Как открыть ТСЖ

Правовые основы деятельности товариществ собственников жилья

Введение в действие на территории Российской Федерации сначала Закона РСФСР "О собственности в РСФСР", а затем закрепление прав частной собственности физических лиц на недвижимое имущество Гражданским кодексом РФ способствовали развитию процессов приватизации жилого и нежилого фонда, расширению вторичного рынка недвижимости и созданию товариществ собственников жилья.

В целях регулирования процесса создания товариществ собственников жилья с 26 июня 1996 г. введен в действие Федеральный закон от 15.06.1996 N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья".

Однако до настоящего времени при реализации данного закона возникают вопросы об отношении собственности в товариществах, государственной регистрации, порядке образования, эксплуатации, приращения, отчуждения, передачи прав на недвижимое имущество в кондоминиуме, о порядке создания, регистрации, функционирования и ликвидации товарищества собственников жилья, а также налогообложении имущества и доходов товарищества и его членов.

Обзор законодательных и нормативных актов Правительства Российской Федерации

Действие Федерального закона "О товариществах собственников жилья" распространяется на отношения собственности в кондоминиумах, помещения в которых принадлежат не менее чем двум домовладельцам, на вновь создаваемые кондоминиумы в процессе строительства и реконструкции, а также на все товарищества домовладельцев, жилищные кооперативы (ЖК), жилищно — строительные кооперативы (ЖСК) с полностью выплаченным паевым взносом хотя бы одним членом, иные объединения собственников недвижимости в жилищной сфере, создаваемые для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и общим имуществом жилого дома. Положения данного Закона применяются при регулировании соответствующих отношений на территории Российской Федерации с участием российских и иностранных физических и юридических лиц, лиц без гражданства, если иное не установлено международными договорами.

Определения основных понятий, используемых в Федеральном законе, приводятся в ст.1. Под кондоминиумом понимается единый комплекс недвижимого имущества (включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости), в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (домовладельцев) — частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности.

Определение размеров и установление границ земельных участков в кондоминиумах имеет большое значение для улучшения условий проживания домовладельцев, а также как источник дополнительных доходов от платных автостоянок, торговых палаток, размещения временных гаражей и т.п. Порядок установления границ земельных участков изложен в ст.10 Федерального закона "О товариществах собственников жилья". Статья 11 этого же Закона устанавливает принцип бесплатной передачи нормативных размеров земельных участков, на которых расположены жилые здания и иные объекты недвижимости, входящие в состав кондоминиума на праве общей долевой собственности домовладельцев. Установлено, что сверхнормативная территория может быть приобретена в собственность или получена в аренду в качестве самостоятельной единицы кондоминиума.

Законодательно товарищество собственников жилья (ТСЖ) определено как некоммерческая организация, форма объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и в установленных в законодательном порядке пределах распоряжения общим имуществом, при создании которого необходимо определить формы управления объектом кондоминиума. Примерный устав товарищества собственников жилья утвержден Приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно — коммунальному хозяйству от 03.08.1998 N 35.

Решение об образовании товарищества собственников жилья принимается на общем собрании домовладельцев. На этом же собрании принимается и Устав товарищества. Образование товарищества во вновь создаваемом кондоминиуме осуществляется на основании учредительного договора об образовании юридического лица без процедуры проведения общего собрания.

Кондоминиум (как земельно — имущественный комплекс, так и отдельные объекты недвижимого имущества, входящие в состав кондоминиума), права на недвижимое имущество юридических и физических лиц и сделки с ним, а также товарищество собственников жилья (как юридическое лицо) в соответствии с гражданским законодательством и Законом РФ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" подлежат государственной регистрации.

При этом следует различать понятия "государственная регистрация" и "государственный учет". Государственная регистрация — это действие, в результате которого возникают, переходят и прекращаются правоспособность юридического лица, вещные права на недвижимые вещи и т.п. Государственный учет означает проведение технического, статистического и бухгалтерского учета.

Запись в Едином государственном реестре прав (ЕГРП) на недвижимое имущество и сделок с ним дает право физическим и юридическим лицам стать полными собственниками на заявленное имущество или других вещных прав. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке. Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав. Государственная регистрация осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества. Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в ЕГРП.

Права на недвижимое имущество, которые возникли до вступления в силу Федерального закона "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации.

Товарищество приобретает статус юридического лица только с момента государственной регистрации.

Исходя из того, что основной задачей товарищества собственников жилья является исполнение функций эксплуатационной организации, обеспечивающей нормальное проживание граждан, товарищество означает способ управления кондоминиумом. В большинстве случаев товарищества не могут взять на себя эти функции в полном объеме, поэтому реально товарищества выполняют функции заказчика коммунальных услуг. Способ управления кондоминиумом выбирается общим собранием домовладельцев. Деятельность товарищества подлежит лицензированию.

Товарищества и его контрагенты самостоятельно по договору определяют порядок платежей за обслуживание и ремонт дома, который будет зависеть от наличия предлагаемых домовладельцам сервисных услуг (содержание консьержки, установка домофонов, видеосистем и т.п.). Коммунальные и другие услуги оплачиваются в целом по дому по договору между товариществом и обслуживающей организацией.

Бывшие владельцы здания на основе договора с товариществом о финансировании жилищного фонда должны перечислять средства на содержание и ремонт жилых помещений, перешедших в частную собственность в результате приватизации, товариществу собственников жилья. При этом финансирование работ по содержанию и ремонту жилищного фонда товариществ собственников жилья должно осуществляться на равных условиях с жилищным фондом, находящимся в собственности города.

В кондоминиуме содержание и ремонт помещений осуществляются за счет домовладельцев. Общие размеры обязательных платежей на содержание и ремонт общего имущества устанавливаются на основе единых правил и норм, утвержденных органами местного самоуправления, и обеспечивают возмещение издержек на обслуживание, текущий и профилактический ремонты, а также на капитальный ремонт общего имущества.

При этом, как указано в Постановлении Конституционного Суда РФ от 03.04.1998 N 10-П, вполне допустимый законный отказ домовладельцев от вступления в члены товарищества не освобождает их от участия в несении необходимых расходов на общее имущество.

При реализации предусмотренных в ст.ст.40, 41 и 42 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" прав товарищества и его членов по осуществлению хозяйственной деятельности, формированию средств товарищества, а также прав собственности домовладельцев товарищества на занимаемые помещения в кондоминиуме и осуществление предпринимательской деятельности в принадлежащих им на праве собственности помещениях (по сдаче этих помещений внаем или в аренду) необходимо учитывать возникающие при этом обязательства по уплате налогов в соответствии с Законом РФ от 13.12.1991 N 2030-1 (ред.

Как создать ТСЖ в многоквартирном доме: пошаговая инструкция на 2018 год

04.05.1999) "О налоге на имущество предприятий", Законом РФ от 11.10.1991 N 1738-1 (ред. 29.12.1998) "О плате за землю", Законом РФ от 09.12.1991 N 2003-1 (ред. 17.07.1999) "О налогах на имущество физических лиц", Законом РФ от 27.12.1991 N 2116-1 (ред. 04.05.1999) "О налоге на прибыль предприятий и организаций", Законом РФ от 07.12.1991 N 1998-1 (ред. 02.01.2000) "О подоходном налоге с физических лиц".

Ликвидация товарищества собственников жилья производится по правилам, установленным гражданским законодательством. Ликвидация товарищества возможна как при его преобразовании в другую организационно — правовую форму, так и в случае физического уничтожения в кондоминиуме и приобретения одним лицом в собственность всех помещений в кондоминиуме.

При ликвидации товарищества недвижимое и иное имущество, оставшееся после расчетов с бюджетом, банками и другими кредиторами, распределяется между членами товарищества в порядке, определенном Уставом товарищества.

Что касается членства в товариществе собственников жилья, то положения п.п.1, 3 и 4 ст.32 и п.п.2 и 3 ст.49 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" Постановлением Конституционного Суда РФ от 03.04.1998 N 10-П в соответствии с ч.2 ст.30 Конституции РФ признаны неконституционными ввиду невозможности принуждения к вступлению в какое-либо объединение и пребыванию в нем.

Обзор законодательных и нормативных актов Правительства Москвы

В целях обеспечения введения в действие Федерального закона "О товариществах собственников жилья" Правительство Москвы Постановлением от 14.01.1997 N 16 установило Порядок применения Федерального закона "О товариществах собственников жилья" в г. Москве. В нем, в частности, было рекомендовало жилищным и жилищно — строительным кооперативам (члены которых полностью выплатили паевые взносы), а также товариществам собственников жилья, ранее зарегистрированным в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 06.04.1993 N 300 "Об основах образования деятельности в городе Москве товариществ собственников жилых помещений", привести свои учредительные документы в соответствие с данным Законом не позднее 1 января 1998 г.

Распоряжением Премьера Правительства Москвы от 05.01.1997 N 9-РП для оказания методической помощи собственникам жилых помещений при создании товариществ собственников жилья, обеспечения эффективной защиты прав собственников, объединившихся для управления жилыми многоквартирными домами, утвержден Примерный устав товарищества собственников жилья для г. Москвы, которым рекомендовано руководствоваться Московской регистрационной палате при регистрации названных товариществ.

Закон г. Москвы от 16.04.1997 N 8-28 "О правах товарищества собственников жилья по управлению и использованию объектов нежилого фонда в кондоминиуме" установил права товарищества собственников жилья по управлению и использованию объектов нежилого фонда, находящихся в собственности г. Москвы и входящих в состав кондоминиума, управляемого товариществом, а также определил порядок и условия реализации этих прав.

В целях создания в городе условий для эффективного функционирования товариществ собственников жилья и установления единого порядка передачи и использования ими объектов нежилого фонда, являющихся собственностью города, разработан Порядок передачи и использования объектов нежилого фонда в кондоминиумах (Постановление Правительства Москвы от 13.01.1998 N 26 (ред. 08.02.2000).

В целях реализации Распоряжения Мэра Москвы от 09.12.1996 N 576/1-РМ "О порядке финансирования работ по организации управления, эксплуатации и ремонта домов жилищных, жилищно — строительных кооперативов и образованных на их основе товариществ собственников жилья" утвержден Типовой договор на обслуживание дома жилищного (жилищно — строительного) кооператива (образованного на основе ЖК или ЖСК товарищества собственников жилых помещений) и Порядок передачи домов ЖК (ЖСК) и образованных на основе ЖК (ЖСК) товариществ собственников жилых помещений в управление городским жилищным предприятиям (Приказ Управления городского заказа Правительства Москвы от 18.03.1997 N 55-65/73 "О жилищных и жилищно — строительных кооперативах"). Названным Приказом определено, что ЖК, ЖСК и образованные на их основе товарищества вправе самостоятельно заключать договоры с ремонтно — эксплуатационными предприятиями по договорным ценам.

Распоряжением Премьера Правительства Москвы от 26.03.1998 N 322-РП "О мероприятиях по стимулированию процесса образования товариществ собственников жилья" признано целесообразным в первоочередном порядке создание товариществ собственников жилья на базе домов жилищных и жилищно — строительных кооперативов.

В целях реализации положений Федерального закона "О товариществах собственников жилья", установления экономических принципов управления общей собственностью, проведения единой жилищной политики в городе и осуществления контроля за использованием жилой площади и нежилых помещений создано Московское городское унитарное предприятие по содействию в регистрации кондоминиумов и создании товариществ собственников жилья (ГУП "Мосжилкомплекс") в ведении Управления внебюджетного планирования развития города (Постановление Правительства Москвы от 04.08.1998 N 592).

Распоряжением Правительства от 24.12.1999 N 1251-РП "О внесении изменений и дополнений в Распоряжение от 23.02.1999 N 158-РП" поручено руководителям организаций, уполномоченных реализовывать квартиры в строящихся домах, где будут создаваться ТСЖ, в инвестиционных договорах купли — продажи предусматривать пункт, информирующий покупателей и инвесторов о создании ТСЖ в указанных домах.

Для упрощения процедуры и снижения затрат товариществ собственников жилья при регистрации, а также для исключения дублирования функций Московской регистрационной палаты Постановлением Правительства Москвы от 06.10.1998 N 765 утверждено Положение о едином порядке регистрации товариществ собственников жилья.

Распоряжение Премьера Правительства Москвы от 21.04.1999 N 348-РП (ред. 17.08.1999) утвердило единый Порядок и нормативы финансирования из бюджета г. Москвы расходов на возмещение убытков от эксплуатации жилищного фонда, находящегося в управлении товариществ собственников жилья. Указанный порядок и нормативы распространяются на ТСЖ, созданные в домах ЖК, ЖСК с полностью выплаченным паевым взносом хотя бы одним членом; в бывшем государственном фонде г. Москвы; домах, построенных с привлечением средств внебюджетного жилищно — инвестиционного фонда города; а также в домах, в которые осуществляется переселение граждан в результате реализации городских программ; в домах, квартиры в которых приобретены гражданами за счет бюджетных субсидий на строительство и приобретение жилья.

В целях установления единых условий пользования бюджетными средствами г. Москвы в настоящее время утвержден Примерный договор на финансирование за счет средств бюджета г. Москвы расходов на возмещение убытков от эксплуатации жилищного фонда, находящегося в управлении товарищества собственников жилья (Распоряжение первого заместителя Премьера Правительства Москвы от 04.11.1999 N 895-РЗП).

Г.Н.Присягина

Советник налоговой службы

III ранга

Управления МНС России по г. Москве

Как организовать ТСЖ: в многоквартирном или старом доме

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) — это объединение собственников помещений в многоквартирном доме (МКД) для совместного управления общим имуществом в МКД либо, в установленных случаях, имуществом собственников помещений в нескольких МКД или нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и, в установленных законом пределах, распоряжения соответствующим имуществом, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся помещениями в данном МКД или данными жилыми домами, а также иной предусмотренной законом деятельности (ч. 1 ст. 135 ЖК РФ).

Для создания ТСЖ рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Подготовьте устав ТСЖ

Основным документом, регламентирующим деятельность ТСЖ, является устав, который необходимо подготовить заранее для последующего утверждения на общем собрании собственников помещений в МКД. Устав ТСЖ должен содержать следующие сведения (п. 1 ст. 52, п. 1 ст.

Как можно создать ТСЖ в многоквартирном доме в 2018 году

54 ГК РФ; п. 9 ст. 2, ч. 2, 2.1 ст. 135 ЖК РФ):

1) наименование, включающее слова «товарищество собственников жилья»;

2) место нахождения ТСЖ;

3) предмет и цели его деятельности;

4) порядок возникновения и прекращения членства в ТСЖ;

5) состав и компетенция органов управления ТСЖ, порядок принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов;

6) состав и компетенция ревизионной комиссии (либо компетенция ревизора) ТСЖ;

7) иные сведения, например об имуществе ТСЖ, о правах и обязанностях его членов, о порядке реорганизации и ликвидации товарищества, внесения изменений и дополнений в устав.

В уставе ТСЖ может быть предусмотрено использование государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ) или иной системы при решении вопросов, связанных с управлением ТСЖ.

Шаг 2. Проведите общее собрание собственников помещений в МКД

Решение о создании ТСЖ принимается собственниками помещений в МКД на общем собрании, которое может быть проведено посредством очного, очно-заочного либо заочного голосования (ст. 44.1, ч. 1 ст. 136 ЖК РФ).

Сообщение о проведении общего собрания должно быть направлено каждому собственнику помещения в МКД не позднее чем за 10 дней до даты его проведения (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ).

В повестку дня необходимо включить вопрос о создании ТСЖ и об утверждении его устава (ч. 5 ст. 45 ЖК РФ).

Общее собрание собственников помещений в МКД правомочно, если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более 50% голосов от общего числа голосов (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ).

Решение о создании ТСЖ считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем МКД, обладающие более 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме (ч. 1 ст. 136 ЖК РФ).

Устав ТСЖ принимается большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 135 ЖК РФ).

Решения общего собрания собственников помещений в МКД оформляются протоколами и являются обязательными для всех собственников помещений в МКД, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании (ч. 1, 5 ст. 46 ЖК РФ).

Протокол общего собрания подписывается всеми собственниками помещений в МКД, проголосовавшими за принятие вышеуказанных решений (ч. 1.1 ст. 136 ЖК РФ).

При создании в предусмотренных законом случаях ТСЖ в нескольких МКД соответствующие решения принимаются на общих собраниях собственников помещений в каждом МКД большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме (п. 1 ч. 2 ст. 136 ЖК РФ).

При создании ТСЖ в нескольких жилых домах решения о создании товарищества и об утверждении его устава принимаются по соглашению всех собственников данных домов. Решения об избрании правления такого товарищества, избрании председателя правления товарищества или иных вопросах принимаются в данном случае на общем собрании собственников жилых домов большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников жилых домов (п. 2 ч. 2 ст. 136 ЖК РФ).

Шаг 3. Подайте документы на государственную регистрацию

Для государственной регистрации ТСЖ следует обратиться с необходимыми документами в ИФНС России по месту нахождения постоянно действующего исполнительного органа ТСЖ (п. 8 ст. 51 ГК РФ; п. 2 ст. 8, п. 1 ст. 13 Закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ; п. 1 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 30.09.2004 N 506).

К необходимым документам относятся (ч. 2, 5 ст. 136 ЖК РФ; п. 1 ст. 9, ст. 12 Закона N 129-ФЗ):

1) заявление о государственной регистрации ТСЖ;

2) протокол (при создании ТСЖ в нескольких МКД — протоколы по каждому дому) общего собрания собственников помещений в МКД, на котором приняты решения о создании товарищества и об утверждении его устава;

3) устав ТСЖ (в двух экземплярах при представлении документов непосредственно или по почте);

4) сведения о лицах, проголосовавших на общем собрании (собраниях) собственников помещений в МКД за создание ТСЖ, о принадлежащих этим лицам долях в праве общей собственности на общее имущество в МКД;

5) нотариальная доверенность (если с документами обращается представитель);

6) документ об уплате госпошлины.

Справка.Размер госпошлины

За государственную регистрацию ТСЖ уплачивается государственная пошлина в размере 4 000 руб. (пп. 1 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Документы можно представить (п. 1 ст. 9 Закона N 129-ФЗ):

  • лично или через представителя непосредственно в налоговый орган либо в МФЦ;
  • почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке и описью вложения;
  • в электронной форме, в частности через Единый портал госуслуг или официальный сайт ФНС России.

Срок государственной регистрации ТСЖ составляет три рабочих дня со дня представления необходимых документов. ТСЖ считается созданным, а данные о нем считаются включенными в ЕГРЮЛ со дня внесения соответствующей записи в этот реестр (п. 2 ст. 11, п. 3 ст. 13 Закона N 129-ФЗ).

Связанные вопросы

Как провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме? >>>

Полезная информация по вопросу

Портал государственных услуг Российской Федерации — www.gosuslugi.ru

Официальный сайт Федеральной налоговой службы — www.nalog.ru

Вступив в ТСЖ, собственник обязан принимать участие в жизни своего дома: участвовать в общем собрании собственников (голосовать). Причем, чем больше жилплощадь, тем весомее «голос»
 

Одно ТСЖ может объединить несколько домов или даже кварталов. Чем больше входящая в товарищество площадь, тем ниже тарифы всех обслуживающих организаций, но в этом случае злую шутку может сыграть «демократия», ведь один голос играет малую роль. Чтобы создать ТСЖ, необходимы голоса 50% + 1 голос собственников площадей. Жильцы дома, не вступившие в ТСЖ, лишают себя права голоса. При этом они обязаны выполнять все решения общего собрания собственников.
 

Для создания ТСЖ необходимо:
 

1. Образование инициативной группы
Инициативная группа должна быть сформирована из собственников или будущих собственников. Количество участников группы не ограничено.

2. Обращение в администрацию органов местного самоуправления
После этого инициативная группа обращается к главе администрации муниципального образования поселения с заявлением, в котором обязательно должны быть прописаны следующие пункты:
— о предоставлении инициативной группе списка квартир этого дома с указанием площади квартиры, (если квартира коммунальная – площадей комнат), и сведений о собственности: частная собственность или собственность города.
— об утверждении кандидатуры Представителя города в будущем ТСЖ для участия в организационном собрании и дальнейшей работы ТСЖ. Первое общее собрание собственников выбирает форму управления домом. Присутствие Представителя необходимо для создания кворума, а также для ответов на многие вопросы, которые возникают у жителей дома. Остальные пункты заявления могут содержать пожелания жильцов.
 

3. Предварительная подготовка к собранию
Разработав примерный устав ТСЖ и примерный Протокол общего собрания в электронном виде, необходимо для подготовки и проведения собрания, а также для разработки необходимых документов, изучить устав ТСЖ и подготовить свой окончательный вариант до собрания.
В него необходимо включить положение о заочном голосовании. Все остальные изменения и дополнения – по желанию. Устав готовится заранее, чтобы принять его на первом собрании. В последующем, устав необходим для регистрации ТСЖ. Далее необходимо подготовить листы голосования по вопросам «повестки дня». Лучше всего подготовить бланки с конкретными вопросами, на которые было бы необходимо дать однозначный вариант ответа. Вариантов голосования может быть несколько:
а) по каждому вопросу повестки дня готовится отдельный список участников голосования с графами «Да», «Нет», «Воздержался». При таком варианте каждый участник отмечается в списке в соответствии с принятым им решением, ставя свою подпись.
б) на каждую квартиру готовится отдельный бюллетень, в котором по ходу собрания ставятся отметки о голосовании, и который по окончании собрания собирается для подведения общих итогов.
Кстати, не забудьте, что все собственники должны быть проинформированы о дате и времени собрания и по вопросам повестки, то есть необходимо в первый раз всем раздать под роспись каждому собственнику, а в дальнейшем на собрании нужно определить наиболее удобный способ оповещения.
 

4. Проведение общего собрания
Собрание проводится инициаторами, а решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Желательна следующая структура повестки дня:
— Выбор способа управления.
 

На собрании необходимо осветить все способы управления многоквартирным домом:
— непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
— управление управляющей организацией; управление товариществом собственников жилья.
Если собственники помещений в многоквартирном доме не определятся сами, за них это сделает город. При этом будет проведен открытый конкурс по отбору управляющей организации. С победившей организацией город заключает договор на управление многоквартирным домом.
 

Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
 

Если у дома нет своего расчетного счета, платежи жильцов поступают на расчетный счет управляющей компании. Управляющая компания имеет в управлении не один дом. Поэтому средства поступают в «общий котел», и УК занимается их перераспределением по своему усмотрению.
 

Собственники помещений самостоятельно решают, каким способом управлять своим домом: собственными силами или с привлечением специалистов-профессионалов (управляющего, управляющей компании). Если качество предоставляемых услуг не будет соответствовать требованиям жильцов, ТСЖ имеет право расторгнуть договор и пригласить для выполнения работ другие организации.
 

СЖ само планирует ремонтные работы в своем доме, определяет их очередность. План работ и смета расходов на год утверждаются на общем собрании членов ТСЖ. И при этом не надо никого ни о чем просить, обивая пороги различных инстанций.
 

Любой член ТСЖ имеет возможность осуществлять контроль за расходованием средств товарищества. В ТСЖ имеется свой расчетный счет, и платежи поступают только на него и на нужды ТСЖ. В ТСЖ действует ревизионная комиссия. Прозрачность бюджета — это привилегия, которой лишены жители домов, в которых не созданы ТСЖ.
 

В ТСЖ появляется возможность иметь дополнительные доходы от сдачи в аренду нежилых помещений, находящихся в общедолевой собственности (технический этаж, подвал, колясочная и т.п.), рационального использования земельного участка, предоставления рекламных площадей и др.
 

В ТСЖ создаются условия для более бережного отношения к местам общего пользования. Жильцы дома знают, что в случае поломки общего имущества придется платить самим. После наведения порядка в доме самими жильцами, никто не будет разрисовывать стены, разбивать окна и т.д. (хозяин всегда знает цену своего труда).

Как следствие, повышается рыночная стоимость квартир, находящихся в ТСЖ, появляется возможность снижения затрат на содержание и текущий ремонт дома, высвобождаются дополнительные средства для проведения ремонтных и профилактических работ. В перспективе могут быть снижены ежемесячные платежи за жилищные услуги.
 

В устав ТСЖ можно внести статью о заочном голосовании, избавив, тем самым, всех жильцов дома от долгой и утомительной процедуры общего собрания. Для выполнения некоторых работ по содержанию, ремонту, обслуживанию жилого дома товариществом могут привлекаться на договорных условиях и жители дома (дополнительный заработок по месту жительства). У должников выполненные работы могут засчитываться в соответствующих платежах за жилищно-коммунальные услуги.

Как открыть ТСЖ в многоквартирном доме?

Дома, в которых создаются ТСЖ, в первую очередь включаются в адресные программы капитального ремонта и благоустройства, программы по установке металлических дверей и ремонту лестничных клеток.
 

Решение о выборе формы управления домом принимается путем голосования. Решение считается принятым, если большинство проголосовало «за».
— Принятие устава ТСЖ – второй вопрос повестки дня.
Повестка должна содержать не более пяти вопросов. Не забудьте, что в процессе собрания обязательно ведется протокол, необходимый для регистрации ТСЖ. Лист регистрации участников общего собрания и листы голосования по вопросам, выносимые на собрание, по окончании собрания и после оформления протокола должны подшиваться к протоколу собрания и составлять с ним единое целое. И хранится, как зеница ока, во избежание проблем.
— Регистрация ТСЖ
 

Так как ТСЖ – юридическое лицо, то для его регистрации необходимо обратиться в управление Федеральной налоговой службы , предъявив следующие документы:
• заявление о государственной регистрации по форме № 11001 (форму заявления можно взять в УФНС)
• протокол общего собрания (подлинник или нотариально заверенная копия);
• 2 экземпляра устава товарищества собственников жилья (прошитые, пронумерованные и утвержденные общим собранием домовладельцев);
• квитанция об уплате госпошлины за регистрацию товарищества
 

Передача дома в управление ТСЖ
 

Здание передается по акту приемки-передачи с приложением технической документации на здание, в соответствии с правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда.
 

После всего вышеперечисленного ТСЖ вправе от имени собственников заключать договоры с организациями-поставщиками коммунальных услуг, а также начислять соответствующие коммунальные для жильцов. После заключения договоров ТСЖ предоставляет в администрацию их перечень с указанием даты, номера договора и организации, с которой этот договор заключен.

Бурный процесс создания товариществ собственников жилья, охвативший страну, дает специалистам в области жилищного права богатую пищу для размышлений. Почему в одних многоквартирных домах ТСЖ успешно работают, а в других, едва появившись на свет, ликвидируются? В каждом ли доме нужно организовывать ТСЖ? Какое будущее ждет товарищества?..

На эти и другие вопросы в беседе корреспондента "КР" отвечает депутат Государственной Думы, председатель подкомитета по реформированию ЖКХ Комитета по строительству и земельным отношениям Госдумы РФ Галина Хованская.

Бабушка и бизнесмен

— В Госдуму приходит масса писем от жителей многоквартирных домов, где созданы ТСЖ. Из этой почты видно, что, как правило, успешно работают товарищества в домах, жители которых имеют примерно одинаково высокий уровень доходов. В основном это те, кто купил квартиры в новостройках. Они не стеснены в финансах, готовы дополнительно платить за комфорт и безопасность жилища.

В старых домах уровень доходов жильцов может отличаться в разы. У пенсионеров и, например, успешных предпринимателей совершенно разное представление об уровне услуг и их оплате. Особенно это несоответствие обострилось в период кризиса, и далеко не все жильцы могут оплачивать дополнительные услуги. Кроме того, к сожалению, в законодательных документах нет разъяснения, что следует считать обязательными платежами. Поэтому мы внесли соответствующие поправки к проекту изменений в Жилищный кодекс РФ, принятому в первом чтении еще летом 2006 года. Но до второго чтения проект так пока и не дошел — "завис". Нам не говорят "нет", но и не говорят "да". Годы идут, а права собственников нарушаются.

Однако многое зависит и от самих жителей, от энтузиастов, которые возглавляют товарищества. От их правовой осведомленности, знания жилищного законодательства, которое довольно быстро меняется, от умения отстаивать свои права.

Вполне конституционный подвал

— Какие вопросы чаще всего задают в письмах избиратели?

— Один из самых распространенных — об общем имуществе. Взять хотя бы технические подвалы, продажа которых продолжается несмотря на то, что чиновники вроде бы ратуют за создание ТСЖ.

В минувшем году Конституционный суд рассмотрел две жалобы. Одна поступила из Перми, другая — из Санкт-Петербурга. Заявители — члены ТСЖ. У них отобрали, не дав включить в общее имущество, технические подвалы. Собственники подали жалобы в арбитражные суды, но проиграли дела из-за того, что представители Фемиды своеобразно применяли статью 36 (часть 1) Жилищного кодекса РФ, где говорится, в том числе, о подвалах. В мотивировочной части постановлений судьи написали, что технические подвалы не были включены в общее имущество, поскольку у них есть и "другие полезные свойства". Тогда представители товариществ обратились в Конституционный суд, где и было разъяснено, что может быть отнесено к общему имуществу собственников в многоквартирном доме.

Напомним, к такому имуществу относятся нежилые помещения — лестничные площадки, лифты, коридоры, крыши, ограждающие конструкции, а также технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации. Кроме того, — находящееся в доме механическое, электрическое, санитарно-техническое оборудование, расположенное как за пределами, так и внутри помещений. Все это имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.

Конституционный суд сделал принципиально важное замечание, благодаря которому может измениться судебная практика по делам такого рода. Он указал, что наличие "полезных свойств" у технического помещения не является основанием для того, чтобы исключить его из общего имущества. Сейчас и пермяки, и жители Санкт-Петербурга собираются обжаловать решения местных судов. Думаю, разъяснение Конституционного суда поможет и другим товариществам отстоять подвалы и чердаки в своих домах.

Дайте только срок

— Немало проблем возникает у ТСЖ, когда их члены вдруг узнают, что права собственности нарушены, а срок исковой давности уже истек.

— Действительно, в таких случаях суды отказывали в исках ТСЖ и ЖСК. При этом применяли статью 181 (в новой редакции) Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которой срок исковой давности исчисляется с момента совершения сделки. И хотя жители даже не подозревали, что за их спинами была заключена какая-то сделка, отстоять права уже было невозможно.

Пленум Высшего арбитражного суда разъяснил: исчислять срок исковой давности о признании сделки недействительной надо в общем порядке, как это предусмотрено статьей 196 Гражданского кодекса РФ, то есть с момента, когда вы узнали или могли узнать, что ваше право нарушено. И составляет он три года. Этот вывод Высшего арбитражного суда тоже дает шанс товариществам отстоять свое право на общее имущество.

Также хочу еще раз напомнить председателям ТСЖ, что товарищества не должны платить налог на добавленную стоимость по операциям, связанным с обеспечением коммунальными услугами и с содержанием, эксплуатацией и ремонтом общего имущества многоквартирных домов. Такое решение еще в 2007 году принял Высший арбитражный суд. Об этом же говорится и в соответствующем законе, принятом недавно. Но до сих пор ко мне приходят члены товариществ и говорят, что с них берут налог, поскольку налоговая инспекция упорно считает ТСЖ перепродавцом услуг. Председателям товариществ хочется пожелать энергичнее отстаивать свои права, не поддаваться давлению налоговых инспекторов.

Границы дозволенного

— В общее имущество товарищества собственников жилья входит и земельный участок…

— Здесь тоже много проблем. После того как границы земельного участка определены и ему присвоен кадастровый номер, это ваша собственность. Но проводить межевание и оформлять придомовой участок как часть общего имущества у властей нет желания. К сожалению, заставить чиновников оформить землю зачастую можно только через суд. Самым настойчивым руководителям ТСЖ это удается.

Часто в письмах встречается вопрос: как определяются границы земельного участка? Известно, что это делается в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Но Министерство регионального развития дало разъяснения: при определении границ должно учитываться, что помимо самого жилого дома на участке могут находиться другие объекты, которые предназначены для его обслуживания, эксплуатации и благоустройства. В том числе это и элементы озеленения. Поэтому проводить границы земельного участка по отмосткам многоквартирного дома — нарушение закона. Если при определении размера и границ участка были нарушены права собственников в многоквартирном доме, надо обращаться за защитой в суд.

— В каждом ли доме нужно создавать ТСЖ?

— Если собственники многоквартирного дома приняли осознанное решение, создали товарищество, понимая все плюсы и минусы такого способа управления, это хорошо.

Но в России много маленьких домов, где по четыре-восемь квартир, и думаю, что там ТСЖ не нужны.

Вообще же считаю, что будущее все-таки не за товариществами, а за профессиональными управляющими компаниями. Ведь как часто бывает? Создается ТСЖ, но в доме нет профессионального управляющего. Хорошо, если найдется человек, который умеет это делать.

В основном товарищества все равно заключают договоры с управляющими компаниями, а сделать это можно и без ТСЖ, по решению общего собрания собственников. Пока управляющих компаний не много. Помочь им призвана созданная при моем участии ассоциация "Жилищная стратегия". Она объединяет управляющие компании, содействует созданию саморегулируемых организаций в жилищной сфере и вместе с работниками Московского строительного университета обучает управляющих

/Светлана Амелехина/ Источник: Квартирный ряд

8 (985) 763 — 90 — 66 (495) 776-13-39, (985) 776 13 39 или по e-mail: 6494149@bk.ru

Запись к адвокату на прием осуществляется по указанным выше телефонам. Внимание! Консультация платная.

Наши услуги ТСЖ:

1. Консультирование по вопросам: Создание ТСЖ Организация ТСЖ Функционирование ТСЖ Порядок проведения общего собрания Органы и сотрудники ТСЖ Управляющий ТСЖ Утверждение устава ТСЖ Решение общего собрания Регистрация ТСЖ Заключение договоров ТСЖ с обслуживающими компаниями Юридическая поддержка ТСЖ Обслуживание ТСЖ

2.

Как создать ТСЖ в многоквартирном доме

Составление заявлений: Составление исковых заявлений Составление жалоб Разработка правовых заключений по спорам Анализ договоров и документов (рисков) Составление претензий Юридическая поддержка ТСЖ

3. Урегулирование досудебных споров: Оспаривание решений органов управления ТСЖ С обслуживающими компаниями С государственными органами С поставщиками С налоговыми органами Споры с осуществлением экономической деятельности ТСЖ Споры о пользовании арендуемым нежилым помещением ТСЖ Юридическая поддержка ТСЖ

4. Представительство интересов ТСЖ в суде по всем сложившимся вопросам и спорам: взыскании задолженности о взыскании штрафных санкций о возмещении расходов о признании договора недействительным о признании незаконным и отмене постановления налогового органа о признании незаконным отказа о признании незаконными и отмене постановлений о признании права собственности на объекты о признании права собственности об обязании не чинить препятствий в пользовании и распоряжении об обязании ответчика снести самовольные постройки об обязании устранить недостатки, опущенные при строительстве об устранении препятствий в пользовании и владении

5. Сопровождение деятельности и сделок ТСЖ (недвижимость, экономическая деятельность и т.д): Составление договоров Поверка договоров Заключение договоров Оспаривание договоров Изменение договоров Пролонгация (продление) договоров

Тэги: Создание ТСЖ

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *