Конкурс по отбору управляющей организации

Конкурс проводится, если:

1) собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом, в том числе:
— не проводилось общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;
— по истечении 2 месяцев после вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом повторное общее собрание не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;

2) принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе способа управления домом не реализовано, в том числе в следующих случаях:
— большинство собственников помещений в многоквартирном доме не заключили договоры, предусмотренные статьей 164 Жилищного кодекса Российской Федерации;
— собственники помещений в многоквартирном доме не направили в налоговую инспекцию документы, необходимые для государственной регистрации ТСЖ либо кооператива;
— не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации;

3) до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано;

4) в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке выдано разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (дома-новостройки).

Собственники помещений в многоквартирном доме на основании 3 ст.161 ЖК РФ имеют право провести общее собрание по выбору способа управления многоквартирным домом, как до объявления открытого конкурса, так и во время его проведения, до определения победителя конкурса, и самостоятельно выбрать способ управления домом, в том числе иную управляющую организацию.

После определения победителя конкурса и начала осуществления отобранной управляющей организацией осуществления своих обязанностей, собственники помещений вправе расторгнуть договор управления с такой организацией только в случае, если она не выполняет условий договора управления многоквартирным домом.

Конкурс проводится на основе следующих принципов:1) создание равных условий участия в конкурсе для юридических лиц независимо от организационно-правовой формы и индивидуальных предпринимателей;2) добросовестная конкуренция;3) эффективное использование средств собственников помещений в многоквартирном доме в целях обеспечения благоприятных и безопасных условий пользования помещениями в многоквартирном доме, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся помещениями в доме;4) доступность информации о проведении конкурса и обеспечение открытости его проведения.

Участник конкурса:

Юридическое лицо или индивидуальный предприниматель.

Предмет конкурса:

Право заключения договоров управления многоквартирным домом или несколькими многоквартирными домами.

Предмет торга:

Стоимость дополнительных работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (многоквартирных домах).

Победитель конкурса:

Участник, предложивший за указанный организатором конкурса в конкурсной документации размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в течение установленного срока выполнить наибольший по стоимости объем работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Процедура проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации

Процедура проведения конкурса, формы документов строго регламентированы постановлением Правительством Российской Федерации от 06.02.2006 № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом».

Организация проведения конкурса:

Организатор конкурса не позднее чем за 5 рабочих дней до размещения извещения о проведении конкурса принимает решение о создании конкурсной комиссии, определяет ее состав и порядок работы, назначает председателя комиссии. Организатор конкурса может создать одну или несколько постоянно действующих комиссий, при этом срок полномочий комиссии не может превышать 2 года.

Членами конкурсной комиссии не могут быть физические лица, лично заинтересованные в результатах конкурса (в том числе лица, являющиеся претендентами, участниками конкурса или состоящие в трудовых отношениях с организациями, являющимися претендентами, участниками конкурса, а также родственники претендента (участника конкурса) — физического лица (физических лиц), состоящего в трудовых отношениях с организациями, являющимися претендентами, участниками конкурса, либо физические лица, на которых способны оказывать влияние претенденты, участники конкурса (в том числе лица, являющиеся участниками (акционерами) указанных организаций, членами их органов управления, кредиторами участников конкурса). В случае выявления таких лиц организатор конкурса обязан незамедлительно исключить их из состава конкурсной комиссии и назначить иных лиц.

Информация о проведении конкурса размещается организатором конкурса или по его поручению специализированной организацией на официальном сайте Российской Федерации в сети Интернет, предназначенном для размещения информации о проведении торгов — torgi.gov.ru.

Извещение о проведении конкурса размещается организатором конкурса или по его поручению специализированной организацией на официальном сайте не менее чем за 30 дней до даты окончания срока подачи заявок на участие в конкурсе.

В извещении о проведении конкурса указывается следующее:
1) основание проведения конкурса и нормативные правовые акты, на основании которых проводится конкурс;
2) наименование, место нахождения, почтовый адрес и адрес электронной почты, номер телефона организатора конкурса и специализированной организации;
3) характеристика объекта конкурса, включая адрес многоквартирного дома, год постройки, этажность, количество квартир, площадь жилых, нежилых помещений и помещений общего пользования, виды благоустройства, серию и тип постройки, а также кадастровый номер (при его наличии) и площадь земельного участка, входящего в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
4) наименование обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту объекта конкурса, выполняемых (оказываемых) по договору управления многоквартирным домом (далее — обязательные работы и услуги);
5) размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, рассчитанный организатором конкурса в зависимости от конструктивных и технических параметров многоквартирного дома, степени износа, этажности, наличия лифтов и другого механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, материала стен и кровли, других параметров, а также от объема и количества обязательных работ и услуг;
6) перечень коммунальных услуг, предоставляемых управляющей организацией в порядке, установленном законодательством Российской Федерации;
7) адрес официального сайта, на котором размещена конкурсная документация, срок, место и порядок предоставления конкурсной документации, размер, порядок и сроки внесения платы, взимаемой организатором конкурса за предоставление конкурсной документации, если такая плата установлена;
8) место, порядок и срок подачи заявок на участие в конкурсе;
9) место, дата и время вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе, а также место, дата и время рассмотрения конкурсной комиссией заявок на участие в конкурсе;
10) место, дата и время проведения конкурса;
11) размер обеспечения заявки на участие в конкурсе.

Не позднее чем за 25 дней до даты начала процедуры вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе организатор конкурса обязан уведомить о дате проведения конкурса:
а) всех собственников помещений в многоквартирном доме (многоквартирных домах) путем размещения сообщения в местах, удобных для ознакомления собственниками помещений в многоквартирном доме, — на досках объявлений, размещенных во всех подъездах многоквартирного дома или в пределах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, а также путем размещения сообщения о проведении конкурса на официальном сайте;
б) всех лиц, принявших от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в этом доме по передаточному акту или иному документу о передаче, путем размещения сообщения в местах, удобных для ознакомления лицами, принявшими помещения, — на досках объявлений, размещенных во всех подъездах многоквартирного дома или в пределах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, а также путем размещения сообщения о проведении конкурса на официальном сайте.

Для участия в конкурсе заинтересованное лицо подает заявку на участие в конкурсе по форме. Срок подачи заявок должен составлять не менее 25 дней. Прием заявок на участие в конкурсе прекращается непосредственно перед началом процедуры вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе.

Заявка на участие в конкурсе включает в себя:
1) сведения и документы о претенденте:
наименование, организационно-правовую форму, место нахождения, почтовый адрес — для юридического лица;
фамилию, имя, отчество, данные документа, удостоверяющего личность, место жительства — для индивидуального предпринимателя;
номер телефона;
выписку из Единого государственного реестра юридических лиц — для юридического лица;
выписку из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей — для индивидуального предпринимателя;
документ, подтверждающий полномочия лица на осуществление действий от имени юридического лица или индивидуального предпринимателя, подавшего заявку на участие в конкурсе;
реквизиты банковского счета для возврата средств, внесенных в качестве обеспечения заявки на участие в конкурсе;
2) документы, подтверждающие соответствие претендента установленным требованиям для участия в конкурсе, или заверенные в установленном порядке копии таких документов:
документы, подтверждающие внесение средств в качестве обеспечения заявки на участие в конкурсе;
копию документов, подтверждающих соответствие претендента требованию, установленному подпунктом 1 пункта 15 настоящих Правил, если федеральными законами установлены требования к лицам, осуществляющим выполнение работ, оказание услуг, предусмотренных договором управления многоквартирным домом;
копии утвержденного бухгалтерского баланса за последний отчетный период;
3) реквизиты банковского счета для внесения собственниками помещений в многоквартирном доме, лицами, принявшими помещения, и нанимателями жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда платы за содержание и ремонт жилого помещения и платы за коммунальные услуги.

В случае если до начала процедуры вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе не подана ни одна заявка на участие в конкурсе, организатор конкурса в течение 3 месяцев с даты окончания срока подачи заявок проводит новый конкурс в соответствии с настоящими Правилами. При этом организатор конкурса вправе изменить условия проведения конкурса и обязан увеличить расчетный размер платы за содержание и ремонт жилого помещения не менее чем на 10 процентов.

Вскрытие конвертов и рассмотрение заявок:

Конкурсная комиссия вскрывает все конверты с заявками на участие в конкурсе, которые поступили организатору конкурса до начала процедуры вскрытия конвертов.

Претенденты или их представители вправе присутствовать при вскрытии конвертов с заявками на участие в конкурсе.

Протокол вскрытия конвертов ведется конкурсной комиссией и подписывается всеми присутствующими членами конкурсной комиссии непосредственно после вскрытия всех конвертов. Протокол размещается на официальном сайте организатором конкурса или по его поручению специализированной организацией в день его подписания.

На основании результатов рассмотрения заявок на участие в конкурсе конкурсная комиссия принимает решение о признании претендента участником конкурса или об отказе в допуске претендента к участию в конкурсе. Конкурсная комиссия оформляет протокол рассмотрения заявок на участие в конкурсе, который подписывается присутствующими на заседании членами конкурсной комиссии в день окончания рассмотрения заявок на участие в конкурсе.

Текст протокола рассмотрения заявок в день окончания рассмотрения заявок на участие в конкурсе размещается на официальном сайте организатором конкурса или по его поручению специализированной организацией.
Претендентам, не допущенным к участию в конкурсе, направляются уведомления о принятых конкурсной комиссией решениях не позднее 1 рабочего дня, следующего за днем подписания протокола рассмотрения заявок на участие в конкурсе.

В случае если только один претендент признан участником конкурса, организатор конкурса в течение 3 рабочих дней с даты подписания протокола рассмотрения заявок на участие в конкурсе передает этому претенденту проект договора управления многоквартирным домом, входящий в состав конкурсной документации. При этом договор управления многоквартирным домом заключается на условиях выполнения обязательных работ и услуг, указанных в извещении о проведении конкурса и конкурсной документации, за плату за содержание и ремонт жилого помещения, размер которой указан в извещении о проведении конкурса. Такой участник конкурса не вправе отказаться от заключения договора управления многоквартирным домом.

В случае если на основании результатов рассмотрения заявок на участие в конкурсе принято решение об отказе в допуске к участию в конкурсе всех претендентов, организатор конкурса в течение 3 месяцев проводит новый конкурс в соответствии с настоящими Правилами. При этом организатор конкурса вправе изменить условия проведения конкурса.

Проведение конкурса и подведение его итогов:

Конкурс начинается с объявления конкурсной комиссией наименования участника конкурса, заявка на участие в конкурсе которого поступила к организатору конкурса первой, и размера платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Участники конкурса представляют предложения по общей стоимости дополнительных работ и услуг в соответствии со стоимостью работ и услуг, указанной в конкурсной документации.

В случае если после троекратного объявления последнего предложения о наибольшей стоимости указанных дополнительных работ и услуг ни один из участников конкурса не предложил большей стоимости, конкурсная комиссия объявляет наименование участника конкурса, который сделал предложение по наибольшей стоимости дополнительных работ и услуг.

Вышеуказанный участник конкурса называет перечень дополнительных работ и услуг, общая стоимость которых должна соответствовать представленному им предложению.

В случае если участник конкурса отказался выполнить данные требования, конкурсная комиссия объявляет наименование участника конкурса, который сделал предыдущее предложение по наибольшей стоимости дополнительных работ и услуг.

Участник конкурса принимает обязательства выполнять обязательные и предложенные им дополнительные работы и услуги за плату за содержание и ремонт жилого помещения, размер которой указан в извещении о проведении конкурса и в конкурсной документации, предоставлять коммунальные услуги, а также исполнять иные обязательства, указанные в проекте договора управления многоквартирным домом.

В случае если после троекратного объявления размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и наименования участника конкурса (для юридического лица), фамилии, имени, отчества (для индивидуального предпринимателя) ни один из участников конкурса не представил предложения по стоимости дополнительных работ и услуг, такой участник конкурса признается победителем конкурса.

Конкурсная комиссия ведет протокол конкурса по форме согласно приложению N 8, который подписывается в день проведения конкурса. Указанный протокол составляется в 3 экземплярах, один экземпляр остается у организатора конкурса.

Организатор конкурса в течение 3 рабочих дней с даты утверждения протокола конкурса передает победителю конкурса один экземпляр протокола и проект договора управления многоквартирным домом.

При этом стоимость каждой работы и услуги, входящей в перечни обязательных и дополнительных работ и услуг, определенных по результатам конкурса и подлежащих указанию в договорах управления многоквартирным домом, подлежит пересчету исходя из того, что общая стоимость определенных по результатам конкурса обязательных и дополнительных работ и услуг должна быть равна плате за содержание и ремонт жилого помещения, размер которой указан в извещении о проведении конкурса и в конкурсной документации.

Текст протокола конкурса размещается на официальном сайте организатором конкурса или по его поручению специализированной организацией в течение 1 рабочего дня с даты его утверждения.

Участник конкурса после размещения на официальном сайте протокола конкурса вправе направить организатору конкурса в письменной форме запрос о разъяснении результатов конкурса. Организатор конкурса в течение 2 рабочих дней с даты поступления запроса обязан представить такому участнику конкурса соответствующие разъяснения в письменной форме.

Участник конкурса вправе обжаловать результаты конкурса в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации.

Протоколы, составленные в ходе проведения конкурса, заявки на участие в конкурсе, конкурсная документация, изменения, внесенные в конкурсную документацию, и разъяснения конкурсной документации, а также аудиозаписи процедуры вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе и проведения конкурса хранятся организатором конкурса в течение 3 лет.

Организатор конкурса в течение 10 рабочих дней с даты утверждения протокола конкурса уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме и лиц, принявших помещения, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления этим домом путем размещения проекта договора в порядке, предусмотренном пунктом 40 настоящих Правил.

Заключение договора управления многоквартирным домом:

Победитель конкурса в течение 10 рабочих дней с даты утверждения протокола конкурса представляет организатору конкурса подписанный им проект договора управления многоквартирным домом, а также обеспечение исполнения обязательств.

Победитель конкурса в течение 20 дней с даты утверждения протокола конкурса, но не ранее чем через 10 дней со дня размещения протокола конкурса на официальном сайте, направляет подписанные им проекты договоров управления многоквартирным домом собственникам помещений в многоквартирном доме и лицам, принявшим помещения, для подписания указанных договоров в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В случае если победитель конкурса в срок, предусмотренный пунктом 90 настоящих Правил, не представил организатору конкурса подписанный им проект договора управления многоквартирным домом, а также обеспечение исполнения обязательств (нотариально заверенную копию договора о страховании ответственности или договора о залоге депозита либо безотзывную банковскую гарантию), он признается уклонившимся от заключения договора управления многоквартирным домом.

В случае признания победителя конкурса уклонившимся от заключения договора управления многоквартирным домом организатор конкурса предлагает заключить договор управления многоквартирным домом участнику конкурса, который сделал предыдущее предложение по наибольшей стоимости дополнительных работ и услуг. При этом заключение договора управления многоквартирным домом таким участником конкурса является обязательным.

В случае признания участника конкурса, который сделал предыдущее предложение по наибольшей стоимости дополнительных работ и услуг, уклонившимся от заключения договора управления многоквартирным домом организатор конкурса вправе обратиться в суд с требованием о понуждении этого участника заключить такой договор, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от заключения договора.

В случае если единственный участник конкурса признан уклонившимся от заключения договора управления многоквартирным домом, организатор конкурса вправе обратиться в суд с требованием о понуждении его заключить такой договор, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от заключения договора.

Методическая помощь при проведении открытых конкурсов по отбору управляющей организации

В целях оказания методической помощи разработана и утверждена первым заместителем Мэра Москвы в Правительстве Москвы П.П. Бирюковым Примерная конкурсная документация для проведения открытых конкурсов по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами.

В целях оказания методической помощи территориальным органам исполнительной власти города Москвы, ГКУ «Центр реформы в ЖКХ» были подготовлены практические пособия по подготовке к открытым конкурсам по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами в двух частях.

Начну с того, что несколько управляющих компаний отказались принимать участие в данном материале. Будет интересно прочитать мнение коллег, но самим выступать пока не хотелось бы – приблизительно так объясняли свой отказ представители УК. Можно лишь догадываться о причинах подобных ответов. Профильные управленцы скорее всего просто не хотят лишний раз впадать в немилость у собственников, которые и без того предпочитают все делать сами, в том числе и выигрывать в собственных тендерах. К тому же многим управленцам рассказывать особо и не о чем – вследствие все той же жадности владельцев пара-тройка отвоеванных проектов вряд ли могут быть показателем успеха для профессиональной компании. УК, входящие в структуру собственников, отказали, наверное, из-за того, что лишний раз говорить – мы фавориты, фаворитами и останемся – как-то нескромно. Да и зачем расшатывать и без того неустойчивый рынок управленцев, тем более что для таких компаний-фаворитов он во многом определяет правила игры. Устанавливать цены, черпать идеи по управлению и эксплуатации, оптимизировать технологии обслуживания – все это управляющим собственникам позволяет делать сторонний рынок услуг. Зачем же рубить сук, на котором сидишь?
Тем не менее нашлись смельчаки и с той, и с другой стороны, которые сочли – чем, как не разговорами и дискуссиями, можно сдвинуть рынок с мертвой точки, добиться цивилизованных правил игры, добавить в отношения немного объективности. На основе их рассуждений и состоялся этот материал «на злобу дня».
Точка зрения управленца
Во всех странах, где рынок коммерческой недвижимости существует уже не одно десятилетие, тендером принято называть рыночный, независимый, объективный механизм выбора компании, которая наилучшим с точки зрения собственника образом сможет управлять тем или иным объектом недвижимости. Request for Proposal – именно этот термин используется для обозначения конкурса на выбор управленца. Каким же образом осуществляется объективный выбор? На западе RFP готовят независимые тендерные комитеты. Это компании, которые сертифицированы государством для проведения тендеров. На первом этапе представитель комитета встречается со своим заказчиком (собственником недвижимости), они обговаривает цели и задачи тендера, готовят методику его проведения. Далее комитет подготавливает RFP – готовит всю тендерную документацию, в том числе и максимально полную и объективную информацию об объекте. Когда дело доходит до выбора участников тендера, компания направляют запрос управленцам, в котором указано, что если они хотят принять участие в тендере, необходимо перечислить на счет компании определенную сумму денег. Речь, как правило, идет о 2-5 тысячах евро (в зависимости от проекта). Эта сумма невозвратная, и она окупает затраты на проведение RFP. «Такая схема работы выгодна с нескольких позиций. Во-первых, тендерный комитет, устанавливая подобный порог вхождения в конкурс, гарантирует его участникам достоверность, объективность и максимальную полноту предоставленной об объекте информации. Управленцу не придется самому тратить свое время и деньги на масштабное исследование здания, по имеющимся данным он может составить полноценное предложение — считает Константин Баранов, директор по маркетингу и продажам компании M+W Zander. — С другой стороны, подобный подход сразу автоматически отсеивает компании, которые участвуют в тендерах ради самого участия или ради того, чтобы заниматься демпингом».
У нас все «с точностью до наоборот». Во-первых, тендер проводит сам собственник. Никакие тендерные комитеты в нашей стране пока не предусмотрены да и в объективности нет никакой необходимости. Из-за того что рынок УК очень молод, профессиональных компаний мало, владельцы не склонны и не привыкли доверять сторонним управленцам и предпочитают создавать в рамках собственной компании эксплуатационное подразделение (часто отдельное юридическое лицо). Разумеется, фаворитом на тендере всегда выступает подобный игрок. Для владельца даже не всегда важны конкурентные преимущества собственной управляющей компании: единственное условие – стоимость услуг, которая, разумеется, не должна превышать рыночные ставки. Собственно, с целью их выяснения и проводится тендер. «Очень многие компании, устраивая конкурс, хотят убедиться, что сами они будут управлять дешевле, – рассказывает Марина Великорецкая, генеральный директор Colliers International FM. – Они берут все предложения, сравнивают цены, бюджеты и приходят к выводу, что сами могут делать всю ту же работу по более низким ставкам. Часто это заблуждение. Собственник, во-первых, не принимает во внимание то, что он тратит свое время на решение непрофильных вопросов, во-вторых, он не может экономить на капитальных затратах, в-третьих, не всегда он способен профессионально управлять зданием, в результате объект теряет свой товарный вид, хорошую репутацию, арендаторов и, как следствие, деньги». Но даже если оказывается, что ставки собственной компании дороже рыночных, собственник не всегда отдает предпочтение сторонней компании – собственная структура за время проведения тендера пытается пересмотреть свою стоимость, сделать все возможное для минимизации расходов на управление. Очевидно, что в этом случае начинает хромать качество – непрофильная управляющая компания, экономящая на всем, на чем только можно, вряд ли сможет оказывать услуги профессионально.
Нередки на рынке и случаи, когда собственник, не имеющий собственной УК, сначала выбирает компанию-фаворита (выбор может быть обусловлен низкой ставкой обслуживания, родственными связями, боязнью обидеть друзей влиятельного партнера по бизнесу и т. д.), а потом объявляет о проведении RFP! В данном случае тендер ему необходим для того, чтобы, во-первых, оценить конъюнктуру рынка, а во-вторых, если вдруг одно из заявленных предложений окажется дешевле предложения фаворита, «прогнуть» его до этой низкой ставки. Бывают и другие, не менее показательные примеры. «В моей практике был такой случай, когда на конкурсе независимая компания дала такую же стоимость услуг, как и компания-протеже. Заказчик (конкурса) нашел предлог отказать «не своей компании» – сослался на неправильно заполненные документы, — рассказывает Анна Деркач, директор по развитию ЗАО «МТЛ. Эксплуатация недвижимости». — Способов отказа может быть сколько угодно».
Инициатором проведения тендера часто выступает сама компания-фаворит. Она просит собственника устроить конкурс, чтобы понять, над чем сегодня работают конкуренты, какие технологии они используют, сколько стоят их услуги и т. д. Эдакое бесплатное изучение рынка, отслеживание деятельности соперников по бизнесу.
Все вышесказанное – отнюдь не тайна для любой управляющей компании. Но, даже зная кухню проведения конкурсов, управленцы не гнушаются ни одним выставленным на тендер объектом – рынок настолько мал, что за каждый проект, даже если победитель предрешен, идет настоящая борьба. Марина Великорецкая признается: «Мы стараемся участвовать во всех проходящих тендерах. Даже если потенциальный управляющий уже известен, мы думаем, вдруг на комиссию найдет какой-то озарение и она, наконец, поймет, чьи условия действительно выгодны. Однажды мы участвовали в тендере, который по заказу собственника организовала независимая немецкая компания. Перед оглашением результатов до нас дошла информация, что наше предложение очень понравилось немцам. Но уже на стадии презентации организатор мне с грустью сообщил, что собственник не принял нашу кандидатуру. Среди участников были найдены «свои люди», в пользу кого и был решен тендер. Немцы, конечно, не ожидали такого поворота событий, недоумевали, зачем вообще их пригласили. А для нас это было уже привычным делом», — заключает Марина Великорецкая.
При том что тендеры в большинстве своем формальные, собственники далеко не формально подходят к участвующим в нем компаниям. «Во-первых, потенциальный участник должен обладать опытом управления. Желательно, чтобы он имел в управлении не один, а несколько объектов. Кроме того, (на основе петербургского опыта) компания должна иметь полнофункциональные фасилити-подразделения и подразделения по сдаче в аренду», – рассказывает Николай Вечер, вице-президент Гильдии управляющих девелоперов, директор по развитию недвижимости ОАО «ПСБ-Инвест-Групп». «Необходимо наличие лицензии на управление, документации, описанной в тендерном предложении. Но главное условие победы – это наличие профессиональной команды», – говорит Михаил Гец, руководитель отдела коммерческой недвижимости компании Blackwood. «Для компании, желающей участвовать в тендере, необходимы опыт работы, репутация на рынке, требуемые законодательством лицензии, квалифицированные кадры», – рассказывает Олег Смирнов, заместитель директора группы компаний Sawatsky.
Тщательно собранной документации отнюдь не достаточно для участия в тендере. Определяющую роль играет (должно играть) составленное управленцем предложение по управлению, демонстрирующее его профессиональные возможности, стоимость услуг и т. д. Разумеется, для написания такого предложения необходимо досконально знать объект. Между тем собственник информацию о здании чаще всего не предоставляет и даже не стремится способствовать получению управленцем такой информации. Представители УК сами должны исследовать объект, используя все возможные «подручные методы» – собственные наблюдения, информацию знакомых брокеров, мнение работающих на объекте компаний, а иногда и данные конкурентов.
«Как обычно у нас проходят тендеры? Собственник обзванивает несколько управляющих компаний и спрашивает, хотят ли они участвовать. Всех желающих он просит подготовить коммерческое предложение. Если управляющей компании нужна какая-то информация, ей, зачастую, самой нужно, приехав на объект, изыскать необходимую информацию для его оценки. Собственник полагает, что именно так и должно быть, ведь если управляющая компания – профессионал, она всю информацию должна разузнать сама. Однако при этом есть большая вероятность, что, получив предложение, собственник будет сравнивать «груши» с «бананами», поскольку у разных компаний может быть разный подход к составляющим услуг», — рассказывает Константин Баранов. Более того, собственник не только не предоставляет информацию об объекте, но даже не озвучивает, какие услуги по управлению он бы хотел видеть на объекте, – он не ставит перед УК конкретных целей и ждет, что эти цели компания определит сама, исходя из характеристик объекта. Вы же профессионалы, вы должны лучше знать, что нам нужно, – таков довод собственников. Но, кстати, специалисты замечают, что такое поведение владельцев характерно именно для формальных тендеров – победитель уже ясен, так зачем ставить перед каждой компанией конкретные задачи, все равно они не будут иметь отношения к объекту. Другое дело – объективный тендер. Владелец подбирает компанию исходя именно из тех услуг, которые ему необходимы, из задач, которые он сам ставит перед УК.
Отдельного разговора заслуживают сроки проведения тендеров. «Как правило, время, в которое нужно предоставить владельцу деловое предложение по объекту, определяется так: «вчера», – говорит Олег Смирнов. – Кстати, чем жестче срок проведения тендера (например неделя), тем больше вероятность формальности такового». «Бывало и такое, что собственник звонил и говорил, что предложение по управлению ему необходимо завтра. Соответственно, у нас было фактически полдня, чтобы провести необходимые исследования, проанализировать объект и выдать программу», – рассказывает Марина Великорецкая. Нет точных сроков и по оглашению победителей. Собственник может определить победителя и через неделю, и через месяц после подачи заявок УК на тендер.
Пройдя все «круги ада», дисциплинировано исполнив все прихоти и капризы владельца, в результате управленец с прискорбием осознает, что тендер был нужен лишь для проформы. Обида его усугубляется, когда компания начинает подсчитывать свои затраты на бездарно проведенное время. По оценкам специалистов, участие в одном тендере компании обходится в $2–2,5 тыс. – при условии, что RFP проводится по стандартному объекту и компании не нужно делать специальных исследований. Учитывая же, что управленцы в месяц участвуют одновременно в нескольких тендерах, вопрос бессмысленных трат становится особо актуальным.
Пытаясь отвоевать хоть какую-то долю рынка у собственников, управляющие компании идут на крайности. Бывает, что они достигают «неформальных договоренностей», например с брокерами, которые начинают среди своих клиентов активно лоббировать интересы УК. Разумеется, не бесплатно. Например, сдается объект, а вместе с ним, «в нагрузку», сдаются и услуги управленца. «Часто, разговаривая с клиентами, мы выясняем, что у них есть выходы на собственников, сотрудничество с которыми может быть обоюдно интересно. Мы не пишем об этом на каждом заборе, но если я понимаю, что человек может мне дать важный контакт, которого у меня нет, вне зависимости от того, кто он – брокер, девелопер, строитель, просто знакомый, наш сотрудник — я проговариваю с ним возможность сотрудничества и размеры вознаграждения за факт свершенной сделки», — делится Анна Деркач.
Оправдывая собственника
С одной стороны, специалисты считают, что собственники во многом тормозят развитие цивилизованных отношений на рынке управления. С другой стороны, нельзя не признать, что до недавнего времени у владельцев недвижимости не существовало альтернативы – обслуживать здания было просто некому, вот и приходилось создавать в рамках структур собственную управляющую компанию. Сегодня в Москве работают несколько крупных девелоперов, которые управляют своими зданиями при помощи дочерних компаний. Многие из них делают это вполне успешно, более того, случается и качественное перерастание обслуживающего подразделения в отдельный бизнес – обслуживая большой объем собственных площадей, уже не так сложно взять на управление сторонний объект. «Для очень крупных девелоперов, таких как «Энка» или Heinz, которые сами строят и сами эксплуатируют здания, вполне логично создавать собственные управляющие структуры, – говорит Марина Великорецкая. – Другое дело – инвесторы, которые, имея не относящийся к недвижимости бизнес, вкладывают деньги в объекты и сдают их в аренду. Очевидно, что здесь оправданно отдавать управление внешним компаниям».
Говоря о собственниках, проводящих тендер для своих фаворитов – в общем-то сторонних компаний, но нашедших особый подход к владельцу, стоит признать, что такая схема работы в перспективе вряд ли может быть эффективна. Отсеивая любую возможность привлечения на объект объективно хорошей компании, собственник тем самым роет себе яму. Демпинг цены, за счет чего управленцы и становятся фаворитами, для владельца чреват низким качеством обслуживания здания, потерей инвестиционной привлекательности объекта, в конечном счете серьезным сокращением прибыли. Известно, что качество услуг растет в тех областях, где сильна конкуренция. Там, где ее нет, вряд ли стоит рассчитывать на жизнеспособность бизнеса. «Об эффективности проводящихся тендеров, мне кажется, судить рано, поскольку они пока еще не стали нормой жизни, – считает Николай Вечер. – Как бы то ни было, влияние других фигурантов рынка на решение владельца зависит и будет зависеть от степени самостоятельности последнего. Одним словом, чем крупнее и успешнее собственник, тем более объективное, взвешенное решение он может принять, выбирая УК».
Шансы на успех
Специалисты считают, что цивилизованное проведение RFP нас ждет тогда, когда рынок перестанет испытывать вечный голод в отношении свободных площадей. Сегодня арендатор часто вынужден довольствоваться имеющимися площадями из-за отсутствия какой бы то ни было альтернативы. Как только у него появится возможность выбирать, собственники для удержания клиента станут более требовательны к обслуживанию своих площадей, к управляющим компаниям, а значит, и тендеры перестанут быть формальными. Кроме того, толчок сектору управления, безусловно, даст и развитие вторичного рынка. Чем больше непрофильных инвесторов будет вкладывать в недвижимость, тем быстрее сформируется цивилизованный рынок управления – не желая и не имея возможности отвлекаться от профильного бизнеса, инвесторы станут создавать спрос на качественное обслуживание своих зданий.

ПРАВИТЕЛЬСТВО РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 февраля 2006 г. N 75

О ПОРЯДКЕ
ПРОВЕДЕНИЯ ОРГАНОМ МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ ОТКРЫТОГО
КОНКУРСА ПО ОТБОРУ УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИИ ДЛЯ УПРАВЛЕНИЯ
МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ

В соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации Правительство Российской Федерации постановляет:

1. Утвердить прилагаемые Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом.

2. Установить, что с 1 января 2007 г. органы местного самоуправления и органы государственной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга проводят в соответствии с Правилами, утвержденными настоящим Постановлением, открытые конкурсы по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами, собственниками помещений в которых не выбран способ управления или принятые такими собственниками решения о выборе способа управления многоквартирными домами не были реализованы в случаях, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации.

3. Утратил силу. — Постановление Правительства РФ от 28.12.2011 N 1187.

4. Установить, что разъяснения о применении Правил, утвержденных настоящим Постановлением, дает Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации.

5. Утратил силу. — Постановление Правительства РФ от 11.06.2013 N 493.

6. Рекомендовать органам местного самоуправления и органам государственной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга:

до 1 января 2007 г. привести свои нормативные правовые акты в соответствие с Правилами, утвержденными настоящим Постановлением;

до 1 января 2007 г. завершить подготовку к проведению открытых конкурсов по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами и утвердить график проведения указанных конкурсов;

абзац исключен. — Постановление Правительства РФ от 18.07.2007 N 453;

обеспечить для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, управляющих многоквартирными домами, равные возможности при заключении договоров с организациями, выполняющими работы и оказывающими услуги по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах.

7. Рекомендовать органам государственной власти субъектов Российской Федерации размещать без взимания платы на официальном сайте субъекта Российской Федерации, предназначенном для размещения информации о размещении заказов для нужд субъектов Российской Федерации, предоставляемую органами местного самоуправления информацию о проведении открытых конкурсов по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами.

Председатель Правительства
Российской Федерации
М.ФРАДКОВ

РЕШЕНИЕ

по делу № К03-117/15

Резолютивная часть решения оглашена 10 августа 2017

В полном объеме решение изготовлено 21 августа 2017

Комиссия управления Федеральной антимонопольной службы по Санкт-Петербургу (далее — Комиссия СПб УФАС России) по рассмотрению дела о нарушении антимонопольного законодательства

<…>

рассмотрев дело № К03-117/15, возбужденное по признакам нарушения части 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» в действиях (бездействии) Администрации Калининского района Санкт-Петербурга (195009, г. Санкт-Петербург, Арсенальная наб., д.13/1), выразившихся в непроведении открытого конкурса по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами, расположенными по адресу: г. Санкт-Петербург, Кушелевская дорога, дом 3, корпусы 1, 2, 3, 4 (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 17.12.2014 года), что может иметь своим результатом недопущение, ограничение конкуренции на товарном рынке услуг по управлению многоквартирными домами в Санкт-Петербурге,

УСТАНОВИЛА:

В Санкт-Петербургское УФАС России поступило заявление физического лица (далее – Заявитель) на действия (бездействие) администрации Калининского района Санкт-Петербурга (далее – Администрация), выраженные в непроведении в соответствии с частью 13 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) открытого конкурса по отбору управляющей организации для обслуживания многоквартирных домов ЖК Калина-парк 1 очереди (далее — МКД).

В ходе рассмотрения заявления Санкт-Петербургское УФАС России получило документы и письменную информацию от Администрации и Государственно жилищной инспекции Санкт-Петербурга (далее – ГЖИ), анализ которых, а также сведений, представленных Заявителем, показал следующее.

Разрешение на ввод в эксплуатацию МКД, расположенных по адресу: г. Санкт-Петербург, Кушелевская дорога, дом 3, корпусы 1, 2, 3, 4 (далее – МКД) выдано Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга 17.12.2014 г.

Сведения Реестра выданных разрешений на ввод объектов в эксплуатацию, размещенного на официальном сайте Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга в сети Интернет по адресу: http://www.expertiza.spb.ru/?show=resolutioncommissioning подтверждают следующее (выписка из реестра).

№№

п/п

Строительный/милицейский адрес объекта

Номер разрешения

Застройщик

Наименование объекта

г. Санкт-Петербург, Калининский район, проспект Маршала Блюхера, дом 12, литера БЩ / милицейский адрес: Санкт-Петербург, Кушелевская дорога, дом 3, корпус 1, литера А

78-2104в-2014
от 17.12.2014

ООО «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад»

жилой комплекс с отдельно стоящим многоэтажным гаражом: корпус 1

г. Санкт-Петербург, Калининский район, проспект Маршала Блюхера, дом 12, литера БЩ / милицейский адрес: Санкт-Петербург, Кушелевская дорога, дом 3, корпус 3, литера А

78-2104.1в-2014
от 17.12.2014

ООО «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад»

жилой комплекс с отдельно стоящим многоэтажным гаражом: корпус 2

г. Санкт-Петербург, Калининский район, проспект Маршала Блюхера, дом 12, литера БЩ / милицейский адрес: Санкт-Петербург, Кушелевская дорога, дом 3, корпус 4, литера А

78-2104.2в-2014
от 17.12.2014

ООО «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад»

жилой комплекс с отдельно стоящим многоэтажным гаражом: корпус 3

г. Санкт-Петербург, Калининский район, проспект Маршала Блюхера, дом 12, литера БЩ / милицейский адрес: Санкт-Петербург, Кушелевская дорога, дом 3, корпус 2, литера А

78-2104.3в-2014
от 17.12.2014

ООО «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад»

жилой комплекс с отдельно стоящим многоэтажным гаражом: корпус 4

В соответствии с частью 13 статьи 161 ЖК РФ в течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети «Интернет» (www.torgi.gov.ru) и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс. В течение 10 дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 2 статьи 14 ЖК РФ в субъектах Российской Федерации — городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе указанные в части 1 настоящей статьи полномочия органов местного самоуправления в области жилищных отношений осуществляются органами государственной власти субъектов Российской Федерации — городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя, если иное не предусмотрено законами данных субъектов Российской Федерации.

Согласно пункту 1.1 Положения об администрациях районов Санкт-Петербурга, утвержденного постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.08.2008 № 1078 (далее — Положение № 1078), администрация района Санкт-Петербурга является исполнительным органом государственной власти Санкт-Петербурга, проводящим государственную политику Санкт-Петербурга и осуществляющим государственное управление на территории района Санкт-Петербурга.

В частности, согласно пункту 3.4.19-4 Положение № 1078 после выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию осуществлять в порядке, установленном федеральным законодательством, мероприятия, связанные с отбором управляющей организации для управления данным домом: размещать извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети «Интернет», проводить открытый конкурс, уведомлять всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом.

В соответствии со статьей 161 ЖК РФ Правительством РФ утвержден порядок проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления МКД (Постановление Правительства РФ от 06.02.2006 № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом», далее – Правила).

Согласно пункту 2 Правил, под организатором конкурса понимается орган местного самоуправления или орган государственной власти города федерального значения Санкт-Петербурга, уполномоченный проводить конкурс.

Также пунктом 2 постановления Правительства Санкт-Петербурга от 15.01.2008 № 4 «О проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом в Санкт-Петербурге» определено, что организатором такого конкурса выступает администрация района Санкт-Петербурга, на территории которого расположен многоквартирный дом.

МКД расположен на территории Калининского района Санкт-Петербурга, следовательно, обязанность по проведению конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом в порядке и сроки, установленные ЖК РФ, возложена на Администрацию.

Из системного толкования части 2 статьи 14 ЖК РФ с частью 1 статьи 165 ЖК РФ следует, что Администрация должна обеспечивать равные условия для деятельности управляющих организаций независимо от организационно-правовых форм.

Торги являются наиболее конкурентным способом заключения договоров, поскольку осуществляются путем широкого оповещения желающих принять в них участие и направлены на создание для как можно большего числа потенциальных участников доступа к праву на заключение договора, а, следовательно, к выполнению работ и оказанию услуг по предмету договора. При этом торги, проведение которых обязательно в соответствии с федеральным законодательством, являются гарантией государства по не дискриминационному доступу хозяйствующих субъектов на конкурентные товарные рынки.

Согласно Общероссийскому классификатору видов экономической деятельности ОК029-2007, деятельность по управлению МКД относится к коду 70.32.1 «деятельность по управлению эксплуатацией жилого фонда».

Согласно части 2 статьи 162 ЖК РФ под управлением МКД понимается возмездное оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в таком доме и лицам пользующимся помещениями в этом доме, осуществление иной направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности.

Следовательно, управление МКД – коммерческая деятельность хозяйствующих субъектов. В соответствии с пунктом 4 статьи 4 Закона о защите конкуренции товарный рынок определен как рынок услуг по управлению многоквартирными домами в географических границах Санкт-Петербурга (территория Фрунзенского района). Рынок услуг по управлению МКД в Санкт-Петербурге характеризуется незначительными барьерами входа, в настоящее время деятельность является лицензируемой. Информация об управляющих организациях Санкт-Петербурга, имеющих лицензии, размещена на официальном сайте Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга http://gov.spb.ru/.

В силу части 14 статьи 161 ЖК РФ до заключения договора управления многоквартирным домом между застройщиком и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, проведенного в соответствии с частью 13 статьи 161 ЖК РФ, управление многоквартирным домом осуществляется застройщиком при условии его соответствия стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами, установленным в соответствии с настоящей статьей Правительством Российской Федерации, или управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом, который заключается не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

В случае назначения застройщиком в соответствии с частью 14 статьи 161 ЖК РФ управляющей организации для управления МКД, у органа исполнительной власти субъекта РФ – Администрации остается обязанность по проведению открытого конкурса в соответствии с частью 13 статьи 161 ЖК РФ.

Являясь частью жилищного законодательства данная норма отвечает признакам обязательности, формальной определенности и системности, следовательно, она обязательна для всех, кому она адресована, закрепляет права и обязанности и не противоречит другим нормам законодательства. Диспозиция данной нормы является обязывающей, тем самым в ней установлена обязательность участников правоотношений совершать действия ею предусмотренные.

Содержание данной нормы в качестве единственного условия возникновения обязанности органа власти по проведению открытого конкурса указывает на момент получения разрешения на ввод МКД в эксплуатацию. Отсутствие в норме иных условий, при которых возникает такая обязанность, означает наличие только одного юридического факта, с которым связано её действие.

В случае, когда требуется проведение конкурса, подразумевающего состязательность хозяйствующих субъектов, его непроведение, за исключением случаев, допускаемых законом, может влиять на конкуренцию, поскольку лишь при публичном объявлении конкурса в установленном порядке могут быть выявлены потенциальные желающие получить доступ к соответствующему товарному рынку либо право ведения деятельности на товарном рынке.

В соответствии с частью 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон о защите конкуренции), органам государственной власти субъектов Российской Федерации запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, за исключением предусмотренных федеральными законами случаев принятия актов и (или) осуществления таких действий (бездействия), в частности запрещаются необоснованное препятствование осуществлению деятельности хозяйствующими субъектами, создание дискриминационных условий — условий доступа на товарный рынок, условий продажи, иной передачи товара (услуг), при которых хозяйствующий субъект или несколько хозяйствующих субъектов поставлены в неравное положение по сравнению с другим хозяйствующим субъектом или другими хозяйствующими субъектами.

Неисполнение Администрацией возложенной ЖК РФ обязанности по соблюдению конкурентного доступа управляющей организации к управлению многоквартирным домом — новостройкой, в частности, непроведение открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления МКД, препятствует доступу управляющей организации к управлению указанными МКД, что может привести к необоснованному препятствованию осуществлению деятельности хозяйствующими субъектами и ограничению конкуренции на товарном рынке услуг по управлению многоквартирными домами в Санкт-Петербурге.

19.12.2014 между застройщиком МКД ООО «ЛСР. Недвижимость-СЗ» и управляющей компанией ООО «Управляющая компания «Эталон Сервис» на основании части 14 статьи 161 ЖК РФ заключены договоры управления МКД №№: КД 3/1, КД 3/2, КД 3/3 КД 3/4.

25.05.2015, то есть с нарушением установленного частью 13 статьи 161 ЖК РФ двадцатидневного срока на размещение извещения о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации со дня выдачи 17.12.2014 разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, на официальном сайте http://torgi.gov.ru опубликовано извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на право заключения договора по управлению МКД № 250515/2801855/01, лот № 1 (далее — конкурс).

Извещением от 18.08.2015 конкурс был отменен на основании представленных протоколов общих собраний титульных владельцев (собственников/будущих собственников) в МКД, о чем на официальном сайте http://torgi.gov.ru опубликовано извещение 18.08.2015.

Решением Комиссии СПб УФАС России от 28.08.2015 № 04/21882, принятым по результатам рассмотрения жалобы ООО «Управляющая компания «Норма–Дом», в действиях Организатора торгов выявлено нарушение пункта 39 Правил. Организатору торгов выдано предписание от 28.08.2016 года № 14/218821 об отмене извещения от 18.08.2015 об отмене конкурса.

Решение Санкт-Петербургского УФАС России от 28.08.2015 года № 04/21882 и предписание от 28.08.2015 года № 04/21882-1 были обжалованы в Арбитражный суд по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (арбитражное дело № А56-65513/2015).

В связи с чем 01.10.2015 представителем Администрации на заседании Комиссии СПб УФАС России по делу № К03-117/15 было заявлено письменное ходатайство о приостановлении рассмотрения данного дела до вступления в силу судебных актов по арбитражному делу № А56-65513/2015.

Комиссия СПб УФАС России установила, что правовая оценка действиям антимонопольного органа, решением которого признано нарушение пункта 39 Правил при проведении конкурса в отношении многоквартирных домов по адресу: Кушелевская дорога, дом 3, корпусы 1, 2, 3, 4, будет иметь значение для рассмотрения дела № К03-117/15 о нарушении антимонопольного законодательства.

Определением от 01.10.2015 № 03/25036 дело № К03-117/15 приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по арбитражному делу № А56-65513/2015.

Решением от 04.10.2016 по делу № А56-65513/2015 суд подтвердил законность решения антимонопольного органа, указав следующее:

«… Абзацем 1 пункта 39 Правил установлено, что в случае, если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом или реализовали решение о выборе способа управления этим домом, конкурс не проводится. Отказ от проведения конкурса по иным основаниям не допускается.

Между тем решением Верховного Суда Российской Федерации от 10.08.2009 № ГКПИ09-830 абзац 1 пункта 39 Правил признан недействующим в части, позволяющей не проводить конкурс по отбору управляющей организации в случае, если до дня его проведения собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления этим домом, но не реализовали принятое решение о выборе способа управления многоквартирным домом.

… Организатором торгов, не представлены необходимые договоры управления, подтверждающие реализацию собственниками права выбора способа управления (Протоколы общего собрания собственников/будущих собственников помещений многоквартирного дома в силу вышеуказанных норм, не являются достаточным доказательством данного обстоятельства).».

Суд также отметил, что:

«Из анализа положений статей 44, 45, 47 и 48, а также частей 2 и 3 статьи 161, статей 162 и 164 ЖК РФ следует, что правом на принятие решения по выбору способа управления многоквартирным домом и его реализацию наделены только собственники помещений в многоквартирном доме. В свою очередь, в силу статьи 18 ЖКРФ и статьи 219 ГК РФ, а также статей 4 и 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», право собственности на помещения в многоквартирном доме возникает с момента государственной регистрации такого права.

Организатором торгов представлены Протоколы общего собрания титульных владельцев (собственников/будущих собственников) помещений в многоквартирном доме. На заседание комиссии Организатором торгов не представлено доказательств того, что право на собственность помещений было зарегистрировано в установленном законом порядке и общее собрание проведено среди лиц, обладающими свидетельством о регистрации права собственности.

Более того, в Протоколах общего собрания указано — общее собрание титульных владельцев (собственников/будущих собственников) помещений в многоквартирном доме. Исходя из вышеизложенного, лица, принявшие участие в общих собраниях на момент их проведения не обладали документами, подтверждающими право собственности на эти жилые помещения. Следовательно, решение участников собраний о выборе ими способа управления нельзя признать, правомерном решением собственников помещений указанных многоквартирных жилых домов по смыслу, придаваемому ему положениями статьи 161 ЖК РФ.

В связи с тем, что доказательств способа реализации управления спорными многоквартирными жилыми домами в установленном законом порядке на момент проведения конкурса по выбору управляющей организации не предоставлено, то у Организатора торгов отсутствовали правовые основания для отмены конкурса на право заключения договора управления многоквартирными домами, расположенными по адресам: Санкт-Петербург, Кушелевская дорога, д. 3, корп. 1, литер А; Кушелевская дорога, д. 3, корп. 2, литер А; Кушелевская дорога, д. 3, корп. 3, литер А; Кушелевская дорога, д. 3, корп. 4, литер А.».

Судебное решение по арбитражному делу № А56-65513/2015 вступило в законную силу.

Таким образом, судом подтверждена необоснованность отказа 18.08.2015 года от проведения конкурса по выбору управляющей организации для управления МКД.

Вместе с тем, решение о возобновлении конкурса по отбору управляющей организации для управления МКД, Администрацией не было принято. Информация о проведении указанного конкурса отсутствует.

Определением от 21.07.2017 № 78/21557/17 дело № К03-117/15 возобновлено и назначено на 10.08.2017.

«14.09.2015 Государственная жилищная инспекция Санкт-Петербурга (далее — ГЖИ) на основании уведомления управляющей организации ООО «Управляющая компания «Эталон Сервис» и пакета документов необходимых для принятия ГЖИ решения о включении многоквартирных домов в реестр лицензиатов включила вышеуказанные многоквартирные дома в реестр многоквартирных домов, в отношении которых лицензиатом ООО «Управляющая компания «Эталон Сервис» (далее — УК) осуществляется деятельность по управлению.

Вышеперечисленные протоколы общих собраний собственниками помещений не обжаловались.

Из п. 8.1 договора следует, что договор заключается на один год с последующей пролонгацией если ни одна из сторон не заявит о прекращении договора в течение одного месяца до конца срока его действия. Т.е. при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

Заявлений в адрес администрации Калининского района и УК о прекращении названных договоров от сторон договоров не поступали. Наличие жалоб со стороны собственников помещений на ненадлежащее управление УК спорными многоквартирными домами в адрес администрации Калининского района не поступало. Данные об инициировании собственниками помещений общих собраний с включением в повестку вопросов о необходимости смены управляющей организации в адрес УК и администрации Калининского района не поступало.

Из вышеизложенного следует, что волеизъявление собственников помещений в многоквартирном доме является приоритетным при решении вопроса о необходимости проведения открытого конкурса. Обязанность органов местного самоуправления организовать отбор управляющей организации выполняет компенсаторную функцию в случае, когда собственники не имеют намерений самостоятельно определить порядок управления.».

Также Администрация представила сведения о реализации собственниками МКД принятого решения о выборе управляющей организации, а именно, договоры на управлении МКД.

Комиссия СПб УФАС России установила, что согласно реестру субъекта Российской Федерации – Санкт-Петербурга, размещенному на официальном сайте ГЖИ http://gov.spb.ru, деятельность по управлению МКД осуществляет ООО «Управляющая компания «Эталон Сервис».

Рассмотрев материалы дела, представленные Администрацией пояснения и документы, Комиссия СПб УФАС России выявила в действиях (бездействии) Администрации нарушение части 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», выраженные:

в непроведении в установленный частью 13 статьи 161 ЖК РФ срок конкурса по выбору управляющей организации для управления МУД;

в необоснованном отказе 18.08.2015 от проведения конкурса по выбору управляющей организации для управления МКД,

что привело (могло привести) к необоснованному препятствованию осуществлению деятельности хозяйствующими субъектами и ограничению конкуренции на товарном рынке услуг по управлению многоквартирными домами в Санкт-Петербурге и создало преимущественные условия осуществления деятельности ООО «Управляющая компания «Эталон Сервис», которое вне конкуренции получило право управления МКД в течение семи месяцев.

Учитывая решения общих собраний собственников помещений по адресам; Санкт-Петербург, Кущелевская дорога, д. 3, корпус 1 (Протокол № 1 от 13.08.2015), корпус 2 (Протокол № 1 от 13.08.2015), корпус 3 (Протокол № 1 от 03.08.2015), корпус 4 (Протокол № 1 от 20.07.2015) и реализацию собственниками принятого решения, Комиссия СПб УФАС России пришла к выводу об отсутствии у Администрации оснований для проведения конкурса в настоящее время.

Руководствуясь статьей 23, частью 1 статьи 39, частями 1-4 статьи 41, частью 1 статьи 49 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции», Комиссия Санкт-Петербургского УФАС России

РЕШИЛА:

  1. Признать администрацию Калининского района Санкт-Петербурга нарушившей часть 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» в связи с непроведением открытого конкурса по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами, расположенными по адресу: г. Санкт-Петербург, Кушелевская дорога, дом 3, корпусы 1, 2, 3, 4 (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 17.12.2014 года) в срок, установленный ч.13 ст.161 Жилищного Кодекса Российской Федерации, а также в необоснованном отказе 18.08.2015 от проведения конкурса, что привело (могло привести) к необоснованному препятствованию осуществлению деятельности хозяйствующими субъектами, недопущению конкуренции за право управления рассматриваемыми многоквартирными домами и ограничению конкуренции на товарном рынке услуг по управлению многоквартирными домами в Санкт-Петербурге, а также создало преимущественные условия осуществления деятельности ООО «Управляющая компания «Эталон Сервис».

2. Предписание администрации Калининского района Санкт-Петербурга не выдавать, поскольку на момент принятия настоящего решения собственниками многоквартирных домов по адресу: г. Санкт-Петербург, Кушелевская дорога, дом 3, корпусы 1, 2, 3, 4 выбран способ управления – управление управляющей организацией, выбрана управляющая организация – ООО «Управляющая компания «Эталон Сервис», и принятые решения реализованы.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *