Изменение разрешенного использования земельного участка

Изменение вида разрешенного использования земельного участка осуществляется в соответствии с правилами землепользования и застройки конкретного муниципального образования (п. 3 ч. 1, п. 3 ч. 2, п. 3 ч. 3 ст.

Порядок и способы изменения вида разрешенного использования земельного участка

8, п. 2 ч. 3 ст. 30 ГрК РФ).

До принятия в установленном ГрК РФ порядке правил землепользования и застройки (применительно к Московской области и муниципальным образованиям, в которых по состоянию на 01.07.2016 правила землепользования и застройки не утверждены, до 31.12.2017) решение об изменении вида разрешенного использования земельных участков принимает глава местной администрации с учетом результатов публичных слушаний (п. 3 ч. 1 ст. 4 Закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ). Однако, если новый вид разрешенного использования предусматривает жилищное строительство, решение принимается без публичных слушаний — при условии, что новый вид не противоречит его целевому назначению.

Для изменения вида разрешенного использования земельных участков на примере городского поселения Чехов Чеховского муниципального района Московской области рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Подготовьте документы и представьте их в администрацию по месту нахождения земельного участка

К ним относятся (п. 2.6 Административного регламента, утв. Постановлением администрации городского поселения Чехов Чеховского муниципального района Московской области от 16.08.2012 N 387/9-1):

1) заявление на имя главы местной администрации об изменении одного вида разрешенного использования земельного участка на другой;

2) документ, удостоверяющий личность заявителя;

3) доверенность на право представлять интересы (при обращении представителя) с точным указанием полномочий и приложением копии паспорта;

4) копии правоустанавливающих документов на земельный участок;

5) схема расположения земельного участка (ситуационный, адресный план), позволяющая однозначно определить его местоположение и расположение соседних земельных участков;

6) выписка из Единого государственного реестра недвижимости, содержащая основные характеристики указанного в обращении земельного участка;

7) заключение (согласование) арендодателя земельного участка по вопросу изменения вида разрешенного использования в случае, если земельный участок принадлежит заявителю на правах аренды (выдается арендодателем (собственником) земельного участка);

8) копии правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов на здание (строение) или сооружение, расположенное на этом земельном участке, при его наличии;

9) утвержденный проект планировки территории, в границах которой расположен земельный участок.

Примечание.В зависимости от категории земельного участка указанный выше перечень документов может отличаться. Рекомендуем заранее ознакомиться с перечнем необходимых документов и формами их представления.

Документы можно представить лично (через представителя) или отправить по почте.

Вам или вашему представителю должна быть выдана (отправлена) расписка в получении документов с указанием даты и перечня принятых документов (п. 3.2.4 Регламента).

Срок рассмотрения документов составляет, как правило, не более 60 дней с учетом проведения публичных слушаний и 30 дней — при отсутствии необходимости в публичных слушаниях (п. 2.4 Регламента).

Как правило, эта услуга предоставляется бесплатно. Однако за изменение вида разрешенного использования земельного участка в пределах г. Москвы и Московской области на другой вид использования, предусматривающий строительство и (или) реконструкцию объекта капитального строительства, предусмотрена плата, которая определяется законодательством г. Москвы и Московской области соответственно (ч. 1 ст. 22 Закона от 05.04.2013 N 43-ФЗ; п. 1 Постановления Правительства МО от 31.12.2013 N 1190/57).

Шаг 2. Получите решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка

Для получения документов необходимо предъявить паспорт или доверенность при получении документов представителем (п. 3.7.7 Регламента).

Вам должны выдать решение главы местной администрации об изменении вида разрешенного использования земельного участка или письменный отказ в предоставлении услуги. Отказ можно обжаловать во внесудебном и в судебном порядке (разд. 5 Регламента).

Решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Сведения о необходимости внесения изменений направляются в Росреестр местной администрацией (п. 3.6.3 Регламента; п. 2 ч. 1 ст. 32 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Шаг 3. Дождитесь внесения изменений в ЕГРН

Росреестр не позднее 15 рабочих дней с даты поступления сведений от местной администрации об изменении вида разрешенного использования земельного участка вносит соответствующие сведения в ЕГРН в порядке межведомственного информационного взаимодействия, о чем в течение следующих пяти дней правообладателю направляется уведомление по адресу электронной почты (если такие сведения имеются в ЕГРН или указаны в заявлении) либо почтовым отправлением в виде бумажного документа (ч. 1, 5 ст. 34 Закона N 218-ФЗ; п. 4 Приложения N 2 к Приказу Минэкономразвития России от 25.03.2016 N 173).

В случае если в установленный срок изменения не были внесены в ЕГРН, вы вправе самостоятельно обратиться в Росреестр с заявлением о внесении соответствующих сведений (ч. 1 ст. 33 Закона N 218-ФЗ).

В течение трех рабочих дней после получения вашего заявления Росреестр самостоятельно запрашивает необходимые документы и сведения в органах государственной власти и местного самоуправления (ч. 2 ст. 33 Закона N 218-ФЗ).

В течение пяти рабочих дней со дня внесения сведений в ЕГРН в порядке межведомственного информационного взаимодействия по заявлению заинтересованного лица Росреестр направит вам соответствующее уведомление (ч. 5 ст. 33 Закона N 218-ФЗ; пп. 2 п. 1, п. п. 2, 3 Приложения N 2 к Приказу Минэкономразвития России N 173).

Обратите внимание!

В результате изменения вида разрешенного использования земельного участка может измениться его кадастровая стоимость, что повлияет на величину земельного налога (п. 1 ст. 391 НК РФ). Если вы считаете, что кадастровая стоимость земельного участка оказалась завышенной, вы можете обжаловать результаты кадастровой оценки в Росреестре или в суде (ч. 2, 3 ст. 24.18 Закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ).

Связанные вопросы

Как рассчитывается земельный налог для физических лиц? >>>

Полезная информация по вопросу

Официальный сайт Росреестра — https://rosreestr.ru

По существу заданного вопроса сообщаем следующее.

Для того, чтобы провести процедуру изменения вида разрешенного использования земельного участка с правом размещения объектов торговли в Вашем случае сначала необходимо образовать два самостоятельных земельных участка, получить правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы.

После того как будут сформированы земельные участки, изменить вид разрешенного использования одного из них.

Возможны несколько способов изменения вида разрешенного использования земельного участка. Рассмотрим каждый из них.

1. Согласно части 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ (далее по тексту — ЗК РФ) земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

В соответствии со статьей 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 года № 190-ФЗ (далее по тексту — ГрК РФ) виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются в градостроительных регламентах, которые вместе с положениями об изменении таких видов являются составной частью Правил землепользования и застройки территории.

Согласно ч. ч. 1-3 ст.

Как изменить вид разрешенного использования земельного участка?

37 ГрК РФ разрешенное использование земельных участков может быть следующих видов:

1. основные виды разрешенного использования;

2. условно разрешенные виды использования;

3. вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Разрешенное использование земельных участков определяется правилами землепользования и застройки в порядке, установленном градостроительным законодательством, и подлежит регулированию нормами законодательства о градостроительной деятельности.

Решением Оренбургского городского Совета от 25 декабря 2012 года № 557 утверждены Правила землепользования и застройки муниципального образования «город Оренбург» (далее по тексту — Правила землепользования и застройки).

Согласно пункту 8 статьи 10 Правил землепользования и застройки Департамент градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга (далее по тексту — ДГиЗО) осуществляет, в том числе, полномочия по предоставлению заинтересованным лицам информации, которая содержится в Правилах и утвержденной градостроительной документации.

Для того чтобы изменить вид разрешенного использования вновь образованного земельного участка, расположенного на территории муниципального образования «город Оренбург», необходимо обратиться в ДГиЗО с заявлением о предоставлении выписки из правил землепользования и застройки на конкретный земельный участок с указанием кадастрового номера последнего.

Указанная выписка будет содержать информацию о всех возможных видах разрешенного использования запрашиваемого земельного участка.

Далее следует обратиться в орган, наделенный полномочиями по ведению государственного кадастра недвижимости, государственному кадастровому учету недвижимого имущества, предоставлению сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости, внесение изменений в государственный кадастр недвижимости с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка на вновь выбранный Вами.

Таким органом на территории Оренбургской области является Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице Филиала по Оренбургской области.

2. Частью 3 статьи 28 Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» от 06 марта 2003 года № 131-ФЗ (далее по тексту — Закон № 131-ФЗ) предусмотрено, что на публичные слушании выносятся вопросы изменения одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования при отсутствии утвержденных правил землепользования и застройки.

Согласно части 5 статьи 37 ГрК РФ решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами.

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 4 Федерального закона «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ» от 29 декабря 2004 года № 191-ФЗ до принятия в установленном Градостроительным кодексом РФ порядке привил землепользования и застройки, но не позднее чем до 1 января 2012 года, решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования принимается главой местной администрации с учетом результатов публичных слушаний.

Указанные публичные слушания организуются и проводятся в порядке, определенном уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования с учетом положений частей 3-10 статьи 39 ГрК РФ в части соответствующих требований.

Для более развернутой консультации рекомендуем Вам обратиться в приемную адвоката Ивлева Сергея Сергеевича по адресу: г. Оренбург, ул. Шевченко 20В, офис 414, тел.: 8-919-865-42-20.

Смена разрешенного использования земли

Статья 6. Порядок изменения видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства

1. Правообладатель земельного участка и объекта капитального строительства, заинтересованный в изменении вида использования земельного участка и объекта капитального строительства с основного или условно разрешенного на основной вид разрешенного использования, предусмотренный градостроительным регламентом, вправе самостоятельно выбирать такой вид разрешенного использования без дополнительных разрешений и согласований при соблюдении требований технических регламентов, за исключением случаев, установленных действующим законодательством.

2. Вид разрешенного использования земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, и предоставленного на праве аренды, изменению не подлежит при отсутствии на земельном участке объекта капитального строительства.

3. При наличии на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и предоставленном на праве аренды, объекта капитального строительства, принадлежащего арендатору земельного участка на праве собственности, изменение вида разрешенного использования земельного участка осуществляется на основании документов, подтверждающих изменение вида разрешенного использования объекта капитального строительства.

Если для изменения вида разрешенного использования объекта капитального строительства требуется реконструкция такого объекта или его снос и строительство на его месте иного объекта, право на изменение вида разрешенного использования объекта реализуется исключительно при условии получения разрешения на строительство (реконструкцию) объекта (за исключением случаев, установленных законодательством Российской Федерации).

Выдача разрешения на строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства в таком случае осуществляется на основании градостроительного плана земельного участка, предусматривающего строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства избранного вида использования, без соответствующего кадастрового учета изменений вида разрешенного использования земельного участка.

Изменение вида разрешенного использования земельного участка осуществляется на основании документов, подтверждающих изменение разрешенного использования объекта капитального строительства после ввода такого объекта в эксплуатацию.

4. Правообладатель земельного участка и объекта капитального строительства, заинтересованный в изменении вида использования земельного участка и объекта капитального строительства с основного или условно разрешенного на условно разрешенный вид использования, предусмотренный градостроительным регламентом, вправе выбрать такой вид использования и обратиться в Комиссию за специальным разрешением на такое использование в порядке, установленном статьей 7 настоящих Правил.

Изменение вида использования земельного участка и объекта капитального строительства на условно разрешенный вид возможно исключительно при предоставлении специального разрешения в области землепользования и застройки. При этом изменение вида разрешенного использования земельного участка осуществляется на основании документов, подтверждающих изменение вида разрешенного использования объекта капитального строительства.

Если для изменения вида разрешенного использования объекта капитального строительства на условно разрешенный вид требуется реконструкция такого объекта или его снос и строительство на его месте иного объекта, право на изменение вида разрешенного использования объекта реализуется при условии получения разрешения на реконструкцию объекта (за исключением случаев, установленных законодательством Российской Федерации).

Выдача разрешения на строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства в таком случае осуществляется на основании градостроительного плана земельного участка, предусматривающего строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства избранного вида использования, без внесения изменений в договор аренды в части изменений вида разрешенного использования земельного участка.

Изменение вида разрешенного использования земельного участка осуществляется на основании документов, подтверждающих изменение разрешенного использования объекта капитального строительства после ввода такого объекта в эксплуатацию.

5. Окончанием процедуры изменения вида разрешенного использования земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположен объект капитального строительства, является внесение в договор аренды земельного участка изменений на основании кадастрового паспорта земельного участка, отражающего избранный арендатором вид разрешенного использования земельного участка и соответствующий виду разрешенного использования объекта капитального строительства, подтвержденный техническим планом объекта.

6. Изменение вида разрешенного использования земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, планируемого для предоставления физическим и юридическим лицам в соответствии с земельным законодательством, осуществляется органом, уполномоченным на распоряжение таким земельным участком, в соответствии с градостроительными регламентами соответствующей территориальной зоны и с учетом зон с особыми условиями использования территории.

При этом, вид разрешенного использования земельного участка из состава условно разрешенных видов может быть установлен только после получения разрешения на условно разрешенный вид использования с учетом публичных слушаний в соответствии со статьей 7 настоящих Правил.

Изменение видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства государственными и муниципальными учреждениями, государственными и муниципальными унитарными предприятиями осуществляется по согласованию с органом, осуществляющим функции и полномочия учредителя.

Как поменять разрешенное использование земельного участка

Изменение вида разрешенного использования земельного участка, образованного в соответствии с утвержденным проектом межевания территории в целях предоставления физическим и юридическим лицам, до его предоставления возможно исключительно посредством внесения изменений в проект межевания территории в установленном законом порядке.

8. Изменение вида разрешенного использования жилого помещения, являющегося отдельно стоящим зданием, на вид нежилого использования и наоборот, осуществляется в соответствии с настоящей статьей Правил.

Изменение вида разрешенного использования жилого помещения, являющегося частью здания, на вид нежилого использования и наоборот, осуществляется путем перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое администрацией города Благовещенска в порядке, установленном жилищным законодательством. При этом, виды разрешенного использования таких помещений должны соответствовать градостроительным регламентам, установленным настоящими Правилами для соответствующей территориальной зоны.

04.08.2017Просмотры: 739 Распечатать

Смена вида разрешенного использования земельного участка — дело не быстрое. Но иногда — вынужденное. В бумажках, документах и постановлениях запутаться проще простого. А часто именно от одной справки все и зависит. Не принес — иди, собирай пакет документов дальше и начинай хождение по кабинетам заново. GiperNN рассказывает, что делать, чтобы такого не произошло.


Как мы рассказывали раньше, категория земельного участка и его назначение — это две основные характеристики, от которых зависит, как его можно использовать. Согласно Земельному кодексу РФ, все участки делятся по категориям следующим образом:

  • Земли сельскохозяйственного назначения;
  • Земли населенных пунктов;
  • Земли промышленности и иного целевого назначения;
  • Земли особо охраняемых территорий и объектов;
  • Земли специального назначения;

Все перечисленные категории делятся еще на несколько видов в зависимости от их целевого назначения — разрешенной на этой территории деятельности. Соответственно, если у вас в собственности есть участок, находящийся в землях сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования «обеспечение сельскохозяйственного производства», вы не можете построить на нем гостиницу — заниматься любой коммерческой деятельностью, не сменив назначение и даже категорию земельного участка.

Если вы определенно понимаете, что необходимо перевести участок из одной категории в другую, нужно знать, какой орган этим занимается. Итак, кем осуществляется процедура? Для земель:

  • находящихся в федеральной собственности — Правительством РФ;
  • находящихся в собственности субъектов РФ и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности — органами исполнительной власти субъектов РФ;
  • находящихся в муниципальной собственности за исключением земель сельскохозяйственного назначения — органами местного самоуправления;
  • земель, находящихся в частной собственности: земель сельскохозяйственного назначения — органами исполнительной власти субъектов РФ;
  • земель иного целевого назначения — органами местного самоуправления.

Какие документы нужны?

Перед тем, как идти и писать ходатайство о переводе земельного участка, необходимо очень внимательно ознакомиться со списком документов, которые понадобятся для процедуры. Для того, чтобы в Нижегородской области сменить категорию или назначение земли, необходимо обратиться в инвестиционный совет при Губернаторе Нижегородской области со следующими документами:

  • Копии документов, удостоверяющих личность заявителя — физического лица, либо выписка из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей или выписка из Единого государственного реестра юридических лиц.
  • Согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка из состава одной категории в другую.

Ходатайство и документы, прилагаемые к ходатайству, представляются с приложением 10 копий, заверенных надлежащим образом: для юридических лиц — подписью руководителя и печатью организации, для индивидуальных предпринимателей и граждан — подписью заявителя.

Что дальше?

При правильном заполнении ходатайства и предоставлении документов обращение регистрируется и направляется в министерство инвестиционной политики Нижегородской области. А дальше — ждать.

В течение двух недель инвестиционный совет собирает заключения от других органов исполнительной власти — мингосимущества Нижегородской области, департамента градостроительного развития территории Нижегородской области, министерства сельского хозяйства и продовольственных ресурсов Нижегородской области, органа местного самоуправления муниципального района, управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Нижегородской области, управления Роспотребнадзора. Все они должны дать обоснование, почему они считают возможным или невозможным перевод участка из одной категории в другую.

Далее ваша заявка выносится для обсуждения на очередное заседание инвестиционного совета.

Как изменить вид разрешенного использования земель сельхозназначения?

Там зачитывают ходатайство, решения каждого органа и после — принимают решение. Заявитель получает уведомление о решении в течение двух недель.

Почему могут отказать?

Одобрят, конечно, не любую заявку. Для каждой категории земли есть свои виды разрешенного использования, а перевод земли из одной категорию в другую всегда затрагивает генплан города. Например, сельскохозяйственные земли не всегда будут одобрены для перевода в земли поселений и наоборот — это помешает целостности города.

В Федеральном законе от 21 декабря 2004 г. N 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» прописаны основные причины, которые влияют на решение о переводе земель. Самые строгие правила действуют для земель сельскохозяйственных угодий.

Перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, связанных:

1) с консервацией земель;

2) с созданием особо охраняемых природных территорий или с отнесением земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения;

3) с установлением или изменением черты населенных пунктов;

4) с размещением промышленных объектов на землях, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), а также на других землях и с иными несельскохозяйственными нуждами при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов, за исключением размещения на землях, указанных в части 2 настоящей статьи;

5) с включением непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства земель в состав земель лесного фонда, земель водного фонда или земель запаса;

6) со строительством дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений (далее — линейные объекты) при наличии утвержденного в установленном порядке проекта рекультивации части сельскохозяйственных угодий, предоставляемой на период осуществления строительства линейных объектов;

7) с выполнением международных обязательств Российской Федерации, обеспечением обороны страны и безопасности государства при отсутствии иных вариантов размещения соответствующих объектов;
8) с добычей полезных ископаемых при наличии утвержденного проекта рекультивации земель;

9) с размещением объектов социального, коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, образования при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов.

По теме: Что нам стоит дом построить? Категории земельных участков

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *