Как узнать стоимость квартиры

Как узнать рыночную стоимость квартиры по адресу?

Как узнать по кадастровому номеру кадастровую стоимость?

Министерство образования и науки РФ

Ростовский Государственный Экономический Университет

«РИНХ» в г. Миллерово

Домашнее задание по «Оценке бизнеса».

Выполнила: студентка152 группы

Даденко Ю.И.

г. Миллерово

2006г

КРАТКОЕ ИЗЛОЖЕНИЕ ОСНОВНЫХ ФАКТОВ И ВЫВОДОВ

Адрес объекта:

Ростовская обл., г. Миллерово, ул. Черноморская 54, кв. 8

Тип объекта недвижимости:

Квартира площадью 57 кв.м., в т.ч. жилой – 41,4 кв.м. расположена на 2 этаже 5 –этажного дома

Цель оценки:

Определение рыночной стоимости объекта

Оцениваемые права: Частная собственность

Юридическое право:

Собственность

Размер квартиры (м2 ):

Общая площадь 57

Жилая 41.4

Вспомогательная 15,6

Наилучшее и наиболее эффективное использование:

Определено ограничением в использовании — жилье

Наиболее вероятные покупатели:

Жители г. Миллерово с ежемесячным совокупным доходом тыс. руб.

Опасности, вызванные окружающей средой:

Не выявлено

Ценность в качестве природного, культурного, развлекательного или научного объекта:

Не выявлено

Дата оценки:

Курс доллара США29.11.2006г.

1$ — 26,3503 руб.

Оцененное маркетинговое время:

5 месяцев

Рыночная стоимость, рассчитанная

1) затратным методом:

2) методом прямого сравнительного анализа продаж:

3) доходным методом:

Метод прямой капитализации

Метод дисконтированного потока дохода

В связи с отсутствием данных для расчета стоимости восстановления (замещения) оцениваемого объекта – метод не применялся

28602$ (753674 тыс. рублей)

32401 $ (853776 тыс. рублей)

27110,4$ (714367.17 тыс. рублей)

Окончательное заключение о рыночной стоимости объекта

29063,44$, (765829,3 тыс. рублей.)

СВЕДЕНИЯ ОБ ОБЪЕКТЕ ОЦЕНКИ

Цель оценки: определение рыночной стоимости объекта собственности.

ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Таблица№1 (корректировок для сопоставимых продаж квартир)

Метод прямой капитализации

квартира недвижимость продажа стоимость

Метод дисконтированного потока дохода

1

V = ———-,

(1 + i )n

где i – величина сложных процентов

а — аннуитет

n – количество периодов

1. i = 0,1 : 12 = 0, 0083; n = 36; аn36 = 30, 99124;

1

V = —————— = 0, 74174

(1 + 0, 0083)36

1) Ежемесячный доход = величина дохода от аренды за 1 месяц – сумма коммунальных платежей за 1 месяц: 160-60,7=99,3

2) Доход за три года = аннуитет * ежемесячный доход: 30, 99124 * 99,3=3077,4$

3) Сегодняшняя стоимость средств, которые получим через 3 года = прогнозируемая выручка от продажи квартиры * настоящая стоимость денежной единицы:

32401 * 0,74174 = 24033$

4) Рыночная стоимость квартиры через три года = сегодняшняя стоимость средств + доход за три года: 24033 + 3077.4=27110.4$

Стоимость недвижимости, рассчитанная методом дисконтированного денежного потока составляет – 27110,4$( 714367.17 тыс.рублей)

Способы узнать кадастровую стоимость своей квартиры

Я хочу продать квартиру. Как мне определиться с ценой, не прибегая к услугам оценщиков?

Вы можете воспользоваться одним из нескольких вариантов:

• Позвонить в риэлторское агентство и спросить, сколько будет стоить ваша квартира. Большинство профессиональных агентов по недвижимости способны дать достаточно корректный ответ на ваш вопрос – естественно, после уточнения необходимых деталей.

• Зайти на любой крупный сайт по недвижимости и воспользоваться специальной программой-калькулятором. В эту программу надо будет ввести ответы на уточняющие вопросы. При этом, скорее всего, разные калькуляторы дадут разные ответы, но вы хотя бы узнаете «вилку цен» на жилье, подобное вашему.

• Вы можете определить рыночную стоимость своей квартиры самостоятельно, используя метод сравнительного анализа.

В чем заключается метод сравнительного анализа?

«Сравнительный» – значит, вам придется сравнивать цены на аналогичные объекты, то есть на квартиры, похожие на вашу. Искать эти объекты вы будете в общедоступных базах недвижимости, предлагаемой на продажу. Слово «анализ» говорит о том, что вы не станете слепо доверять тем ценам, которые назначили продавцы квартир, а проанализируете, из чего складываются эти цены, и внесете необходимые коррективы. Затем надо будет произвести ряд несложных вычислений. В итоге вы получите среднюю стоимость предложения квартиры, аналогичной вашей, на рынке недвижимости в вашем городе на данный момент.

Узнаю ли я в результате использования этого метода точную сумму денег, которую смогу выручить за свою квартиру? Может быть, есть и другие методы, попроще?

Профессиональные оценщики используют и этот, и другие (более сложные) методы оценки недвижимости, но именно сравнительный метод является основным при определении стоимости типового жилья. Чтобы научиться эффективно использовать все методы в совокупности, вам надо будет фактически овладеть профессией оценщика. Для продажи одной квартиры это явно лишнее. Пользуясь методом сравнительного анализа, вы узнаете справедливую цену, которую сможете назначить за свою квартиру, и которая будет вам служить ориентиром при торге с покупателем.

Что такое «аналогичные объекты» и как их искать?

Воспользуйтесь открытыми базами данных в вашем регионе: зайдите на сайт самой крупной газеты объявлений в раздел о продаже недвижимости, найдите в сети городскую интернет-доску объявлений, посетите всероссийские интернет-ресурсы (сайт Авито, к примеру). В столичных и некоторых других крупных городах есть специальные закрытые базы (как WinNER в Москве). Полный доступ к ним возможен только за плату, но информация в них более достоверная.

Аналогичные объекты – это квартиры, схожие с вашей по большинству параметров. Чтобы подобрать аналоги грамотно, надо в первую очередь обращать внимание на неизменяемые факторы:

• местоположение жилья (район, микрорайон; хорошо, если аналогичные квартиры располагаются на вашей же улице или в вашем же доме)
• исходное количество комнат в квартире (если у вас «двушка», то вы и для сравнения подбираете такие же «двушки», а квартиры, подвергавшиеся перепланировке, отбрасываете)
• метраж квартиры (у типовых квартир обычно параметры площадей мало различаются)
• этаж (крайние этажи сравнивают с крайними, средние со средними)
• расположение квартиры в здании (угловая, торцевая, в середине здания)
• тип и возраст дома («хрущевка», «сталинка», современный, бизнес-класс, элитный)
• материал стен (кирпич, панель, монолит)
• наличие балкона или лоджии.

Такие факторы, как ремонт, встроенная мебель, импортная сантехника и тому подобное, являются изменяемыми, поэтому они влияют на стоимость квартиры в гораздо меньшей степени.

Я выписал несколько подходящих объявлений. Что делать дальше?

Для анализа обычно отбирают 10-12 объектов со схожими параметрами.

Чтобы удостовериться в корректности этих объявлений, надо все их прозвонить и уточнить информацию. Дело в том, что в открытых базах достаточно часто встречаются объявления неактуальные (квартира давно продана, а объявление все «висит»), либо с ошибками в параметрах площадей, либо с неверной ценой (цена может быть как занижена, так и завышена, зачастую это делается специально), либо вообще в них идет речь о несуществующих объектах. Мы сейчас не будем обсуждать, с какой целью размещаются фальшивые объявления, но совершенно ясно: такие «фантомные» объекты не могут служить аналогами при оценке недвижимости. Если на ваши уточняющие вопросы о квартире (далеко ли от остановки? куда выходят окна? какое состояние? сколько собственников? уместен ли торг?) затрудняются ответить, или говорят «Ой, а эта квартира уже продана, но у нас в агентстве есть точно такая же, но подороже», или отказывают в просмотре квартиры – вычеркивайте ее из вашего списка.

Когда же начнем считать?

Прямо сейчас.

Итак, у вас подобраны корректные аналоги вашей квартиры.

• Рассчитайте для каждого объекта стоимость одного квадратного метра. Для этого стоимость квартиры разделите на количество квадратных метров общей площади.

• Сравните получившиеся суммы. Вычеркните из списка 2 объекта: те, у которых стоимость квадратного метра самая низкая и самая высокая. Их учитывать не надо.

• Для оставшихся объектов рассчитайте среднюю стоимость квадратного метра:

1. сложите цены всех объектов
2. сложите площади всех объектов
3. разделите сумму всех цен (п.1) на суммарную площадь всех объектов (п.2). Полученная величина и есть средняя стоимость предложения одного квадратного метра площади жилья, аналогичного вашему.

• Наконец, определите ориентировочную стоимость вашей квартиры: среднюю стоимость квадратного метра аналогов умножьте на метраж вашей квартиры. Именно такая цена будет самой подходящей для старта продажи.

Все эти расчеты можно изложить в виде двух формул:

1. Цср.=(Ц1+ Ц2+ … + Цn)/ (П1+ П2+ … + Пn),

где Цср.– средняя цена предложения квадратного метра,
Ц1, Ц2,…, Цn – цена предложения объектов,
П1, П2, …, Пn – площадь объектов.

2. Цкв.=Цср.*Пкв.,

где Цкв. это искомая цена вашей квартиры,
Цср. – средняя цена предложения квадратного метра,
Пкв. – площадь вашей квартиры.

Почему мы называем эту цену ориентировочной?

Дело в том, что в объявлениях продавцы выставляют те цены, которые они очень хотели бы получить – но совершенно не факт, что получат. Это желаемые суммы. Однако у вас нет возможности узнать, какие деньги реально переходят из рук в руки при совершении сделок. Именно поэтому в начале этой инструкции мы употребили термин «средняя стоимость предложения жилья».

Чаще всего за счет торга квартиры продаются по ценам более низким, чем цена предложения. Однако не исключено, что у вас есть особые обстоятельства, которые позволят вам получить сумму выше средней: к примеру, вам не нужно покупать ничего взамен этого жилья (у вас так называемая «безальтернативная» или «чистая» продажа), у вас в порядке все документы, квартира освобождена, и вы готовы в любой момент выйти на сделку. В таком случае потенциальный покупатель может предпочесть немного переплатить, а взамен получить значительный выигрыш во времени.

Если цена все равно ориентировочная, то зачем такие сложности при подсчетах?

Узнаем кадастровую стоимость квартиры по адресу на сайте Росреестра

Может быть, можно было сделать проще: сложить все стоимости аналогов, потом разделить получившуюся сумму на их количество и – вот она, приблизительная рыночная стоимость моей квартиры?

Так можно было бы сделать, если бы площади всех аналогов были абсолютно одинаковыми. Но это редко встречается. К примеру, площади трехкомнатных квартир в одном и том же доме могут различаться на 20-30 квадратных метров в зависимости от планировки. Если не высчитывать среднюю стоимость квадратного метра, можно очень сильно ошибиться при определении итоговой цены.

Я воспользовался этим методом, но полученная цена меня совершенно не устраивает. Я считаю, что моя квартира стОит гораздо дороже: я сделал в ней отличный ремонт, использовал дорогие материалы, вложил немало собственных сил и времени. Пожалуй, я прибавлю к средней рыночной цене все деньги, которые потратил на ремонт, да еще и стоимость моего собственного труда по улучшению этой квартиры. Вот тогда и получится справедливая цена моей квартиры.

Ремонт – это изменяемый фактор. К сожалению, при продаже жилой недвижимости стоимость ремонта никогда «не отбивается» в полном объеме – в лучшем случае, на 50%, а чаще на 20-30%. Прибавляйте к средней рыночной цене предложения 30% от стоимости ремонта и начинайте рекламировать вашу квартиру. По количеству откликов вы сможете затем скорректировать цену.

Если вы выставите вашу квартиру на продажу по цене, намного превышающей цены на аналогичные объекты, то в первую очередь поможете быстрее продать квартиры ваших соседей по микрорайону, а сами потеряете время. Но квартира в хорошем состоянии действительно имеет все шансы быть проданной быстрее при прочих равных условиях.

Метод, которым мы предлагаем вам воспользоваться, разработал и изложил в монографии «Технология анализа рынка купли-продажи и аренды жилой и коммерческой недвижимости» профессор, кандидат технических наук, сертифицированный оценщик и аналитик рынка недвижимости Стерник Г.М. Метод сравнительного анализа достаточно корректен и при этом доступен каждому собственнику недвижимости.

Желаем вам удачи.

Галина Протопопова

2014-08-08 05:37:03

3610 просмотров

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *