Как производится оплата при покупке квартиры

Порядок расчетов при покупке, продаже недвижимости (квартиры, комнаты, дома, участка).

"Изучив статистику посещения данной страницы мы пришли к выводу, что очень многих волнует данный вопрос расчета за недвижимость. Нижеприведенная статья довольно хорошо разъясняет данный порядок, но существуют разные нюансы, в зависимости от ситуации. 

Мы предлагаем Вам получить на приеме личную консультацию, с более подробным разъяснением данного вопроса. Стоимость консультации всего 500 р. За эти деньги Вы получите уверенность в себе при совершении сделки.

Приятного чтения."   

Существует множество вариантов расчетов при совершении сделок с недвижимым имуществом (квартирой, комнатой, домом, участком).

Самые распространенные варианты:

— наличными средствами, в момент совершения сделки;

— расчеты производимые через банковскую ячейку.

Рассмотрим плюсы и минусы каждого вида расчетов.

При расчеты наличными средствами желательно делать проверку денег на специальном оборудовании, т.к. в настоящее время очень хорошо научились подделывать денежные знаки. Для этого можно использовать простую счетную машинку. Особенно это выгодно, если сумма большая и расчеты производятся мелкими купюрами.

К минусам данного вида расчетов можно отнести и опасность транспортировки денежных средств как и для покупателя, так и для продавца, который после совершения сделки выйдет с деньгами на улицу.

В большей степени рискует в данном случае покупатель. Рассмотрим такой вариант: Деньги переданы, документы сданы на регистрацию в регистрирующий орган, расписка о получении денег получена. Регистрация пошла не так как бы хотелась, причины могут быть различными: предоставлен не полный объем документов, предоставлены не те документы, ошибки в договоре купли-продажи и пр., что сопровождается приостановкой регистрации данной сделки до исправления ошибок. А за это время продавец решив отпраздновать удачную продажу напивается и его грабят и причиняют телесные повреждения не соразмерные с жизнью, умирает.

Без личного присутствия продавца не возможно исправить все ошибки и зарегистрировать право. Ваша недвижимость не регистрируется и требовать в этот момент возврата денег неского.

Случаи бывают разные и можно также попасть просто на мошенников. Они с деньгами скрываются, а недвижимость не регистрируется.

С другой стороны деньги получены и покупатель спокоен.

Самый надежный способ расчетов – расчеты через банковскую ячейку.

Здесь перестраховываются и продавец и покупатель.

В банке очень удобно проверять подлинность денежных купюр. Так же это практически исключает транспортировку денег, т.к. их можно получить в кассе и там же положить их на свой счет.

Заключается договор аренды банковской ячейки, по которому продавец и покупатель совместно закладывают деньги в ячейку. Доступом в эту ячейку для продавца будет служить документ удостоверяющий личность и договор купли-продажи, прошедший регистрацию в регистрирующем органе. Доступ продавца осуществляется в весь период срока аренды ячейки, и только один или два дня дается покупателю для изъятия денег из ячейки в случае не регистрации договора купли-продажи и не перехода права собственности на данный объект недвижимости (квартиру, комнату, дом, участок).

Можно сделать вывод, что продавец пока не пройдет регистрация не получит доступ к денежным средствам, а если регистрация не произойдет, то вообще не увидит денег.

После выемки денег из ячейки продавец может в этом банке либо положить себе на счет либо сделать перевод в другой банк. Что очень удобно.

Минусом можно считать расходы на аренду банковской ячейки. В основном эти расходы ложатся на покупателя, но взаимному соглашению расходы могут быть распределены пополам.

Возможен перевод денежных средств со счета на счет.

 Для этого желательно прописать в договоре купли-продажи с какого счета и на какой счет будет сделан перевод денежных средств, что облегчит доказательство осуществления расчетов по данной сделке.

Важным условием будем считаться момент перевода денежных средств.

Безопасный способ расчета за квартиру

Если денежные средства будут переведены после регистрации договора купли-продажи, то свидетельство на собственность будет выдано с обременением. И после перевода денег необходимо будет написать в регистрирующий орган заявление от продавца о получении денег и о снятии обременения.

Если расчет происходит с рассрочкой платежа, то действует такое же правило как и об оплате после регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности. Но это уже совсем другая статья.

Надеюсь я оказался Вам полезен.

 

Представьте такую ситуацию: вы решили приобрести квартиру в ипотеку и банк одобрил вашу заявку. После этого вы нашли подходящее жилье и решили остановиться именно на нем. В этот момент может возникнуть один из самых важных вопросов — когда банк переведет деньги на счет продавца?

Банк сам выбирает способ передачи денежных средств.

Покупка квартир: как снизить риски при расчёте

Всего существует несколько видов передачи денег, о которых мы расскажем более подробно.

Наличными через депозитную ячейку банка

В этом случае покупатель расстается со своими деньгами, в то время как продавец имеет право их проверить перед сделкой. Правда, сами деньги он получает только в том случае, когда (и если) покупатель станет собственником квартиры. А до этого момента, пока происходит сделка, денежные средства хранятся в банковской ячейке. В том случае, если сделка не состоялась по той или иной причине, покупатель может забрать свои средства.

Этот способ является одним из самых популярных. Секрет успеха прост — риск потери денежных средств стремится к нулю, хотя он все же есть, например, если у банка будет отозвана лицензия. Впрочем, даже в этом случае банк должен возместить убытки.

Передача денег с помощью банковского аккредитива

Аккредитив — это способ безналичного расчета, который предлагается участникам сделки. Суть его в том, что продавец сразу получает денежные средства на счет продавца, однако до конца сделки счет будет заблокирован. И лишь после того, как все условия договора между участниками будут выполнены, продавец может снять свои средства. Разумеется, покупатель может забрать деньги, если сделка не состоится.

Как и в предыдущем случае, риск потерять деньги крайне мал. А вот чего специалисты крайне не рекомендуют делать при такого рода видах сделок, это занижать стоимость жилья, поскольку сама процедура предельно прозрачна.

Часть средств — до покупки, сумма кредита — после

Тут все просто: первоначальный платеж отправляется на счет продавца еще до начала сделки в качестве залога, а сумму кредита банк переводит уже после того, как сделка завершена.

Банки таким способом сейчас если и пользуются, то нечасто, поскольку теоретически можно потерять уже внесенные средства на счет продавца. Впрочем, на практике такое происходит крайне редко.

Денежные средства продавцу перечисляются перед началом сделки

Сложно найти банк, который согласится на схему, когда денежные средства переводятся на счет продавца сразу, еще до начала сделки. Специалисты, однако, говорят, что отдельные банки все еще пользуются данным способом. Правда, требуют от продавца, что бы он был поручителем по кредитному договору.

*****

Какой именно способ перевода средства используется в вашем случае, вы можете узнать в банке.

В настоящее время на рынке недвижимости существуют четыре основных способа расчетов по договору купли-продажи квартиры: расчеты по аккредитиву; расчеты с использованием банковской ячейки; расчеты наличными денежными средствами без использования банковской ячейки или с применением в расчетах платежных поручений; расчеты с использованием банковского счета эскроу.

1. Расчеты по аккредитиву

Этот способ расчета заключается в том, что покупатель квартиры предварительно заключает с банком договор, на основании которого на расчетный счет вносится сумма, равная стоимости квартиры. При предъявлении продавцом квартиры в банк документов, свидетельствующих о переходе права собственности на квартиру к покупателю, банк выдает или перечисляет ему полагающуюся сумму (п. 1 ст. 867 ГК РФ).

Аккредитивы бывают (ст. ст. 868, 869 ГК РФ):

  • безотзывными, когда банк не может отменить обязательство по выплате указанной в аккредитиве суммы без согласия получателя средств. Для продавца предпочтительнее открытие именно безотзывного аккредитива;
  • отзывными, не содержащими безоговорочное обязательство банка в отношении продавца, которые могут быть отменены или изменены без предварительного согласия получателя средств.

    Передача денег при купле-продаже недвижимости

    Если не установлено иное, аккредитив предполагается отзывным.

За открытие аккредитива банки могут взимать комиссию, сумма которой обычно определяется от суммы аккредитива.

2. Расчеты с использованием банковской ячейки

Этот способ расчета заключается в следующем. Продавец, покупатель и банк оформляют трехсторонний договор, на основании которого банк предоставляет в аренду ячейку для хранения денежных средств. Далее покупатель в присутствии продавца помещает деньги в ячейку. Срок хранения составляет до нескольких месяцев. Условия доступа к ячейке предварительно оговариваются. Как правило, в течение определенного времени после помещения денег в ячейку ее имеет право открыть только продавец, предъявив документы, свидетельствующие о переходе права собственности на квартиру к покупателю. После истечения этого срока право продавца на доступ к ячейке без покупателя прекращается. При этом покупатель будет иметь доступ к ячейке при предъявлении своего паспорта в отсутствие продавца и возможность забрать деньги обратно (ст. 922 ГК РФ).

Кроме того, вместо денег в ячейку может закладываться банковский вексель. Смысл данного способа расчетов состоит в том, что на обусловленную договором купли-продажи сумму покупатель приобретает банковский вексель, который в присутствии сторон закладывается в ячейку. По окончании сделки и представлении необходимых документов продавец получает доступ к банковской ячейке, изымает вексель и при необходимости погашает его в этом же банке.

3. Расчеты наличными денежными средствами без использования банковской ячейки или с применением в расчетах платежных поручений

Использование расчетов наличными деньгами или безналичных расчетов путем перечисления банком средств по поручению покупателя на счет продавца влечет следующие риски:

1) если покупатель передает (перечисляет) денежные средства в момент подписания договора до регистрации перехода права собственности, существует риск того, что в случае несоответствия документов законодательству (например, договор со стороны продавца подписан лицом, не являющимся действительным собственником квартиры, или договор со стороны продавца подписан неуполномоченным лицом) в регистрации будет отказано. Покупатель в такой ситуации может оказаться без денег и квартиры;

2) если стороны пришли к соглашению произвести расчеты после регистрации перехода права собственности, возможен риск того, что покупатель, право собственности которого на квартиру уже зарегистрировано, по какой-либо причине может не уплатить установленную сумму продавцу. В таком случае продавец окажется без квартиры и денег.

Таким образом, расчет по аккредитиву и расчет с использованием банковской ячейки являются более безопасными способами расчета при совершении сделки купли-продажи квартиры.

4. Расчеты с использованием банковского счета эскроу

Этот относительно новый способ заключается в том, что покупатель квартиры открывает в банке так называемый счет эскроу для расчетов по договору купли-продажи квартиры. Для этого покупателем квартиры на счет эскроу вносится сумма, равная стоимости квартиры. Банк блокирует денежные средства на счете эскроу до выполнения обязательств по договору купли-продажи квартиры, в счет которого размещены денежные средства. При предъявлении продавцом в банк документов, свидетельствующих о переходе права собственности на квартиру к покупателю, банк выдает ему полагающуюся сумму со счета эскроу (ст. 860.7 ГК РФ).

Владелец счета эскроу не может распоряжаться денежными средствами, находящимися на счете. По сути, такой счет предназначен только для хранения денежных средств покупателя и передачи их продавцу при наступлении определенных договором купли-продажи квартиры обстоятельств. Если сделка не состоялась, то по истечении срока действия договора счета эскроу счет закрывается, а денежные средства со счета возвращаются покупателю квартиры, если иное не предусмотрено соглашением между продавцом и покупателем (ст. 860.10 ГК РФ).

Связанные вопросы

Что предусмотреть в договоре купли-продажи квартиры? >>>

Способ передачи денег при ипотеке, как правило, устанавливается банком, поэтому, если продавца он не устраивает, то придется или искать новую квартиру, или менять банк. Нужно знать, что выбирая банк, вы выбираете и способ передачи денег, принятый в банке.

Банк будет следить:

  • за передачей денег продавцу квартиры от начала до конца, т.е. и за тем, что вносит сам заемщик, и за теми деньгами, которые кредитуются ему;
  • только за передачей денег, которые выдал банк;
  • способы и средства передачи денег не контролируются и не ограничиваются ( маловероятный вариант).

Вариант с залогом

Требование банка – оформление залога одновременно с покупкой квартиры. При таком условии, Вы становитесь собственником, автоматически закладывая недвижимость банку. Здесь банк будет контролировать передачу денег и сам выберет вам способ передачи кредитных денег продавцу. В случае если продавца не устраивает способ передачи денег, то банк будет рекомендовать заемщику искать другую квартиру, т.к. менять способ ради одного случая, банку не выгодно.

Возможны четыре способа:

  • Аккредитивом;
  • Банковским переводом на лицевой счет продавца после регистрации договора ипотеки и купли-продажи недвижимости;
  • Наличными деньгами перед подачей документов на государственную регистрацию;
  • Через депозитную ячейку банка.

Первый способ все чаще выбирается банками, т.к. имеет несколько плюсов. Он позволяет обойти взаимное недоверие продавца и покупателя.

Гарантом сделки является банк:

  • он проверит документы, на основании которых продавец получит доступ к счету;
  • продавец после сделки может, не снимая денег, перевести их в другой банк.

Деньги сразу поступают на лицевой счет продавца до совершения сделки, но они там заблокированы до выполнения условий обговоренных заранее, например регистрация договора купли-продажи. Пока условия не выполнены, продавец использовать счет не может. В случае расторжения сделки покупатель не зависимо от продавца забирает деньги.

Рисками здесь является или мошенничество сотрудников банка, или банкротство и закрытие банка. В случае мошенничества для поддержания имиджа банк сам постарается покрыть Ваши убытки, скандал или судебное разбирательство банку не выгодно. В случае закрытия у банка должен быть правопреемник, который возьмет обязательства на себя. Следовательно, для покупателя риск потерять деньги минимален. К тому же, так как видно какие деньги лежат на счете, не получится произвести сделку по заниженной стоимости.

Как происходит расчет при покупке квартиры

Также снижаются затраты на сделку, т.к. не нужна аренда ячейки в банке.

При втором способе, на счет продавца переводятся кредитованные у банка деньги, остальная сумма передается по личной договоренности продавца и покупателя. Риск здесь в том, что продавец должен верить банку покупателя, так как всех денег до совершения сделки он не увидит. Теоретически возможна продажа квартиры за часть ее стоимости, на практике же возможно неполучение денег со стороны банка, в случае закрытия банка в период сделки. В этом случае, если в Вашем договоре четко оговорено способы передачи денег, а денег продавец не получил, законно расторжение сделки.

Третий способ применяется очень редко, деньги перечисляются продавцу перед сделкой. Риск здесь — мошенничество продавца. Те банки, которые используют этот способ, могут потребовать у продавца, стать поручителем по кредитному договору до момента залога квартиры, это снижает риски заемщика и банка.

Четвертый и самый распространенный способ – наличными через депозитную ячейку банка.

Также не требует взаимного доверия у продавца и покупателя. До сделки продавец проверяет деньги, которые на протяжении всего времени будут храниться в депозитной ячейке, а после того, как покупатель станет собственником квартиры, он их забирает. В случае расторжения сделки, покупатель также не зависимо от продавца может забрать деньги из ячейки. Риски такие же, как и в случае аккредитива. Следовательно, вероятность потерять деньги минимальна.

Если у банка нет депозитных ячеек, то банк будет определять депозитарий какого банка будет использоваться, и перевод денег из банка кредитора в банк, предоставляющий ячейку оплатите Вы.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *