Кадастровая оценка земельного участка

Отчет (проект) об итогах государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Калужской области по состоянию на 01.01.2018

Сведения о величине кадастровой стоимости по каждому кадастровому номеру представлены в Приложении №13.

Методы и подходы к кадастровой оценке земельного участка, а также стоимость оценки земли в РФ

Для ознакомления скачайте файл соответствующего муниципального района/городского округа, с помощью клавиш Ctrl+F откройте окно поиска и введите нужный кадастровый номер. 

Отчет (проект)

Отчет (проект) в формате odt.

Приложение №1. Копия решения о проведении государственной кадастровой оценки.

Приложение №2. Результаты сбора и обработки информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, полученной в ходе мероприятий по подготовке к проведению государственной кадастровой оценки.

Приложение №3. Перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке.

Приложение №4. Результаты обработки информации, содержащейся в перечне, в том числе об определении вида использования объектов недвижимости по согласованию с уполномоченным в сфере проведения государственной кадастровой оценки органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации и органами местного самоуправления, на территории которых расположены объекты недвижимости.

Приложение №5. Информация о характеристиках объектов недвижимости, использованная при определении их кадастровой стоимости, или о недостаточности информации о характеристиках объектов недвижимости, необходимой для определения их кадастровой стоимости.

Приложение №6. Исходные данные, использованные для определения значений ценообразующих факторов, в том числе цифровые тематические карты, картографические материалы и другие графические материалы, таблицы.

Приложение №7. Результаты сбора информации о рынке объектов недвижимости (в том числе информации, не относящейся непосредственно к объектам недвижимости, подлежащим государственной кадастровой оценке, но влияющей на их стоимость).

Приложение №8. Сведения о ценообразующих факторах, использованных при определении кадастровой стоимости, и о значениях таких факторов (для каждого объекта недвижимости).

Приложение №9. Результаты оценочного зонирования.

Приложение №10. Результаты группировки объектов недвижимости (для каждого объекта недвижимости).

Приложение №11. Обоснование использованных при определении кадастровой стоимости моделей с описанием их структуры.

Приложение №12. Сведения о способе определения кадастровой стоимости (массово или индивидуально) с указанием моделей, подходов, методов, использованных при определении кадастровой стоимости (для каждого объекта недвижимости).

Приложение №13. Сведения о величине кадастровой стоимости (для каждого объекта недвижимости). 

Бабынинский район.

Барятинский район.

Боровский район.

Дзержинский район.

Думиничский район.

Жиздринский район.

Жуковский район.

Изновсковский район.

Кировский район.

г.

Киров.

Козельский район.

Куйбышевский район.

Людиновский район.

г. Людиново.

Малоярославецкий район.

Медынский район.

Мещовский район.

Мосальский район.

Перемышльский район.

Спас-Деменский район.

Сухиничский район.

Тарусский район.

Ульяновский район.

Ферзиковский район.

Хвастовичский район.

Юхновский район.

г. Калуга.

г. Калуга (пригород).

г. Обнинск.

Приложение №14. Справка, содержащая информацию обо всех учтенных и неучтенных замечаниях к промежуточным отчетным документам с обоснованием их учета или отказа в их учете или об отсутствии замечаний к промежуточным отчетным документам, а также об исправлении выявленных нарушений.

Приложение №15. Файлы в формате XML, содержащие, в том числе систематизированные сведения о характеристиках объектов недвижимости, использованных при определении их кадастровой стоимости, и результатах определения кадастровой стоимости.

Размещено 04.05.2018

Последние изменения 02.08.2018

Целью определения рыночной стоимости земли в основном является совершение сделки с земельным участком, имущественным комплексом или вещными правами на объект недвижимости. Однако оценка рыночной стоимости земли может также проводиться и в иных целях, например в целях установления ставки земельного налога, компенсации ущерба и убытков в случае реквизиции или изъятия земельного участка, принятия решений в сфере планирования использования территории и др.

Наиболее характерными случаями, когда может возникнуть и возникает потребность в оценке рыночной стоимости земельных участков, являются продажа земельных участков, осуществление инвестиционных проектов, получение кредита под залог земельного участка или прав на него, определение арендной платы, установление земельного налога, страхование имущества и т.д.

Одним из важнейших направлений использования рыночной оценки земли является государственное регулирование рынка недвижимости. С одной стороны, государство, представляя интересы всего общества, является собственником или арендодателем объектов недвижимости, закрепленных за ним, в том числе и земельных участков. С другой стороны, государство через систему нормативно-правовых актов участвует в сделках или обеспечивает их совершение.

В развитых странах при всей стихийности рынка большое значение имеет политика административных органов, влияющих на его развитие в интересах решения социально-экономических задач через государственное регулирование.

В основе государственного регулирования рынка недвижимости должна лежать политика, основанная на рыночной оценке объектов недвижимости, направленная на повышение их ценности (рыночной стоимости) и благоприятствующая внутренним и внешним инвестициям в объекты недвижимости и соответственно повышению экономической активности.

Одной из основных задач государства в рыночной экономике является формирование и исполнение бюджетов в интересах удовлетворения социально-экономических потребностей граждан государства. Недвижимость, в том числе и земля, является одним из надежнейших источников доходной части бюджета благодаря налоговым и арендным платежам. Например, в Канаде, в провинции Британская Колумбия, доля налоговых платежей, связанных с имуществом, составляет порядка 70%. В российском бюджете она составляет менее 5%. Между тем очевидно, что недвижимость, как особый товар, в силу ее нетранспортабельности и, следовательно, неукрываемости, является надежнейшим источником доходов в виде арендной платы и налога. В России базой для налоговых и арендных платежей за землю также должна быть рыночная стоимость объектов недвижимости, включая и земельные участки. В опосредованном виде переход к установлению земельных платежей уже зафиксирован в ЗК РФ. Так, в ст.

Пример отчета об оценке земельного участка, выполненный по ФСО №7

65 записано, что в целях налогообложения и иных случаях, предусмотренных ЗК РФ и федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земли. А в статье 66 зафиксировано, что в случае установления рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость формируется в процентах от нее. Однако реализация этого положения и переход к установлению земельного налога и арендной платы на основе рыночной стоимости потребуют значительных усилий, связанных прежде всего с созданием механизма определения рыночной стоимости земельных участков и придания ему правового статуса, что в свою очередь потребует создания и развития соответствующих поставленным целям институциональных структур в сфере рыночной оценки недвижимости.

Система управления недвижимостью, включающая постоянную оценку и переоценку рыночной стоимости земли и ее улучшений, является общепринятой во всех развитых странах. Главными задачами такой системы являются:

— фискальная — создание базы для определения величины платежей за землю и ее улучшения (налоги, арендная плата, стоимость выкупа и др.) на основе мониторинга их рыночной стоимости;

— экономическая — создание экономических рычагов и методов регулирования развития недвижимости в городах, развитие экономической активности в сельскохозяйственном секторе экономики, создание условий для изъятия в бюджет государства природоресурсной ренты, образующейся в лесном и горном секторах экономики;

— создание благоприятного инвестиционного климата в стране в целом.

В настоящее время оценка объектов недвижимости с учетом реальной рыночной стоимости земли становится одной из важнейших задач как органов государственной власти, так и органов местного самоуправления. К основным задачам управления государственным и муниципальным имуществом, для эффективного решения которых необходимо использовать рыночную стоимость объектов недвижимости, можно отнести следующие:

— распоряжение государственным и муниципальным имуществом;
— управление государственным и муниципальным имуществом;
— контроль за использованием по назначению и сохранностью государственного и муниципального имущества;
— обеспечение в пределах своей компетенции защиты имущественных прав при ведении дел в судебных органах с осуществлением полномочий истца, ответчика либо третьего лица;
— достижение максимальной доходности объектов недвижимости.
Реализация перечисленных задач связана с созданием полноценного нормативно-правового и информационного обеспечения этой деятельности на всех уровнях управления.
Однако уже сейчас показатели рыночной стоимости земельных участков могут быть использованы государственными органами и органами местного самоуправления:
— в случае вовлечения земельных участков в сделку, в том числе в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;
— при установлении кадастровой оценки земли;
— при определении нормативной цены земли;
— при изъятии (выкупе) земельных участков для государственных или муниципальных нужд;
— при реквизиции земель;
— при определении начальной цены земельного участка на торгах;
— при подведении итогов конкурсов по продаже прав на земельные участки;
— при залоге земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности;
— при изменении целевого назначения земель;
— при определении цен продажи земельных участков без процедуры торгов;
— при определении убытков (государства), вызванных неправомерными действиями землепользователей;
— для определения размеров страхового возмещения при страховании земельных участков, находящихся в федеральной собственности, собственности субъектов РФ и муниципальной собственности;

— при определении экономической эффективности принимаемых градостроительных решений;
— при оценке последствий установления ограничений и обременении по использованию земельных участков;
— при установлении градостроительных регламентов (видов разрешенного использования);
— в иных случаях, предусмотренных законодательством об оценочной деятельности.

Все перечисленные случаи применения показателей рыночной стоимости земли связаны с действующим законодательством.

КонсультантПлюс: примечание.

Федеральным законом от 03.07.2016 N 360-ФЗ действие статьи 24.15 приостановлено с учетом особенностей, предусмотренных указанным Законом.

Как была определена кадастровая стоимость?

В отношении договоров на проведение работ по определению кадастровой стоимости, заключенных до 15 июля 2016 года, статья 24.15 подлежит применению до исполнения сторонами своих обязательств.

Статья 24.15. Определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости

Определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости, за исключением случая, установленного статьей 24.19 настоящего Федерального закона.

Датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень.

Составление отчета об определении кадастровой стоимости осуществляется на бумажном носителе не менее чем в трех экземплярах и на электронном носителе в форме электронного документа.

Требования к отчету об определении кадастровой стоимости устанавливаются уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности (далее — требования к отчету).

В течение трех рабочих дней с даты составления проекта отчета об определении кадастровой стоимости, составленного в форме электронного документа и соответствующего требованиям к отчету, исполнитель работ направляет такой проект отчета в орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, и в саморегулируемую организацию оценщиков, членами которой являются оценщики, осуществившие определение кадастровой стоимости, о чем извещает заказчика работ.

В целях обеспечения возможности ознакомления с проектом отчета об определении кадастровой стоимости и представления замечаний к нему орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, в течение трех рабочих дней с даты получения такого проекта отчета включает его в фонд данных государственной кадастровой оценки, предусмотренный статьей 24.21 настоящего Федерального закона, на двадцать рабочих дней, за исключением случаев, предусмотренных порядком ведения фонда данных государственной кадастровой оценки и предоставления сведений из этого фонда, утвержденным уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

О включении или невозможности включения в фонд данных государственной кадастровой оценки проекта отчета об определении кадастровой стоимости орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, уведомляет заказчика работ и исполнителя работ любым доступным способом (телеграммой, телефонограммой, факсограммой) в течение пяти рабочих дней с даты получения такого проекта отчета. В случае невозможности включения в фонд данных государственной кадастровой оценки проекта отчета об определении кадастровой стоимости орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, в уведомлении указывает причины, по которым включение такого проекта отчета невозможно.

В случае получения уведомления о невозможности включения в фонд данных государственной кадастровой оценки проекта отчета об определении кадастровой стоимости исполнитель работ обеспечивает устранение причин, повлекших за собой невозможность размещения такого проекта отчета, и направляет его в орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Информацию о включении в фонд данных государственной кадастровой оценки проекта отчета об определении кадастровой стоимости заказчик работ размещает на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (в случае отсутствия этого сайта у заказчика работ — на официальном сайте соответствующего субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет") с указанием адресов, по которым размещаются замечания, представленные к проекту отчета об определении кадастровой стоимости.

Замечания к проекту отчета об определении кадастровой стоимости включаются в фонд данных государственной кадастровой оценки любыми заинтересованными лицами в течение двадцати рабочих дней с даты включения такого проекта отчета.

Замечания к проекту отчета об определении кадастровой стоимости наряду с изложением их сути в обязательном порядке должны содержать:

фамилию, имя и (при наличии) отчество — для физического лица, полное наименование — для юридического лица, номер контактного телефона, адрес электронной почты лица, представившего замечания к проекту отчета об определении кадастровой стоимости;

указание на номера страниц проекта отчета об определении кадастровой стоимости и (при наличии) приложения, к которым имеются замечания;

указание на кадастровый номер и (или) адрес объекта недвижимости в случае, если в отношении определения кадастровой стоимости такого объекта имеется замечание по поводу определения его кадастровой стоимости.

Замечания к проекту отчета об определении кадастровой стоимости, не соответствующие требованиям, установленным настоящей статьей, не рассматриваются.

В случае внесения исполнителем работ изменений в проект отчета об определении кадастровой стоимости по итогам анализа представленных к такому проекту отчета замечаний изменения подлежат внесению в такой проект отчета в течение срока, когда осуществляется его включение в фонд данных государственной кадастровой оценки, по мере представления замечаний и в течение не более чем пятнадцать рабочих дней с даты истечения указанного срока.

По истечении всех указанных сроков исполнитель работ составляет отчет об определении кадастровой стоимости, включающий в себя справку, содержащую информацию о всех представленных к такому проекту отчета замечаниях, как учтенных, так и неучтенных, с их соответствующим обоснованием или об отсутствии замечаний к проекту отчета об определении кадастровой стоимости (далее — справка о замечаниях).

Часть пятнадцатая утратила силу. — Федеральный закон от 02.06.2016 N 172-ФЗ.

(см. текст в предыдущей )

Методика кадастровой оценки земель населенных пунктов

Кадастровая оценка земель населенных пунктов – это оценка потребительской стоимости земельных участков населенных пунктов в границах кадастрового учета (кадастровый блок, квартал).

Кадастровая стоимость – это стоимость в денежном выражении, получаемая в результате кадастровой оценки.

Цена в населенном пункте состоит из основной части, соответствующей стоимости земли в населенном пункте, имеющем наихудшие (безрентные) условия и дополнительной, представляющей собой стоимость за более лучшие условия.

Методика определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов построена на балльной оценке существующих показателей ценности территории конкретного населенного пункта по факторам, объединенных в группы. Общая (суммарная) ценность земель населенных пунктов выражается совокупным баллом, величина которого определяется с учетом вклада каждой группы факторов в формирование стоимости земли. На основе совокупного балла, при наличии информации о рыночных ценах земли в отдельных населенных пунктов, производится расчет кадастровой стоимости земли каждого населенного пункта муниципального образования.

Преимуществами данного метода является:

1.  возможность определения кадастровой стоимости в любом населенном пункте в условиях массового отсутствия информации о рынке земли, так как стоимость рассчитывается путем сравнения ценности территории базового населенного пункта с природно-экономическими и социальными условиями конкретного населенного пункта;

2.  методика бальной оценки позволяет не только сопоставить и совместить разнородные земельно-оценочные показатели, но и комплексно выразить ценность земель взвешенной величиной совокупного балла;

3.  использование в расчетах даже единичных сведений по объектам купли-продажи земли для оценки всех остальных населенных пунктов.

В соответствии с Законом «Об оценочной деятельности» и российскими стандартами при оценке земельных участков используют методы затратного, сравнительного и доходного подходов.

В частности, «Методические рекомендации по оценке рыночной стоимости земельных участков» рекомендуют использовать: метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

На сравнительном подходе основаны: метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. К методам оценки, основанным на доходном подходе, можно отнести методы: капитализации земельной ренты, остатка, предполагаемого использования.

Рассмотрим эти методы.

   ·   Методом сравнения продаж оценивают земельные участки, как застроенные (зданиями, строениями и(или) сооружениями), так и незастроенные. Успешное применение метода, зависит от наличия информации о ценах сделок или ценах предложения с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого

   ·   Метод выделения применяют для оценки застроенных земельных участков. Данный метод объединяет метод сравнения продаж и элементы одного из методов затратного подхода. Для успешного применения данного метода необходимо: наличие информации о ценах сделок (предложений) с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок; соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

   ·   Метод распределения применяют для оценки застроенных земельных участков.

Что такое справка о кадастровой стоимости земельного участка и как ее получить

Условия применения метода: наличие информации о ценах сделок (предложений) с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимо-включающему в себя оцениваемый земельный участок; наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в ночной стоимости единого объекта недвижимости; соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному пользованию.

   ·   Метод капитализации земельной ренты применяют для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения данного метода — возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка. Метод предполагает расчет: земельной ренты, создаваемой земельным участком; соответствующего коэффициента капитализации; рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

   ·   Методом остатка оценивают застроенные и незастроенные земельные участки. Условие применения метода — возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.

   ·   Методом предполагаемого использования оценивают застроенные и незастроенные земельные участки. Условие применения метода — возможность использования земельного участка способом, приносящим доход.

Методологическую базу для проведения как массовой, так индивидуальной оценки земельных участков составляют принципы оценки.

Рассмотрим следующие виды принципов:

1.  Принцип полезности, который означает способность объекта недвижимости удовлетворить потребности собственника конкретном месте и периоде времени.

2.  Принцип замещения гласит, что максимальная стоимость объекта недвижимости определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью, т. е. рыночная стоимость земельного участка не может превысить наиболее вероятные расходы на приобретение участка эквивалентной полезности.

3.  Принцип ожидания обеспечивает определение текущей стоимости недвижимости, исходя из дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения объектом недвижимости, т. е. полезность и стоимость объекта недвижимости определяется стоимостью прогнозируемых будущих выгод от использования конкретного объекта.

4.  Принцип остаточной продуктивности рассматривает стоимость земельного участка в зависимости от чистого дохода, отнесенного к земле, после того как были оплачены стоимость рабочей силы, капитала и предпринимательской деятельности. Согласно данному принципу, в основе стоимости лежит ее остаточная продуктивность, которую получают следующим образом.

5.  Принцип возрастающей и уменьшающей отдачи отражает изменение производственной функции, по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистая отдача имеет тенденцию увеличиваться растущими темпами вплоть до точки предела (максимальной стоимости участка), начиная с которой общая отдача хотя и растет, однако уже, замедляющимися темпами.

6.  Принцип сбалансированности (пропорциональности) выражается в том, что для любого вида землепользования существуют оптимальные значения факторов производства, которые в определенном сочетании максимально повышают цену земли.

7.  Принцип оптимальных величин, или принцип оптимального экономического размера, — количество земли, пропорционально необходимое для обеспечения оптимального землепользования в соответствии с рыночными условиями в данном месте.

8.  Принцип экономического разделения: имущественные права на земельный участок следует разделять и соединять так, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости.

9.  Принцип спроса и предложения выражается в том, что цену объекта недвижимости определяют с учетом взаимодействия спроса и предложения на рынке недвижимости региона и населенного пункта.

10.  Принцип конкуренции действует таким образом: если прибыль на земельном рынке превышает средний уровень, то обостряется конкуренция, что ведет к увеличению предложения и снижению уровня доходности.

11.  Принципу зависимости стоимость объекта недвижимости, используемого конкретным образом, подвержена влиянию и сама влияет на существо и функционирование стоимостей других используемых объектов в прилегающей местности.

12.  Принцип соответствия обеспечивает выполнение правила — максимальная стоимость объекта недвижимости образуется тогда, когда его параметры, уровни предоставляемых удобств и услуг, назначение соответствуют потребностям и ожиданиям рынка.

13.  Принцип изменения отражает динамичность стоимости объектов недвижимости во времени в результате процессов, происходящих во внешней среде в связи с возможными изменениями правовых, социально-экономических условий и ближайшего окружения.

14.  Принцип наиболее эффективного использования определяют как разумное и вероятное (возможное) использование земельного участка, обеспечивающее наивысшую стоимость для собственника и учет общественных интересов на дату оценки.



Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *