Изменение назначения нежилого помещения

Содержание

РУБРИКА: Земельное право

ТЕМА: Изменение назначения здания

ВЫБРАТЬ ДРУГУЮ ТЕМУ

ВЫБРАТЬ ДРУГУЮ РУБРИКУ

Вопрос:

Мы приобрели здание, указанное как складское.

Изменение назначения здания

Хотим сделать в этом здании ночной клуб, с баром. Администрация отказала, т.к. здание хотим использовать не по назначению.

Если возможно, подскажите:

1. Поэтапную подачу документов в соответствующие органы при изменении целевого назначения здания.

2. Законен ли администрацией запрет на такой перевод и на каких основаниях?

Ответ:

В свидетельстве о регистрации права собственности на здание в обязательном порядке в разделе «описание объекта права» указывается его назначение (в Вашем, случае, скорее всего, «производственное»).

        

Такое назначение здания при его создании было установлено, исходя из документов территориального планирования, в том числе из градостроительного регламента, принятого для этого муниципального образования.

До начала строительных работ в здании прежде необходимо сменить его назначение. Для этого Вам необходимо обратиться с заявлением по форме и с приложенными документами, требуемыми в этом Муниципальном образовании. Заявление будет рассматривать комитет, курирующий фонд недвижимости в муниципальном образовании, на предмет возможности смены целевого назначения при существующем градостроительном регламенте. В случае вынесения положительного постановления, в нем будет установлено:

(1) изменить целевое назначение здания, расположенного по такому-то адресу, на культурно-бытовое,

(2) ПИБу или БТИ внести изменения в техническую документацию в установленном законом порядке

(3) обязать Вас как собственника в установленном порядке внести изменения в Единый государственный реестр прав.

Отвечая на Ваш второй вопрос, отметим, что в соответствии со ст. 61 Федерального закона РФ «О местном самоуправлении в Российской Федерации» администрация выдает разрешение на строительство при наличии необходимых для строительства документов. Таким образом, при отсутствии необходимых документов для проведения строительных работ, Администрация вправе отказать Вам в выдаче своего согласия.

Ведущий юрист ООО «ПРЕЗИДЕНТ КОНСАЛТ» З.Брусова

ВЫБРАТЬ ДРУГУЮ ТЕМУ

ВЫБРАТЬ ДРУГУЮ РУБРИКУ

Что такое ПСН или помещения свободного назначения?

13 Август, 2010 — 16:46

Помещения свободного назначения (ПСН), видимо, самый противоречивый сегмент рынка коммерческой недвижимости. С одной стороны, этот формат универсален, так как позволяет использовать площади под разные виды деятельности, с другой — наиболее уязвим как раз из-за отсутствия концепции применения помещений.

Свободный формат

С такими сегментами коммерческой недвижимости, как торговые и бизнес-центры, склады, все понятно: их можно сосчитать, классифицировать, определить занимаемую долю на рынке. Сложнее с ПСН. Этот формат практически не поддается систематизации, поскольку не имеет класса и прочих характеристик. В то же время игнорировать его нельзя: у сегмента есть своя ниша, спрос и предложение.

Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании RRG, судит о доле помещений свободного назначения по предложению: «До кризиса ПСН в структуре предложения на рынке купли-продажи коммерческой недвижимости составляли 13–14%. В последние два года — 17–18%». Раньше многие владельцы квадратных метров старались изначально позиционировать свое помещение. В кризисный период, объясняет эксперт, продать или сдать в аренду площади стало гораздо сложнее, поэтому, чтобы получить дополнительное число потенциальных покупателей, собственники теперь заявляют более широкую сферу применения своего объекта.

Сказать однозначно, что собой представляют ПСН, тоже непросто. «Это уже не street-retail, к которому относятся помещения площадью до 500 кв. м, расположенные на первой линии зданий вдоль оживленных трасс и вблизи станций метро. Впрочем, по своему функционалу ПСН могут граничить, а иногда и пересекаться с тем или другим сегментом», — объясняет Юрий Тараненко, директор компании «МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость».

Это могут быть встроенно-пристроенные помещения в жилых домах или отдельно стоящие объекты, например административные здания в промзонах. Между тем существует одно отличие, делающее сегмент ПСН особенным, — открытые планировки, благодаря чему подобные площади подходят под различные виды деятельности.

Шанс для неликвида

Первые этажи жилых домов никогда не были престижными. Однако после того как в стране разрешили приватизацию, а бизнес стал быстро развиваться, иметь квартиру на первом этаже в доме на оживленной улице оказалось очень даже выгодно. Бизнесмены выкупали такие помещения за неплохие деньги, после чего бывшие хозяева получали возможность переселиться в более просторную квартиру с лучшими условиями. Причем все проблемы, включая поиск альтернативного жилья, брал на себя предприниматель. Освобожденную же квартиру он переводил в статус нежилого помещения.

Интерес к проблеме перевода жилых помещений в нежилой фонд не ослабевает и сейчас. Правда, пик подобных сделок пришелся на 2005–2006 гг. Но в данный момент, после небольшого кризисного затишья, по словам Ю. Тараненко, отмечается увеличение количества таких обращений. На то есть свои причины. «Сегодня нежилое помещение может быть на 50–100% дороже аналогичной по метражу квартиры, находящейся в этом же доме. Перевод объектов из жилого фонда в нежилой дает шанс неликвидной квартире, расположенной на первом этаже, выходящей окнами на проезжую часть», — объясняет эксперт.

Практика показывает, что затраты по переводу могут составить 30–40 тыс. долл., а весь процесс — занять от двух-трех месяцев до полутора лет. Стоит ли овчинка выделки, зависит от квартиры и ее местоположения. Например, жилье на первом этаже с окнами на улицу прекрасно подходит для магазина. В этом случае перевод, по мнению Д. Колокольникова, стоит усилий: в удачном месте ставка аренды для торгового помещения может быть в пять — семь раз выше, чем плата за съем квартиры. Эксперт также приводит в пример особняки и исторические здания, которые, по его словам, пользуются большой популярностью в плане перевода в нежилой фонд. Он называет это невосполнимым ресурсом, который всегда будет ликвиден и востребован.

Уязвимое положение

ПСН встречаются во всех районах Москвы, а также за пределами МКАД. Все они абсолютно разного качества. Отдельно стоящие здания, которые можно отнести к этому сегменту, чаще расположены в новых районах, к примеру в Митине, Жулебине, Солнцеве. В центре столицы квадраты наиболее дорогостоящие и востребованные. «Размер арендных ставок зависит от месторасположения, площади и трафика. Традиционно запад Москвы более популярен, восток — менее. В целом размер арендных ставок может колебаться от 300 до 700 долл./кв. м, в ряде случаев до 1 тыс. долл./кв. м», — приводит данные Ю. Тараненко.

Ставка аренды также зависит от назначения площадей. Так, по словам Дмитрия Волкова, руководителя отдела консалтинга и оценки Praedium Oncor International, стоимость больше на ПСН, которое можно использовать в качестве торгового, соответственно, на них и спрос выше. В случае приемлемого месторасположения сдача в аренду подобных помещений под офисы не позволяет получить сопоставимый по уровню доход.

Формируют спрос на этот сегмент разные игроки рынка. Среди них — предприятия сферы услуг, фирмы, ориентированные на продажу специализированных товаров (приборы, оборудование, товары для ремонта и строительства), которые требуют наличия шоу-рума и т. п. Это основные арендаторы таких помещений. Пешеходный трафик не является определяющим для подобного бизнеса, поскольку привлечение клиентов идет за счет рекламы.

Площади ПСН выставляют также на продажу. Цена определяется теми же факторами, что и при аренде. По словам Ю. Тараненко, для отдельно стоящих зданий площадью 1–3 тыс. кв. м можно ориентироваться на стоимость продажи помещений в малых торговых центрах, которая колеблется от 2,5 до 3,5 тыс. долл./кв. м, для первых этажей жилых домов она выше — от 3,5 до 5,5 тыс. долл./кв. м.

В кризис сегмент оказался наиболее уязвим, что многие объясняют именно отсутствием четкой концепции использования этих помещений. По данным Д. Колокольникова, в I квартале 2008 г. средневзвешенная цена предложения помещений свободного назначения на рынке купли-продажи в пределах Садового кольца составляла 11 746 долл./кв. м. В I квартале 2009 г. она была уже 10 402 долл./кв.

Земельное право

м. А за первые три месяца нынешнего года снизилась до 6 тыс. долл. за квадрат.

Интересная тенденция просматривается в торгово-развлекательных комплексах. Как рассказывает Алексей Харламов, коммерческий директор DVI Real Estate, последние полтора года многие девелоперы отходят от заранее прописанной концепции. Площади с конкретным назначением и профилем торговли по сути стали ПСН, так как на первый план вышло единственное условие — наличие арендатора. «А станет он торговать мужской одеждой, а не женской, как было заявлено ранее, уже не так важно. Доля таких помещений увеличилась примерно с 20 до 50–60%», — заявляет эксперт.

По существу заданного вопроса сообщаем следующее.

Согласно части 8 статьи 41 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее по тексту — Закон о ГКН) сведения о здании или сооружении, за исключением сведений о местоположении таких объектов недвижимости на земельном участке, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на ввод таких объектов недвижимости в эксплуатацию, проектной документации таких объектов недвижимости или изготовленного до 01 января 2013 года технического паспорта таких объектов недвижимости.

В случае отсутствия данных документов соответствующие сведения указываются в техническом плане на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости. Указанная декларация прилагается к техническому плану и является его неотъемлемой частью.

В соответствии с пунктом 16 Требований к подготовке технического плана здания, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 01 сентября 2010 года № 403 (далее по тексту — Требования № 430), пунктом 14 Требований к подготовке технического плана сооружения, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 23 ноября 2011 года № 693 (далее по тексту — Требования № 693), установлен перечень документов, на основании которых сведения об объекте недвижимости, в том числе, о наименовании здания или сооружения, подлежат указанию в техническом плане здания или сооружения.

Согласно Письму Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее по тексту — Росреестр) от 08 июня 2015 года № 14-06249/15@ «О рассмотрении обращения» (далее по тексту – Письмо Росреестра от 08.06.2015 № 14-06249/15@) изменение наименования здания или сооружения может быть связано с изменением его функционального использования (без проведения реконструкции такого здания или сооружения), а также в связи с изменением назначения такого здания или сооружения.

В соответствии с Письмом Росреестра от 08.06.2015 № 14-06249/15@ документами, на основании которых возможно изменение наименования здания или сооружения, являются:

Возможно ли изменение наименования здания без проведения реконструкции такого здания

разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (в случае изменения наименования здания или сооружения в связи с их реконструкцией, а также изменения назначения здания или сооружения в связи с их реконструкцией либо когда требуется проведение реконструкции);

2. акт уполномоченного органа государственной власти или органа местного самоуправления (в случае изменения наименования здания или сооружения либо наименования и назначения здания или сооружения, не связанного с их реконструкцией);

3. решение собственника (в случае изменения наименования здания или сооружения, когда не требуется их реконструкция и оно не связано с изменением назначения здания или сооружения).

В силу пунктов 16, 45 Требований № 403 и пунктов 14, 52 Требований № 693, Письма Росреестра от 08.06.2015 № 14-06249/15@ копии указанных документов включаются в состав приложения к техническому плану здания или сооружения, и в разделе «Заключение кадастрового инженера» технического плана здания или сооружения приводится дополнительное обоснование сведений об изменении наименования здания или сооружения.

Таким образом, в соответствии с действующим законодательством, а также разъяснениями Росреестра (Письмо от 08.06.2015 № 14-06249/15@) изменение наименования здания может быть связано с изменением его функционального использования (без проведения реконструкции такого здания), а также в связи с изменением назначения такого здания.

Дополнительно сообщаем, что в соответствии со ст.ст. 16, 22 Закон о ГКН изменения в сведения ГКН о наименовании здания вносятся на основании заявления надлежащего лица и технического плана объекта недвижимости.

Для подготовки технического плана необходимо обратиться к кадастровому инженеру.

Для консультации рекомендуем Вам обратиться в приемную адвоката Ивлева Сергея Сергеевича по адресу: г. Оренбург, ул. Шевченко 20В, офис 414, тел.: 8-919-865-42-20.

Ситуация: Если нежилое помещение используется не по целевому назначению, возможно ли расторжение арендодателем договора аренды, при условии, что в договоре предусмотрен внесудебный порядок расторжения по данному основанию?

Ответ: В такой ситуации расторжение договора арендодателем во внесудебном порядке допустимо. Условие, устанавливающее возможность одностороннего расторжения договора арендодателем во внесудебном порядке, по причине использования помещения не по целевому назначению, вполне может быть согласовано между сторонами.

1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

ст. 615, "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 28.03.2017) {КонсультантПлюс}

При предоставлении имущества для использования по определенному целевому назначению полное или частичное использование для иных целей будет считаться правонарушением. Примером пользования имуществом вопреки условиям договора может быть размещение промышленного предприятия в помещении, арендованном для офиса, либо размещение в нем не только офиса, но и предприятия, или, например, судно, арендованное для организации прибрежного кафе, бара, используется для перевозок пассажиров и грузов.

Если стороны не оговорили условие о способах пользования арендованным имуществом, то эти способы диктуются назначением самого имущества. Если пользование имуществом в соответствии с его назначением предполагает выполнение определенных правил, предписываемых правовыми актами, то соблюдение их является обязанностью арендатора.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

ст. 421, "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред.

от 29.07.2017) {КонсультантПлюс}

Согласно п. 27 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 ГК РФ). То есть, законодательство РФ допускает закрепление оснований расторжения договора и в самом договоре.

На основании изложенного, в такой ситуации расторжение договора арендодателем во внесудебном порядке допустимо. Условие, устанавливающее возможность одностороннего расторжения договора арендодателем во внесудебном порядке, по причине использования помещения не по целевому назначению, вполне может быть согласовано между сторонами.

Полезный шаблон:

 

Понравилось?

Статьи по предмету Жилищное право

Поделись с друзьями

Тематика вопросов

Ответы на распространенные вопросы по работе с Конструктором исковых заявлений и жалобАдминистративные споры. Консультации юристаОбращаемся в арбитражный суд. Консультации юристаОбращаемся в мировой суд. Консультации юристаОбращаемся в суд общей юрисдикции (районный, городской, областной). Консультации юристаКалькуляторы госпошлины, пени, процентов, компенсацийАвторское право. Консультации юристаАдминистративная ответственность. Консультации юристаАлименты.Консультации юристаАренда. Консультации юристаБанкротство. Консультации ЮристаВзыскание убытков, неосновательного обогащения. Возмещение вреда. Консультации юристаВоенная служба. Консультации юристаГоспошлина. Консультации юристаГосударственные (муниципальные) закупки. Консультации юристаДоговор долевого участия. Консультации юристаДоговор:заключение, расторжение, изменение,оспаривание. Консультации юристаДосудебное урегулирование спора. Консультации юристаЖилищные вопросы. Консультации юристаЗаймы и кредиты. Консультации юристаЗащита прав потребителей. Консультации юристаЗащита чести, достоинства, деловой репутации. Консультации юристаЗдоровье. Оплата больничных листов. Консультации юристаЗемельное законодательство. Консультации юристаИностранные граждане. Вступление и отказ от гражданства. Консультации юристаИсполнительное производство. Консультации юристаКорпоративные спорыНалоговые проверки. Налоги и взносы. Консультации юристаНаследство. Нотариат. Консультации ЮристаНедвижимость. Общие вопросыОбразованиеПенсионное законодательство. Консультации юристаПредставительство. Консультации юристаПраво собственности: признание, защита, восстановление и прекращение. Консультации юристаПриказное производство. Консультации юристаПолучение компенсаций, возмещение расходовПроверки организаций и ИП. Консультации юристаРегистрация недвижимости. Консультации юристаРегистрация,расторжение брака, раздел имущества. Консультации юристаСемейные споры. Споры о детях. Консультации юристаСтрахование. Консультации юристаСтроительство. Консультации юристаСудебные расходы.Консультации юристаТорги (аукционы, конкурсы)Третейское разбирательство.Консультации юристаТрудовое законодательство. Консультации юристаУстановление юридических фактов. Консультации юристаФинансовая аренда (лизинг). Консультации юристаУголовный процесс. Консультации юриста

Похожие главы из других работ:

Анализ проблемы правового регулирования современного жилищного фонда РФ

1.2 Право граждан на получение жилого помещения муниципального жилищного фонда социального использования

Право граждан на получение жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов социального использования по договору социального найма неразрывно связано с важнейшим социально-экономическим правом на жилище. Вопрос о том…

Договор найма государственного и муниципального жилищного фонда

1.2 Понятие и виды договоров найма жилого помещения. Элементы договора социального найма жилого помещения

Потребность человека в жилище возникает с момента его рождения и сохраняется на всем протяжении его жизни, т.е. имеет постоянный характер.

Смена функционального назначения помещений (перепрофилирование)

С возрастом, созданием семьи и т.п. изменяются лишь конкретные формы этой потребности…

Договор социального найма жилого помещения

1. Договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования

Жилищное право

1. Условия и порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение

Жилищный кодекс РФ подробно регламентирует порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение в главе 3. Согласно ст. 22 ЖК РФ перевести в нежилое можно любое помещение…

Жилое помещение как объект жилищного права

Глава 4. Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением. Государственная регистрация прав на жилое помещение

Цель использования жилого помещения — проживание граждан. Основной закон Российской Федерации — Конституция РФ определяет, что "каждый, кто законно находится на территории Российской Федерации, имеет право свободно передвигаться…

Методы определения физического износа при определении стоимости восстановительного ремонта помещений, поврежденных заливом

1.2 Залив собственного (наемного) жилого помещения (квартиры) по причине халатного отношения к сантехоборудованию собственников (жильцов) данного жилого помещения (квартиры) или аварии в инженерных водонесущих коммуникациях (системы отопления, водоснабжения, канализации, вентиляции и т.п.), располож

Определение причин аварии в инженерных коммуникациях Авария в инженерных коммуникациях — неожиданный выход из строя или повреждение действующего узла инженерных водонесущих коммуникаций (система водоснабжения, канализации, отопления…

Отдельные проблемы правового регулирования жилищного фонда России

§1.2 Право граждан на получение жилого помещения муниципального жилищного фонда социального использования

Право граждан на получение жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов социального использования по договору социального найма неразрывно связано с важнейшим социально-экономическим правом на жилище. Вопрос о том…

Права членов семьи собственника жилого помещения

2.3 Права несовершеннолетних членов семьи собственника жилого помещения при отчуждении жилого помещения

Согласно статье 292 п. 4 ГК РФ отчуждение жилого помещения…

Правовая характеристика договора найма жилого помещения

2.2.1 Расторжение договора найма жилого помещения и выселение без предоставления другого жилого помещения

Выселение без предоставления другого жилого помещения из общежития регулируется ст. 98 ЖК. Согласно ч. 1 ст. 98 ЖК выселению без предоставления другого жилого помещения из общежития подлежат: — сезонные, временные работники и граждане…

Правовая характеристика договора найма жилого помещения

2.2.2 Расторжение договора найма жилого помещения и выселение с предоставлением другого жилого помещения типовых потребительских качеств

В соответствии со ст. 67 ЖК, если дом, в котором находится жилое помещение государственного жилищного фонда…

Правовое регулирование жилищного фонда РФ

2. Понятие и виды жилого помещения. Перевод жилого помещения в нежилое помещение

Сущность типового договора социального найма жилого помещения и его прекращения в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации

3.2 Выселение нанимателя жилого помещения по договору социального найма с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения

По делам о выселении граждан в другое благоустроенное жилое помещение по основаниям, предусмотренным ст.86 — 88 ЖК РФ, то есть в связи с невозможностью использования жилого помещения по назначению (дом, в котором находится жилое помещение…

Сущность типового договора социального найма жилого помещения и его прекращения в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации

3.3 Выселение нанимателя жилого помещения по договору социального найма с предоставлением другого жилого помещения

При рассмотрении иска наймодателя о расторжении договора социального найма жилого помещения и выселении нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма в…

Управление жилой недвижимостью (на примере УК "Радомир")

1.1 Назначение жилого помещения. Пользование жилым помещением

При пользовании жилым помещением обязательно должны соблюдать права и законные интересы проживающих в нем граждан и их соседей, требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические иные требования законодательства…

Условия и порядок перевода жилого помещения в нежилое

§1.3 Назначение жилого помещения и пределы его использования

жилой помещение перевод Жилое помещение предназначено для проживания граждан. В отличие от ЖК 1983 г. (ст. 7), Кодекс в данном случае не делает акцента на том, что жилые помещения предназначены для постоянного проживания граждан. Это вполне логично…

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *