Как оспорить кадастровую стоимость квартиры

Кадастровая стоимость недвижимости необходима при совершении сделок купли-продажи или других операций с имуществом. Оценка производится независимыми экспертами и предоставляется по месту требования. Информация о стоимости жилья находится в базе данных государственного кадастра. Прежде чем рассказать, как оспорить кадастровую стоимость недвижимости для уменьшения налога, давайте разберемся, что подразумевается под этим термином.

По закону, квартиры, земля, дома должны подвергаться оценке 1 раз в 5 лет. При необходимости ее можно произвести раньше, например, при продаже квартиры, но это необходимо делать 1 раз в 3 года.

Информацию о кадастровой стоимости получают, сделав запрос:

  • На сайте Росреестра сведения находятся в свободном доступе. Здесь они не всегда актуальны, так как выгружаются с задержкой из ГКН. В специальную форму необходимо ввести адрес местонахождения объекта, и на экране монитора появится информация.
  • Заказ электронного кадастрового паспорта на портале ГКН. За его изготовление потребуется оплата, после чего паспорт будет выслан заказчику на электронную почту.
  • Получение текстового паспорта или справки на бумажном носителе в кадастровой палате.

Преимущество текстовых документов состоит в том, что на них имеется подпись лица, выполнявшего расчеты и печать палаты. Этот документ можно предъявлять по требованию в официальные органы.

Оценка квартир и других объектов собственности производят муниципальные оценщики и частные компании. С 1 января 2017 г. вступает в действие ФЗ о государственной оценке. Срок действия — до 2020 г. в дальнейшем планируется оказание услуг по оценке недвижимости бюджетными организациями.

Кадастровая стоимость рассчитывается по формальным данным. Оценщики не выезжают на объекты. Они пользуются информацией о статистике продаж, а это не дает возможности оценить стоимость точно до рубля.

Критерии оценивания:

  • Местонахождение квартиры по отношению к центру города, к транспортной развязке.
  • Возраст строения.
  • Площадь.
  • Строительные материалы.

На оценку влияют факторы:

  • Цена подобных квартир.
  • Средняя стоимость на такие же квартиры по региону в целом.

Из собранных сведений составляется база данных. Они обрабатываются при помощи специальной компьютерной программы, которая выдает в итоге варианты диапазона цен на квартиры с похожими показателями.

Содержание

Цель оспаривания

По закону основаниями для пересмотра расчета стоимости являются:

1) Недостоверная информация, которая использовалась при оценке характеристик квартиры:

  • О местонахождении.
  • Назначении.
  • О технических данных.

2) Даты рыночной и кадастровой оценки не должны иметь широкий разброс во времени. Эти параметры подвижны, постоянно меняются, поэтому расчет должен быть организован одновременно.

Оспаривание происходит из-за того, что собственник не согласен с произведенным расчетом. Причина несогласия в несовпадении оценки с рыночной стоимостью имущества. Это создает неразбериху в установке истинной цены объекта. Как результат, совершение сделки срывается из-за несоответствия цен.

Официально рассчитанная стоимость недвижимости является основой для правильного налогообложения собственника. Если она не соответствует реальности, то адекватный расчет налога также невозможен, поэтому переоценка необходима. Почему оценщики выдают результат, не соответствующий действительности? Причина в том, что рыночная стоимость объектов складывается из нескольких факторов, которые не учитываются ими при расчете кадастровых показателей. Как результат – значительная разница в параметрах.

Конечной целью оспаривания становится доведение кадастровой стоимости недвижимости до рыночного показателя. Как оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости? Проблема решается двумя способами:

  • Обращение в суд.
  • Внесудебное разбирательство специальной комиссией.

Более эффективным считается судебное разбирательство, так как комиссия – это административный орган, который имеет меньше полномочий в вопросах разрешения дел различных категорий.

Какие нужны документы, чтоб оспорить кадастровую стоимость недвижимости для уменьшения налога?

Каждая сторона при оспаривании должна доказать правомерность своих претензий.

Как оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости, если она выше рыночной

На истце лежит ответственность доказать, что при оценке использованы недостоверные сведения об объекте. Ответчик — что расчет произведен правильно, предоставив подтверждения этому.

Заявитель предоставляет суду документы, которые подтвердят его предположения об ошибках в оценке. В комиссию по рассмотрению дела и в суд необходимо предоставить:

  • Свидетельство о праве владения недвижимостью.
  • Справка, подтверждающая, что при оценке использовалась ошибочная информация.
  • Отчет оценщика о рыночной стоимости имущества на момент расчета его кадастровой стоимости в электронном и бумажном вариантах.
  • Справка из кадастра о стоимости объекта. Она должна содержать информацию о результатах, которые подлежат оспариванию.
  • Экспертное заключение от экспертов СРО о том, что их работник дал оценку недвижимости в соответствии согласно законодательству.

Если заявление в суд подает юридическое лицо, то необходимо предоставление материалов о досудебном урегулировании разногласий в комиссии.

Как происходит оспаривание в комиссии

Обращение в комиссию не является обязательным для граждан, поэтому физические лица обычно сразу пишут иск в суд. Срок обращения – не больше 5 лет с даты последней оценки.

Основания для оспаривания:

  • Недостоверность сведений.
  • Большая разница между рыночной и кадастровой стоимостью объекта.

Комиссия рассматривает заявление в течение месяца. Присутствие собственника не требуется. Если комиссия отклонит оспаривание, то его уведомляют об этом в письменном извещении. Заявитель может обжаловать решение комиссии в суде.

Если комиссия решит, что стоимость необходимо пересмотреть, в кадастровую палату передается поручение о проведении повторной оценки недвижимости, о чем собственника извещают уведомлением.

Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости в суде?

Юридические лица не могут обращаться в суд в обход комиссии для пересмотра оценки объектов. Что касается физических лиц, то они могут сразу писать исковое заявление в арбитраж. Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости для уменьшения налога в суде? Прежде всего, написать заявление о необходимости рассмотрения дела, указав в нем информацию:

  • О предмете недвижимости: местонахождение, площадь, этажность, количество комнат, планировка.
  • Данные кадастра.
  • Рыночная стоимость.

При подаче иска стоит сравнить рыночную и кадастровую стоимость самим: если разница не превышает 10%, то иск не будет удовлетворен.

Суд привлекает к участию в судебном процессе представителей Кадастровой палаты, Росреестра и представителей местных властей, которые утвердили оспариваемую оценку имущества, а также оценщика. Решение суда зависит от факторов:

  • От статуса и авторитетности оценщика.
  • Разницы между рыночной и кадастровой стоимостью недвижимости.
  • От требований собственника, который подал иск.
  • От отношения ответчика к наличию ошибок в расчетах.

Если ответчик не возражает против требований истца, то суд принимает решение о переоценке. В случае возражений ответчика судебное разбирательство производится с приглашением всех лиц, имеющих отношение к делу.

Варианты исхода рассмотрения дела:

1-й вариант: если иск отклонен, то истец имеет право обжаловать решение в вышестоящий суд с приложением копии акта об отказе.

2-й вариант: если иск удовлетворен, то кадастровая палата обязана внести изменения в ГКН согласно судебному решению.

Судебная практика свидетельствует, что в большей части случаев оспорить кадастровую стоимость недвижимости удается, и документы отправляются на повторную оценку.

Об особенностях процедуры оспаривания

Подводя итог вышесказанному о проведении процедуры оспаривания кадастровой стоимости недвижимости, необходимо сделать акцент на важных деталях, которые установлены законодательно (ФЗ No135):

  1. Основание для пересмотра оценки имущества – недостоверность сведений, которые использовались во время оценивания.
  2. Владелец недвижимости имеет право оспорить оценку.
  3. Для физического лица предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
  4. Юридические лица обязаны пройти оспаривание через комиссию, прежде чем подавать иск в судебную инстанцию.
  5. После отклонения оспаривания комиссией можно идти в суд с иском о признании незаконным ее решения.
  6. В суде необходимо добиваться назначения повторной оценки для установления истинной стоимости объекта.

Особое внимание суд уделяет отчету оценщика, соответствию его заключения требованиям законодательства и правилам оценивания:

  • Оценка рыночной стоимости производится одновременно с датой проведения кадастровой оценки, которая проводится в субъекте, иначе суд откажет в рассмотрении иска.
  • По новым законодательным нормам, необходимо предоставлять в суд заключение СРО оценщиков – профессионального объединения, которое выдает отчет о работе своего специалиста. Неправильное оформление заключения СРО становится часто причиной отказа суда в рассмотрении дела.
  • После получения положительного решения суда кадастровая палата обязана переоценить стоимость объекта и приблизить ее к размеру рыночной.
  • Сведения об изменениях поступают в ГКН, откуда выдаются по запросу ФНС данные кадастра при необходимости проверки налоговой декларации собственника.

Вступление решения в силу означает, что налогообложение должно измениться в соответствии с судебным решением.

При продаже жилья у собственника образуется доход, с которого он должен заплатить налог на доходы . Для уменьшения налога многие собственники идут на хитрость, занижая стоимость жилья в официальном договоре (тем самым скрывая часть дохода от налоговых органов). Для борьбы с подобной практикой с 2016 года в Налоговый Кодекс были внесены изменения, которые установили, что налогооблагаемый доход зависит не только от суммы, указанной в договоре, но и от кадастровой стоимости продаваемого объекта недвижимости. В данной статье мы рассмотрим, как и когда кадастровая стоимость влияет на налог при продаже недвижимости.

Если недвижимость приобретена до 1 января 2016 года

Если недвижимость была приобретена до 1 января 2016 года, налогооблагаемый доход определяется "по старинке" — из договора купли-продажи. Кадастровая стоимость объекта никак не влияет на налог при его продаже (п.3 Закона ФЗ №382).

Заметка: Датой приобретения жилья следует считать дату регистрации права собственности (при покупке жилья) или дату открытия наследства (смерти наследодателя). Более подробную информацию Вы можете найти в нашей статье: С какого момента считать срок владения квартирой при продаже?

Пример: Иванов в 2015 году получил в наследство квартиру от бабушки, кадастровой стоимостью 10 млн. руб. В 2016 году Иванов продал квартиру. В договоре купли-продажи стоимость была указана 1 млн.руб. Иванову не нужно будет платить налог на доходы, так как налогооблагаемый доход от продажи составит 1 млн.руб., который полностью покроется стандартным вычетом (см. Стандартный вычет в 1 млн.руб.)

Если недвижимость приобретена после 1 января 2016 года

Если Вы приобрели недвижимость после 1 января 2016 года и продаете ее, то Ваш налогооблагаемый доход зависит от того, является ли указанная в договоре стоимость выше, чем 70% кадастровой стоимости.

Если цена продажи больше 70% кадастровой стоимости

Если цена продажи объекта недвижимости больше 70% кадастровой стоимости, то налогооблагаемый доход (и, соответственно, налог) исчисляются только исходя из стоимости, указанной в договоре. Кадастровая стоимость в данном случае не играет никакой роли.

Пример: В 2018 Королев В.А. купил квартиру за 3 млн.руб. Кадастровая стоимость указанной квартиры составляет 3 млн.руб. Королев планирует продать жилье за 4 млн.руб. в этом же году. Налогооблагаемый доход будет рассчитываться исходя из цены, указанной в договоре: 4 млн.руб. (цена продажи) — 3 млн.руб. (цена покупки). Соответственно, налог с 1 млн.руб. — 130 тыс.руб. Кадастровая стоимость не играет роли.

Если цена продажи меньше 70% кадастровой стоимости

Если Вы продали объект недвижимости за цену меньшую, чем 70% кадастровой стоимости, согласно п.5 ст.217.1 НК РФ, Вашим доходом (в целях налогообложения) будет считаться 70% от кадастровой стоимости объекта (цена в договоре не будет играть роли).

Пример: В 2018 году Галкина П.Р. получила по наследству квартиру и продала её в этом же году. При этом по договору цена продажи составила 1 млн.руб. Однако, кадастровая стоимость квартиры составляет 10 млн.руб. Поскольку Галкина П.Р. продала квартиру за стоимость меньше 70% от кадастровой цены, при расчете налога с продажи её доход составит 7 млн.руб. (10 млн. х 70%). Применив стандартный вычет в 1 млн.руб., ей нужно будет заплатить налог в размере 780 000 руб (13% х (7 млн. — 1 млн.))

Пример: В 2018 году Скворцов К.К. купил квартиру по договору купли-продажи за 2 млн.руб. и продал её за ту же сумму 2 млн.руб. Кадастровая стоимость квартиры составляет 5 млн.руб. Не смотря на то, что по договору Скворцов К.К. продал квартиру за столько же за сколько и приобретал, в целях налогообложения доходом от продажи будет считаться 70% от 5 млн. Соответственно, Скворцову К.К. нужно будет заплатить налог (70% х 5 млн.руб.

Как оспорить кадастровую стоимость?

(кадастровая стоимость) — 2 млн.руб. (затраты на покупку) ) х 13% (ставка налога) = 195 тыс.руб.

На какой момент берется кадастровая стоимость (Если кадастровая стоимость была изменена)?

Кадастровая стоимость объекта недвижимости берется по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена продажа данного объекта (п.5 ст.217.1 НК РФ).

Пример: Сизов А.А. владеет земельным участком. Кадастровая стоимость участка составляла 5 млн.руб., в июле 2017 года кадастровая стоимость была обновлена и составила 10 млн.руб. В августе Сизов А.А. продал указанный участок за 3 млн.руб. Поскольку Сизов А.А. продал участок по цене ниже 70% кадастровой стоимости, налог от продажи земли будет рассчитываться с 3,5 млн.руб. (5 млн.руб. (кадастровая стоимость на 1 января 2016 г.) х 70%).

Как узнать кадастровую стоимость?

Узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости можно одним из следующих способов:

  • Во многих договорах купли-продажи недвижимости указана кадастровая стоимость объекта на момент продажи.
  • Онлайн на сайте Росреестра. Для этого в открывшейся форме Вам нужно ввести кадастровый номер объекта или его адрес и нажать "Сформировать запрос". Вам будут показаны несколько источников информации об объекте недвижимости: ГКН и ЕГРП. Вам нужно открыть сведения из ГКН, где и будет указана текущая кадастровая стоимость (и дата ее утверждения).
  • Можно запросить кадастровую справку о кадастровой стоимости из Государственного Кадастра Недвижимости. Для этого надо обратиться в филиал Федеральной кадастровой палаты Росреестра или многофункциональный центр (МФЦ) лично, либо направить запрос по почте. Если в ГКН есть сведения о кадастровой стоимости объекта, кадастровая справка будет предоставлена бесплатно в течении 5 рабочих дней со дня получения запроса. Готовый документ можно получить лично при посещении филиала Федеральной кадастровой палаты Росреестра, в МФЦ или по почте.
  • Сведения о кадастровой стоимости можно получить на портале Росреестра, заказав выписку из Государственного Кадастра Недвижимости. Сведения из ГКН будут предоставлены не позднее 5 рабочих дней с момента приема документов.

Если кадастровая стоимость не определена?

Ситуация, когда кадастровая стоимость объекта не определена, встречается сейчас довольно редко. Однако, для подобных ситуаций Налоговый Кодекс регламентирует, что если на 1 января года продажи кадастровая стоимость объекта не была определена, то в этом случае доход исчисляется по стоимости, указанной в договоре (как до 1 января 2016 года) (п.5 ст.217.1 НК РФ).

Пример: В 2016 году Карасев К.Д. получил в наследство от дальнего родственника квартиру в Сибири и сразу же её продал за 1 млн.руб. По данным ГКН на 1 января 2016 года кадастровая стоимость квартиры не была установлена, поэтому доход от продажи для расчета НДФЛ будет составлять 1 млн.руб. (как в договоре). Применив стандартный имущественный вычет при продаже жилья (1 млн.руб. стоимость жилья — 1 млн.руб. стандартный вычет = 0 руб. налогооблагаемый доход), Карасев К.Д. не должен будет платить налог при продаже этой квартиры.

Снижение кадастровой стоимости в комиссии Росреестра

Завышенная кадастровая стоимость объектов недвижимости, о которой мы писали в предыдущей статье, а за ней — завышенные суммы налога на недвижимость, завышенная стоимость выкупа объектов недвижимости (земельных участков) или завышенные арендные платежи за недвижимость, находящуюся в муниципальной собственности, — в последние годы стало закономерностью.

Во-первых, местные органы власти заинтересованы в увеличении поступлений в бюджет и, вольно или невольно, могут оказывать влияние на оценщиков.

Во-вторых, система аукционов по кадастровой оценке фактически выталкивает из этого процесса профессионалов высокого уровня. Выигрывают те, кто готов вести оценку по минимальным ставкам, что возможно, если привлекать к этому самых дешевых оценщиков без опыта и достаточной квалификации, либо максимально упрощать модель ценообразования, учитывая всего 3-4 влияющих на стоимость недвижимости фактора вместо необходимых 10-15.

В-третьих, база данных Росреестра, на которую преимущественно опирается оценщик, содержит ограниченный набор данных, а информации о сделках с недвижимостью в открытых источниках может быть недостаточно для сравнительного анализа. Даже те немногие предложения, которые могли бы использоваться оценщиками в качестве базы для определения рыночной стоимости аналогичных объектов, часто отметаются ими по причине слишком (по их мнению) низкой цены, как «заведомо не рыночной».

Результаты такой оценки — многократный рост кадастровой стоимости объектов недвижимости и колоссальные переплаты по налогу на недвижимость.

В законодательстве предусмотрена процедура оспаривания кадастровой стоимости, позволяющая защитить интересы собственников. Если вы не согласны с государственной кадастровой оценкой вашего объекта, вам необходимо провести независимую оценку его рыночной стоимости и обратиться в региональную комиссию Росреестра с требованием установить кадастровую стоимость, равную рыночной.

Впрочем, гладко и просто эта процедура выглядит только на бумаге. Отчет независимого оценщика, подаваемый в комиссию, проходит экспертизу, подтверждающую соответствие методики оценки требованиям законодательства и, соответственно, адекватность определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

Кадастровую оценку недвижимости можно оспорить

Однако, это вовсе не гарантирует, что комиссия примет на основании отчета положительное решение.

Критерии, по которым ваше требование могут отвергнуть, многочисленны, непрозрачны и, что еще хуже, противоречивы.

Одно из самых распространенных оснований для отказа — нарушение принципа однозначности оценки, установленное ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г. Злая ирония ситуации заключается в том, что комиссии не указывают, что именно в отчете не соответствует этому принципу. А не зная, в чем конкретно состоит замечание, оценщик не может найти и устранить недостатки.

Еще более интересная ситуация складывается вокруг применяемых при оценке методик. Например, в Калининградской области комиссия Росреестра отклоняет отчеты, в которых при оценке земельных участков применяется метод остатка в рамках доходного подхода, а в Московской области наоборот, отсутствие таких расчетов считается грубой ошибкой.

Можно ссылаться на рекомендации Минимущества России и приводить сколь угодно логичные аргументы в пользу примененных методов оценки, но если вы не знаете текущую ситуацию в конкретной комиссии Росреестра, то вас ждет масса неприятных сюрпризов и, в итоге, отказ.

Иногда и сами заказчики провоцируют неопытных оценщиков на нарушения. Например, при оценке объекта кажется правильным исключить из рыночной стоимости НДС, чтобы избежать «двойного налогообложения». Увы, это грубейшая ошибка, и такой отчет отклонят еще на стадии принятия заявления.

Существует масса других тонкостей, касающихся поправки на передаваемые права, учета обременений и прочих нюансов оценки, которые можно знать, только «держа руку на пульсе» и ежедневно тесно взаимодействуя с комиссиями.

Мы считаем, постоянный рабочий контакт с членами комиссии критически важным фактором успешного оспаривания кадастровой стоимости и уделяем ему особое внимание. Это позволяет нам во многих случаях заранее гарантировать положительный результат.

Разумеется, такие гарантии возможны не всегда и требуют сбора дополнительной информации. Чтобы уточнить возможность гарантированного оспаривания кадастровой стоимости в вашем случае, вы можете связаться со специалистом нашей компании.

Если все требования соблюдены, и рыночная стоимость объекта ниже кадастровой на 20-30%, а рассчитанный удельный показатель его рыночной стоимости не слишком далеко отклоняется от среднего по группе, то вопросов у комиссии не возникает, и возможно дальнейшее рассмотрение отчета.

Если же ставки выше, и вы претендуете на снижение стоимости на более серьезную величину, то нужно готовиться к отрицательному решению комиссии и следующей необходимой в этом случае процедуре — оспариванию кадастровой стоимости в суде.

Это абсолютно нормальная практика, предусмотренная законодательством, и о ее тонкостях мы расскажем в следующей статье.

Порядок расчета земельного налога при изменении кадастровой стоимости и налоговой ставки в течение года

В соответствии с действующим законодательством организации — владельцы земельных участков обязаны исчислять и уплачивать земельный налог исходя из кадастровой стоимости принадлежащего им участка. При этом в силу прямого указания закона кадастровая стоимость должна быть определена не на произвольную дату либо дату расчета налога, а на 1 января года, являющегося налоговым периодом. Подобный порядок расчета является удобным, если стоимость земли и ее назначение не изменяются в течение года. Однако на практике нередки случаи, когда по тем или иным причинам кадастровая стоимость участка и (или) налоговая ставка пересматривается. Нужно ли при этом производить пересчет земельного налога? Ответ на этот вопрос зависит от целого ряда факторов.
Кадастровая стоимость земельного участка может изменяться в результате перевода земель из одной категории в другую или изменения вида разрешенного использования земельного участка, в результате установления судом рыночной стоимости земельного участка и внесения такой стоимости в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой стоимости, а также в результате исправления технических ошибок, допущенных при внесении сведений в государственный кадастр. При этом корректировка цены земельного участка может устанавливаться на 1 января отчетного года, то есть носить ретроспективный характер, либо на какую-либо другую дату в течение отчетного года. Изменение стоимости может происходить как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения.
При изменении кадастровой стоимости в сторону увеличения независимо от причин такого изменения Минфин России в   письме от 05.09.2013 г. № 03-05-05-02/36540 рекомендует новую кадастровую стоимость применять в целях определения налоговой базы по земельному налогу по состоянию на 1 января года, следующего за налоговым периодом, в котором были внесены такие изменения в кадастр.
Таким образом, если увеличение кадастровой стоимости не связано с изменением категории земель либо вида разрешенного использования (то есть налоговая ставка в течение налогового периода не изменялась), то производить пересчет земельного налога в текущем налоговом периоде не следует, поскольку подобное привело бы к ухудшению положения налогоплательщика.
Исключением является ситуация, при которой увеличение кадастровой стоимости произошло вследствие исправления допущенных при внесении сведений в государственный кадастр технических ошибок, что зафиксировано судебным решением. В этом случае, даже если кадастровая стоимость земельного участка изменена по состоянию на 1 января года (ретроспективно), земельный налог необходимо исчислять исходя из новой стоимости земельного участка, скорректировав налоговые обязательства.  Такой позиции придерживаются арбитражные суды и ФНС России.

Пример 1.  На основании судебного решения, вынесенного в 01.07.2013 г., исправлена техническая ошибка, допущенная органами кадастрового учета в отношении земельного участка, отнесенного к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в городе Москве, принадлежащего ООО «Альфа», в связи с неверным применением удельного показателя кадастровой стоимости земли на единицу площади.
Кадастровая стоимость земельного участка увеличена с 10 000 000 руб. до 20 000 000 руб., при этом в силу прямого указания в тексте судебного решения изменения в кадастр внесены с 1 января 2013 г.
Порядок расчета: До вступления в силу судебного решения  авансовые платежи по земельному налогу исчислялись ООО «Альфа» в размере 7 500 руб. за квартал (10 000 000 руб. х 0,3% х 0,25).
После вступления в силу решения суда налогоплательщику следует пересчитать налоговые обязательства из расчета 20 000 000 руб. х 0,3% х 0,25 и доплатить разницу в сумме 7500 рублей за 1 и 2 квартал 2013 г. в бюджет. Авансовые платежи за 3 квартал 2013 г. и за налоговый период 2013 г. ООО «Альфа» следует исчислять исходя из кадастровой стоимости в размере 20 000 000 руб. и рассчитывать в размере 15 000 руб. за квартал.

Если кадастровая стоимость земельного участка уменьшилась, при расчете земельного налога с момента, когда оформлены подтверждающие документы, применение другой кадастровой стоимости возможно при условии, что она соответствует показателю, установленному на начало года местными органами власти. Подобная точка зрения высказана в  постановлениях Президиума ВАС РФ от 06.11.2012 № 7701/12, от 28.06.2011
  № 913/11, постановлении Седьмого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2013 .
Кроме того, если изменение категории земель либо вида разрешенного использования  привело к изменению налоговой ставки, при расчете налога с момента такого изменения (независимо от того, увеличилась либо уменьшилась кадастровая стоимость земли или сама налоговая ставка) необходимо применять новую ставку.
В письме от 13.04.2013 № 03-05-04-02/7507 Минфин России  рекомендует рассчитывать земельный налог или авансовый платеж по нему с учетом коэффициента, определяемого как отношение количества полных месяцев, в течение которых земельный участок оценивался по той или иной кадастровой стоимости, к их полному числу в налоговом или отчетном периоде. При этом к полному месяцу приравнивается месяц, в котором та или иная кадастровая стоимость (налоговая ставка) применялась более пятнадцати дней.
В отчетном периоде, когда произошли изменения, а также при исчислении налога за год в расчете участвуют разные кадастровые стоимости и различные коэффициенты; в оставшиеся после изменений отчетные периоды до окончания календарного года авансовые платежи по налогу рассчитываются исходя из новой стоимости и новой ставки.
Для расчета земельного налога с учетом поправочного коэффициента может быть применена следующая формула:

Н = Кс х Cт х Кф,
где Н — величина налога; Кс — кадастровая стоимость; Ст — ставка налога; Кф — коэффициент.
В числитель для расчета коэффициента подставляется количество полных месяцев, оставшихся до конца квартала (при расчете авансового платежа) или года (при вычислении налога) после изменения стоимости земли либо ставки налога, а в знаменатель — число 3 (для отчетного периода) или 12 (для налогового периода).

Пример 2.  ООО «Омега» 12.06.2013 получило документы, на основании которых изменилась категория принадлежащего ей земельного участка №1, расположенного на территории города Москвы. До 12.06.2013  данный земельный участок относился к категории земель сельскохозяйственного назначения и оценивался в 10 000 000 руб., после указанной даты участок был переведен в категорию прочих земель с кадастровой стоимостью 15 000 000 руб.
17.07.2013  изменилась категория  принадлежащего ООО «Омега» земельного участка №2, расположенного на территории города Москвы – из категории земель, используемых для эксплуатации спортивных сооружений он был переведен в категорию прочих земель, кадастровая стоимость участка не изменилась и составляла 2 000 000 руб..
20.10.2013  ООО «Омега» перевело из категории прочих земель в категорию земель сельскохозяйственного назначения земельный участок № 3, расположенный на территории города Москва. При этом кадастровая стоимость земельного участка уменьшилась с 10 000 000 руб. до 5 000 000 руб.

Порядок расчета: В отношении земельного участка № 1 произошло как увеличение кадастровой стоимости, так и увеличение налоговой ставки. Для расчета земельного налога при увеличении кадастровой стоимости участка в течение налогового периода применяется кадастровая стоимость, установленная на 1 января года, то есть в рассматриваемом случае – 10 000 000 руб..
Налоговая ставка определяется в зависимости от категории земель на дату расчета авансового платежа либо налога, таким образом при изменении категории земель необходимо применять новую налоговую ставку с учетом поправочного коэффициента. 
В рассматриваемом случае изменения произошли 12.06.2013 г. (до есть до 15го числа месяца), поэтому число полных месяцев применения ставки 0, 3% (для земель сельскохозяйственного назначения) составит 5 месяцев, коэффициент для исчисления налога за год составит 0, 42 (5/12); за второй квартал – 0, 67 (2/3).
Новая ставка 1,5 % (для прочих земель) будет применяться 7 полных месяцев, коэффициент  для расчета налога за год составит 0,58 (7/12),  за второй квартал — 0,33 (1/3).
Следовательно, за первые 5 месяцев сумма налога в отношении земельного участка № 1 составит  12 600 руб. (10 000 000 руб. х 0,3% х 0,42), а за последующий период –   87 000 руб. (10 000 000 руб. х 1,5% х 0,58). Общая сумма налога за год составит 99 600 рублей. Для квартальных авансовых платежей расчет осуществляется следующим образом:
— за I квартал – 7 500 руб. (10 000 000 руб. х 0,3% х 0,25);
— за II квартал – 17 400 руб. (10 000 000 руб. х 0,3% х 0,67 х 0,25) + (10 000 000 руб. х 1,5% х 0,33 х 0,25);
— за III квартал – 37 500 руб. (10 000 000 руб. х 1,5% х 0,25).

В отношении земельного участка № 2 увеличилась только налоговая ставка.
При расчете поправочного коэффициента месяц изменения ставки относится к полному месяцу применения ставки 0,3%, так как изменение произошли после 15го числа.
Таким образом, в отношении ставки 0,3% коэффициенты составят: 0, 58 (7/12) за год и 0,33 (1/3) за третий квартал. В отношении ставки 1,5% коэффициенты составят: 0, 42 (5/12) за год и 0, 67 (2/3) за третий квартал .
За первые 7 месяцев сумма налога в отношении земельного участка № 2  составит  3 480 руб. (2 000 000 руб. х 0,3% х 0,58), а за последующий период –   12 600 руб. (2 000 000 руб. х 1,5% х 0,42).
Общая сумма налога за год составит 16 080 руб. Для квартальных авансовых платежей расчет осуществляется следующим образом:
— за I квартал – 1 500 руб. (2 000 000 руб. х 0,3% х 0,25);
— за II квартал – 5 520 руб. (2 000 000 руб. х 0,3% х 0,33 х 0,25) + (2 000 000 руб. х 1,5% х 0,67 х 0,25);
— за III квартал – 7 500 руб. (2 000 000 руб. х 1,5% х 0,25).

В отношении земельного участка № 3 произошло уменьшение кадастровой стоимости и налоговой ставки. Начиная с 20.10.2013 ООО «Омега» вправе применять при расчете налога как пониженную ставку, так и новую кадастровую стоимость.
Поправочный коэффициент в отношении ранее установленной кадастровой стоимости для расчета налога составят 0, 83 (10/12); в отношении новой кадастровой стоимости – 0, 17 (2/12).
За первые 10 месяцев сумма налога в отношении земельного участка № 3 составит  124 500 руб. (10 000 000 руб. х 1,5% х 0,83), а за последующий период –   2 550 руб. (5 000 000 руб. х 0,3% х 0,17).
Общая сумма налога за год составит 127 050 руб.
При этом авансовые платежи за I, II, III кварталы рассчитываются исходя из прежней стоимости и налоговой ставки – в размере 37 500 руб. (10 000 000 руб. х 1,5% х 0,25).

Библиографический   список
1..Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от  05.08.2000 № 117-ФЗ (ред. от 20.04.2014 . – Режим доступа: http://www.consultant.ru.
2. Закон г. Москвы от 24.11.2004 № 74 «О земельном налоге».– Режим доступа: http://base.garant.ru/12137774/#ixzz2yNJJEokW3.
3. Письма Минфина России от 05.09.2013 № 03-05-05-02/36540; 16.07.2013  № 03-08-04-02/27809; 15.03. 2012 № 03-05-05-02/15; 13.03.2013 № 03-05-04-02/7507  . – Режим доступа: http://www.consultant.ru.
4. Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 03.02.2010 № 165-О-О . – Режим доступа: http://www.consultant.ru.
5. Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2009 по делу № А56-54160/2008 . –  Режим  доступа: http://www.consultant.ru.
6. Постановление Президиума ВАС РФ от 06.11.2012  № 7701/12. –  Режим доступа: http://www.consultant.ru.
7. Постановление Президиума ВАС РФ от 28.06.2011  № 913/11 . –  Режим доступа: http://www.consultant.ru.
8.

Оспаривание кадастровой стоимости объектов недвижимости в 2018

Постановлении Седьмого арбитражного апелляционного суда от  06.12.2013  . –  Режим  доступа: http://www.consultant.ru.
9. Письмо ФНС России от 25.01.2013 № БС-4-11/959 . – Режим доступа: http://www.consultant.ru.

Павлова А.А., специалист по налогообложению Департамента налогового и правового консалтинга,

ЗАО «Объединенные консультанты ФДП»

5 ОШИБОК ПРИ

"СНИЖЕНИИ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ"

   

1.      Выбор непроверенного оценщика для выполнения отчета по установлению кадастровой стоимости =>

Заранее негативное отношение судьи к оценке. Порой, когда приносишь не свой отчет, судья листает дело, смотрит на отчет и со вздохом говорит «Опять такой-то»…  Вероятность назначения судебной экспертизы и повышения итоговой рыночной стоимости резко возрастает. Поэтому пользуйтесь оценщиком с хорошей репутацией именно у «земельных» юристов.
 
2.      Заниженные показатели рыночной стоимости квадратного метра земельного участка =>

Судьи уже знают разумные пределы для каждого города, и теперь снизить стоимость в 20 раз практически невозможно. Если судья видит такой отчет, то с 99% вероятностью будет назначена независимая экспертиза или предложено сделать новую оценку и экспертизу. К тому же, юр.лица должны сначала обратиться с отчетом в Комиссию и только потом в суд. А в Комиссии сидят оценщики и будут придираться к любым неточностям. В этом случае, Вам либо нужно будет переделывать отчет и экспертизу (за чей счет?), либо идти в суд с таким отказом. А видя такой отказ, суд, скорее всего, назначит судебную экспертизу и "опять приплыли". 

Известен даже случай, когда оценщик сделал цену 500р. за квадратный метр в то время, как среднерыночная составляет 1000р./кв.м. Похоже, что судьи уже нплохо знают средние показатели. Судья предложила сделать новую оценку, но оценщик был уверен в своем отчете. И судья отказала в иске! Сославшись на "отсутствие аналитики", хотя аналитика была и на самом деле существенных замечаний к отчету не было. Просто вышли из диапазона.

Как оспорить кадастровую оценку?

Хотя и была подана апелляционная жалоба, решение оставили в силе (при этом жалоба рассматривается коллегами этой же судьи).

На достигаемую нашим оценщиком цену мы даем гарантию! И в случае необходимости повторной оценки и экспертизы мы делаем все за свой счет.

Обязательно уточняйте этот нюанс.

И будьте разумны в своих желаниях!

 
3.      Выбор юриста с недостаточно широкой  практикой в сфере снижения кадастровой стоимости  =>

Здесь самый широкий список вариантов. Со временем в Областном суде выработалась весьма специфическая практика по составу документов, требуемых для подачи иска, и неумелый юрист может подавать иск по 5 раз, и каждый раз будет что-то еще для оставления дела без движения. Этот вопрос особенно остро стоит в конце года, когда заканчивается право на перерасчет с 1 января текущего года. Выбирайте профессионалов!
 
4.      Неверная дата определения кадастровой стоимости =>

Это одна из самых неприятных ошибок. Существует 4 разные даты, по состоянию на которую нужно делать оценку и порой правильную дату не определишь, пока  суд не запросит кадастровое дело.  В таких случаях мы своим клиентам гарантируем переделку за наш счет. Обязательно обговаривайте этот момент с исполнителем!
 
5.      Отсутствие гарантий на результат  => Мы даем 100% гарантию на результат. Если он не будет достигнут, то ВСЕ деньги, будут возвращены.
   

Хотите флешку-визитку  в подарок? Позвоните по тел. 60-18-18, скажите, что Вы прочитали про «5 ошибок» и хотите снизить кадастровую стоимость.  Мы выясним у Вас детали, подготовим договор и будем ждать Вас  у нас в офисе с вкусным кофе, печеньем и подарком!

С Уважением,                                                      М.Ю. Щербаков.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *