Как не платить ипотеку

ЧТО БУДЕТ, ЕСЛИ НЕ ПЛАТИТЬ ИПОТЕКУ

«Социальная» ипотека

Ранее мы писали, что происходит, когда у заемщика появляются долги по ипотеке. Сегодня мы расскажем, как обычно складываются дела у заемщиков, которые не могут выплатить долг по ипотеке. Возьмем обычный случай. Семья из четырех человек покупает квартиру стоимостью 5 млн., рублей, они готовы платить за нее по 50 – 55 тысяч рублей в месяц. Им предлагают соответствующий «социальный» кредит под 12% годовых и они заключают с банком договор на двадцать лет. Мы взяли слово «социальный» в кавычки, потому что ипотека под 12% годовых настолько же социальна, как и кредитные карты под 120%. Потому что за пять лет эта семья заплатит 3,5 миллионов рублей, но из них тело кредита погасится лишь на 400 тысяч. Зато почти 3 миллиона уйдет на проценты и около 120 тысяч на оплату страховки. Вот почему мы всегда говорим о том, что называть такую ипотеку социальной – это необдуманно, мягко говоря.

Если не платить ипотечный кредит

Что же случится с ипотекой, если у семьи вдруг исчезнет источник дохода – снизят зарплату у мужа, уволят жену или просто нагрянет финансовый кризис? А произойдет одна простая вещь – банк подаст в суд, выиграет его и обратит взыскание на предмет ипотеки, то есть на жилье должника. Никаких исключений не бывает, все происходит по этой схеме.

Вернут ли деньги?

Некоторые заемщики рассчитывают, что банк просто заберет квартиру в счет долга, а потом вернет все оплаченные деньги. Очень жаль, но это совершенно не так.

Должнику не вернут проценты. Все уплаченные проценты по кредиту – это плата за пользование денежными средствами банка и вернуть эти деньги невозможно. Если возвратиться к нашему примеру с семьей, то выходит, что три миллиона рублей они выбросили на воздух.

Тело кредита также вернуть невозможно, потому что это деньги банка, а не заемщика. Нельзя вернуть того, что человеку не принадлежит.

Первоначальный платеж – это вообще плата продавцу жилья по договору купли- продажи. Никакого отношения к просроченному кредитному договору эти деньги не имеют, и никто их возвращать не будет.

Материнский капитал, если он был потрачен на приобретение такой квартиры, тоже не будет возвращен.

Плата за страховку предмета залога тоже не возвращается. То есть, если в течение нескольких месяцев заемщик не заплатит по ипотеке, то он должен распрощаться и с жильем и со всеми ранее уплаченными деньгами.

Что будет, если банк продаст ипотечную квартиру?

Теперь к вопросу, что банк просто заберет квартиру и на этом успокоится. Здесь тоже выйдет совсем иная ситуация. Сначала банк напишет требование, в котором будет указано, что должник не исполняет обязательства по ипотечному договору и согласно пункту такому-то, банк требует вернуть всю сумму кредита досрочно. Естественно, что выполнить такое условие может только человек со станком, печатающим деньги. Если у заемщика нет денег, чтобы заплатить хотя бы ежемесячный платеж, то вернуть кредит полностью он не сможет точно. Это требование банка является формальностью.

После того, как заемщик получает такое письмо, он пытается добиться реструктуризации, или умоляет немного подождать, или просто игнорирует требование, надеясь, что о нем забудут. В общем и целом, итог-то будет один. На него подадут в суд через три месяца, через полгода или через год, когда накопится достаточно много процентов.

После оценки недвижимости и продажи с торгов нередко получается, что ее стоимости не хватает на погашение долга. Так, например случилось с валютными ипотечниками, когда размер кредита вырос в несколько раз, а стоимость жиль, наоборот, упала. Что будет с этой разницей, так называемым «хвостом»? Ничего необычного — заемщик будет обязан вернуть кредитору всю сумму долга, поэтому приставы могут описать иное имущество должников, наложить арест на их зарплаты и т.д.

Как проходят торги, когда нечем платить ипотеку

В качестве примера расскажем, как сейчас происходят процесс взыскания по ипотеке. Итак, возьмем за основу объект недвижимости стоимостью 5 млн рублей.

Что будет, если не выплачивать задолженность по ипотеке

Прежде, чем подать в суд, банк проведет независимую, в кавычках, экспертизу квартиры, где оценит ее в 4 миллиона. Это не преувеличение — в нашей практике были случаи и похуже. Основываясь на экспертизе, суд вынесет решение и установит начальную продажную стоимость в размере восьмидесяти процентов от оценочной. То есть продавать квартиру на торгах будут за 3 миллиона двести тысяч рублей. Именно такие нормы устанавливает закон «Об ипотеке».

Торги – тоже очень тонкая вещь. Если вы зайдете на сайт судебных приставов, то увидите, что информация о торгах запаздывает на один-два месяца. То есть торги уже пройдут, а информация о них может еще и не появится. Поэтому я бы назвал ее условно открытой процедурой. А если не поступает заявок от желающих принять участие в торгах, то в этом случае  торги будут признаны несостоявшимися. И тогда стоимость квартиры снизится еще на 15%,  она будет стоить уже 2 720 тысяч, и уже тогда ее приобретет близкий к банку человек или компания. Вот так, путем нехитрых манипуляций можно снизить стоимость жилья почти в два раза.

Трудно не согласиться, что без ипотеки многие из нас смогли бы купить себе жилье. С ипотекой все гораздо проще: вносишь первоначальный платеж, остаток средств банк переводит на счет продавца и вот оно — собственное жилье! Казалось бы — живи да радуйся, но реальность такова, что необходимо каждый месяц выплачивать определенную сумму, прописанную в договоре. Увы, в некоторых случаях ход жизни резко меняется и выплачивать долги становится нечем. Возникает вопрос — что же будет?

Первым делом заемщик начнет получать звонки от сотрудников банка. Последние будут интересоваться, почему на счет не поступила указанная в договоре сумме и в какой срок поступит. Обычно это продолжается некоторое время — несколько месяцев, при этом банк не передает дело коллекторам, как это происходит, например с потребительскими кредитами.

В дальнейшем банк имеет право обратиться в суд, что бы взыскать задолженность с заемщика. В этом случае суд практически во всех случаях встает на сторону финансовой организации, а поскольку квартира находится в залоге у банка, то после принятия решения она будет пущена с молотка. Если сумма вырученных средств больше, нежели сумма долга, остаток средств возвращается должнику. Но на практике такое встречается нечасто. Наоборот, заемщик может остаться должником перед банком, даже потеряв свою жилье.

К сожалению для заемщика, переписать квартиру на третье лицо не выйдет, что бы избежать подобных ситуаций.

Как правильно выбрать ипотеку

Именно поэтому квартира всегда находится в залоге у банка — что бы минимизировать риски. Поэтому как бы ситуация не складывалась, если банк подает в суд, то с квартирой, скорее всего, придется расстаться.

В интернете можно найти истории, когда банк получает деньги по страховому случаю. Такие случаи действительно имеют место быть, но деньги выплачиваются только если наступил страховой случай. К примеру, это потеря трудоспособности заемщика. Но даже в этом случае придется доказывать потерю трудоспособности — страховые компании так просто не сдаются.

Что делать?

К сожалению, в большинстве своем должники задают этот вопрос слишком поздно. Зря, потому что чем раньше заемщик соберется с мыслями, тем лучше.

Первым делом, как только появились проблемы с денежными средствами, нужно обратиться в банк и рассказать о проблемах с денежными средствами. Поскольку финансовым организациям не выгодно, что бы заемщик не платил, то, скорее всего, можно рассчитывать на реструктуризацию кредита — это действия, направленные на изменения условий кредитного договора, выгодные для обеих сторон. В данном случае — это уменьшение суммы ежемесячного платежа с продлением срока кредитования. Несмотря на то, что сумма ежемесячного платежа уменьшится, клиент будет платить дольше, что в перспективе увеличит заработок банка.

Как вариант, можно попробовать написать заявление на кредитные каникулы — банки могут предоставить их в исключительных случаях. К примеру, если заемщик лишился рабочего места, он может попросить у банка предоставить ему кредитные каникулы сроком на 2-3 месяца, пока тот не встанет на ноги. Проблема только в том, что банк имеет полное право отказать в предоставлении кредитных каникул, о чем мы уже успели рассказать.

Еще один вариант — это продать ипотечную квартиру. Да, это действительно возможно, правда, с разрешения банка, только последний имеет полное право отказать, и тогда продать квартиру никак не получится. Но даже в том случае, если банк дал свое добро, квартиру, купленную в ипотеку продать не так-то просто — подробно читайте в этой статье.

В общем, с ипотечным жильем лучше не шутить и стараться платить вовремя. Это не потребительский кредит, при котором приставы не имеют право изъять единственную квартиру — в случае с ипотекой квартиру изъять могут, хоть и с помощью судебного решения.

Как рассчитывается ипотечный кредит и Как не платить проценты по ипотеке

Чаще всего подсчеты заемщика на кухне с записной книжкой и калькулятором не совпадают с цифрами, рассчитанными в банке. Поэтому купившему квартиру по ипотеке ничего не остается, как, вздохнув, следовать принятой в банке схеме погашения кредита. Условия диктуют банкиры. Но в силах заемщика заранее подсчитать и решить, в какой банк обратиться. В тот, где придется платить по дифференцированной или же аннуитетной схеме. Без калькулятора не разберешься.

Аннуитетные платежи. При погашении кредита выплаты производятся равными частями. Каждый месяц заемщик выплачивает по кредиту одинаковую сумму. Размер платежей не зависит от того, на каком этапе погашения находится человек в данный момент. Банк сам рассчитывает, какая часть выплачиваемой суммы приходится собственно на погашение кредита, а какая идет на оплату процентов.

Дифференцированные платежи. Ежемесячные платежи уменьшаются по мере приближения срока погашения кредита. Проценты начисляются на остаток ссудной задолженности.

Большинство банков работают по аннуитетной схеме. Такие платежи выгодны банкам и при досрочном погашении кредита. Задача банкиров – заработать на кредите как можно больше денег. Так как первые годы погашаются в основном проценты по ипотеке, это как раз то, что устраивает банкиров.

Начнем с особенностей дифференцированных платежей. Сегодня в столице всего три или четыре банка готовы предложить такую схему погашения платежей. Эту схему они считают одним из самых привлекательных моментов своих ипотечных программ. Но, как говорят ипотечные брокеры, банкиры всегда уравновешивают плюсы программ существенными минусами. Например, высоким процентом или требованием подтверждения только "белого" дохода.

Семья Козловых взяла в банке кредит в 1 миллион рублей на 10 лет под 11% годовых. Погашать кредит нужно по дифференцированной схеме. Ежемесячно Козловы должны вносить банку 1/120 часть долга, которая составляет 8 333 рубля 33 копейки плюс 11% процентов годовых. Причем сумма выплаты по процентам рассчитывается от остатка ссудной задолженности на данный месяц. 1/12 часть 11% от одного миллиона рублей составит 9 167 рублей. Таким образом, в первый месяц заемщики заплатят банку 17 500 рублей. Но уже в следующем месяце при расчете их задолженности по проценту платеж на сумму 8 333 рубля 33 копейки за первый месяц будет учтен, и долг будет вычисляться уже исходя из остатка задолженности – 991 666 рублей 67 копеек, а не одного миллиона. Каждый следующий месяц заемщики будут платить 8 333 рубля 33 копейки в качестве погашения основного долга плюс проценты по кредиту, но эта сумма каждый раз будет становиться все меньше и меньше. В последний, 120-й месяц, окажется всего 76 рублей. В общей сложности, за 10 лет Козловы заплатят около 1 миллиона 555 тысяч рублей, где 1 миллион – это непосредственно сам долг, а 555 тысяч – выплата процентов по кредиту.

Но при дифференцированной схеме погашения кредита существует значительное неудобство для заемщика. В самом начале, когда на плечи человека ложатся достаточно существенные расходы, связанные с получением кредита, приобретением квартиры, а также ремонтом и переездом, он вынужден платить при погашении задолженности больше, чем в последующем. То есть первые выплаты по кредитам – максимальные.

Аннуитетные платежи: почему платим больше
Этот платеж удобен тем, что человек знает: сегодня или через пять лет каждый месяц он должен вносить в банк одну и ту же сумму. Правда, по этой схеме человек заплатит больше.

Степан Петрович взял кредит в 10 тыс. долл. на 10 лет под 10% годовых. Через месяц, посидев с калькулятором, он приносит в банк 110 долл., считая, что вернул 100 долл. долга, а 10 долл. – это выплата положенных 10% процентов по кредиту. Оказывается, Степан Петрович заблуждается.

В приведенном примере ежемесячно заемщик должен возвращать 1/120 часть долга (срок кредита 10 лет умножаем на 12 месяцев). В первый месяц долг банку составляет 10 тыс., 10% годовых от этой суммы – 1 тысяча. Таким образом, Степан Петрович должен заплатить банку в качестве погашения процентов по кредиту за один месяц 1/12 часть этой суммы, а именно 83,33 долл. В общей сложности, первый платеж заемщика должен составить 166,66, долл. где ровно половина – это выплата процентов.

Если кредит взят под другие проценты, пропорция соотношения выплаты основного долга к выплате процентов по кредиту в первое время может быть 1 к 3 или 1 к 4. То есть в первые годы погашения кредита две трети или три четверти от размера ежемесячного платежа приходится на погашение банковских процентов.

Маленький нюанс. При досрочном погашении кредита выплаченные вперед проценты никто не вернет.

ЧТО БУДЕТ, ЕСЛИ НЕ ПЛАТИТЬ ИПОТЕКУ

И благодаря хитрой системе расчета в конечном итоге заемщик платит существенно больше, чем при возвращении кредита дифференцированными платежами и без досрочных погашений.

Рассмотрим ситуацию с семьей Козловых, если бы им пришлось погашать кредит по аннуитетной схеме. Хитрая формула расчета устроена таким образом, что в начале заемщик в основном платит проценты по кредиту, и только начиная со второй половины срока его погашения, в большей степени возвращает сам долг. При этом процент по кредиту, конечно, рассчитывается от остатка ссудной задолженности, а если в начале она практически не уменьшается, то и суммы выходят больше. В итоге Козловы заплатили бы не 1 миллион 555 тысяч рублей, а примерно 1 миллион 653 тысячи, что на 98 тысяч рублей больше, чем при оплате по дифференцированной схеме. Если же рассчитать реальный процент по кредиту, учитывая при этом не формулу банка, а логику семьи, взявшей в руки калькулятор и вычисляющей ежемесячный платеж, то результат получится почти 13%, а не 11%, как заявляют банкиры.

<< Читать еще статьи

Рассчитаемся с кредитом…

Как рассчитывается ипотечный кредит

Как внешняя критика, основанная как рассчитывается ипотечный кредит на самостоятельном созерцании предмета, потребовала бы особого догматического исследования и при отсутствии его превратилась бы в кака своего рода такую историческую работу, я исходил от убеждения, что она должна представлять не только исторический интерес, но и философско-пропедевтический и предметно-дог-матический. Восстановить природу философского акта, осуществленного Гегелем, значит не только развернуть страницу но и вскрыть некий классический способ рассчитывается философствования. Необходимо перевести этот способ, не упрощая и не искажая его, на язык современных понятий, как бы разобрать и снова собрать его, открывая тем для каждого возможность усвоить вйдение Гегеля. Это значит показать, как возникает ипотечного и вырастает настоящая, классическая философия в каком отношении она стоит к предмету как слагается ее метод и, наконец, какой характер, в смысле духовной чистоты, объема заданий и глубины проникновения, имеют ее лучшие создания. кредита Имея это в виду, я задумал мою работу о Гегеле как своего рода в спекулятивную философию. Но показать систему Гегеля в том виде, как она вырастает из его философского акта, направленного на предмет, значит дать как рассчитывается ипотечный кредит материал

Как не платить проценты по ипотеке

Для предметно-догматической критики. Для того чтобы выделить в как не платить проценты по ипотеке этом учении от как это предпринял Кроче, необходимо каку уже иметь за собою эту работу. Нельзя учение, неясное и проблематическое в своем методе и содержании не стбит подвергать не критике систему воззрений, не оправданную в подлинном, личном опыте. Наконец, только интуитивное углубление в духовную атмосферу философии Гегеля может застраховать это платити с одной стороны, от томительного и бесплодного эпигонства, бессильно повторяющего сказанное с незначительными изменениями по выражению Гегеля и этим заполняющего антракты между истинно-философскими совершениями проценте с другой стороны, от случайного, внешнего заимствования, от разламывания учения на недопонятые кусочки для более или менее постороннего и произвольного использования. Возрождение по гегелианства или совсем не нужно, или должно быть чем-то несравненно большим, нежели простое гегелианства. Философия нуждается не в повторении старых ошибок и не ипотеку в подражании былым приемам, но в самостоятельном духовном творчестве, основанном на непосредственном и подлинном предметном опыте. Проходит, по-видимому, время того нерешительного как не платить проценты по ипотеке и как

КАК НЕ ПЛАТИТЬ ИПОТЕКУ ЗАКОННО?Решение есть!

Как не совершать платежи по ипотечному договору?!

Случаются ситуации, когда платить по ипотеке всю сумму не представляется возможным:
понизили зарплату, появились новые долги и т.д. Отчаиваться не нужно, есть законный способ не платить по ипотеке…

Суть ниже написанного, не в том как обмануть банк и не вернуть взятые деньги, совсем не так… взятые обязательства нужно выполнять даже по этическим и моральным соображениям), а в том как не позволить банкам или кредитным организациям ввести Вас в долговую кабалу, которая будет «завтрашним днем» – если Вы просрочите хотя бы один платеж.

В жизни возможны любые события, в том числе и такие, когда выплата ипотечного кредита становится для заемщика затруднительной.

Ухудшение финансового положения, когда платить долг становится нечем, возможно из-за потери источника дохода, болезни и многих других проблем, которые не удалось предотвратить.

В жизни может случиться всякое.

Никто не застрахован от ухудшения финансового положения.

Стоит отметить, что ипотека имеет существенные отличия от иных видов кредитования.

Ее особенность заключается в том, что предметом сделки выступает недвижимое имущество, и оно находится у банка в залоге до тех пор, пока клиент полностью не погасит взятую сумму.

Но не каждый знает, что есть ситуации, когда можно законно не платить по ипотечному кредиту.

Что делать в случае, если платить ипотеку не предоставляется возможным?

Варианты законного прекращения выплат по ипотеке

Итак, как не платить ипотеку, если возникли материальные трудности?

Самое худшее — это начать скрываться от банка.

К хорошему это не приведет, поскольку до полного погашения долга собственником ипотечного жилья является именно банк.

Финансовые органы куда более заинтересованы получить полную сумму по кредиту, чем продавать ипотечную недвижимость, возместив только свои издержки.

А поэтому, чаще всего готовы идти на уступки и пересматривать условия выплат, если заемщику удастся доказать, что денежные трудности носят временный характер.

Поэтому поступать следует так:

Подготовить документы, доказывающих ваши финансовые проблемы — копию трудовой книжки и справки, подтверждающие отсутствие доходов.

Написать заявление об отсрочке платежа, где указать примерный срок, когда вы сможете возобновить выплаты.

Что делать, если нечем платить ипотеку

Если причина действительно уважительная, решение об отсрочке вероятно будет принято в вашу пользу.

Но бывают ситуации, когда долг по ипотеке не может быть выплачен и в долгосрочной перспективе.

Например, при стойкой утрате трудоспособности.

Как не платить ипотеку в этом случае?

Тут может быть только один вариант — перед ипотечной сделкой заключить договор страхования финансовых рисков и ответственности заемщика, который в случае чего погасит долг перед банком.

Но при этом сумма выплат по ипотеке будет выше.

Также, чтобы не оказаться обманутым, важно выбирать страховую компанию с хорошей репутацией.
Хотите узнать больше?

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *