Ипотека земельных участков

Ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с ФЗ об ипотеке не допускается. Как правило, это земли поселений, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса, хотя могут быть и исключения.

До принятия ФЗ об обороте сельскохозяйственных земель ипотека сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств также не допускалась. Согласно статье 7 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" залог земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в соответствии с ФЗ об ипотеке.

Согласно статье 27 Земельного кодекса РФ оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения, но данное правило не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями.

Особенности ипотеки земельных участков

Федеральным законом от 5 февраля 2004 года № 1-ФЗ в ФЗ об ипотеке были внесены соответствующие изменения.

Надо отметить, что институт залога земель сельскохозяйственного назначения — это порой практически единственный способ обеспечить кредит в сельском хозяйстве. С другой стороны, с учетом того, что изменять целевое назначение земли нельзя (или очень трудно), государство и потребитель не будут лишаться сельскохозяйственной продукции, напротив, такой залог будет служить перераспределению земли в пользу наиболее эффективных собственников — сельскохозяйственных товаропроизводителей.

Не допускается ипотека части сельскохозяйственного земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования (статья 4 ФЗ об обороте сельскохозяйственных земель). Данная мера предусмотрена в целях недопущения нежелательного раздробления сельскохозяйственных земель на чрезмерно мелкие участки, для поддержания оптимального размера сельскохозяйственных земельных участков.

Залог земельного участка, находящегося в пожизненном наследуемом владении, не допускается (статья 267 Гражданского Кодекса РФ). Предусмотрены также ограничения передачи в залог земли иностранцам: на приграничных территориях не допускается залог земель любых категорий, также не допускается передача в залог иностранцам сельскохозяйственных земель. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе РФ, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами (статья 15 Земельного кодекса РФ).

Иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, могут обладать земельными участками или долями в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды (статья 3 ФЗ об обороте сельскохозяйственных земель), поэтому можно сделать вывод, что и залогодержателями такие лица быть не могут. Если все-таки такое лицо стало обладателем земельного участка, у него возникает обязанность произвести отчуждение земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, которые не могут ему принадлежать на праве собственности (статья 5 ФЗ об обороте сельскохозяйственных земель).

Ипотека (залог) земельных участков

Ипотека (залогнедвижимости) – комплексное обеспечительное средство, поскольку защищает основное, обеспечиваемое ею обязательство в целом. Особенности ипотеки земельных участков определяются нормами, установленными актами гражданского законодательства РФ:

  1. Гражданским кодексом РФ (в гл. 23, в частности в п. 2 ст. 334, в п. 3-5 ст. 340);
  2. Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ.

Принятие Закона об ипотеке было предусмотрено в п. 2 ст.

Может ли быть залогом при ипотеке земельный участок

334 ГК РФ следующим образом: «Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке». Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к ипотеке в случаях, когда самим «Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила».

Земельный участок является предметом залога в качестве обеспечения выполнения обязательства собственника земли. Самым распространенным случаем является залог земельного участка для получения денежного кредита.

Залог земельных участков может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами (п. 4 ст. 1 Закона об ипотеке).

По договору об ипотеке могут быть заложены только следующие земельные участки:

  1. находящиеся в собственностиграждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства;
  2. приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства;
  3. земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания (функционального обеспечения).

Вышеуказанные участки должны отвечать следующим требованиям:

  1. они не должны относиться к земельным участкам, не подлежащим ипотеке в соответствии со ст. 62 Закона об ипотеке;
  2. они должны быть выделены в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.

Земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в ст. 63 Закона об ипотеке, могут быть заложены по договору об ипотеке только при условии, что права на них зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Ипотека земельного участка не распространяется на находящееся или возводимое на этом земельном участке здание или сооружение, если договором об ипотеке не предусмотрено иное.

Особенности оценки земельного участка при его ипотеке и дополнительные требования к договору об ипотеке — оценка земельного участка не может быть установлена в договоре об ипотеке ниже его нормативной цены (ч. 1 ст. 67 Закона об ипотеке).

Нормативная цена земли — показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости.

Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме и удостоверен нотариально. Кроме того, он подлежит государственной регистрации. Несоблюдение этого правила влечет недействительность договора.

В.Т. Батычко
Земельное право в вопросах и ответах
Таганрог: ТТИ ЮФУ, 2007.

25. Залог (ипотека) земельных участков

По договору о залоге недвижимости (ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного имущества другой стороны – залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Договор ипотеки должен быть заключён в письменной форме, нотариально удостоверен и зарегистрирован органами юстиции по месту нахождения земельного участка. К договору об ипотеке земельного участка прилагается копия чертежа границ этого участка. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения, целевого назначения, кадастрового номера и иных данных, достаточных для его идентификации.

По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте (ст. 62 Закона об ипотеке). Перечень изъятых и ограниченных в обороте земельных участков указан в ст. 27 ЗК РФ. Следовательно, могут являться предметом договора об ипотеке земельные участки, находящиеся в собственности граждан и юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, земельные участки личного подсобного и фермерского хозяйства, земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями и т.д. Ипотека зданий или сооружений допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится здание или сооружение, либо его части, функционально обеспечивающей данный объект.

При общей собственности на указанные земельные участки ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.

По договору об ипотеке не могут быть заложены земельные участки любой категории земель, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Кроме того, не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения. Такие минимальные размеры устанавливаются в соответствии со ст. 33 ЗК РФ.

Примечательно, что ранее (до 10 февраля 2004 г.) не допускалась ипотека сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств. В настоящий момент в соответствии со ст. 7 Закона об обороте земель, залог земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в соответствии с Законом об ипотеке, который никаких ограничений по этому вопросу не содержит.

Особенности обращения взыскания на заложенные земельные участки и их реализации указаны в ст. 68 Закона об ипотеке. На земельный участок, приобретённый при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, распространяется требование о разрешённом использовании.

21. Особенности ипотеки земельных участков.

Лицо, которое приобрело земельный участок при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, вправе менять назначение участка лишь в случаях, предусмотренных земельным законодательством РФ, или в установленном этим законодательством порядке. Продажа и приобретение на публичных торгах, аукционе или по конкурсу заложенных земельных участков осуществляется с соблюдением установленных федеральным законом ограничений в отношении круга лиц, которые могут приобретать такие участки.

Не допускается обращение взыскания на земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения до истечения соответствующего периода сельскохозяйственных работ с учётом времени, необходимого для реализации произведённой и переработанной сельскохозяйственной продукции. Это требование действует до 1 ноября года, в котором предусмотрено исполнение обеспечиваемого ипотекой обязательства или его части, если договором не предусмотрена иная дата.

25. Залог (ипотека) земельных участков

Особенности ипотеки земельных участков

Земля является самым надежным объектом залога, так как со временем она не изнашивается, а стоимость ее постоянно растет

В договоре об ипотеке, если закладывается земельный участок, необходимо указать предмет договора ипотеки, его сущность, оценочную стоимость срок и размер исполнения обязательств, которые обеспечены ипотекой. К договору «Об ипотеке» прикладываются копии чертежей границ участка, которые были выданы комитетом по земельным ресурсам и землеустройству. В договоре предмет ипотеки необходимо описывать таким образом, чтобы без особого труда можно было установить его местонахождение, наименование.

Закон «Об ипотеке» разрешает залог

1) если земельные участки находятся в собственности у граждан и юридических лиц;

2) если земельные участки предоставлены для садоводства, огородничества, гаражного или дачного строительства

3) приусадебных земельных участков личного подсобного хозяйства;

4) земельные участки, на которых уже выстроены здания и сооружения;

5) земельных участков, которые находятся в общей, совместной или долевой собственности которые были выделены в натуре.

Ипотека должна обеспечивать требования в том объеме какой она имеет к моменту своего удовлетворения, – это проценты, возмещение убытков, неустойка, просрочка исполнения или ненадлежащее исполнение обязательств, а самое основное – возмещение издержек залогодержателя, которые произошли вследствие обращения взыскания на заложенное имущество и его продажу.

Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

При ипотеке земельного участка право залога распространяется на построенные или строящиеся на земельном участке сооружения или здания залогодателя.

Земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок.

Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение земельного участка или права аренды земельного участка.

Оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации.

Залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем.

Договор ипотеки считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Регистрация осуществляется исключительно по местонахождения земельного участка в определенных пределах города или района.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *