Ипотека с завышением стоимости

Когда происходит завышение стоимости в сделке с недвижимостью?

Все чаще на практике клиенты стали обращаться в агентства недвижимости с просьбой завысить цену в договоре купли-продажи на покупаемую недвижимость, обычно такую процедуру применяют при ипотечных сделках. Обычно у людей нет денег на первоначальный взноси они хотят купить недвижимость полностью на кредитные деньги.

Что делать, если нет первоначального взноса?

В связи с нестабильностью ситуации в нашей стране, многие банки, а вернее сказать, практически все, отказались от выдачи ипотеки без первоначального взноса. Тем самым сподвигнув граждан к разным уловкам и изощрениям. Приведем пример: молодая семья с ребенком желает приобрести квартиру в ипотеку, посчитав свои доходы и расходы, они пришли к выводу, что купить квартиру в ипотеку им по силам. Но тут встает большой вопрос. Банк требует первоначальный взнос минимум 15%, которого к сожалению у молодой пары просто нет. Что же делать в подобной ситуации?

Как происходит на практике покупка квартиры без первоначального взноса. Завышение стоимости недвижимости в договоре купли-продажи и "фиктивная" оценка

Обычно такие клиенты ищут продавца квартиры, которая в собственности больше трех лет, договариваются о том, чтобы он им написал расписку в получении денег равную размерам первоначального взноса, а затем предоставляют ее в банк, подтверждая тем самым свой первоначальный взнос. Сотрудники банка знают о существовании таких сделок. Поэтому каждый уважающий себя банк имеет свои аккредитованные оценочные компании.

Покупка квартиры в ипотеку: риски покупателя

Также в обязательном порядке "ипотечники" договариваются с оценочными компаниями, чтобы они сделали оценку по той цене, которая нужна им, а это значит, что в нашем случае цена за квартиру будет выше рынка на 15%. Не каждая оценочная компания пойдет на такой риск. Ведь оценочных компаний множество, а "аккредитованных банком" — мало. Оценочные компании, аккредитованные банком очень гордятся этим, ведь их деятельность напрямую связана с ипотечными сделками и они не в коем случае не хотят "подмочить" свою репутацию. Если банк расторгнет отношения с оценочной компанией — это крах, снижение огромного потока клиентов от банка. К тому же в банке есть свои специалисты, которые проверяют правильность оценки. Банки обманывать нельзя — подведете оценочную компанию и останетесь без ипотеки, потеряв доверие банка.

Зачем рисковать продавцу и завышать стоимость квартиры. Законно — значит спокойно

Самый главный подвох в такой сделке состоит в том, что в основе своей рискует продавец. Как именно? Так как если сделка не состоится по вине продавца, то по фиктивной расписке он обязан вернуть деньги покупателю, которые на самом деле у него не брал. Конечно такое случается редко: продавец хочет продать, а покупатель купить, но если есть возможность избежать таких махинаций, то лучше ей воспользоваться. Существуют разные законные способы проведения подобных сделок, конечно они сложнее и требуют хорошей юридической подготовки, но зато риски сводятся практически к минимуму.

Наши юристы каждый день сталкиваются с ипотечными сделками, собрали большой практический опыт ведения подобных сделок. Поэтому, прежде чем совершать какие-то действия, в которых вы по меньшей мере не уверены, обратитесь к специалистам. Мы знаем как защитить и подстраховать наших клиентов как со стороны продавца, так и со стороны покупателя, исключить финансовые риски обеих сторон.

Покупка жилья — это всегда очень ответственный шаг.

Ипотека: завышение цены

И вдвойне ответственный, если мы подразумеваем покупку квартиры в ипотеку. Какие риски могут ожидать покупателя? Поговорим об этом более подробно.

Поиск банка

Начать стоит с поиска банка. Вообще, рекомендуется начинать поиск жилья после того, как банк одобрит кредит, поскольку для поиска будущей покупки у покупателя будет достаточно времени. Однако некоторые люди сначала ищут подходящую квартиру, а уже затем начинают подыскивать банк. И если с жильем на рынке проблем нет (найти можно любую квартиру), то вот банки могут отказать в выдаче кредитных средств. Поэтому поиск жилья лучше начинать уже после того, как банк одобрил ипотечный кредит.

Поиск квартиры

Допустим, что ипотека одобрена на определенную сумму. Заемщик находит квартиру, которая ему подходит. Только вот банк может не согласиться с выбором клиента. Такое происходит редко, но все же происходит, например, если это проблемная квартира. Поэтому для того, что бы не терять время, лучше работать вместе с риэлтором. Таким образом скорость поиска подходящего жилья значительно увеличивается.

Покупка жилья

В данном случае речь идет о передаче средств. Хотелось бы отметить, что сделку, в которой участвует банк, можно считать едва ли не самой безопасной из существующих. Тем не менее, нужно держать ухо востро, если банк предлагает нестандартные схемы оплаты. К тому же есть вероятность краха банка, хоть и крайне невысокая. О схемах оплаты мы рассказывали ранее.

Что же касается покупки в ипотеку вторичного жилья, то здесь проблем куда больше, ведь в квартире, к примеру, может быть прописан человек, который находится в местах не столь отдаленных. При этом по документам он выписан, но это делается только на время заключения. В дальнейшем арестант возвращается и имеет полное право на свою жилплощадь, даже если она была продана. Такого рода мошенничество встречается на рынке недвижимости не так уж редко, так что будьте внимательны при проверке всех документов на квартиру.

Выплаты

Если заемщик нашел подходящую квартиру и приобрел ее, это не значит, что ему можно расслабляться. Ведь теперь он должен выплачивать долг банку, а это занимает в среднем от 10 лет и более в зависимости от кредитного договора.

Проблема такова: главное, что бы у заемщика всегда была возможность выплачивать этот долг. Но, как показали последние события, это возможно далеко не во всех случаях. Кого-то сократили, кому-то уменьшили заработную плату на работе и вот заемщику не хватает средств не только на выплату ежемесячного платежа, но даже на квартплату.

В особо запущенных случаях банк может отсудить квартиру и продать ее с целью погашения долгов заемщика. При этом денег с продажи жилья не всегда хватает для полной выплаты долга. Таким образом заемщик оказывается без квартиры и с большим долгом. Потому-то ипотека — это крайне ответственный и взвешенный шаг.

*****

Если говорить в целом, ипотека — это один большой риск. Но рисков можно избежать, если пользоваться услугами специалистов — как риэлторов, так и юристов. В этом случае можно избежать рисков, хоть и придется немного потратиться.

Здравствуйте, Сергей! Да, вы можете договориться с оценщиком и с продавцом о завышении суммы в договоре, но это незаконно, поэтому я об этом Вам не говорил…

А теперь по порядку.

Договорённость с продавцом. 

В вашей ситуации продавец должен получить больше денег от банка, чем стоит его квартира, и излишки отдать Вам. 

Во-первых, Вы должны быть уверены в том, что продавец это сделает, тут всё на честном слове, по договору продажи квартиры продавец получит деньги и в общем-то на этом всё может и закончиться.

Во-вторых, если у продавца возникают обязательства по уплате налогов с продажи квартиры,  налогов ему придётся платить больше, т.к. сумма в договоре будет выше и платить налог нужно будет именно с этой суммы. Опять же, вы можете эти излишние налоги компенсировать из своих денег.

Договорённость с оценщиком.

На самом деле оценщики могут немного завысить стоимость квартиры, сделав определённые фотографии и взяв определённые квартиры для сравнения (это всё будет в оценочном отчёте).

Занижение или завышение стоимости квартиры при ипотеке

Оценщики могут сделать это по вашей просьбе, но только в пределах реальных рыночных цен, большое завышение может вызвать подозрение, и при проверке такой оценщик просто может лишиться членства в СРО, которое стоит очень дорого. Поэтому рассчитывать на большое завышение я бы не стал…

Вы можете предварительно поговорить на эту тему с разными оценщиками, наверняка банк, который даёт вам ипотеку, имеет несколько аккредитованных оценщиков.

Ответственность.

Подделка рыночного отчёта, если она вскроется, скорее всего будет классифицированна по статье 327 УК РФ со всеми вытекающими последствиями…

В итоге.

Завышение суммы в договоре продажи квартиры возможно, но не большое, может быть это будет 5-10% от рыночной стоимости. Также вы должны быть уверены в надёжности продавца, а также в том, что продавец не будет платить налоги с продажи квартиры, иначе недоразумений не избежать.

На большее я бы не стал рассчитывать, т.к. это выходит за рамки закона и негативные последствия могут быть гораздо хуже, чем возможный выигрыш.

Благодарностей за ответ: 1

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *