Как подать на размен квартиры?

Варианты размена квартиры

Сделка, совершаемая между физическими лицами и предусматривающая обмен жилыми площадями, обладает всеми характеристиками обязательственных отношений — мены. В юридической практике термин «размен» принято употреблять в рамках принудительных действий, санкционированных судом в отношении муниципальных квартир, в остальных случаях используется понятие мены. В целом же приемлемо приравнивать данные термины.

Существует множество вариаций подобных сделок. В зависимости от правовых характеристик жилья они могут подразделяться на размен:

  • приватизированной квартиры;
  • неприватизированной квартиры;
  • муниципальной квартиры (в рамках договора социального найма);
  • квартиры при реновации и пр.

По субъектному составу они подразделяются на сделки:

  • с участием органов местной власти;
  • между физическими лицами;
  • с долевым участником.

Следующая классификация основывается на требованиях, которые выдвигают стороны при поиске оптимальных вариантов размена. Это обмен:

  • равноценный — на аналогичные условия;
  • на квартиру или даже комнату меньшего размера при условии получения доплаты;
  • между городами с учетом переезда сторон;
  • на иные материальные блага.

Законодательно сделки по мене жилья можем подразделить на принудительные и добровольные, о которых мы поговорим подробнее далее.

Размен приватизированной квартиры

Приватизированная квартира предоставляет правообладателю максимальный объем прав по заключению сделки мены жилья. Владелец вправе распоряжаться своим жильем по своему усмотрению в рамках ГК РФ и ЖК РФ. Ключевым условием легальности сделки является прямо выраженное согласие собственника на ее заключение. Если владельцев несколько, соответственно, потребуется согласие каждого.

В зависимости от формы владения помещением может быть заключен договор мены жилья или обмена жилья (в случае приватизации в рамках договора социального найма). Ст. 72 ЖК РФ устанавливает презумпцию зеркальности сделки, то есть предполагается, что обмен квартирами произойдет на условиях обоюдной приватизации.

Обмен приватизированной квартиры на неприватизированную запрещен, хотя и пользовался большой популярностью до внесения изменений в ЖК РФ в 2005 году.

Размен муниципальной квартиры

Статус муниципальной квартиры говорит о том, что жилая площадь предоставляется гражданам на условиях возмездности в пользу местного органа власти — владельца жилья. Вариант размена в этом случае, как правило, включает в себя случаи обмена неприватизированной жилой площади.

Принцип одинаковой формы собственности при размене ограничивает инициаторов сделки в возможности произвести обмен неприватизированной квартиры на приватизированную. Единственный доступный вариант — мена на аналогичный неприватизированный объект недвижимости. Целью такой сделки является изменение условий проживания, если это является крайней необходимостью.

Так как проживающий в неприватизированной муниципальной квартире гражданин является лишь ее пользователем, то для совершения размена ему необходимо обратиться за получением согласия наймодателя — органа местного самоуправления, а также всех совершеннолетних членов своей семьи.

Размен при разводе

Расторжение брака в большинстве случаев сопровождается необходимостью раздела имущества. Сложно достигнуть согласия мирным путем: бывшим супругам необходимо обменять текущую жилплощадь на 2 иные, соответственно, меньшего размера. Разменять квартиру после развода можно и путем ее продажи и равного распределения денежных средств. Этот способ является наиболее действенным в силу того, что вариантов купли-продажи в рамках рынка недвижимости всегда больше, чем предложений по осуществлению мены.

Требования, которым должна отвечать квартира, немного:

  • она должна принадлежать обоим супругам;
  • жилая площадь нажита совместно в течение брака;
  • не имеет обременений;
  • собственники достигли возраста совершеннолетия и не имеют несовершеннолетних детей.

Размен с несовершеннолетними детьми

В вопросе размена жилья с участием несовершеннолетнего действующее законодательство встает на защиту ограниченного в некоторых правах члена общества — ребенка. Несовершеннолетний, не являясь активным участником правоотношений, тем не менее привносит в процесс дополнительные ограничения и требования. Его интересы необходимо учитывать. Может потребоваться даже участие органов опеки, которые вправе проверить новое жилье, в которое переедет ребенок. Орган опеки и попечительства должен дать заключение о том, что новые условия проживания являются аналогичными прежним или превосходят их.

Разрешение органа опеки и попечительства потребуется и в том случае, если несовершеннолетний ребенок имеет право собственности на долю обмениваемого жилья.

Принудительный размен

Следует сразу оговорить основное правило принудительного размена квартиры — это возможно только в отношении муниципальной собственности (ст. 72 ЖК РФ). Такой порядок предполагает судебное разрешение спора в случаях, когда стороны не могут прийти к добровольному соглашению, и присутствует как минимум 1 правообладатель, выступающий против размена.

Сторонам не обязательно документированно доказывать невозможность дальнейшего проживания, достаточно заявить о своем желании. Заявление, направляемое в суд, должно быть оформлено в виде иска и соответствовать требованиям гражданско-процессуального законодательства, предъявляемым к подобным документам.

До обращения в суд заинтересованная сторона должна найти потенциальный вариант для размена, суд не будет этого делать за жильцов.

Размен через суд

Для того, чтобы ваше заявление было принято к рассмотрению, необходимо, чтобы в нем содержались следующие сведения:

  • ссылка на суд, который будет рассматривать данное исковое заявление;
  • информация о сторонах процесса;
  • цена иска (если уместно);
  • подробное описание сложившихся обстоятельств, препятствующих совместному проживанию;
  • ссылки на правоустанавливающие документы;
  • обоснование выдвигаемых требований;
  • сами требования;
  • перечень документов, прилагаемых к заявлению;
  • квитанция об уплате государственной пошлины.

Неважно, является ли квартира приватизированной или нет, принудительно разменять ее через суд возможно в любой ситуации при наличии на то оснований.

Возможный вариант развития событий — продажа квартиры и распределение вырученных средств соразмерно причитающимся долям. Если одно из заинтересованных лиц выражает свое категорическое несогласие с продажей, выделяются доли, которыми стороны могут распоряжаться по своему усмотрению.

В случае возникновения подобных ситуаций необходимо обратиться за квалифицированной юридической помощью.

Размен без согласия одного из собственников

Размен квартиры без согласия одного из собственников — случай, когда один из правообладателей выражает свой отказ в размене или продаже приватизированной муниципальной квартиры. Единственным выходом из сложившейся ситуации при невозможности дальнейшего совместного проживания является обращение в суд и принудительное выделение долей заинтересованных в мене граждан.

Принудить несогласного собственника продать или разменять квартиру суд не может, зато может предоставить возможность иным собственникам распорядиться причитающимися им долями. Например, при наличии 4 собственников, 1 из которых категорически против мены, суд вправе выделить 4 равноценных доли (при отсутствии обстоятельств, требующих увеличения одной из долей), таким образом ¾ квартиры по решению суда могут быть реализованы владельцами по своему усмотрению.

С чего начать

С чего начать размен квартиры? С подготовительной работы — сбора и подготовки пакета документов. В случае добровольной процедуры сторонам необходимо составить, подписать и зарегистрировать соответствующий гражданско-правовой договор.
Чтобы он прошел процедуру государственной регистрации, необходимо приложить следующий пакет документов:

  • правоустанавливающие бумаги на жилплощадь;
  • удостоверения личности сторон;
  • техническую документацию — технический паспорт и документ, подтверждающий оценочную стоимость квартиры;
  • заявление собственников, выражающее их согласие на сделку;
  • справки из управляющей компании или товарищества собственников жилья об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
  • справка из территориального подразделения Федеральной налоговой службы об отсутствии задолженности по обязательным платежам;
  • квитанция об уплате государственной пошлины;
  • иные документы.

Процедура перехода прав завершается только после прохождения процедуры государственной регистрации сделки в органах Росреестра РФ.

Разъезд квартир – это популярный вид альтернативной сделки с недвижимостью, при котором осуществляется размен большой квартиры на одну или несколько меньших по метражу или количеству комнат.

Причин осуществить разъезд квартир может быть множество, вот самые популярные из них:

  • Выросшие дети, нуждающиеся в отдельном жилье
  • Развод супругов, которым теперь требуется отдельное друг от друга жилье
  • Стремление горожан жить загородом
  • Желание сменить район проживания и т.д.

Как правило, производится разъезд квартиры большой площади на несколько поменьше. Самый оптимальный вариант – это разъезд 3-х комнатной квартиры в Москве или другом городе. Реже встречаются варианты с разъездом двухкомнатного или четырехкомнатного жилья. «Двушку» фактические не на что разменивать, а 4-х комнатная квартира – роскошь, встречающаяся не у каждого собственника. Иногда осуществляется размен многокомнатных квартир, но в этом случае чаще всего идет речь о расселении коммунального жилья. Таким образом, самый оптимальный вариант разъезда квартиры на 2 квартиры – это обмен «трешки».

Из трехкомнатной квартиры можно разъехаться:

  • В две однокомнатные квартиры (наиболее распространенный вариант)
  • В однушку и двушку
  • В 2-х комнатную квартиру с доплатой, которую можно использовать для покупки дома, земельного участка или другого объекта собственности

Разъезд квартиры может быть осуществлен с помощью профессиональных риэлторов или своими силами, без посредников. Разъезд квартиры без посредников, как и сделка с привлечением риэлтора осуществляется путем одновременной продажи одной квартиры и покупкой двух и более квартир. При этом необходимо учитывать интересы всех сторон, участвующих в сделке. И если одна из сторон не согласится с предполагаемым вариантом, сделка не состоится. Учитывать необходимо не только пожелания и финансовые возможности сторон, но и существующую обстановку на рынке недвижимости.

Разъезд квартиры – относительно сложная сделка по обмену недвижимости, поскольку необходимо в сжатые сроки подобрать несколько квартир, которые устроят собственника размениваемого жилья. Желательно подбирать такие объекты недвижимости, которые не имеют обременения в виде ипотеки, альтернативы или опеки. Лучше подобрать различные взаимозаменяющие варианты альтернативных квартир, поскольку даже согласованная сделка может сорваться по различным причинам. Также важно помнить, что и Ваше жилье может быть запасным вариантом для других собственников, желающих обменять жилье.

Более того, на рынке жилой недвижимости существует великое множество мошеннических схем, которые трудно распознать обывателю. Как видите, разъезд квартир в Москве без посредников возможен, но имеет массу нюансов, о которых нельзя рассказать в рамках одной статьи. Поэтому, в идеале лучше обратиться к профессиональным риэлторам.

Услуги/помощь риэлтора при разъезде квартир

Риэлторское агентство «Дом Недвижимости Вотчина» оказывает весь спектр услуг по осуществлению разъезда квартир. Наши риэлторы проведут оценку Вашего жилья, подберут наиболее оптимальные варианты альтернативных квартир, юристы подготовят необходимый пакет документов, проверят чистоту документов, предоставляемых другими сторонами сделки, оформят договоры купли-продажи.

Наши специалисты будут сопровождать все этапы сделки, поэтому Вам не нужно будет ни о чем беспокоиться, а лишь одобрять/не одобрять варианты разъезда и ставить необходимые подписи. Заплатив нам небольшой процент от сделки, Вы защитите себя от мошенников, убережетесь от лишних трат и сэкономите львиную долю свободного времени. Мы рассматриваем даже сложные случаи, в том числе и разъезд квартиры долями.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *