Как продать квартиру по ипотеке?

Выплаты по ипотечному кредиту растягиваются на годы, а порой даже на десятилетия. В течение этого времени обстоятельства заемщиков могут существенно измениться: кто-то потеряет работу и не сможет выплачивать кредит, кто-то, наоборот, получит возможность поменять купленную по ипотеке недвижимость на жилье большей площади, кто-то захочет разменять квартиру, а кто-то примет решение перебраться в другой регион или даже за границу.

Национальные особенности экономического развития нашей страны привносят свои риски: например, из-за курсовой разницы для заемщиков, взявших кредит в валюте, выплаты могут оказаться непосильными. А в кризис 2008 года случались прецеденты, когда банк в одностороннем порядке требовал у клиента досрочного погашения ипотечного кредита. Во всех этих случаях единственным выбором для собственника является продажа залоговой недвижимости. Итак, можно ли продать квартиру, обремененную ипотекой, и как это сделать правильно?

После девальвации рубля, выплата валютного ипотечного кредита многим россиянам может оказаться не по карману

Содержание

Юридический статус

С законодательной точки зрения, ипотека – это кредит под залог недвижимости. Таким образом, квартира, купленная в ипотеку, с одной стороны – находится в собственности получателя кредита, а с другой – является залоговым имуществом, то есть служит гарантом возврата денег кредитору. До полной выплаты кредита квартира считается обремененной, то есть такие операции, как сдача недвижимости в долгосрочную аренду или ее продажа могут осуществляться только с согласия банка.

Все условия продажи залоговой недвижимости должны быть прописаны в договоре ипотечного кредитования, поэтому если вы решили продать купленную по ипотеке квартиру, первым делом нужно обратиться именно к этому документу. Условия от банка к банку могут различаться достаточно сильно: некоторые заимодавцы позволяют продать обремененную квартиру только через несколько лет после заключения кредитного соглашения, другие облагают сделку «драконовскими» штрафными санкциями, третьи требуют 1 % от суммы кредита только за согласие на проведение продажи. Непременным условием согласия банка на сделку всегда является отсутствие задолженностей и просрочек по текущим платежам.

За редким исключением (например, продажа «первичной» квартиры, которая существенно подорожала в процессе строительства дома) реализация ипотечной недвижимости не приносит продавцу большой выгоды.

Непростые условия сделки и сложности с поиском покупателей обычно приводят к тому, что ипотечную квартиру приходится продавать на 10-15% дешевле среднерыночной цены

Продать ипотечную квартиру можно одним из трех способов: закрыть кредит, сменить заемщика, заменить залог.

Закрытие кредита

Эта схема позволяет снять с квартиры обременение, после чего собственник может распоряжаться ею по собственному усмотрению.

Последовательность действий в теории выглядит так: заемщик находит покупателя и заключает предварительное соглашение; банк дает разрешение на досрочную выплату кредита; покупатель вносит предоплату в размере невыплаченной доли кредита; банк закрывает кредит и снимает с квартиры обременение; покупатель и продавец заключают сделку купли-продажи; продавец получает оставшуюся часть суммы, а квартира переходит к покупателю.

Купили квартиру в ипотеку? Готовьтесь, что продать ее будет непросто

Разумеется, в реальной жизни все еще сложнее. Потенциальные покупатели, располагающие нужной суммой в наличке, обычно не горят желанием рисковать деньгами, выплачивая задаток «под расписку» для закрытия чужого ипотечного кредита. Ведь оформление документов на снятие обременения может занимать до трех месяцев, и все это время покупатель, по сути, находится в подвешенном состоянии. Чтобы уменьшить риски, обычно используются банковские ячейки: в один сейф помещается сумма, необходимая для снятия залогового бремени, а во второй – сумма, причитающаяся продавцу. После завершения сделки доступ к первому сейфу получает банк, а ко второму – бывший заемщик. Также может использоваться безотзывный аккредитив – в этом случае перемещение средств происходит через специальный счет.

Однако нередко покупатель и сам не имеет достаточных наличных средств для покупки недвижимости, поэтому вынужден прибегнуть к ипотеке в другом банке. В этой ситуации согласие на операцию приходится получать уже в двух банках. Если сделка будет одобрена, банки произведут взаиморасчет – кредитор покупателя переводит остаток суммы по кредиту продавца в его банк в счет погашения долга.

Если найти покупателя самостоятельно не удается, можно обратиться в риэлтерское агентство, предлагающее услугу «снятие обременения». В этом случае риэлторы из собственных средств «гасят» в банке остаток ипотечного кредита, после чего продают ее на общих основаниях. Однако такая сделка достаточно невыгодна и подходит лишь покупателям, которым срочно нужны деньги.

Смена заемщика

Эта схема несколько проще. Она используется в том случае если покупатель квартиры готов принять на себя обязательства по выплате остатка кредита продавца. Смена заемщика выгодна и для банка, поскольку, в отличие от варианта с досрочной выплатой, он не теряет проценты. Впрочем, большинство банков неохотно одобряют подобные сделки. Ведь новый кредитополучатель может оказаться не таким надежным, как старый. К тому же, замена заемщика ухудшает качество ссуды с точки зрения ЦБ.

Смена заемщика может быть выгодна всем сторонам, но банки идут на такую сделку неохотно

Замена залога или перекредитовка

Данная схема будет оптимальна, если вы собираетесь поменять ипотечную квартиру на жилье большей площади или, также по ипотеке, приобрести недвижимость в другом регионе России. Обычно банк соглашается на перекредитовку, если сумма нового займа на 20-30 % перекрывает остаток по старому. Сделка осуществляется на основании договора обмена квартир и передачи в залог банка нового жилья, при этом со старой квартиры обременение снимается и налагается на новую недвижимость.

Для улучшения жилищных условий можно использовать схему замены залога

Словом, какой бы вариант продажи ипотечной квартиры вы ни выбрали, процедура будет весьма непроста – и это если даже не говорить о действительно сложных случаях, таких, как необходимость продать квартиру, купленную по военной ипотеке, или оформление договора переуступки прав требования (ДДУ). Поэтому, если вы собираетесь приобрести квартиру в инвестиционных целях, гораздо выгоднее будет рассрочка от застройщика.

Судя по разным оценкам, сегодня около 30-35% сделок по покупке или строительству минских квартир осуществляется с привлечением банковских кредитов. И спрос на жилищные кредиты со стороны населения имеет тенденцию к увеличению. В то же время из примерно 30 действующих банков 10-13 оказывают услуги по предоставлению населению кредитов на жилищные цели. Условия кредитования и требования к кредитополучателям у каждого банка свои. Об этом более подробно рассказала руководитель сектора ипотечного кредитования АН «Твоя столица» Людмила Семёнова.

— В последнее время поступает все больше звонков с просьбой рассказать о процедуре заключения сделки купли-продажи квартиры с привлечением банковского кредита. В частности, далеко не все знают, что кредитную сумму банк перечисляет на счет продавца, а не выплачивает наличными покупателю, причем не до подписания договора купли-продажи, а после. Узнав об этом, некоторые клиенты начинают высказывать беспокойство, а не получится ли так, что после подписания договора купли-продажи банк может отказать в выдаче кредита.

В этой связи хотелось бы уточнить, что же нужно знать покупателю, чтобы максимально себя обезопасить от излишних проблем?

— Да, действительно. Сделка с привлечением банковского кредита существенно отличается от обычной, когда покупатель расплачивается с продавцом наличными деньгами. И отличие не только в способе расчета. При обычной сделке покупатель и продавец заключают договор купли-продажи, который нотариально удостоверяется, а затем регистрируется в агентстве по государственной регистрации недвижимого имущества и земельному кадастру.

При этом покупатель передает продавцу наличные деньги за квартиру, как правило, перед нотариальным удостоверением договора либо в момент удостоверения. Если же покупатель намерен использовать для оплаты банковский кредит, то процесс подготовки к сделке и расчета между сторонами не только растягивается во времени, но и усложняется. На каждом этапе могут возникать нюансы, с которыми покупателю в одиночку справиться не так-то просто.

Пожалуй, одним из самых важных этапов такой сделки является подготовительный – выбор банка и работа с ним еще до того, как вы выбрали квартиру. Необходимо получить исчерпывающую информацию о том, под какие проценты и на каких условиях банк может выдать кредит на покупку квартиры. При этом необходимо пообщаться с работниками банка и выяснить, на какую сумму кредита можно рассчитывать при наличии определенного дохода.

Если это не сделать, то, договорившись с продавцом о сделке, вы вдруг неожиданно можете выяснить, что кредит вам не дадут из-за вашей низкой кредитоспособности. А если при этом вы заключите с продавцом предварительный договор, то можно нарваться на крупные штрафные санкции, поскольку сделка не состоится по вашей вине. При этом, если вы вносили задаток, то его можно потерять.

Чтобы обезопасить наших клиентов от подобных рисков, мы для начала предварительно убеждаемся в их кредитоспособности и только после этого заключаем предварительный договор. Если по каким-то причинам все же от банка будет получен отказ в выдаче кредита, нашей задачей будет объяснить продавцу, что данная причина расторжения договора является уважительной, чтобы клиента не коснулись никакие штрафные санкции.

В данной ситуации неоценимую помощь нашим клиентам оказывает наш сектор ипотечного кредитования. У нас в агентстве действует программа «Партнер-кредит». Специалисты по ипотечному кредитованию бесплатно проконсультируют, обратившегося к нам покупателя, индивидуально подберут оптимальную программу кредитования среди 7 банков-партнеров, рассчитают ежемесячные платежи, помогут собрать пакет документов и подать его в банк-партнер.

Выбрав квартиру из нашей базы объектов, вы получите предварительную консультацию о готовности банка вас прокредитовать на нужную сумму. Безусловно, можно все делать, не прибегая к помощи риэлтеров, но это в том случае, если вы в себе максимально уверены и ознакомились со всеми тонкостями предстоящего процесса. В противном случае целесообразнее обратиться к услугам специалистов.

Например, если вы ищете квартиру с помощью риэлтерской компании, квалифицированный риэлтер знает, как лучше сообщить продавцу, что квартира будет приобретаться с привлечением кредита. Потому что все-таки еще не каждый продавец хочет связываться с безналичным расчетом, когда какая-то сумма денег пусть и в обозримом, но все-таки будущем должна поступить на расчетный счет. У него могут быть определенные опасения, что он эти деньги не получит, и тогда не понятно, что делать в этом случае.

Профессиональный риэлтер знает, как направить покупателя, который получает кредит, какой информацией и в какой момент клиент должен обладать, чтобы сделка произошла максимально комфортно, чтобы продавец безболезненно получил деньги, а покупатель – квартиру, затратив на это минимум времени и средств.

— Предположим, покупатель определился с банком, с квартирой. С продавцом заключен предварительный договор, с риэлтерской фирмой – договор на оказание услуг. Что дальше?

— После этого идет стандартная процедура проверки квартиры, которая ничем не отличается от той, которая производится при оказании риэлтерской услуги, когда квартира приобретается без привлечения кредита. Одновременно подается заявка на кредит в банк. Мы информируем клиента о перечне необходимых справок, в разных банках к ним предъявляются разные требования. В некоторых банках, например, нужна справка о доходах за последних 3 месяца, в некоторых — за последний год. Одни банки готовы выделить кредит под залог приобретаемой квартиры, другие только с привлечением поручителей. После того, как пакет документов собран, мы помогаем клиенту подать его в банк (в большинство банков можно подать заявку прямо у нас в офисе). Далее ждем ответа из банка (от 1 до 10 дней).

После того как риэлтер убеждается в юридической чистоте продаваемой квартиры и оговорены все нюансы получения кредита, стороны заключают нотариальный договор купли-продажи. От стандартного договора купли-продажи, договор с привлечением кредита отличается тем, что платежи за квартиру вносятся в два этапа.

Первый этап – когда покупатель платит до нотариального удостоверения сделки или после наличную часть стоимости квартиры.

Второй этап – перечисление безналичных средств на расчетный счет продавца, открытый в конкретном банке или филиале банка. Срок, в течение которого это должно произойти, оговаривается в договоре купли-продажи. Как правило, он составляет до недели, иногда дольше, в зависимости от сложности сделки.

Банком проверяется предоставленный нотариальный договор и готовится договор кредитный. Клиента вместе с поручителями приглашают в отделение банка на подписание кредитного договора, а соответствующие денежные средства перечисляются на расчетный счет продавца, который таким образом получает оставшуюся сумму за квартиру. Деньги из расчетного счета он может использовать по своему усмотрению.

— Были ли в вашей практике случаи, когда банк уже после заключения договора купли-продажи отказывал в выдаче кредита? По каким причинам такое может произойти? И чем это чревато сторонам сделки?

— Такое бывает, но очень-очень редко. Связано это может быть, например, с изменением условий кредитования, но банки-партнеры всегда информируют нас о таких решениях, а мы в свою очередь оберегаем клиента от форс-мажорных обстоятельств. Тем не менее, покупатель должен четко представлять, что в этот момент может происходить. Какая-то сумма денег уже получена продавцом и вроде он эту квартиру уже продал. Что же происходит дальше? Как правило, речь идет о расторжение договора по обоюдному согласию сторон. И когда есть посредник в этом вопросе, всегда проще договорится о процедуре возврата всего в первоначальное состояние.

Что касается отказа банка до подписания нотариального договора при первоначальной подаче заявки, то отказы бывают, когда к нам приходит клиент и говорит: я все знаю, у меня не будет никаких проблем, я через это уже проходил и все у меня под контролем. И именно в таких случаях, когда человек либо не обладает полной информацией, либо не хочет делиться, как ему кажется, очень конфиденциальной информацией с риэлтером, и возникают проблемы. Но это тоже большая редкость. А в выдаче кредита банк может отказать как по причине недостаточной платежеспособности кредитополучателя, испорченной кредитной истории, так и без объяснения причин.

— Вы упоминали, что некоторые банки предоставляют кредит под залог приобретаемой квартиры. Есть ли какие-то особые подходы при оформлении залога квартир — ограничения в прописке, например?

— Есть. На период оформления квартиры в залог в ней никто не должен быть прописан. Ограничения на прописку в дальнейшем нет, поскольку для этого нет никакой законодательной основы. Запретить человеку прописываться самому и прописывать членов семьи законодательно невозможно.

— Пользуется ли спросом такой механизм, как лизинг?

— Да, в последнее время такой механизм становится все более популярным. Долгое время в лизинг можно было приобрести только квартиру от застройщика в сданном в эксплуатацию доме. На данный момент лизинг можно оформить и на вторичку. Основным отличием от кредита является тот факт, что квартира до момента погашения задолженности находится в собственности лизинговой компании. Однако покупатель может зарегистрировать себя и своих родственников в этой квартире, как и при обычной покупке, оплата жилищно-коммунальных услуг также будет осуществляться по обычным тарифам, установленным для физических лиц.

— Есть ли свои нюансы при покупке в кредит строящейся квартиры?

— Да, в процессе покупки новостройки с кредитом также зачастую сложно обойтись без специалиста. Казалось бы, проверки квартира не требует, нужно только подписать договор с застройщиком. Однако у разных банков разные подходы к расчету максимальной суммы кредита для покупки новостройки, приобретаемой по договору долевого строительства, через договор купли-продажи жилищных облигаций или же в сданном в эксплуатацию доме. Также могут отличаться и условия кредитования.

Каждый застройщик устанавливает свои сроки на оплату квартиры по договору. Мы всегда контролируем этот момент, согласовывая сроки получения кредита со сроками оплаты, установленными застройщиками.

Мы сотрудничаем только с надежными застройщиками Минска и пригорода. Обращаясь к нам, без дополнительных оплат клиент может получить детальную консультацию специалиста о каждом проекте (база новостроек), а после выбора проекта, получит также и консультацию по вопросам кредитования новостройки.

— Каковы условия кредитования на данный момент?

— Мы работаем с большинством банков, кредитующих недвижимость. На нашем сайте размещены и постоянно обновляются условия кредитования на покупку квартир на вторичном рынке, в новостройках, загородной недвижимости. Помимо ознакомления с общими условиями банков, можно рассчитать платежи по всем предлагаемым программам.

Ипотечное кредитование одобряется на большие сроки, вплоть до 30 лет. Не всегда за этот период планы остаются неизменными, часто хочется произвести обмен на большие квадратные метры или переехать в другой город – но что при этом делать с жилплощадью, которая до настоящего времени находится в залоге? В статье расскажем, как продавать квартиру, купленную в ипотеку.

Права владельца на кредитное жилье

В час заключения договора жилая площадь получает обременение – она выступает в качестве залогового имущества под те деньги, которые были выданы для ее приобретения. Закладная остается в финансовой организации вплоть до момента, когда ее выкупят.

Федеральный Закон №102 регламентирует все особенности. Согласно документу, официальным собственником является покупатель, он же может проводить стандартные процедуры использования, то есть проживать в доме, совершать прописку других лиц, сдавать в аренду. Также там обозначено, можно ли продать ипотечную квартиру и как это сделать. Основная тонкость в том, что все действия должны проходить с согласия кредитора. Поэтому первым делом нужно обращаться с таким вопросом в банк. Если во время купли-продажи он не был уведомлен, то контракт можно признать фиктивным.

Еще один вариант – сперва погасить остаток по долгу, к примеру, взять для этих целей кредит или задаток у покупателя, а затем уже реализовать «чистую» собственность без обременений.

Причины для юридической сделки

Сколько семей и жизней – столько и уникальных обстоятельств, но мы выделим только стандартные и распространенные:

  • Прибавление в семействе или свадьба с потребностью увеличить квадратные метры.
  • Развод и раздел имущества.
  • Вступление в наследование с последующей задачей разделить жилище.
  • Финансовые трудности – больше нет возможности погашать взносы и обслуживать недвижимость.
  • Желание пустить деньги в другом направлении.

При обращении в банк, в котором осуществляется продажа квартиры, находящейся в ипотеке, сотрудники, будут спрашивать о причинах, побудивших к совершению сделки. Рекомендуем давать достоверную информацию о мотивах, так вы останетесь с организацией в хороших отношениях, что немаловажно для дальнейшего кредитования.

Еще один интересный фактор – желание заработать. Если у будущего владельца имеется достаточно средств для первоначального платежа (чем он больше, тем выгоднее будет махинация), то нужно приобрести жилье в долевом строительстве на моменте закладки фундамента – обычно это дешево. Затем оплачивать взносы на протяжении постройки, а к часу сдачи жилища в пользование не оформлять ее на себя, не проходить регистрацию, а сразу перепродать. Так собственник не потеряет в процентах и обретет выгоду.

Законодательные нормы

Мы упоминали наличие ФЗ «Об ипотеке», он вступил в силу в 1998 году и с тех пор только дополняется и корректируется. Основные разделы регулируют:

  • правила заключения договора – что может стать предметом регистрации сделки;
  • создание закладной и манипуляции с ней;
  • обязанности сохранения заложенного имущества и страхование.

А в 6 главе полностью перечислены ситуации, в которых происходит отчуждение недвижимости, в том числе по причине сбыта.

Рекомендуем перед проведением процедуры самостоятельно ознакомиться с законодательным актом.

Способы продажи ипотечной квартиры

Обычно практика осложняется наличием третьего заинтересованного лица, то есть обязательно обращение в банк. Есть 4 варианта, как произвести отчуждение, о которых расскажем далее.

Это самый выгодный вариант, поскольку уменьшается общая переплата, а также отсутствуют проблемы с финансовым учреждением. Но при этом довольно сложно найти такого покупателя, который может предоставить средства в залог или под расписку. Процедура такая:

  • Идем в организацию и получаем согласие на продажу, при этом указываем, что из выданных денег будет произведено полное возмещение остатка.
  • Берем в отделении документ с данными о точном долге.
  • Обращаемся вместе с человеком, который хочет обзавестись жильем, к нотариусу. Здесь оформляем предварительный договор, в котором отражена сумма и факт того, что она пойдет на уплату займа.
  • Производим выписку из квартиры всех прописанных лиц, в том числе иждивенцев.
  • Получив аванс, вносим его на счет, при этом подавая заявление о досрочном погашении.
  • Снимаем обременение с недвижимости и подписываем контракт, забирая оставшиеся средства у закупщика.

К плюсам можно отнести то, что операция простая и без юридических тонкостей. К тому же решение банка обычно положительное. И даже в случае редкого отказа, можно осуществить соглашение иным путем – сначала под расписку взять деньги, внести их, а затем подписать договор.

Есть и минус, но он скорее относится к покупателю. Продавец на любом этапе может вернуть задаток и отказаться от своих намерений.

Как правильно продать квартиру, купленную в ипотеку, с погашением по ходу сделки

Более проверенный вариант, потому что все действия происходят с привлечением финансового учреждения. Оно предоставляет депозитные ячейки, на которых будут лежать средства до финального момента оплаты.
Этапы:

  • Берем согласие у банка и узнаем остаток по долгу.
  • Покупатель заводит два счета – на одном находится задаток, который будет уплачен в честь досрочной уплаты, на втором – оставшаяся стоимость жилья для передачи продавцу.
  • Проводим операцию купли-продажи с подписанием договора и с выпиской из Росреестра классическим способом.
  • Забираем из депозитной ячейки помещенные туда деньги.

Используется такой вид чаще предыдущего, потому что отсутствуют риски. Но есть и недостаток – все проходит под контролем учреждения, а значит, что оно регулирует сроки и условия.

Можно ли продать квартиру, которая в ипотеке, вместе с долгом и как это сделать

Такая процедура называется перекредитованием. Проходить она может через старый банк-кредитор или стороннюю организацию по типу рефинансирования. Покупатель собирает пакет документов, пишет заявление, предоставляет справку о доходах по обычной схеме, когда берет ипотечный заем. Если заявка одобрена, то ссуда переходит к новому владельцу, вкупе с обременением. Передача состоится на тех же условиях, но в ряде случаев могут быть внесены изменения – увеличена процентная ставка или продолжительность займа, уменьшен ежемесячный взнос.

Фактическая польза для обеих сторон налицо: продавец сбывает с рук жилплощадь без труда, а приобретающий может получить ссуду на более привлекательных условиях, например, если за прошедшие 5-10 лет выплат средний процент возрос, а у покупаемого он остался маленьким.

К особенностям стоит отнести:

  • Первоначальный платеж не должен быть меньше, чем остаток по старому активу.
  • Организация иногда сама предлагает людей, желающих вступить в ипотечное кредитование.
  • Необходимо будет проходить оценку, а в течение нескольких лет кадастровая стоимость может как уменьшиться из-за срока эксплуатации и состояния, так и возрасти по причине улучшения инфраструктуры и общего увеличения цены на квадратные метры.

Продажа недвижимости банком

Это самый невыгодный способ, применяется он, когда должник допустил серию просрочек, не смог вовремя реструктуризировать или рефинансировать свой кредит и теперь вынужден пустить с молотка квартиру в качестве залогового имущества. Процедура проводится на торгах с помощью интернета. Особенности:

  • Оценка совокупности вещей производится объединением, часто она может оказаться значительно ниже рыночной.
  • Остаток средств, поверх суммы невыплаченного долга со всеми штрафами, будет передан экс-владельцу. Но иногда физическое лицо даже уходит в минус, если первоначальный взнос был меньше, чем проценты за весь период, а сама сделка заключена недавно.

Можно ли продать ипотечное жилье и кто готов его купить

Не каждый покупатель захочет ввязываться во все тонкости продажи, а также получить квартиру с обременением. Такое мнение является предрассудком, а люди уже давно поняли, что можно намного выгоднее приобрести вторичное жилище, чем самостоятельно вступать в ту же ипотеку. Есть три категории граждан, которые заинтересованы в такой недвижимости:

  • Риэлторы. Их хлеб – это поиск дешевых вариантов с вложением и дальнейшей перепродажей по удвоенной стоимости. Обычно такие предложения оцениваются на 20-30 процентов ниже, чем аналогичное жилье, особенно если впоследствии сделать качественный ремонт. А если площадь уходит с молотка, то из таких компаний может создаться целая очередь.
  • Физические лица, желающие обзавестись собственностью по цене ниже среднего. Как правило, перед сделками они обращаются к юристам или тем же риэлторам, чтобы обезопасить себя от рискованных схем, а также выбирают способ торга, напрямую связанный с банком.
  • Люди, давно желавшие приобрести квадратные метры именно в этом доме, районе. И такие есть – кто просто ждет, когда вакантное место освободится.

Проблемы

Затруднение у ипотечников одно – невозможность удовлетворять материальные обязательства. Проект привлекательный, процентная ставка значительно ниже, чем у потребительского кредита, но из-за нестабильного экономического положения доходы населения могут падать.

Трудности, которые касаются продажи:

  • Сложность с поиском покупателя, готовым заплатить достаточно высокую стоимость. Риэлтора, приобретающего со скидкой, подыскивать даже не надо – он сам найдется, а вот хорошие предложения – на вес золота.
  • Обязательное сотрудничество с банками. Несмотря на то, что обычно финансовая организация не против перекредитования, возникает зависимость от ее мнения – это сроки, требования, условия, которые необходимо исполнять.

Список документов

Мы привели минимум 4 способа того, как можно продать квартиру, если она в ипотеке, чтобы вы ответили: могу ли я это сделать? Для каждого отдельного варианта в зависимости от требований финансовой организации может быть немного измененный перечень. Озвучим наиболее часто запрашиваемую документацию:

  • Паспорта участников операции.
  • Выписка из Госреестра.
  • Техпаспорт недвижимости.
  • Ксерокопия домовой книги, с информацией о том, что там не осталось прописанных лиц.
  • Справка от УК об отсутствии долгов по коммунальным услугам.
  • Акт от оценщика.
  • В случае наличия детей в возрасте до 18 лет – согласие органов опеки.
  • Для тех, кто состоит в браке – разрешение супруга.

Каковы риски

Продавец почти не рискует, потому что собственность оформлена до него. Большинство страхов может испытывать будущий владелец. Например:

  • Если сделка не была предварительно одобрена финансовой организацией, ее правомерность может быть оспорена в судебном порядке.
  • При передаче задатка под расписку аванс может быть возвращен обратно в любой момент, когда клиент передумает.
  • Отказ банка в оформлении ипотеки или изменения условия кредитования – увеличенные процентные ставки.

Теперь рассмотрим конкретные случаи.

Продажа при разводе супругов

Есть множество нюансов:

  • Когда и на кого оформлена недвижимость. Если уже после узаконивания отношений, то права собственности совместные, то есть каждый имеет возможность забрать половину от стоимости или претендовать на долю.
  • При наличии брачного контракта это может быть определено заранее.
  • В получении ссуды до брака владелец при разрыве взаимоотношений обретает власть над имуществом, а вторая половина может в суде отсудить деньги, которые были потрачены из общего бюджета на погашение взносов.
  • Необходимо согласие супруга (даже бывшего) для того, кто продавал ипотечную квартиру. Если вас не уведомили об этом, сделка в судебном порядке должна быть признана недействительной.
  • Оптимальный вариант – после продажи разделить доход поровну или частями (если имеет место ребенок, который останется с одной из сторон).
  • К разделу можно привлечь консультанта по недвижимости, адвокатов, риэлторов, но лучше и дешевле – решить все миром.

В остальном процедура не отличается от вышеописанной.

Если был использован маткапитал

Особенности:

  • перепродажа возможна только после того, как ребенку исполнится более трех лет;
  • свое разрешение выдают органы опеки и попечительства;
  • средства будут пущены на покупку другого жилья с количеством квадратных метров, не менее, чем было ранее.

Главное во всей процедуре – это не обделить чадо, поэтому в течение полугода от момента сделки обязательно потребуется зарегистрировать сына/дочь в новой недвижимости, в обратном случае договор может быть признан недействительным.

Именно этот последний факт и приводит к тому, что покупатели не хотят связываться с новоиспеченными родителями. Это провоцирует значительное уменьшение рыночной стоимости, продажа в основном бывает невыгодной.

Долг по военной ипотеке

Военнослужащий берет все деньги не из своего кармана, а из средств НИС – это накопительная система, которая предоставляется государством. Поэтому, если он хочет продать жилую площадь, то ему понадобится:

  • досрочно погасить задолженность;
  • произвести перепродажу;
  • перевести всю полученную сумму на счет НИС.

После этого он повторно может воспользоваться механизмом накопления, взяв уже весь капитал только на приобретение недвижимости.

Уплата налогов при проведении процедуры

В 2016 году вступил в силу закон, который освобождает от налогообложения владельцев, проживающих в приобретенном жилье более 5 лет. В связи со сроками, на 2019 г данная программа пока не распространяется. В результате сейчас каждый налогоплательщик обязан компенсировать государству 13%. Однако необходимо помнить про систему вычета, согласно которой эти же проценты можно вернуть при обзаведении последующим домом.

Помимо этого, понадобится уплатить госпошлину, а также услуги МФЦ. Если вы пользовались поддержкой юриста или риэлтора, то оплата их работы также будет дополнительным пунктом в списке расходов. Некоторые издержки можно разделить между двумя сторонами.

Какие риски у покупателя – видео

В статье мы рассказали о том, можно ли и как продать квартиру, находящуюся в ипотеке, рассмотрели конкретные случаи. А теперь посмотрим видеоролик, в котором еще раз будет объяснено, с какими проблемами могут столкнуться заинтересованные лица при оформлении перекредитования:

Рассказываем о том, как можно продать заложенную по ипотечному кредиту квартиру и рассчитаться с долгом Фото: Анна Беликна/Интерпресс/ТАСС

Необходимость продать ипотечную квартиру может возникнуть неожиданно. Например, в связи с финансовыми трудностями у заемщика или если отпала надобность в приобретении квартиры. В большинстве случаев залоговое жилье реализуется с целью улучшения жилищных условий, переезда в более просторную квартиру или другой район, считают в компании «Метриум».

Доля ипотечных квартир составляет 7–10% от общего объема предложения на вторичном рынке Москвы, сообщила управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая. Таким образом, почти каждая десятая вторичная квартира продается с обременением по ипотеке (в залоге у банка).

Самостоятельная продажа

Если заемщик больше не может нести долговые обязательства, он вправе продать залоговую квартиру. Однако найти покупателя, который согласится иметь дело с ипотечным имуществом, не так просто. «Каждому хочется купить квартиру без долгов и обязательств, а таких объектов на вторичном рынке предостаточно», — говорит руководитель отдела ипотеки и кредитов компании «НДВ-Супермаркет недвижимости» Ирина Ячменева.

Согласия кредитора при такой схеме не требуется, но должнику следует предупредить банк о досрочном погашении кредита. Стороны заключают предварительный договор купли-продажи или договор задатка. Одновременно заемщик получает от покупателя сумму, равную остатку долга по ипотеке. На эти средства он выплачивает кредит и получает в банке справку об отсутствии задолженности и закладную на квартиру.

Далее ему необходимо подготовить пакет документов — паспорт, заявление о снятии обременения, закладную, свидетельство о регистрации права собственности или выписку из ЕГРН. «Росреестр проверяет заявку, и если все документы в порядке, то обременение с квартиры снимается. Завершающим этапом становится подписание уже основного договора купли-продажи», — объясняет Мария Литинецкая.

Заемщику останется лишь переоформить недвижимость на нового собственника и получить свои деньги. Следует иметь в виду, что за досрочное погашение кредита банк может потребовать комиссию, рассказывает старший юрист независимой юридической группы «Стрижак и Партнеры» Александр Лысяков.

С привлечением кредитора

Есть и другой вариант — заключение трехстороннего договора с участием кредитора. Для потенциального покупателя эта схема надежнее. В первом случае желающий приобрести залоговую недвижимость рискует остаться без денег и квадратных метров. «Есть вероятность того, что, погасив задолженность, продавец откажется от переоформления квартиры. Конечно, с большой вероятностью суд встанет на сторону потерпевшего (покупателя). Вот только возврат уже внесенных средств может растянуться на неопределенное время», — говорит Мария Литинецкая.

Чтобы получить согласие банка на продажу недвижимости, нужно написать заявление в свободной форме в любом удобном отделении банка, объясняет начальник управления ипотечного кредитования МКБ Ирина Простакова. Деньги будущего собственника квартиры при этом закладываются в две депозитные ячейки. Средства в первой принадлежат залогодержателю и предназначены для погашения долга по ипотеке, во второй — для выплаты оставшейся части заемщику.

«После этого регистрируется договор и предоставляются документы для раскрытия первой ячейки. Вслед за полным досрочным погашением ипотеки банк снимает обременение и раскрывает продавцу ячейку с разницей между стоимостью квартиры и остатком по ипотеке», — рассказывает Ирина Простакова. Таким образом, погашение залога происходит одновременно с переходом права собственности.

Уступка долга по ипотеке

Другой способ — купить не квартиру, а ипотечный кредит. В этом случае новый покупатель переоформляет на себя обязательства по ипотеке, в результате чего происходит смена ипотечного заемщика и переход права собственности.

Процедура перекредитования почти не отличается от обычного оформления ипотеки. Покупатель точно так же предоставляет в банк пакет документов для рассмотрения его кандидатуры. «Если клиент соответствует условиям, составляется новый договор. Согласно этому документу жилье продолжает оставаться в банковском залоге, но деньги по кредиту выплачивает уже другой клиент», — объясняет Ирина Ячменева из «НДВ».

В таком случае перерегистрацию обременения в Росреестре из-за смены владельца производит сама кредитная организация. А от прежнего заемщика потребуется только подписать дополнительное соглашение о переуступке долгового обязательства.

«Однако этот способ не всегда выгоден для будущего покупателя, так как вместе с необходимостью погашения основного долга и процентов могут перейти и другие обязательства. Например, по погашению неустойки в связи с ненадлежащим исполнением договора», — предупреждает Александр Лысяков.

Отказаться от участия в продаже

При таком способе банк будет вести сделку от начала и до конца — участие заемщика не потребуется. Эта схема подходит тем собственникам, которые по каким-либо причинам не могут лично контролировать продажу залоговой квартиры. Например, из-за переезда в другую страну, длительной командировки или проблем со здоровьем.

Тогда банк самостоятельно организует поиск покупателя и проводит сделку купли-продажи. При этом кредитор берет на себя подготовку всех документов, занимается оценкой стоимости недвижимости, ее страхованием и снятием обременения в Росреестре. Бывшему собственнику останется лишь поставить свои подписи. А положенный ему остаток суммы можно забрать из банковской ячейки сразу после регистрации сделки.

Если же дело дошло до суда, то кредитор почти наверняка будет реализовывать квартиру сам, предупреждает эксперт «Юридического бюро № 1» Юлия Комбарова. «Банк может добиться права на взыскание залогового имущества. В этом случае квартира будет продаваться в рамках исполнительного производства», — добавляет генеральный директор компании «Современная защита» Леонид Файнберг.

В жизни случается всякое, и взлеты и падения. При покупке жилья в ипотеку, никто не застрахован от резкого ухудшения финансового положения и, конечно, не задумывается об этом. Однако, как говорится: человек полагает, а жизнь располагает, и иногда, когда «финансы поют романсы» приходится идти на крайние меры, вплоть до того чтобы расстаться с домом, за который еще не выплачен кредит.

Что делать в таком случае? Продавать ипотечный дом, чтобы рассчитаться с банком? Совершенно не обязательно! Есть и другие способы — например сдать его, а на полученные деньги выплачивать платежи. Возможны и другие решения. Обо всем этом мы поговорим в этой статье.

Решение №1: Рассчитаться с банком деньгами от продажи дома

В принципе все банки всегда готовы к подобному развитию событий, и дадут согласие продать залоговое жилье, чтобы у заемщика была возможность досрочно погасить долг. Банки смотрят на такие ситуации достаточно трезво — лучше сейчас вернуть капитал, данный взаймы, а не ждать «у моря погоды».

Почему выгодней продать дом самому, а не ждать пока его продаст банк?

Дело в том, что для банка ваш дом — непрофильный актив, «сжирающий» капитал и резервы. Вот почему они будут стараться как можно быстрее продать предмет залога, и если появится покупатель — будут готовы отчаянно торговаться. При этом банкиров не заботит, сколько при этом достанется собственнику после погашения долга и останется ли? Так часто бывает, что заемщик остается еще должен и вынужден гасить остаток долга, но, уже не имея того, на что собственно брался кредит.

Если заемщик сам занимается продажей, то он может найти подходящего покупателя на более выгодных для себя условиях. Далее новый правообладатель недвижимости из собственных средств гасит задолженность банку, остальные передает продавцу.

Как производятся расчеты за залоговые дома?

Расчет происходит посредством двух банковских ячеек, одна из которых содержит сумму долга по ипотечному кредиту, а вторая — остаток, который пойдет продавцу. После оформления всех документов, каждая сторона забирает причитающиеся ей деньги.

Решение №2: Найти нового владельца и передать свою ипотеку

Если вашим домом интересуются покупатели, но у них не хватает средств на покупку, и они планируют оформлять ипотечный кредит, имеет смысл предложить им такую схему:

  1. Покупатель оформляет ипотечный кредит у вашего банка;
  2. В свою очередь вы подписываете передаточное соглашение, по котором обязанности по вашему кредитному договору берет на себя новый владелец;
  3. Происходят взаиморасчеты уже уплаченных средств и процентов и, если что-то остается, выплачивается первому заемщику.

В этом случае для банка начинается новая кредитная история с другим заемщиком, но все по тому же объекту залога.

Почему схема смены заемщиков выгодна банкам?

Потому, что они остаются в выигрыше в любом случае:

  1. Во-первых им не придется возиться с продажей ипотечного дома и искать покупателей;
  2. Во-вторых все ранее уплаченные проценты, за использование ипотечного кредита первого заемщика, остаются в активе банка;
  3. Ну и банк получает нового клиента, абсолютно бесплатно.

Выгодна ли такая схема для продавцов? Скорее нет, чем да. Дело в том, что как уже было сказано выше, проценты переплаты — не вернуть. Плюс найти покупателя дома, который согласился бы на такую схему — довольно трудная задача. Но все же, такое решение существует и мы о нем не могли не упомянуть.

Продажа участка на Мысе у Волги 88 соток, 165 км от МКАД ПОСМОТРЕТЬ

Решение 3: Попытаться найти деньги, не посвящая о своих проблемах банк

Это довольно рискованное, но довольно типичное для российских заемщиков решение. Почему-то у нас принято хвастать направо-налево если у тебя «прёт» бизнес, а если дела пошли плохо — сидеть и «не высовываться».

Однако вы должны понимать, что при таком решении (когда банк ничего не знает), вы берете всю ответственность за просрочки на себя. Если вы не горите желанием «светить» свои проблемы перед кредитным отделом, то придется либо искать деньги на стороне (и влезать в еще большие долги) и досрочно гасить ипотечный заем, либо договариваться с покупателем, который поверит, так сказать, на слово и внесет остаток долга.

В последнем случае, после официального закрытия ипотечного займа в банке, дом выходит из залога, и продавец срочно выставляет на продажу. Конечно, на руки он получит сумму, за вычетом погашенного долга.

Что делать с ипотечным домом, который перестал устраивать?

Что мы все о негативном? В жизни, как уже говорилось выше, бывают разные сценарии: не только плато, падения, но еще и взлеты. Что если ваша семья ждет прибавления, либо бизнес и доходы резко выросли и казавшийся когда-то идеальным купленный в ипотеку дом уже не кажется столь впечатляющим?

В случае, если ипотечный дом для вас стал слишком мал и хочется большего размера (и для этого есть финансовые возможности) вам необходимо обратиться в банк и попросить разрешение продать заложенный дом, с условием, что после погашения предыдущей задолженности, будет оформлен новый ипотечный кредит, но уже на большую сумму.

Почему банки будут не против?

Вообще банки любят деньги (и заемщиков с деньгами). Поэтому проблем с получением разрешения на продажу залогового дома в таком случае не возникнет. А клиент, уже будет восприниматься как зарекомендовавший себя с положительной стороны, а тем более, что по новому ипотечному займу проценты все равно будут идти в актив кредитора.

Таким образом, мы видим три ситуации, когда несмотря на залоговое обременение, ипотечный дом можно продать без особых проблем.

Но что мы, собственно, о продаже? Ведь в свое время было потрачено масса усилий и времени на поиск этого чудесного дома — неужели нет других решений, кроме продажи, чтобы выплатить ипотеку? Конечно, такие решения есть — сдать его в аренду.

Можно ли сдать ипотечный дом в аренду?

Можно и нужно (если у вас возникли затруднения с выплатами по ипотеке). Конечно, если купленный дом — это ваше единственное жилье, могут возникнуть неудобства и проблемы, но если есть другая жилплощадь — почему бы временно не пожить там, а вырученные с аренды деньги пустить в счет погашения кредита?

Кому выгодно?

В общем-то, выгодно обеим сторонам. Заемщик имеет дополнительные средства для обслуживания кредитного долга, а банк уверен в том, что платежи будут поступать регулярно. Однако собственник ипотечного дома не вправе в полной мере распоряжаться своим имуществом, так как оно ему принадлежит с обременением (находится в залоге у банка).

Как правило, банки не против сдачи ипотечной недвижимости в аренду. Скорее всего, кредитный отдел потребует заключение договора о сдаче в поднаем по всем правилам, что гарантирует не только прозрачность соглашения, но и обязательную уплату налогов.

Также, если договором предусмотрено извещать кредитора о сдаче дома в аренду, то следует ожидать, что представитель банка может невзначай проверить состояние залоговой недвижимости и этому ни в коем случае нельзя препятствовать.

Сдача в аренду ипотечного дома. Почему лучше не скрывать это от банка?

Если банк обнаружит, что в ипотечном доме проживают без разрешения посторонние, то, согласно кредитному договору, на заемщика могут быть наложены, в лучшем случае, штрафные санкции. В худшем случае — банк может обязать уплатить весь оставшийся кредитный долг или изъять недвижимость в пользу его погашения. И не важно, живет ли там кто-то или нет.

Ситуация, когда арендодатель получил оплату от временных жильцов за год-два вперед, никого волновать не будет, банк просто попросит освободить жилплощадь в оговоренный срок и отправит решать вопрос возмещения ущерба с нерадивым кредитным заемщиком.

Зачем кредитору знать о сдаче жилплощади в аренду?

Многие заблуждаются, думая, что банку-кредитору абсолютно все равно, кто живет в купленной в ипотеку недвижимости. Это далеко не так. Если заемщик оказался злостным нарушителем кредитного договора и перестает исполнять свои долговые обязательства, то банк идет на крайнюю меру и отчуждает залоговую жилплощадь в свою пользу.

Если договор аренды заключен официально, то выселить жильцов кредитор, конечно, не сможет — в этом случае закон будет на стороне арендаторов. Их вины в этом нет, что собственник перестал платить по счетам. У них есть зарегистрированный официальными органами договор и к проблемам арендодателя они никакого отношения не имеют. В этом случае банк будет вынужден ждать, когда срок договора аренды истечет, а на это может уйти достаточно много времени.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *