Комната в коммуналке

Продажа комнаты в коммунальной квартиры уверенно входит в «топ» самых сложных сделок, связанных с оборотом недвижимости. Помимо сбора нужной документации, собственнику придется столкнуться с соседями лицом к лицу, ведь именно у них есть законное право преимущественной покупки, обойти которое едва ли удастся. Сравните с договором купли-продажи доли квартиры.

Содержание

Договор купли продажи коммунальной квартиры: образец заполнения

Договор купли продажи коммунальной квартиры – абсолютно типовое соглашение. В нем следует указать всю стандартную информацию с небольшим отличием:

• Дату, место подписания, а также реквизиты сторон или их доверенных лиц;

• Предмет договора. Здесь укажите: адрес, этаж, расположение, площадь комнаты. При этом – нужно указать долю, подлежащую продаже и находящуюся в общей долевой собственности. Здесь нужно учесть, что в коммуналках у каждого жильца есть право собственности на конкретную комнату. Ей он может распоряжаться по своему усмотрению. А вот места общего пользования (санузел, кухня, балконы и т.д.) находятся в долевой собственности, где каждому жильцу принадлежит одна из равных долей;

• Стоимость и порядок расчета следует указывать максимально подробно — это может быть расчет стоимости квартиры по графику платежей или по наличному или безналичному расчету по договору купли квартиры.

Разумеется, нужно указать права и обязанности сторон, например, что покупатель обязуется внести оплату в четко обозначенный срок, а продавец – освободить помещение своевременно.

Договор купли продажи коммунальной квартиры, образец которого есть на нашем сайте, обязательно скрепляется подписями сторон. При покупки коммунальной квартиры за материнский капитал есть определенные ограничения.

Договор купли продажи комнаты в коммунальной квартире: особенности сделки

Чтобы составить договор купли продажи комнаты в коммунальной квартире правильно, вам нужно учесть ряд нюансов:

• Преимущественное право покупки. Прежде чем продать комнату посторонним людям, вы должны удостовериться, что никто из ваших соседей не хочет ее купить. Разумеется, простой беседы недостаточно. Соседи либо должны написать письменный отказ от покупки, либо в течение 30 дней после письменного уведомления никак не отреагировать;

• Уведомить о желании продать комнату вы должны абсолютно всех соседей. Если кто-то из них не проживает в своей комнате – вам нужно связаться с ним по последнему известному адресу. Рекомендуем взять выписку в Росреестре, чтобы узнать лучше своих соседей;

• Если в коммунальной квартире имеются неприватизированные комнаты – вы должны отправить уведомление в орган управления муниципальным имуществом.

Прежде чем приступить к продаже, нужно выделить долю в общей собственности. Для этого продавец вместе с соседями должен обратиться к нотариусу, который заверит равное распределение долей в местах общего пользования.

При наличии обременений — необходимо прямо прописывать все обременения в тексте договора купли-продажи коммунальной квартиры.

Договор купли продажи коммунальной квартиры: как справиться со спорными ситуациями?

Договор купли-продажи доли в коммунальной квартире не так просто заключить. Дело в том, что отношения между соседями складываются не всегда хорошие. Соответственно, они могут отказываться от получения от вас уведомления о намерении продать комнату, могут ничего не отвечать, а лишь тянуть время. В этих случаях соседями, чаще всего, движет желание сбить цену. Нередки случаи, когда собственник находится в другом городе или его местонахождение неизвестно.

Если соседи не хотят идти на контакт – то можно провести процедуру уведомления «добровольно-принудительно». Обратитесь к нотариусу – он заверит письмо и отправит его с уведомлением. Отсутствие ответа в течение 30 дней дает вам полное право на распоряжение имуществом.

Обойти право преимущественной покупки можно следующим образом:

1. Вам нужно просто подарить долю в квартире покупателю;

2. После оформления документов, он выкупит ее на общих основаниях, ведь он становится вашим полноправным соседом. Разумеется, это законный, но не совсем правильный способ. Он актуален для тех, у кого в силу определенных причин совершенно нет времени ждать 30 дней.

Однако будьте осторожны. Продавец рискует потерять деньги.

Составить и скачать договор купли-продажи коммунальной квартиры на конструкторе 2016

В результате у вас остается комната в коммуналке, которая еще и находится в долевой собственности. Продать такой объект недвижимости нереально сложно, поэтому, лучше использовать схему только с родственниками или близкими людьми.

На нашем сайте вы можете заполнить и скачать договор купли продажи доли в коммунальной квартире, который соответствует всем законодательным нормам и стандартам. Вам нужно отвечать на вопросы в форме слева, а система самостоятельно распределит ответы по соответствующим разделам соглашения. Оцените преимущества нашего сервиса!

С помощью конструктора договоров "Просто Документы" Вы имеете возможность также быстро и просто подготовить договоры купли-продажи квартиры следующих видов:

Перейти в раздел: Договоры купли-продажи квартиры.

Хотя на дворе уже XXI век — время грандиозных инноваций, передовых технологий, суперсовременного жилья и цивилизованной жизни, до сих пор в любых районах столицы, ее пригородах люди живут в коммунальных квартирах, не говоря уже о других городах и весях России.

На вторичном рынке недвижимости, по мнению аналитиков, на комнаты в таких квартирах приходится где-то пять-шесть процентов предложений, в отличие от предложений на квартиры в Подольске от застройщика. Больше всего коммуналок находится именно в домах времен даже сталинской эпохи, «красующихся» до сих пор по всей стране. Второе место по этому показателю занимают типовые панельные здания хрущевских времен. Кстати, комната в коммуналке, сейчас, самое дешевое жилье. Она, примерно, раза в три дешевле отдельной квартиры такого же класса. Кажется, что реализовать сделку купли-продажи дешевого жилья при малых габаритах комнатки будет проще простого. Но, в действительности, продажа комнаты в коммуналке таит в себе бесчисленное количество препон.

Задумав, скажем, продать комнату коммунальной квартиры без посредников в Подольске, нужно помнить, что вы – не единоличный хозяин квартиры. Здесь есть одна очень важная юридическая закавыка – «первоочередное право покупки». Как говорится в 250-й статье ГК РФ, им обладают соседи-собственники по коммунальной квартире, а также местные власти, если она не приватизирована жильцами. Из этого следует, что перед совершением сделки купли-продажи в такой квартире нужно будет в обязательном порядке согласовать ее со всеми соседями, так как они и имеют вышеозначенное право. В этом случае вы обязаны письменно известить остальных собственников квартиры (возможных покупателей) о желании продать свою комнату кому-то со стороны, указав цену и другие условия, на которых вы продаете ее. Если соседи письменно откажутся от покупки в течение месяца, то только тогда вы будете вправе продать свою жилплощадь любому другому лицу. Отказ заверяется нотариусом и прилагается к документам договора купли-продажи, предоставляемым в Федеральную регистрационную службу для государственной регистрации. Однако «гладко было на бумаге, но …». Добиться отказов соседей – это только первая из многих проблем, касающихся продажи комнаты коммунальной квартиры без посредников в Подольске.

В данной статье мы попробуем коснуться всех самых животрепещущих вопросов и проблем, с которыми оказывается лицом к лицу продавец комнаты квартиры без посредников в Подольске, и дать, по возможности, достаточно обоснованные ответы на них.

Ситуация 1

Соседям предложено купить комнату в коммунальной квартире или дать отказ на первоочередное право покупки. Но они уже два месяца не делают, ни того, ни другого. Можно ли в этом случае продать комнату без их согласия?

Предложение сделать можно, но будет ли спрос?

В Гражданском Кодексе РФ говорится, что по истечении одного месяца, владелец комнаты получает право продажи ее любому другому покупателю. Однако же, если у покупателя нет согласия от своих будущих соседей, появляются проблемы с государственной регистрацией права собственности на будущую жилплощадь. Согласно статье 24 Закона РФ «О Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», для регистрации права собственности на долю (комната) в общей долевой собственности (квартира) должны быть в наличии документы о согласии соседей (долевые собственники) на такую регистрацию. Если их нет, регистрация приостанавливается на два месяца. За это время Управление ФРС извещает соседей, чтобы они предоставили свои возражения против данной регистрации. Если они сделают это, служба отказывает в регистрации покупателю и предлагает сторонам обратиться в суд. Если же в указанный срок возражений не поступит, то право собственности покупателя комнаты регистрируется. Словом, покупатель может или согласиться преодолеть вышеуказанные трудности, добившись взаимопонимания с соседями, или отказаться от сделки.

Ситуация 2

Трехкомнатная коммунальная приватизированная квартира. Один из соседей согласился с предложенной ценой за комнату. А другой хочет купить жилплощадь за более низкую цену, иначе он не даст согласия на продажу. Что делать?

Ничего! Спокойно продайте комнату соседу, которому цена подходит, потому что преимущественное право покупки касается только случаев продажи комнаты от квартиры в Подольском районе постороннему покупателю.

Это не относится к процессу регистрации права собственности покупателя, как об этом уже говорилось выше. Если несогласный сосед откажет в этом, можно смело с ним судиться. Вряд ли у него найдутся какие-то основательные доводы и возражения против суда.

Ситуация 3

Владелец комнаты в коммуналке за крупную сумму денег предложил соседям купить свою жилплощадь. Таковых денег у них не оказалось, и у нотариуса были подписаны соответствующие документы об отказе. Сосед продал комнату. Несколько позже соседи узнали, что фактическая цена комнаты оказалась намного меньше заявленной, и они могли бы приобрести ее. Что в такой ситуации им делать?

Соседям необходимо подать в суд иск о переводе на них прав и обязанностей нового владельца данной комнаты. Если суд удовлетворит его, то признает за истцами право собственности на проданную комнату и, кстати, обяжет их выплатить обратно неудачливому хозяину цену, по которой он реально приобрел эту квартиру у бывшего владельца.

Они должны иметь в виду, что с момента получения информации о нарушении права соседей, иск предъявляется в суд в трехмесячный период. В суде придется доказывать, что бывший владелец комнаты изначально предлагал им купить у него жилье за более крупную сумму денег. Здесь большое значение будут иметь наличие письменной формы сделки, а также содержание документов, оформленных у нотариуса. Кроме того, продавец и покупатель могут предъявить суду доказательства о фактически уплаченной цене, то есть доказательства того, что за комнату уплачена иная цена. Так что, есть возможность отсудить проданную комнату.

Ситуация 4

Немногим более четырех лет тому назад без вести пропал сосед. О родственниках его не известно. Сам он был безработный, страдал алкогольной зависимостью. Сейчас его комната не заселена. Недавно смотрели новостройки в Подольске, решили переехать в новую квартиру. Как продать свою часть в двухкомнатной квартире? Квартира приватизирована

Для того чтобы осуществить сделку с квартирой, нужно подать заявление в суд на рассмотрение дела о признании гражданина соседа пропавшем без вести человеком. При подаче заявления обязательно следует отметить, что такое решение необходимо для осуществления сделки по продаже доли совместного недвижимого имущества. Гражданский правовой законодательный кодекс устанавливает положение, по которому решение о признании гражданина отсутствующем без вести выносится на основании подтвержденных данных о его безвестном отсутствии по месту постоянной регистрации в течение одного календарного года. В качестве доказательства может быть представлена справка из милиции о розыске вашего пропавшего соседа. Сделку по продаже долевой собственности можно осуществить сразу же по вступлении в силу решения судьи. При этом в органы регистрации предоставляется копия судебного решения, которая должна содержать печать и личную подпись судьи, вынесшего это решение.

Ситуация 5

Такой вопрос.

Договор купли-продажи комнаты

Мы владельцы доли в приватизированной квартире. Хотим продать свою комнату. Отправили заказным письмом извещение соседям, но они отказались его забрать. По закону, если совместные собственники не выкупили жилую площадь в течение календарного месяца с того момента, как получили и подписали уведомление, то долевой собственник имеет право продать жилую площадь другим покупателям. Год назад мы, просмотрев районы новостройки в Подольске, переселились в новую квартиру. Комната в старой «трешке» использовалась соседями на «соседских правах». Теперь ситуация неопределенная. Что можно сделать? Спасибо!

В случае, если прислано назад уведомление о вручении заказного письма, то это уведомление по прошествии месячного срока можно считать документом, подтверждающим желание соседей осуществить продажу комнаты другому владельцу. В случае, если такое уведомление не вернулось или произошел возврат письма в связи с тем, что никто его не получил на почте, то можно отправить вашим соседям заказное ценное письмо с отметкой для почтальонов – «вручить лично гражданину …». Этот вариант предполагает доставку письма работником почтовой связи прямо на квартиру адресатам и вручение под личную роспись. В отметке о получении содержится информация, о дате доставки и об адресате. Даже если и на этот раз от соседей не последует реактивных действий, то осуществить сделку, не нарушая закона, можно только по прошествии 31 дня, то есть календарного месяца.

Ситуация 6

Сложная ситуация. Раньше жил в комнате в общежитии, продал. Новый хозяин документы, как следует, не оформил. И теперь все квитанции о коммунальных платежах приходят на мое имя. Оплата за услуги не производилась уже больше года, работники ЖКХ подали на меня в суд и начислили штрафы за просрочку платежей. Сам я давно живу в новой квартире в районе новостройки в Подольске. Какие у меня могут быть основания на защиту?

Если вы не имеете регистрации по месту жительства в старом жилье, не являетесь хозяином этой комнаты, а также сохранили документы о продаже (договор), то вы имеете полное право отказаться от данных платежей. В суде нужно будет продемонстрировать документы, подтверждающие описанные факторы. Коммунальной службе все равно с кем судиться и с кого взыскивать платежи. Поэтому при вынесении приговора в вашу пользу, все назначенные платежи должны быть переадресованы новому владельцу

Ситуация 7

Комната в квартире совместного проживания была получена от бабушки по наследственному завещанию. Поскольку недавно приобрели в кредит квартиру из новостройки в Подольске, решили продать полученную комнату. Соседи выставили неприятные требования продать жилплощадь им совсем за бесценок, в противном случае грозятся отказать в согласии на регистрацию прав собственности. Что можно предпринять в данной ситуации?

Можно получить отказ в регистрации и обратиться с исковым заявлением в суд. Как правило, решение выносится в пользу продавца недвижимости. Обусловлено это не только целесообразностью, но и несовершенством законной статьи по этому вопросу. Надо отметить, что соответствующие проекты по законодательной части уже подготовлены к рассмотрению. После принятия поправок, регистрировать и продавать объекты жилой площади, полученные в результате наследственного завещания или дарения, можно будет без согласия на то соседей. Поэтому второй вариант – просто подождать с регистрацией до принятия соответствующего законопроекта.

Ситуация 8

Живу в коммунальной квартире. Со мной – родственник, зарегистрированный по этому адресу по прописке. Недавно смотрел новостройки в Подольске, хочу купить квартиру. Нужно ли, для того чтобы продать эту комнату своему родственнику, получить в обязательном порядке отказ от покупки соседей?

Это зависит от того, каким образом была оформлена жилая площадь – как долевая собственность или как отдельное жилое помещение. В первом случае – обязательно уведомление соседей о намерении продать жилую площадь с предоставлением им права на покупку комнаты в течение одного месяца. Во втором случае – их разрешение не нужно. То есть вы можете продать свою комнату кому угодно независимо от желаний или требований соседей продать жилплощадь именно им.

Ситуация 9

Комната, которая продается, не приватизирована. Что это значит?

Это значит, что комната не является чьей-то собственностью, а потому в роли продавца выступает государство. Функциональные права и обязанности по продаже свободной жилой площади ложатся на работу Департамента муниципальных жилых площадей и осуществления жилищной политической программы. Специальная городская комиссия по вопросам приватизации жилплощади и по вопросам управления содержания квартир жилищного фонда в каждом конкретном случае определяет стоимость освободившихся помещений. После этого происходит уведомление жильцов с предложением выкупить свободную комнату. В качестве покупателей могут быть одобрены лица, зарегистрированные по данному адресу и постоянно проживающие в данной квартире. При этом не имеет значения, кем является это лицо по отношению к жилой площади квартиры – владельцем отдельных помещений, долевым собственником или нанимателем комнаты. Приоритет одобрения покупки отдается тем владельцам, которые нуждаются в улучшении своих условий проживания. Есть и другие критерии выбора претендентов на жилплощадь. Споры разрешаются постановлением суда. Если среди описанной категории лиц не нашлось желающих на приобретение комнаты от квартиры в Подольском районе, то она может быть продана любому желающему.

Ситуация 10

Хотели продать комнату в приватизированной квартире, но не успели получить отказ от покупки соседа, так как он безвременно скончался. Теперь нотариус подтверждает договор купли продажи. Что можно предпринять?

Нотариус в данной ситуации полагается на законные основания. Право долевой собственности вместе с правом приоритетного выкупа будет унаследовано его родственниками. Они, в свою очередь должны зарегистрировать свое право, прежде чем совершать сделки. Оформить комнату соседа на свое имя наследники смогут только по истечении полугода с момента выдачи свидетельства о смерти вашего соседа. Если наследников у соседа не имеется, то его имущество передается в государственный фонд. Однако произойдет это не сразу, а только спустя необходимое время для поиска наследников.

В данной статье были рассмотрены наиболее характерные случаи затруднений, связанных с продажей долевой собственности (комнаты, квартиры). Однако, как показывает практика, споров на почве сделок с долевым недвижимым имуществом бывает намного больше, ситуации могут быть самыми неясными и сложными. В любом случае следует не забывать о правах соседей, которые являются сособственниками. Они имеют приоритет в выборе претендентов на продажу. При обстоятельствах, когда мнение и желание соседей не учтено, сделка может быть признана недействительной в судебном порядке.

Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире

Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире

_________________________________________ (наименование муниципального образования) ____________________________ (число, месяц, год прописью) Мы, гр. _________________________________________, проживающий(ая) по (указать фамилию, имя, отчество) адресу: ________________________, паспорт серии _________ N ______________, выдан ____________________________________________________________________, (указать дату выдачи и наименование органа, его выдавшего) именуемый(ая) в дальнейшем "Продавец", с одной стороны, и гр. ______________________________________________, проживающий(ая) по адресу: (указать фамилию, имя, отчество) _______________________________, паспорт серии ______ N ____________, выдан __________________________________________________________________________, (указать дату выдачи и наименование органа, его выдавшего) именуемый(ая) в дальнейшем "Покупатель", с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем: 1. Я, гр. __________________________________________, обязуюсь передать (указать фамилию, имя, отчество Продавца) в собственность, а я, гр. _________________________________________________, (указать фамилию, имя, отчество Покупателя) обязуюсь принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество: одну комнату N 2 в двухкомнатной коммунальной квартире, расположенной на _____________________________ этаже (указать этаж) _____________________________________________________________________ дома, (указать тип дома: блочного, панельного, кирпичного, бревенчатого) находящуюся по адресу: ____________________________________________________ ____________________ область, город (поселок, деревня) ___________________, улица _________, дом _____, квартира N ____. 2. Указанная комната имеет общеполезную площадь _________________________________________ кв. м, в том числе жилую площадь (указать площадь цифрами и прописью) _________________________________________________ кв. м, и расположена в (указать площадь цифрами и прописью) двухкомнатной квартире общей площадью _____________________________________ (указать площадь цифрами и прописью) кв. м, жилой площадью ______________________________________________ кв. м, (указать площадь цифрами и прописью) в том числе площадь комнаты N 1 ___________________________________ кв. м. Вместе с __________________________________________________________________ (указать площадь цифрами и прописью) комнатой N 2 отчуждается сорок сотых (40/100) долей в праве на места общего пользования данной коммунальной квартиры (размер доли в праве указывается в соответствии с правоустанавливающими документами Продавца). 3. Указанная комната и доля в праве на общее имущество квартиры принадлежит Продавцу по праву собственности на основании ___________________________________________________________________________ (указать наименование правоустанавливающего документа, ___________________________________________________________________________ например договор передачи жилья в собственность от 24 мая 1999 г., ___________________________________________________________________________ зарегистрированный в БТИ г. N-ска, регистрационное удостоверение __________________________________________________________________________, N __ от ______ 20__ г.) что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от _________________________________, серия _______ N ______________, выданным (указать число, месяц, год) __________________________________________________________________________, (указать наименование органа, осуществившего государственную регистрацию) регистрационный номер _____________________________________________________ (указать номер государственной регистрации права ______________________________________ от ________________________________. в Едином государственном реестре прав) (указать число, месяц, год) 4. Инвентаризационная оценка указанной комнаты N 2 составляет _______________________________________ руб., что подтверждается справкой (указать сумму цифрами и прописью) N _____________, выданной _____________________________________________ БТИ (указать число, месяц, год) __________________________________________________________________________. (указать наименование муниципального образования) 5. Указанная комната и доля в праве на общее имущество квартиры продается за _______________________________________ руб. Соглашение о цене (указать сумму цифрами и прописью) является существенным условием настоящего договора. 6. Собственник жилого помещения — комнаты N 2 не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на места общего пользования в коммунальной квартире, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на жилое помещение. 7. Покупатель обязуется в течение ____________________________________________ дней после государственной (указать количество дней прописью) регистрации договора уплатить Продавцу сумму, указанную в п. 5 договора, в полном объеме. 8. Покупатель удовлетворен качественным состоянием комнаты и мест общего пользования, установленным путем внутреннего осмотра перед заключением данного договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил Продавец. 9. В соответствии со ст. 556 ГК РФ при передаче комнаты N 2 сторонами составляется передаточный акт. 10. Покупатель приобретает право собственности на указанную комнату и долю в праве на места общего пользования квартиры коммунального заселения после государственной регистрации перехода права собственности на комнату, которая может быть произведена только после полной оплаты Покупателем по договору и оформления сторонами передаточного акта. 11. Покупатель осуществляет за свой счет ремонт и эксплуатацию указанной комнаты и участвует в расходах по эксплуатации и ремонту мест общего пользования квартиры в размере, пропорциональном принадлежащей ему доле, в соответствии с правилами и нормами, действующими в Российской Федерации для государственного и муниципального жилищного фонда. 12. С содержанием ст. 167, 209, 223, 288, 292, 549 и 556 ГК РФ стороны ознакомлены. Вариант А (если в комнате никто не проживает): 13. Указанная комната продается свободной от проживания третьих лиц, имеющих в соответствии с законом право пользования данной комнатой.

Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире образец бланк

Вариант Б (если в комнате проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением (члены семьи Продавца или сам Продавец) после его приобретения Покупателем, то в соответствии с п. 1 ст. 558 ГК РФ они должны быть указаны в договоре): 13. В указанной комнате сохраняют право проживания: ___________________________________________________________________________ (перечисляются фамилии, имена и отчества лиц, сохраняющих __________________________________________________________________________. право пользования жилым домом, и их права) Вариант В (если Продавец на момент подписания договора зарегистрирован в комнате, являющейся предметом договора, он может взять на себя дополнительную обязанность в определенный срок сняться с регистрационного учета. Данное положение применимо только к Продавцу и не может быть применимо к лицам, которые не являются стороной договора): 13. В указанной комнате зарегистрирован гр. __________________________________________________________________, который (указать фамилию, имя, отчество Продавца) обязуется сняться с регистрационного учета и освободить ее в течение ______________________________ дней со дня регистрации настоящего договора. (указать количество дней) 14. До подписания настоящего договора указанная комната никому не продана, не подарена, не заложена, не обременена правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит. 15. Стороны договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данный договор на крайне невыгодных для себя условиях. 16. Настоящий договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или предложения, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до государственной регистрации настоящего договора. 17. Настоящий договор подлежит государственной регистрации и в соответствии со ст. 433 ГК РФ считается заключенным с момента его государственной регистрации. Расходы по государственной регистрации договора несет ____________________________________________________________ (указать, кто именно несет расходы по государственной __________________________________________________________________________. регистрации — Продавец или Покупатель) 18. Настоящий договор может быть расторгнут в установленном законодательством порядке. 19. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, из которых один находится у Продавца, второй — у Покупателя, третий — в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество __________________________________________________________________________. (указать наименование органа полностью) Подписи сторон: Продавец __________________ Покупатель __________________

Комментарии:

Документы, необходимые при покупке комнаты

Анатолий Петрович » 10 фев 2009, 10:10

Жизнь нескольких семей в одной квартире чревата ссорами и конфликтами. Тем не менее для многих и коммуналка -предмет мечтаний. Какие же проблемы могут возникнуть при покупке комнаты?

Комната с секретом
Прежде чем купить комнату в коммунальной квартире, учтите, что вас ждет немало вроде бы незаметных, на первый взгляд, препятствий. Во-первых, по мнению экспертов, цена квадратного метра в коммуналке изначально выше, чем в квартирах.

Post navigation

Поэтому решиться на приобретение комнаты в центре, а не квартиры в Подмосковье, стоит только в том случае, если для вас проблематично тратить несколько часов на дорогу от дома до работы и обратно. Во-вторых, не забудьте, что покупка комнаты всегда сопряжена с человеческим фактором. То есть, подбирая жилье, вам придется не только учитывать месторасположение квартиры, метраж комнаты, но и тщательно выбирать соседей. Согласитесь, жить бок о бок с алкоголиками и тунеядцами небезопасно. В-третьих, будьте готовы к тому, что на проверку документов истории комнаты (кто когда владел, был прописан и т. д.) потребуется гораздо больше времени,
чем при «работе» с обычной квартирой, а риски возникновения непредвиденных «дополнительных обстоятельств», которые могут препятствовать сделке, тут гораздо выше.

Условия покупки
До некоторых пор купить коммуналку можно было только на свои кровно заработанные. Банки не кредитовали покупателей коммунальных «долей». Но сейчас ситуация кардинально изменилась.
Условия программ ипотечного кредитования коммуналок стандартны. Заем может быть предоставлен на покупку отдельной комнаты в жилом доме или в квартире, на которую оформлено право собственности. При этом дом, в котором находится объект покупки, не должен стоять в очереди на капитальный ремонт или снос, поскольку банки не дадут деньги на покупку жилья в ветхом фонде.
ПО МАТЕРИАЛАМ ЖУРНАЛА «СЕМЕЙНЫЙ БЮДЖЕТ»

Документы, необходимые при покупке комнаты:

  • паспорт;
  • правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи, договор дарения, договор мены и т. д.);
  • выписка из домовой книги (информация о проживающих в данном жилом помещении);
  • копия финансового лицевого счета;
  • справка об отсутствии задолженности по оплате жилищных и коммунальных услуг (справки 3, 4, 5 действительны в течение месяца со дня выдачи);
  • справка по форме 11-а (выдается в БТИ), к справке прилагается экспликация — план квартиры;
  • справка об уплате налога на дарение или вступление в права наследства (для сделок, совершаемых по договору дарения или свидетельству о праве на наследство), выдается в налоговой инспекции;
  • разрешение органов опеки и попечительства на продажу комнаты, если собственниками квартиры/доли в квартире являются несовершеннолетние дети;
  • свидетельство о браке, если во время владения квартирой один из собственников сменил фамилию;
  • нотариально заверенное разрешение супруга (мужа или жены) на продажу комнаты, если продаваемое жилье стало собственностью во время нахождения в браке.

Анатолий ПетровичХороший чел Сообщения: 2836Зарегистрирован: 02 окт 2008, 08:30

Вернуться к началу

Обычную квартиру продать проще простого, а вот владельцам коммунальных комнат приходится соблюдать особый порядок этой процедуры. Какие особенности есть при продаже коммуналки, расскажет IRR.ru.

Только собственники

Продавать комнаты могут только непосредственные собственники жилья. Если житель давно находится в коммуналке, но до сих пор не приватизировал квартиру, то у него не получится продать комнату, так как коммерческие сделки с неприватизированной жилой недвижимостью запрещены законодательством.

Преимущественное право покупки

Продажа имущества, находящегося в долевой собственности, регулируется ст. 250 первой части Гражданского кодекса РФ.

Пошаговая инструкция продажи комнаты в коммунальной квартире

Согласно ее содержанию, собственники долей в коммунальных квартирах имеют преимущество перед остальными лицами при покупке продаваемой доли.

При этом владельцы остальных долей получают преимущество только в части совершения самой сделки, но не в ее положениях. То есть цена и условия купли-продажи комнаты одинаковы как для третьих лиц, так и для остальных собственников долей.

Оповещение собственников

Первым этапом продажи комнаты в коммуналке будет определение покупателя.

Чтобы оповестить собственников и узнать об их решении по поводу покупки, нужно отправить по почте на их адреса письма-уведомления с условиями сделки. Также возможно привести лично каждого собственника к нотариусу и зафиксировать ответ.

Узнать, кто является собственниками долей коммунальной квартиры, можно с помощью выписки, которую выдают Росреестре.

После получения письма остальные владельцы коммуналки могут:

  • Сообщить о намерении купить долю. В этом случае продавец обязан заключить сделку с изъявившим желание собственником. Если комнату захотели купить несколько владельцев квартиры, то продавец на свое усмотрение выбирает, с кем из них провести куплю-продажу.
  • Проигнорировать предложение. Если хотя бы один из владельцев не отзывается на письмо, то продавец комнаты обязан выждать 30 дней. По истечении этого срока действия игнорирующего собственника воспринимаются как отказ от покупки, после чего можно продавать долю.
  • Написать отказ. Собственники могут в письменном виде отказаться от совершения сделки. При этом если все владельцы зафиксируют отказ, продавец имеет право приступить к поиску сразу после получения отрицательного ответа ото всех собственников.

Обратите внимание, что в коммуналке могут проживать люди по договору социального найма. В этом случае уведомление нужно отправлять в муниципалитет, который предоставил жилье соседям.

Если возникли проблемы

Есть способы обойти волокиту. Первый вариант — оформить дарственную на планируемого покупателя, а деньги получить под честное слово. Это рискованная схема, так как новый владелец может не выплатить оговоренную сумму.

Второй вариант — оформить дарственную лишь на маленькую долю от комнаты, а после продать покупателю остальную часть как одному из владельцев коммунальной квартиры. Эта схема более безопасна для продавца, так как по договору купли-продажи у сторон возникают обязательства, подкрепленные юридическими документами.

Продажа третьему лицу

После отказа владельцев коммуналки купить долю продажа происходит стандартно: ищут покупателя, собирают документы и фиксируют договор купли-продажи.

Необходимые документы:

  • Паспорта обеих сторон сделки;
  • Документы, подтверждающие право собственности продавца на комнату;
  • Техническая и кадастровая документация;
  • Справки об отсутствии прописанных в комнате людей и об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
  • Документы, подтверждающие реализацию преимущественного права собственников коммуналки (отказы, заверенные нотариусом и уведомления).

Важно оформить сделку на тех же условиях, что были указаны для других собственников. Цена может быть либо выше первоначальной, либо такой же. Если стоимость окажется ниже, владельцы квартиры имеют право подать заявление в суд и признать сделку неправомерной.

Договор купли продажи комнаты: инструкция по оформлению

Как продать комнату в коммунальной квартире? Такой вопрос возникает у любого, кто в своё время таким образом инвестировал в недвижимость и у тех, кто имеет комнату в результате приватизации. Скажу сразу — с 1 января 2016 года это сделать ещё сложнее и дороже, чем раньше.

Согласно Гражданскому кодексу РФ (ст.250) в случае продажи доли в недвижимости или комнаты в коммунальной квартире у ваших соседей возникает право преимущественной покупки. То есть, в первую очередь ты должен предложить купить им.

Государство предполагает, что таким естественным образом количество коммунальных квартир должно уменьшится. Но пока получается не очень. И в первую очередь из-за того, что с соседями договориться обычно не удается. Они почему-то хотят купить сильно дешевле…

Итак, что нужно сделать, чтобы продать свою комнату постороннему лицу(не соседям)? Предположим, что вы его уже нашли, он вам внес аванс и готов ждать.

Вариант 1

  • Определившись уже с ценой комнаты и условиями продажи, нужно официально (лучше всего через нотариуса) предложить купить её соседям.
  • Нотариус уведомляет соседей о вашем предложении и фиксирует их ответы. Бывает(редко), что соседи готовы прийти к нотариусу и написать отказ от покупки. Но чаще всего приходится ждать месяц. Причем месяц с момента получения уведомления о продаже. Что сделать очень трудно — соседи вставляют палки в колёса и всяческими способами уклоняются от его получения.

Совет: Если вы купили комнату как инвестицию, постарайтесь наладить отношения со всеми соседями. При перепродаже это будет делать поздно.

  • По истечении месяца с момента получения всеми соседями предложения о покупке комнаты, нотариус, подводит итоги. Если никто из них не изъявил желание купить комнату на ваших условиях, вы можете продать её стороннему покупателю.

Совет: Если отношения с соседями уже не заладились, не стоит предупреждать их о том, что должно прийти извещение о покупке. Таким образом у вас есть шанс, что соседи сразу получат документ, а не будут бегать и скрываться от почтальона.

  • С 1 января 2016 года сделки по продаже комнаты стороннему покупателю (не соседям) обязательно должны проводиться через нотариуса. До этого их можно было делать в простой письменной форме, теперь не получится. Это, конечно, дополнительные траты на нотариальные услуги, которые нужно заранее обсудить с потенциальным покупателем.

Совет: Для отправки предложений о покупке комнаты соседям выбирайте того же нотариуса, через которого будете проводить сделку купли-продажи. Так вы избежите дополнительных расходов и дополнительных излишних действий.

Вариант 2

Предположим, что с с соседями по коммуналке безнадёжно испорчены отношения, поэтому спокойно продать комнату у вас не получится. Более того, они всячески уклоняются от получения извещения о продаже. Что дальше — тупик?

Не совсем. В таком случае вступает в силу план Б. Который давно используется на рынке, вследствие активного злоупотребления соседями своим правом преимущественной покупки. Думаю, в свете непродуманных изменений в законодательстве, данный вариант всё чаще будет использоваться бедными продавцами.

Сразу предупреждаю — вариант не законный. А именно продажа через дарение.

Как это делать на страницах своего блога я писать не буду, зачем плодить "кривые документы". И предлагаю вам воспользоваться моими советами, указанными в первом варианте — при хороших отношениях с соседями таких проблем возникать не будет.

С вами был Вишняков Сергей, эксперт в безопасности сделок с недвижимостью. Задавайте ваши вопросы в комментариях.

Хотите еще больше интересной информации — подпишитесь прямо сейчас на мою рассылку "Как правильно и без рисков купить квартиру"

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *