Как продать муниципальную квартиру

Содержание

Специфика неприватизированных квартир

Для начала давайте разберемся, что означает понятие «неприватизированное жилье».

Неприватизированное имущество находится в распоряжении государства, а не конкретных физических лиц. Это значит, что люди, проживающие на территории «непривата», не имеют права заключать сделки, объектом которых выступала бы подобная жилищная площадь. Согласно действующему законодательству пользоваться неприватизированным жильем могут только прописанные там граждане РФ.

Продавать, дарить, завещать или использовать такую недвижимость как залог нельзя. Это связано с тем, что жильцы ограничены определенными условиями договора социального найма — дома/квартиры/комнаты.

Договор социального найма предполагает проживание граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, на объектах государственного или муниципального владения. К таким объектам можно отнести квартиры при военных городках, социальных общежитиях, спецдомах и т.д.

Можно ли приватизировать государственное жилье в 2018 году?

Не так давно предполагалось, что приватизация жилья в России продлится только до 2016 года. Но после сведения статистических данных по процессу переоформления выяснилось, что только 40% граждан, проживающих на территории «непривата» воспользовались этой услугой.

Из-за столь низких показателей 15 февраля 2017 года правительством РФ было принято единогласное решение о вводе бессрочной приватизации жилья на бесплатной основе. Поэтому стать полноправным обладателем муниципальной квартиры можно в любой удобный момент, действуя согласно актуальной процедуре бесплатной приватизации (см. ниже).

У читателя может возникнуть логичный вопрос: зачем мне приватизировать квартиру, если я хочу ее продать?

Ответ прост: после переоформления собственности вы, как полноправный хозяин, сможете официально оформить сделку и составить договор купли-продажи квартиры. В другом случае такой документ не составляется, и сделка может сорваться в любой момент.

«Продать квартиру на законных основаниях» подразумевает:

  • защиту от мошеннических действий;
  • отсутствие административной ответственности за противоправные действия;
  • увеличение рыночной стоимости имущества;
  • отказ от привлечения посторонних лиц к решению продать квартиру (агентства недвижимости);
  • увеличение потока потенциальных покупателей квартиры и т.д.

Как приватизировать квартиру, чтобы потом продать?

Для начала необходимо запастись свободным временем и терпением, так как процесс приватизации жилья довольно хлопотный. Оформляется собственность не за один день, и даже не за одну неделю.

Приватизировать квартиру можно, придерживаясь следующего алгоритма:

  1. Собираем необходимый пакет документов:
    • копии паспортов лиц старше 14, прописанных на жилплощади;
    • копии свидетельств о рождении лиц до 14 лет;
    • справка, подтверждающая, что жилье не было приватизировано ранее;
    • документы по неприватизированной квартире (договор социального найма, ордер);
    • заявление о согласии на приватизацию от лиц старше 18 лет, кроме инициатора процедуры.
  2. Подаем собранные документы и заявление на приватизацию в отдел местного муниципалитета (к примеру, вот список учреждений в Москве — https://mosopen.ru/goverment/group/3)
  3. Заключаем договор о передаче неприватизированной квартиры физическому лицу (скачать пример для изучения вы можете тут — https://zhivem.pro/wp-content/uploads/2016/05/Dogovor-privatizatsii-kvartiry.docx)
  4. Забираем свидетельство о получении жилья в Росреестре.

Нужно учитывать, что сбор всех документов в среднем занимает 1 месяц, а заключение договора утверждается работниками муниципалитета от 1 до 2 недель. Поэтому начинать процесс переоформления лучше заблаговременно до того момента, когда вы планируете её продать.

Кроме того, что собственник частного жилья может им свободно распоряжаться, владелец переоформленной квартиры получает еще несколько весомых преимуществ.

К преимуществам приватизированной квартиры можно отнести:

  1. Все процедуры, сделки, договора заключаются без одобрения чиновников.
  2. Выселить владельца из квартиры можно только на основании судебного решения.
  3. Если дом будет признан аварийным, жильцу предоставляется новая квартира либо денежная компенсация согласно рыночной цене жилплощади.
  4. Прописка новых жильцов осуществляется без согласия представителей муниципальных властей.

Но, несмотря на столь привлекательные условия, которые становятся доступными, благодаря переоформлению квартир, почти половина жильцов муниципальных домов не спешит их получить. Это связано с изменениями, которые ожидают собственников после заключения договора приватизации.

К условиям получения приватизированного жилья относятся:

  • Уплата ежегодного налога за квартиру и взносов, необходимых для капитального ремонта дома.
  • Потеря права на компенсацию убытков в случае пожара, взрыва, наводнения и т.д.
  • Передача квартиры всем законным наследникам при отсутствии завещания прежнего владельца.

Основным фактором, который отталкивает жильцов, рассматривающих вопрос приватизации, является уплата налогов и взносов. Стоит заметить, что фиксированной суммы налога нет. Размер ежегодного налога вычисляется индивидуально, согласно кадастровой стоимости неприватизированного объекта.

Отказываться от переоформления часто вынуждены и те, кто ограничен во времени, средствах и возможности лично заниматься процедурой. В таких случаях рассматривается вариант – продать неприватизированное жилье.

Как уже отмечалось ранее, жилец «непривата» не имеет законного права продать квартиру. Но каждое правило само по себе подразумевает исключение. И с годами обитатели муниципальной площади все же нашли лазейку в действующем законодательстве, с помощью которой можно осуществить сделку на продажу подобных квартир.

№1. Как продать неприватизированную квартиру через прописку?

Этот вариант – один из наиболее простых и быстрых способов продать неприватизированную квартиру. Фактически вы не заключаете никаких договоров или сделок. Все происходит по устному согласию. Получив заявленную сумму от покупателя, вы выписываетесь с квартиры и прописываете там нового жильца(-ов).

Новый владелец квартиры в последствии сам решает: оставлять ли ей статус «неприватизированной» или все оформить на себя. Минус такого варианта — довольно небольшое количество покупателей, согласных на рискованную схему.

Перед тем, как продать жилплощадь, не забудьте заранее уточнить, подлежит ли квартира приватизации.

Как выписаться из неприватизированной квартиры:

  1. Приготовить необходимые документы:
    • паспорт гражданина РФ со штампом о прописке в неприватизированной квартире;
    • лист убытия по форме №7 (находится у сотрудника по приему документов);
    • заявление о снятии с регистрации.
  2. *Заявление о снятии с регистрационного учета: форма

  3. Обратится в ЖЭУ, ТСЭ, местный отдел УФМС или отделение МФЦ.
    После того, как материалы заберут на рассмотрение, вам выдадут официальный документ, подтверждающий то, что вы подали заявление на выписку в паспортную службу.
  4. По прошествии определенного количества времени явиться в то учреждение, в которое подавалось заявление:
    • органы УФМС – 3 рабочих дня;
    • МФЦ, ЖЭУ, ТСЭ – до 6 рабочих дней.

Примечание: на время, пока паспорт будет находиться в соответствующем учреждении, попросите специалиста выдать временный документ, который бы подтверждал вашу личность.

№2. Как продать неприватизированную квартиру через «буфер» обмен?

Все, что можно сделать с неприватизированной квартирой в контексте денежной выгоды – это произвести «буфер» обмен. Но самостоятельно такую схему воплотить в жизнь крайне сложно. Поэтому для процедуры чаще всего привлекаются агентства по недвижимости.

Итак, сначала вам необходимо найти надежное агентство, которое предоставляет подобного рода услуги. После покупателю необходимо приобрести сам «буфер» — условную жилую площадь.

Обычно агентство предлагает продать клиенту что-то очень простенькое, вдалеке от города или области. Есть даже некоторые объекты недвижимости, которые используются риелторами именно для таких целей.

Потом производится обмен между владельцем неприватизированной квартиры и собственником «буфера». В результате у вас остается условная жилплощадь, которая впоследствии продается тем же агентством. После того, как её смогут продать, вы наконец-то получаете желаемые денежные средства.

Вся процедура обмена неприватизированной квартиры и продажи временного «буфера», в среднем, занимает около недели. В отличие от сделок с участием частного жилья, это довольно оперативный способ продажи.

В некоторых случаях покупатель может настаивать на том, чтобы продавец все же избавил квартиру от статуса «неприватизированной». Но нежелание заниматься оформлением часто вызвано тем, что эту процедуру физическое лицо может осуществлять только один раз за всю жизнь.

Тогда ключевую роль играет количество лиц, проживающих на территории неприватизированной квартиры. Ведь если в квартире проживают совершеннолетние родственники, процедуру переоформления при необходимости можно осуществить с их помощью.

Ознакомиться с законодательной стороной обмена неприватизированного жилья можно с помощью Жилищного Кодекса Российской Федерации — ст. 70, 72, п. 1, 2, 5 —https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/ce6b8d9ba857178f2f50d8901c2a9d
69c49bfd50

№3. Как продать квартиру через обмен неприватизированными объектами?

Избавиться от неприватизированного жилья можно еще одним законным способом: разменять на объект, который также считается муниципальной собственностью. Обе стороны продажи подают заявления на обмен в Московский городской центр арендного жилья.

* ЖК РФ Статья 72: фрагмент

Вместе с заявлением необходимо предоставить оригинал договора найма квартиры, а также копию финансового лицевого счета заявителей.

В некоторых случаях также требуются:

  • свидетельство о заключении брака;
  • согласие органов опеки и попечительства (при наличии несовершеннолетних);
  • документы, подтверждающие родство с участниками обмена.

Главным требованием обмена неприватизированными квартирами является согласие всех прописанных в них жильцов. За соблюдением этого условия, при наличии проживающих на территории жилплощади детей до 18 лет, следят органы опеки и попечительства. От остальных жильцов необходимо лишь письменное соглашение на обмен.

В некоторых ситуациях в обмене неприватизированными квартирами может быть отказано, поскольку:

  1. Дом, в котором находится квартира, признан аварийным.
  2. Принято официальное решение о необходимости капитального ремонта дома.
  3. Количество въезжающих в неприватизированную квартиру жильцов превышает количество выезжающих.
  4. Квартира фигурирует в процессе судебного разбирательства.

* ЖК РФ Статья 73: фрагмент

Во всех остальных случаях договор должен быть рассмотрен органами в течение 10 рабочих дней.

Продажа неприватизированной квартиры.

Как провести сделку? Три способа продажи.

5 возможных рисков при продаже неприватизированной квартиры

Так как решение продать неприватизированное имущество является незаконным, принимая участие в фиктивных сделках, продавец сам рискует оказаться и без квартиры, и без денег.

Так как в подобных процедурах (купли-продажи, обмена, мены) главную роль играет человеческий фактор, крайне важно сотрудничать только с теми покупателями или агентствами, которые вызывают доверие. Кроме доверительных отношений, конечно, необходимо поинтересоваться и репутацией как агентства, так и покупателя.

Для того, чтобы выбрать надежное агентство недвижимости, необходимо:

  1. Проверить документы компании.

    Обычно этот процесс происходит с помощью юристов или нотариусов. Именно они имеют доступ к Единому государственному реестру юридических лиц.

    Необходимо понимать, что, если агентство занимается продажей неприватизированного жилья, оно не должно иметь проблем с законом, так как это будет свидетельствовать о непрофессионализме.

  2. Использовать проверенные каналы.

    Снизить шансы сотрудничества с мошенниками при продаже неприватизированной квартиры поможет «сарафанное радио».

    Поинтересоваться о контактах проверенной компании можно у родственников или друзей, которые уже успешно продали свою часть неприватизированной площади.

  3. Ознакомиться с материалами о компании через интернет-ресурсы.

    Ни для кого не секрет, что интернет на сегодняшний день – не очень надежный информационный ресурс. Ведь специально разработанные «продающие» сайты беспроблемно фильтруют поступающую информацию, оставляя только позитивные данные.

    Но существуют проверенные интернет-сайты и форумы, цель которых – не продать, а обсудить качество услуг риелтора, агентства, продажи (https://www.spiski.info, https://www.sdam-dom.ru/blist, https://msk.op-group.vn77.ru/?Spisok_chernyh_rieltorov_Moskvy_i_Moskovskoy_oblasti)

    Специалисты также советуют выбирать сайты, которые существуют в открытом онлайн-доступе более 5 лет.

  4. Побывать в офисе компании по продаже неприватизированных квартир.

    Если здание офиса имеет представительский вид, находится по одному адресу несколько лет подряд, а также открыто принимает любого клиента – поводов для сомнений становится значительно меньше.

    У секретаря или помощника руководителя можно узнать действительно ли сотрудник, предложивший вам свои услуги, работает в данной фирме.

  5. Не подписываться на слишком заманчивые предложения.

    Среди большинства компаний, занимающихся жилым неприватизированным имуществом, установлена фиксированная стоимость услуг, примерно в одном ценовом диапазоне.

    Это значит, что, если фирма или ее сотрудник выставляют сильно заниженную цену, стоит задуматься над обоснованностью такого предложения. Очень низкая стоимость услуг может свидетельствовать либо о том, что фирма поддельная, либо об «урезанном» варианте предоставляемых услуг.

Как продать неприватизированную квартиру – стоит решать исключительно ее жильцам. Ведь все последствия подобной сделки в будущем постигнут именно их. Выбирать способ продажи квартиры следует, исходя из личной системы приоритетов. То есть, что из ряда ценностей находится на первом месте: денежная выгода, безопасность процедуры или заманчивый вариант альтернативного жилья.

Главное помнить, что этапу продажи должен предшествовать подробный процесс изучения всевозможных рисков и законодательных основ пользования.

Как продать неприватизированную квартиру?

Допустим, вы не хотите тратить несколько недель на оформление приватизации, а желаете продать квартиру как можно быстрее. Что ж, здесь тоже есть свои пути:

Не знаете свои права? Подпишитесь на рассылку Народный СоветникЪ.
Бесплатно, минута на прочтение, 1 раз в неделю.

  1. Самый простой вариант — это договориться с покупателем и, получив от него оговоренную сумму, прописать его в квартире, а самому выписаться. После этого приватизация становится уже проблемой не вашей, а нового хозяина.
  2. Второй способ иногда практикуют агентства, работающие с недвижимостью — схема с так называемой «буферной» квартирой. При таком варианте человек, приобретающий неприватизированную квартиру, передаёт вам деньги, на которые вы покупаете у агентства какую-то жилплощадь (квартиру-«буфер»). Затем происходит обмен уже приватизированного «буфера» на вашу неприватизированную квартиру: вы выписываетесь из квартиры, и туда с согласия местной власти прописывается покупатель. Затем вы продаёте «буфер» обратно агентству, получая на руки деньги. Такой способ используется, как правило, в Москве и других регионах, где местное законодательство допускает такие варианты обмена с передачей прав по договору социального найма.

Надо отметить, правда, что эти 2 варианта работают только в том случае, если ваша квартира вообще может быть приватизирована. Если же нет (жильё ведомственное, находится в военном городке и т. п.) — можно даже не задумываться о продаже.

Подводные камни при продаже

При любом варианте продажи неприватизированной квартиры вы рискуете. Самый главный риск здесь — это мошенничество со стороны покупателя или агентства. Например, вы можете столкнуться с тем, что выпишетесь из квартиры, а деньги вам выплачены не будут, или же агентство откажется выкупать обратно квартиру-«буфер». Поэтому крайне рекомендуется сначала проверить репутацию и человека, и фирмы, с которой вы собираетесь работать.

Кроме того, при «буферной» схеме страдают интересы покупателя: если он уже использовал своё право на приватизацию, то собственником новой квартиры он уже не станет — так и останется лишь жильцом.

Другая опасность подстерегает со стороны закона. Дело в том, что сделки вроде описанных выше — это игра на грани фола. Вы рискуете столкнуться с тем, что кто-то из заинтересованных лиц подаст в суд иск о признании сделки недействительной. Причем формально основания будут: такая продажа теоретически может рассматриваться как мнимая или притворная сделка. Предсказать же результат судебной тяжбы довольно сложно.

Поэтому всё-таки наилучшим способом будет сначала приватизировать квартиру — даже если вы уже нашли покупателя и договорились с ним о внесении задатка.

Продажа через агентство

Если вы не разбираетесь в юридических тонкостях и не знаете, как продать неприватизированную квартиру с долгом, то стоит выбрать вариант продажи через профессиональных посредников. Лучше подыскать компанию с большим сроком присутствия на рынке недвижимости и безупречной репутацией, поскольку любая сделка с участием неприватизированного имущества имеет известную долю риска.

Способ 1

Агентство недвижимости официально обращается в управляющую компанию, гарантируя немедленно погасить долги после приватизации. При наличии разрешения от коммунальщиков квартира приватизируется и сразу же продается. Безусловно, все эти действия возможны исключительно с согласия продающей стороны.

Способ 2

Если вы ищете самый надежный и комфортный способ, как продать неприватизированную квартиру с долгами в Москве, можно воспользоваться услугой «аванс до продажи». Заключив договор с клиентом, агентство предоставляет средства, необходимые для решения финансовых проблем продавца, а после завершения сделки деньги возвращаются. Крупные офисы, включая «МИЭЛЬ Чистые Пруды», предоставляют также услуги по приватизации квартир для продажи.

Как происходит обмен?

Решившись на такую сделку, нужно понимать, что найти подходящий вариант очень непросто. Если уже есть родственники или знакомые с подобным жильем, дело упрощается. Но такое встречается редко. Поэтому в основном придется потрудиться. Поиск может вестись:

  • самостоятельно;
  • через риелтора.

Понятно, что риелтор возьмет на себя почти все заботы и объяснит все нюансы. Однако его услуги стоят недешево. Для таких сделок необязательно проверять юридическую чистоту недвижимости. Поэтому главная задача специалиста заключается в поиске подходящей квартиры. Но это вполне можно делать и самостоятельно.

Когда возможный вариант найден, собирают следующие документы:

  • заявление об обмене;
  • для Москвы единый жилищный документ, но могут потребовать справки о том, что задолженности отсутствуют, а также выписки из домовой книги;
  • договор соцнайма;
  • документы, подтверждающие личности всех участников сделки;
  • согласие со стороны прописанных в квартире лиц, которые отсутствуют, оно заверяется у нотариуса;
  • технические документы;
  • заявление нанимателя о том, что у него нет других помещений в собственности или по договору соцнайма.

При наличии детей и недееспособных членов семьи необходимо согласие органа опеки.

Вопрос решается в жилищной комиссии при муниципалитете. Если стороны получили разрешение, переходят к обмену. Для этого расторгают действующие договоры и заключают новые. Эти действия необходимо совершить в течение десяти дней со дня обращения.

Положительные стороны

Несмотря на некоторый риск, можно отметить не только недостатки подобной продажи квартиры и ее переоформления, но и положительные стороны:

  • Оформление сделки занимает не более десяти дней;
  • Муниципальная жилплощадь для покупателя – безопасна и защищает его права. Даже если продавец передумает, отменить сделку и вернуть жилье он не сможет;
  • Отмена сделки невозможна даже через суд, если покупатель выполнил свою часть обязательств и оплатил по договору всю стоимость в полном объёме;
  • Оформлением документов занимается государственное учреждение, в котором исключена возможность мошенничества.

о символов: 26076
Количество использованных доноров: 7
Информация по каждому донору:

  1. https://ProSobstvennost.ru/privatizaciya/kvartiry/mozhno-li-prodat-bez-privatizacii.html: использовано 4 блоков из 7, кол-во символов 3993 (15%)
  2. https://PravoNedv.ru/kvartira/prodazha/neprivatizirovannaya.html: использовано 2 блоков из 6, кол-во символов 1964 (8%)
  3. https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/privatizatsiya/prodat-munitsipalnuyu-k.html: использовано 5 блоков из 6, кол-во символов 7117 (27%)
  4. https://prosadidom.ru/nedvizhimost/sale/kak-prodat-munitsipalnuyu-kvartiru-bez-privatizatsii/: использовано 1 блоков из 6, кол-во символов 898 (3%)
  5. https://zakondoma.ru/sdelki/prodazha/mozhno-li-prodat-neprivatizirovannuyu-kvartiru.html: использовано 5 блоков из 8, кол-во символов 2818 (11%)
  6. https://miel-chistye-prudy.ru/articles/kak-prodat-neprivatizirovannuyu-kvartiru-s-dolgami-po-kommunalke/: использовано 4 блоков из 5, кол-во символов 4125 (16%)
  7. https://dolg.guru/dolgi/fizicheskie-litsa/vse-sposoby-kak-prodat-neprivatizirovannuyu-kvartiru-s-dolgami.html: использовано 2 блоков из 3, кол-во символов 5161 (20%)

Можно ли это совершить?

Когда встаёт вопрос о возможной продаже квартиры, не проходившей процедуру приватизации, первая же мысль, которая приходит в голову – это: «Нет, такое невозможно, только собственник вправе распоряжаться имуществом!» Однако не будем торопиться.

Чем по сути является сделка по купле-продаже? По ней одно лицо получает деньги – а второе имущество. По неприватизированной квартире нельзя получить право собственности – действительно, сначала надо заключить с муниципалитетом договор о передаче квартиры, пройти регистрацию в Росреестре и только потом можно ее продавать.

Справка. Квартира – это прежде всего место, где можно проживать и где можно получить регистрацию.

А вот право пользования лицо, проживающее в муниципальной квартире, «продать» в некоторых случаях может.

Основными методами продажи права пользования будут:

  • Регистрация «покупателя» в квартире с последующим выселением «продавца».
  • Совместная приватизация.
  • Обмен муниципальными квартирами с доплатой.

Проблемы с долгами

Большая часть проблем с «продажей» муниципальных квартир связана с тем, что на предыдущем жильце мог накопиться долг по квартплате, алиментам или иная задолженность. При продаже квартиры с долгами могут возникнуть проблемы:

  1. Вселение постороннего лица требует согласия местной администрации (точнее, того её подразделения, которое ведает жилищным фондом) – и должнику разрешения могут и не дать.
  2. Если есть долг, взысканный в судебном порядке, на имущество может быть наложен арест. Конечно, неприватизированная квартира к такому имуществу не относится – но приставы всё равно первое время могут являться по прежнему адресу и беспокоить новых жильцов.

Способ избежать трудностей только один – перечислить или передать «продавцу» в счёт оплаты средства, достаточные для погашения задолженности. Однако при этом потребуется составлять (и лучше всего – заверять нотариально!) соглашение о том, на что пойдут переданные средства – иначе нет никакой гарантии, что они будут уплачены в счёт погашения долга.

Впрочем, даже соглашение между продавцом и покупателем – недостаточная гарантия сделки: да, можно при нарушении условий попытаться взыскать с «продавца» эти средства – но он уже должник, чего ему боятся? Поэтому наилучшие способы избежать проблем – либо просто не связываться с такими людьми и искать другой вариант, либо требовать скидки на размер задолженности: так или иначе, а новому жильцу всё равно придётся гасить долг.

Способы, как это сделать

Регистрация до «продажи»

Внимание! Одним из самых популярных способов получить деньги за муниципальную квартиру является тот, при котором происходит замена стороны в договоре социального найма (ст. 672 ГК РФ и ст. 49 ЖК РФ).

В случае регистрации официальный квартиросъёмщик действует следующим образом:

  1. Прописывает «покупателя» в своей квартире».
  2. Получает деньги.
  3. Выписывается сам и выписывает членов своей семьи, получив деньги.

Однако у способа с регистрацией есть ряд ограничений:

  • Если «покупатель» не является родственником, договор с его участием заключается с согласия местного муниципального органа, ведающего жилищным фондом – а он может и воспротивиться.
  • Если среди членов семьи есть дети, должна быть другая квартира, где их можно зарегистрировать.
  • Если в итоге норма площади на человека не будет соблюдена, договор может и не быть изменён.

Если по такому договору были получены деньги, «продавец» должен будет заплатить 13% от суммы в качестве НДФЛ.

Совместная приватизация

Другой вариант является разновидностью первого.

Справка. В случае совместной приватизации «покупатель» прописывается в квартире – а затем оформляется приватизация на него одного, а все прочие жильцы от неё отказываются.

Совместная приватизация — законный вариант, но есть ограничения:

  1. Если в квартире прописаны несовершеннолетние, сделка не состоится: отказ от приватизации для них возможен только с согласия органов опеки – а она, как показывает практика, никогда такого согласия не даёт, даже если у детей уже есть в собственности другая жилплощадь.
  2. Отказавшись от приватизации, «продавец» навсегда расстаётся с возможностью приватизировать другую муниципальную квартиру. Если же сначала состоялась приватизация, а затем продажа – то это обычный договор купли-продажи недвижимости, не требующий особых ухищрений.
  3. Отказавшись от приватизации, гражданин сохраняет за собой право проживать в квартире. Мало кто из «покупателей» согласится на такое обременение.

Обмен с доплатой

Третьим вариантом является обмен, в результате которого «покупатель» получает неприватизированную квартиру, предоставив в обмен свою такую же, только меньшей площади – и возместив разницу в жилплощади деньгами.

Вариант с доплатой имеет ряд преимуществ:

  • Снимается вопрос о том, куда переселяется «продавец» после сделки – он сразу же получает другое жильё.
  • Если соблюдены нормы, то можно обменивать даже квартиру с прописанными в ней несовершеннолетними – и опека не будет иметь претензий.
  • Как правило, в органах муниципалитета, ведающих жилищным фондом, против такого обмена никто не возражает.

Однако у варианта с обменом есть и минусы:

  1. Требуется соблюдать социальную норму жилплощади на одного человека, если она установлена на местном или региональном уровне. Без этого договор обмена будет опротестован.
  2. Есть финансовые риски: такой договор – всё же не купля-продажа, потому к его составлению придётся подходить особо ответственно.
  3. Обмен возможен лишь между двумя муниципальными квартирами. Даже муниципальную на государственную поменять уже не выйдет, а уж неприватизированную на частную – вообще никогда: такого рода сделки законом не допускаются, обмен допускается лишь в пределах одного вида собственности.

«Буферный» обмен

Если наниматель обратится в агентство недвижимости, ему предложат хитрый вариант, как продать муниципальную квартиру без приватизации. Основной составляющей выступает «буферная» недвижимость, числящаяся в собственности агентства. Покупатель сначала ее оформляет в свою собственность. Затем продавец неприватизированной квартиры и покупатель осуществляют между собой обмен. В результате продавец становится собственником «буферной» недвижимости, а покупатель приобретает неприватизированную квартиру. Затем «буферную» недвижимость снова продают агентству. Таким образом, первоначальный владелец получает деньги за неприватизированную квартиру.

Конечно, этот способ сопровождается немалым риском. Продавец в итоге может остаться без жилья и денег. Поэтому на такую сделку можно решаться только в случае, если агентство является по-настоящему надежным.

Для подстраховки каждый шаг нужно документировать: оформлять договоры, где четко указывать все моменты, включая цену, деньги получать под расписку. Также важно осмотреть «буферную» недвижимость. Лучше всего поможет обойти все скользкие моменты опытный юрист, если привлечь его к сделке.

Можно ли продать квартиру, если она не была приватизирована

Ни для кого не секрет, что любая сделка с недвижимостью связана с длительным сбором всевозможных документов и посещением множества государственных учреждений. Из-за этого всё ещё существует категория граждан, не приватизировавших муниципальное жилье. Иногда они сталкиваются с вопросом, можно ли продать неприватизированную квартиру. Сделка передачи недвижимости другому собственнику возможна и без приватизации, но придётся потратить немало времени.

По закону, продажа недвижимости после приватизации регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации. Без приватизации, ее продажа предусматривается нормами Жилищного законодательства. Владелец муниципальной квартиры может оформить скрытую, но вполне законную, сделку купли-продажи жилплощади.

Причины, по которым владельцы жилья не спешат приватизировать квартиру, далеко не всегда связаны с нежеланием разбираться в этом процессе. Муниципальное жилье дает некоторые привилегии от государства, которые переходят и покупателю, если перед продажей квартира так и не была приватизирована.

Варианты продажи муниципального жилья

Перед тем как продать неприватизированную квартиру, собственник должен способ. Существует два варианта того, как это осуществить:

Регистрация покупателя в муниципальной квартире до момента ее продажи Приватизация жилплощади совместно с покупателем
Суть такой сделки в том, что владелец муниципальной квартиры прописывает в ней потенциального покупателя, переоформляет на него лицевой счёт, после чего сам выписывается из этой жилплощади. Жилье остаётся неприватизированным, но покупатель будет жить в нём вполне законно.

Для прописки нового гражданина, являющегося родственником, потребуется письменное согласие всех совладельцев квартиры. Если же прописываемый человек – посторонний, нужно получить разрешение муниципалитета.

Подобный вид сделки несколько рисковый, поэтому передачу денежных средств следует оформлять распиской в нотариальной конторе.

Актуальна, когда истёк срок возможности бесплатной приватизации объекта недвижимости. Поэтому продажа неприватизированной квартиры происходит в основном тогда, когда потенциальный покупатель заинтересован именно в данной жилплощади и готов к некоторым трудностям, включая внесение задатка для ее приватизации.

Такое оформление будет длительным, но в результате покупатель получит собственную, приватизированную на свое имя квартиру.

Перед началом процесса приватизации стоит убедиться, что это действительно можно сделать. Существуют ограничения для жилплощади, расположенной в военных городках и в домах специального ведомства.

Чем чреват обмен

Перед тем как продать неприватизированную квартиру посредством вышеописанного обмена, стоит оценить недостатки такой сделки, чтобы понять, насколько выгодной она будет:

  • Найти агента недвижимости для оформления подобной сделки может быть не так просто. Это должен быть надёжный, проверенный специалист, который гарантирует снижение рисков. Оформлять все документы нужно крайне осторожно, ведь малейшее нарушение приведёт к аннулированию договора;
  • Покупая неприватизированную квартиру, новый владелец получает возможность ей пользоваться, но не полноценное право собственности;
  • Подобные сделки возможны только для граждан России;
  • Расчет осуществляется только наличными, поскольку банк не выдаст кредит под столь рискованную сделку.

Несмотря на некоторый риск, можно отметить не только недостатки подобной продажи квартиры и ее переоформления, но и положительные стороны:

  • Оформление сделки занимает не более десяти дней;
  • Муниципальная жилплощадь для покупателя – безопасна и защищает его права. Даже если продавец передумает, отменить сделку и вернуть жилье он не сможет;
  • Отмена сделки невозможна даже через суд, если покупатель выполнил свою часть обязательств и оплатил по договору всю стоимость в полном объёме;
  • Оформлением документов занимается государственное учреждение, в котором исключена возможность мошенничества.

Обратите внимание:

Специфика продажи квартиры администрации города

Реализация жилой площади городской администрации не предполагает сложного сбора документов, помимо тех, что требуются для совершения типового соглашения по реализации, которая предусмотрена для таких сделок с жильем между различными субъектами. Закон в сфере жилищного законодательства в данной ситуации не предъявляет особых требований ни для продавца недвижимого имущества, ни для приобретателя в роли которого выступает администрация муниципалитета.

Множество хозяев жилых площадей убеждены, что когда они пожелают выставить на продажу свою жилплощадь, городская администрация будет вынуждена его приобрести. В действительности это совершенно неправильное мнение. Администрация, равно как и иные приобретатели, имеет право не приобретать любые объекты недвижимости, которые ей не подошли, либо не нужны. Какими бы льготами ни владел продавец, права на реализацию жилого помещения принудительно кому-либо ему не предоставлено. В подобной ситуации бессмысленно выдвигать к администрации требования о приобретении квартиры, и тем более — отстаивать свою точку зрения в суде.

Так, в нашей стране иногда находятся квартиры, не нужные ни одному гражданину, даже его хозяину. Каким же образом ему избавить себя от лишней для него недвижимости, а соответственно и от обязательств по уплате различных платежей, налогов, страховых взносов и прочих.

ВНИМАНИЕ !!! Вопреки тому, что администрация имеет право не приобретать у собственника невостребованное жилье, она способна помочь ему не брать на себя ненужных обременительных затрат. Для этого нужно подать заявление об отказе от использования своей жилой площади. Это дает администрации города право автономно владеть этой квартирой впоследствии.

Могут ли в таком соглашении обговариваться пункты, которые связаны с включением коммунальных расходов в стоимость жилого помещения, которое становится предметом продажи? В данном случае варианты имеют значительные ограничения рамками Жилищного кодекса, ст. 153 которого говорит о том, что оплачивать коммунальные платежи обязан лишь владелец с того периода, когда у него возникло право собственности.

Каким образом можно продать квартиру администрации города

Чтобы продать собственную жилплощадь местным органам власти по кадастровой стоимости, необходимо направиться туда и составить заявление. Если у нее есть потребность в предлагаемом недвижимом объекте, то договор может быть заключен. По-другому вынудить купить квартиру не получится.

Для данного соглашения не нужно предоставлять какие-либо специфические документы.

Их список аналогичен тому, который используется при продаже недвижимого имущества другому гражданину:
  • Свидетельство о праве собственности на квартиру;
  • Письменное разрешение всех владельцев данной жилплощади;
  • Справка о прописанных в квартире гражданах;
  • Выписка из Единого государственного реестра недвижимого имущества;
  • Справка из жилищно-коммунальных служб о том, что нет долгов за коммунальные услуги.

Иногда городская администрация осуществляет покупку жилплощади у граждан, организуя конкурсы и аукционы. В подобной ситуации в соглашение может включаться положение о том, что при составлении соглашения с администрацией гражданин, осуществив продажу квартиры, принимает на себя обязательство по уплате налога, который связан с совершенным договором.

Это никоим образом не значит, что продавец обязан вносить какие-либо платежи за покупателя, иначе говоря, в конкретной ситуации — за администрацию города. Имеется в виду выплата налога на прибыль, которая будет получена гражданином в ходе реализации собственной недвижимости.

Продажа квартиры городской администрации при помощи риэлторов

За последнее время стали в больших объемах появляться предложения риэлторов для граждан о продаже квартир администрации муниципалитета в ходе реализации какой-либо социальной программы (например, выделение жилых площадей сиротам, переселенцам и прочим категориям лиц). Может ли администрация покупать недвижимость, пользуясь помощью экспертов? Законом не запрещена возможность оказания посреднических услуг риэлторами при покупке квартир администрацией города. Впрочем, существует вероятность и мошеннических действий со стороны риэлторов.

ВНИМАНИЕ !!! Даже когда соглашение с риэлтором не противоречит закону, это не дает полной гарантии того, что продавец жилья не окажется в затруднительном положении. Чтобы осознать это, необходимо изучить все нюансы продажи недвижимого имущества городской администрации посредством третьих лиц.

Объединив сведения о предопределенной для реализации жилой площади, риэлтор предлагает владельцу обязательную продажу его жилого помещения в области какой-либо программы (по помощи сиротам, помощи беженцам и др.). При этом третье лицо заявляет, что только у него есть допуск к администрации, без которого квартиру не продать. Как итог, продавец зачастую платит лишнюю сумму третьему лицу, передавая ему средства, составляющие значительный объем цены квартиры.

Отсюда следует вывод о том, что хотя законодатель и не накладывает запрет на приобретение городской администрацией квартир посредством риэлторов, отдельные указания её руководства могут противиться этому для сохранения денег в бюджете. В связи с этим, перед тем, как подписывать договор с посредником о реализации жилой площади городской администрации, имеет смысл изучить принципы, которым она следует при приобретении недвижимости у граждан. Это даст возможность не допустить спорных ситуаций и не попасться на уловки злоумышленников.

Что такое деприватизация. Плюсы и минусы продажи

Есть варианты того, как жилье оказывается в госсобственности:

  • деприватизация;
  • реализация за деньги.

Что такое деприватизация, и кто ею пользуется? Деприватизация – это добровольная передача собственником приватизированной квартиры. Денег за это владельцу жилья не платят.

Причины, по которым люди возвращают имущество:

  1. Налог на жилье.
  2. Ущемление прав одного из собственников.
  3. Непригодное для жизни и в результате этого выплачивается компенсация за ветхое жилье собственнику.
  4. Неудобное расположение.
  5. Отказ от полученного жилья по завещанию.
  6. Расходы на ремонт, в случае пожара, затопления не ложатся на собственника.

После передачи прав собственности прежние владельцы проживают в ней по желанию и далее, но появляются и минусы подобных действий:

  1. Нет права продавать, обменивать.
  2. Нельзя повторно приватизировать. Это право дается один раз.
  3. Сложно сдать в наем.
  4. Помещение не будет залогом при кредитовании.

Второй вариант – продать квартиру государству. У этого способа имеются как плюсы, так и минусы:

  1. Покупатель – надежный партнер. Можно не бояться за чистоту и качество сделки.
  2. Не нужно тратиться на юриста.
  3. Можно помочь в осуществлении социальных программ, например, продать квартиру государству для сирот.

К минусам, точнее неудобствам, относятся требования, которые выдвигаются к имуществу собственников. Вопрос «Можно ли продать квартиру государству?» встает, когда ее не удается реализовать другим способом. В этом случае сделка выгодна обеим сторонам.

Региональные особенности

Нужна ли муниципалитету жилплощадь физического лица зависит от того, какие госпрограммы проводятся в регионе. Чаще всего она приобретается для переселения граждан из ветхого и аварийного жилья, при расселении домов, для обеспечения жильем детей-сирот и других категорий населения. Узнать о потребностях администрации можно обратившись непосредственно к ним.

Подробнее в статье: Может ли сирота продать квартиру, полученную от государства

Можно ли продать квартиру государству по кадастровой стоимости? Государство вправе приобретать жилплощадь у населения, но не обязано это делать. В случае заинтересованности обеих сторон сделка может состояться. Чтобы узнать, нужна ли недвижимость для реализации какой-нибудь программы, нужно обратиться в администрацию или самостоятельно найти объявленные конкурсы.

Подробнее в статье: Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал

Помещение должно отвечать заявленным в тендере требованиям и не иметь обременений. Собственники предоставляют письменное согласие на сделку.

Теги: Поделиться:

Как работает сайт?

Пользователь задает
вопрос на сайте Вопрос поступает
дежурному юристу Вопрос обрабатывается:
определяется его тематика,
анализ вопроса, поиск ответа Решение проблем
пользователя — это ответ на
его вопрос Юрист связывается
с пользователем и
предоставляет ему
консультацию >задать вопрос юристу:

Если Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните по бесплатному многоканальному телефону 8 800 350-81-93

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *