко- диспансерах, что он не находится в состоянии заблуждения, что ему никто не угрожает, что продавец не совершает сделку на невыгодных для себя условиях из-за сложившихся обстоятельств, не надо получать согласия супруга или нотариального заявления, что продавец в браке не состоит.

Результат действий. Вы сможете получить прозрачный и понятный договор на покупку проверенного объекта недвижимости и благополучно совершить сделку.

Случай из практики. Один из наших постоянных клиентов принял решение о покупке понравившейся квартиры. Увидев, что квартирой владеет ЗПИФ, он поспешил обратиться к нам за разъяснениями. В ходе работы над сделкой было приятно услышать отзыв представителя ЗПИФа о юристах «Центра правовых экспертиз» как специалистах, хорошо разбирающихся в нюансах сделок с ЗПИФ. Сделка состоялась, наш клиент стал собственником квартиры.

Возможности абонентского обслуживания. Сопровождение регулярных сделок при инвестициях в недвижимость.

Мастер-класс. Планируется. Если вам интересно узнать больше по этой теме и  обсудить жизненные примеры на мастер-классе, оставьте заявку сейчас по телефону: 8 (495) 500-32-22, и мы пригласим вас, когда мастер-класс будет готов.

Вернуться в раздел

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *